Annotation

В последние годы ипотека стала самым приоритетным способом решения квартирного вопроса.

В последнее время более 70 % сделок на первичном и вторичном рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредита.

Увеличению ипотечных сделок способствует также принятие законов о материнском капитале и накопительно-ипотечной системе для военнослужащих (военной ипотеке).

В данной книге освещены вопросы приобретения жилья военнослужащими с использованием ипотечного кредита, а также возможности, которые дает накопительно-ипотечная система для военнослужащих и требования, которые предъявляются к военнослужащему.

В ней освещены вопросы не только получения кредита, но и проблемы, возникающие у военнослужащего-ипотечника при увольнении с военной службы.

Затронуты также вопросы налогообложения ипотечных квартир и возможности возврата подоходного налога с сумм, уплаченных в качестве процентов банку при выплате ипотечного кредита.

Текст построен в виде вопросов и ответов. В вопросах описаны типичные ситуации, которые встречаются в большинстве случаев. Ответы на вопросы даны подробные со ссылками на закон. В некоторых случаях дан пошаговый план действий, выполнив который можно с легкостью решить возникшую проблему.

- Татьяна Семенистая

Татьяна Семенистая

Военная ипотека (справочник для военнослужащего)

Что такое «Военная ипотека?»

Суть военной ипотеки изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, названная народом «военная ипотека» была создана для того, что решить жилищную проблему военнослужащих. При этом обязательство государства по обеспечению военнослужащих жильем заменяется обязательством государства предоставить военнослужащим денежную сумму на приобретение этого жилья. Величина этой денежной суммы одинакова для всех военнослужащих и не зависит от званий и родов войск, а также от количества членов семьи военнослужащего.

Суть системы заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет и на этот личный счет военнослужащего государство за счет средств Федерального бюджета ежегодно перечисляет деньги. Ежегодно производится индексация этого накопительного взноса. Например, в 2005 году эта сумма составляла 37 000 рублей, в 2010 году – 175 600 рублей, а в 2015 году эта сумма уже равняется 245 880 рублей.

Чтобы стать участником накопительно- ипотечной системы необходимо заключить контракт о прохождении военной службы и подать рапорт на внесение в реестр участников накопительно-ипотечной системы для военнослужащих.

Став участником накопительно-ипотечной программы, военнослужащий может воспользоваться накопительными вносами, перечисленными на его счет государством в следующих случаях:

– по истечении двадцати лет службы;

– при увольнении из армии в связи с достижением предельного возраста, сокращения, признания негодным к службе, если военнослужащий прослужил не менее десяти лет;

– при получении целевого жилищного займа, предоставленного государством в лице «Росвоенипотеки».

Чтобы иметь возможность прибрести недвижимость по военной ипотеке, воспользовавшись целевым жилищным займом, участнику НИС необходимо прослужить как минимум три года. Целевой жилищный заем является беспроцентным займом и складывается из двух составляющих – суммы, уже накопленных денежных средств на личном счете военнослужащего и суммы, которую военнослужащий мог бы накопить к окончанию воинской службы.

Чтобы приобрести жилье после трех лет службы необходимо подать рапорт на получение Свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа.

Деньги, которые были накоплены в течение трех лет на личном счете участника НИС будут перечислены банку Федеральным учреждением «Росвоенипотека» уже после того как военнослужащий выберет квартиру, а банк согласует сделку и подпишет с военнослужащим кредитный договор. Эти деньги будут являться первоначальным взносом заемщика-военнослужащего. На остальную сумму военнослужащий заключает с банком кредитный договор на получение ипотечного кредита. Максимальна сумма ипотечного кредита для военнослужащих в 2015 году составляет 2 400 000 рублей.

В отличие от обычной ипотеки на жилье, приобретенное по военной ипотеке, накладывается два обременения. Данное жилье будет находиться в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит и в залоге у Российской Федерации, предоставившей через Федеральное учреждение «Росвоенипотека» целевой жилищный заем военнослужащему.

Ипотечный кредит, полученный военнослужащим в банке погашается за счет средств, поступающих на личный счет военнослужащего, которые перечисляются банку «Росвоенипотекой». После того, как срок службы военнослужащего подойдет к концу, целевой жилищный заем будет автоматически погашен военнослужащим.

В случае если военнослужащий решит покинуть армию ранее оговоренного срока, не выполнив свои обязательтства перед «Росвоенипотекой», то целевой жилищный займ станет процентным и выплатить его военнослужащий должен будет в течение 10 лет, что бы погасить свои обязательства перед «Росвоенипотекой». Эта сумма будет включать в себя всю сумму, перечисленную на счет военнослужащего с того момента, как он стал участником НИС. Одновременно с эти военнослужащий должен будут выплачивать платежи по кредитному договору, так как никто их теперь за него платить не будет.

Кто может стать участником НИС и при каких условиях? С какой даты возникает обязанность у государства зачислять на именной накопительный счет военнослужащего взносы из Федерального бюджета.

В соответствии с законодательством накопления участника накопительно-ипотечной системы формируются не с того момента как он был внесен в реестр участников НИС, а с момента возникновения основания для включения его в реестр.

Согласно ст. 9 Федерального закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» все участники накопительно-ипотечной системы разделены на две группы – это обязательные и добровольные участники НИС.

Обязательные участники НИС:

1. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, которым присвоено первое воинское звание офицера.

Основание для включения в реестр участников НИС – получение первого воинского звания.

2. Офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – заключение первого контракта о прохождении военной службы.

3. Прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет три года.

Основание для включения в реестр – общая продолжительность военной службы по контракту три года.

4. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера и получившие первое воинское звание офицера в связи в поступлением на военную службу по контракту и назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания.

5. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.

6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров начиная с 01.01.2008 года.

Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.

7. Военнослужащие, поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса, если они были они были исключены из реестра участников и не получили денежную выплату или не воспользовались ранее правом стать участниками накопительно-ипотечной системы.

Основание для включения в реестр – заключение нового контракта о прохождении военной службы.

Добровольные участники НИС:

1. Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

2. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования начиная с 01.01.2005 года, заключившие первый контракт до 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

3. Прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит 3 года начиная с 01.01.2005 года, если они заключили первый контракт о прохождении военной службы до 01.01.2005 года.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

4. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 01.01.2005 года, до 01.01.2008 года, получившие первое воинское звание офицера в процессе обучения.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

5. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, в период после 01.01.2005 года до 01.01.2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров в период после 01.01.2005 года до 01.01. 2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.

Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.

Недавно стал участником НИС (накопительно-ипотечной системы). Какая сумма денежных средств будет зачисляться на мой счет ежегодно? Как я смогу узнать сумму накоплений, находящихся на моем именном лицевом счете, например, через два года?

Сумма, которая зачисляется не счет участника накопительно-ипотечной системы каждый год меняется. Устанавливается эта сумма законом о бюджете и каждый год возрастает. Кроме того этот взнос каждый год подлежит индексации с учетом ровня инфляции.

Ниже приведены размеры ежегодных зачислений на счет участника НИС по годам.

2005 г. – 37 000 рублей

2006 г. – 40 600 рублей

2007 г. – 82 800 рублей

2008 г. – 89 900 рублей

2009 г. – 168 000 рублей

2010 г. – 175 600 рублей

2011 г. – 189 800 рублей

2012 г. – 205 200 рублей

2013 г. – 222 000 рублей

2014 г. – 233 100 рублей

2015 г. – 245 880 рублей.

Суммы, уже зачисленные на счет участника НИС индексации не подлежат, но их размер возрастает за счет того, что они инвестируются управляющими компаниями в низкорисковые, но высокодоходные активы, например государственные ценные бумаги.

Управляющую компанию выбирает «Росвоенипотека» через проведение конкурса.

Таким образом, средства, которые будут накоплены на личном счете участника НИС, состоят из ежегодного взноса, поступающего из федерального бюджета, который каждый год индексируется в зависимости от уровня инфляции, а также из доходов от инвестиций уже находящихся на счете денежных средств в высокодоходные активы.

Зачисление денежных средств на счет участника НИС производится ежемесячно равными платежами. Установленная законом сумма делится ни 12 частей по количеству месяцев в году и эта 1/12 доля от ежегодной суммы и зачисляется ежемесячно.

Ежегодно до 31 марта текущего года Росвоенипотека передает Министерству обороны сведения о состоянии именного лицевого счета военнослужащего на конец отчетного года. В срок до 15 апреля текущего года эти сведения направляются Министерством обороны органам военного управления для вручения военнослужащим.

В том случае, если вам не будут предоставлены данные сведения, вы можете подать рапорт на имя начальника части о предоставлении вам сведений о состоянии вашего лицевого счета.

Также вы можете зарегистрироваться на сайте Росвоенипотеки и через личный кабинет оформить соответствующий запрос. Срок рассмотрения такого запроса 4 дня, после чего вам будет предоставлена вся необходимая информация о состоянии вашего лицевого счета.

При каких условиях военнослужащий может получить в банке кредит на приобретение жилья по программе «военная ипотека» в 2015 году и каковы особенности ипотечного кредита для военнослужащих?

Военнослужащий, желающий получить кредит для приобретения жилья должен соответствовать следующим требованиям:

– должен быть участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) и получить Свидетельство участника НИС;

– его возраст не должен превышать 43 года;

– при заключении кредитного договора военнослужащий, являющийся Заемщиком, должен заключить договор страхования своей жизни и здоровья, а также имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств и являющегося обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору;

– минимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит -36 месяцев;

– ипотечный кредит предоставляется до достижения заемщиком возраста 45 лет, то есть последний платеж по кредиту должен быть совершен до достижения военнослужащим 45 лет;

– минимальная сумма ипотечного кредита, предоставляемого по программе «военная ипотека» – 300 000 рублей, а максимальная сумма – 2 200 000 рублей.

Я военнослужащий. Служу по контракту год. Могу ли я приобрести квартиру по программе «Военная ипотека»?

В данный момент нет. У вас есть возможность приобрести квартиру по программе «Ипотека для военнослужащих» через три года.

Находясь на военной службе только один год, и не являясь участником НИС (накопительно-ипотечной системы), вы не имеете возможности приобрести квартиру по программе «Ипотека для военнослужащих».

Для того чтобы воспользоваться программой для военнослужащих, вам необходимо осуществить следующие действия:

1. Подать рапорт для внесения вас в реестр участников НИС (накопительно-ипотечной системы).

2. После того, как истечет три года с момента внесения вас в реестр участников НИС, вам необходимо подать рапорт на получение Свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа.

3. Получить вышеупомянутое Свидетельство.

4. Выбрать банк (далеко не все банки работают по программе «Военная ипотека»).

5. Подобрать квартиру, соответствующую требованиям банка.

6. Подписать договор целевого жилищного займа с Банком и Министерством обороны.

7. Подписать с банком кредитный договор и договор ипотеки.

8. Подписать договор купли-продажи с продавцом квартиры.

9. Подать договор купли-продажи с пакетом необходимых документов на регистрацию в Регистрационную службу.

10. Получить Свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи из Регистрационной службы после проведения государственной регистрации.

11. После получения Свидетельства о государственной регистрации права следует предоставить в банк следующие документы:

– Нотариально заверенную копию Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

– Копию договора купли-продажи после проведенной государственной регистрации со штампами Регистрационной службы.

– Выписку из ЕГРП на квартиру, которую необходимо получить после проведения государственной регистрации права на ваше имя. В выписке из ЕГРП должно быть указано, что зарегистрировано обременение: Ипотека в пользу банка и в пользу Российской Федерации

Какое жилье можно приобрести по военной ипотеке?

На сегодняшний день вы можете приобрести любое жилье по программе «Военная ипотека». Это может быть:

– квартира на вторичном рынке,

– квартира на первичном рынке (договор долевого участия в строительстве)

– индивидуальный жилой дом на земельном участке;

– часть индивидуального жилого дома на земельном участке (доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок).

– комната в коммунальной квартире.

Разумеется, вы не можете приобрести по программе «Военная ипотека» садовые или дачные дома, так как они не имеют статуса жилого помещения и не предназначены для круглогодичного проживания.

Собираюсь приобрести квартиру по программе «военная ипотека». Могу ли я воспользоваться средствами материнского капитала, что бы увеличить первоначальный взнос и приобрести более дорогую квартиру?

Как в случае с простой ипотекой, так и в случае с ипотекой для военнослужащих, возможно использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса при покупке квартиры или другого жилья. Такие поправки были внесены в соответствии в Федеральным законом № 131-ФЗ, который был принят 23.05.2015 года.

Однако согласно требованиям Федерального закона от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» жилье, которое приобретается с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита должно быть оформлено только в собственность военнослужащего.

А согласно Федеральному закону от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи: родителей и всех детей.

Поэтому, при направлении средств материнского капитала на увеличение первоначального взноса при приобретении квартиры в ипотеку вам необходимо предоставить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное письменной обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после снятия обременения.

Пять лет назад моим супругом была приобретена квартира по военной ипотеке. В данный момент мы собираемся расторгнуть брак. Имею ли я право на какую-либо часть этой квартиры в связи с тем, что квартира была приобретена в браке?

Нет.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов) и подлежащему разделу при его расторжении, относится также и недвижимое имущество, приобретенное в период брака за счет общих доходов супругов. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства.

Квартира, приобретенная в период брака за совместно нажитые сбережения, относится к общему имуществу супругов.

Однако квартира, приобретенная по военной ипотеке, не может являться общей собственностью супругов, так как приобретается не за совместно нажитые сбережения, а по целевой программе за счет средств Федерального бюджета. И данное имущество признается личной собственностью военнослужащего и не подлежит разделу при расторжении брака.

Покупка жилья по военной ипотеке не предполагает участия супруги военнослужащего в оформлении сделки. При увольнении военнослужащий также самостоятельно выплачивает целевой жилищный заем и кредит банку. Никакие претензии имущественного характера со стороны банка в случае невыплаты кредита не могут быть предъявлены к супруге военнослужащего.

Даже если вы изъявите желание взять на себя обязательства по выплате части кредита, с условием переоформления на свое имя доли квартиры и кредитного договора, то вам в этом будет отказано, так как в соответствии с законом, кредитный договор в случае с военной ипотекой переоформлению не подлежит.

Военная ипотека поддерживает военнослужащих и одновременно защищает их от имущественных претензий супругов.

При расторжении брака вы можете претендовать только на часть дополнительных средств, которые были вложены при приобретении квартиры или потрачены на ее ремонт. Так как сумма целевого жилищного займа ограничена и часто этих денег бывает недостаточно, чтобы приобрести понравившуюся квартиру, супруги могут увеличить первоначальный взнос за счет собственных сбережений. Независимо от того, кто из супругов заработал эти деньги, независимо от того, что их дали родители одного из супругов, эти денежные средства будут считаться совместно нажитыми, и будут подлежать разделу при расторжении брака.

Таким образом, если стоимость квартиры превышает сумму целевого жилищного займа, предоставленного вашему супругу, и вам пришлось доплачивать деньги из бюджета семьи, то при расторжении брака вы можете требовать только раздела этих денежных средств, которые являются общей совместной собственностью супругов.

Собираюсь воспользоваться целевым жилищным займом и приобрести жилье по военной ипотеке. Могу ли я выкупить служебную квартиру, в которой сейчас проживаю с семьей?

Нет.

Нет, вы не сможете выкупить служебную квартиру. Служебки – это специальный фонд, который создан Министерством обороны, чтобы обеспечить временным жильем военнослужащих. Продаже данное жилье не подлежит.

Приобрел квартиру по военной ипотеке. Могу ли я рассчитывать на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой этой квартиры?

Нет.

Только с суммы собственных вложений, произведенных при покупке квартиры.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты для налогоплательщика производится за счет выплат, предоставленных из средств Федерального бюджета.

Приобретая квартиру по военной ипотеке, вы не самостоятельно выплачиваете ее стоимость за счет собственных средств. Платит за эту квартиру государство, так как оплата производится за счет взносов из федерального бюджета, зачисленных на ваш именной счет участника накопительно-ипотечной системы.

Но в том случае, если при покупке квартиры вы внесли также и собственные сбережения, так как стоимость квартиры была выше суммы, предоставляемой по целевому жилищному займу, то на эту сумму вы можете получить имущественный налоговый вычет.

Купил квартиру по военной ипотеке, но сейчас перевожусь в другой регион. Имею ли я право сдать данную квартиру в аренду? Не будет ли это являться предпринимательской деятельностью, заниматься которой военнослужащему запрещено?

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» № 76-ФЗ от 27.05.1998 года военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц.

К сожалению, в действующем законодательстве нет четкого ответа на вопрос, является ли сдача жилья в аренду предпринимательской деятельностью.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это деятельность, «направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом….».

Поэтому, некоторые юристы считают, что сдача недвижимости в наем, является предпринимательской деятельностью, так как направлена на получение прибыли. И следовательно, сдавать недвижимость в наем, военнослужащему невозможно.

Другие считают такое мнение неверным, так как ст. 206 Гражданского кодекса РФ гласит:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом…

Так вот сдача квартиры в наем (аренду) является актом распоряжения. А из вышеперечисленного следует, что собственник квартиры имеет полное право распоряжаться своей квартирой и сдавать ее в аренду (наем).

Согласно действующему законодательству физические лица, сдающие жилье в аренду (наем), не должны в обязательном порядке регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

Вы можете просто заключить договор с нанимателем (арендатором) и по истечение календарного года подать декларацию в налоговую инспекцию и заплатить 13 % от полученного от сдачи в аренду дохода.

Но если в вашей собственности есть еще другое недвижимое имущество, которое вы также сдаете в наем (аренду) и получаете прибыль, то это может быть расценено как ведение предпринимательской деятельности. Вас могут обвинить в том, что приобрели вы это имущество исключительно для получения прибыли. А тут недалеко и до увольнения.

Мой ответ такой. Если вы сдаете в аренду (наем) одну единственную квартиру, приобретенную по военной ипотеке, и сдаете ее в связи с тем, что вас переводят в другой регион, то в ведении предпринимательской деятельности вас обвинить не могут, так как сдаете вы жилье временно.

Отвечая на данный вопрос, считаю необходимым осветить еще один момент. Так как ваша квартира приобретена по военной ипотеке, то до момента выплаты кредита она находится в двойном залоге: у банка и у государства.

В соответствии со ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду»

А вот если договоры, которые вы заключили с банком и «Росвоенипотекой» ограничивают вас в праве сдавать залоговую квартиру в наем (аренду), то необходимо будет перед оформлением договора найма (аренды) получить на то согласие залогодержателей.

Собираюсь воспользоваться целевым жилищным займом и приобрести жилье по военной ипотеке. Могу ли я приобрести 1/2 долю домовладения?

Согласно ст. 14 Федерального закона от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» средства жилищного займа могут быть использованы на приобретение жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится также и часть жилого дома. Поэтому даже в том случае, если земельный участок не будет оформлен в собственность, закон «О накопительно-ипотечной системе…» допускает использование средств целевого жилищного займа на приобретение такого жилья.

Однако банк вряд ли обрадуется такому залогу и откажет в оформлении данной сделки. Это связано с тем, что наложить обременение на часть жилого дома банк не сможет, да и данный объект недвижимости будет иметь низкую ликвидность на рынке недвижимости.

Поэтому приобрести 1/2 долю в праве собственности на домовладение использовав целевой жилищный заем и воспользовавшись ипотечным кредитом для военнослужащих вы не сможете по причине отказа банка.

Возможно ли приобрести комнату в коммунальной квартире по военной ипотеке?

Ст. 14 Федерального закона от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительн-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» гласит: «Средства целевого жилищного займа могут быть использованы участником накопительно-ипотечной системы для оплаты расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению о помещения или жилых помещений…»

А ст. 16 Жилищного кодекса РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир и комнаты.

Поэтому вы имеете полное право использовать средства целевого жилищного займа на приобретение комнаты в коммунальной квартире.

Однако при выборе комнаты, вам необходимо обратить внимание на то, каким образом зарегистрировано право собственности на эту комнату. В Свидетельстве о государственной регистрации права в графе «Объект» должно быть указано «Жилое помещение», а не доля в праве собственности на квартиру. В противном случае банк не даст одобрения на сделку, так как не возьмет в залог долю в праве собственности на квартиру.

Кто из военнослужащих имеет право не возвращать целевой жилищный заем при увольнении с воинской службы?

Возвращать или не возвращать целевой жилищный заем зависит от количества лет воинской службы и от причины увольнения.

В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» военнослужащие, воспользовавшиеся целевым жилищным займом для приобретения квартиры по военной ипотеке при увольнении не должны возвращать целевой жилищный заем в следующих случаях:

1. Если общая продолжительность службы (в том числе в льготном исчислении) двадцать лет и более;

2. Если общая продолжительность военной службы десять лет и более, а военнослужащий увольняется по следующим причинам:

– в связи с организационно-штатными мероприятиями;

– по состоянию здоровья в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;

– по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

– по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством РФ о воинской обязанности и воинской службе.

3. При любой продолжительности военной службы, в случае

– признания военнослужащего военно-врачебной комиссией не годным к военной службе, а также

– в связи с гибелью или признания военнослужащего безвестно отсутствующим или умершим.

Два года назад приобрел квартиру за счет целевого жилищного займа для военнослужащих. В данный момент уволен с военной службы в связи с организационно-штатными мероприятиями. Должен ли я возвращать целевой жилищный заем, если срок моей службы к моменту увольнения составил 12 лет? И кто будет погашать ипотечный кредит?

Нет. Возвращать уже полученный целевой жилищный заем вы не будете.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» при общей продолжительности службы 10 лет и более, военнослужащий, прекративший военную службу в связи с организационно-штатными мероприятиями, не должен возвращать средства целевого жилищного займа, которые были использованы в качестве первоначального взноса и в качестве ежемесячных платежей в счет погашения обязательств по кредитному договору.

Залог в пользу государства в этом случае снимается с квартиры.

А вот залог в пользу банка остается. И военнослужащий (теперь уже бывший военнослужащий) обязан погасить задолженность перед банком самостоятельно, согласно графика платежей по кредиту.

При увольнении по «льготным» основаниям, к каковым относится и увольнение в связи с организационно-штатными мероприятиями, если срок службы превысил 10 лет, у вас может возникнуть право на получение дополнительных средств, выделяемых на жилищное обеспечение.

Погасить ипотечный кредит вы сможете за счет этих дополнительных средств. А если данной суммы не достаточно, или вам как участнику НИС эти средства не положены, то вам придется выплачивать кредит из своего кармана.

После погашения задолженности перед банком будет снято обременение в пользу банка.

Купил квартиру по военной ипотеке. Сейчас увольняюсь в связи с организационно-штатными мероприятиями. Срок моей службы превышает 10 лет. Два года назад моя мама приватизировала квартиру, в которой ранее проживала наша семья. Органы опеки обязали включить в число собственников и мою дочь, так как она была зарегистрирована в квартире ранее. В результате приватизации на нее оформлена 1/6 доля в двухкомнатной квартире площадью 48 кв.м. Могу ли я воспользоваться дополнительными выплатами после увольнения по ОШМ для оплаты ипотечного кредита?

Нет. Вы не сможете получить дополнительные выплаты.

При увольнении по «льготным» основаниям, к каковым относится и увольнение в связи с организационно-штатными мероприятиями, если срок службы превысил 10 лет, у вас может возникнуть право на получение дополнительных средств, выделяемых на жилищное обеспечение.

Размер дополнительных средств зависит от величины годового накопительного взноса зачисляемого на счет участника накопительно-ипотечной системы, который устанавливается федеральным законом и количества лет, месяцев, дней, которые участника накопительно-ипотечной системы не дослужил до полных двадцати лет службы.

Однако выплачиваются эти средства не всем военнослужащим, прослужившим 10 лет и более и увольняющимся в связи с сокращением и по состоянию здоровья.

Выплата дополнительных денежных средств производится только в том случае, если военнослужащий и члены его семьи не являются:

– нанимателями жилых помещений по договорам социального найма;

– членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма;

– собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Исключение – жилые помещения, приобретенные по военной ипотеке.

В вашем случае член вашей семьи, ваша дочь, является собственником 1/6 доли в праве собственности на квартиру, приобретенную вследствие приватизации. И даже несмотря на то, что эта доля очень мала, и то, что включена она была в договор на передачу квартиры только по настоянию органов опеки как несовершеннолетняя, ранее проживающая в данной квартире, дополнительных средств вам не получить. Выплачивать задолженность перед банком по кредитному договору придется из собственных средств.

Пять лет назад воспользовался целевым жилищным займом и приобрел квартиру по военной ипотеке. Сейчас собираюсь уйти с военной службы по собственному желанию. Обязан ли я возвращать средства целевого жилищного займа, если срок моей службы 12 лет?

Да. При увольнении необходимо будет вернуть средства целевого жилищного займа.

Так как ваша выслуга составляет менее двадцати лет, и увольняетесь вы по собственному желанию, а не в связи с определенными обстоятельствами (например, в связи с ОШМ или по состоянию здоровья), то при увольнении с воинской службы вы будете обязаны вернуть всю сумму полученного вами целевого жилищного займа (первоначальный взнос и ежемесячные платежи, которые перечислялись банку по кредитному договору в течение пяти лет как вы владели квартирой).

Кроме того с момента возникновения оснований для исключения вас из реестра участников накопительно-ипотечной системы на сумму остатка вашей задолженности перед «Ростовенипотекой» будут начисляться проценты по ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату возникновения этих обстоятельств.

Для возврата полученного ранее целевого жилищного займа у вас будет десять лет. «Росвоенипотека» предоставит вам график платежей. И только после закрытия этого долга с вашей квартиры будет снято обременение в пользу государства.

Кроме того одновременно с этими выплатами вам необходимо будет выплачивать ежемесячные платежи по кредитному договору, заключенному с банком.

В случае если вы не вернете средства целевого жилищного займа или ипотечный кредит банку, на вашу квартиру в судебном порядке может быть наложено взыскание. И она может быть реализована для погашения задолженности по целевому жилищному займу.

Я дочь военнослужащего. Мой отец погиб. Он был участником накопительно-ипотечной системы и на его личный счет были зачислены деньги для последующего приобретения жилья. Могу ли я воспользоваться этими накоплениями для частичной оплаты приобретаемой квартиры? Будут ли и дальше поступать деньги на этот счет?

В соответствии с ФЗ от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в случае гибели военнослужащего использовать накопления, находящиеся на именном накопительном счете участника НИС, имеют право члены его семьи.

К членам семьи военнослужащего, имеющим право на накопления военнослужащего, закон относит:

– супругу (супруга);

– несовершеннолетних детей;

– детей старше 18 лет. Ставших инвалидами до 18 лет;

– детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных организациях по очной форме обучения;

– лиц, находящихся на иждивении военнослужащего.

Если вы относитесь к одной из вышеперечисленных категорий, то вы имеете право воспользоваться накоплениями, находящимися на именном накопительном счете вашего отца как участника НИС. Причем использовать эти средства вы можете не только на приобретение жилья.

Что касается дальнейших денежных поступлений на счет вашего отца, то этого не произойдет, так как согласно вышеуказанному закону именной накопительный счет участника накопительно-ипотечной системы закрывается в связи с его гибелью, и он исключается из списков участников НИС.

Я вдова военнослужащего. Мой муж погиб. Незадолго до смерти он приобрел квартиру по военной ипотеке, получив целевой жилищный заем. Срок его службы составил восемь лет. Должна ли я буду вернуть целевой жилищный заем и кто теперь должен вносить платежи по ипотечному кредиту?

Так как ваш супруг в момент гибели находился на военной службе, вам не придется возвращать целевой жилищный заем, использованный им для получения ипотечного кредита, а также не придется самостоятельно выплачивать ипотечный кредит, оформленный по программе «ипотека для военнослужащих».

В соответствии с ФЗ от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в случае гибели военнослужащего целевой жилищный заем, полученный участником накопительно-ипотечной системы, засчитывается в счет обязательств государства перед военнослужащим и не подлежит возврату членами его семьи.

Также вам не придется самостоятельно выплачивать ипотечный кредит, оформленный вашим мужем. Вам необходимо будет переоформить обязательства по кредитному договору на свое имя. В законе четко прописана такая ситуация. В соответствии с законом, переоформив на себя обязательства вашего мужа, участника НИС, вы получаете право на продолжение погашения ипотечного кредита за счет начислений на именной накопительный счет вашего мужа, участника НИС, до даты, указанной в договоре предоставления целевого жилищного займа на погашение обязательств по ипотечному кредиту. В этом случае именной накопительный счет участника НИС (вашего супруга) будет закрыт не сразу после его гибели, а после того как истечет срок договора целевого жилищного займа, подписанного вашим супругом и «Росвоенипотекой».

То есть на лицевой счет вашего мужа как участника накопительно-ипотечной системы будут ежемесячно поступать из Федерального бюджета суммы, которые поступали бы в том случае, если бы он остался жив и продолжал служить в армии. Далее с накопительного счета эти денежные суммы будут поступать в банк для погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Собираюсь приобрести квартиру по военной ипотеке с использованием целевого жилищного займа. Для увеличения первоначального взноса часть денег предоставляют родители жены. Можно ли на них оформить 1/4 долю квартиры?

Нет.

Квартира, приобретаемая по программе военная ипотека, должна быть оформлена только на имя военнослужащего – участника НИС. Даже жену и детей включить в число собственников квартиры вы не можете до того момента как ваше обязательство перед государством не будет исполнено, а целевой жилищный заем не будет погашен.

Мой сын учится в военном училище. Сможет ли он по окончании учебы и поступления на военную службу стать участником накопительно-ипотечной системы и в дальнейшем приобрести жилье по военной ипотеке, если участвовал в приватизации нашей квартиры и является собственником 1/4 ее доли? Не будет ли размер предоставленных ему выплат меньше, в связи с тем, что он жильем обеспечен и не имеет семьи?

Да. Он будет включен в реестр участников НИС и сможет приобрести квартиру по военной ипотеке.

Размер взносов, поступающих из Федерального бюджета, одинаков для всех участников НИС, независимо от их обеспеченности жильем и состава семьи.

Да, ваш сын обязательно будет включен в реестр участников НИС, и в дальнейшем сможет приобрести жилье по военной ипотеке, а также сможет воспользоваться целевым жилищным займом для приобретения жилья по истечении трех лет после включения в реестр участников накопительно-ипотечной системы.

Включение военнослужащих в реестр НИС происходит независимо от их обеспеченности жильем и от состава семьи. Будь у него хоть пять квартир, все равно он сможет воспользоваться целевым жилищным займом и приобрести квартиру по программе военная ипотека.

Более того, ваш сын попадает в категорию военнослужащих, которые включаются в данный реестр в обязательном порядке. Основанием для включения в реестр участников НИС для вашего сына будет в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 года № 117 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» будет получение первого воинского звания, так как ваш сын относится к категории военнослужащих окончивших военное училище и заключивших первый контракт после 01.01.2005 года

Также размер взносов, поступающих на лицевой счет военнослужащего из Федерального бюджета, одинаков для всех участников НИС и не зависит ни от званий, родов войск, а также обеспеченности жильем и наличия семьи.

Государство как бы доплачивает военнослужащему за каждый год, проведенный на военной службе, но доступна эта доплата становится только по истечении определенного срока и при определенных обстоятельствах.

Словарь

АИ ЖК (ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» – создано Правительством Российской Федерации в 1997 году. АИ ЖК привлекает денежные средства размещая облигации Агентства на фондовом рынке. Эти денежные средства идут на покупку у банков прав требования по долгосрочным жилищным кредитам, выданным банками населению. Покупка прав требования производится АИ ЖК с целью обеспечения ликвидности российских коммерческих банков.

Аннуитетные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик производит выплаты кредита равными платежами в течение всего срока кредитования. Каждый платеж включает в себя и проценты по кредиту и сумму основного долга.

Брачный договор – соглашение между лицами, вступающими в брак, или супругами, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае расторжения брака. Согласно Семейного кодекса РФ после вступления в семейные отношения все материальные ценности, приобретенные в браке, считаются совместной собственностью супругов, и в случае расторжения брака будут делиться поровну между супругами. Данное положение может быть изменено брачным договором. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Военная ипотека — механизм приобретения жилья военнослужащими в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС). Суть накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет, на который государство в лице Министерства обороны ежегодно перечисляет деньги для дальнейшего приобретения военнослужащим жилья.

Дифференцированные платежи – это способ погашения кредита, при котором заемщик выплачивает сумму кредита равными платежами в течение всего срока кредитования, а начисление процентов производится на остаток задолженности по кредиту на момент выплаты очередного платежа.

Закладная — это именная ценная бумага. Может быть оформлена как при заключении договора ипотеки, так и при оформлении ипотеки в силу закона. Закладная дает ее владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Заемщик — лицо, получающее по договору займа или банковского кредита денежную сумму, которую оно обязано вернуть в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в процентном выражении от суммы кредита.

Залогодатель — должник, имеющий обязательства, обеспеченные залогом перед кредитором (залогодержателем), или третье лицо, имущество которого является предметом залога. Залогодателем имущества может быть собственник этого имущества или лицо, имеющее на это имущество право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит это право. Залог права аренды имущества не допускается без согласия собственника этого имущества.

Залогодержатель — кредитор, взявший в обеспечение исполнения обязательства залог. Залогом может быть вещь, принадлежащая как должнику, так и другому лицу. В случае если должник не исполнит обязательство, обеспеченное залогом, залогодержатель (кредитор) имеет право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.

Инвестиции — вложение денежных средств в проекты и объекты недвижимости для получения дохода.

Ипотека — залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем (кредитором), при котором заложенное имущество остается в собственности залогодателя, а залогодержатель (кредитор) в случае, если должник не выполнит свои обязательства по договору, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит — долгосрочный кредит, предоставляемый банками под залог имеющейся недвижимости, или для приобретения недвижимости под залог этой недвижимости для обеспечения обязательства по его возврату. Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки, жилые помещения – квартиры, дома, дачи; коммерческие и производственные помещения.

Кредитор — физическое или юридическое лицо, предоставляющее денежные средства заемщикам по договору займа или банковского кредита на условиях возвратности в установленный договором срок. Договором может быть установлена плата за пользование денежными средствами в виде процентов от суммы предоставленного кредита.

Процентная ставка — сумма, указанная в процентном выражении к сумме полученного заемщиком кредита. Данную сумму заемщик платит за пользование кредитом. Другими словами, процентная ставка – это плата за деньги, полученные в кредит.

Плавающая процентная ставка – изменяющаяся в течение срока действия кредитного договора. Зависит от стоимости финансовых ресурсов на рынке. На размер процентной ставки влияние оказывают две составляющие: общерыночная ставка по кредитам + фиксированный процент банка.

Поручитель — это лицо, которое дает гарантию банку выполнить обязательства заемщика в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору. То есть поручитель несет солидарную ответственность с заемщиком. В случае, если заемщик не в состоянии выплатить кредит, поручитель обязан выплатить банку сумму кредита, проценты по кредиту, все пени и штрафы, если такие имеются, а также судебные издержки, если взыскание долга производилось в судебном порядке. Поручителями могут быть как физические, так и юридические лица, например, компания-работодатель заемщика.

Рефинансирование — это получение в банке нового кредита для погашения уже имеющегося кредита на более выгодных условиях. Это может быть, как снижение ежемесячной процентной ставки, так и увеличение срока кредитования. Рефинансирование кредита может быть оформлено как в рамках одного банка, так и в другом банке, предложившем более выгодные условия кредитования (перекредитования).

Созаемщик — это лицо, доходы которого учитываются при расчете суммы кредита, предоставляемого заемщику. Созаемщиком может быть либо только супруг заемщика, либо только супруг и родственники заемщика, либо вообще любое лицо. Зависит от требований конкретного банка. Количество созаемщиков, доходы которых могут быть учтены при расчете максимальной суммы кредита также зависит от конкретного банка. Некоторыми банками допускается привлечение до пяти созаемщиков.

Фиксированная процентная ставка – установленная банком процентная ставка по кредиту, действующая в течение всего срока кредитного договора. Не изменяется в связи с повышением или снижением уровня процентных ставок на рынке.

ФИС (Федеральный Ипотечный Стандарт) – базовый отраслевой документ, разработанный А ИЖК, который регламентирует деятельность всех участников ипотечного рынка, устанавливает единые правила и условия выдачи ипотечных кредитов на всей территории Российской Федерации.

Table of Contents

Татьяна Семенистая Военная ипотека (справочник для военнослужащего)