Annotation

«Можно ли область по сделкам с недвижимостью рассматривать как науку?

Данный учебник удостоверяет, что можно.

Автор точно систематизировала различные вопросы и действия, связанные с областью сделок с недвижимостью, а сделанные ею заключения и выводы можно принять как аксиомы в сфере сделок с недвижимостью.

Можно ли область по сделкам с недвижимостью рассматривать как искусство? Оказывается, возможно.

Автор делится своим богатым профессиональным опытом, позволяющим сложный процесс сделок с недвижимостью рассматривать как искусство, а именно – искусство довести сделку до логичного завершения – полностью законченной юридически корректной сделки, заключенной с максимальной выгодой для клиента»

- Елена Корджева

- 1. Введение

- 1.1. Ваш продукт

- 1.2. Профессионализм и кураторы

- 2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости

- 2.1. Изучение жилого фонда

- 2.2. Планировки типовых квартир

- 2.3. Некоторые аспекты конструктивных особенностей, влияющие на стоимость недвижимости

- 2.3.1. Шкала приоритетов оценки недвижимости

- 2.3.1.1. Место, как решающий фактор

- 2.3.1.2. Инфраструктура

- 2.3.1.3. Конструкции здания

- 2.3.1.4. Функциональность

- 2.3.1.5. Отделка

- 2.3.2. Базовые принципы оценки недвижимости

- 2.4. Анализ рынка недвижимости

- 3. Государственные институции, работающие в сфере недвижимости

- 3.1. Земельная книга (Zemes grāmata)

- 3.2. Государственная Земельная служба (Valsts Ziemes dienests)

- 3.3. Управление по делам гражданства и иммиграции (PMLP – Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde)

- 3.4. Думы городов или волостей

- 3.4.1. Департамент собственности (Īpašuma departaments)

- 3.4.2. Строительная управа (Buvvalde)

- 3.4.3. Отдел регистрации жителей (Iedzīvotāju reģistrācijas nodaļa)

- 3.4.4. Управление или отдел доходов думы (Domes ieņemumu pārvalde vai nodaļa)

- 3.4.5. Комиссия по приватизации недвижимости (Privatizācijas komisija)

- 3.5. Домоуправления

- 4. Основы делопроизводства в сфере недвижимости

- 4.1. Основные документы, определяющие право собственности и право пользования недвижимостью

- 4.1.1. Договор найма

- 4.1.2. Зеленый лист и Белый лист

- 4.1.3. Земельная книга

- 4.1.4. Инвентаризационное дело

- 4.1.5. План границ участка

- 4.2. Другие документы

- 4.2.1. Выписка из Земельной книги

- 4.2.2. Цель использования земли

- 4.2.3. Топография

- 4.2.4. Таксация леса

- 4.2.5. Справка об уплате налога

- 4.2.6. Справка о задекларированных в квартире / доме лицах

- 4.2.7. Справка ДУ об отсутствии / наличии долгов по коммунальным платежам

- 4.2.8. Справка Latvenergo об отсутствии / наличии долгов за электричество

- 4.2.9. Справка Latvijas Gaze об отсутствии / наличии долгов за газ

- 4.2.10. Согласие на продажу от кредитного учреждения

- 4.2.11. Справка из Государственной земельной службы (VZD) о наличии / отсутствии отягощений на недвижимость

- 4.2.12. Согласие супруга на продажу

- 4.2.13. Паспорта

- 4.2.14. Паспорта на счётчики воды

- 5. Основы законодательства ЛР

- 5.1. Что такое договор

- 5.2. Право собственности и его ограничения

- 6. Виды сделок с недвижимостью, предусмотренные законодательством ЛР

- 6.1. Сделка купли-продажи

- 6.2. Сделка дарения

- 6.3. Сделка мены

- 6.4. Сделка сдачи в аренду

- 6.5. Юридическое оформление договоров

- 7. Основы продажи недвижимости

- 7.1. Начало работы

- 7.2. Уверенность

- 7.3. Поиск прямых продавцов

- 7.4. Первый разговор с клиентом

- 7.5. Встреча с клиентом, осмотр недвижимости

- 7.6. Реклама

- 7.7. Как показывать недвижимость потенциальному покупателю

- 7.8. Подготовка к сделке

- 7.9. Условия договора

- 7.10. Сбор всех документов

- 7.11. Подписание договора

- 7.12. Регистрация сделки в Земельной книге

- 7.13. Порядок расчетов за недвижимость

- 7.14. Организация приема-передачи недвижимости

- 8. Система ипотечного кредитования в ЛР

- 8.1. Немного истории

- 8.2. Кредитные учреждения Латвии

- 8.3. Порядок предоставления банковского кредита под залог недвижимости резиденту ЛР

- 8.3.1. Квалификация клиента для получения банковского кредитования

- 8.3.1.1. Платежеспособность

- 8.3.1.2. Наличие первого взноса

- 8.3.2. Порядок действий при получении банковского кредитования

- 8.3.2.1. Документы для получения кредита

- 8.3.3. Краткое описание договоров, применяемых при получении банковского кредита

- 8.3.3.1. Договор кредита

- 8.3.3.2. Договор ипотеки

- 8.3.3.3. Договор счета сделки

- 8.4. Банковское кредитование нерезидентов

- 8.4.1. Условия кредитования нерезидентов ЛР

- 8.4.2. Основные требования для выдачи кредита нерезидентам

- 8.4.3. Проверка безопасности

- 8.4.4. Роль маклера в сделках нерезидентов

- 8.5. Кредитование в небанковской сфере

- 8.5.1. На кого ориентировано небанковское кредитование

- 8.5.2. Порядок оформления небанковского кредита

- 9. Налогообложение в сфере недвижимости в ЛР

- 9.1. Налоги и пошлины для покупателя недвижимости

- 9.2. Налоги и пошлины для продавца недвижимости

- 10. Страхование недвижимости

- 10.1. Стандартный пакет страхования недвижимости

- 10.2. Расширенные пакеты. Дополнительные виды страхования

- 10.2.3. Дополнительное страхование движимого имущества

- 10.2.4. Страхование ответственности

- Заключение

- Глоссарий

Елена Корджева

Сделки с недвижимостью

www.napisanoperom.ru

Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

© Елена Корджева, 2016

© EKOCENTRS, 2010

© Study For Life, 2010

© Написано пером, 2016

Автор выражает благодарность

всем консультантам,

оказавшим неоценимую помощь в подготовке этого материала:

руководителю департамента недвижимости компании EKOCENTRS Фёдору Губину,

председателю правления Ассоциации оценщиков Латвии Вилису Журомскису,

юристу Гирту Зариньшу,

заведующей филиала Rīdzene SEB banka Инете Зирне,

руководителю отдела обслуживания частных лиц филиала Rīdzene SEB banka Маргарите Гулевич,

члену правления Pasta banka Борису Ульману,

руководителю отдела кредитования Pasta banka Виктору Дугушкину,

руководителю отдела продаж Grand kredit Мартину Бересеневу.

страховому брокеру, владельцу компании AGGA Айвару Фрейбергу,

бухгалтеру Марине Пальниченко,

группе технической поддержки:

Анатолию Кольцову,

Лиене Гудковой,

Инге Цироноке,

Татьяне Поповичевой,

а также

авторам фотографий

Анатолию Кольцову,

Виктору Гудзону,

Федору Губину,

Клавдии Бабченко,

Лиене Гудковой,

Диляре Лиедескрастине.

1. Введение

1.1. Ваш продукт

Начнем с описания профессии.

Откуда взялись маклеры, и кто это такие?

Слово «маклер» пришло в начале 18 в. из немецкого языка, где Makler – производное от makeln «посредничать», того же корня, что machen «работать».

Согласно словарю «Маклер – специалист, профессионально занимающийся посредничеством при страховании, покупке и продаже товаров, услуг, ценных бумаг, объектов недвижимости. Этот специалист способствует заключению таких сделок путем сведения партнеров.

Основные виды маклеров:

● биржевой маклер;

● финансовый маклер;

● страховой маклер;

● маклер по недвижимости».

В рамках этого курса мы изучим профессию маклер или специалист по сделкам с недвижимостью.

Какими качествами маклеры должны обладать, какие знания и навыки иметь?

Даже в те отдаленные времена маклерами были люди образованные, пользовавшиеся уважением и доверием своих клиентов.

А сейчас, в современных условиях, мы тем более обязаны быть достойными консультантами, знающими и юридические основы своего дела, и экономические факторы, и особенности человеческого поведения.

И главное, что вы должны уметь делать?

Ну, ответ прост, хотя порой не так очевиден.

За что вы, да, вот именно вы готовы были бы платить специалисту?

Например, за что вы готовы заплатить стоматологу? За время, которое он потратил на вас? За оборудование, которое он использовал? Или за то, чтобы зубы не болели? Если уж совсем по-честному, то вам все равно, быстро или медленно он будет вас лечить, но лучше бы – быстро, и не так важно, сколько стоит и какой фирмы оборудование. Важно только одно – чтобы зубы больше не болели!

И в автосервисе мы заплатим за то, чтобы машина ездила без проблем.

И от учителя мы ожидаем, что нас научат говорить на иностранном языке или решать задачи.

Мы готовы платить за то, чтобы у нас «голова не болела», чтобы нас избавили от проблем.

И маклеру клиент будет платить тоже только за это, за умение решать проблемы.

Какие же проблемы есть у клиента, которые должен уметь решить маклер?

Возьмем, например, продавца. Подробно проблемы продавца рассмотрены в «Полезных советах», поэтому здесь мы их просто перечислим:

1. как установить правильную цену на свою недвижимость;

2. как организовать процесс продажи;

3. как выбрать эффективную рекламную кампанию;

4. как вести переговоры с потенциальным контрагентом сделки;

5. как уберечь свою собственность от краж во время показов;

6. как убедиться в правильности всех документов, необходимых для сделки;

7. согласие каких родственников необходимо для совершения сделки;

8. как предусмотреть все нюансы сделки и обеспечить соблюдение своих интересов;

9. как получить за недвижимость все деньги и избежать мошенничества;

10. какова процедура передачи недвижимости;

11. каким образом расчитываются налоги, и в какие сроки их необходимо платить.

Перечислим проблемы покупателя:

1. Проблема выбора, когда клиент ориентируется лишь на внешние показатели и не знает, на что еще нужно обратить внимание;

2. Отсутствие знаний о документах на недвижимость: какие должны быть документы, и что в них должно быть написано;

3. Отсутствие знаний о кредитной политике банков. И не имеет значения, желает ли покупатель приобрести недвижимость, на которую наложена ипотека, или ему самому необходим кредит для покупки;

4. Неумение вести переговоры с продавцом, отсутствие технологии улаживания всяческих проблем на всех этапах сделки;

5. Незнание налогового законодательства;

6. Незнание того, как обезопасить себя от потерь до полного получения недвижимости во владение, как избежать неуплаты по счетам, несвоевременного освобождения недвижимости и даже банального вандализма.

Согласитесь, каждая из этих проблем может отравить жизнь и вызвать немалые расстройства и финансовые потери.

И это – только то, что лежит на поверхности.

Каков же общий знаменатель всего вышеперечисленного? Он очень прост – все это проблемы клиента. И единственное, за что будет вам платить ваш клиент, это за то, что вы решите его проблемы.

Решение проблем клиента – и есть продукт работы маклера.

Для сотрудников компании EKOCENTRS наш продукт сформулирован так:

Полностью завершенная юридически корректная сделка, выполненная с макисимальной выгодой для клиента.

Обратите внимание, что мы говорим не просто о сделке, а – о максимальных выгодах для клиента.

Этот фактор является единственным, который позволит вам оставаться на рынке долго и быть востребованным клиентами. Только в случае, если клиент знает, что получил больше, чем ожидал, он будет вас рекомендовать своему окружению. У наших ведущих специалистов есть свои собственные «листы ожидания», когда клиенты соглашаются ждать по нескольку месяцев, чтобы получить помощь именно того специалиста, которому доверяют.

Если же вы будете делать просто «сделку», то вам, конечно, заплатят. Но рекомендовать будут вряд ли. И вам придется тратить время на поиск все новых и новых клиентов.

Как показывают исследования и опросы, время, которое маклер затрачивает на поиск клиента, напрямую зависит от качества предоставляемой им услуги.

График № 1 (черный) – трудозатраты среднестатистического маклера на одну сделку.

График № 2 (белый) – трудозатраты маклера, предоставляющего услуги невысокого качества.

График № 3 (серый) – трудозатраты высококлассного специалиста.

Можно видеть, что специалист высокого уровня вообще не тратит время на поиск клиентов, они сами приходят по рекомендации тех, кто ранее получил услугу и строятся в очередь.

Для удобства я разбила сделку на 4 условные составляющие:

1. Поиск клиента, готового заключить договор. Очевидно, для начала работы вам нужно иметь клиента, который поручит вам, допустим, продажу своей недвижимости. Конечно, поручение может быть и другим, например, клиент может желать приобрести или арендовать невижимость, но для простоты возьмем случай продажи. Итак, первый этап – это поиск первичного клиента – владельца недвижимости, желающего ее продать.

2. Поиск покупателя на продаваемую недвижимость. Маклер, действуя в интересах своего клиента (п.1), предлагает объект недвижимости к продаже. Этот этап включает в себя оценку недвижимости, разработку стратегии будущей сделки (например, продавец желает не просто продать свою недвижимость, но продав – купить другую), подготовку рекламы, показы объекта, переговоры с потенциальными покупателями, а также множество других действий, которые подробнее будут рассмотрены позже. Сейчас мы говорим только о времени экспозиции недвижимости для продажи.

3. Оформление сделки. Эта часть сделки включает в себя сбор необходимых справок, подготовку и согласование со сторонами сделки проекта договора, подписание договора и прошения в Земельную книгу, а также – регистрацию сделки в Земельной книге.

4. Передача собственности. Фактически это присутствие на объекте в момент передачи собственности от продавца к покупателю и контроль, чтобы недвижимость была передана в надлежащем порядке и в полной комплектации.

Приведем еще одну статистику, отражающую время, которое маклер затрачивает на одну сделку. Условные составляющие – те же, что и в первом графике.

Как показывают исследования, среднее время продолжительности одной сделки составляет 12 недель. Конечно, речь идет о типовых стандартных объектах. В случае эксклюзивного объекта время экспозиции может существенно меняться.

Не зависят от эксклюзивности две составляющих сделки – юридическое оформление документов и завершение сделки, включающее в себя передачу объекта от продавца покупателю. Обычно полный цикл прохождения всех документов, связанных с юридическим оформлением сделки может составлять 4 недели. Разумеется, если сделка предусматривает обращение в кредитные инстанции, то время может увеличиться. Иногда, при известной расторопности, сделку можно оформить значительно быстрее, мы сейчас говорим только о средних показателях.

Передача собственности – тоже довольно стандартная процедура, занимающая у маклера всего пару часов.

Таким образом, очевидно, что единственная возможность зарабатывать быстрее и без перерывов, это сделать так, чтобы не тратить время на поиск клиентов. График ниже, построенный на основании опросов маклеров, давно работающих на рынке недвижимости Латвии, показывает это наглядно.

Предоставляя клиенту качественную услугу, вы экономите время на других клиентах, никого из них не обделяя при этом.

Поэтому давайте договоримся с самого начала: обучайтесь так, чтобы стать настоящим специалистом, способным давать клиенту отличный продукт.

Только тогда работа будет доставлять вам и доход и удовольствие.

1.2. Профессионализм и кураторы

У меня для вас две новости.

Первая – не слишком веселая. Даже если вы отлично закончите этот курс, замечательно пройдете практику и сделаете первую свою сделку, вы еще не станете высококлассным специалистом.

Для этого необходимы годы практики. Да, именно годы. И лучше всего, если свою практику вы будете нарабатывать не в одиночку, а – с куратором.

Для молодых сотрудников компании EKOCENTRS введено обязательное правило – минимум два года работы под началом куратора, а то и больше, по желанию самого специалиста.

Почему так? Да потому, что каждая сделка очень индивидуальна, и для того, чтобы наработать свои собственные успешные действия для решения самых разных вопросов, нужно либо самому искать ответы, либо – посоветоваться с тем, кто знает. Второе – намного быстрее и эффективнее. Поэтому внимательно отнеситесь к рекомендации работать с куратором.

Вторая новость, на мой взгляд, просто превосходная.

Дело в том, что если вы – студент центра профессионального обучения «Study For Life», а «Study For Life» – дочерняя компания агенства недвижимости EKOCENTRS, работающего на рынке Латвии с 1998 года, то практику вы будете проходить именно в EKOCENTRS. Так что у вас будут все возможности узнать, что такое работа с настоящим куратором.

А пока – несколько слов о нас.

Конечно, как у всех, у нас есть материальные потребности. Мы хотим и умеем зарабатывать деньги. И мы готовы вас научить это делать так, как делаем мы.

Но! Кроме денег, есть еще некоторые ценности, которые являются для нас не просто важными, а, пожалуй, главными, приоритетными. Эти ценности являются обязательными для каждого члена команды. И это – тот вклад, который мы делаем в общество. Это – не громкие слова.

Наша компания работает с 1998 года. И только в период с 1998 по 2002 год, когда наконец-то был принят закон, запрещающий выселять из квартир семьи с детьми за неуплату коммунальных платежей, мы спасли, действительно спасли от выселения «под елку» более 100 семей. Все эти семьи только благодаря нашей работе получили крышу над головой. Мы отстаивали их интересы в судах, в самоуправлениях, в любых инстанциях, где требовалось.

Мы «отбивали» наших клиентов от домовладельцев, получивших здания, но не культуру управления ими. Когда ночью домохозяин вызывал полицию, и та врывалась в квартиру, чтобы выселить спящую семью только потому, что вчера он получил этот дом в собственность, люди звонили нам. И – получали помощь.

Мы вступались, когда, не имея ни опыта, ни банальной юридической грамотности, люди подписывали «драконовские» кредитные договоры и находились в шаге от потери квартиры. И мы побеждали.

Да, мы – коммерческая организация и мы зарабатываем деньги. Но мы еще и «последняя скорая помощь», когда человек – наш клиент – сгибается под тяжестью своих проблем. Мы это умеем. И «мы» – это ваши кураторы!

Да, мы будем учить вас ремеслу, всем его деталям и тонкостям. Но мы ожидаем от вас, что вместе с ремеслом вы примете и ту ответственность, которую дает эта профессия – ответственность за человека.

И мы намереваемся учить вас именно этому. Потому что ваши кураторы – истинные Профессионалы!

Вы готовы разделять наши цели?

Если да, то помните: ваш Куратор – это человек, неоднократно прошедший огонь, воду и медные трубы. И он точно знает дорогу. Учитесь у него, делайте, как он. Даже если вы не понимаете, почему надо так, значит, вы поймете позже. А пока идите след в след и будьте уверены – вы идете правильно.

2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости

2.1. Изучение жилого фонда

Итак. Существует масса самых разнообразных видов недвижимости. Это и квартиры, и дома, и дачи. Это может быть земля, как сельскохозяйственная, так и предназначенная для застройки. Коммерческие объекты, от магазинов, до заводов, складов и причалов – тоже большая и весьма специфическая категория недвижимости.

Давайте начнем с того, что лучше всего нам знакомо, а следовательно – наиболее близко и понятно – с квартир.

И для начала приступим к «географии». Начнем с Риги. Во-первых, потому что мы здесь живем и работаем. А во-вторых, потому что здесь сосредоточен самый большой рынок недвижимости в Латвии.

ВАЖНО!!! Если вы планируете работать не в Риге, а в другом населенном пункте, то вам придется самому сделать для себя описание, аналогичное тому, что приведено ниже. Это, возможно, покажется вам хлопотным, но даст очень большую пользу – разговаривая с любым клиентом, вы будете знать основные характеристики его недвижимости, а значит, сможете лучше оценивать ситуацию. В конце концов, недвижимость – ваш товар. Так что уделите внимание его изучению.

А пока – вернемся к Риге. Возьмите карту города, посмотрите внимательно, на какие районы делится Рига. Каждый район имеет свое название, и вы должны хорошо ориентироваться в них.

Официально Рига делится на три предместья и три района.

Но в быту мы используем названия микрорайонов, которые, может быть, не имеют четких географических границ на карте, но отлично известны горожанам.

В тексте учебника вы встретите упоминания о типовых, серийных проектах. Подробное описание каждого серийного проекта находится в Приложении 1 – «Планы типовых квартир». Кроме описания и планов там есть также фотографии фасадов, дающие представление о том, как выглядят типовые проекты.

Центр Риги – это, конечно же, Центральный район. Для удобства работы профессиональные специалисты на рынке недвижимости подразделяют его на следующие категории:

Старая Рига. Это исторический центр Риги, заключенный между Даугавой и Рижским каналом. Здесь располагаются здания, возраст которых значительно превышает 100 лет, самое старое, не считая соборов и замков, частное здание в Старой Риге сохранилось с конца 15.в. Здесь вплотную располагаются бывшие торговые амбары, коммерческие строения и жилые дома. В настоящее время практически все эти здания реновированы (реновация – капитальное восстановление здания, включая смену перекрытий, возможно – укрепление фундамента и ряд других капитальных работ по восстановлению здания без изменения его фасада). В бывших амбарах оборудованы прекрасные апартаменты по большей части в стиле «лофт», а также всевозможные кафе, рестораны, клубы и другие развлекательно-увеселительные заведения.

Господский или Дворянский район (Kungu rajons). Это часть города между Старой Ригой до ул. Дзирнаву. По большей части это каменные здания постройки конца 19 – начала 20 вв, когда в моду вошел югендстиль. Например, район ул. Альберта и прилегающих к ней Элизабетес и Дзирнаву практически на 80 % состоит из зданий югендстиля. Это прекрасные апартаменты, дорогие, но пользующиеся большим спросом у иностранцев.

Господский район простирается от ул. Экспорта до ул. Кр. Барона, хотя границы эти очень условны.

Центр. Это часть города от Центрального вокзала вдоль ул. Чака, ул. Бривибас и ул. Валдемара до ул. Гертрудес. Здесь присутствует смешанная застройка, преимущественно довоенные каменные здания в классическом стиле или в стиле югенд, но есть и деревянные исторические здания, а также сталинки (Приложение 1).

Так называемый «тихий центр». Это район вдоль тех же ул. Чака. Бривибас и Валдемара до ул. Таллинас. Здесь также присутствуют довоеные дома классического стиля, югендстиль, деревянные здания и советского времени сталинки. Район располагается между ул. Экспорта, Элизабетес, Кр. Валдемара, Ханзас, Весетас, Зирню.

Все эти районы делятся между собой достаточно условно. Но недвижимость в них весьма существенно отличается и по ценам, и по качеству, и – по спросу.

Видземское предместье (Vidzemes priekspilseta) тянется вдоль улицы Бривибас до границы Риги. Это часть Риги площадью 57 кв. км., занимающая север центральной части и всю северо-восточную часть города. В центре граница предместья проходит по ул. Ганибу Дамбис, Пулквежа Бриежа, Ханзас, Весетас, Эвелес, Кр. Валдемара, Алояс, Таллинас и Бривибас. Далее по улицам Гауяс и Кишезера, включая часть Кишезера по границе города в районе улицы Яунциема гатве, озеро Юглас с Этнографическим музеем, по улицам Бикерниеку, Юглас и назад к центру по Августа Деглава.

Здесь расположены микрорайоны Сканстес, Тейка, Чиекуркалнс, Пурвциемс, Межциемс, Югла и Берги.

Застройка здесь существенно отличается от центра.

Чиекуркалнс – бывший промышленный район, где в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоенные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Присутствуют здесь также и дома 103 серии (Приложение 1), построенные в 70-х годах.

В Чиекуркалнсе расположена Рижская ТЭЦ, откуда в столицу поступает тепло.

Тейка – также бывший промышленный район Риги. Сейчас можно видеть бывшие цеха, а ныне – арендные площади завода ВЭФ, на месте вагоностроительного завода расположен торговый центр Elkor Plaza, на задворках которого все же работают сохранившиеся цеха РВЗ. На месте завода Альфа теперь также расположен торговый центр. На Тейке в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоеные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Ближе к центру особенно много сталинок, а также спецпроектов более поздней застройки.

В этом районе расположена также больница Линэзерс, инфекционная больница, а также – в пешей доступности – Бикирниекский лес.

Югла – один из первых спальных районов Риги, построенный практически с нуля. Здесь очень небольшой процент частных домов, соседствующих с множеством хрущевок (Приложение 1), построенных в конце 60-х годов. Присутствуют и высотки 104 серии, а также некоторое количество спецпроектов, созданных уже в 2000-х годах.

Из достопримечательностей можно отметить ландшафт – в районе множество озер, обустроенных дорожками для прогулок, а также в пешеходной близости Бикирниекский лес. Нельзя обойти вниманием и озеро Бабелитес – излюбленное место отдыха рижан, где обустроены городские пляжи и спасательная станция.

Пурвциемс – тоже относительно новый район, созданный на месте исторических огородов предместья Риги. В 70-х годах здесь в большом объеме возводились дома литовского проекта, т. н. «литовки» старого образца. Позже район разросся за счет девятиэтажек 602 и 467 серий (Приложение 1), а также домов литовского проекта нового образца – «новых литовок». В небольшом количестве здесь присутствуют также дома 103 и 104 серий и различные спецпроекты, как 70-80-х годов, так и современных. Есть и частная застройка, но в относительно небольшом количестве.

Межциемс – более новый район, созданный уже в конце 70-х годов из зданий преимущественно 602 серии, а также литовок. Есть небольшой процент частной застройки и несколько высоток 104 серии, а также несколько современных новостроек.

Здесь также расположена Рижская восточная больница (Гайльэзерс) и Мотор-музей. Район окружен Бикерниекским лесом. Кроме того, здесь есть озера.

Главной достопримечательностью района является Бикерниекская трасса. Это Большая и Малая автотрассы, мототрасса, трасса для картингов, большой и лесной круги, где проводятся всевозможные гонки и соревнования. А в свободное от соревнований время трасса – излюбленное место отдыха местных жителей для катания на велосипедах, роликах, ходьбы с палками и т. п. Озеро на трассе – еще одно место для летнего отдыха жителей Межциемса.

Берги – историческое предместье Риги, практичестки сплошь состоящее из частной застройки разного времени. Здесь есть и старые едва не столетней давности одноэтажные домики, советских времен пчтиэтажные дома 103 серии, а также роскошные особняки, образующие целые улицы.

Здесь расположена одна из интереснейших достопримечательностей Риги – Этнографический музей под открытым небом. Это отличное место для прогулок и отдыха. Есть также озеро и небольшой пляж.

Сканстес – самый новый район из всех перечисленных. К довоенным зданиям и «брежневкам» (Приложение 1), построенным в 70-х годах вдоль ул. Кр. Валдемара, добавился большой район, созданный за счет бывших промышленных территорий, старого ипподрома и огородов. На этих площадях теперь стоят офисные здания крупных компаний и современные высотные спецпроекты.

Из достопримечательностей необходимо отметить Арену Рига и Олимпийский центр.

Латгальское предместье (Latgales priekspilseta). Название произошло от названия восточно-балтского племени ла́тгалы, ле́тгалы (латыш. latgaļi, letgaļi, в русских источниках лѣтьгола и лотыгола), населявшего восток современной Латвии. Это вся юго-восточная часть Риги площадью 50 кв. км. Предместье начинается там, где заканчивается Старая Рига, у железнодорожного и автобусного вокзалов. Граница его проходит по ул. А. Чака, которая отделяет предместье от Центра. Тянется предместье до самой юго-восточной границы Риги вдоль ул. Маскавас к Рижскому водохранилищу и ГЭС.

В Латгальское предместье входят квартал Спикери, Московский форштадт, микрорайоны Гризинькалнс, Краста, Плявниеки и Кенгарагс.

Спикери – это квартал старых амбаров, расположенный сразу же за Центральным рынком. 13 складов красного кирпича построенные в конце 19 в. в популярном тогда стиле эклектики, недавно были полностью отреставрированы, а весь квартал полностью ухожен и обустроен. Есть основания предполагать, что со временем квартал станет популярным местом отдыха туристов.

Московский форштадт или в просторечии Маскачка – традиционное место поселения русских купцов и ремеслеников еще с 16 в. Пожалуй, это старейший из районов Риги. Здесь исторически доминировала деревянная одно-двухэтажная завтройка. Множество деревянных зданий сохранилось до сих пор. Постепенно они реставрируются и реновируются. Также на Маскачке много довоенных каменных зданий.

На Московском форштадте расположено несколько кладбищ и храмов различных конфессий, в том числе Храм Рижской Гребенщиковской старообрядческой общины. У самого Центрального рынка – Академия наук, где есть смотровая площадка.

Гризинькалнс – район Риги, граничащий с «тихим центром». Название произошло от немецкого Griesenberg (нем. – песчаная дюна), трансформировавшегося в латышский Grīziņkalns (kalns, lat, – гора) Окрестности дюны Гризинькалнс были включены в черту города в 1786 году. Фактически район начинается от ул. Матиса и тянется до железнодорожного переезда, включая в себя ул. Таллинас, стадион «Даугава», парк «Гризинькалнс», парк «Зиедоньдарзс» и все прилегающие к нему территории, включая водонапорные башни и газохранилища.

С конца 19 – начала 20 вв. на ул. Лиенес, Мурниеку, Лауку, Спаргелю, Артилерияс, Алаукста, Лабораторияс, Звайгжню, Яня Асара, Пернавас сохранилось множество двухэтажных деревянных домов с частичными удобствами и печным отоплением. На центральной же улице района – ул. Таллинас, а также на улицах А. Чака, Пернавас, Артилерияс, Авоту, Красотаю, и Матиса доминируют пятиэтажные «доходные дома».

Нужно отсметить, что эта деревянная архитектура считается исторической ценностью и находится под охраной ЮНЕСКО. ЮНЕСКО также охраняются и здания Югендстиля.

В 1970-е и в начале 1980-х годов на ул. Варну, Звайгжню, Алаукста, Пернавас, и Лабораторияс было отстроено некоторое количество пятиэтажных зданий 103 серии и спецпроектов для советской элиты.

Краста (Krasta, lat. – Набережная) – район, а также улица, вытянувшаяся вдоль Даугавы от квартала Спикери до Островного моста. Раньше здесь находилась только промышленная зона, но уже в конце 70-х район начал застраиваться как жилой. В районе ул. Славу расположены 9-этажные дома 467 и 602 серий.

Из достопримечательностей невозможно не отметить знаменитый центр отдыха Лидо – излюбленное место отдыха не только местных жителей, но и всех рижан. В районе расположены такие торговые центры как Mols, МС2 и т. д.

Плявниеки (Pļavnieki, lat. – Лужники). Район создавался на месте сельскохозяйственных земель в конце 80-х годов. Советская застройка представлена преимущественно девятиэтажками 602 и 467 серий, небольшим количеством высоток 104 серии, а также спецпроектами, получившими в народе имя «кукуруза». Позже здесь было отстроено большое количество современных зданий, которые сильно отличаются по своим жилищно-архитектурным характеристикам.

Кенгарагс был включен в состав Риги в 1924 году. Тогда здесь располагались дачи. С тех пор частная застройка в этом спальном районе частично сохранилась.

Существуют две версии происхождения названия. Одна из них гласит, что район назван в честь Кангара – духа предательства в латышской мифологии, перессорившего древние племена. Название Kangara Rags (Мыс Кангара) возникло после того, как епископ Альберт разрушил стоящий на этом месте Храм Вершителя Судеб (Перуна).

Вторая версия куда более прозаична и возводит название к прозвищу проживавшего здесь рыбака – Kenga, что в переводе с ливского языка означает «туфля, ботинок».

Район застроен преимущественно 5-этажными кирпичными и панельными хрущевками, старыми и новыми «литовками», но есть и 12-этажные малосемейки, а также некоторое количество спецпроектов.

Из достопримечательностей – Променад вдоль Даугавы, бистро Lido «Русский двор».

Зиемельский район (Ziemelu rajons – северный район) занимает всю северную часть Риги на правом берегу Даугавы площадью 77 кв. км. Начинаясь рядом со Старым городом у Рижского пассажирского порта, район тянется на север, включая большую часть Кишозера, и выходит к Рижскому заливу. Граница района проходит по Даугаве, в центре города по улицам Экспорта, Ханзас, Пулквежа Бриежа, Ганибу Дамбис, далее по Букулту, Гауяс, Кишезера, через Кишозеро к границе города на Яунциема гатве и по побережью к устью Даугавы.

К Зиемельскому району относятся микрорайоны Петерсала-Андрейсала, Саркандаугава, Милгравис или Мангали, Межапарк, Кундзиньсала, Вецмилгравис, Яунциемс, Сужи, Трисциемс, Букулты, Мангальсала и Вецаки.

Петерсала-Андрейсала (Petersala-Andrejsala) – портово-промышленный район рядом с центром Риги. Андрейсала – это полуостров на Даугаве, где расположен Рижский свободный порт. Кроме портовых объектов здесь есть пассажирский порт и гавань Андрейоста. Вдоль идущей параллельно Даугаве ул. Экспорта находится жилой район Петерсала, застроенный как сталинками, так и хрущевками.

Из достопримечательностей необходимо упомянуть парк Праздников Песни. У парка есть еще название Сад Виестура (Viesturdarzs) или Петровский парк – один из культурных очагов столицы, где регулярно проходят всевозможные культурные мероприятия – концерты, выставки, спектакли и т. д. Старейший парк города был заложен Петром I после победы над шведами в Северной войне. В 1873 году в парке впервые прошел Вселатвийский праздник песни, была сконструирована эстрада на 1000 певцов. Виестурдарзс также является местом хранения и экспозиции множества памятников и скульптур, таких как Александровские ворота.

В будущем здесь планируются работы по созданию променада между пассажирским портом и Андрейсалой, а также создание Музея современного искусства на базе бывшего здания старейшей в Риге Теплоцентрали.

Саркандаугава (Sarkandaugava) или Красная Двина – это портовый район, его территория тянется вдоль одноименной протоки Даугавы напротив острова Кудзиньсала до протоки Милгравис и главным образом включает в себя различную портовую инфраструктуру. Когда-то это был самый индустриальный район города, где производили сахар, пиво, занимались деревообработкой. Здесь большое количество частных домов, преимущественно старых деревянных, но есть и хрущевки, а также современные спецпроекты и развитая инфраструктура.

В порядке общего развития упомянем, что в средние века район пользовался дурной славой – протоку Саркандаугава называли «канавой наказаний», поскольку именно здесь топили тех, кого подозревали в колдовстве. Если ведьма не тонула, то ее затем здесь же и сжигали.

На месте бывшей сахарной фабрики расположен Институт травматологии и ортопедии, а недалеко от него магазин SKY & MORE и другие торговые и офисные центры. Рядом с пивоварней Aldaris находится музей культуры и парк «Dauderi». Кстати, когда-то на пивоварне работал белый конь-дегустатор, который без ведерка пива не трогался с места.

Милгравис или Мангали, как еще этот район называют из-за названия станции электропоездов, расположен в районе кольца 5 трамвая. Название района произошло от немецкого «Mühlgraben» – в переводе на русский «мельничная канава». Позже название под влиянием латышского языка видоизменилось и теперь его можно шутливо перевести с латышского как «любимая канава».

Здешняя деревянная застройка очень похожа на застройку Гризинькалнса – это двухэтажные деревянные доходные дома, строившиеся для рабочих местных мануфактур. Позже район был застроен 5-этажными хрущевками и 9-этажками 467 серии.

Недалеко от жилого района расположен лес – место отдыха.

Межапарк (латыш. Mežaparks – лесной парк) расположен на берегу озера Кишэзерс. Иногда его еще по старой памяти называют Кейзермежс (Кайзеровский лес). Большую часть района занимает огромный парк, где расположены рижский зоопарк, детские аттракционы и игровые площадки, пешеходные дорожки, а также трассы для велосипедистов, скейтбордистов и любителей ходьбы с палками, беговые дорожки и т. д. На берегу озера Кишэзерс есть небольшой пляж и лодочная пристань. Здесь же расположена Большая эстрада, где проводятся концерты и Праздники песни.

Есть здесь и жилая застройка. Как правило, это весьма респектабельные особняки либо имеющие историю и отреставрированные, либо современные. Исторически район проектировался и создавался балтийскими немцами, поэтому улицы названы в честь рыцарей Ливонского ордена – ул. Плетенберга, ул. Кетлера. Застройка была строго регламентирована – здания должны были быть не выше двух этажей, разрешалось достраивать мансарду и башенку. Очень многие здания построены в стиле модерн или югендстиль.

Надо отметить, что, несмотря на элитность района, кое-где все еще можно увидеть коммуналки, созданные в двухэтажных особняках или поделенные пополам дома-близнецы, где половина здания отреставрирована, а вторая пребывает в плачевном состоянии. Есть несколько многоэтажек современных спецпроектов.

Кундзиньсала (латыш. Kundziņsala, в переводе на русский означает «Остров госпожи») – район, расположенный на втором по величине острове в Риге Кундзиньсала. В основном это – промышленный район, но есть и частная застройка, преимущественно – дачи, а также озера, зона отдыха для местных жителей.

Вецмилгравис (Vecmilgravis – старый Милгравис) начинается за протокой Милгравис и является самым северным районом Риги на правом берегу Даугавы, если не считать Вецаки на берегу Рижского залива. Благодаря близости порта здесь расположены Рижский судостроительный и Мангальский судоремонтный заводы, рижский морской рыболовный порт, деревообрабатывающий комбинат «Милгравис». Название района известно с 13 в., оно происходит от названия рва водяной мельницы Даугавгривского монастыря (нем. Muhlgraben).

Главная улица района названа в честь Августа Домбровского (Augusta Dombrovska iela). Сын рыбака, ставший главой артели по сплаву плотов, он открыл в Вецмилгрависе свою лесопилку, а позднее – фабрику. Купив на собственные деньги землю, он раздал ее своим рабочим вместе с пиломатериалами для постройки домов. Позже он открыл бесплатную школу для детей рабочих и сирот, а также – первый в Риге детский сад.

Первые улицы района также проложены на деньги А. Домбровского.

Застройка – частные дома, сохранившиеся со времен Домбровского, а также советские панельные здания – 9-этажки 467, 602 серии, хрущевки, новые литовки и сталинки.

Дворец культуры «Зиемельблазам» был построен Домбровским как Дом безалкогольного общества трезвости.

Еще одним серьезнейшим вкладом в культуру Латвии стал построенный Домбровским дом творчества для писателей и художников, получивший название Дом Буртниеку. Сейчас в нем размещается музыкальная школа им. А. Домбровского.

Район, окруженный лесопарками, является самым экологически чистым районом Риги.

Яунциемс (латыш. Jaunciems — новый поселок) – маленький, окруженный лесами район, расположенный в северо-восточной части Риги за озером Кишэзерс. Застройка – кирпичные хрущевки, а также 2-3-этажные многоквартирные здания. Много частной застройки.

В 1885 году здесь была построена лесопильня и цех по производству чемоданов, а несколько позже – бумажная фабрика. Эти производства и дали жизнь новому району.

Сужи (лат. Suži) – микрорайон-спутник Яунциемса, Состоит из 5 жилых 1–4 этажных домов и дачных домов, стоящих вдоль леса. Этот микрорайон настолько мал, что в нем нет собственных улиц (кроме дачных домов). Дома нумеруются по улице Jaunciema gatve, которая проходит от Вецмилгрависа до Берги.

Трисциемс на северном берегу Кишезерса – это частная застройка. До присоединения к Риге у улиц поселка даже не было названий. Почти ничем не приметен. Предполагалось развитие района за счет многоэтажных домов, но поскольку он расположен на песчаных дюнах, решено было не рисковать – здесь можно отыскать дома, практически утонувшие в песке.

Букулты (латыш. Bukulti) – район между лесным массивом и юго-западным берегом озера Балтезерс. Это район частной элитной застройки и земельные участки здесь одни из самых дорогих в Латвии.

Мангальсала прежде – до 15 в. – была островом, одним из крупнейших на Даугаве. Позже река изменила русло, и остров постепенно превратился в полуостров, маяк на котором встречает все суда, приходящие в Ригу.

Это небольшой курортный район, застройка – преимущественно частные дома или дачи. На ул. Албатроса есть многоэтажки – 103 серия и спецпроект. Район развивается за счет элитного частного жилья.

Достопримечательности: пляж, дамба или Восточный пирс, построенный во время правления Александра II, природный парк Piejūra, а также сохранившиеся части береговых батарей и фортов, построееных для охраны города в 1874–1884 годах.

Вецаки – курортный район Риги на Рижском взморье. Название произошло от смешения латышского vecs (старый) и ливского aken (устье), так как поселение формировалось на участке, где некогда пролегало старое устье реки Даугавы. Как рыбацкий поселок был известен с 17 в., а как купальный курорт известен с конца 19 в. Застройка – частные дома и дачи.

Достопримечательности – прекрасный хорошо оборудованный пляж, спасательная станция, хорошая инфраструктура.

Земгальское предместье (Zemgales priekspilseta) – это уже левый берег Даугавы (Задвинье или Пардаугава) площадью 41 кв. км. Район начинается напротив Старой Риги, где расположена дамба AB и «Замок света», далее граница проходит по улицам Даугавгривас, Кулдигас, Дрейлиню, Калнциема и по железнодорожной ветке на Юрмалу до самой западной границы города. Предместье включает южную часть левобережья, включая Рижскую телебашню и большую часть Островного моста.

В Земгальское предместье входят микрорайоны Торнякалнс, Засулаукс, Агенскалнс, острова Закюсала и Луцавсала, Зиепниеккалнс, Катлакалнс и Золитуде.

Торнякалнс (латыш. Torņakalns; до 1919 рус. Торенсберг, нем. Thorensberg – буквально: «Башенная Гора») получил свое название от сторожевой Красной башни, построенной еще в 1483 году и входящей в состав укреплений рижской крепости. Это была самая старая из сторожевых башен Риги.

До 19 в. Торнякалнс представлял собой множество отдельно стоящих поселков и поместий, в их числе поселок у Красной башни – территория нынешней ул. Виенибас гатве и начала ул. Елгавас, мельница Марас, поселок Пусакю, поместье Алтонас, Гравмуйжа и другие.

В 19 в. Торнякалнс уже обрел сегодняшние границы. Застройка того времени – одно-двухэтажные частные дома, деревянные доходные дома для рабочих расположенных здесь промышленных предприятий, а также – около пруда Марас – более роскошные особняки.

В советское время здесь строились многоэтажные здания – сталинки, хрущевки, 103 серия. Были проекты по преобразованию этого района в административный центр Риги, но пока они не реализованы.

Единственным крупным воплощенным проектом этого плана можно считать «Замок света» – новое здание Национальной библиотеки.

Из других достопримечательностей необходимо упомянуть Музей истории латвийской железной дороги, живописный парк Аркадия, часть пруда Марас.

На железнодорожной станции Торнякалнс расположен мемориал, посвященный депортациям 1941 года – это памятный камень «1941», памятник, открытый в 2000 году и деревянный железнодорожный вагон, в каких в Сибирь вывозили жителей Латвии. Каждый год 14 июня, в День памяти жертв коммунистического террора, тут проходят памятные мероприятия.

На территории Торнякалнса расположена также Детская республиканская больница.

Засулаукс (латыш. Zasulauks, нем. Sassenhof – буквально: «Сидячий двор»), небольшой район Риги, а также – одноименное железнодорожное депо и железнодорожная станция на ветке Рига-Юрмала-Вентспилс. В районе много промышленных предприятий.

Застройка – преимущественно частные дома и доходные 2–3 этажные деревянные дома. В 70-х годах в районе Ботанического сада построены 5-этажки 103 серии.

Достопримечательности – Ботанический сад.

Агенскалнс (латыш. Āgenskalns; до 1919 г. рус. Гагенсберг, нем. Hagensberg) название свое берет от имени судьи Генриха фон Агена (нем. Хагена), которому принадлежала эта земля, и где стояла его усадьба. В состав Риги район был включен в 1786 году.

Здесь, так же как в Гризинькалнсе, Саркандайгаве, Торнякалнсе и других предместьях Риги строились деревянные дома для рабочих. Но сегодня хорошо сохранившаяся деревянная застройка Агенскалнса является жемчужиной деревянной архитектуры.

Позже были построены и каменные многоэтажные доходные дома. Сразу после Второй Мировой войны на месте Агенскалнского соснового бора был построен первый в Риге спальный район – Агенскалнские сосны. Это небольшие сталинки, а позже – хрущевки.

Из достопримечательностей необходимо упомянуть Агенскалнский рынок – памятник архитектуры, а также крупнейший в Риге госпиталь – Университетскую клиническую больницу имени Паула Страдыня, созданные по проекту архитектора Р. Шмеллинга. Здесь есть старая телевизионная башня, парк вокруг пруда Марас, множество скверов и парков.

Закюсала (латыш. Zaķusala, в переводе на русский – «Заячий остров») – самый маленький, но самый длинный остров из пяти островов в устье Даугавы. Образовался остров всего около 300 лет назад и продолжает расти. Теперь его длина достигает уже 3500 м. Застройка острова – частные дома и дачи. В 80-х годах на острове был построен телецентр и новая телебашня. В качестве транспортной артерии, соединяюшей остров с городом, служит Островной (бывший Московский) мост.

Луцавсала (латыш. Lucavsala, до 1918 – рус. Луцаусгольм, нем. Luzausholm) – третий по величине после Кундзиньсала и Буллю остров в низовьях Даугавы, имеет около 2 км в длину и 800 м в ширину. Название призошло от имени прежнего хозяина – Клауса Лютца, построившего на острове усадьбу.

Еще недавно застроенный частными домиками и огородами, с 2013 года остров преобразился. Теперь здесь открыта зона активного отдыха для горожан с детскими и спортивными площадками, беговыми дорожками, а также – городской пляж со спасательной станцией.

На острове находится памятник русским солдатам, защитникам острова во время Северной войны, сооружённый в 1891.

С городом остров также соединяет Островной мост.

Зиепниеккалнс (латыш. Ziepniekkalns – «гора мыловара») расположен на левом берегу Даугавы напротив района Кенгарагс. Прежде здесь была усадьба «Эбельмуйжа» и поселок Шосциемс.

Первоначально район застраивался частными домами, затем, начиная с 1950-х годов, появляются многоквартирные дома, построенные предприятиями для своих работников. Небольшие городки для военнослужащих появились при участии строителей Прибалтийского военного округа.

Граница между старым и новым Зиепниекалнсом условно проходит по улице Я.Чаксте гатве, сразу за парком. Большинство отстроенных домов – серийные блочные здания 602 и 119 серии, расположенные по обе стороны улицы Валдекю. Выделяются высотки из красного кирпича и появившиеся в последние годы индивидуально спланированные новостройки.

Здесь продолжают работать такие крупные предприятия, как «Dzintars» и «Latvijas finieris», а также расположены теплицы, где выращиваются цветы.

В Зиепниеккалнсе на улице Баускас находится Дирекция безопасности дорожного движения – CSDD.

Из достопримечательностей упомянем девять древних дубов, сохранившихся в Эбельмуйжском парке. Деревья очень старые, с пустотами внутри. После урагана 2006 года один из них, 300 летний, потерял часть кроны.

В районе улиц Залиениеку и Скайсткалнес сохранились низкие дюны.

На зиепниеккалнском кладбище, одном из первых в пригородах, похоронены участники революции 1905 года. На прилегающем участке – братская могила советских военнопленных, жертв нацистского террора. Установлен гранитный памятник работы Э. Упениеце (1956).

Катлакалнс (латыш. Katlakalns – «Котельная гора») – самый южный район Риги на левом берегу Даугавы. Расположен у съезда с Южного моста, соединяющего его с Кенгарагсом, на выезде из города в направлении Бауски. Главные улицы района – Баускас, Я. Чакстес гатве и Зиепниеккална. Застройка преимущественно частная или промышленная. Однако это развивающийся район, о чем свидетельствует новое офисное здание SEB banka, правда, фактически находящееся за границами Риги, в Валдлаучи. Есть основания ожидать, что в будущем этот район станет своеобразным центром, объединяюшим Кекаву, Валдлаучи и Бишумуйжу.

Золитуде (латыш. Zolitūde) – последний по времени застройки спальный район Риги. Название происходит от имения Солитуде (фр. Solitude – одиночество, уединённое место, пу́стынь), ранее занимавшего эту территорию. С начала 20 в. район застраивался одноэтажными частными домами, позже здесь появились двухэтажные деревянные доходные дома. В 80-х годах район стал активно застраиваться 6 – 10-этажками 119 серии и домами 104 серии.

Аэропорт, расположенный рядом, административно относится к Марупской волости – пригороду Риги, граничащему с Золитуде.

Курземский район (Kurzemes rajons) – еще один район на левом берегу Даугавы, площадью 79 кв. км. Район граничит с Земгальским предместьем и занимает всю северную часть Задвинья, начинаясь от Вантового моста и заканчиваясь на побережье Рижского залива.

Сюда входит остров Кипсала и микрорайоны Ильгюциемс, Иманта и Болдерая.

Кипсала (латыш. Ķīpsala, до 1919 рус. Кипенгольм, нем. Kiepenholm), ранее остров Жагару. Название острова напрямую связано с именами старшин рыбацкой гильдии Жагарсом и Киписом, возглавлявшими общину рыбаков, живших на острове. До конца 17 в. в ходу были оба топонима, пока в официальных документах не закрепилось имя Кипенгольм.

Остров длиной 2,7 км и шириной 0,5 км отделен от левого берега Даугавы протокой Зундс. Попасть на остров можно по Вантовому мосту.

Застройка в северной части острова – малоэтажная, и является уникальной, поскольку некоторые задния сохранились с 17 в. Есть и современные многоэтажные здания, а также рядные дома. На острове расположен офис Swedbank «Saules akmens» (солнечный камень), бывший Дом печати, выставочный зал «Кипсала», бассейн, гостиница «Islande», часть учебных корпусов РТУ и торговый центр «Олимпия».

И́льгюциемс (латыш. Iļģuciems). Название района происходит от конвента Святого духа, построившего здесь усадьбу Hilgen geest have (двор Святого Духа). Позже название трансформировалось и приобрело современное звучание.

Ильгуюциемс был присоединен к Риге в 1786 году и это было единственное предместье, где не существовало ограничений на строительство: можно было возводить не только деревянные, но и каменные постройки. Первоначально жизнь района крутилась вокруг ул. Даугавгривас, считавшейся местным «бродвеем». Застройка того времени там сохранилась до сих пор. С 50-х годов район стал развиваться за счет многоэтажных хрущевок в массиве Гривас. Позже появились старые и новые литовки, 9-этажки 467, 602 серии, а также спецпроекты.

Главной достопримечательностью района явялется, конечно, гора Дзегужкалнс (Кукушкина гора) – самая высокая точка Риги. Здесь уже более 100 лет находится парк с великолепным видом на Старую Ригу.

Еще одной достопримечательностью считается усадьба Нордекю по адресу ул. Буллю 16. Это выдающийся памятник архитектуры эпохи барокко в Риге.

Ну и, конечно, ильгюциемская пивоварня, где варят знаменитое «ильгюциемское темное» пиво.

Иманта (латыш. Imanta) расположена на левом берегу реки Даугава. Раньше на территории Иманты было село Имантциемс и усадьбы «Анниньмуйжа», «Лиела-Даммесмуйжа», «Маза-Даммесмуйжа». Название происходит от имени ливского вождя Иманты, возглавлявшего поселение в устье реки Ридзене во время, когда на территорию современной Латвии впервые пришел Ливонский орден.

С начала 20 в. район застраивался доходными двухэтажными домами. Позже, в 50-х годах здесь активно развивалась частная одноэтажная застройка. С 70-х годов район стал расширяться за счет новых литовок, а также 9-этажек 467 и 602 серий. В районе много современных новостроек, таких как «Citizen» «Solaris», «Imantas perle», «Dammes Liepas» и др.

Район граничит с лесом Клейсту – излюбленным местом отдыха местных жителей, а со станции Иманта на электричке рукой подать до Юрмалы.

На перекрестке ул. Слокас и пр. Курземес находится памятник Судрабкалниньш (Sudrabkalniņš – Серебряная горка), посвященный воинам, защитившим Ригу от бермонтовцев в ноябре 1919 года. Именно в честь этой победы в Латвии 11 ноября отмечается День Лачплесиса.

Болдерая (латыш. Bolderāja, нем. Bolderaa) находится на левом берегу Даугавы в 2 км от Рижского залива Балтийского моря.

В 10 в. Болдерая представляла собой рыбацкий поселок, территория которого принадлежала немецкому барону Йоханну Булдрингу, которому и обязана своим названием – Булдер Аа («Aa» на нижненемецком диалекте – «река»).

С 18 в. моряки для своих семей также строили двухэтажные деревянные дома, частично сохранившиеся и до наших дней.

Район начал расти после строительства в 1873 году железнодорожной ветки Рига-Болдерая. Для рабочих появившихся здесь предприятий нужны были квартиры, это была деревянная двухэтажная застройка. Позже район застраивался бурно и хаотично. Здесь можно встретить и обветшалые деревянные строения XIX века, и частные дома, и многоквартирные дома самых разных серий, от «сталинских» двухэтажек до многоэтажных новостроек. В 50-х годах при заводе силикатного кирпича были построены типовые хрущевки.

В качестве достопримечательности необходимо отметить недавно обустроенный городской пляж на западе острова Даугавгрива, в местечке Вакарбулли, а также приморский природный парк Piejura – «У моря». Ну и, конечно, Даугавгривскую крепость, возраст которой – более 400 лет.

Вам необходимо знать все особенности каждого из районов, от транспорта, инфраструктуры и типов недвижимости до категорий населения каждого из районов.

Если бы я рассматривала такой город, как Юрмала, я не ограничивалась бы описанием: частная застройка. И, кроме перечисления видов недвижимости, непременно описала бы, на каких станциях какая застройка и, соответственно, какая публика преобладает.

Практическое задание. Сделайте сводку типовых объектов жилого фонда вашего города или вашей области: какие виды типовой недвижимости присутствуют на рынке, где географически они расположены. Составьте таблицу жилого фонда по районам.

2.2. Планировки типовых квартир

Следующим шагом будет ознакомление с типовыми проектами, которые представлены в Приложении 1.

Внимательно изучите планировки, представленные в этом Приложении. Ваша цель – не просто получить представление о том, как они выглядят. Вы должны знать наизусть все планировки так, чтобы когда человек называет вам серию своей квартиры, вы тут же могли понять, о какой конкретно планировке он говорит.

Конечно, это не случится за один вечер. Но чем быстрее вы обретете уверенность в вашем знании планировок, тем меньше вашего внимания будет «застревать» на технических аспектах, и тем больше внимания вы сможете уделить собственно сделке.

После изучения внешнего вида зданий различных серий и планировок типовых квартир «на бумаге», выделите себе время, чтобы походить по городу с целью научиться свободно определять серию зданий просто «на глаз». Это умение точно не будет лишним, поскольку далеко не всегда сами владельцы квартир знают, в домах какой серии они живут.

И, конечно, посмотрите «вживую» хотя бы по 1–2 квартиры каждой серии, каждой планировки: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные. Это легко сделать, позвонив по объявлениям о продаже и договорившись с владельцами о просмотре. Очень важно, чтобы вы могли представлять себе квартиру, о которой говорит клиент. Планов для этого недостаточно – нужно иметь в памяти «картинки» настоящих квартир.

Пожалуйста, не думайте, что вы наносите какой-то ущерб хозяевам, осматривая их квартиры. Если вы ведете себя прилично (а вы ведете себя, однозначно, прилично), то вы не доставите владельцам проблем. Более того, через пару недель вы уже сможете предложить им свою профессиональную помощь в продаже их квартиры. Так что смотрите смело!

2.3. Некоторые аспекты конструктивных особенностей, влияющие на стоимость недвижимости

2.3.1. Шкала приоритетов оценки недвижимости

2.3.1.1. Место, как решающий фактор

Вне зависимости от того, приобретает ваш клиент квартиру, дом, офис или магазин, во всех случаях определяющим будет являться место.

Это то, что никакими ремонтами и косметическими мерами изменить нельзя.

К сожалению, не раз и не два приходилось сталкиваться с ситуацией, когда на первое место выступает жадность и начисто отбивает здравый смысл клиента, но вы, как профессионал, не должны поддаваться эмоциям. Дешевле иногда бывает ой как дороже.

Место всегда определяет цену недвижимости.

Стоимость типовой квартиры любой серии в одном районе будет отличаться от точно такой же квартиры, в таком же состоянии, но расположенной в другом месте. Почему? – Из-за места.

Наиболее очевидно это на примере магазина. Даже дилетант согласится с тем, что большую прибыль магазин будет давать там, где ходит много людей – потенциальных покупателей, и вряд ли магазин вообще выживет там, где покупатели не ходят вовсе.

Или, например, предприятия общественного питания. Те, что расположены в офисных центрах или в шаговой доступности от них, имеют стабильный постоянный клиентский поток, обедать к ним ходит подавляющее большинство работающих в этих офисах. И этого потока полностью хватает, чтобы хозяин с чистой совестью закрывал свое кафе или столовую по окончании рабочего дня, не напрягаясь, как бы еще ему заработать.

Зато другие кафе, не имеющие такого потока, вынуждены буквально выпрыгивать из штанов, пытаясъ завлечь публику: чайные церемонии, показы фильмов, выставки… И рабочий день там, к слову, намного длиннее, не до 17 час, а до 21, а то и позже. Почему? А из-за места. Место определяет поток публики.

То же самое относится и к офисам. Конечно, если предприятие занимается производством или оптовой торговлей и не ориентировано на поток посетителей, то – чем дальше, тем лучше – дешевле помещения, меньше налог на недвижимость. Но если работа предприятия ориентирована на поток публики, то место и еще раз место определит, выживет ли эта компания или нет.

Поэтому, если ваш клиент ищет себе помещение для бизнеса, вы можете оказать ему неоценимую помощь, подсказав это простое данное. Как ни странно, особенно начинающие предприниматели иногда об этом не задумываются.

Но это все – о бизнесе.

А для жилья? Почему место и в этом вопросе является определяющим?

Да потому, что вашему клиенту там жить, это будет частью его повседневного окружения.

Рижане-старожилы помнят, что когда-то в районе ул. Миера после 16 часов пахло шоколадом. Это было частью технологического процесса на расположенной там фабрике «Laima». Что-то такое делали на этой фабрике, отчего вся округа внезапно благоухала этим ароматом. И никто не возражал.

А если рядом рыбоперерабатывающее предприятие? Или нефтеперерабатывающее? Или, допустим, угольный терминал, с которого, едва подует ветер, летит в окна черная пыль? Как тогда? Это – место. Это то, что расположено рядом и что изменить невозможно.

К месту будет также относиться его репутация.

Есть, конечно, такая вещь, как историческая репутация. Но сегодня мало кто помнит, что в протоке Саркандаугавы топили ведьм, а на ул. Стабу стояли позорные столбы, к которым привязывали преступников.

Зато реалии дня сегодняшнего очень влияют на цены недвижимости в том или ином месте. Если район считается «неблагополучным», то цена на, казалось бы, равноценное жилье будет ниже. Однако платить за проживание в подобном месте покупатель будет не деньгами, а нервами: страх поздно возвращаться, страх, если задерживается кто-то из членов семьи, необходимость провожать ребенка в школу и встречать из нее – все это определяется местом.

Практическое задание. Осмотрите реальные квартиры типовых планировок вашей местности так, как это указано в предыдущем задании. Выбирайте реальные квартиры, выставленные на продажу и договоритесь с хозяевами о просмотре.

Если есть возможность, найдите и изучите планы типовых планировок квартир. При отсутствии такой возможности делайте зарисовки.

Совет: смотрите не больше 5 квартир одновременно. Обязательно делайте записи и фотографии по КАЖДОЙ квартире, чтобы потом вы могли ее вспомнить.

2.3.1.2. Инфраструктура

Слово «инфраструктура» происходит от латинского infra – «ниже», «под» и лат. structura – «строение», «расположение». Словари определяют это понятие как совокупность систем и служб, необходимых для обеспечения повседневной жизни населения.

В это понятие входят в первую очередь дороги, транспортные развязки, обеспечивающие движение как личного, так и общественного транспорта, а также стоянки. Затем, конечно же, такие коммуникации, как водопровод и канализация, линии электропередач, газоснабжение, словом все, что мы привыкли обозначать словом «удобства». Затем идут учреждения общественного характера: школы, детские дошкольные учреждения, магазины, поликлиники, спортивные сооружения, парки, словом то, что делает повседневную жизнь удобней и легче.

Отсутствие всех этих незаметных, но столь необходимых вещей может существенно ухудшить качество жизни и, соответственно, снизить стоимость недвижимости, расположенной вне привычной инфрастуктуры.

Как выразился Вилис Журомский – признанный авторитет в области оценки недвижимости: «трудно обосновать выбор покупателя, приобретающего собственность в «мультиплявас», где отсутствует инфраструктура». «Мультиплявас» или «multipļavas» от латышского pļavas – «лужки» и латинского префикса multi – много, он иронично обозвал всевозможные поселки, расположенные вдали от дорог и коммуникаций, где нет порой не то, что газа, но даже электричества. Невозможно не согласиться с тем, что выбор и впрямь вряд ли назовешь обдуманным. Низкая стоимость земли в таких местах никоим образом не делает более дешевым строительство. Однако даже прекрасно выстроенный дорогой дом вряд ли удастся продать по хорошей цене из-за отсутствия той самой инфраструктуры. А это означает, что владелец такой недвижимости по сути является заложником ситуации.

Так, например, при любом изменении в жизни – будь то смена работы, семейные изменения (женитьба, развод, рождение детей, приезд тещи на постоянное место жительства, наконец) – все, что угодно, что может потребовать сменить этот дом на другое место жительства, его владалец столкнется как с трудностями в реализации, так и крупными финансовыми потерями, поскольку продажа не только не даст прибыли, но и не окупит даже затрат на строительство. Кроме того, придется считаться и с тем, что стоимость жизни в месте, откуда даже за хлебом нужно ехать на машине, возрастает. А если в семье есть дети, то их придется каждое утро возить в школу и забирать из нее, что практически исключает возможность для мамы полноценно работать. Вряд ли такая разовая «экономия» является благом для семьи.

Можно понять удаленность от инфраструктуры, если речь идет не о доме для постоянного проживания, а о загородной недвижимости, используемой для отдыха. В этом случае близость водоема или красота ландшафта могут играть роль фактора, повышающего стоимость недвижимости.

2.3.1.3. Конструкции здания

Подробно качества зданий рассматриваются в учебнике В.Журомского и Я.Фрейберга «Nekustamo īpašumu vērtēšanas teorija un prakse» (Теория и практика оценки недвижимости), где дается подробное описание всех шести видов зданий.

Мы же коснемся только некоторых очевидных моментов.

Является ли строение капитальным, определяется качеством фундамента. Легкие конструкции, которые можно демонтировать и перевезти на другое место, капитальными не являются по определению.

Кроме фундамента, решающую роль играет конструкция и качество стен.

Если здание каменное, то, разумеется, стоять оно может – и будет – долго. Такими являются здания центра Риги, а также кирпичные здания более поздней постройки, например, хрущевки. При расчетном сроке жизни хрущевок в 80 лет, их запас прочности позволит им прожить почти вдвое больше. Так что кирпичные здания и ценятся выше.

Что же касается более современных зданий, то нужно отметить, что так называемые «панельные» дома, такие, как литовский проект, 602, 467 серии и т. д., то о сроке службы этих зданий что-либо определенное утверждать сложно. Конструктивная особенность этих строений такова, что панели крепились друг к другу специальными металлическими конструкциями из арматуры, свариваемыми между собой. Поскольку здания эти стоят уже около 40 лет, а места сварки никто никогда не обследовал, сказать, в каком состоянии они находятся, невозможно. Собственно, эта же проблема может возникнуть и у современных новостроек, возводимых «каркасным» методом, когда возводится каркас здания, к которому впоследствии крепятся панели.

Намного лучше обстоят дела с домами 119 серии, поскольку там конструктивно сварка не использовалась, здание имеет каменный каркас.

Но в любом случае срок экономической жизни панельных зданий будет меньше, чем у зданий каменных.

Так что покупателю хорошо бы понимать, что вряд ли он сможет оставить в наследство детям и внукам квартиру в «серийном» доме.

2.3.1.4. Функциональность

Кроме прочности конструктивных элементов следует также обратить внимание на функциональность строения.

Так, например, если мы даже знаем, что хрущевки будут стоять еще долгое время, это не сделает их более удобными для жилья. Маленькие кухни, микроскопические прихожие, один крохотный туалет и ванная, куда никак невозможно поставить стиральную машину – несовременны уже сейчас. Требования к качеству жизни возросли настолько, что, несмотря на прочность, хрущевки стремительно устаревают морально. Если старшее поколение еще соглашается с подобным стандартом жизни, то новое ищет для себя удобства.

Другая крайность, которое тоже трудно найти логическое оправдание – гигантизм, которым страдают некоторые застройщики. Невозможно понять, чем руководствуются люди, создавая для одной семьи частный дом площадью фундамента около 500 кв.м. Или – возводя 2–3 этажные особняки грандиозных размеров где-нибудь в тех же «мультиплявас». Подобный размах – это не только расточительство при строительстве, расходы на стройматериалы и работу, но и дальнейшие расходы на содержание постройки, ведь любое здание необходимо зимой обогревать так, чтобы температура внутри была не менее 16 градусов. В противном случае дом начинает разрушаться. Да и налоговое бремя тоже не уменьшается.

Если говорить о стоимости такого рода зданий, то их продажная цена как правило не перекрывает затрат на строительство.

2.3.1.5. Отделка

Зачастую покупатели, выбирая объект, рассматривают ремонтно-отделочные работы, как бонус.

Однако вы как профессионал должны знать, что красивый фасад порой скрывает множество дефектов.

Конечно, есть вещи, наличие которых совершенно определенно является плюсом. Например, современные окна, капитальные входные двери с хорошим замком, новые радиаторы. Это то, что сразу бросается в глаза.

Но вы не можете догадаться, не скрывается ли под обшитой регипсом стеной грибок. И вы не узнаете, есть ли там вообще утеплитель, если только на улице не лютый мороз. И в каком состоянии находятся трубы водоснабжения и канализации, вы тоже можете не увидеть за блестящей плиткой.

Поэтому ремонт не всегда благо.

Квалифицированный оценщик либо пригласит строительного эксперта, либо сам просверлит стену, чтобы взять пробу и выяснить, а как на самом деле обстоят дела с данной конкретной недвижимостью.

Поэтому если вы чувствуете, что у вас возникают сомнения в том, что ремонт в предлагаемой недвижимости скрывает дефекты, пригласите специалиста.

2.3.2. Базовые принципы оценки недвижимости

Помимо конструктивных особенностей, прямо или косвенно влияющих на оценку недвижимости, есть еще один крайне существенный фактор – капитализация здания.

В Латвии есть Стандарт квалификации оценщиков недвижимости, принятый Госстандартом в 2012 году, а также установленные законом правила сертификации. Оценщик должен совмещать знания строительного эксперта, юриста и экономиста.

Оценка дается на основании совокупности таких факторв, как степень износа здания, срок экономической жизни элементов здания и конструкции в целом, а также – его капитализации.

Словари определяют понятие капитализации очень широко. Под капитализацией средств в сфере недвижимости понимается прирост средств от ее продажи по отношению к затратам на строительство. Проекты с высокой капитализацией, являются, естественно, более ликвидными.

Часто владельцы собственности, в попытках получить максимальную прибыль, неадекватно оценивают стоимость своей недвижимости.

Так, например, продавая участок земли с каким-то невнятным проектом, владелец пытается получить всю прибыль, которая могла бы возникнуть, если бы проект был полностью реализован. Разумеется, вряд ли этот участок будет востребован.

Или, скажем, частный дом где-нибудь в заштатном поселке с площадью в 500 с лишним кв.м., где супруги, чтобы найти друг друга, вынуждены перезваниваться по мобильнику, никак не может быть продан по цене, перекрывающей себестоимость строительства.

Ваши попытки продавать подобного рода объекты по цене, которую желает получить продавец, обречены на провал. Если вы сомневаетесь в адекватности цены, попросите владельца пригласить оценщика. В этом случае можно рассчитывать, что, во-первых, цена приблизится к рыночной, а во-вторых, возможно, оценщик сможет рекомендовать наилучший способ использования данной недвижимости, повышающий ее капитализацию.

Немногие знают, что, кроме оценки, сертифицированный оценщик может оказывать такую услугу, как консультация.

В нее входит обследование объекта и расчет его рыночной стоимости.

В результате консультации владелец недвижимости получает справку, в которой указывается рыночная стоимость объекта, а также наилучший вид его использования.

По просьбе владельца оценщик может предложить и 2–3 вида использования объекта, чтобы заказчик мог сам выбрать наиболее интересный для себя.

Пример 1

Компания Euoeksperts проводила исследование в отношении участка земли в дюнной зоне в Юрмале. По плану использования территории там возможно строительство жилого здания с торговыми элементами либо коммерческого – гостиничный, торговый, офисный комплекс до 5 этажей.

Однако тщательные экономические расчеты показали, что наилучшим с коммерческой точки зрения будет строительство гостиничного комплекса высотой 3,5 этажа.

Соотношение затрат на строительство и окупаемость в этом случае будут оптимальными.

При продаже больших объектов подобного рода оценка может играть решающую роль.

Пример 2

Та же компания проводила исследование в отношении многоэтажного здания в Риге по адресу Лачплеша 7.

Покупатель, прежде чем решиться на сделку, заказал оценку технического состояния здания. Его интересовали будущие затраты на реновацию объекта, поэтому исследовался каждый конструктивный элемент – фундамент, стены, перекрытия, крыша.

В результате еще до сделки стали известны будущие затраты на весь комплекс ремонтно-строительных работ. Цена была несколько скорректирована, но в итоге – здание с успехом завершено, а расходы не превысили расчетных сумм.

Было бы крайне неприятно, если бы после сделки оказалось, что средств на ремонтные работы недостаточно. И кстати, хоть это не совсем логично, но в таких случаях клиенты ищут «виноватых» среди тех, кто помогал оформить сделку, что не лучшим образом может сказаться на вашей профессиональной репутации.

Если вы сомневаетесь – пригласите оценщика.

Сертифицированный специалист не только оценит стоимость объекта на сегодняшний день, но и определит будущую стоимость строения после его сдачи в эксплуатацию с погрешностью, не превышающей 10 %. Получив такую оценку, покупатель может еще раз взвесить и цели использования и свои будущие затраты.

Вообще сотрудничество маклера и оценщика – крайне полезно.

Вы подстраховываете себя от неожиданностей в сфере, где вы не являетесь специалистом (если, конечно, вы не строительный эксперт). Кроме того, вы можете таким образом помочь вашему продавцу скорректировать цену и сделать ее более реальной. Да и покупателю, даже если он не берет кредит в банке, бывает полезно, прежде чем потратиться на покупку, удостовериться, что выбранный им объект действительно стоит тех денег.

2.4. Анализ рынка недвижимости

Для того чтобы эффективно работать, любой человек должен сориентироваться в той области, где он намеревается это делать. Если наша с вами область – сфера недвижимости, вы должны как следует изучить ее. Понятно, что не всю и не сразу. Выберите себе какой-то один сегмент рынка. Пусть это будет, например, район, где вы живете, или район, который вы хорошо знаете. Вы уже знаете серии типовых домов в этом районе. Поэтому вам будет проще сориентироваться.

Следующая ваша задача – выяснить, сколько же стоят квартиры в этом районе. Проследите отдельно среднюю (не среднеарифметическую) цену в зависимости от серии квартиры, от этажа, от количества комнат. Составьте сравнительную таблицу, куда вы занесете результаты вашего анализа. Не забывайте ставить дату составления этой таблицы, поскольку по прошествии времени цены могут меняться, рынок – это живой организм. При анализе отталкивайтесь от минимальной цены на объекты одного типа.

Ваша таблица может выглядеть так:

Сравнительная таблица

Это – не просто упражнение по работе с компьютером. Цель этого анализа – получить по возможности полное представление о ценах на рынке недвижимости на сегодняшний день. Имея перед глазами эту таблицу, вы можете еще раз пробежаться по списку предложений, сравнивая цены в них с вашей таблицей. И вы увидите, что ваш взгляд изменится. Вы по-другому будете воспринимать данные из объявлений.

Разум устроен так, что, для того чтобы оценить что-то, ему нужно сравнивать. Мы определяем «горячо – холодно», «светло – темно» или «рано – поздно», сравнивая что-то с чем-то. Сейчас у вас появился инструмент, при помощи которого вы можете сравнивать цены недвижимости – «дорого – недорого», соответствует ли цена квартиры сегодняшнему состоянию рынка, или – нет.

В дальнейшем вы, конечно же, сделаете себе такие же инструменты для каждого вида недвижимости, которым вы соберетесь заняться. Это могут быть квартиры в других районах Риги, Юрмалы, других городов, или даже стран, дома, дачи, земли, коммерческие объекты и все, что угодно.

Только не забывайте не реже раза в месяц пересматривать цены, чтобы ваше представление о рынке находилось в соответствии с реальным положением дел.

Практическое задание. Выберите район города, возможно, это будет тот район, где вы проводили осмотр квартир и сделайте сравнительную таблицу анализа рынка недвижимости в этом районе.

3. Государственные институции, работающие в сфере недвижимости

3.1. Земельная книга (Zemes grāmata)

Земельная книга – это единая компьютеризированная база данных, в которой хранится и откуда распространяется информация обо всех объектах недвижимости в Латвии.

Это – официальная база данных, база регистрации и легализации всех сделок с недвижимостью на территории Латвии.

Единственным владельцем государственной единой компьютеризованной Земельной книги и его программного обеспечения является государство.

Держателем государственной единой компьютеризованной земельной книги является Судебная администрация.

Отделы Земельных книг находятся в городах и административных центрах ЛР. Их компетенция – регистрация прав собствености на недвижимость, находящуюся на их территории, в едином государственном регистре.

Место, время и порядок работы каждого отдела Земельной книги можно узнать здесь: https://www.zemesgramata.lv/

3.2. Государственная Земельная служба (Valsts Ziemes dienests)

Это – технический регистр, который регистрирует и хранит технические данные обо всей недвижимости ЛР: земля, постройки, сооружения, их характеристики.

Эта служба присваивает кадастровые номера каждой недвижимости в установленном законом порядке.

Отделы этой службы также отвечают за расчет кадастровой стоимости всей недвижимости Латвии. Кадастровая стоимость корректируется ежегодно.

Здесь же работают инвентаризаторы, в чьи обязанности входит выполнять технические измерения и изготавливать инвентаризационные (кадастровые) дела на каждое здание и сооружение.

Место нахождения, порядок и время работы региональных отделов Земельной службы можно узнать здесь: http://vzd.gov.lv/.

Есть также государственная информационная электронная система технических данных всех объектов недвижимости Латвии, где можно узнать актуальную кадастровую стоимость и некоторые технические характеристики интересующего вас объекта, такие как:

● Состав недвижимости.

● Площадь недвижимости.

● Отягощения, наложенные на недвижимость.

Познакомиться с этой информацией можно здесь: https://www.kadastrs.lv/.

3.3. Управление по делам гражданства и иммиграции (PMLP – Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde)

Это управление отвечает за присвоение персональных данных физическим лицам, проживающим на территории Латвии, а также за хранение этих данных в соответствующем регистре.

Также управление выдает паспорта и другие удостоверяющие личность документы и регистрирует место проживания жителя Латвии.

Подробности о работе этого учреждения смотрите здесь http://www.pmlp.gov.lv.

Виды на жительство, как временные, так и постоянные также находятся в компетенции этого учреждения.

3.4. Думы городов или волостей

Дума – законодательный, исполнительный и административный орган, управляющий конкретной территорией.

В думе каждого города или волости есть множество структур и подразделений. Но мы рассмотрим только те, которые имеют отношение к недвижимости, а именно:

● Департамент собственности.

● Стройуправа.

● Отдел регистрации жителей.

● Отдел по учету налога на недвижимость.

● Комиссия по приватизации недвижимости.

3.4.1. Департамент собственности (Īpašuma departaments)

Самоуправление имеет право первой руки на приобретение объектов недвижимости, находящихся на его территории.

Поэтому после совершения сделки покупатель обязан подать заявление в этот департамент, чтобы оно могло реализовать свое право.

Департамент собственности рассматривает заявление покупателей недвижимости на вверенной ему территории и принимает соответствующее решение. Как правило, самоуправление выдает отказ от права первой руки в случае, если в перспективный план развития территории не входит освоение данного объекта недвижимости.

Право первой руки сохраняется в течение 20 дней с момента подачи заявления.

Если департамент в течение этого времени не заявил о реализации этого права, оно теряется и сделка может быть зарегистрирована в Земельной книге.

Также департамент собственности должен одобрить каждую сделку, в которой земельная собственность приобретается негражданином Латвии. На каждую такую сделку выдается письменное решение департамента о разрешении сделки, либо – об отказе.

Пример

Гражданин Казахстана приобретал частный дом с землей.

Как и положено, он подал заявление на разрешение владения как домом, так и земельным участкам.

Однако поскольку объект недвижимости был крайним в поселке и фактически находился на опушке леса, то Земельная Служба, скорректировав план территории, присвоила части этого участка статус «лесная территория».

Выполняя закон, запрещающий иностранцам владение лесными угодьями, департамент собственности думы отказал в разрешении на регистрацию прав собственности.

3.4.2. Строительная управа (Buvvalde)

Стройуправа отвечает за всю застройку на своей территории.

Комитет развития разрабатывает, а дума утверждает долгосрочные планы развития территории.

Впоследствии на стройуправу ложится обязанность неукоснительно контролировать соблюдение принятых правил застройки. Исходя из этого, по запросу жителей, желающих построить что-либо на принадлежащих им земельных участках, стройуправа выдает «Задание на проектирование». В нем перечислены обязательные требования к будущему строению, прописанные в соответствии с долгосрочным планом развития территории.

Позже стройуправа рассматривает проект, выполненный в соответствии с заданием и, если он соответствует всем требованиям, выдает разрешение на строительство.

Инспектор стройуправы принимает объект в эксплуатацию по окончании строительства.

Любые реконструкции, перестройки, перепланировки, снос или демонтаж любых строений также предусматривают процедуру как согласования, так и сдачи объекта.

Стройуправа также выдает по просьбе владельцев справки о цели использования земли, а также о возможных параметрах застройки.

Пример

Продается участок земли.

Покупатель, прежде чем принять решение о приобретении, может обратиться в строительную управу и получить справку о том, что именно он может строить на этой земле.

Это бывает крайне актуально, когда продаются большие участки, где покупатель мечтает развивать поселки из частных домов.

Он может мысленно нарезать поле площадью в 10 га на 40 участков площадью по 1000 кв.м., что, по его мнению, более чем достаточно для одного частного дома.

Однако если цель использования земли в плане развития значится, как сельскохозяйственная, ему могут разрешить поделить эти поля не на 40 участков, а только на 4.

Весь смысл покупки сразу же теряется.

Деление или объединение земельных участков также находится в ведении стройуправы.

Функции стройупраы не ограничиваются только строительством.

Если владелец любой недвижимости желает разместить на ней вывеску или рекламу любого вида и формы, ему необходимо также согласовать внешний вид рекламы в стройуправе на предмет соответствия ее визуальному облику населенного пункта.

3.4.3. Отдел регистрации жителей (Iedzīvotāju reģistrācijas nodaļa)

Этот отдел, как следует из названия, регистрирует место жительства всех жителей территории, а также аннулирует регистрацию по просьбе обратившейся туда персоны.

Этот же отдел выдает об этом соответствующие справки.

Справка, удостоверяющая его место декларации, может быть выдана только самому жителю.

Однако домовладелец может получить справку обо всех лицах, задекларированных в принадлежащем ему объекте недвижимости.

3.4.4. Управление или отдел доходов думы (Domes ieņemumu pārvalde vai nodaļa)

Управление ведет учет оплаты налога и выдает соответствующие справки

Эта институция, исходя из кадастровой стоимости каждого объекта, рассчитывает ежегодный налог на недвижимость

3.4.5. Комиссия по приватизации недвижимости (Privatizācijas komisija)

Эта комиссия реализует передачу недвижимости, находящейся в собственности самоуправления, в собственность физических либо юридических лиц.

Функция этой комиссии – полностью завершить процесс приватизации недвижимости и вывести ее из собственности самоуправления.

Поскольку процесс плановой приватизации совершается последовательно, то может возникнуть необходимость получить данные о том, в какой именно стадии находится процесс приватизации для того или иного объекта недвижимости.

В случае если владелец недвижимости имеет на руках не Земельную книгу, а «зеленый лист» или «белый лист», необходимо обращаться в эту комиссию, чтобы завершить все формальности процесса регистрации недвижимости в Земельной книге.

Подробнее эти документы будут рассмотрены в п. 4.1.2 данного учебника.

3.5. Домоуправления

Производить работы по управлению и обхозяйствованию недвижимости могут как структуры самоуправления, так и кооперативы или частные компании.

В любом случае их основной функцией является обеспечение технического обслуживания всех сетей и коммуникаций строения, обслуживание и ремонт, а также осуществление функций расчета, учета и сбора средств за потребленные услуги и передача этих средств поставщикам услуг. Речь идет об оплате поставок воды, а также отопления. За потребленное электричество и газ каждый жилец многоквартирного дома, как правило, рассчитывается с поставщиком услуг самостоятельно, так же, как и за услуги телекоммуникаций и интернета.

Обслуживающая компания отвечает за своевременное подключение здания к отоплению при наступлении отопительного сезона, а также организует уборку территории и помещений общественного использования, вывоз мусора и другие хозяйственные работы.

При передаче недвижимости от одного владельца другому можно запросить в домоуправлении справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам предыдущего владельца.

Практическое задание. Найдите на карте, где расположены государственные институции, работающие в сфере недвижимости в вашем городе или регионе.

Выясните их время работы и контактные телефоны. Создайте список, в котором будут собраны эти данные (этот материал вы сможете использовать для дальнейшей работы)

4. Основы делопроизводства в сфере недвижимости

Для начала разберемся, что мы вкладываем в понятие «делопроизводство». Согласно словарям делопроизводство – отрасль деятельности, обеспечивающая создание официальных документов и организацию работы с ними. Эта деятельность подразделяется на три стадии, а именно:

● Создание документов.

● Организация движения и учёта документов.

● Хранение документов.

В рамках этого курса нас интересует только делопроизводство, относящееся к сфере недвижимости.

Мы рассматриваем документы, предусмотренные латвийским законодательством.

В случае если вы планируете работать не в Латвии, вам необходимо будет провести самостоятельное исследование и выяснить, какие документы приняты в вашем регионе.

И прежде, чем перейти к деталям сделки, давайте разберемся, какие именно документы вообще существуют в этой сфере.

Начнем с жилья.

4.1. Основные документы, определяющие право собственности и право пользования недвижимостью

4.1.1. Договор найма

До восстановления независимости Латвии практически вся недвижимость за исключением кооперативных квартир и дач в дачных кооперативах, а также небольшого количества частных домов принадлежала государству.

Владение собственностью на вышеупомянутые квартиры, дома и дачи подтверждалось либо документом о завершении строительства, либо договором купчей.

Вся остальная собственность передавалась гражданам в пользование на основании договора найма, заключавшегося, как правило, бессрочно.

Таким образом, единственным документом, удостоверяющим право пользования недвижимостью, являлся договор найма, а также – прописка, осуществлявшаяся на основании этого договора.

На сегодняшний день договор найма, как документ, применяемый для установления права пользования недвижимостью, применяется для следующих категорий собственности:

1. государственная или муниципальная собственность, переданная в пользование;

2. недвижимость, находящаяся в частном владении, т. н. «хозяйская недвижимость» или «хозяйский дом».

В обоих случаях с жильцами, населяющими эту недвижимость, должен быть заключен договор найма, где указываются:

● характеристики недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т. д.);

● срок, на который эта недвижимость передается в пользование;

● условия, на которых осуществляется пользование недвижимостью (цена и порядок оплаты аренды, а также коммунальных и других платежей, если они предусмотрены, порядок осуществления ремонтных работ и т. д.);

● условия расторжения договора.

4.1.2. Зеленый лист и Белый лист

После начала процесса приватизации возник документ, официальное название которого «Izziņa par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijas» (Справка о праве собственности на квартиру до приватизации жилого дома), получивший в профессиональной среде сленговое название «Зеленый лист».

Для получения этого документа необходимо было обратиться в Агентство приватизации и подписать соответствующей формы заявление. После рассмотрения заявления и уплаты сертификатов в соответствии с рассчитанной Агентством стоимостью, счастливый владелец получал документ, удостоверяющий его право собственности на приватизированную квартиру. Документ выдавался в Земельной Службе (Zemes Dienests) Латвии. Это, как явствует из названия, действительно густо-зеленый лист, на котором указано, что владелец имеет право собственности на данную недвижимость, полученное путем ускоренной приватизации до приватизации всего жилого дома.

Земельная Служба также выдает Инвентаризационное дело на недвижимость – Inventarizacijas lieta (Kadastralas uzmerišanas lieta).

После окончания процесса приватизации и получения Зеленого листа, владелец был обязан заключить в обслуживающей компании (домоуправлении) Договор об обслуживании принадлежащей ему недвижимости.

Это требование было введено в законодательном порядке, поскольку возникла неприятная ситуация, когда прежний договор найма, одновременно предусматривавший также и вопросы обслуживания недвижимости, прекращал свое действие, и владелец приватизированной квартиры терял обязательства перед домоуправлением об оплате коммунальных платежей.

В итоге после вступления в собственность по праву ускоренной приватизации до приватизации жилого дома у владельца должны были быть следующие документы:

● «Izziņa par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijas» (Справка о праве собственности на квартиру до приватизации жилого дома);

● Inventarizacijas lieta или Kadastralas uzmerišanas lieta (Инвентаризационное дело);

● Договор об обхозяйствовании недвижимости.

Если после приватизации владелец принял решение продать или подарить принадлежащую ему собственность, то сделать он это мог, заключив соответствующий договор. Для простоты будем считать, что это был договор купчей, хотя в жизни это может быть и договор мены, и договор дарения, и т. д.

Но не все так просто.

В настоящее время активно ведется работа по окончанию процесса приватизации всех домов, осуществляемая по заранее подготовленному плану. Когда в соответствии с планом тот или иной дом ставится на плановую приватизацию, все владельцы недвижимости, приватизировавшие свои квартиры в ускоренном порядке, получают приглашение на переоформление документов.

В случае если владелец недвижимости получил такое приглашение, сделка с недвижимостью не может быть осуществлена до момента, пока полностью не будут переоформлены документы на право собственности. Если же приглашение пока не было получено, то владелец может запросить и получить из Приватизационной комиссии справку о том, что в доме, в котором расположена квартира, пока не начата плановая приватизация.

При наличии этой справки сделка передачи собственности может состояться.

Для совершения сделки, как уже говорилось выше, стороны подписывают соответствующий договор. Покупателю передается весь комплект документов, включая Инвентаризационное дело и справку из Приватизационной комиссии.

Сделка регистрируется в государственной Земельной Службе. Эта же служба выдает покупателю документ о праве собственности, получивший название «Белый лист». Практически это та же справка «Izziņa par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijas» (Справка о праве собственности на квартиру до приватизации жилого дома), но выполненная на белой бумаге.

Если сделок с недвижимостью было несколько, то на каждую сделку будет выдаваться новый белый лист с данными нового владельца. Предыдущие документы на право собственности – Зеленый лист и последующие Белые листы изымаются Земельной Службой.

Каждый новый покупатель должен заключить свой собственный договор с обслуживающей дом компанией.

Таким образом, у продавца квартиры, приватизированной до приватизации жилого дома, должен быть следующий комплект документов:

● «Izziņa par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijas» (Справка о праве собственности на квартиру до приватизации жилого дома) – Белый лист;

● Договор купчей;

● Inventarizacijas lieta или Kadastralas uzmerišanas lieta (Инвентаризационное дело);

● Договор об обхозяйствовании недвижимости.

4.1.3. Земельная книга

Земельная книга – это единая компьютеризированная база данных, в которой хранится и откуда распространяется информация обо всех объектах недвижимости в Латвии.

Это – официальная база данных, база регистрации и легализации всех сделок с недвижимостью на территории Латвии (за исключением недвижимости, которая пока не была до конца приватизирована и потому регистрируется в Земельной Службе, как говорилось выше).

Единственным владельцем государственной единой компьютеризованной Земельной книги и его программного обеспечения является государство.

Держателем государственной единой компьютеризованной земельной книги является Судебная администрация.

Официальное название документа, выдаваемого этим учреждением – Zemesgrāmatas apliecība или Удостоверение Земельной книги. Сленговое название этого документа – «Земельная книга».

В удостоверении земельной книги содержатся:

● данные о самой недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь в квадратных метрах и в идеальных долях по отношению ко всему строению, если это квартира в многоквартирном здании),

● данные обо всех владельцах этой недвижимости и об основаниях, на которых они вступили во владение (договор купчей, наследство и т. д.),

● стоимость недвижимости на момент ее приобретения каждым из настоящих и бывших собственников,

● всевозможные отметки, имеющие отношение к данной недвижимости (запреты, сервитуты, отягощения и т. д.),

● ипотека.

В настоящий момент ведется большая работа по занесению в Земельную книгу всех без исключения объектов недвижимости, и есть основания полагать, что в скором времени это будет сделано.

Если конкретная недвижимость занесена в Земельную книгу, то у владельца непременно будет удостоверение земельной книги, подтверждающее его право собственности.

При продаже недвижимости продавец должен иметь на руках следующие документы:

● Удостоверение земельной книги;

● Договор купчей;

● Inventarizacijas lieta или Kadastralas uzmerišanas lieta (Инвентаризационное дело);

● Договор об обхозяйствовании недвижимости.

4.1.4. Инвентаризационное дело

Для квартирной и домовой собственности необходимым документом является Инвентаризационное дело, в котором есть как описание технических характеристик недвижимости, так и ее план. Если этажей несколько, то и план будет поэтажный.

Если объектом собственности является, например, земельный участок с комплексом строений на нем – жилой дом, гараж, баня, сарай и т. д. – то для каждого отдельного строения должно быть свое Инвентаризационное дело.

Для чего нужно инвентаризационное дело?

Во-первых, там есть все технические данные о строении:

● Год постройки.

● Материал, из которого сделан фундамент, стены, перекрытия.

● Высота каждого этажа или, если есть отличия, то каждого помещения.

● Площади помещений.

● Назначение каждого помещения (кухня, спальня, техническое помещение и т. д.)

Все это дает информацию для объективной оценки строения. Кроме этого, есть еще одно, о чем может сообщить Инвентаризационное дело – подвергался ли объект перестройке и если да, то были ли получены соответствующие разрешения. Недвижимость – вещь весьма дорогая, и вряд ли кто-то готов приобретать дом, который в любой момент может сложиться, как карточный домик. Поэтому покупатель вправе требовать, чтобы все перестройки были легализированы, и чтобы строительная управа подтвердила, что в результате перестроек и переделок целостность и надежность несущих конструкций строения не нарушена.

4.1.5. План границ участка

Для земельных участков предусмотрен документ, который называется Zemes robežu plans – План границ участка.

Как вытекает из названия, это план земельного участка, а также его привязка к местности – к прилегающим транспортным магистралям. Кроме того, на плане участтка должны быть обозначены имеющиеся там строения, сервитуты, если они есть, а также таблица, в которой отражено, как именно используется земля. Так, на большом земельном угодье может находиться лес, пастбище, земля под застройку, дорога и т. д. – все это будет указано на плане участка.

4.2. Другие документы

Есть еще целый ряд документов, которые совершенно необходимы для того, чтобы сделка успешно состоялась.

Рассмотрим, на что еще надо обращать внимание.

4.2.1. Выписка из Земельной книги

Что это такое? Это самое подробное описание всех действий, которые производились с недвижимостью с момента ее регистрации в Земельной книге до момента получения выписки.

Там есть все, что когда-либо происходило. Перечислены все прошлые владельцы, все ипотеки, как действующие, так и погашенные, все отметки, как действующие, так и утратившие силу.

Зачем нужна выписка, если есть удостоверение Земельнй книги?

Как показывает многолетняя практика, выписка очень нужна, поскольку только в ней отражается текущее положение дел в отношении конкретной недвижимости. И только оттуда можно получить информацию о состоянии дел в настоящий момент.

Пример

К продаже предлагается недвижимость – двухкомнатная квартира в Риге.

Владелец предъявляет удостоверение Земельной книги, из которого видно, что он действительно является законным владельцем. Никаких проблем не предвидится.

Однако запрошенная выписка из Земельной книги показывает совершенно другую картину: на недвижимости стоит отметка, запрещающая продажу.

Отметка поставлена судебным исполнителем по решению суда и гласит, что владелец должен уплатить штраф за какое-то нарушение.

Спрашиваем владельца недвижимости об этой отметке, и выясняется следующее: оказывается, сын владельца несколько лет назад нарушил правила дорожного движения и попал в аварию. По результатам судебного рассмотрения на него был наложен штраф и судебный исполнитель поставил отметку, запрещающую любые действия с недвижимостью до уплаты штрафа.

«Я выплатил этот штраф! Уже два года назад!» – владелец возмущен донельзя.

Однако сколько бы он не возмущался, факт остается фактом. Хоть он и выплатил штраф, но прошение о погашении отметки в Земельную книгу не подал. Поэтому отметка продолжает там стоять и будет стоять до тех пор, пока не только финансовые, но и все юридические формальности не будут улажены.

Хорошо, что эта информация стала известна заранее. Нам понадобилось две недели плотного общения с судебным исполнителем, нотариусом и Земельной книгой, чтобы снять отметку и освободить недвижимость от отягощения.

А если бы мы не запросили выписку своевременно, то сделка могла бы и не состояться.

Выписку из земельной книги можно получить, не отходя от компьютера, оплатив Земельной книге небольшую сумму за услугу. Либо выписку можно заказать непосредственно в самом учреждении.

4.2.2. Цель использования земли

При продаже земельного участка жизненно необходимой будет справка о цели использования земли, выданная департаментом развития либо стройинспекцией самоуправления, в котором расположен земельный участок.

Если вы думаете, что владелец земельного участка может самостоятельно и единолично решать, как ему использовать свою землю, то вы заблуждаетесь. Определенные свободы у него, конечно, есть, но только в той степени, в которой они совпадают с решениями государственных институций.

Дело в том, что в Латвии существуют перспективные планы развития территорий. И в зависимости от того, где находится участок земли по отношению к плану развития, и будет определяться его цель.

Цель использования может подразделяться на жилищное строительство, на строительство коммерческих объектов, на сельскохозяйственные угодья, на лес и т. д.

И в зависимости от этого и только от этого можно использовать эту землю.

Пример

К продаже предлагается бывшая птицефабрика.

Кирпичное двухэтажное строение конца 80-х годов в относительной близости (900 м) от побережья Рижского залива, прекрасно сохранившееся, с достаточно большим земельным участком. Заинтересовавшийся покупатель отнесся к предложению, как к инвестиционному проекту. По его замыслу бывшую птицефабрику надлежало переоборудовать и превратить строение в многоквартирный жилой комплекс.

Но по плану развития здесь предусматривалась исключительно коммерческая застройка, но никак не жилая.

Соответственно, смысл покупки объекта для данного покупателя полностью терялся.

И это – не шутка, а реальное положение дел.

Более того, необходимо учитывать и этажность застройки. Как правило, на плане развития указывается, какой высоты застройка может быть в том или ином районе населенного пункта. И если написано в плане – два этажа, то и будет два этажа, а вовсе не небоскреб.

То же самое относится и к землям под коммерческую застройку. Там тоже есть ограничения к плотности и этажности строительства, которые ощутимо влияют на стоимость земельного участка.

Иногда по просьбе владельца департамент развития может изменить цель использования земли, если это не противоречит долгосрочному плану развития.

4.2.3. Топография

Топография (др. греч. τόπος – место и γράφω – пишу) – научная дисциплина, изучающая методы изображения географических и геометрических элементов местности на основе съёмочных работ.

Если речь идет о земельном участке, предназначенном для строительства, то топографическое исследование является жизненно необходимым. На топографической карте показано все, что находится в границах исследованного земельного участка:

● перепады высот – горки и впадины,

● всевозможные строения или, в случае, если строения более не существует – остатки фундамента,

● подземные коммуникации,

● деревья и кусты.

Топографическая карта считается пригодной для проектирования и строительства только в течение двух лет с момента исследования. Считается, что за два года местность может претерпеть изменения, поэтому при продаже земельного участка желательно иметь свежую топографию.

4.2.4. Таксация леса

В отношении леса тоже есть свои правила.

Перед тем, как браться за сделку по продаже лесных угодий, необходимо запросить справку о таксации или инвентаризации леса.

Само слово «таксация» леса (от лат. taxation – оценка) – это учёт леса, его обследование и оценка. Специалисты, согласно Закону о лесе часть 1, п.28, составляют техническую характеристику (таксационное описание и план) насаждений, определение их возраста, количества древесины, прироста и объёма отдельных деревьев, как на участке леса, так и на прилегающих к нему угодьях.

Справка о таксации леса позволяет определить его стоимость и возможности для использования. Эта справка является одним из базовых документов, на основании которых может быть разрешена вырубка.

На основании этой справки в случае, если владелец осуществляет посадку зеленых насаждений или, если его хозяйственная деятельность временно ограничена, он может получить скидки на земельный налог.

Кроме того, справка необходима в случае, если владелец желает изменить цель использования земли или сделать трансформацию участка.

Инвентаризация леса должна производиться один раз в 20 лет.

4.2.5. Справка об уплате налога

В Латвии есть закон, обязывающий каждого владельца недвижимости платить за нее соответствующий налог. Сумму налога ежегодно назначает финансовый отдел Земельной службы. Согласно закону перед сделкой передачи собственности владелец обязан полностью уплатить всю сумму налога до конца календарного года. Если это не сделано, то Земельная книга откажет в регистрации сделки.

Поэтому очень важно удостовериться, что весь платеж произведен. Можно, конечно, понадеяться на честное слово продавца, уверяющего, что он точно уплатил весь налог. Но чтобы избавить себя и стороны сделки от бессонных ночей и мозолей на пятках, настоятельно рекомендуем озаботиться получением справки из финансового отдела Земельной службы о полной уплате налога на недвижимость.

Пример 1

Продавец получил задаток за свою недвижимость и оплатил как налог за текущий год, так и задолженность по налогу за прошлый год.

Однако Земельная книга отказала в регистрации сделки, сославшись на задолженность по налогу.

Выясняется, что продавец звонил в финансовый отдел и выяснял сумму задолженности. И даже оплатил полностью все, что ему сказали. Но поскольку денежный платеж из одного банка в другой идет сутки, сумма, им оплаченная, пришла на счет получателя только на следующий день. А за это время набежала пеня, составившая 1 сантим.

1 сантим задолженности не позволил безболезненно зарегистрировать сделку и вызвал дополнительные затраты времени и средств.

Этого можно было бы избежать, если бы продавец заранее озаботился о справке.

Пример 2

Продавец полностью оплатил налог на недвижимость до конца текущего года, показал квитанцию.

Однако Земельная книга отказала в регистрации на основании того, что в системе не показывается полный платеж.

После длительных выяснений оказывается, что продавцу принадлежит не только продаваемая, но и еще несколько недвижимостей.

Оплачивая налог, он не указал, что просит зачислить его на погашение налога именно на эту конкретную недвижимость. И финансовый департамент разделил сумму между всеми недвижимостями плательщика пропорционально.

Конечно, вопрос был улажен, но запросив справку заранее, можно было избежать нервотрепки.

4.2.6. Справка о задекларированных в квартире / доме лицах

Института прописки в Латвии нет уже давно, есть так называемая «декларация» по месту жительства.

В идеале по замыслу законодателя каждый латвиец добровольно и самостоятельно декларирует свое место жительства. Сделать это можно очень просто – достаточно войти на сайт www.latvija.lv и зарегистрироваться там с помощью банковской карточки. Сделав это, вы свободно можете изменить свое место декларации, указав адрес, где проживаете в данный момент.

Удобное и простое действие, к сожалению, порой вызывает у не слишком добросовестных людей желание указать не свой реальный адрес, а – некий чужой. Надо отметить, что в последнее время правила декларации ужесточились, чтобы пресечь подобную деятельность. Но тем не менее порой случается, что владелец недвижимости даже не подозревает, что в его квартире или доме задекларирован неизвестный «Вася Пупкин». Согласия на продажу от такого «декларанта» не требуется, однако далеко не каждый покупатель готов приобретать недвижимость «с тараканами». Поэтому лучше убедиться, что в недвижимости задекларированы только известные владельцу люди, например, члены семьи.

К тому же, видя список задекларированных, вы можете убедиться, что каждый из них готов сотрудничать и добровольно передекларируется на новое место жительства, как только данная недвижимость будет продана.

Бывают случаи, когда приходится брать на себя дополнительные хлопоты по улаживанию разногласий и обстоятельств членов семьи в решении этого вопроса.

Пример 1

Владелец – абсолютно добросовестный человек и никого не собирается обманывать.

Из справки видно, что в квартире задекларированы его сын и невестка, которые на данный момент живут и работают за рубежом. И передекларировать их самостоятельно он не может!

Если у сына и невестки есть счета в латвийском банке, то они могут выполнить несложные формальности через интернет, никуда не выезжая.

Но если окажется, что счетов у них здесь нет, то мы вынуждены готовить проект доверенности специального образца и организовывать, чтобы и сын и невестка оформили эту доверенность в посольстве Латвии в стране пребывания.

И только при помощи такой доверенности может быть осуществлена процедура передекларации.

Пример 2

Бывший супруг продавца после развода ушел из семьи, однако сохранил за собой декларацию в квартире бывшей супруги.

Поскольку физически он там не присутствует, то продавец и не придает значения этому факту.

Однако не всегда происходит так, что бывший супруг добровольно и бескорыстно соглашается на сотрудничество.

В практике бывали случаи, когда опустившиеся люди требовали себе денежного вознаграждения за «уход» или тешили тщеславие, умышленно ставя палки в колеса, и приходилось решать вопрос в судебном порядке.

Поэтому справка о декларации в предлагаемой к продаже недвижимости может оказаться очень важной.

Если покупатель согласен, владелец недвижимости может просто распечатать эту справку прямо с сайта www.latvija.lv. Но если покупатель хочет получить официальный документ, справку можно бесплатно заказать в любом филиале Департамента гражданства и иммиграции ЛР.

4.2.7. Справка ДУ об отсутствии / наличии долгов по коммунальным платежам

Это тоже бесплатная справка, которую можно заказать в обслуживающей недвижимость компании.

Справка нужна для того, чтобы удостовериться, что на продаваемой недвижимости нет задолженностей по коммунальным платежам.

Конечно, согласно законодательству, долги должен оплачивать тот, кто их сделал. Но судебные процедуры – дело хлопотное, и, чтобы избежать ненужных волнений при заключении сделки, лучше всего показать покупателю, что он приобретает недвижимость без долгов.

4.2.8. Справка Latvenergo об отсутствии / наличии долгов за электричество

Фактически эта справка носит тот же характер, что и предыдущая – это успокоительное для покупателя. И, к слову, для маклера тоже. По крайней мере к вам потом не будет иметь претензий ни одна из сторон сделки.

Кстати, одной справкой в Latvenergo дело не ограничится.

Настоятельно рекомендуется сразу после заключения сделки организовать визит продавца и покупателя в ближайший филиал Latvenergo с целью перезаключения договора на поставку электричества. С продавцом договор на поставку расторгается, что освобождает его от дальнейших платежей за использованную по данному адресу электроэнергию, а с покупателем договор заключается, причем начиная с тех показаний счетчика электроэнергии, на которых закончился договор с предыдущим владельцем.

Latvenergo обеспечивает себе непрерывность обязательств владельцев недвижимости, продавец – освобождение от обязательств, покупатель – ясность по вопросу электроэнергии, а вы – маклер – свободу от головной боли по данному вопросу.

Если же в справке было указано, что продавец имеет долги, то было бы разумным удержать сумму долга с тем, чтобы внести ее на счет Latvenergo. Конечно, во избежание недоразумений это необходимо отразить в договоре сделки.

4.2.9. Справка Latvijas Gaze об отсутствии / наличии долгов за газ

Все, что было сказано по поводу взаимодействия с Latvenergo в полной мере относится также к взаимоотношениям с Latvijas Gaze.

Особенно стоит поторопиться, если недвижимость имеет газовое отопление.

4.2.10. Согласие на продажу от кредитного учреждения

Этот документ необходим в случае, если продаваемая недвижимость была приобретена с использованием банковского кредита или кредита небанковского учреждения. В этом случае на недвижимость накладывается ипотека. Технически это выглядит так, что при покупке недвижимости банк, как полноправный участник сделки, подает в Земельную книгу прошение о регистрации ипотеки.

Эта отметка в земельной книге является публичной – любой, набрав на сайте Земельной книги www.zemesgramata.lv кадастровый номер или адрес недвижимости, может оплатить и получить справку, где будет указан в том числе и факт залога.

На практике это означает, что без согласия банка-кредитора никакие операции с данной недвижимостью невозможны. Поэтому перед началом любой сделки необходимо удостовериться, что банк даст на нее согласие.

Часто это не просто согласие, но и конкретные, оговоренные банком условия возврата заемных средств. Речь не идет об изменении суммы, а о способе и сроках возврата кредита.

Справки, которые дает банк, как правило, платные, но эта справка для сделки необходима.

4.2.11. Справка из Государственной земельной службы (VZD) о наличии / отсутствии отягощений на недвижимость

Это справка, которую необходимо получить, если недвижимость зарегистрирована не в Земельной книге, а в Земельной службе («Зеленый лист», «Белый лист»). В случае, если такая недвижимость имеет какие-либо отягощения, то информация об этом будет зарегистрирована в Земельной службе.

4.2.12. Согласие супруга на продажу

Согласно законодательству Латвии, любое имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом обоих супругов. То же самое относится и к недвижимости.

Таким образом, перед любой сделкой необходимо выяснить, был ли в браке ее владелец на момент приобретения. Если да – то второй супруг обязательно должен дать свое письменное согласие на сделку, нотариально заверенное.

Важно! Имейте в виду, супруг может как согласиться и дать свое письменное согласие, так и отказаться и отозвать свое согласие, дав нотариусу соответствующее поручение. Поэтому оптимально, когда супруг владельца является к нотариусу к началу сделки и дает свое согласие непосредственно во время сделки. После сделки он уже передумать не может.

4.2.13. Паспорта

Как ни странно, многие люди не заботятся о своих паспортах. Поскольку в Латвии не принято носить паспорт при себе, люди забывают, что он имеет срок действия – паспорта и ID-карты выдаются сроком только на 5 лет.

Поэтому нередки случаи, когда к началу сделки выясняется, что паспорт одной из сторон сделки просрочен.

Поэтому в интересах как сторон сделки, так и самого маклера заранее проверить сроки действия паспортов каждого участника сделки, включая супруга/супругу продавца. В противном случае сделку придется отложить до момента, пока будет готов новый паспорт.

4.2.14. Паспорта на счётчики воды

Все ресурсы, поставляемые обслуживающими компаниями к недвижимости, оплачиваются согласно показаниям счетчиков.

Это относится к электроэнергии, к газу, а также – к холодной воде, поставляемой Rīgas Udens и горячей воде, поставляемой Rīgas Siltums, либо компаниями местных самоуправлений.

Но в отличие от счетчиков на электроэнергию и на газ, которые являются собственностью компаний-поставщиков, счетчики на воду являются собственностью владельца недвижимости. Срок их годности – четыре года. На каждый счетчик выдается паспорт, подтверждающий его сертификацию и показания, с которыми он начал работать. Эти показания регистрируются в обслуживающей компании с тем, чтобы она могла корректно выписать счет на потребленную воду.

Этот паспорт после сделки должен быть передан новому владельцу недвижимости.

То же самое относится и к счетчику отопления, если он установлен.

Практическое задание. Изучите виды документов, применяемых для сделок с недвижимостью в вашем государстве. Составьте их список. Найдите возможность ознакомиться с каждым видом документа.

Практическое задание. Выясните, каким образом в вашей стране произвоится регистрация по месту жительства.

Практическое задание. Внимательно изучите все документы на свою недвижимость, сверяясь со списком, подготовленным вами в предыдущем пункте. Если собственной недвижимости нет, попросите родственников или друзей показать вам документы. Составьте список, что есть, а чего нет в наличии.

5. Основы законодательства ЛР

5.1. Что такое договор

Словарь определяет договор, как соглашение двух или нескольких сторон о взаимных правах и обязательствах.

Законы ЛР предусматривают, что договором может считаться как устное, так и письменное соглашение, в котором четко предусматриваются обязательства и права сторон.

Но давайте будем реалистами. Мудрый философ Л. Рон Хаббард сказал: «Все, что не написано – это неправда». Поэтому мы можем продолжать держать в уме устные договоренности, но всегда и во всех случаях вы должны стремиться к заключению письменных договоров.

Тем более что письменный договор является обязательным при совершении сделок с недвижимостью.

Но об этом позже. Сначала о договорах вообще.

Итак. Договор – это соглашение, акт изъявления воли, который стороны договора заключают, чтобы достичь какого-то результата, обусловленного совместными действиями.

Закон предусматривает обязательные составляющие любого договора. В нем должны быть четко прописаны:

Стороны договора, его участники. Их может быть двое, например заказчик и исполнитель, продавец и покупатель и т. д. Но сторон договора может быть и больше.

Предмет договора. Это то, чему посвящен договор, его цель, воля, желание сторон достичь какого-то результата. Это может быть продажа, покупка, обмен, сдача в аренду конкретной недвижимости. Или предметом договора может быть услуга – некое действие, которое одна сторона обязуется выполнить для другой стороны, например, услуга в продаже какого-либо объекта недвижимости может быть предметом договора.

Условия договора. Здесь должны быть прописаны все условия, которые принимаются сторонами договора и которые обязательны для всех участников договора. Обычно это:

– обязанности каждой стороны,

– права каждой стороны,

– порядок разрешения споров,

– сроки действия договора (до исполнения или до конкретной даты).

Все, что касается договоров, описано в Гражданском Законе ЛР (далее в тексте – ГЗ), в части 4 «Обязательственное право», в главе 2, п. 1511–1634. Изучите этот раздел ГЗ.

5.2. Право собственности и его ограничения

Несколько слов о праве собственности. Со времен римского права право собственности состоит из трех частей. Это право владения, право пользования и право распоряжения. Если человеку принадлежит собственность, то предполагается, что он имеет право как владеть ею, так и пользоваться и распоряжаться.

Однако это не всегда так.

Предположим, что некто владеет, допустим, частным домом. Отлично! А на каком основании он им владеет? Это должен быть первый вопрос, который вы должны держать в уме. Почему? Да потому, что из этого вопроса вытекают права владельца в отношении имущества. Предположим, человек купил дом. Для всех остальных информации достаточно, но не для маклера. Профессионал в сфере недвижимости сразу же задастся вопросом, а нет ли у владельца совладельцев. Так, например, если на момент приобретения недвижимости покупатель состоял в браке, то закон говорит, что это – совместная собственность обоих супругов! И то, что оформлена она на имя одного из супругов, ничего не меняет. Владеть он может сколько угодно и пользоваться, к слову, тоже. А вот распоряжаться – только вдвоем! Без согласия супруга ни продать, ни подарить, ни заложить, никак иначе распорядиться недвижимостью владелец не может. Это только одна из причин, по которой право распоряжения в одиночку у владельца нет.

Может быть ситуация, когда владелец в браке не состоит и не состоял. Но приобрести недвижимость ему помогли, скажем, родители. И если в договоре покупки обозначено, что плательщиком денег является мама или папа покупателя, и в Земельной книге сделана отметка о том, что без согласия плательщика делать с этой недвижимостью ничего нельзя, значит – нельзя. Прежде, чем начинать любую сделку вы должны ради собственной пользы убедиться в том, что у владельца недвижимости есть право распоряжаться собственностью. Удостоверьтесь для начала, что супруг, родители или кто угодно еще, о ком сделана отметка в Земельной книге, не возражает против сделки. Иначе вы впустую потратите время и силы – никакой сделки не случится.

Есть еще более экстремальная ситуация, когда речь идет об ограничении дееспособности владельца собственности. Владелец может быть ограничен в праве распоряжения своим имуществом, если он признан судом недееспособным по причине умственной неполноценности. Либо, если он подвержен запоям и неконтролируемым азартным играм и может разбазарить свое имущество. Наследники в этом случае могут позаботиться о том, чтобы нерадивый родитель наследство не разбазаривал, и обратиться в суд, чтобы ограничить его в правах. В этом случае в Земельной книге также будет стоять соответствующая отметка.

Может быть и так, что владелец – несовершеннолетний. Это случается, когда в случае смерти родителей или других родственников ребенок по завещанию или по закону получает в собственность недвижимость. В этом случае сделка может совершиться только в случае, если законный опекун несовершеннолетнего или недееспособного обратится в Сиротский суд за разрешением на сделку. Любая сделка в этом случае может состояться только по решению Сиротского суда.

Есть еще случай, когда могут быть ограничения в праве пользования. Например, часто распространенная ситуация, когда недвижимость сдана в аренду. Если владелец заключил договор аренды принадлежащей ему недвижимости, то он отказался от права пользования этой недвижимостью на все время действия договора. Он может владеть собственностью и распоряжаться ею по своему усмотрению, то есть получать доход с аренды или – продать. Но вот пользоваться ею он не может. И, соответственно, продав другому владельцу эту недвижимость, он продает ее с этим же ограничением – владеть, но не пользоваться. Поэтому перед сделкой убедитесь, что договоров аренды на недвижимость нет.

Наконец, одним из ограничений права пользования может быть случай, когда старшее поколение – дедушки и бабушки – передают путем дарения или продажи свой дом или квартиру детям или внукам, оставляя за собой право пожизненного проживания в ней.

Практическое задание. Ознакомьтесь с законодательством вашей страны в отношении договорного и обязательственного права. Изучите соответствующие пункты закона.

6. Виды сделок с недвижимостью, предусмотренные законодательством ЛР

Сделки как таковые регламентируются Гражданским Законом ЛР. Общие требования к сделкам рассматривается в главе первой Обязательственного права в ст. 1403–1510.

Сделок с недвижимостью на самом деле не так уж и мало. В рамках этого курса рассмотрим некоторые из них, наиболее часто встречающиеся.

6.1. Сделка купли-продажи

Это, пожалуй, самая популярная сделка с тех пор, как в Латвии широкое распространение получила частная собственность на недвижимость.

Суть сделки чрезвычайно проста: продавец передает покупателю принадлежащую ему по праву собственности недвижимость, получая взамен покупную плату, о которой стороны договорились.

Что необходимо предусмотреть в договоре:

● полное описание недвижимости, включая все ее характеристики – адрес, площадь, кадастровый номер и т. д. Все это необходимо во избежание дальнейшей путаницы;

● цена продажи. Это полная сумма, а также – порядок и сроки ее выплаты;

● порядок и сроки передачи недвижимости покупателю. Здесь необходимо описать порядок погашения долгов (если есть), порядок пользования в случае, если недвижимость не передается в день подписания договора покупки, а также – комплектацию этой недвижимости. Законом предусмотрено, что в продаваемой недвижимости непременно должно находиться все, что указано в инвентаризационном деле на данную недвижимость. То есть, если там указан унитаз, раковина, ванна, плита и т. д. то это должно быть передано, как неотъемлемая часть недвижимости. Если же стороны договорились, что вместе с недвижимостью в собственность покупателя переходит также встроенная бытовая техника, мебель или любые другие предметы, это также должно быть отражено в договоре. В противном случае покупатель может остаться без вещей, которые он уже считает своими, а вы, как ответственный за сделку, окажетесь крайним.

В договоре может быть еще множество дополнительных пунктов, их количество регламентируется только пожеланиями сторон и здравым смыслом. Но чем лучше будет описана сделка, тем легче ее будет завершить.

Расторгнуть договор купчей можно только по взаимному согласию сторон договора. Инициатива одной из сторон без согласия другой стороны не будет являться основанием для расторжения. То есть «передумать» и забрать обратно свою бывшую собственность не получится.

6.2. Сделка дарения

Это еще один распространенный вид сделок. Чаще всего они заключаются между родственниками, но это вовсе не обязательно. Смысл сделки тоже прост и очевиден: даритель передает одариваемому принадлежащую ему недвижимую собственность безвозмездно, без какой-либо оплаты.

В этом случае также необходимо указать в договоре:

1) подробные данные о недвижимости;

2) порядок и сроки передачи недвижимости одариваемому.

Часто бывает так, что подарив младшему родственнику свою недвижимость, старшее поколение оставляет за собой право пожизненного в ней проживания. В этом случае, очевидно, речь о передаче недвижимости не идет. Но в договоре необходимо предусмотреть порядок оплаты коммунальных платежей и налога на собственность. И если в отношении налога ответ очевиден – его платит владелец, то вопрос «Кто будет нести расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости?» лучше решить до сделки. В противном случае может возникнуть коллизия (от лат. collisio – столкновение), когда даритель пребывает в совершенной уверенности, что коммунальные платежи должен оплачивать новый собственник. А одариваемый вовсе и не собирался оплачивать коммунальные расходы в недвижимости, в которой он даже не живет. Чтобы избежать споров и разногласий, этот вопрос обязательно необходимо прояснить до сделки и закрепить его в договоре.

Да, кстати. Следует иметь в виду, что договор дарения даритель может расторгнуть в одностороннем порядке «в случае грубой неблагодарности одариваемого».

Отдельно отметим сделку «дарения с благодарностью».

Это тоже дарение, но не просто так «за красивые глаза», а – в благодарность за ранее оказанные услуги. Отличается от сделки дарения только тем, что в этом случае даритель не имеет права на одностороннее расторжение договора.

6.3. Сделка мены

Это еще один, несколько реже встречающийся вид сделок, о котором необходимо знать.

Чаще всего он применяется, если стороны владеют недвижимостями, которые они считают равными по цене.

Оговоримся – по цене, а не по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость недвижимости вообще может сильно отличаться от цены, в которую стороны сделки оценивают недвижимость.

6.4. Сделка сдачи в аренду

Здесь как раз речь идет о том, что предметом договора является передача не права собственности, а его части – права пользования.

В этом договоре необходимо предусмотреть:

1. подробное описание недвижимости. В случае если в пользование передается не вся недвижимость, а только какая-то ее часть, это тоже необходимо как описать, так и показать на плане, который будет являться обязательным приложением к договору;

2. описание срока действия договора. Без указания срока действия договор нельзя считать действительным, поскольку есть возможность для двоякого толкования. Можно указать, что договор заключается, скажем, сроком на год, или на месяц, а затем продлевается, это будет нормально. Можно указать, что договор заключается бессрочно – с советских времен сохранились и действуют договоры бессрочного найма. Но это – тоже должно быть прописано;

3. оплата аренды недвижимости. Она должна быть прописана в договоре вместе с указанием о сроках и порядке платежа – наличными или на счет, в какие числа, все это необходимо указать;

4. описание порядка пользования недвижимостью. Кто несет расходы по коммунальным платежам, в какие сроки и как именно они оплачиваются. Затем, что из движимых вещей, если таковые есть, передается в пользование. Если есть мебель и бытовая техника – лучше всего составить акт приема-передачи, чтобы впоследствии не возникало споров;

5. необходимо указать способ и сроки расторжения договора. Посудите сами. Допустим, владелец квартиры уезжает на длительный период, скажем, на год, и принимает решение сдать эту квартиру в аренду. Что произойдет, если он в силу каких-то личных обстоятельств вернется раньше? Если в договоре предусмотрено, что он может расторгнуть соглашение, предупредив об этом за месяц вторую сторону, то все хорошо. А если нет? Так ли сильно будет счастлив владелец, вынужденный сам снимать квартиру?

6.5. Юридическое оформление договоров

Закон предусматривает обязательную письменную форму любого договора, касающегося сделки с недвижимостью. Однако закон не регламентирует вид юридического оформления договора.

Самым простым видом договора является гражданский договор. Он может быть, буквально, написан на кухонном столе от руки на бумаге в клеточку. Главное, чтобы на нем присутствовали подписи обоих сторон договора. Никаких дополнительных свидетелей или нотариальных заверений закон не требует. Это, конечно, редкий случай, но такой договор является абсолютно законным. Правда, будем честными, не всякий покупатель согласится под такой договор платить десятки, а то и сотни тысяч евро за покупку недвижимости.

Можно обезопасить себя, заверив нотариально подписи сторон договора. Это – нотариальная услуга. Но нужно иметь в виду – нотариус заверяет только подписи сторон, то есть факт, что именно «Вася Пупкин» и «Манька Облигация» поставили свои подписи на данном документе. К содержанию самого документа в этом случае нотариус не имеет ни малейшего отношения. Все, что вы написали, будет на вашей совести. Или на совести того, кто составлял документ.

Можно попросить нотариуса заверить не только подписи, но и весь договор в целом. Это более дорогая услуга, но в этом случае нотариус не просто ознакомится с договором, но и внесет в него то, что необходимо.

Самый дорогой, но и самый надежный вид сделки – это нотариально заверенный акт. Это особым образом составленный и оформленный документ, который в случае возникновения споров дает правообладателю особые преимущества для рассмотрения дела в суде.

Важно!

Сделка с недвижимостью непременно должна быть корроборирована в Земельной книге ЛР. Для этого необходимо представить в Земельную книгу НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЕННОЕ ПРОШЕНИЕ о регистрации сделки. Этот документ может составить и заверить только нотариус.

Имейте в виду, самым правильным будет организовать сделку так, чтобы и договор отчуждения, будь то продажа, дарение или что угодно еще, и прошение о регистрации сделки подписывались одновременно. Если этот момент будет упущен, то недобросовестный продавец может, получив деньги, отказаться явиться к нотариусу, и покупатель не сможет вступить в права собственности. А это – претензии со стороны ваших клиентов и дополнительная нагрузка для вас.

Лучше предусмотреть любые проблемы и принять меры к тому, чтобы они не возникли, чем, поспешив, расхлебывать собственные упущения.

7. Основы продажи недвижимости

7.1. Начало работы

С чего начать?

Самое главное – вы должны принять решение, что вы хотите и можете работать в этой сложной, но интересной сфере деятельности.

Примите собственное решение начать эту деятельность. Убедитесь, что вы готовы вкладывать силы, труд, время в будущие сделки, что у вас достанет терпения планомерно работать столько, сколько понадобится для достижения результата. Эта работа – не для «спринтеров», не для тех, кто хочет получать гарантированное вознаграждение в конце недели или месяца. Здесь нет регулярности, если только вы сами не приложите усилия к тому, чтобы работать настолько планомерно и регулярно, чтобы это обеспечивало вам доход. Все – в ваших руках.

Если решение принято, начинайте. Выберите себе какой-то район, с которого вы начнете деятельность. Это не означает, что вся ваша работа в дальнейшем будет ограничена этим районом. Это просто – ваш старт.

Итак. Вы выбрали себе район, в котором вы готовы начинать. Возможно, это место, где вы живете, или та часть города, которую вы хорошо знаете.

Для того чтобы получить клиентов из выбранного вами района, вам надо разместить для них «приманку». Если вы хотите начать с продажи объектов, поместите на сайте «SS.LV», Reklama.lv» объявление о том, что вы купите 1,2, 3 или 4 комнатную квартиру (или квартиры) в этом районе. Или – поможете продать. Кроме того, вы можете поискать другие ресурсы, используя возможности интернета.

Проведите расследование, возможно в вашем регионе есть другие эффективные рекламные носители. Поинтересуйтесь у своего окружения, куда они обращаются в случае необходимости. Так вы выявите для себя самый эффективную дорогу к клиенту.

Не забывайте о листовках. Разбросайте информацию о себе по почтовым ящикам в этом районе. Укажите везде свое имя! Дайте достаточно информации, как с вами связаться тому, кто хочет продать квартиру.

Это должен быть телефон, который всегда будет включен. Категорически неправильно отключать телефон в «нерабочее» время. Такого времени практически нет. Вы должны быть готовы принять звонок в любое время с утра до вечера. Конечно, не ночью! Но и вечер не должен начинаться в 18 часов! Вам нужно понимать простую вещь – ваша доступность для клиента будет первым «мостиком», который вас соединит. У людей бывает разный рабочий график, кто-то может звонить в общепринятое рабочее время, а кто-то – только после работы. Или – до нее, с утра. Поэтому будьте готовы принимать звонки и общаться с каждым, кто «клюнул» на вашу приманку.

Кстати, ваша ответственность – регулярно «освежать приманку». Контролируйте, чтобы ваше объявление не пропало, было опубликовано, и не на последней странице. Поддерживайте его в настоящем времени. Следите, сколько народа посетило ваше объявление. Если вы видите, что посещаемость вашего объявления низкая, если клиент «не клюет» на вашу приманку, измените ее. Поменяйте текст, проверьте, исправен ли ваш телефон, принимает ли он звонки. Устраняйте любые возможные препятствия между вами и возможным клиентом.

Это – ваша первая визитная карточка, первое заявление о себе. Создавайте себе имидж грамотного, уверенного в себе профессионала с самого начала.

7.2. Уверенность

Мы говорили о том, что задача специалиста – решить проблему или комплекс проблем клиента, которые сам он решить не в состоянии.

Однако прежде чем начать предоставлять ему услугу вы должны «продать» ему еще одну вешь, а именно – уверенность в том, что вы – именно тот специалист, который способен решать эти проблемы.

Значит, первая задача специалиста по недвижимости – обеспечить клиента продуктом первой необходимости – уверенностью. Иначе мы не сможем предоставить ему второе – решение его проблемы.

Таким образом, маклер фактически должен осуществить две продажи:

● он должен продать себя, как специалиста, который может обеспечить клиенту уверенность в решении его проблемы;

● и только после этого может решаться вторая проблема – собственно сделка.

Что дает уверенность? Конечно, знания. А что делать, если знаний недостаточно? Ответ прост – знания надо получать, ежедневно, ежечасно. И ни в коем случае не думать, что все уже известно. Эта работа, поскольку мы имеем дело с человеческим фактором, отличается великим разнообразием всевозможных человеческих проблем и вариантов их решений. И это – первое, что необходимо усвоить.

Итак. Первое, что вы должны четко знать – это то, что есть многообразие факторов, и вы готовы с ними работать. Поверьте, это уже больше, чем знает любой ваш клиент. Кроме того, есть четкие правила, зная которые и следуя им, вы легко можете обрести личную уверенность. А значит – передать эту уверенность вашему клиенту.

7.3. Поиск прямых продавцов

Ждать – занятие не самое веселое и далеко не эффективное. Поэтому, чтобы ускорить процесс вхождения в профессию, вы можете и должны сами проявить как можно больше инициативы по поиску тех самых клиентов, для которых вы будете работать, чьи проблемы вы будете успешно решать. Ну и, конечно, благодаря которым у вас появится ваш, честно заработанный доход.

Что надо делать? Где бы вы искали хлеб? Там, где его много – в магазине или на рынке. Где бы вы искали листья? Конечно, в лесу, там, где их много. Где много людей, желающих сделать что-то со своей недвижимостью? Конечно, в той же «Рекламе», на «SS.LV» или, возможно, на других ресурсах. Но там же и много маклеров. Как же их отличить? Самый простой и ясный критерий – количество объявлений с одним телефоном. Обыватель, имеющий, как правило, одну недвижимость, дает одно единственное объявление. Ну, или, если он продает одновременно квартиру и машину, их может быть два. Маклер же рекламирует гораздо больше объектов. Поэтому на его телефоне будет гораздо больше объявлений.

Наша публика – владельцы тех самых телефонов, на которых дается только одно объявление. Велика вероятность, что:

● это – не маклер;

● этот человек действительно нуждается в помощи. Хотя он сам далеко не всегда догадывается об этом.

Итак, что вы делаете? Вы заходите на Интернет-ресурс и анализируете объявления, которые там представлены. Первый критерий для анализа – количество объявлений на один номер телефона. Скопируйте их в отдельный файл.

Дальше, вы делаете анализ содержимого этих объявлений. Критерий – соответствие предложения автора объявления с вашей Сравнительной таблицей. Вы смотрите, насколько адекватно продавец оценивает свою недвижимость.

Не надо забывать то, что просто упускают из вида обыватели, и крепко держат в голове профессионалы. А именно – ваше вознаграждение. Если объявление давал профессионал, он обязательно включил в цену свое вознаграждение. Например, в объявлении указана цена квартиры – 20 000 евро. Значит, мы можем предположить, что владелец получит из этой суммы только 19 000, а риелтор – 1000 евро (если, конечно, они не договорились иначе).

Так вот, обыватель этого не учитывает в своих расчетах. Поэтому он, не задумываясь, ставит цену «всего на 1 тысячу больше», то есть 21 000 евро. И ему кажется, что все в порядке и это – будет продано. При этом он совершенно не учитывает, что профессионал, помимо объявлений в рекламе, активно работает с этой недвижимостью, предлагая ее всем своим профессиональным контактам. Сам же владелец, конечно, этого не делает. Он даже не догадывается, что это делать – надо. Угадайте, какая квартира продастся быстрее? Правильно, та, которую продает профессионал. Но обыватель-то этого не знает!

А вы – уже знаете. Поэтому вы можете просчитать и объективность пожеланий владельца и прикинуть вероятность продажи им этой квартиры. Вам есть, что ему сказать.

Теперь, когда у вас есть достаточно данных о недвижимости, вы можете попробовать «продать себя», предложив свои услуги прямому продавцу.

7.4. Первый разговор с клиентом

Первый шаг в работе с клиентом – дать ему ощущение надежности, безопасности, того, что он – в уверенных руках профессионала.

Поэтому первое, что необходимо – это спокойное, доброжелательное общение, готовность вникнуть в проблему клиента, готовность помочь. Не алчность, не желание чистой прибыли, а именно – готовность помочь. При этом вы всегда должны четко помнить одно: уважают того, кто сам себя уважает. Ни в коем случае не должно быть никакого заигрывания с клиентом, никакого пресмыкательства. Вы – профессионал, и это заслуживает уважения.

Важно! Даже если вы еще только делаете первые шаги в профессии, вы – все равно профессионал, пусть даже начинающий.

Разумеется, необходимо соблюдать все правила этикета, относящиеся к разговору.

Если вы принимаете звонок, обязательно поздоровайтесь. И представьтесь, назовите имя, представьте также компанию: «Здравствуйте. Я – Иван, компания «Ekocentrs». Слушаю вас».

Ваша цель при первом разговоре, во-первых, «продать себя», то есть продать клиенту ту самую уверенность, в которой он нуждается. И, во-вторых, уяснить для себя, можете ли вы помочь этому клиенту.

Для этого в первом разговоре вы должны выяснить все, что касается объекта недвижимости, самого клиента и его проблемы. Все, что может понадобиться вам для работы по этой сделке. Не надо стесняться спрашивать, даже если вопросы могут показаться вам «неудобными». Да, мы вынуждены вмешиваться в частную жизнь, поскольку сфера деятельности как раз и охватывает зачастую именно частную жизнь. И в этом нет ничего стыдного или неудобного. Гораздо большее неудобство вы доставите себе и клиенту, если не выясните всех существенных аспектов ситуации.

Что надо выяснять? Практически все. Вот относительно полный перечень вопросов, ответы на которые вы должны получить:

● Количество комнат в квартире;

● Где расположена квартира (район, улица);

● Серия или тип дома (кирпичный, панельный);

● Этаж / Этажного дома;

● Наличие лоджии или балкона, есть ли остекление;

● Какой санузел, (совмещенный или раздельный);

● Комнаты изолированные или смежные;

● Какое состояние квартиры (когда был последний ремонт, замена сантехники, двери и т. д.);

● Если ремонт – что заменено (стеклопакеты, кухня и т. д.);

● Каков статус квартиры? (приватизированная ли, занесена ли в Земельную Книгу, государственная);

● Какова ее цена по мнению владельца;

● Что владелец хочет взамен, деньги или другую недвижимость. Если недвижимость – какую, сколько комнат, в каком районе;

● Личные данные владельца – имя, телефон, адрес;

● Договориться, когда можно посмотреть квартиру: время, место встречи, код (если есть). Сразу предложить удобное для вас время: «Могу ли я сегодня в 17:00 посмотреть вашу квартиру?». Повторить кратко полученную информацию, подтвердить договорённость: «Я буду у вас сегодня в 17.00 на ул. Баускас 87–87». Напомнить своё имя!

Разумеется, эти вопросы могут относиться только к квартире. Если клиент предлагает вам дом, землю, завод, магазин или офис – понадобятся дополнительные вопросы (Перечень вопросов по каждому из видов недвижимости в Проверочных списках ПС1, ПС4, ПС 10 – в Приложении 2). Главное, чтобы вы получили полное представление об объекте недвижимости и о клиенте. А клиент – получил представление о вас, как о надежном и доброжелательном профессионале.

Вы получили достаточно информации для анализа. Теперь вы можете спокойно подготовиться к встрече. Вы знаете, кто ваш клиент, какая недвижимость ему принадлежит. Вам легко сориентироваться – стоит ли сегодня его квартира ту цену, какую он запрашивает, можете ли вы продать ее по этой цене. Реально ли за вырученную сумму приобрести ему другую недвижимость. Все это – вопросы, ответы на которые вы должны получить для себя перед второй встречей с клиентом.

7.5. Встреча с клиентом, осмотр недвижимости

Первый разговор прошел успешно, и вы собираетесь встретиться с клиентом. Цель встречи, безусловно, – достижение договоренности о дальнейших совместных действиях.

Чтобы успешно закончить сделку, ее необходимо «начать». И начало, несомненно, включает в себя:

● налаживание контакта с клиентом, укрепление его доверия к вам;

● установление всей необходимой информации, достижение согласия с клиентом по поводу всех аспектов ожидаемой сделки – цены продаваемой недвижимости, цены, за которую планируется приобрести новое жилье (если планируется), его вид, место нахождения и т. д. И, конечно же, установление размера вознаграждения за оговоренный объем работы.

Для того чтобы любое дело могло быть успешно закончено, необходимо правильно заложить его основу – «фундамент».

Порядок действий таков:

1. Подготовьтесь к встрече. Ваш внешний вид должен представлять вас, как профессионала, даже если вы еще не успели открыть рот!

2. Точно соблюдайте время встречи, условленное с клиентом. Не опаздывайте! Рассчитайте время так, чтобы никакие случайности не помешали вам. Точность – первое качество профессионала.

3. Вежливость. Даже если вы уже общались сегодня с этим клиентом по телефону, все равно – поздоровайтесь! И с членами семьи – тоже. Ваше внимание, ваша вежливость очень важны для установления доверия.

4. Представьтесь хозяину. Даже если по телефону вы уже называли себя, не ждите, что он выучил ваше имя – вы не народный артист. Не ставьте его в неловкое положение, когда он не знает, как к вам обращаться. Если вы выступаете от имени известной компании по недвижимости, используйте это. В момент представления обязательно упомяните, что вы – сотрудник этой компании. Такая ссылка придаст вам дополнительный статус. Кстати, вы должны точно знать имя хозяина. Перед тем, как нажать кнопку звонка, удостоверьтесь по своим записям, что правильно помните его имя.

5. Не разувайтесь! Имейте при себе бахилы, оденьте их при необходимости, проявите уважение к хозяину, не наносите ущерба чистоте квартиры, в то же время оставаясь профессионалом и не демонстрируя ни носки, ни запахи.

6. Проведите осмотр недвижимости. На что смотреть:

● планировка квартиры – удобна ли для жизни (соответствует ли заявленной серии);

● высота потолков;

● общее состояние квартиры – (с ремонтом или без, есть ли какие-либо явные дефекты);

● санузел раздельный или совмещенный, в каком состоянии, потолок, стены, пол, сантехника, ТРУБЫ – их состояние и даже наличие;

● окна – старые окна или стеклопакеты, пластиковые, деревянные;

● двери – сколько и какие входные (металл, дерево), какие замки, межкомнатные двери;

● кухня – состояние стен, потолка, пола, наличие сантехники (и труб), наличие плиты (газ, электричество);

● состояние электропроводки, наличие электричества.

Расположение дома относительно сторон света, других домов, а также инфраструктуры района (магазины, транспорт, детские площадки и т. д.), освещенность квартиры, этаж и состояние лестничной клетки вы определяете до захода в квартиру. Это информация, которая поможет вам лучше оценить каждую конкретную недвижимость.

Но только визуального осмотра недостаточно, чтобы определить цену квартиры. Следующий ваш шаг – это опрос:

● Квартира муниципальная или приватизированная? Если приватизированная, занесена ли в Земельную книгу?

● Вы – владелец? Есть ли совладельцы?

● Состоите ли вы в браке? Если да, приобретена ли квартира во время брака?

● Заложена ли квартира? В каком банке?

● Кто имеет право пользования квартирой? Кто здесь проживает? Кто задекларирован?

● Все ли совладельцы и члены семьи согласны с вашим решением продать (поменять) квартиру?

● Что вы планируете оставить в квартире? (Мебель, встроенная техника и т. д.)

● Куда вы планируете переехать после продажи?

● Куда планируют переехать остальные члены семьи?

Если вы осматриваете не квартиру, а другую недвижимость, например, дом или землю, вопросы и набор необходимых документов могут отличаться. Полные списки вопросов содержатся в Проверочных списках (ПС2, ПС3, ПС4, ПС10, ПС11) – в Приложении 2.

Это – основополагающие вопросы. Если вы выясняете, что в семье нет согласия по поводу распоряжения недвижимостью, скорее всего сделка не состоится, сколь бы хорошо вы ее не подготовили. Поэтому, если вы не хотите зря потратить свое время, выясняйте сразу, есть ли и какие, если есть, разногласия. И если у вас появится хотя бы тень сомнения, что вы можете эти разногласия преодолеть, не рискуйте своим временем, не берите этот объект в работу.

Дальше, необходимо проверить документы.

Здесь у вас две цели.

1. Вы можете обнаружить возможные несоответствия в самом начале работы. Это дает возможность устранить любые неправильности в документах на самом первом этапе, без спешки и форс-мажора.

2. Демонстрируете клиенту свой профессионализм, «продавая» ему уверенность. Если в документах все хорошо и правильно, вы даете клиенту подтверждение, что он – хороший, рачительный хозяин, а вы – твердый профессионал и хороший человек, поскольку подкрепили его уверенность своей. Если же в документах обнаружены несоответствия, и вы без какого-либо замешательства твердо и уверенно даете рекомендации по их устранению, то в глазах клиента вы приобретаете статус Высокого Профессионала, почти что волшебника. Вы – знаете, как надо, вы уже начали решать его проблемы. Следовательно, вы – настоящий источник уверенности. И вы уже продали свой первый продукт и заложили фундамент для решения проблемы клиента.

Ваше следующее действие – разъяснить клиенту всю предстоящую процедуру сделки:

● разработка стратегии будущей сделки с учетом ситуации клиента;

● организация регулярной рекламы;

● показ объекта потенциальным покупателям;

● анализ платежеспособности потенциального покупателя;

● подготовка и сбор всех необходимых документов;

● консультации перед заключением сделки;

● оформление;

● полный контроль сделки до ее завершения. Цель этого шага: дать клиенту понимание будущего сотрудничества и побудить его принять единственно правильное решение – доверить вам, профессионалу, решение его проблемы. Не углубляйтесь в детали, дайте общую картину действий, которые приведут к результату.

Когда понимание достигнуто, предложите клиенту заключить с вами договор Цель договора – упорядочить отношения с клиентом, ввести четкие обязательства. Имейте в виду – это взаимные обязательства. Если клиент обязуется оплатить вашу работу по результату сделки, то вы, как исполнитель, обязуетесь эту работу выполнить.

Практическое задание. Найдите потенциального клиента.

Используйте для этого рекламу, интернет, листовки, знакомых. Проведите ему интервью по телефону, договоритесь о встрече.

ВАЖНО! Это может быть реальный, настоящий клиент. Но вы также можете договориться с кем-то знакомым о том, что будете использовать его данные для отработки практических навыков.

Практическое задание. Осмотрите недвижимость на месте, выясните все необходимое. Сделайте фотосессию в соответствии с рекомендациями, изложенными в п. 7.5.

Практическое задание. Сделайте анализ конкретной ситуации. Сравните пожелания клиента с реальной ситуацией на рынке. В случае необходимости скорректируйте клиента, воспользовавшись вашим анализом рынка.

7.6. Реклама

Вы получили клиента. Для простоты рассмотрим ситуацию, когда клиент продает принадлежащую ему недвижимость. Вы заключили договор. У вас есть все данные об объекте, все сведения о проблеме клиента, теперь «ваш ход». Ваша задача – продать недвижимость как можно эффективнее. Эффективность – это максимальная скорость сделки и максимально возможная цена. Конечно, это – идеальная картина. И на практике вам придется «калькулировать» эффективность, сравнивая и принимая решения. Но сейчас надо – начать.

Чтобы объект мог быть продан, как можно большее число людей должно узнать об этом объекте. Нужна реклама. Чтобы не тратить зря ни силы, ни средства, мы должны получить максимальную выгоду при минимальных затратах. Что и как делать?

Во-первых, мы должны ответить на вопрос «Что именно мы рекламируем?»

Во-вторых, – «Кто наш потенциальный покупатель?»

Получив ответы на эти вопросы, мы можем составить грамотное рекламное предложение, адресованное именно нашему потребителю.

И, конечно, мы должны ответить на вопрос «Где?». Где правильно размещать нашу рекламу?

Самое легкое – показать, как не надо делать. Я столкнулась с вопиющим случаем неправильного размещения рекламы, который уместно здесь привести, как иллюстрацию.

Пример

Объявление было приклеено на столбе недалеко от троллейбусной остановки в Кенгарагсе. Текст объявления: «Куплю квартиру в Задвинии». Глубоко неясно, что это за страна такая – «Задвиния», какая квартира ему там нужна. Но даже если предположить, что человека интересовало Задвинье, то вряд ли люди, проживающие в Задвинье, массово поедут в Кенгарагс к столбу у остановки, чтобы узнать, что есть желающий купить их квартиру. Со стопроцентной точностью выбран не тот текст, не тот потенциальный клиент и не то место рекламы. Так делать не надо!

Как надо? Когда вы осматриваете недвижимость, смотрите на нее не глазами продавца. Смотрите на нее глазами покупателя. Попробуйте представить себе, кто именно мог бы захотеть это приобрести. Буквально: пол, возраст, семейное положение, финансовое состояние. Кстати, имейте в виду, что если ваш клиент – человек семейный, то в Латвии более чем 65 % случаев решение в семье принимает женщина.

В других регионах это может быть совсем не так.

Только кажется сложным представить себе потенциального покупателя. На самом деле вы достаточно знаете местную социальную среду, чтобы представить себе, кто может захотеть жить в однокомнатной квартире, кто – в трехкомнатной. Для кого важен первый этаж, а кому – «не предлагать». Достаточно несколько раз просто попрактиковаться, даже на улице. Вы можете, просто гуляя, заметить какого-то человека, или семью, и представить себе, где они могли бы жить. И вы увидите, что это – совсем несложно.

Попробуем рассмотреть практический пример. Допустим у вас объект – однокомнатная квартира в спальном районе. Кому бы она могла понадобиться? Скорее всего, это будет либо одинокий человек, либо семья без детей. Значит, рассказывать про песочницу и детский сад не обязательно. И вряд ли у покупателей однушки на окраине есть свой транспорт. Значит, обязательно надо написать, как близко расположена остановка и какое там транспортное сообщение. Что еще может быть важным? Еда. Где, как близко расположена ближайшая торговая точка, что это за магазин – демократичный или для эксклюзивной публики.

Если бы мы предполагали, что объект может быть интересен семье с детьми, стоило бы поискать «наживку» для родителей: безопасность – есть внутренний двор, значит, дети не гуляют около проезжей части, есть детская площадка, недалеко садик или школа. Это все может быть важным.

Смотрите на все. Плюсом может быть и этаж, и количество света в квартире, и чистота лестничной клетки, и запирающийся подъезд. Мелочей нет.

То же относится к минусам. Часто оценка «плюс» или «минус» – очень субъективна. Например, наличие ремонта, это – хорошо или плохо? Кому-то хорошо, въехал и живи, ничего не надо делать. А кому-то плохо – ремонт не нравится, все равно придется переделывать, но цену спрашивают большую, чем за квартиру без ремонта.

Но есть, конечно, объективные минусы – изношенные коммуникации, протекающие потолки и стены. Это – очень существенно.

Список необходимых пунктов, которые обязательно должны содержаться в рекламном объявлении, находится в Проверочном списке пунктов рекламного объявления ПС12 (в Приложении 2).

Теперь фотографии. Все знают, что люди любят рассматривать картинки. С детства. Поэтому ваше объявление обязательно должно сопровождаться качественными фотографиями. Качество техническое обеспечивает техника. Современный фотоаппарат или даже телефон позволит сделать хороший снимок. Информационное качество – напрямую зависит от вас, от того, как именно вы расставите акценты на фотографии. Вы должны определить, что именно в фотографируемом объекте является «плюсами» и привлекать внимание только к ним. Например, вы видите, что в ванной – прекрасная плитка и сантехника. Сделайте на этом акцент. Попросите хозяев убрать с полочек всевозможные баночки, мочалки, полотенца, тряпочки, всю дребедень, которая обычно громоздится по краям ванны, за бачком и т. д. пусть это займет лишние 10 минут, но пусть санузел будет свободен от всего, что может отвлечь от главного – плитки и сантехники. То же – с кухней. Тем более, если есть встроенная кухня, остающаяся новому владельцу. Пусть там не будет немытой посуды в раковине, или груды хлама на всех поверхностях. Пусть там будет свободно, чисто и просторно. Максимум, что вы можете оставить, это декоративную посуду или вазу с фруктами. Особенно это относится к маленьким помещениям. Чем больше барахла, тем меньше оно кажется.

То же самое – в комнатах. Никаких незаправленных постелей, брошенных тряпок и т. д. Сделайте все возможное, чтобы в объектив попали только «плюсы».

Фасад дома также фотографируйте с такого ракурса, чтобы дом хорошо выглядел.

Более подробно технология фотосъемки описана в «Инструкции по фотосъемке» (в Приложении 2).

Когда у вас есть фотографии и полное понимание того, что представляет собой объект, вы можете писать рекламное объявление. Не пишите скучно. Монотонное перечисление технических параметров не вызовет большого интереса. А нам нужен именно интерес со стороны покупателя. Поэтому первые слова должны этот интерес вызвать, это должны быть те самые «плюсы» с точки зрения вашего идеального потенциального покупателя. Например, начало объявления «вашему ребенку понравится…» привлечет внимание родителей, которые ищут квартиру, а «рядом с институтом…» привлечет студентов этого института. Можно даже обратиться к потенциальному покупателю адресно, например «для пенсионера…» Не бойтесь проявлять изобретательность, чем больше людей прочитает и запомнит ваше объявление, тем больше вероятность того, что сделка совершится быстро.

Куда размещать рекламу? А что читает ваш клиент? Если это – стандартная квартира типовой серии, то и покупатель, скорее всего, читает типовые издания – «Рекламу» и «SS.LV». Туда ставить рекламу обязательно. Но не ограничивайтесь этим. Люди заходят на разные ресурсы, поэтому используйте все возможности интернета. Особенно, если объект, который вы продаете, выходит за рамки обычного обывательского спроса. Выходите на международные интернет-ресурсы, не «экономьте» интернет. Вы получаете много бонусов, выходя на широкую публику. Думайте не только о продаже конкретного объекта. Помните, вы продаете себя, свою услугу. Чем больше людей узнают о вас, о тех объектах, которые вам доверяют к продаже, тем больше известности и личного доверия вы получите от других людей. А это значит – и больше возможностей.

И, конечно же, не упускайте возможности выставить предложение на сайт дружественных компаний.

Но, пользуясь интернетом, не пренебрегайте и печатными изданиями. Это могут быть тематические журналы.

Практическое задание. Составьте рекламное объявление в соответствии с главой 7.6. «Реклама».

Практическое задание. Если у вас реальный клиент, разместите объявление на рекламных площадках.

7.7. Как показывать недвижимость потенциальному покупателю

Ваша реклама сработала – вам позвонил клиент! Поздравляю.

Но не спешите радоваться, первый интерес еще очень далек от покупки. Клиент становится покупателем только тогда, когда он платит деньги за товар. А до этого – еще много этапов и шагов. И показ недвижимости – не самый первый шаг.

Первый шаг – это ваш разговор с потенциальным покупателем. Конечно, вы готовы все рассказать ему о продаваемом объекте. Но вы должны быть готовы также задавать вопросы и слушать ответы. Спросите клиента: «Вы ищете квартиру для себя?», и вы удивитесь разнообразию ответов. В половине случаев прозвучит ответ «Да», а в оставшейся половине будут ответы типа «Я маклер – ищу для клиента», «для дочки (сына, мамы, и т. д., любые родственные связи), «хочу сравнить со своей»… Список ответов бесконечен. Ответьте сами себе, вы готовы тратить свое время и терпение хозяев, устраивая из квартиры проходной двор и показывая ее НЕ покупателю! Если ваш собеседник – маклер, предложите ему прийти с клиентом, заранее договоритесь о возможном взаимодействии. Если он говорит, что у него клиента нет, или будет через неделю, отложите встречу на неделю, не идите у него на поводу.

Если ваш собеседник ищет квартиру «тете», возможно, это тоже маклер, только более хитрый. А может быть и нет. Но вы должны понимать одно – в 99 % случаев выбор делает тот, кто планирует в этой квартире жить. Поэтому постарайтесь добиться того, чтобы смотрел ваш объект именно тот, кто будет там жить. Кстати, если человек говорит, что смотрит для себя, постарайтесь выяснить, есть ли у него тот, с кем он будет советоваться. Как правило, это супруг или родители. Пригласите на просмотр всех, от кого зависит решение, иначе вы будете вынуждены показывать объект бесчисленное множество раз каждому консультанту.

Но вот вы договорились. Обязательно обменяйтесь телефонами. И запишите этот телефон так, чтобы он не остался лежать на вашем столе, когда вы поедете на показ. Обязательно согласуйте время показа с хозяевами. Предупредите их, чтобы они пришли заранее и приготовили квартиру к просмотру.

Что значит «приготовили»? В квартире не должно быть видно ничего лишнего. Ничего! От золотых украшений до немытой посуды. Ничего, что отвлекало бы внимание и наводило на лишние мысли. Если есть возможность, пусть хозяева за 15 мин. до прихода покупателей сварят кофе. Запах кофе вызывает позитивные эмоции и создает дополнительное ощущение уюта.

За час до намеченной встречи созвонитесь с клиентом и убедитесь, что он не передумал. Порой люди не считают нужным потратиться на звонок, чтобы отменить встречу и просто не приходят. Лучше убедитесь, что встреча состоится.

Если у вас намечено несколько клиентов для этого объекта, не приглашайте их в одно время. Запланируйте интервал хотя бы в 20 минут между клиентами, чтобы они успели внимательно все осмотреть. Неплохо, если они будут знать о «конкурентах», но мешать друг другу они не должны.

И не мешайте им смотреть. И не позволяйте хозяевам это делать.

Часто люди не осознают, что пришли смотреть и слушать не их, а квартиру. И стараются быть в центре внимания. Это недопустимо. Особенно, если помещение, которое вы показываете – невелико. Оно должно быть свободно от людей. Пропустите покупателей вперед, не идите внутрь комнаты или кухни и удержите от этого хозяев. Пусть люди почувствуют себя комфортно в этом пространстве, освоятся и сделают его «своим». Не гоните их вперед, дайте оглядеться. И не заполняйте паузы – вы не коверный в цирке, не грузите их. Вы можете обратить их внимание на «плюсы», когда увидите, что они «пробежались» по всему помещению, охватили его зрительно. Тогда, по второму кругу, они будут готовы увидеть стеклопакеты, радиаторы и другие детали. Сначала – общий обзор. И только потом, если вы убедились, что объект понравился, вы можете начать переходить к более мелким деталям.

Кстати, для экономии вашего времени вы вполне можете планировать несколько показов подряд. Это могут быть либо показы одного объекта нескольким клиентам с непродолжительными интервалами, либо, если ваш клиент – покупатель, показ нескольких однотипных объектов подряд, чтобы клиент выбрал один из нескольких.

В этом случае – личный совет. Если вы показываете несколько объектов, вероятней всего вы сами с ними уже знакомы и представляете, какой из них объективно «лучше». Не показывайте его первым. Не выберут. Им не с чем сравнивать. Дайте им сначала что-то, с чем они могли бы сравнить то, что вы хотите им продать.

Это проверено не один десяток, а то и сотню раз. Если вы покажете клиенту лучший из объектов первым, он не скажет «да». У него нет понимания, что это – хорошо, поскольку непонятно, «хорошо в сравнении с чем?» И он будет продолжать поиски. А объект, поскольку это – хороший объект, купит кто-то другой. И когда недели через две, посмотрев достаточно предложений, чтобы принять решение, клиент возвращается к вашему предложению, выясняется, что этот объект уже продан, и у вас нет сделки. Поэтому постарайтесь не упустить этого клиента и покажите ему сначала что-то, по описанию отвечающее его требованиям, но не идеальное, а потом – тот объект, который вы хотели бы ему продать. И он с гораздо большей вероятностью примет правильное решение.

Практическое задание. Принимайте рекламные звонки и договаривайтесь о встрече. Показывайте недвижимость в соответствии с главой 7.7. «Как показывать недвижимость потенциальному покупателю»

Показывайте столько раз, сколько надо, до тех пор, пока не появится потенциальный покупатель.

Во время показов продолжайте изучение теории.

7.8. Подготовка к сделке

После просмотра покупатель дал согласие на покупку. Значит, пока все идет правильно. Но между «хочу купить» и «могу купить» есть достаточно большая дистанция. Поэтому вам необходимо выяснить у покупателя его возможности в отношении покупки. Вам необходимо установить окончательную цену сделки, ее сроки, порядок ее выполнения и порядок оплаты.

Все это – важнейшие составные части сделки. Основной вопрос – есть ли у покупателя деньги. Даже если он безжалостно торгуется, это совсем не означает, что за выторгованную сумму он готов покупать. В подавляющем большинстве случаев «живых» денег у покупателя нет. Возможно, он планирует брать кредит. Возможно, у него есть другая недвижимость на продажу. Все это может быть препятствием для сделки.

Если он планирует брать кредит, необходимо выяснить, может ли он рассчитывать, что банк даст ему деньги. Достаточно ли он платежеспособен. Запросите у него документы в соответствии с «Проверочным списком документов для получения кредита» (ПС13 – Приложение 2) и изучите их. Если они отвечают требованиям кредитных учреждений, первый шаг сделан. Второй шаг – выяснить, есть ли у него средства на первый взнос в соответствии с оргполитикой банков. Они готовы финансировать от 70 до 85 % от оценочной стоимости недвижимости. Соответственно, у клиента должно быть достаточно своих средств. Их размер рассчитывается так:

цена недвижимости – 70 % от оценочной стоимости недвижимости + деньги на оформление.

Оформление включает в себя расходы на нотариуса, налоги и пошлины, а также, возможно, вознаграждение компании за помощь в получении кредита. Это все очень несложно рассчитывается.

Более подробно ипотечное кредитование рассматривается в главе 8. «Система ипотечного кредитования в ЛР» данного учебника.

Если после вашего расчета клиент подтвердил, что у него достаточно средств, прекрасно! Вы можете подготовить договор задатка (Rokas naudas līgums), пусть продавец и покупатель подпишут его, и покупатель внесет задаток, а продавец его примет. Тем самым оба подтвердят намерение завершить сделку. Подробно договор задатка рассматривается в Гражданском законе, статьи 1725–1731.

Если это сделано, то вы можете смело продолжать готовить сделку: заказывать оценку недвижимости, собирать и подавать документы в банк, открывать счет сделки и, наконец-то – готовить и предлагать клиентам на подпись договор покупки!

Если же клиент до покупки новой недвижимости планирует продавать свою нынешнюю, вы должны очень здраво оценить вероятность сделки. Насколько «продаваем» тот объект, который он хочет продать? В какие сроки? Реальна ли цена? Все это вопросы, ответы на которые позволят вам принять решение – заключать ли вам сделку или делать пустую работу. Если вы видите, что продажа первого объекта будет отложена на неопределенный срок, оцените ситуацию: в интересах ли это вашего клиента? А в ваших? Возможно, сделка отложится на такой необозримо долгий срок, что это – явная глупость. Так надо ли ввязываться в эту ситуацию?

В таком случае гораздо проще и быстрее продолжить поиски покупателя на первоначально выставленную на продажу недвижимость.

Кстати, это совсем не означает, что вы должны полностью прекратить работать с таким покупателем. Просто – это может быть другая сделка. Это – тоже способ получить нового клиента, и ни в коем случае этим не надо пренебрегать.

Если же, по вашей оценке, предлагаемая покупателем недвижимость вполне продаваема и дело – явно ускорится, что ж, вперед! Заключается договор задатка и стороны терпеливо ждут следующего в цепочке – «покупателя на квартиру покупателя».

Практическое задание. Соберите документы для сделки в соответствии с требованиями законодательства вашего региона.

7.9. Условия договора

Вы дошли до совершения сделки и подписания договора покупки-продажи недвижимости.

Соберите все данные, необходимые для составления договора задатка или покупки-продажи. Они уже должны быть у вас, как приложения к ранее заключенному с клиентом договору. Проверьте еще раз, достаточно ли у вас данных. Если необходимо, запросите у клиента дополнительную информацию.

Возьмите бланк «Условия договора» (Līguma nosacījumi, ПС 14 – Приложение 2) и попробуйте его заполнить. Если вы увидите, что какие-то графы вы заполнить не можете, значит, вам нужно прояснить для себя тот или иной нюанс будущей сделки. Отнеситесь к заполнению бланка не как к упражнению в чистописании, а как к проверке вашей готовности к сделке. На основе этого бланка вам будет легче подготовить проект договора купчей, и вы лучше сможете объяснить нотариусу или юристу, какие детали сделки должен отражать договор.

Если вам кажется, что вы «и так все знаете» и это – лишняя работа, что же, значит, вам еще предстоит набить какое-то количество шишек, прежде чем вы научитесь не держать все в голове, а готовить документы письменно.

Делать записи означает освободить в голове место для следующих сделок. Иначе вам просто не хватит внимания на других клиентов, и вы будете терять сделки.

С самого начала учитесь писать все, что необходимо.

7.10. Сбор всех документов

Для сделки нужен не только договор, но и все необходимые документы. Если вы не озаботились этим заранее, то вам придется поднапрячься и поработать в этом направлении.

Хорошая новость в том, что вам не обязательно делать все справки самому. Все что необходимо – это разъяснить продавцу, какие именно документы и где он должен будет заказать и – проследить, чтобы он вас понял и сделал это.

Правда, надо отметить, что иногда гораздо проще и безболезненней бывает «прогуляться» вместе с продавцом по инстанциям, чем многократно объяснять и переделывать то, чего он не понял. Не обольщайтесь по поводу способности многих людей требовать справки и другие документы в государственных инстанциях. Некоторые вполне здравомыслящие люди теряются при виде чиновников и не могут внятно объяснить, что им требуется.

Так что либо давайте им письменные инструкции, либо – пройдитесь вместе с ними. Особенно это касается ситуаций, когда в качестве продавцов выступают пожилые люди, либо – люди с невысоким образовательным уровнем, пьющие, неблагополучные. Не надейтесь, что человек, чью недвижимость вы продаете по причине его высоких долгов, вдруг проявит сознательность в сборе документов. Скорее ждите, что он забудет, перепутает или потеряет. Пусть вы лучше ошибетесь в нем в худшую сторону – всегда не поздно извиниться – чем позволите ему развалить сделку.

Полные списки необходимых документов находятся в Приложении 2 (ПС3, ПС3 – 1, ПС4 – 1).

7.11. Подписание договора

Итак, все документы собраны, стороны сделки прочитали, обсудили и согласовали проект договора. Пора организовывать подписание.

Как вы уже знаете, сам договор не обязательно удостоверять в нотариальном порядке, но вот прошение в Земельную книгу об укреплении сделки («Nostiprinājuma lūgums») обязательно должен заверить нотариус. Он же и составляет это прошение в соответствии с установленной законом формой.

Как показывает многолетняя практика, очень правильным будет совместить по времени подписание обоих документов. Во-первых, продавцу и покупателю не нужно будет организовывать дополнительную встречу. Во-вторых. вы и ваши клиенты избежите лишних треволнений, которые, как правило, сопровождают любую сделку. Как бы ни были ответственны, добросовестны и «нордически выдержаны» стороны сделки, все же это достаточно важный шаг, чтобы не беспокоиться о нем.

Поэтому скорее всего ваши клиенты будут волноваться. Просто так, как волнуются перед экзаменом, перед собеседованием, перед любым важным событием. Ваша ответственность – избежать любых дополнительных поводов для нервотрепки и сократить все лишние движения до минимума.

Исходя из этого, организуйте подписание договора так, чтобы доставить вашим клиентам как можно меньше дискомфорта и как можно больше приятных эмоций.

Во-первых, выберите нотариуса, с которым вам комфортно работать. И в Риге и в других крупных городах Латвии работает много хороших нотариусов. Все они получили как образование, так и практику в своей сфере, и все они приносили присягу Латвийской республике. Вы можете выбирать по месту расположения нотариального бюро – куда вам удобно будет приходить. Ведь предполагается, что вы будете в нотариальной конторе частым гостем. Но вы можете выбрать и по свойствам характера – с кем вам легче сотрудничать, кто, по вашему мнению, больше подходит вам по характеру и стилю работы.

Выясните у нотариуса, какое время он может уделить для вашей сделки. Получите несколько вариантов, чтобы стороны сделки могли выбрать самое для них удобное время. Нотариусы работают по своему расписанию, а стороны сделки – по своему. Поэтому время сделки должно быть выбрано так, чтобы и продавец и покупатель могли не торопиться. Имейте в виду, что если недвижимость была приобретена в браке, то и супруг продавца тоже должен явиться на сделку.

Заранее снабдите нотариуса всеми необходимыми документами, чтобы он мог заранее подготовить и договор сделки, если вы попросили его об этом, и прошение в Земельную книгу.

Придите пораньше и проверьте, вычитайте договор. Да, не удивляйтесь, нотариусы и помощники нотариусов тоже люди, иногда они делают и ошибки и опечатки. Редко, но такое порой случается. Поэтому ваша внимательная пара глаз может существенно сэкономить время и нервы сторон сделки.

Если вы хорошо поработали заранее, то подписание документов будет формальностью, не составляющей труда.

В результате у вас должен оказаться следующий набор документов:

● Договор сделки. Количество экземпляров равно числу участников сделки плюс один экземпляр для Земельной книги. То есть если у вас один продавец и один покупатель, то экземпляров должно быть три. Если же у вас в сделке участвуют, допустим, два продавца и один покупатель, то экземпляров должно быть четыре. Обычно если нотариус готовит договор, то он сам заботится о нужном количестве. Если же вы принесли готовый бланк, то вы и должны подготовить необходимое количество экземпляров.

● Итак, первый документ – договор сделки.

● Согласие супруга на продажу недвижимости. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариально.

● Прошение в Земельную книгу о регистрации сделки.

Это тот минимальный комплект документов, который должны получить участники сделки.

7.12. Регистрация сделки в Земельной книге

Это – следующий шаг, логично вытекающий из посещения нотариуса. Подготовили прошение в Земельную книгу – будьте любезны его туда доставить.

Обычно в прошении указывается, что право подавать и получать документы из Земельной книги передается покупателю недвижимости. Это естественно, поскольку именно он платит налоги и пошлины при подаче документов.

Но я бы рекомендовала включить в прошение и вас, как ответственного за сделку. Если что-то пойдет не так, и у судьи Земельной книги возникнет вопрос, то вряд ли покупатель будет компетентен на него ответить. Максимум, что может случиться – он разволнуется, позвонит вам и будет скандалить. Пользы от этого никакой. А вот если судья или помощник судьи позвонит вам и сообщит, что он нашел опечатку, или попросит подвести еще какой-то документ, то вы должны быть достаточно компетентны чтобы во-первых, понимать, что ничего ужасного не происходит, это просто рабочий момент, а во-вторых – уладить возникший вопрос, предоставив Земельной книге то, что было запрошено.

С этой же целью я бы рекомендовала сопроводить покупателя в Земельную книгу. Да, вы потратите время, но вы избежите необходимости мчаться и переделывать за ним то, чего он не сделал, потому что запутался, испугался или просто не понял.

И, кстати, позаботьтесь, чтобы у покупателя на банковском счету была сумма, необходимая для уплаты пошлины. Подробно суммы налогов и пошлин рассматриваются в главе 9 «Налогообложение в сфере недвижимости в ЛР» настоящего учебника.

Наличные деньги Земельная книга не принимает! Если вы не хотите совершить кросс по банкам, чтобы оплатить пошлину наличными, то проверьте еще раз, чтобы клиент позаботился о наличии денег на счету заранее.

Оплата пошлины совершается непосредственно в момент подачи документов с помощью банковского терминала, установленного у регистратора. Покупателю для оплаты необходимо иметь при себе банковскую карточку и паспорт.

Рекомендуется не откладывать подачу документов в Земельную книгу. Раз уж участники сделки отпросились с работы, организуйте время так, чтобы документы были сданы на регистрацию по возможности в тот же день.

7.13. Порядок расчетов за недвижимость

Время, когда покупатель расплачивался с продавцом, раскладывая на столе у нотариуса стопки банкнот, к счастью ушли в прошлое.

Теперь большая часть сделок осуществляется путем безналичных расчетов, то есть через банк.

Правда есть практика, когда задатки или страховые суммы платятся наличными, но как правило, речь идет о нескольких тысячах. Более крупные суммы наличными лучше не платить.

Тем более что в случае, если покупателем недвижимости является иностранец, и недвижимость приобретается с целью получения вида ни жительство, то закон жестко предусматривает, что все платежи должны осуществляться только в безналичной форме.

Рекомендуется организовать сделку так, чтобы и у покупателя и у продавца были счета в одном банке.

Если недвижимость приобретается в кредит, то, как правило, банк-кредитор предложит счет сделки и сам перечислит продавцу деньги.

Но даже если сделка происходит без привлечения кредитных средств, самое лучшее – провести расчеты в одном банке, желательно в банке покупателя.

Часто бывает, что продавец не понимает, зачем ему нужно открывать еще один счет, если один у него уже есть. На самом деле это делается в его же интересах.

Представьте себе, человек только что подписал договор купчей, согласно которому его недвижимость отошла покупателю. А деньги-то он еще не получил! Если счета сторон сделки открыты в одном банке, то стороны договора могут тут же от нотариуса прогуляться до ближайшего филиала банка и как только покупатель перечислит сумму по договору, она немедленно окажется на счету у продавца

Он получит свои деньги в тот же день, а может быть и в тот же час, когда он продал свою недвижимость.

Если же счета сторон договора в разных банках, то, как показывает практика, деньги будут идти около суток. А это значит, что продавцу светит бессонная ночь и лишние впустую потраченные нервные клетки. Которые, как известно, не восстанавливаются.

Поэтом не поленитесь объяснить продавцу, что открытие счета – в его же собственных интересах.

Да, к слову, получение денег за недвижимость – очень удобный повод расплатиться с вами. Тем более что вы и так уже находитесь в банке.

Не упустите возможность проконтролировать и эту часть сделки, согласитесь, весьма для вас существенную.

7.14. Организация приема-передачи недвижимости

Если только речь не идет о земельном участке, на котором кроме ландшафта ничего нет, или о передаче абсолютно пустой недвижимости, например, новостройки, то чаще всего планируется передача недвижимости вполне обитаемой.

И продавцу необходимо время, чтобы собрать свои вещи и организовать переезд.

Поэтому в договоре купчей обязательно указываются сроки освобождения недвижимости и передачи ее покупателю.

Теоретически это забота не ваша, а – сторон договора. Но, как мы уже говорили, если вы хотите, чтобы к вам стояла очередь из клиентов, то вам стоит позаботиться о том, чтобы закончить свою работу красиво.

А это значит, что вы должны присутствовать в момент передачи собственности. И не просто присутствовать, но и руководить этим процессом.

Позаботьтесь заранее о том, чтобы подготовить акт сдачи-приемки, где будут указаны:

● показания всех счетчиков от всех поставщиков услуг;

● квитанции, подтверждающие факт оплаты всех счетов;

● если недвижимость передавалась с мебелью, бытовой техникой или какими-либо инсталляциями, то пусть в акте будет отмечено, что все это передано согласно договору;

● паспорта на счетчики, на бытовую технику, другие документы.

И главное, пусть там будет написано, что стороны не имеют претензий друг к другу. Подготовьте по одному экземпляру каждой из сторон договора, а один – для себя.

Зачем? А на всякий случай.

Как показывает практика, иногда клиенты забывают, что они получили документы или вещи, иногда они их теряют или не распознают полученное. А иногда просто в неконтролируемом приступе жадности пытаются востребовать назад ваш гонорар, мотивируя это тем, что вы не выполнили свою работу. Вам это нужно? И даже если в практике такой случай выпадает на одну из ста сделок, то лучше все-таки воспользоваться чужим опытом и подстраховаться, чем тратить потом время на ненужные споры.

Подшейте этот акт к договору с клиентом, и вы будете знать, что сделка абсолютно точно завершена.

Еще раз хочу отметить, что подобная страховка может вам не понадобиться никогда или один-два раза за всю вашу профессиональную практику. Гораздо более важным результатом этого действия по подписанию акта является сохранение и укрепление доверительных отношений с обоими участниками сделки.

Ведь до сих пор вашим клиентом был только один из них, в рассматриваемом нами примере – продавец. А эту услугу вы, фактически, оказываете обеим сторонам. И покупатель тоже получил свою порцию вашей заботы и помощи.

Это удобный момент, чтобы сообщить им обоим о том, что вы будете рады помогать им и в дальнейшем. И вас можно рекомендовать друзьям и знакомым. Это – ваша инвестиция в будущие сделки.

Практическое задание. Опишите, как вы планируете завершить сделку с объектом, с которым вы работаете.

ВАЖНО! Если к этому времени у вас есть покупатель, пишите план ваших реальных действий. Распишите все, что вам нужно будет сделать детально по шагам, указывая место и время.

8. Система ипотечного кредитования в ЛР

8.1. Немного истории

Кредит под залог недвижимости – далеко не сегодняшнее изобретение. Учреждения, которые мы теперь знаем как банки, появились на заре истории человечества. Говорят, что деньги взаймы под проценты давали еще в древней Вавилонии в 8 веке до н. э.

Банки, точнее их ранние модели существовали в Древней Греции, где предки современных банкиров трапезиты (от греческого Τράπεζα – стол) принимали на хранение вклады, и в Древнем Риме, где они назывались аргентариями (argento, итал, – «серебро»).

Позже, в Средние Века в Европе появилось так много монетных систем разных государств, что ремесло менял или банкиров (bancherii от banco, итал, – стол, прилавок) стало очень востребовано. Позже наиболее продвинутые bancherii придумали производить платежи, не расплачиваясь реальными монетами, а – делая записи в банковских книгах. Так возникли первые безналичные платежи.

Первые банки, занимавшиеся выдачей кредитов под проценты, возникли в Италии в середине 15 в.

8.2. Кредитные учреждения Латвии

В Латвии право выдавать кредиты имеют либо коммерческие банки, деятельность которых контролирует Комиссия рынка финансов и капитала (Finanšu un kapitāla tirgus komisija, сокращенно — FKTK), либо небанковские кредитные учреждения, имеющие лицензию от Центра защиты прав потребителей (Patērētāju tiesību aizsardzības centrs, сокращенно – PTAC).

На февраль 2014 года в Латвии насчитывалось 26 действующих банков и 54 небанковских кредитных учреждения.

Разумеется, каждое кредитное учреждение имеет не только своих собственных учредителей и совет директоров, но и собственный устав, собственные приоритеты, собственную политику и свои собственные правила не только в отношении кредитования, но и в каждой из областей деятельности.

Разумеется, рассмотреть принципы работы каждого такого учреждения в рамках данного учебника не представляется возможным. Кроме того нужно понимать, что правила – это не свод законов Хаммурапи, высеченный на гранитной колонне. Они могут меняться в зависимости от ситуации на рынке, от решений совета директоров и даже в результате смены владельца, решившего изменить банковскую политику.

Поэтому мы ограничимся описанием общих принципов кредитования под залог недвижимости, взяв за образец методику, принятую в «SEB Bank» – для резидентов ЛР и в «Latvijas pasta banka» – для нерезидентов. Отдельно рассмотрим порядок работы небанковских кредитных учреждений, взяв за основу методику компании «Grand Credit»

8.3. Порядок предоставления банковского кредита под залог недвижимости резиденту ЛР

По определению из словаря «резидент – это юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в определённом государстве и полностью подчиняющееся его национальному законодательству». Таким образом, резидентом ЛР является гражданин или постоянный житель Латвии, либо – компания, зарегистрированная в Коммерческом регистре ЛР.

В рамках данного курса мы будем говорить только о кредитовании физических лиц под залог недвижимости. Для нас не существенно, является ли человек гражданином или постоянным жителем Латвии. Существенный интерес для банка представляет его финансовое положение.

Допустим, ваш клиент решил, что для приобретения недвижимости ему необходимо дополнительное финансирование в виде банковского кредита под залог недвижимости.

Ваша задача как маклера и персонального консультанта не гонять клиента по всем банкам, а дать ему точную и ясную консультацию, в каком кредитном учреждении вашему клиенту будут так сильно рады, что предоставят ему наилучшие условия для кредитования. Для этого вам придется сначала узнать самому, чем отличается один банк от другого. Но это – ваша самостоятельная работа. Мы же рассмотрим общие принципы сотрудничества с банками.

Во-первых, кто может быть клиентом банка?

Рассмотрим несколько критериев, по которым банк будет определять свои отношения с клиентом.

8.3.1. Квалификация клиента для получения банковского кредитования

8.3.1.1. Платежеспособность

Идеальным почти для каждого банка будет клиент, у которого есть:

● стабильный доход, регулярно поступающий на его банковский счет. При этом желательно, чтобы счет был открыт именно в банке-кредиторе. История стабильного дохода должна составлять не меньше 6 месяцев;

● у клиента не должно быть плохой кредитной истории;

● у него должен быть свой стартовый капитал в достаточном объеме;

● на момент окончания выплат по кредиту (срок возврата кредита может достигать 40 лет) клиент не должен быть старше 70 лет.

А теперь то же самое, но – простыми словами.

Если ваш клиент – работник на зарплате, получающий стабильный оклад на свой банковский счет в течение продолжительного времени, то первый пункт уже есть. Если клиент только поступил на работу, а до этого стабильного дохода не имел, банк предложит подождать полгода. Если доход клиента зависит от выработки (сдельная оплата труда), от прибыли (владелец компании, получающий дивиденды), от сезонности или любых других внешних факторов, банк будет к нему излишне строг. Однако если клиент получает дивиденды регулярно, раз в квартал, банк сочтет это регулярным доходом.

Если клиент получает зарплату в кассе, а не на банковский счет, этот факт должен подтверждаться справкой из налогового ведомства или из социальной службы (VSAA или VID).

Прежде чем обещать клиенту помощь в получении кредита, выясните, соответствует ли ваш клиент этим требованиям.

8.3.1.2. Наличие первого взноса

Банк никогда не возьмется финансировать сделку в объеме 100 %. Всегда будет требоваться собственное финансовое участие клиента.

Обычно в каждом банке существует регламент предоставления кредитов в зависимости от категории недвижимости, на которую накладывается ипотека. Процент участия банка может колебаться от 50 % на низколиквидную недвижимость (земля, вторичное жилье с небольшой стоимостью, например, квартиры с частичными удобствами или старые деревянные дома) до 85 % для новостроек и престижных эксклюзивных апартаментов.

Но в любом случае у клиента должно быть достаточно собственных средств, чтобы оплатить недостающую сумму сделки в полном объеме.

Рассмотрим простой пример.

Допустим, выбранная клиентом недвижимость – малосемейка в спальном районе. Ее цена – 20 000 евро. Подобную недвижимость банк кредитует в размере до 80 %. Значит, если клиент удовлетворяет банк по критериям платежеспособности, у него должна быть также недостающая сумма в размере

20 000 – 20 000*0,8 = 4000 евро.

Другой пример:

Клиент приобретает апартаменты в престижном районе по цене 250 000 евро.

Подобную недвижимость банк согласен финансировать до 85 %. Значит, клиенту необходимо для сделки иметь собственный капитал в размере

250 000–250 000*0,85 = 37 500 евро.

Если же первого взноса у клиента нет, то банк может в качестве дополнительного обеспечения принять другую недвижимость, принадлежащую либо самому клиенту, либо члену его семьи.

Пример расчета дополнительного залога:

Если молодая семья решила приобрести свое первое жилье – малосемейку по цене 20 000 евро, но не имеет пока первого взноса, родители могут принять участие в сделке, заложив в качестве дополнительного обеспечения свою недвижимость, допустим, двухкомнатную квартиру в спальном районе. Стоимость такой квартиры примем равной 30 000 евро.

Квартиры такого типа финансируются обычно из расчета 80 % банковского участия.

Но в случае если это дополнительный, так называемый секундарный залог, то банк скорее всего ограничится только 60 %:

30000*0,6 = 18000 евро. Этого резерва более чем достаточно, чтобы покрыть недостающие 4000 евро, поэтому банк будет готов предоставить полную сумму сделки – 20 000 евро под залог обоих квартир.

Когда же часть кредита в размере 4000 евро будет погашена, то с квартиры родителей ипотека будет снята.

Разумеется, эти примеры являются достаточно условными.

На самом деле в процессе работы вы сами выясните внутренний регламент работы каждого банка в отношении объемов финансирования.

8.3.2. Порядок действий при получении банковского кредитования

Это как раз тот этап работы, на котором присутствие маклера не просто желательно, а практически обязательно. Его роль далеко не только в том, чтобы организовать встречу и привести клиента в банк. Фактически на этом этапе он совмещает множество функций. Это:

● Координатор. Его обязанность обеспечить, чтобы встреча с менеджером банка была назначена на удобное для клиента время, и позаботиться, чтобы все стороны явились на встречу.

● Стратег. Именно маклер досконально знает потребности обеих сторон сделки – покупателя и продавца. Поэтому именно на нем лежит обязанность выстроить стратегию сделки и позаботиться о том, чтобы банковский менеджер понимал ход будущей сделки.

● Консультант. Хороший маклер должен заранее продумать и посоветовать клиенту, как можно легально оптимизировать будущие налоги, как наиболее эффективно рассчитать все сопутствующие платежи и траты, как и где выгодно застраховать недвижимость.

● Юрист. Он должен вычитать подготовленный банком пакет документов, найти все возможные неточности, проконтролировать, чтобы банковские юристы учли все потребности клиента и обеспечить, чтобы все исправления, если они понадобятся, были внесены в договоры.

● Переводчик. Зачастую клиенты, для которых латышский язык не является родным, испытывают затруднения при чтении обширных документов. Поэтому часто бывает необходимо перевести либо часть, либо весь документ.

● Курьер. Донести в банк дополнительные документы, если это необходимо, забрать справку о предоставлении кредита и передать ее нотариусу, и так далее. Поскольку клиенты, как правило, в рабочее время сами работают, да и, кроме того, при попытке банка затребовать бумаги впадают в ступор от непонимания, то маклеру приходится затыкать собой и эту брешь.

● Доверенное лицо. Чаще всего маклер выступает не просто как консультант, но и как доверенное лицо, чьи полномочия отражены в документах. Ему поручается регистрация сделки в Земельной книге, предоставление справок и других документов от имени клиента.

● Эскорт. Для сделки требуется собрать некоторое количество документов. Теоретически можно проинструктировать клиента, чтобы он собирал их самостоятельно. Практически иногда проще сходить с ним «за руку» и на месте убедиться, что вы получите именно тот документ, который требуется.

● Нянька. Как правило, приобретение недвижимости, а уж тем более получение кредита является для клиента делом не только хлопотным, но и нервным. И маклер для него является не только консультантом, но и источником уверенности.

● Амортизатор. Сделка – это результат достижения договоренности между всеми ее сторонами. Поэтому в случае возникновения любых трудностей в переговорах именно маклер должен быть тем, кто смягчит напряженность и приведет все стороны к пониманию.

Исходя из обилия ваших функций, вы должны позаботиться о том, чтобы вас, как маклера, включили в список лиц, допущенных к информации. Иначе, соблюдая режим конфиденциальности, банковский менеджер будет общаться напрямую с клиентом, что может сильно затянуть сделку.

Итак, со всеми вышеназванными функциями вам придется справляться, подчиняясь регламенту банка-кредитора.

8.3.2.1. Документы для получения кредита

При обращении в банк за кредитом клиент должен представить следующий список первичных документов:

● Заявление на кредит;

● Заявление от гаранта, если в сделке планируется гарант (Гарант – это лицо, которое берет на себя возможные риски в случае неспособности заемщика отдать кредит. Как правило, это супруг или другой член семьи);

● Выписка по счету за период 6 и более месяцев (выписка не нужна, если у клиента счет в банке, куда он обращается за кредитом);

● Копия паспорта;

● Справка от VSAA – Государственного агентства социального страхования. Эта справка требуется, если сумма предполагаемого кредита превышает 100 минимальных зарплат (размер минимальной заработной платы устанавливает КМ ЛР). Банк может сам запросить справку, в этом случае клиент должен дать банку письменное разрешение;

● Оценка недвижимости, под которую планируется взять кредит.

Менеджер, принявший от клиента пакет документов, готовит запрос на кредитный комитет. Кредитный комитет – это специально созданный из компетентных аналитиков орган, который рассматривает каждую заявку и принимает решение о возможности кредитования. В каждом банке существует свой регламент работы кредитного комитета, но практически ответ получается не позднее 2–3 дней с момента подачи заявки.

Решение кредитного комитета будет включать следующие пункты:

● Сумма кредита;

● Размер процентной ставки;

● Срок, на который может быть выдан кредит;

● Комиссия банка за предоставление кредита.

Если клиент удовлетворен решением кредитного комитета, то следующим этапом будет подготовка пакета договоров и их подписание.

Весь процесс может занимать от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от регламента каждого банка, а также – от степени сотрудничества и заинтересованности клиента. Как отмечают сотрудники банков, если в сделке задействован маклер, она происходит быстрее и значительно легче.

Достаточно часто встречается случай, когда клиент приобретает недвижимость, заложенную в банке. Если сам он при этом кредит не берет, то хлопоты по подготовке документов ограничиваются получением согласия банка-кредитора на продажу.

Но если покупатель сам берет кредит на покупку заложенной недвижимости, то путь, который проходят документы удлиняется. В этом случае возникает дополнительный документ, а именно – межбанковское соглашение. По сути это – четырехстороннее соглашение, в котором участвуют:

● Покупатель;

● Продавец;

● Банк-кредитор покупателя (Банк 1);

● Банк-кредитор продавца (Банк 2).

С точки зрения движения документов в этом случае процесс выглядит так.

Как мы видим, этот процесс значительно более долгий и требует больше времени.

Здесь маклеру нужно быть очень внимательным как к точности документов, так и к эмоциональному состоянию клиентов – чем больше время ожидания, тем больше времени у них, чтобы «не спать по ночам».

8.3.3. Краткое описание договоров, применяемых при получении банковского кредита

8.3.3.1. Договор кредита

В зависимости от регламента банка этот документ может называться договором кредита или договором займа, но сути это не меняет. Суть и смысл этого договора – поставить условия выдачи кредита банком и порядок их выполнения сторонами договора.

Этот договор включает в себя следующие обязательные пункты:

● Цель кредита;

● Сумма кредита;

● Условия, на которых выдается кредит (процентная ставка, срок возврата кредита, порядок возврата и т. д.).

Договор действует до его полного исполнения.

8.3.3.2. Договор ипотеки

Это договор, согласно которому на недвижимость, которую приобретает заемщик, накладывается ипотека. На основании этого договора нотариус готовит прошение в Земельную книгу для укрепления ипотеки на недвижимость в пользу банка.

Договор действует до полного исполнения условий кредитного договора. В этом случае банк обязуется подготовить и передать клиенту прошение в Земельную книгу на снятие ипотеки.

После этого все условия договора ипотеки считаются выполненными, и он теряет силу.

8.3.3.3. Договор счета сделки

Это трехсторонний договор, в котором принимают участие продавец недвижимости, покупатель и банк. Суть и смысл этого договора в том, чтобы обеспечить для всех его участников спокойное прохождение сделки. Как правило, обязательным условием этого договора является аккумулирование всей суммы покупки на время оформления документов.

Именно на счет сделки перечисляет покупатель сумму своего участия (15–30 %) от цены покупки. Банк также перечисляет на этот счет сумму кредита. Таким образом, продавец может быть спокоен – он знает, что получит все деньги за свою недвижимость.

Кроме того, банк может принять на себя дополнительные функции, связанные с потребностями сторон по конкретной сделке. Например, стороны могут поручить банку оплатить долги по коммунальным платежам, услуги маклера, а если необходимо, совершить другие выплаты.

Также банк, выступая гарантом сделки, контролирует правильность оформления документов.

Например, условием для выплаты покупной платы продавцу является укрепление права собственности покупателя на данную недвижимость в Земельной книге, а также – ипотеки на имя банка. В договоре счета сделки может быть предусмотрено, как именно осуществляется контроль: или банковский менеджер должен дождаться документа на право собственности в бумажном виде, или – проконтролировать регистрацию сделки на сайте Земельной книги. Также может быть прописана необходимость предъявления дополнительных документов:

● справки о снятии с регистрации по месту жительства;

● оплаты оговоренных сторонами задолженностей;

● снятие дополнительных отягощений, если они были;

● перерегистрации по новому месту жительства;

● акта сдачи-приемки недвижимости и т. д.

Кроме того в договор счета сделки часто вносится условие, оговаривающее права и обязанности маклера по завершению сделки, например подача документов в Земельную книгу.

Деньги стоят на счету сделки все 10 рабочих дней, в течение которых происходит регистрация сделки. По выполнении всех условий договора деньги выплачиваются продавцу, и договор утрачивает силу.

8.4. Банковское кредитование нерезидентов

Нерезидентами являются как физические, так и юридические лица, зарегистрированные в других государствах.

В рамках этого курса мы будем рассматривать условия для кредитования преимущественно частных лиц. За кредитом для покупки недвижимости в латвийские банки обращаются преимущественно граждане России, стран СНГ, Китая. Обусловлено это, во-первых, тем, что банки этих стран предлагают кредиты по значительно более суровым условиям, нежели латвийские банки. Кроме того, иностранные банки воздерживаются от выдачи кредитов под залог зарубежной недвижимости.

Таким образом, при желании приобрести недвижимость в Латвии покупатель может обращаться за кредитованием только в местные банки.

В связи с принятыми в 2010 году изменениями к Закону об иммиграции, согласно которым при приобретении недвижимости на определенную сумму покупатель и его семья получили право претендовать на получение вида на жительство в Латвии (ВНЖ), спрос на подобные сделки существенно вырос.

Основными потребителями этой услуги являются представители шоу-бизнеса, т. н. celebritys, занимающие верхние позиции рейтингов, предприниматели – владельцы собственного бизнеса, а также топ-менеджеры крупных компаний.

8.4.1. Условия кредитования нерезидентов ЛР

В целом система кредитования нерезидентов очень похожа на кредитование резидентов. Но, как гласит известная французская поговорка, «дьявол кроется в деталях», а именно:

● Сумма собственного участия покупателя недвижимости существенно больше. В среднем по банкам она может составлять около 40 % от суммы сделки.

● Срок кредитования вряд ли будет превышать 25 лет.

● Процентная ставка также будет больше, чем была бы для резидента. Конкретные цифры приводить неуместно, поскольку они колеблются от банка к банку в зависимости от их внутреннего регламента. Однако резиденты с полностью прозрачными доходами знают себе цену и ведут переговоры, склоняя банк пойти им навстречу.

8.4.2. Основные требования для выдачи кредита нерезидентам

Банки и в этом случае сохраняют консервативный подход и в первую очередь убеждаются в платежеспособности заявителя. Вместе с заявлением на получение кредита заявитель обязан предъявить документы, подтверждающие его будущую платежеспособность.

В случае с топ-менеджерами дополнительных вопросов, как правило, не возникает – достаточно справки о доходах, выданной фискальным органом государства, резидентом которого является соискатель и распечатки с банковского счета, подтверждающей, что заработная плата поступает на счет регулярно.

Частному предпринимателю справки и выписки со счета будет недостаточно. Ему необходимо будет предъявить также годовой и оперативный баланс компании, а также, в зависимости от вида деятельности, банк может попросить предъявить контакты на будущие поставки.

Представителям шоу-бизнеса также необходимо доказать платежеспособность. Факта получения гонорара за фильм или диск, пусть даже миллионного, будет недостаточно. Банк не будет уверен, что в будущем соискатель сможет получать аналогичные доходы, до тех пор, пока не увидит контракт на съемки следующего фильма, запись следующего диска или концертное турне.

В эту же категорию попадают и самозанятые лица, такие как рантье и фрилансеры.

Под рантье понимаются лица, получающие доходы от сдачи в аренду своей недвижимости. От них потребуются документы на право собственности на сдаваемую в аренду недвижимость, контракт и выписка со счета.

Фрилансеры – люди, которые работают сами на себя. Это могут быть специалисты по IT-технологиям, программисты, писатели и т. д.

Им также необходимо будет предъявить выписку со счета, контракты и – отзывы о предыдущих работах.

Эта проверка имеет одну единственную цель – убедиться в том, что потенциальный клиент является платежеспособным.

Кроме вышеперечисленных документов банк попросит соискателя заполнить анкету и указать все имеющиеся у него финансовые обязательства перед третьими лицами:

● Уже имеющиеся кредиты;

● Лизинги;

● Потребительские кредиты;

● Кредиты на кредитных карточках и т. д.

В случае если окажется, что имеющихся доходов не достаточно, чтобы обеспечить выплаты по дополнительному кредиту, банк откажет в финансировании.

Совет

Иногда у клиента возникает искушение скрыть то или иное финансовое обязательство. Ваша прямая выгода в том, чтобы убедить его дать максимально правдивую информацию. Дело в том, что необходимо предъявить выписку со счета за последние 6 месяцев. Подумайте сами – если у клиента есть какие-то кредитные обязательства, скорее всего они будут видны в этой выписке и аналитики банка сразу заметят несоответствие. Разумеется, в кредите будет отказано. И получится, что вы зря потратили ваше время.

Будьте хорошим консультантом для своего клиента, это всегда окупается.

Кроме того, в случае, если вы с завидной регулярностью приметесь поставлять банкам неквалифицированных клиентов, вы рискуете собственной репутацией.

Как показывает практика, часто клиенты обращаются в банк с просьбой подтвердить возможность выдачи кредита еще до того, как приступить к выбору недвижимости.

Шаг вполне логичный – зачем тратить время на выбор, если ты не уверен в собственной платежеспособности.

В этом же случае клиент получает от банка справку, где указаны возможные условия сотрудничества. В справке будет указана возможная сумма кредита, его срок, а также проценты, под которые выдается кредит. Необходимо отметить, что подобная справка, как правило, имеет срок действия – от 1 до 3 месяцев. Это нужно иметь в виду, чтобы завершить выбор недвижимости до окончания ее срока действия.

8.4.3. Проверка безопасности

Если банк убедился в платежеспособности клиента, можно переходить к следующему этапу – обратиться за кредитованием на покупку конкретной недвижимости. Финансовое состояние клиента уже подтверждено, так что здесь в работу включается служба безопасности. Проверке безопасности уделяют большое внимание все банки Латвии, всячески препятствуя любому мошенничеству, экономическим махинациям или любым другим нарушениям закона.

Поскольку клиент должен принять собственное финансовое участие в сделке, он должен будет положить на счет сделки свою долю, допустим те же 40 % от цены приобретения. Деньги должны быть внесены на счет сделки, поскольку общие принципы стратегии сделки одинаковы как для резидентов, так и для нерезидентов.

Однако банк не откроет счет сделки до тех пор, пока не будет убежден в том, что деньги клиента имеют легальное происхождение, и владеет он ими на законных основаниях. Попытка привезти в Латвию «миллион в рюкзаке» и положить в банк заранее обречена на провал – ни один банк не подпишется на сделку, если будет хоть малейшее сомнение в ее законности. Проверка службы безопасности займет 2–3 дня, и по ее окончании банк известит о готовности сотрудничества либо самого клиента, либо – его маклера.

8.4.4. Роль маклера в сделках нерезидентов

Нужно отметить, что по опыту банков нерезиденты практически всегда предпочитают работать с маклером.

Это обусловлено, во-первых, тем, что соискатель не знает законодательства Латвии, во-вторых, не владеет государственным языком, и, в-третьих, не ориентируется в местонахождении различных инстанций и порядке прохождения документов.

Роль маклера в подобного рода сделках невозможно переоценить.

Он делает все то же самое, что и для резидента, но кроме того, разъясняет отличия в законодательстве, переводит документы, если требуется – письменно, с нотариальным заверением, но чаще – устно.

Кроме того, не надо забывать, что, даже имея большое желание приобрести недвижимость, иностранцы, как правило, ограничены во времени. Они не могут себе позволить оставаться в стране так долго, как требуется для полного прохождения документов.

Поэтому роль маклера вовсе не сводится к тому, чтобы подобрать объект недвижимости, отвечающий требованиям покупателя. Маклер просто обязан взять на себя роль полномочного представителя, часто – на основании нотариальной доверенности с весьма широкими полномочиями, исключающими только получение денег клиента. Все остальное – подача документов, требование необходимых справок, право подписи, где это необходимо, коммуникации со всеми заинтересованными сторонами сделки и связанными лицами – работа маклера. Очень важно правильно составить доверенность, чтобы обеспечить полное выполнение всего спектра действий, связанных с приобретением недвижимости в отсутствие покупателя.

Пример:

Клиент компании – россиянин покупал недвижимость с целью получения ВНЖ. Он пробыл в Латвии всего 3 дня: пятница, суббота, воскресенье. За это время ему было показано 8 объектов недвижимости, заранее подобранных согласно предварительной договоренности.

Один из объектов был выбран для приобретения.

В воскресенье мы провели переговоры между продавцом и покупателем. В результате была достигнута договоренность о будущей сделке.

В понедельник с утра по нашей просьбе нотариус подготовил и заверил подписанную клиентом доверенность на имя сотрудника компании. Затем мы нанесли визит в банк, разумеется, также заранее согласованный с менеджером.

К вечеру понедельника клиент покинул Латвию.

Однако банк уже принял к изучению все его документы (по нашей просьбе клиент имел их с собой), а у нас была доверенность на ведение всех дел, связанных с покупкой.

В следующий раз мы пригласили клиента уже на подписание купчей. (Кстати, если бы он не смог приехать сам, то у нас были полномочия на подписание). В течение нескольких часов были поставлены все подписи, и клиент снова улетел.

Когда сделка была полностью завершена, документы были отправлены клиенту вместе с инструкциями для получения ВНЖ.

И в следующий раз мы встретились только через три месяца, когда клиент уже имел ВНЖ. Все это время на нас лежала забота о принадлежащей ему недвижимости.

Как видите, работа маклера в работе с нерезидентами является продолжительной по времени и включает в себя самые разные аспекты.

8.5. Кредитование в небанковской сфере

8.5.1. На кого ориентировано небанковское кредитование

Если смотреть с практической точки зрения, то основное отличие небанковского финансирования от кредитования в банке заключается только в принципиально иных подходах к клиентам. Потому что клиентами для сферы небанковского кредитования являются те, кто по тем или иным причинам являются нежелательными клиентами в банке.

В первую очередь это, конечно, те клиенты, чей доход не позволяет надеяться на благосклонность консервативно настроенных банков. Но иногда фактором риска является вовсе не низкий доход, а – плохая кредитная история. То есть, если когда-то у клиента были проблемы с возвратом тех или иных долгов или кредитов, и свидетельства об этом можно найти, например, в выписке из архива банка Латвии, то банк не захочет иметь дело с рискованным клиентом. Ну просто не захочет, и все тут. А значит, в случае необходимости финансирования, это лицо вынуждено будет обращаться именно к сфере небанковского кредитования. Как, впрочем, и в случае, если у него уже есть какое-то количество кредитов. В этом случае с большой долей вероятности ни один банк не пожелает брать на себя дополнительные риски в случае невозврата.

Во всех случаях очевидно, что потенциальными клиентами сферы небанковского кредитования являются лица, чьи доходы или репутация повышают риск невозврата кредита.

В рамках этого курса мы будем говорить только о той части небанковского кредитования, которая относится к недвижимости. Как и в случае с банком, недвижимость может либо приобретаться в кредит, либо клиент может обратиться с просьбой профинансировать какие-то другие нужды, закладывая уже имеющуюся у него недвижимость.

Разумеется, выдавая кредит человеку, относящемуся к группе повышенного риска, компания-кредитор имеет возможность диктовать свои условия. Поэтому процентная ставка здесь будет весьма существенно, возможно в 2–3 раза выше, чем в банке. А то и больше. Но тут выбирать не приходится – клиента из зоны риска в банке не ждут.

Отметим, что примерно в 50 % случаев к небанковскому кредитованию прибегают не для покупки новой недвижимости, а для получения средств под залог уже имеющейся. Как правило, это происходит в случае возникновения каких-то форс-мажорных ситуаций.

Пример 1

Муж уехал в командировку за границу, и у него украли все деньги.

Жена вынужденно закладывает квартиру, чтобы отправить деньги на билет и вернуть мужа домой. Кредит может быть выдан в течение 2–3 дней, Как правило, в подобных случаях компании идут навстречу клиенту и выплачивают деньги на счет клиента сразу, не дожидаясь регистрации ипотеки в Земельной книге. В случае с банком такая скорость невозможна.

Разумеется, после возвращения мужа весь кредит полностью гасится в течение нескольких месяцев.

Пример 2

Строительной компании заказчик задержал выплату за сделанную работу.

Чтобы не ломать отношения с рабочими, прораб обращается за кредитом на выплату зарплаты. И в пятницу, как положено, бригада получает свои честно заработанные трудовые деньги.

В течение месяца клиент полностью рассчитывается, и прораб закрывает кредит.

Несмотря на затраты на оформление и на проценты, набежавшие за время кредита, этот путь оказывается с финансовой точки зрения выгоднее, чем набирать новую бригаду.

Но в любом случае, будь то покупка или кредит на нужды, не связанные с покупкой недвижимости, мы говорим только об ипотечном кредитовании, когда залогом выступает недвижимость.

8.5.2. Порядок оформления небанковского кредита

Условия, которые предлагают компании, специализирующиеся на кредитовании, являются значительно более упрощенными по сравнению с банком. Как правило, клиенту предлагается стандартный кредитный договор с ипотекой, условия которого согласованы с PTAC.

Порядок подачи заявки практически такой же, как и для банка. Клиент пишет заявление и прикладывает к нему оценку закладываемой недвижимости.

К слову, если оценки нет, то оценщик компании может оказать эту услугу. Делать оценку где-то на стороне не обязательно.

В течение одного дня кредитный комитет рассмотрит его заявку и примет решение, а менеджер – подготовит ответ. Все происходит очень быстро, поскольку здесь анализируют не платежеспособность клиента, а – ликвидность закладываемой недвижимости. И это понятно – клиент уже в группе риска, а вот недвижимость в случае невозврата кредита придется отчуждать через суд и продавать на аукционе. Так что задача кредитного комитета убедиться, что даже аукционная цена не введет компанию в убытки. Поэтому и процентная ставка выше и – процент от оценочной стоимости недвижимости, который предлагает компания, ниже, чем в банке.

Но – дают и быстро.

Если клиента устроили предложенные условия, то можно оформлять договор.

Еще раз напомню: даже если договор является стандартным и согласованным вышестоящей инстанцией, его все равно надо читать, поскольку решения кредитного комитета по основным пунктам все-таки являются индивидуальными. Это обратная сторона персонального подхода к клиенту. С одной стороны – быстро и просто, с другой – может оказаться дороговато. Чтобы избежать неприятностей, необходимо крайне внимательно отнестись к таким основополагающим условиям договора как:

● Размер процентной ставки. На сегодняшний день он составляет от 11 до 17 % годовых от остатка суммы невыплаченного кредита;

● Срок, на который заключается договор. Сегодня он может быть до 15 лет;

● Стоимость оформления кредита;

● Условия, на которых возможно досрочное расторжение договора по инициативе заемщика;

● Штрафные санкции в случае неуплаты;

● Условия расторжения по инициативе кредитора в случае неуплаты.

Нет сомнений, что для кредитополучателя важным является каждый пункт.

Нужно отметить, что в разных кредитных компаниях могут быть разные условия в зависимости от их внутреннего регламента. Поэтому, чтобы уберечь клиента от лишних проблем – в конце концов, он вам именно за это платит – необходимо, во-первых, поинтересоваться репутацией компании, которую вы советуете своему клиенту, во-вторых, внимательно изучить договоры, чтобы точно знать, где вашему клиенту будет выгоднее возвращать кредит.

После подписания договора так же, как и в случае получения банковского кредита, открывается счет сделки, на который клиент зачисляет долю своего участия в покупке.

И клиент может идти и подписывать договор покупки недвижимости вместе с прошением в Земельную книгу.

И только при наличии купчей кредитная компания подпишет договор займа и прошение на ипотеку.

После регистрации сделки и ипотеки на имя кредитной компании в Земельной книге, то есть в течение 10 дней, деньги со счета сделки перечисляются на счет продавца.

Счет сделки, впрочем, не является обязательным. Иногда клиент делает выбор в пользу рискового, но более дешевого способа расчетов. В этом случае ему достаточно сделать платеж в размере своего участия в сделке сразу после подписания договора купчей и приложить к нему платежку, подтверждающую факт оплаты. Кредитной компании этого будет достаточно, чтобы знать, что клиент участвует в сделке своими деньгами.

Иногда стороны договариваются об оплате первого взноса наличными деньгами, делая это непосредственно у нотариуса при подписании договора купчей. Это понятно, если речь идет о недорогой недвижимости, например, небольшой квартиры с частичными удобствами. Но если речь идет о больших суммах, то перечисления по банку все же надежнее. К тому же, если покупателю в дальнейшем необходимо будет подтверждать сумму покупки, как это, например, требуется иностранцам, претендующим на получение вида на жительство, то расчет наличными будет для покупателя крайне нежелательным.

Важно! Как правило, кредитные компании в отличие от банков не берут на себя дополнительные хлопоты по оплате каких-либо долговых обязательств продавца.

В этом случае либо продавец это должен сделать сам, либо за него берет на себя хлопоты покупатель. Как правило, это происходит, если по тем или иным причинам есть сомнения в том, что продавец выполнит свои обязательства. Возможно, продавец – пожилой человек, которому физически трудно перемещаться по инстанциям, а возможно – человек не вызывает доверия по причине тяги к спиртному или вследствие иных обстоятельств. Это – человеческий фактор, который маклер обязан учитывать. Как правило, в подобных сделках маклер берет полностью на себя все хлопоты, связанные с освобождением недвижимости от всех возможных претензий со стороны третьих лиц.

Рассмотрим ситуацию, связанную с перекредитацией.

В разделе, посвященном банковскому кредитованию, мы рассматривали пример, когда в сделке участвуют два кредитных учреждения. В случае если одно из них является компанией, работающей в сфере кредитования, ничего не меняется. Все действия происходят точно так, как описывалось выше.

Для перекредитации могут возникнуть и условия, связанные с изменением статуса клиента. Допустим, некоторое время назад клиент имел с точки зрения банка недостаточную платежеспособность, и ему было отказано в кредите.

Он взял кредит в небанковской сфере, на очевидно более тяжелых условиях и выплачивал его. В течение этого времени его платежеспособность улучшилась – доходы выросли, и теперь банк считает его надежным клиентом. В этом случае прямой выгодой для него было бы перекредитоваться в банке и платить гораздо меньшую процентную ставку. Хороший маклер не упустит случая позаботиться о своем клиенте и предложить ему помочь с перекредитацией. Как правило, если сумма остатка по кредиту велика, перекредитация в банке является для клиента явно выгодной, и он оплатит такую услугу, как помощь в перекредитации.

И еще несколько слов о нерезидентах. Небанковский сектор их кредитует на тех же условиях, что и резидентов ЛР. Все, что они должны представить – это документ, выданный компетентными органами государства, гражданами которого являются, о доходах физического лица. Либо, если речь идет о компании, – документы на компанию.

Проверка на безопасность также проводится, поэтому решение может быть выдано не в течение одного дня, а через 2–3 дня.

В остальном процедура точно такая же, как и для резидентов.

Практическое задание. Выясните особенности ипотечного кредитования в вашем регионе Придумайте покупателя на продаваемый вами объект или возьмите в качестве образца того, кому вы уже показывали эту недвижимость. Проанализируйте, к какой категории клиентов он относится и на какое ипотечное кредитование может рассчитывать.

Опишите детально, как вы думаете, какой могла бы быть сумма кредита, какого размера нужен первый взнос и как бы вы могли помочь клиенту с получением кредита.

9. Налогообложение в сфере недвижимости в ЛР

Сфера налогообложения в Латвии – область, весьма подверженная изменениям законодательного характера, поэтому описать ее в полном объеме, к сожалению, не представляется возможным.

Мы рассмотрим общие принципы налогообложения как покупателя, так и продавца недвижимости.

9.1. Налоги и пошлины для покупателя недвижимости

Прежде, чем перейти к налогам, необходимо упомянуть, что в Латвии общей практикой является, когда нотариальные расходы, связанные с заверкой договора купчей и прошения в Земельную книгу о регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости несет покупатель.

Однако законодательно эта норма не закреплена. Поэтому по договоренности сторон возможны ситуации, когда стороны делят этот расход на двоих.

Практики, чтобы продавец брал на себя полностью нотариальные расходы, не встречалось.

Хотя в теории и такой поворот событий может иметь место.

Стоимость услуг нотариуса устанавливают «Правила о таксе на услуги присяжных нотариусов и о порядке ее установления» (Noteikumi par zvērinātu notāru atlīdzības taksēm un to noteikšanas kārtību) Кабинета министров № 737 от 3 сентября 2013 года.

При регистрации сделки в Земельной книге покупателю необходимо заплатить, во-первых, канцелярскую пошлину. Размер пошлины устанавливают правила Кабинета министров № 871 от 17 сентября 2013 года «Прейскурант платных услуг судебной администрации» (Tiesu administrācijas maksas pakalpojumu cenrādis).

Во-вторых, покупатель при регистрации сделки должен заплатить государственную пошлину, размер которой также установлен правилами Кабинета министров № 1250 от 27 октября 2009 года «Правила о государственной пошлине при укреплении в Земельной книге права собственности и права залога» (Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā).

Правила устанавливают, что при регистрации права собственности на недвижимость, приобретенную путем покупки, размер пошлины составляет 2 % от суммы сделки, либо от кадастровой стоимости недвижимости – в расчет идет большая сумма. Однако размер пошлины не должен превышать 42 686,15 евро.

В случае если недвижимость приобретена путем дарения, то одариваемому придется уплатить пошлину в размере 3 % от кадастровой стоимости недвижимости.

Если сделка совершается между родственниками, то размер пошлины будет иным. Если право собственности переходит к детям, супругам, родителям, братьям, сестрам, сводным или кровным братьям и сестрам, внукам, правнукам или прабабушкам-прадедушкам, то за каждую недвижимость необходимо будет внести пошлину в размере 0,5 % от наибольшей стоимости, указанной в документах: специалист Земельной книги будет сравнивать кадастровую стоимость недвижимости и стоимость, указанную в договоре отчуждения. Налог будет взиматься с большей суммы.

В отношении юридических лиц есть свои установленные правилами размеры пошлины.

В случае если недвижимость переводится в основной капитал коммерческого общества, пошлина будет взиматься в размере 1 % от стоимости недвижимости, внесенной в основной капитал.

Если же собственность отчуждается в пользу юридического лица, ведущего коммерческую деятельность, на основании договора, решения суда об укреплении акта аукциона или по решению суда об укреплении права собственности на недвижимость на имя выигравшего аукцион, совладельца компании или кредитора, то пошлина в Земельной книге составит 6 % от ее стоимости.

Необходимо также упомянуть, что есть еще и ежегодный налог на недвижимость, размер которого рассчитывается ежегодно Земельной службой на основании изменений кадастровой стоимости недвижимости.

9.2. Налоги и пошлины для продавца недвижимости

Для закрепления сделки в Земельной книге необходимо представить справку о том, что налог на данную недвижимость за текущий календарный год полностью уплачен.

Даже если вы совершаете сделку 2 января, вам, или точнее – вашему продавцу необходимо будет получить справку о том, что налог за текущий год уплачен в полном размере. Существует практика, когда покупатель может пойти навстречу продавцу и взять на себя полностью или частично этот расход. С точки зрения закона неважно, кто оплатил этот налог. Главное, чтобы была справка, удостоверяющая факт уплаты.

Логично было бы предложить именно покупателю оплатить налог, если, как в нашем примере, сделка совершается в начале календарного года.

Кроме того, необходимо принимать во внимание налог на прирост капитала.

Обязанность платить этот налог возникает в случае, когда сумма продажи недвижимости превышает сумму ее приобретения. Налог на прирост капитала составляет 15 % от суммы прироста капитала.

Пример

Допустим, недвижимость была приобретена в 2001 году по цене 7000 евро.

Ее цена в 2014 году может составить 40000 евро.

Прирост капитала составит 40000 – 7000 = 33000 евро.

Налог на прирост капитала в этом случае составит 33000 * 0,15 = 4950 евро.

Необходимо отметить, что расчет в примере не совсем корректен. Из суммы прироста капитала могут быть вычтены следующие оправданные расходы, если они подтверждены документально:

● Налоги и пошлины, связанные с приобретением данной недвижимости;

● Услуги посредника (маклера), связанные с приобретением;

● Нотариальные услуги, связанные с приобретением;

● Подтвержденные платежными документами расходы владельца на ремонтно-строительные работы. Документы, подтверждающие расходы, необходимо хранить в течение 5 лет после сдачи декларации о доходах.

Пример скорректированный

Недвижимость приобретена в 2001 году по цене 7000 евро.

Ее цена в 2014 году составляет 40000 евро.

Услуги нотариуса на приобретение недвижимости в 2001 году составили 50 латов (71,14 евро)

Канцелярская пошлина составила 9 латов (12,81 евро),

Государственная пошлина при регистрации сделки в Земельной книге составила 2 % от 7000 евро

7000 * 0,02 = 140 евро.

Расходы на ремонтно-строительные работы, подтвержденные документально, составили 5000 латов (7114,36 евро)

Прирост капитала составит 40000,00

– 7000,00

– 71,14

– 12,81

– 140,00

– 7114,36

= 25661,69 евро

Налог на прирост капитала составит 25656,53 * 0,15 = 3849,25 евро.

Налог на прирост капитала не взимается в случае, если соблюдаются два обязательных условия:

● продавец владел недвижимостью более чем 60 месяцев;

● в течение этих 60 месяцев он в течение 12 месяцев непрерывно был задекларирован в этой недвижимости как в основном месте жительства.

Также налог на прирост капитала не взимается, если продавец совершил сделку с единственной, принадлежащей ему недвижимостью, которой он владел не менее 60 месяцев.

Поэтому ваша обязанность как маклера проследить, подлежит ли ваш клиент налогообложению на прирост капитала и заблаговременно предупредить его об этом.

Практическое задание. Выясните особенности налогового законодательства в вашем регионе. Посчитайте, какими будут расходы на приобретение для покупателя продаваемой вами недвижимости.

Практическое задание. Проанализируйте, будет ли необходимо продавцу платить налог на прирост капитала. И если да, то в каком размере.

10. Страхование недвижимости

10.1. Стандартный пакет страхования недвижимости

Страхование недвижимости является обязательным только в случае, если на эту недвижимость наложена ипотека. Тогда банки, да и небанковские учреждения, выдавшие кредит, будут непременно настаивать на том, чтобы ее владелец застраховал свое недвижимое имущество, обязательно указав в страховом полисе кредитное учреждение в качестве выгодополучателя.

Во всех остальных случаях страхование – дело сугубо добровольное.

Но чтобы дать своему клиенту компетентный совет, вам необходимо знать об этом предмете немного больше.

Итак.

Большинство страховых компаний Латвии готово застраховать недвижимость от четырех видов стандартных рисков. Вот что включает в себя обычный пакет, предлагаемый страховой компанией:

● Пожар;

● Утечка воды;

● Злоумышленные противоправные действия третьих лиц (кража);

● Стихийное бедствие.

То есть, если недвижимость застрахована, то стандартный полис позволит владельцу компенсировать расходы, связанные с ремонтом, если необходимость в нем возникла из-за наступления страхового случая. Если вас затопили соседи сверху – самый часто встречающийся случай, если к вам в квартиру или в дом забрались воры – второй по частоте случай, если возник пожар или здание было повреждено в результате действий стихии.

Все это – страховые случаи.

Чтобы больше не возвращаться к этому вопросу, то такие бедствия, как война, терроризм, массовые беспорядки латвийские страховые компании не страхуют и не возмещают.

10.2. Расширенные пакеты. Дополнительные виды страхования

Есть так называемые «расширенные пакеты». Они могут отличаться от компании к компании. Мы приведем некоторые дополнительные выгоды, которые можно получить, взяв расширенный пакет.

Компенсация ущерба, возникшего вследствие перенапряжения в электрической сети.

Вследствие резкого увеличения напряжения в электросети может возникнуть пожар. Казалось бы, зачем тратиться на дополнительный полис, если в стандартном страхование от пожара уже есть? Да, есть, но предполагается, что стандартный полис компенсирует потери только в том случае, если пожар возник в результате прямого попадания молнии. Как мы понимаем, при наличии современных громоотводов такое случается чрезвычайно редко.

Дополнительное страхование компенсирует не только убытки, связанные с ремонтными работами, но и расходы на покупку новой техники, взамен сгоревшей или поврежденной (компьютеры, бытовая и оргтехника). Как правило, люди не задумываются о том, что сгореть могут не только провода, но и то, что подключено к сети.

Дополнительный бонус:

Некоторые компании распространяют этот вид страхования на ноутбуки, независимо от места нахождения этого ноутбука. То есть, если вы оказались где-то в отеле или в гостях, и там из-за проблем в сети возник страховой случай, то вам компенсируют издержки на новый лэптоп.

Минус:

Этот бонус не распространяется на движимое имущество. То есть, если в результате пожара в доме сгорят персидские ковры, или даже – не персидские, то этот ущерб страховка не покроет.

Предоставление временного недвижимого имущества на время ремонта.

После наступления страхового случая некоторые компании берут на себя расходы, связанные с необходимостью временно переехать куда-либо на срок, пока ремонтируется поврежденное имущество.

Дополнительный бонус:

Нет нужды стеснять родственников или друзей и не надо думать о расходах на аренду номера в отеле или квартиры.

Минус:

Выделяемая страховой компанией для этих нужд сумма сравнительно невелика, как правило, на номер в отеле ее недостаточно. Но снять одно-двухкомнатную квартиру в спальном районе вполне возможно.

Некоторые страховые компании предлагают полис по системе «все включено», то есть погашение всех рисков. Некоторые же просто говорят о расширенном пакете.

10.2.3. Дополнительное страхование движимого имущества

Если вы думаете, что страхование от «противоправных действий третьих лиц», то есть от воров компенсирует потери от похищенного, то это – не так. Этот риск включает в себя только и единственно компенсацию расходов на сломанную дверь или поврежденный замок. И то, лишь в случае, если вы сумеете доказать, что замок или дверь были повреждены в результате именно этих «противоправных действий». Никакой компенсации за похищенное не будет. Как, собственно, не будет компенсации в случае, если вор украл ключ и спокойно открыл им дверь, не нанеся даже царапины.

В этом случае денег не полагается даже на замену замка.

Поэтому страхование движимого имущества является одним из достаточно здравых решений, если уж речь идет о страховании.

Дополнительный бонус: Сегодня страховые компании не требуют полной описи страхуемого имущества. Достаточно, если клиент сделает фотографии дорогостоящей техники, украшений и других ценных предметов, которые могут подвергаться риску быть украденными. Этот вид страхования распространяется также и на такие предметы, как велосипеды, лыжи, доски для скейтборда и другие предметы для хобби владельца. Более того, некоторые компании готовы компенсировать ущерб даже если велосипед, например, был украден не из дома или квартиры, а – со стоянки на улице, на пляже или и вовсе – за рубежом.

Минус:

Фотографии страхуемого имущества, а также чеки на покупку необходимо тщательно сберегать. Согласитесь, будет очень обидно, если они будут храниться в памяти украденного ноутбука. Хранение и предоставление доказательств в любом случае – обязанность клиента.

Кстати, если уж мы говорим о ворах.

В Латвии это – вторая по распространению причина наступления страхового случая. Поэтому, даже если ваш клиент не собирается страховаться, неплохо было бы снабдить его следующей информацией.

Полезная информация:

● 90 % краж происходит спонтанно. То есть воры не планируют кражу заранее, а действуют наудачу. Удалось открыть дверь, значит повезло. Не удалось – пробуют следующую.

● Большинство проникновений в жилье происходит либо во время массовых народных гуляний и праздников (например, Лиго), либо в ночное время, пока все спят. Поэтому чаще всего воруют то, что оказывается поближе – сумку, одежду, велосипед и т. д.

● Если ключ оставлен в замке, то опытный вор может его повернуть и открыть дверь хозяйским ключом, находясь снаружи.

● Если в двери установлен так называемый «сейфовый» ключ, который не поворачивается, а продвигается вдоль, для опытного взломщика это – подарок.

Полезные советы:

● Установить две двери, внешнюю – деревянную, но из цельного массива, а внутреннюю – металлическую. И на нее – датчик охранной компании. Поскольку у опытного взломщика открытие хорошего замка занимает от 3 до 5 минут, то охранная фирма успеет приехать до того, как будет открыта внутренняя дверь. Охранные датчики работают в отсутствие хозяев.

● Установить щеколду, закрываемую изнутри. Даже если ваш клиент спит как убитый, щеколда не позволит открыть дверь в случае, если вору удалось вскрыть замок.

● Никогда не оставлять в замке ключ. Опытный взломщик с легкостью может повернуть его, находясь по ту сторону двери.

10.2.4. Страхование ответственности

Если только мы страхуем не дом и не квартиру на первом этаже, стоило бы задуматься о страховании личной ответственности в случае возникновения страхового случая по вине владельца квартиры.

По закону владелец недвижимого имущества несет ответственность за исправность всех приборов и систем в его собственности. Поэтому если прорвало трубу, то именно владелец должен возместить расходы соседей, связанные с этой протечкой.

Если учесть, что утечки воды – самые распространенные причины страховых случаев, становится понятно, что этот вид страхования тоже может представлять интерес.

Тут надо иметь в виду, что на взыскание в случае протечки страховая компания имеет право в течение 10 лет с момента наступления страхового случая. То есть, если нижняя, залитая квартира, была застрахована, то страховая компания возместит расходы на ремонт в достаточно короткие сроки. А вот иск к соседям сверху, по чьей вине возникла протечка, может быть предъявлен в течение 10 лет. Так что если есть риск, что у соседа снизу стены сплошь в персидских коврах, то об этом стоит подумать.

Как выбрать страховщика.

Единственным надежным критерием для выбора страховой компании является ее репутация.

Есть старый, известный с дедовских времен способ – опросить своих знакомых, услугами какой страховой компании они пользуются, и как они могут ее охарактеризовать. Способ проверенный, но не самый надежный. Вряд ли у вас или вашего клиента найдется большое количество знакомых, успевших пострадать от несчастного случая.

Есть и более современный способ – посоветоваться со страховым брокером.

Страховой брокер (от англ. broker – маклер, посредник) – юридическое или физическое лицо, являющееся посредником между страховой компанией и страхователем, Не нужно думать, что обращение к брокеру сулит дополнительные расходы. Как правило, комиссионные ему платят сами страховые компании.

Разница между сотрудником страховой компании и брокером очевидна. Первый будет хвалить и рекламировать только продукты своей компании. Брокер же, заботясь о клиенте, расскажет ему о плюсах и минусах каждого предложения.

Вот только несколько моментов, на которые нужно обратить внимание, выбирая страховщика.

1. Не гнаться за самым дешевым полисом и подписывать договор, не читая условий. Зачастую если страховые компании делают акционные дешевые предложения, то они включают туда дополнительные «минусы». Например такие, как ограничение суммы выплаты в случае наступления страхового случая. Очень часто, особенно если страхование не является осознанным решением, а выполняется только по требованию банка-кредитора, клиент делает это с одной единственной мыслью: «Не пригодится». Однако, к сожалению, это не всегда так.

2. Выяснить, какой регламент действий применяет страховая компания. Возможно, после наступления страхового случая вам придется дожидаться рабочего времени, ехать в офис и писать заявление, а потом еще сидеть дома и ждать, когда приедет эксперт. Или компания имеет круглосуточный клиентский сервис, куда можно позвонить, и вам окажут немедленную помощь в любое время суток. Согласитесь, если в результате бури сломавшееся дерево выбило окно, будет очень важно получить помощь немедленно. Даже заколоченный фанерой оконный проем – лучшая защита от дождя и ветра, чем обещание прислать эксперта.

3. Если у вас нестандартный или не совсем стандартный объект недвижимости, выяснить, какие критерии применяются в вашем случае. Так, например, большинство страховых компаний Латвии отказывается страховать дома, покрытые соломенными или камышовыми крышами. Или же берут за это непомерно большую плату. То же относится и деревянным постройкам. Некоторые компании воспринимают деревянные здания, как абсолютно адекватную недвижимость, а у некоторых деревянный дом вызывает неудержимое желание запросить с клиента невероятно большую сумму за страховой полис. Как пошутил один из страховых брокеров «чтобы страховаться в такой компании надо быть либо дураком, либо олигархом».

Важно! При страховании квартиры в многоквартирном доме необходимо проследить, чтобы страховалась не только сама квартира, но и идеальная часть общедомовой собственности, к квартире относящаяся. Это может быть важно, если в результате несчастного случая пострадают общедомовые коммуникации.

Пример 1

Если, допустим, в результате бури у дома снесет крышу, то застрахованному лицу в этом случае не надо будет компенсировать затраты на ее восстановление – расходы возьмет на себя страховая компания.

Пример 2

Под домом расположена подземная автостоянка.

Машина одного из жильцов, работающая на газе, ночью внезапно самовоспламенилась.

Сгорели все проложенные по потолку стоянки коммуникации, и две недели люди вынуждены были обходиться без воды и электричества. Естественно, что расходы на восстановление были поделены на всех владельцев квартир этого дома.

В этом случае также владельцы квартир, у которых в страховых полисах были указаны идеальные доли общедомовой собственности, были освобождены от дополнительных расходов.

Как видите, страхование – это достаточно обширный предмет. И если вы хотите, чтобы ваши клиенты передавали вас, как драгоценность из рук в руки и чтобы от клиентов не было отбоя, вам стоило бы подружиться и со страховым брокером.

Практическое задание. Выясните особенности страхования в вашем регионе. Предложите решение того, как ваш покупатель может максимально выгодно застраховать приобретаемую недвижимость. Обоснуйте письменно, почему вы приняли такое решение.

Заключение

Итак, вы ознакомились со всеми нюансами работы специалиста по сделкам с недвижимостью или – маклера.

Конечно, весь спектр проблем людей, связанных с недвижимостью, невозможно ни предусмотреть, ни перечислить. От рождения до смерти каждый человек так или иначе связан с недвижимостью – каждому нужна крыша над головой.

Все семейные коллизии: женитьба, рождение детей, разводы, наследство… Это все ситуации, кроме финансовых, вызывающие еще и большие эмоциональные расстройства. Поэтому в вашей работе важно не только знать техническую сторону вопроса, но и быть способным играть стабилизирующую роль на всем протяжении сделки.

Объем материала в данном учебнике дает только базовые знания, которые необходимо совершенствовать в ходе каждой сделки.

Опытным маклером вы станете только года через 2–3, сделав 20 и более сделок.

В одиночку совершенствовать профессионализм крайне сложно. Поэтому самым лучшим будет найти сильную компанию и работать с опытными специалистами.

Успехов.

Глоссарий

Довоенный дом – здание, построенное до 1940 года.

Земельная книга (Zemes grāmata) – единая компьютеризированная база данных, в которой хранится и откуда распространяется информация обо всех объектах недвижимости в Латвии.

Запрет — отметка в земельной книге, носящая запретительный характер.

Государственная Земельная служба (Valsts Ziemes dienests) – технический регистр, который регистрирует и хранит технические данные о всей недвижимости ЛР: земля, постройки, сооружения, их характеристики.

Инсталляция – встроенная мебель и бытовая техника, которые не подлежат демонтажу и передаются вместе с недвижимостью.

Ипотека – слово происходит от др. греч. ὑποθήκη – подпорка, столб. Так называлась табличка с надписью «долг», которую устанавливали на земле должника, желая показать, что эта недвижимость обеспечивает некий долг владельца. В настоящее время это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. О наличии ипотеки делается соответствующая запись в Земельной книге.

Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое.

Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Коллизия (от лат. collisio – столкновение) – столкновение противоположных взглядов, стремлений, интересов.

Корроборация (англ. corroboration – подтверждение) – утверждение документов, главным образом, судебное утверждение юридических сделок и актов.

Корроборированая сделка – сделка, утвержденная судьей Земельной книги и внесенная в регистр.

Лофт – тип жилища; переоборудованное под жилье помещение заброшенной фабрики, другого здания промышленного назначения. Слово loft означает «чердак», в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада, но сам стиль может присутствовать практически в любом помещении.

Отметка – запись в Земельной книге, сделанная на основании решения судьи земельной книги по просьбе заинтересованного лица. Таким лицом может быть, например, кредитор или уполномоченный им представитель закона. Либо, если при передаче собственности стороны договорились о каком-либо дополнительном условии сделки, это условие также будет включено в прошение, и о нем будет сделана соответствующая отметка. Например, при дарении своего дома или квартиры внуку дедушка может оговорить право пожизненного проживания в этой недвижимости для себя и своей супруги. Об этом условии будет сделана соответствующая отметка.

Отягощение – некое дополнительное требование, относящееся к недвижимости, о котором сделана запись в Земельной книге.

Реновация – капитальное восстановление здания, включая смену перекрытий, возможно – укрепление фундамента и ряд других капитальных работ по восстановлению здания без изменения его фасада.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом. Примером сервитута может являться дорога, проходящая по участку, находящемуся в собственности. Очевидно, что дорогой могут пользоваться не только владельцы участка, но и любой прохожий, если ему это необходимо. Сервитут может быть также на освещенность соседнего здания, что влечет за собой ограничение по этажности, на вид из окна и т. д. Любой сервитут регистрируется в Земельной книге.

«Частичка» – сленговое название жилой недвижимости, в которой отсутствуют все или некоторые из общепринятых удобств.

ЮНЕСКО – (UNESCO – The United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization) – Организация Объединённых Наций по вопросам образования, науки и культуры.

Table of Contents

Елена Корджева Сделки с недвижимостью

1. Введение

1.1. Ваш продукт

1.2. Профессионализм и кураторы

2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости

2.1. Изучение жилого фонда

2.2. Планировки типовых квартир

2.3. Некоторые аспекты конструктивных особенностей, влияющие на стоимость недвижимости

2.3.1. Шкала приоритетов оценки недвижимости

2.3.2. Базовые принципы оценки недвижимости

2.4. Анализ рынка недвижимости

3. Государственные институции, работающие в сфере недвижимости

3.1. Земельная книга (Zemes grāmata)

3.2. Государственная Земельная служба (Valsts Ziemes dienests)

3.3. Управление по делам гражданства и иммиграции (PMLP – Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde)

3.4. Думы городов или волостей

3.4.1. Департамент собственности (Īpašuma departaments)

3.4.2. Строительная управа (Buvvalde)

3.4.3. Отдел регистрации жителей (Iedzīvotāju reģistrācijas nodaļa)

3.4.4. Управление или отдел доходов думы (Domes ieņemumu pārvalde vai nodaļa)

3.4.5. Комиссия по приватизации недвижимости (Privatizācijas komisija)

3.5. Домоуправления

4. Основы делопроизводства в сфере недвижимости

4.1. Основные документы, определяющие право собственности и право пользования недвижимостью

4.1.1. Договор найма

4.1.2. Зеленый лист и Белый лист

4.1.3. Земельная книга

4.1.4. Инвентаризационное дело

4.1.5. План границ участка

4.2. Другие документы

4.2.1. Выписка из Земельной книги

4.2.2. Цель использования земли

4.2.3. Топография

4.2.4. Таксация леса

4.2.5. Справка об уплате налога

4.2.6. Справка о задекларированных в квартире / доме лицах

4.2.7. Справка ДУ об отсутствии / наличии долгов по коммунальным платежам

4.2.8. Справка Latvenergo об отсутствии / наличии долгов за электричество

4.2.9. Справка Latvijas Gaze об отсутствии / наличии долгов за газ

4.2.10. Согласие на продажу от кредитного учреждения

4.2.11. Справка из Государственной земельной службы (VZD) о наличии / отсутствии отягощений на недвижимость

4.2.12. Согласие супруга на продажу

4.2.13. Паспорта

4.2.14. Паспорта на счётчики воды

5. Основы законодательства ЛР

5.1. Что такое договор

5.2. Право собственности и его ограничения

6. Виды сделок с недвижимостью, предусмотренные законодательством ЛР

6.1. Сделка купли-продажи

6.2. Сделка дарения

6.3. Сделка мены

6.4. Сделка сдачи в аренду

6.5. Юридическое оформление договоров

7. Основы продажи недвижимости

7.1. Начало работы

7.2. Уверенность

7.3. Поиск прямых продавцов

7.4. Первый разговор с клиентом

7.5. Встреча с клиентом, осмотр недвижимости

7.6. Реклама

7.7. Как показывать недвижимость потенциальному покупателю

7.8. Подготовка к сделке

7.9. Условия договора

7.10. Сбор всех документов

7.11. Подписание договора

7.12. Регистрация сделки в Земельной книге

7.13. Порядок расчетов за недвижимость

7.14. Организация приема-передачи недвижимости

8. Система ипотечного кредитования в ЛР

8.1. Немного истории

8.2. Кредитные учреждения Латвии

8.3. Порядок предоставления банковского кредита под залог недвижимости резиденту ЛР

8.3.1. Квалификация клиента для получения банковского кредитования

8.3.2. Порядок действий при получении банковского кредитования

8.3.3. Краткое описание договоров, применяемых при получении банковского кредита

8.4. Банковское кредитование нерезидентов

8.4.1. Условия кредитования нерезидентов ЛР

8.4.2. Основные требования для выдачи кредита нерезидентам

8.4.3. Проверка безопасности

8.4.4. Роль маклера в сделках нерезидентов

8.5. Кредитование в небанковской сфере

8.5.1. На кого ориентировано небанковское кредитование

8.5.2. Порядок оформления небанковского кредита

9. Налогообложение в сфере недвижимости в ЛР

9.1. Налоги и пошлины для покупателя недвижимости

9.2. Налоги и пошлины для продавца недвижимости

10. Страхование недвижимости

10.1. Стандартный пакет страхования недвижимости

10.2. Расширенные пакеты. Дополнительные виды страхования

10.2.3. Дополнительное страхование движимого имущества

10.2.4. Страхование ответственности

Заключение

Глоссарий