Annotation

Данное учебное пособие предназначено для студентов-бакалавров, обучающихся на юридических факультетах, где изучается предмет «Жилищное право». Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего образования на основе жилищного законодательства РФ. В нем рассмотрены: понятие жилищного права, жилищное законодательство, жилищные правоотношения, ответственность в жилищном праве, управление жилищным фондом, правовые основы обеспечения граждан жилыми помещениями, требования, предъявляемые к жилым помещениям, и др.

Для студентов-бакалавров, юристов-практиков, преподавателей и всех интересующихся жилищным правом.

- Алексей Альбов, Станислав Николюкин

- Список принятых сокращений

- Предисловие

- Глава 1

- 1.1. Понятие жилищного права

- 1.2. Принципы жилищного права

- 1.3. Право граждан на жилище

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 2

- 2.1. Понятие и основные начала жилищного законодательства

- Основные начала (принципы) жилищного законодательства

- 2.2. Система жилищного законодательства

- Структура Жилищного кодекса Российской Федерации

- Жилищное законодательство и нормы международного права

- 2.3. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве, по кругу лиц

- Действие жилищного законодательства во времени

- Действие жилищного законодательства в пространстве

- Действие жилищного законодательства по кругу лиц

- 2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 3

- 3.1. Понятие и виды жилищных фондов

- Виды жилищных фондов

- 3.2. Государственный учет жилищного фонда

- 3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 4

- 4.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений

- 4.2. Субъекты жилищных правоотношений

- 4.3. Основания возникновения жилищных правоотношений

- 4.4. Объекты жилищных правоотношений. Жилые дома и жилые помещения

- Жилые дома и жилые помещения

- 4.5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 5

- 5.1. Перепланировка и переустройство жилого помещения

- Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

- 5.2. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 6

- 6.1. Понятие, признаки, принципы,

- 6.2. Охрана и защита жилищных прав

- Судебная защита жилищных прав

- Административная защита жилищных прав

- Рассмотрение обращения (предложения, заявления, жалобы)

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 7

- 7.1. Управление многоквартирными домами

- Совет многоквартирного дома

- 7.2. Договор управления многоквартирным домом

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 8

- 8.1. Договор социального найма

- Нормы площади жилого помещения

- 8.2. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

- Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

- Ответственность сторон по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

- Расторжение и прекращение договора

- 8.3. Наемные дома

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 9

- 9.1. Жилое помещение как объект собственности

- 9.2. Приватизация жилых помещений

- Участники приватизации

- Объекты приватизации

- Процедура оформления приватизации

- 9.3. Сделки с жилыми помещениями

- Купля-продажа жилых помещений

- Договор мены жилого помещения

- Договор дарения жилого помещения

- Договор пожизненного содержания с иждивением

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 10

- 10.1. Государственная регистрация прав на жилое помещение

- 10.2. Жилые помещения

- Порядок исчисления и уплаты налога

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 11

- 11.1. Обмен жилого помещения

- 11.2. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим лицом

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 12

- 12.1. Понятие, порядок создания и регистрации,

- Понятие товарищества собственников жилья

- Порядок создания товарищества собственников жилья

- Государственная регистрация товарищества собственников жилья

- Прекращение (реорганизация, ликвидация) товарищества собственников жилья

- 12.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 13

- 13.1. Понятие, порядок организации

- 13.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Глава 14

- 14.1. Понятие и структура платы

- 14.2. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

- 14.3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

- 14.4. Субсидии и компенсации на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

- Вопросы и задания для самоконтроля

- Тестовые задания

- Рекомендуемая литература

- notes

- 1

- 2

- 3

- 4

- 5

- 6

- 7

- 8

- 9

- 10

- 11

- 12

- 13

- 14

- 15

- 16

- 17

- 18

- 19

- 20

- 21

- 22

- 23

- 24

- 25

- 26

- 27

- 28

- 29

- 30

- 31

- 32

- 33

- 34

- 35

- 36

- 37

- 38

- 39

- 40

- 41

- 42

- 43

- 44

- 45

- 46

- 47

- 48

Алексей Альбов, Станислав Николюкин

Жилищное право

Авторский коллектив:

Альбов Алексей Павлович, заведующий кафедрой «Теория и история государства и права» Финансового университета при Правительстве РФ, член-корреспондент Российской академии естествознания, д-р юрид. наук, проф.,

Николюкин Станислав Вячеславович, заместитель заведующего кафедрой «Теория и история государства и права» Финансового университета при Правительстве РФ, член Ассоциации юристов России, член Российской ассоциации международного права, канд. юрид. наук, доц.

Список принятых сокращений

Нормативные правовые акты

Конституция РФ – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

Конституция СССР 1977 г.

Конституция РСФСР 1978 г.

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ.

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 1 от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ; часть 2 от 05 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

Основы жилищного законодательства 1981 г. – Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 24 июня 1981 г.

Постановление Пленума ВС РФ № 14 – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Правила пользования жилыми помещениями – Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.06.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ.

Закон о государственной регистрации прав – Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон о праве граждан на свободу передвижения – Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Закон о приватизации – Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

Закон о жилищных накопительных кооперативах – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон о порядке рассмотрения обращения граждан – Федеральный закон от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации.

Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод (Рим, 4 ноября 1950 г.) – Римская конвенция 1950 г.

Прочие сокращения

гл. – глава (-ы)

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

п. – пункт (-ы)

подп. – подпункт (-ы)

разд. – раздел

РФ – Российская Федерация

с. – страница (-ы)

см. – смотри ст. – статья (-и)

утв. – утвержденный (-ая, – ое, -ые)

ФЗ – федеральный (-ые) закон (-ы)

ФКЗ – федеральный конституционный закон

ч. – часть (-и)

Предисловие

Жилище для каждого человека является важнейшим и необходимым социальным благом, в котором каждый из нас может реализовать такие принадлежащие права и свободы, как право на частную жизнь и ее тайну, право на индивидуальность и др.

В статье 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данное конституционное право граждан относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. 25, 40 Конституции РФ).

Потребности человека в жилище могут быть удовлетворены различным образом, и они во многом зависят от того, идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в жилых помещениях. Так, гражданин может использовать жилое помещение, находящееся у него на праве собственности (жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), комнаты) по потребительскому назначению либо посредством пользования жилым помещением без права собственности на него.

Роль жилищного права как отрасли права в современном юридическом образовании неуклонно возрастает, оно стало одной из ступеней при подготовке высококвалифицированных юристов. Жилищное право имеет своей целью формирование у студентов базовых знаний в области жилищных правоотношений, а также развития юридического мышления и навыков аргументации.

Изучение курса жилищного права позволяет студентам:

♦ знать: сущность и содержание юридических понятий жилищного права, положения жилищного законодательства;

♦ уметь: оперировать юридическими понятиями и категориями жилищного права; анализировать, толковать и правильно применять жилищно-правовые нормы; принимать решения и совершать юридические действия в точном соответствии с жилищным и иным законодательством; осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов; давать квалифицированные юридические заключения и консультации по вопросам жилищного права; правильно составлять и оформлять юридические документы;

♦ владеть: юридической терминологией; навыками работы с жилищным законодательством; навыками анализа, синтеза и систематизации при применении жилищно-правовых норм.

Глава 1

Понятие жилищного права, общие положения

Ключевые термины и понятия: жилищное право; жилищные отношения; жилищное право как отрасль права; принципы жилищного права; право на жилище; реализация права на жилище; принцип неприкосновенности жилища; принцип недопустимости произвольного лишения жилища; принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства; принцип доступности пользования жилыми помещениями; принцип использования жилых помещений по назначению; принцип равенства участников жилищных правоотношений; принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты.

1.1. Понятие жилищного права

Жилищное право представляет собой совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Термином «жилищное право» обозначается:

♦ отрасль права, которая имеет свои предмет и метод правового регулирования;

♦ институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, связанных с жилищными правоотношениями или отношениями, связанными с жильем;

♦ жилищное законодательство, совокупность нормативных правовых актов;

♦ наука, которая изучает закономерности правового регулирования жилищных отношений и представляет собой систему взаимосвязанных понятий, взглядов, идей, концепций и теорий;

♦ учебная дисциплина – курс, преподаваемый в юридических вузах.

По своей юридической природе жилищное право имеет комплексный характер, сочетающий административно-правовые и гражданско-правовые нормы. Как отмечает С.М. Корнеев, «наиболее правильно… считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства»[1].

Жилищное право, являясь самостоятельной отраслью российского права, имеет свой предмет и метод правового регулирования. В то же время жилищное право базируется на изучении конституционного, административного и гражданского права. Жилищное право находится в тесной взаимосвязи с другими отраслями права, в том числе с налоговым правом – в части правового регулирования налогообложения на недвижимое имущество; с правом социального обеспечения – в части регламентации постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий льготных категорий граждан; с земельным правом – в части правил предоставления земельного участка под застройку и др.

1.2. Принципы жилищного права

Под принципами жилищного права понимаются основополагающие, исходные положения, определяющие содержание воздействия норм жилищного права на общественные отношения и выступающие критериями его ценности для субъектов жилищных правоотношений.

Принципы жилищного права выражают и характеризуют самые основные черты жилищного права как регулятора общественных отношений.

К числу основных принципов жилищного права относятся следующие:

1. Принцип неприкосновенности жилища. В основе данного конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Право на неприкосновенность жилища может быть ограничено федеральным законом или судом.

Запрет проникновения в жилище означает недопустимость не только вхождения в него вопреки воле проживающих в нем лиц, но и иных форм получения сведений о том, что происходит в жилище. Недопустимы использование современных технических средств для прослушивания разговоров, ведущихся в жилище, и визуальные наблюдения за жилищем.

2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища. Под недопустимостью произвольного лишения жилища понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом.

Данный принцип означает, что никто не вправе лишать человека жилища, в том числе ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни должностные лица не вправе совершать действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Так, никто не может быть выселен из жилого помещения либо ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Согласно ранее действующему ЖК РСФСР (ст. 90) допускалось выселение в административном порядке с санкции прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом. Сейчас административное выселение запрещено.

3. Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства. Данный принцип включает в себя:

♦ свободу передвижения каждого по территории РФ;

♦ свободу выбора места пребывания;

♦ свободу выбора места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

4. Принцип доступности пользования жилыми помещениями. Данный принцип означает, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора социального найма жилого помещения; вступления в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива; путем заключения различных гражданско-правовых договоров с жилыми помещениями: договора купли-продажи, мены, дарения и др.

5. Принцип использования жилых помещений по назначению. Данный принцип означает, что жилые помещения по целевому назначению должны использоваться для проживания граждан. Так, согласно поди. 1 и. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ГК РФ.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (и. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (и. 2 ст. 671 ГК РФ).

Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование жилых помещений. Так, согласно поди. 4 и. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае использования жилого помещения не по назначению.

6. Принцип равенства участников жилищных правоотношений. Данный принцип означает, что, во-первых, участники жилищных правоотношений юридически (формально) равны; во-вторых, согласно ст. 1 ЖК РФ под равенством понимается равноправие пользователей, т. е. пользователи равны в правах и обязанностях; в-третьих, равенство прав и обязанностей связано с отношениями по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; в-четвертых, согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

7. Принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты. В случае нарушения жилищных прав граждан они могут быть восстановлены посредством использования следующих способов защиты:

♦ признания жилищного права;

♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

♦ признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

♦ неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

♦ прекращения или изменения жилищного правоотношения;

♦ иными способами, не противоречащими закону.

1.3. Право граждан на жилище

Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Это означает, что право на жилище является постоянным правом и относится к основным правам человека. Реализация права на жилище заключается:

♦ во-первых, в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях;

♦ во-вторых, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище;

♦ в-третьих, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий;

♦ в-четвертых, в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища.

Основными чертами права на жилище являются следующие:

♦ правом наделены все граждане без какой-либо их индивидуализации, т. е. конкретного указания имени;

♦ право граждан на жилище возникает в силу закона и прекращается со смертью гражданина либо в результате отмены соответствующего закона;

♦ право на жилище опосредует особые юридические отношения между гражданином и государством;

♦ право на жилище предоставляет гражданину возможность вступать в жилищные правоотношения, иметь жилищные права и обязанности.

Ранее действующее законодательство закрепляло право на жилище следующим образом:

♦ в ст. 44 Конституции СССР 1977 г.: «Граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу»;

♦ в ст. 42 Конституции РСФСР 1978 г.: «Граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане РСФСР должны бережно относиться к предоставленному им жилищу»;

♦ в ст. 1 «Право граждан СССР на жилище» Основ жилищного законодательства 1981 г.: «В соответствии с Конституцией СССР граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

♦ в ст. 1 «Право граждан РСФСР на жилище» ЖК РСФСР: «В соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги».

♦ Право на жилище также регламентируется и в ряде международных договоров. К примеру, в ст. 31 Европейской социальной хартии от 3 мая 1996 г. право на жилье должно реализовываться, во-первых, посредством содействия доступа к жилью, отвечающему должным требованиям; во-вторых, посредством предотвращения бездомности и сокращения ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации; в-третьих, посредством доступности цен на жилье для людей, не имеющих достаточных средств; в ст. 8 Римской конвенции 1950 г. указано о праве каждого на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции и др.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Дайте определение жилищного права и выделите его предмет.

2. Сформулируйте понятие метода жилищного права. В чем его особенности?

3. Назовите способы регулирования жилищных отношений.

4. В чем проявляется взаимодействие жилищного права с другими отраслями права?

5. Назовите черты сходства и различия между жилищным и гражданским правом.

6. Назовите принципы жилищного права.

7. В чем заключается реализация права граждан на жилище?

8. Каким образом право на жилище закреплялось в ранее действующем законодательстве?

Глава 2

Жилищное законодательство: предмет регулирования, система

Ключевые термины и понятия: жилищное законодательство; основные начала (принципы) жилищного законодательства; система жилищного законодательства; принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; принцип необходимости обеспечения безопасности жилища; принцип неприкосновенности жилища; принцип недопустимости произвольного лишения жилища; действие жилищного законодательства во времени, в пространстве, по кругу лиц; применение жилищного законодательства по аналогии.

2.1. Понятие и основные начала жилищного законодательства

Нормы жилищного права находятся в различных нормативных правовых актах (законах, подзаконных актах и др.), которые называются источниками жилищного права. В совокупности такие правовые акты образуют жилищное законодательство, которое представляет собой систему[2] нормативных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или прекращаются определенные общественные отношения, связанные прежде всего с удовлетворением жилищных потребностей граждан.

Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, т. е. жилищные отношения могут регулироваться как законодательными актами, принятыми на федеральном уровне, так и актами, принятыми на уровне субъектов РФ. При этом последние не должны противоречить федеральному законодательству.

Основные начала (принципы) жилищного законодательства

Основные начала жилищного законодательства, или принципы жилищного права, представляют собой определенные руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений.

Указанием принципов жилищного законодательства обозначены цели жилищной политики Российской Федерации.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Рассмотрим принципы жилищного законодательства более подробно.

Необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. В соответствии со ст. 7 Конституции РФ Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь (под которой понимают материальную обеспеченность на уровне стандартов современного развитого общества, доступ к ценностям культуры, гарантированность прав личной безопасности) и свободное развитие человека (под которым понимается физическое, умственное и нравственное совершенствование человека). Реализация положения ст. 7 Конституции РФ невозможна без создания со стороны государства условий для осуществления гражданами права на жилище. К примеру, согласно п. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство.

То, каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, закреплено в ст. 2 ЖК РФ. Более подробно реализация данного принципа будет рассмотрена далее.

Необходимость обеспечения безопасности жилища. Безопасность жилища, обеспечиваясь доступными праву средствами, способствует тому, чтобы жилье находилось в состоянии, пригодном для проживания, и не угрожало жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, оно не должно использоваться по своему назначению. Контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, контроль за соблюдением правил, установленных при жилищном строительстве, обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Жилищное законодательство признает жилым помещением только помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК РФ), законом запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, в соответствии с и. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Закон предусматривает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 85 ЖК РФ).

Неприкосновенность жилища. Данный принцип регламентирует гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права.

Как отмечает Л.О. Красавчикова, право на неприкосновенность жилища имеет свое особое содержание, которое обладает внутренней и внешней стороной. Внешняя сторона содержания данного права «выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц»[3].

Что касается внутренней стороны содержания права на неприкосновенность жилища, то она «определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению… Гражданин (или его семья) сам определяет распорядок дня, время приема и состав гостей и т. д. Эта сторона содержания данного права юридически выражает свободу положительных действий самим управомоченным лицом. Закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо»[4].

В Конституции РФ определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в них лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Необходимо отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением.

Так, в соответствии с и. 1 и 2 ст. 139 «Нарушение неприкосновенности жилища» УК РФ незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом в размере до 40 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до 360 ч, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, наказывается штрафом в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Принцип неприкосновенности жилища закреплен не только в ст. 25 Конституции РФ, но и в международных актах.

В частности, Всеобщая декларация прав человека провозглашает, что каждый имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по независящим от него обстоятельствам (ст. 25).

Всеобщая декларация прав человека также определила, что «никто не может подвергаться… произвольным посягательствам на неприкосновенность жилища…».

В статье 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г., которая развивает положение Всеобщей декларации прав человека, указано, что «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии».

Исследуя принципы жилищного законодательства, нельзя не отметить, что и Конституция РФ, и ЖК РФ также устанавливают пределы осуществления и основания ограничения прав граждан. Так, в соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В действующем ЖК РФ речь идет о недопустимости проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Таким образом, согласно ЖК РФ субъективное личное неимущественное право на неприкосновенность жилища принадлежит только тем гражданам, которые занимают жилье на законных основаниях (по договору найма или поднайма, как собственники или члены семьи собственника и т. п.): «Право на неприкосновенность жилища возникает независимо от того, на каких законных основаниях лицо проживает в данном жилище»[5].

Недопустимость произвольного лишения жилища. Данный принцип напрямую связан с положениями не только ст. 40 Конституции РФ, но и ст. 35, которая имеет большое значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем.

Сначала определим смысловое значение ст. 35 Конституции РФ. Во-первых, право частной собственности как важнейшее право человека и гражданина вводится в систему российского права Конституцией РФ. Никакой другой нормативный акт, от какого бы органа государства он ни исходил, подобной юридической силой не обладает.

Во-вторых, право частной собственности находится под охраной закона. Все иные нормативные акты, выполняющие функцию охраны права частной собственности, должны соответствовать закону. Речь в данном случае идет как о федеральных законах, так и о законах субъектов Российской Федерации. При этом в законах субъектов Федерации не могут содержаться положения, ограничивающие право частной собственности, предусмотренное федеральным законодательством[6].

В соответствии с и. 3 ст. 35 Конституции РФ собственнику гарантируется, что он не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Речь идет о принудительном прекращении права собственности на конкретное имущество, а не простое изъятие имущества.

Важно отметить, что на идеях основных начал жилищного законодательства базируется все российское жилищное законодательство.

2.2. Система жилищного законодательства

Под системой жилищного законодательства понимается совокупность различных по своей юридической силе нормативных правовых актов, в которых получают внешнее выражение (объективируются) содержание жилищного права, его нормы и институты.

Как уже отмечалось, согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. В связи с этим необходимо руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми органами государственной власти субъектов РФ. Таким образом, система жилищного законодательства имеет федеральный и региональный уровни, где каждый субъект Российской Федерации может иметь свое жилищное законодательство, не противоречащее общефедеральному. Кроме того, акты, содержащие нормы жилищного права, вправе принимать органы местного самоуправления в случае наделения законодательством этих органов государственными полномочиями.

Существует иерархия нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения, в которой приоритетом (верховенством) обладает закон. Все остальные акты являются подзаконными.

На федеральном уровне это следующие акты.

1. Законодательные акты Российской Федерации (законы и иные нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом – Федеральным Собранием Российской Федерации. По форме это федеральные законы.

Высшей юридической силой в системе жилищного законодательства обладает Конституция РФ, которая провозгласила одно из важнейших прав каждого на жилище, т. е. гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем (ст. 40). Положение Конституции РФ о праве на жилище является юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства.

Главенствующее место в системе жилищного законодательства занимает Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, состоящий из 9 разделов, 18 глав и 191 статьи. Другие нормативные правовые акты, в том числе федеральные законы, не должны противоречить его нормам и положениям (ст. 5 ЖК РФ).

Структура Жилищного кодекса Российской Федерации

Раздел I. Общие положения

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Раздел III. 1. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования

Глава 8.2. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Раздел III. 2. Наемные дома

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Раздел V Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Раздел VI Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Раздел VII Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Раздел VIII Управление многоквартирными домами

Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете Глава 17. Формирование фонда капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Глава 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение, в соответствии с которым собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, часть вторая ГК РФ включает в себя гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную регулированию договоров найма жилого помещения и найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования и др.

К иным федеральным законам, так или иначе регулирующим жилищные правоотношения, относятся Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и др.

2. Нормативные указы Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам. Например, Указ Президента РФ от 27 июля 2013 г. № 651 «О совете при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья»; Указ Президента РФ от 7 мая 2008 г. № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941–1945 годов»; Указ Президента РФ от 30 сентября 1997 г. № 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых других категорий граждан» и др.

3. Постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации, например Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011–2015 годы»; Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»; Постановление Правительства РФ от 17 января 2013 г. № 4 «О порядке предоставления жилого помещения в собственность отдельным категориям граждан» и др.

4. Нормативные акты министерств, федеральных служб, федеральных агентств и других федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства Российской Федерации. Например, приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 июня 2010 г. № 303 «Об утверждении методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса»; приказ Федеральной регистрационной службы от 6 августа 2007 г. № 176 «Об утверждении методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений»; приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г. № 411/пр. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» и др.

Субъекты Российской Федерации вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов. Это акты, которые регулируют вопросы, связанные с содержанием жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Они могут издаваться законодательными (представительными) органами (например, закон города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»; закон города Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» и др.) и органами исполнительной власти (постановление Правительства Ленинградской области от 17 августа 2011 г. № 258 «О порядке обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан»; распоряжение Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 31 августа 2012 г. № 28 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг в отношении холодного и горячего водоснабжения, водоответвления, энергоснабжения и отопления»; постановление Правительства Москвы от 27 сентября 2011 г. № 454-ПП «Об утверждении государственной Программы города Москвы на среднесрочный период (2012–2016 гг.) «Жилище» и др.).

Органы местного самоуправления принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в пределах своей компетенции также вправе принимать нормативные акты по жилищным вопросам. Например, постановление Администрации городского округа Балашиха Московской области от 5 мая 2012 г. № 638/12-ПА «Об утверждении долгосрочной целевой программы городского округа Балашиха “Обеспечение жильем молодых семей на 2012–2015 годы”»; решение Совета депутатов городского округа Рошаль Московской области от 25 декабря 2008 г. № 2/41 «Об утверждении порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда в городском округе Рошаль»; постановление Администрации городского округа Троицк в городе Москве от 27 мая 2013 г. № 547 «Об утверждении административного регламента администрации городского округа Троицк в городе Москве по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление малоимущим гражданам, проживающим в городском округе Троицк и нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилых помещений по договорам социального найма».

Жилищное законодательство и нормы международного права

К числу регуляторов жилищных правоотношений относятся общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры, в которых участвует Российская Федерация. Речь идет о двух категориях международно-правовых норм.

Во-первых, общепризнанные принципы и нормы международного права, т. е. принципы и нормы, установленные и признанные международным сообществом государств обязательными для всех его членов. В международно-правовой доктрине и практике такие нормы обычно обозначаются как нормы общего международного права. К ним относятся нормы, содержащие основополагающие принципы международного права, нормы общего международного обычного права и общие принципы права, признанные цивилизованными нациями.

Во-вторых, международные договоры Российской Федерации, под которыми понимаются международные соглашения, заключенные Российской Федерацией с иностранным государством (или государствами), с международной организацией либо с иным образованием, обладающим правом заключать международные договоры, в письменной форме и регулируемые международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от их конкретного наименования.

В соответствии с и. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Это означает, что при регулировании жилищных правоотношений применяются общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ. При этом указанным актам Конституцией РФ придана более высокая юридическая сила, чем нормативным правовым актам российского жилищного законодательства.

Так, п. 4 ст. 15 Конституции РФ и ст. 9 ЖК РФ устанавливают, что, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. Это означает, что в случае обнаружения противоречия между международным договором и законом правоприменительные органы должны руководствоваться не правилами закона, а нормами, содержащимися в международном договоре. Например, Решение Высшего Совета Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений», Рекомендация от 7 июня 1961 г. № 115 «О жилищном строительстве для трудящихся».

2.3. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве, по кругу лиц

Содержащиеся в жилищном законодательстве нормы права регулируют общественные отношения, составляющие предмет жилищного права. С одной стороны, жилищное законодательство обновляется и в нем появляются новые нормы жилищного права, а устаревшие нормы прекращают свое существование, с другой стороны, на территории РФ возникают общественные отношения, которые по своим признакам входят в предмет жилищного права. В связи с этим необходимо определить, с какого момента вступают в действие те или иные нормы жилищного права и на какие отношения они распространяются. Традиционно в теории права принято устанавливать пределы действия нормативных правовых актов во времени, пространстве и по кругу лиц.

Действие жилищного законодательства во времени

Действие жилищного законодательства во времени имеет большое практическое значение в связи с тем, что оно периодически обновляется: во-первых, появляются новые нормы жилищного права, а ранее действовавшие прекращают свое существование и, во-вторых, вносятся изменения и дополнения в действующее жилищное законодательство.

Действие жилищного законодательства во времени заключается в том, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются только к тем регулируемым жилищным правом отношениям, которые возникнут после введения их в действие (п. 1 ст. 6 ЖК РФ). Это правило призвано обеспечивать стабильность жилищных правоотношений.

В соответствии с Федеральным законом от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального собрания» федеральные законы, регулирующие жилищные правоотношения, применяются, только если они официально опубликованы.

Официальным опубликованием жилищного закона считается первая публикация его полного текста в «Парламентской газете», «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» или первое размещение (опубликование) на Официальном интернет-портале правовой информации – www.prayo.gov.ru.

Жилищные законы вступают в силу одновременно на всей территории РФ по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок вступления их в силу.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется только к правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (и. 3 ст. 6 ЖК РФ).

Придание обратной силы в отношении жилищных законов допустимо лишь в порядке исключения, когда это прямо предусмотрено законом. Так, согласно ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма».

Большое значение имеет также момент прекращения действия акта жилищного законодательства. Если в самом законе установлен срок его действия, то нормативный акт утрачивает свою юридическую силу с наступлением этого срока. Например, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2005 г. утратил силу Жилищный кодекс РСФСР, а с 1 марта 2015 г. утратят силу статьи 1, 2, 4, 6–8, 9.1 и Раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Однако в большинстве актов жилищного законодательства срок их действия заранее не определен и они прекращают своей действие либо в результате их отмены, либо в результате принятия и вступления в силу нового нормативного правового акта, отменяющего или изменяющего содержание действующего ранее закона.

Действие жилищного законодательства в пространстве

Акты жилищного законодательства действуют на территории, подведомственной принявшему их органу. Поскольку жилищное законодательство согласно п. «л» ст. 78 Конституции РФ относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ, жилищное законодательство, жилищно-правовые нормативные акты распространяют свое действие на всю территорию РФ, либо субъект РФ, либо муниципальное образование. Так, федеральное законодательство, содержащее нормы жилищного права, действует в пределах Российской Федерации; нормативные правовые акты субъекта РФ действуют на территории соответствующего субъекта РФ; акты органов местного самоуправления действуют на территории соответствующего муниципального образования.

Действие жилищного законодательства по кругу лиц

Акты жилищного законодательства распространяются на всех лиц, находящихся на территории, в пределах которой действует жилищное законодательство. К указанным лицам относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правила, установленные жилищным законодательством, применяются и к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Когда действие жилищно-правового нормативного акта ограничивается определенной территорией РФ, то указанный акт действует только в отношении тех лиц, которые находятся на данной территории.

2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии

В жилищном праве возможны такие ситуации, когда возникшие правоотношения не имели места в момент принятия соответствующего закона или не учтены законодателем, когда такой закон принимался.

В данном случае речь идет о пробеле в жилищном законодательстве, который необходимо устранить. Однако до его устранения соответствующие отношения не могут бы неурегулированными. Для этой цели существует институт аналогии.

Аналогия (от гр. analogia — соответствие, сходство; англ, analogy) означает определенное сходство, подобие между различными предметами или явлениями.

Применение правовой аналогии возможно при наличии одновременно двух условий: 1) если отсутствует правовая норма, которая непосредственно рассчитана на регулирование рассматриваемого случая;

2) если рассматриваемый случай находится в сфере правового регулирования. К моральным отношениям правовая аналогия не применяется.

Существует два вида правовой аналогии: аналогия закона и аналогия права.

Аналогия закона представляет собой применение к конкретным общественным отношениям правовых норм, регулирующих сходные отношения. Для аналогии закона помимо отсутствия правовой нормы, регулирующей рассматриваемые отношения, характерно наличие норм, рассчитанных на регулирование сходных отношений.

Согласно ст. 7 ЖК РФ, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, для применения аналогии жилищного закона необходимы следующие условия:

1) имеет место общественное отношение, которое по своим признакам входит в предмет жилищного права;

2) данное общественное отношение не урегулировано нормой жилищного права или соглашением участников таких отношений;

3) имеется норма права, регулирующая сходное общественное отношение.

Аналогия права представляет собой решения по конкретному делу, исходя из общих начал и смысла законодательства.

Для применения аналогии права не требуется наличия сходных норм, как для применения аналогии закона.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ при невозможности использовать аналогию закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

При этом общие начала жилищного законодательства (речь идет о принципах жилищного права) сформулированы в ст. 1ЖК РФ. Смысл жилищного законодательства вытекает из множества жилищно-правовых норм, закрепленных в жилищном законодательстве. Требования добросовестности, разумности и справедливости носят оценочный характер и зависят прежде всего от конкретной ситуации, в которой приходится прибегать к аналогии права.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Назовите источники жилищного права и дайте их характеристику.

2. Как соотносятся понятия «жилищное право» и «жилищное законодательство».

3. Какова структура Жилищного кодекса Российской Федерации?

4. Применяются ли в регулировании жилищных отношений нормы гражданского законодательства?

5. Каковы основания применения к жилищным отношениям норм международного права?

6. Каковы правила действия жилищного законодательства во времени?

7. Назовите пределы действия жилищного законодательства в пространстве и по кругу лиц.

8. В чем заключается применение жилищного законодательства по аналогии?

Глава 3

Понятие и виды жилищных фондов. Государственный учет жилищного фонда

Ключевые термины и понятия: жилищный фонд; частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования; государственный учет жилищного фонда; технический учет; официальный статистический учет; бухгалтерский учет.

3.1. Понятие и виды жилищных фондов

Жилищный фонд РФ представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домой и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима[7].

Жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно[8].

Виды жилищных фондов

Классификация жилищных фондов осуществляется по двум признаками: 1) принадлежность к той или иной форме собственности и 2) цель использования.

В зависимости от формы собственности различают:

♦ частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (например, жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные в собственность по договорам купли-продажи, договорам дарения, договорам мены);

♦ государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектов Российской Федерации (например, ведомственные жилые дома, ведомственные квартиры);

♦ муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования различают:

♦ жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

♦ специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые предназначаются для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются в особом порядке.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: а) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации; б) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; в) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: а) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; б) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; в) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; г) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: а) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); б) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); в) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); г) установленный законодательством (при заключении такого договора с определенными категориями граждан).

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Указанные жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищный фонд также подразделяется на:

♦ индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых гражданами-собственниками для своего проживания, а также проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования);

♦ жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам по иным договорам, предоставленных собственникам таких помещений лицам во владение и (или) в пользование). В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли посредством заключения договора коммерческого найма.

В юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности, Ю.К. Толстой, предлагает различать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: а) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; б) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; в) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; д) служебные и специализированные жилые помещения; е) жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям[9].

Другой автор, П.И. Седугин, полагает исходить при определении видов жилищных фондов из назначения жилых помещений. В зависимости от этого он выделяет: жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т. е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли)[10].

3.2. Государственный учет жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получить информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, другие жилые помещения в иных строениях, пригодные для проживания.

Вопросы включения жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключения из жилищного фонда решаются на основании жилищного законодательства Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

♦ технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) и осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

♦ официальный статистический учет, который осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ;

♦ бухгалтерский учет, т. е. формирование документированной систематизированной информации об объектах жилищного фонда и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренных Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищный фонд?

2. Каким образом понятие «жилищный фонд» закреплялось в ранее действующем законодательстве? Проведите сравнительно-правовой анализ.

3. Выделите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

4. Дайте характеристику муниципального жилищного фонда (на примере конкретного муниципального образования).

5. В чем особенность классификации жилищных фондов в зависимости от целей использования? Дайте характеристику каждому виду.

6. Что представляет собой учет жилищного фонда? Какой орган государственной власти либо орган местного самоуправления осуществляет такой учет?

7. Каковы особенности приватизации жилищного фонда в Российской Федерации?

8. Проанализируйте положения государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и отметьте, каково состояние и перспективы развития жилищного фонда Российской Федерации.

9. Каким образом в Российской Федерации решается проблема расселения аварийного жилищного фонда?

Глава 4

Жилищные правоотношения. Понятие и виды объектов жилищного правоотношения

Ключевые термины и понятия: жилищные правоотношения; субъекты жилищных правоотношений; наймодатель; наниматель; ссудополучатель; отказополучатель; получатель ренты; члены ЖК; ЖСК; собственник; члены семьи; временные жильцы; поднаниматели; юридические факты; возникновение жилищных правоотношений; изменение жилищных правоотношений; прекращение жилищных правоотношений.

4.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение представляет собой урегулированное нормами права общественное отношение, в котором его участники, реализуя гарантированное государством субъективное право на жилище, приобретают соответствующие права и обязанности.

Понятие «жилищные отношения» включает в себя не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами ЖК, ЖСК, получателями ренты, отказополучателями и иными гражданами, но и отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету и распределению нуждающихся в жилых помещениях граждан.

Жилищное правоотношение имеет следующие особенности:

♦ возникает в силу воздействия жилищного законодательства на поведение людей, т. е. между возникновением жилищного правоотношения и жилищно-правовой нормой устанавливается прямая зависимость;

♦ имеет характер волевого отношения, т. е. для возникновения жилищного правоотношения требуется воля его участников, например заключение договора социального найма жилого помещения;

♦ представляет собой связь между субъектами жилищных правоотношений через субъективные права и обязанности;

♦ предполагает связь между субъектами жилищных правоотношений, которые индивидуализированы;

♦ всегда охраняется государством, поскольку только государство придает жилищным отношениям юридический характер посредством принятия нормативных правовых актов.

4.2. Субъекты жилищных правоотношений

Согласно ЖК РФ перечень субъектов жилищных правоотношений является исчерпывающим, а именно к ним относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Кроме того, в жилищных правоотношениях могут участвовать иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица.

На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется национальный режим, за исключениями, предусмотренными ЖК РФ или другими федеральными законами. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Также на иностранных граждан не распространяются субсидии на оплату жилых помещений, коммунальных услуг и приватизации жилых помещений.

Основными субъектами жилищных правоотношений являются стороны, наименование которых и их правовой статус зависит от вида жилищных правоотношений, оснований возникновения, вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. К числу участников жилищных правоотношений относятся:

♦ наниматели (сонаниматели), ссудополучатели, отказополучатели, получатели ренты на основании соответствующих договоров;

♦ члены жилищного, жилищно-строительного и иного специализированного кооператива;

♦ собственники;

♦ члены семьи (собственника, нанимателя, члена кооператива) или лица, совместно проживающие с нанимателем (по договору коммерческого найма);

♦ временные жильцы;

♦ поднаниматели.

Так, согласно п. 1 ст. 31ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с и. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Отличительными особенностями временного проживания являются: безвозмездность проживания, ограниченный срок проживания – не более шести месяцев, а также отсутствие, как и у поднанимателя, самостоятельного права пользования жилым помещением, которое зависит от права нанимателя на жилую площадь. Ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов в полном объеме возлагается на нанимателя. Право временных жильцов является безвозмездным, зависимым, срочным, производным.

Отличительными особенностями правового положения поднанимателей является то, что их право пользования не является самостоятельным и зависит от права постоянных жильцов. Оно прекращается, если постоянные жильцы по какой-либо причине утрачивают свои правомочия. Кроме того, их право может быть прекращено не только в случаях, прямо предусмотренных законом, но и по иным основаниям, зависящим от условий вселения. Право их пользования является срочным, производным и возмездным. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, в исполнении обязанностей, которые возникают у нанимателя и членов его семьи. По истечении срока действия договора поднайма он обязан освободить жилое помещение, кроме того, обязанность освободить жилое помещение возникает при прекращении права самого нанимателя на это помещение.

4.3. Основания возникновения жилищных правоотношений

Содержащиеся в жилищном законодательстве нормы права сами по себе не порождают, не изменяют и не прекращают жилищных правоотношений. Для этого необходимо наступление таких обстоятельств, которые называются юридическими фактами, под которыми понимаются жизненные обстоятельства[11], с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений. Таким образом, юридические факты являются связующим звеном между нормой права и жилищным правоотношением.

Поскольку юридические факты лежат в основе жилищных правоотношений и влекут за собой их установление, изменение либо прекращение, они называются основаниями жилищных правоотношений.

В статье 10 ЖК РФ предусмотрены различные юридические факты в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений. Жилищные правоотношения возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, которые не предусмотрены законом, но не противоречащие ему. Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров:

– социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, а также и. 1 ч. Зет. 19 ЖК РФ),

– договора найма жилого помещения фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК РФ, а также ст. 672 ГК РФ),

– найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, а также и. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ),

– найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, а также и. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ),

– поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, а также ст. 685 ГК РФ),

– безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, а также ст. 99 ЖК РФ),

– пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, а также ст. 34 ЖК РФ) и др.;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления у которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

На основании актов государственных органов и органов местного самоуправления жилищные права и обязанности возникают лишь в случаях, если это предусмотрено законом.

Так, в силу ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии этого участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности. Согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются:

– отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24),

– отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27),

– сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31),

– принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74),

– выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91),

– выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90),

– расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В отношении п. 1 приведенного списка важно отметить, что договоры и сделки с жилыми помещениями будут действительными при соблюдении следующих условий:

♦ во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни);

♦ во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности;

♦ в-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления;

♦ в-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т. е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение – добровольным;

♦ в-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания – нотариальное оформление);

♦ в-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации перехода права.

4.4. Объекты жилищных правоотношений. Жилые дома и жилые помещения

Объектом жилищных правоотношений является жилое помещение.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Различают следующие виды жилых помещений:

♦ жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

♦ часть жилого дома, т. е. не весь дом, а только его часть, которая состоит из жилых комнат (одной или нескольких) и иных помещений вспомогательного пользования;

♦ квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

♦ часть квартиры, т. е. не вся квартира, а только ее часть, которая состоит из комнаты (комнат);

♦ комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В качестве отдельного вида жилого помещения нормативные правовые акты субъектов РФ выделяют коммунальную квартиру — квартиру, обеспечивающую возможность прямого доступа к помещениям общего пользования[12] в многоквартирном доме[13] и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

В качестве объекта жилищных правоотношений признается только жилое помещение, основными признаками которого как объекта жилищных правоотношений являются следующие.

1. Назначение – только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

2. Пригодность для постоянного проживания – в качестве критерия для включения строений (помещений) в состав жилого фонда законодатель выбрал понятие возможности проживания, под которым понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, проектная предназначенность к этому.

3. Благоустроенность жилого помещения – речь прежде всего идет о жилых помещения, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Представляется, что данный признак является важным и его рассматривать в качестве дополнительного критерия неправильно.

4. Изолированность – данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще отделено от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства населенного пункта, а также иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

5. Капитальность – данный признак следует отнести к числу важнейших, поскольку проживание гражданина в жилом помещении напрямую связано с безопасностью его жизни и здоровья. Капитальность строения – обобщенная характеристика степени его надежности[14].

Жилые дома и жилые помещения

Понятие «жилое помещение», которое является производным от понятия «жилище», широко используется как в отечественном, так и в международном праве.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано – для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом[15].

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, имеет строго целевое назначение, пригодное и предназначенное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[16].

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Понятие жилого помещения содержится в ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилым является помещение, предназначенное для проживания граждан. Согласно же п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[17].

Из приведенного определения можно выделить следующие признаки, характеризующие жилое помещение.

Во-первых, жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности и иные вещные права граждан на него подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, жилое помещение является структурно обособленным и изолированным объектом. При этом структурная обособленность представляет собой физическую характеристику объекта в пространстве или в составе других вещей, что является необходимым, но не единственным условием обеспечения изолированности. Что касается изолированности, то это юридическая характеристика объекта, отражающая возможность самостоятельного функционального использования данного объекта.

Таким образом, изолированность и структурная обособленность жилого помещения напрямую связаны с его пространственной характеристикой, так как они предполагают реальное и физическое ограничение объекта. В качестве основной пространственной характеристики жилого помещения следует выделить его площадь, т. е. жилую площадь.

В-третьих, жилое помещение должно быть пригодным для проживания (и. 1 ст. 288 ГК РФ) или, как закреплено в и. 2 ст. 15 ЖК РФ, для постоянного проживания граждан. Данный признак связан прежде всего с назначением жилого помещения, в связи с чем оно должно соответствовать:

♦ санитарным правилам и нормам, которые устанавливаются:

– Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучия населения»;

– Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании»,

– Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»,

– Санитарным правилам и нормам «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 19 октября 2001 г.,

– Методическим указаниям по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утвержденными Главным санитарным врачом от 24 февраля 1981 г. № 2295-81;

♦ техническим правилам и нормам, которые устанавливаются Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

♦ иным требованиям законодательства.

Перечень требований, благодаря которым жилое помещение будет считаться пригодным для постоянного проживания, регламентирован в утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции[18].

4.5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Помещение может быть признано жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарным, техническим и иным правилам и нормам для постоянного проживания граждан, независимо от того, будет ли оно использоваться для постоянного или временного проживания.

Санитарные правила и нормы устанавливаются Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», где в ст. 23 указано о том, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, существуют и иные нормативные акты, устанавливающие санитарные правила и нормы.

Технические правила и нормы устанавливаются Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и иными нормативными актами.

Перечень требований, в силу которых жилое помещение будет считаться пригодным для проживания, следующий:

♦ жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

♦ несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;

♦ жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

♦ жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

♦ инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;

♦ инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

♦ наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее + 18 °C, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

♦ жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

♦ доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

♦ допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом;

♦ в реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

♦ объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики;

♦ в жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир – не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 % в середине жилого помещения;

♦ высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м;

♦ отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается;

♦ размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях;

♦ комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение;

♦ в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ;

♦ в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах;

♦ в жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах;

♦ в жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

♦ в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5–1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

♦ внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м;

♦ концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищное правоотношение и каковы его особенности?

2. Каковы виды жилищных правоотношений?

3. Кто может быть субъектом жилищного правоотношения?

4. Выделите структуру жилищного правоотношения.

5. Раскройте содержание жилищного правоотношения.

6. Каковы основания возникновения жилищных правоотношений?

7. В чем проявляются особенности юридических фактов в жилищном праве?

8. Что является объектом жилищного правоотношения?

9. Какие виды жилых помещений существуют?

10. Какова компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в регулировании жилищных правоотношений?

11. Каковы особенности изменения и прекращения жилищных правоотношений?

12. Каковы требования, предъявляемые к жилым помещениям?

Глава 5

Перепланировка и переустройство жилого помещения. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; нежилое помещение; перепланировка; переустройство; процедура перепланировки; процедура переустройства; отказ в перепланировке и переустройстве; самовольная перепланировка или переустройство; процедура перевода; отказ перевода.

5.1. Перепланировка и переустройство жилого помещения

В Жилищном кодексе РФ вопросу перепланировки и переустройства жилого помещения посвящена гл. 4, которая включает в себя пять статей (ст. 25–29). Переустройство и перепланировка жилых помещений осуществляются с соблюдением требований законодательства РФ по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения[19].

Перепланировка включает в себя лишь изменение пространственных характеристик (конфигурации) в пределах площади помещения без изменения его назначения[20].

Так, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее – Постановление № 508-ПП) мероприятия (работы) по перепланировке включают в себя следующие мероприятия:

♦ устройство (перенос) уборных и ванных комнат;

♦ устройство несущих стен;

♦ устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;

♦ устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;

♦ заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;

♦ изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;

♦ разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);

♦ устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзито-бетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м^2) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;

♦ устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так, в соответствии с Постановлением № 508-ПП мероприятия (работы) по переустройству включают в себя:

♦ установку новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;

♦ установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

♦ замену, перенос и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник такого помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Иных документов орган, осуществляющий согласование, требовать не вправе. Заявителю выдается расписка в получении от него документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов должно быть принято решение о согласовании либо об отказе в согласовании.

Случаи отказа в согласовании переустройства или перепланировки следующие:

♦ непредоставление необходимых документов;

♦ предоставление документов в ненадлежащий орган;

♦ несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, содержащее основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии соответствующих оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с ЖК РФ.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если, во-первых, этим не нарушаются права и законные интересы граждан; во-вторых, это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

5.2. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

Жилое помещение представляет собой изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания и соответствующее определенным требованиям.

Нежилое помещение – это часть строения в определенных в установленном законом порядке границах, признанная компетентным органом предназначенной для использования в целях, не связанных с постоянным проживанием граждан, в состав которой входят часть пространства внутри строения, а также предназначенные исключительно для ее обслуживания части инженерных коммуникаций и конструкций строения и материальные элементы внутренней отделки[21].

В ранее действующем законодательстве под нежилыми помещениями понимались помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

♦ если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

♦ если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

♦ если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

♦ если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

♦ если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (многофункциональный центр) представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что представляет собой перепланировка жилого помещения?

2. В чем особенность переустройства жилого помещения?

3. Чем перепланировка отличается от переустройства жилого помещения?

4. В чем отличие перепланировки и переустройства от реконструкции?

5. Каковы правовые последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения?

6. Каковы основания проведения перепланировки и переустройства жилого помещения?

7. Перечислите основания отказа в разрешении перепланировки и переустройства.

8. Каковы условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот?

9. Каковы основания отказа перевода жилого помещения в нежилое и наоборот?

Глава 6

Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

Ключевые термины и понятия: жилищно-правовая ответственность; признаки жилищно-правовой ответственности; принципы жилищно-правовой ответственности; условия гражданско-правовой ответственности; договорная ответственность; внедоговорная ответственность; охрана жилищных прав; защита жилищных прав; меры защиты; судебная защита; административная защита; способы защиты жилищных прав.

6.1. Понятие, признаки, принципы,

условия возникновения жилищно-правовой ответственности. Виды жилищно-правовой ответственности

Жилищно-правовая ответственность представляет собой предусмотренное нормативными правовыми актами или договором обеспеченное возможностью применения мер государственного принуждения правомочие одной стороны (кредитора) требовать от другой стороны (должника) либо в силу закона или договора от иного обязанного лица компенсации нарушенного жилищного права в виде возмещения причиненного вреда.

Признаками жилищно-правовой ответственности являются:

1) жилищно-правовая ответственность предусмотрена жилищным законом либо нормой жилищного права, содержащейся в акте иного законодательства;

2) жилищно-правовая ответственность, как правило, характеризуется мерами имущественного воздействия на субъектов жилищных правоотношений;

3) жилищно-правовая ответственность возникает в связи с неправомерным поведением субъектов;

4) жилищно-правовая ответственность есть мера государственного принуждения, за исключением случаев добровольного возложения правонарушителем на себя жилищно-правовой ответственности, а также случаев применения мер жилищно-правовой ответственности потерпевшим к правонарушителю в порядке самозащиты жилищных прав;

5) жилищно-правовая ответственность имеет главной целью восстановление нарушенного субъективного жилищного права потерпевшего либо предоставление ему надлежащей компенсации за утрату (умаление) этого права;

6) жилищно-правовая ответственность всегда несет в себе карательный элемент, налагаемый кроме правовосстановительного элемента;

7) жилищно-правовая ответственность кроме правовосстановительного (компенсационного) и карательного элементов имеет также воспитательный элемент;

8) жилищно-правовая ответственность представляет собой санкцию, однако санкция по объему более широкое понятие, чем жилищно-правовая ответственность. Жилищно-правовые санкции представляют собой установленные законом или договором определенные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Жилищно-правовые санкции могут быть разделены на меры защиты ж меры ответственности. В отличие от мер ответственности меры защиты – это правовые средства принудительного воздействия, которые направлены на охрану и защиту прав и законных интересов граждан, применяются независимо от вины и не приводят к лишениям личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение и др.);

9) жилищно-правовая ответственность, как правило, наступает за виновное поведение;

10) для возложения на правонарушителя жилищно-правовой ответственности необходима, как правило, инициатива потерпевшего лица либо иного лица, чьи права нарушены.

К принципам жилищно-правовой ответственности относятся:

♦ принцип неотвратимости от жилищно-правовой ответственности, который означает ее неизбежное обязательное применение за всякое правонарушение в отношении каждого правонарушителя;

♦ принцип индивидуальности жилищной ответственности, который означает, что ответственность наступает с учетом степени общественной опасности, вредоносности деликта, формы вины правонарушителя и других факторов;

♦ принцип автономии кредитора, который отражает автономное, независимое положение кредитора, свободного в применении или неприменении установленных законом или договором мер жилищно-правовой ответственности, а также указывает на возможность регламентации отношений в связи с возникновением и несением жилищно-правовой ответственности;

♦ принцип индивидуализации (персонификации) должника, который позволяет определить конкретное лицо, на которое будет возложена обязанность возместить причиненный вред (убытки);

♦ принцип полного возмещения вреда, который предполагает восстановление имущественного положения потерпевшего лица.

Совокупность общих условий, которые необходимы для возникновения жилищно-правовой ответственности, называют составом жилищного правонарушения. К общим условиям относятся:

1) противоправность поведения. Под противоправностью при наступлении жилищно-правовой ответственности признается поведение должника (действия или бездействие), нарушающее нормы жилищного права;

2) возникновение вреда (убытков у потерпевшего). Жилищно-правовая ответственность наступает при условии причинения вреда потерпевшему. Как правило, наличие указанного условия необходимо для привлечения нарушителя к ответственности. Вместе с тем жилищно-правовая ответственность за нарушение договорных обязательств может наступать и независимо от причинения вреда;

3) причинная связь между противоправным поведением и возникшим вредом. Причинная связь – это объективно существующая взаимосвязь явлений, которая характеризуется тем, что в конкретной ситуации из двух взаимосвязанных явлений одно (причина) всегда предшествует другому и порождает его, а другое (следствие) всегда является результатом действия первого;

4) вина причинителя вреда. Вина является субъективным условием юридической ответственности, выражающим отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям. Она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его

последствиям, которое связано с предвидением неблагоприятных результатов такого поведения и осознанием возможности их предотвращения.

В жилищном праве в зависимости от основания возникновения различают договорную и внедоговорную ответственность. В некоторых случаях может применяться административная и уголовная ответственность.

Договорная ответственность представляет собой ответственность, которая наступает в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора, т. е. соглашения самих сторон.

Так, в соответствии с и. 1 ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Аналогичное положение в отношении ответственности нанимателя закреплено в ст. 68 ЖК РФ: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством».

Внедоговорная ответственность представляет собой ответственность, которая наступает в связи с совершением противоправных действий одним лицом (правонарушителем) по отношению к другому лицу (потерпевшему) в связи с наступлением фактов, предусмотренных в законе, т. е. это ответственность, которая наступает в случаях нарушения обязательства, возникшего не из договора, а по другим основаниям.

Внедоговорную ответственность зачастую называют деликтной, связывая ее в основном с обязательствами из причинения вреда (деликтами), которые по сути представляют собой форму гражданско-правовой ответственности. Однако сфера применения такой ответственности несколько шире и охватывает все случаи возникновения гражданской ответственности в силу наступления обстоятельств, прямо предусмотренных законом. Например, в случае причинения вреда личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, когда вред подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК РФ), вследствие неосновательного приобретения или сбережения имущества (неосновательное обогащение) за счет другого лица (ст. 1102 ГК РФ) и др.

6.2. Охрана и защита жилищных прав

Под охраной жилищных прав в широком смысле понимается вся совокупность мер, которые обеспечивают нормальный ход реализации жилищных прав. Речь идет о мерах, посредством которых обеспечивается развитие жилищных правоотношений в их надлежащем, ненарушенном состоянии. Например, установление прав и обязанностей субъектов, особенности участия в жилищных кооперативах, механизм оплаты за жилое помещение и коммунальные платежи и т. п., восстановление нарушенных или оспоренных прав и интересов.

В понятие охраны жилищных прав в узком смысле включаются лишь те предусмотренные законом меры, которые направлены на восстановление или признание жилищных прав и защиту интересов при их нарушении или оспаривании.

Защита жилищных прав представляет собой возможность управомоченного лица применять меры правоохранительного характера для восстановления своего нарушенного или оспариваемого права. Речь идет, с одной стороны, о возможности совершения управомоченным лицом собственных положительных действий, а с другой – о возможности требования определенного поведения от обязанного лица, когда меры воздействия применяются компетентными государственными органами, к которым потерпевшая сторона обращается за защитой нарушенных прав.

В жилищном праве предусмотрено значительное количество мер защиты субъективных жилищных прав, и их необходимо отличать от мер ответственности. В отличие от мер защиты меры ответственности применяются лишь к виновному нарушителю субъективного права и выражаются в дополнительных обременениях в виде лишения правонарушителя определенных прав или возложения на него дополнительных обязанностей.

Меры защиты, во-первых, направлены на охрану и защиту прав и законных интересов граждан; во-вторых, применяются независимо от вины и, в-третьих, не приводят к лишениям личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т. е. с помощью применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

В соответствии со ст. 11ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав может осуществляться в судебном и административном порядке, т. е. для защиты нарушенных жилищных прав применяется юрисдикционная форма защиты, под которой понимается деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных жилищных прав и охраняемых законом интересов.

В жилищном праве предусматриваются две формы защиты жилищных прав: судебная и административная (осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законом).

Судебная защита жилищных прав

Конституция РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод (ст. 46). Исходя из этой нормы в ст. 1 ЖК РФ предусмотрена судебная защита нарушенных жилищных прав.

В соответствии си. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокуроров, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ. Рассматривая вопрос о принятии искового заявления к производству суда и проверяя соблюдение требований ст. 131, 132 ГПК РФ, судья в первую очередь выясняет, имеются ли в представленных материалах данные:

1) относительно жилого помещения, являющегося предметом спора, – его принадлежность к определенному жилищному фонду и правовой статус, технические характеристики этого и других жилых помещений (размер общей и жилой площади, инженерное, санитарно-техническое оборудование и т. п.), если такая необходимость обусловлена характером возникшего спора, например по искам о принудительном обмене жилого помещения, о выселении с предоставлением другого жилого помещения;

2) о виде и характере прав на жилое помещение – его собственник, арендатор, наймодатель, наниматель, члены семьи собственника или нанимателя, а также иные лица, обладающие каким-либо правом на спорное жилое помещение;

3) о доказательствах, свидетельствующих о нарушенном либо оспариваемом праве, в защиту которого заявлено требование[22].

При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

Административная защита жилищных прав

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется посредством обращения гражданина в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу в письменной форме или в форме электронного документа: предложение[23], заявление[24]или жалоба[25], а также устное обращение гражданина в государственный орган, орган местного самоуправления.

Особенности обращения за защитой нарушенных жилищных прав регламентируются не только ЖК РФ, но и Законом о порядке рассмотрения обращений граждан, который регулирует правоотношения, связанные с реализацией граждан Российской Федерации закрепленного за ними Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливает порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами.

Рассмотрение обращения (предложения, заявления, жалобы)

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:

1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости – с участием гражданина, направившего обращение;

2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;

3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;

4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в законе;

5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления.

Сроки рассмотрения письменного обращения. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.

Способы защиты жилищных прав. Под способами защиты жилищных прав понимаются закрепленные законом меры принудительного характера, посредством которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений жилищных прав, их восстановление и компенсация потерь, вызванных их нарушением.

В жилищном законодательстве можно выделить два уровня регулирования способов защиты жилищных прав.

Первый уровень регулирования заключается в определении таких способов защиты, которые носят универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного жилищного права.

Перечень таких способов указан в п. 3 ст. 11 ЖК РФ, а именно:

♦ признание жилищного права — необходимость защиты данным способом возникает, когда подвергается сомнению у определенного лица его субъективного права, субъективное право оспаривается, отрицается либо имеется реальная угроза таких действий. Например, когда собственник жилого помещения не имеет на него правоустанавливающих документов, он не может это жилое помещение продать, обменять, подарить. Признание права в данном случае и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению;

♦ восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Данный способ применяется, когда нарушенное субъективное право в результате правонарушения не прекращает своего существования и может быть восстановлено посредством устранения последствий правонарушения;

♦ признание судом недействующими полностью или частично нормативных правовых актов государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу. Данный способ означает, что, если права или охраняемые интересы субъекта жилищного права нарушены изданием не соответствующего закону или иным правовым актам административного акта, он имеет право на их обжалование в суд. Если же административный акт является противоправным в силу его расхождения с законом или иными правовыми актами и нарушает субъективные жилищные права и охраняемые законом интересы гражданина, суд принимает решение о признании его недействительным полностью или частично;

♦ отказ суда применить нормативные правовые акты государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащие ЖК РФ или принятые в соответствии с ним федеральному закону и иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

♦ прекращение или изменение жилищного правоотношения — данный способ реализуется в юрисдикционном порядке, поскольку связан с принудительным прекращением или изменением правоотношения. Кроме того, он может применяться как с виновными, так и невиновными действиями субъекта жилищного права.

Второй уровень регулирования способов защиты жилищных прав представляет собой установленные законом способы защиты, применяемые для защиты только определенных видов жилищных прав или для защиты от определенных нарушений. Такие способы отнесены ЖК РФ к иным способам, предусмотренным ЖК РФ или федеральным законом.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Дайте определение жилищно-правовой ответственности и укажите ее признаки и принципы.

2. Назовите условия жилищно-правовой ответственности.

3. В чем отличия договорной ответственности от внедоговорной?

4. Каким образом осуществляется охрана жилищных прав в Российской Федерации?

5. В чем особенности охраны жилищных прав несовершеннолетних?

6. Каковы особенности защиты жилищных прав в административном порядке?

7. Назовите особенности рассмотрения жилищных споров в суде.

8. Какова специфика рассмотрения дел, связанных с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения?

9. В чем особенность споров о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма?

Глава 7

Управление жилищным фондом

Ключевые термины и понятия: многоквартирный дом; собственники помещений в многоквартирном доме; товарищество собственников жилья; жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив; управляющая организация; застройщик; способ управления; совет многоквартирного дома; функции совета многоквартирного дома; договор управления многоквартирным домом; содержание договора управления многоквартирным домом; открытый конкурс; органы местного самоуправления; условия договора управления многоквартирным домом.

7.1. Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирными домами может осуществляться:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: во-первых, непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; во-вторых, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; в-третьих, управление управляющей организацией;

2) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

3) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

4) управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;

5) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет многоквартирного дома

Собственники помещений, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, обязаны в данном доме на своем общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Функции совета многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

7.2. Договор управления многоквартирным домом

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом может заключаться:

а) на срок не менее чем один год, но не более чем 5 лет;

б) на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;

в) на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;

4) содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет».

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. В чем заключается цель управления многоквартирными домами?

2. Какие способы управления многоквартирными домами предусмотрены жилищным законодательством?

3. Кто вправе осуществлять управление в многоквартирном доме?

4. Каким образом выбирается способ управления многоквартирным домом?

5. Назовите условия, которые должны создаваться органами местного самоуправления для управления многоквартирными домами.

6. Каково содержание договора управления многоквартирными домами?

7. Что представляет собой непосредственное управление многоквартарным домом собственниками помещений и каковы его формы?

Глава 8

Обеспечение граждан жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения и найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; договор социального найма; учетная норма жилого помещения; норма жилой площади; договор найма жилого помещения социального использования; предмет договора найма жилого помещения социального использования; условия договора найма жилого помещения социального использования; стороны договора найма жилого помещения социального использования; срок договора найма жилого помещения социального использования; форма договора найма жилого помещения социального использования; условия договора найма жилого помещения социального использования; права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального использования.

8.1. Договор социального найма

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо – наймодатель обязуется передать другой стороне – гражданину нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Особенностями договора социального найма являются следующие:

♦ жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде, как правило, по месту их жительства;

♦ учет нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органами местного самоуправления, а порядок ведения этого учета устанавливается законом субъекта РФ. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Так, в Москве необходимым условием постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из жилищного фонда города Москвы, является признание заявителя и членов его семьи малоимущими в целях постановки их на такой учет. В соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность[26] которых меньше стоимости общей площади жилого помещения[27], которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека;

♦ жилыми помещениями по договору, по общему правилу, обеспечиваются малоимущие и иные категории лиц, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ;

♦ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Например, жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования), при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы;

2) заявители проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

3) заявители являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности;

4) заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

5) заявители не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями, независимо от учетной нормы площади жилого помещения (за исключением лиц, для которых город Москва является местом пребывания).

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным договором, который заключается без установления срока его действия.

Для заключения данного договора гражданин должен быть признан в установленном законом порядке нуждающимся в жилом помещении. Только это условие является основанием для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма независимо от того:

♦ в каком жилищном фонде социального использования ему предоставляется жилое помещение – муниципальном или государственном Российской Федерации или субъекта Российской Федерации;

♦ по каким нормам жилое помещение предоставляется;

♦ предоставляется оно в порядке очередности или вне очереди.

Основания признания граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, указаны в ст. 51 ЖК РФ. Так, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

Нормы площади жилого помещения

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

В соответствии с и. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 1 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 м^2 площади жилого помещения на одного человека.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

В соответствии с п. 3 и п. 4 ст. 9 указанного Закона города Москвы № 29 учетная норма устанавливается в размере 10 м^2 площади жилого помещения для отдельных квартир. Учетная норма устанавливается в размере 15 м^2 площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям.

8.2. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях.

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Условия договора. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны: срок действия, размер платы за наем жилого помещения, порядок изменения, а также условия заключения на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель.

Наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров.

Нанимателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях;

2) граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в следующих в случаях:

– доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ЖК РФ,

– гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Срок договора. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено законом.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заключение договора на новый срок. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение аналогичного договора на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ.

Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным ЖК РФ, имеет право на заключение такого договора на новый срок в отношении этого же жилого помещения, только в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.

Форма договора. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Условия заключения договора. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством РФ.

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеет право:

и приобретать право пользования общим имуществом;

♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг;

♦ с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя; других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Кроме того, у нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального найма могут быть и иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Также наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Наймодатель жилого помещения имеет право:

♦ требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя;

♦ запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Кроме того, у наймодателя могут быть и иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Наниматель жилого помещения обязан:

♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;

♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

♦ нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Наймодатель жилого помещения обязан:

♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

♦ принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

♦ нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Ответственность сторон по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Ответственность наймодателя:

♦ наймодатель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором, несет ответственность, предусмотренную законодательством;

♦ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Ответственность нанимателя:

♦ наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные ЖК РФ.

Расторжение и прекращение договора

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Указанный договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;

2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – на территории того же субъекта РФ), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в ЖК РФ и др.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

8.3. Наемные дома

Наемным домом, предназначенным для найма, признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Предоставление жилых помещений, а также комнат (части квартиры) в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров не допускается.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50 %, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50 %.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Цель использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования устанавливается, изменяется (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования, наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования) либо использование здания в качестве наемного дома прекращается:

1) с решением органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования в качестве собственника здания или всех помещений в здании, либо иного лица, являющегося собственником здания или помещений в нем, если иное не установлено ЖК РФ;

2) в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, заключенными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

3) решением органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и (или) в соответствии с договором о предоставлении указанной государственной, муниципальной поддержки;

4) решением иных лиц о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и (или) в соответствии с договором о предоставлении указанной поддержки;

5) актом и (или) договором исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусматривающими предоставление в соответствии с земельным законодательством находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования;

6) решением собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Управление наемным домом осуществляется с учетом требований, установленных ЖК РФ, наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией в соответствии с ЖК РФ по договору управления, заключенному в соответствии с ЖК РФ собственником или управомоченным им наймодателем.

Наймодатель жилых помещений в наемном доме, управомоченный осуществлять функции наймодателя собственником помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома и осуществляющий управление наемным домом, несет ответственность перед таким собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленным Правительством РФ правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, если наемный дом является многоквартирным домом, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и собственникам и пользователям жилых домов.

Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования жилыми домами устанавливается соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. В чем заключаются особенности договора социального найма жилого помещения?

2. Кто признается нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма?

3. Назовите основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма жилого помещения.

4. Что такое норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения?

5. В чем заключаются особенности договора найма жилого помещения фонда социального использования?

6. Каковы права, обязанности и ответственность сторон договора найма жилого помещения фонда социального использования?

7. Что представляет собой наемный дом?

8. Каким образом осуществляется управление наемным домом?

Глава 9

Право собственности на жилые помещения

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; объект недвижимости; жилой дом; часть жилого дома; квартира; часть квартиры; комната; содержание права собственности; владение; пользование; распоряжение; права и обязанности собственника жилого помещения; юридическая ответственность собственника жилого помещения; обращение взыскания на жилое помещение; приватизация жилых помещений; принципы приватизации; участники приватизации; объекты приватизации; процедура оформления приватизации жилого помещения.

9.1. Жилое помещение как объект собственности

Чтобы понимать сущность права собственности на жилые помещения, необходимо отметить особенности правового положения жилого помещения как объекта права собственности.

1. Понятие жилого помещения содержится в нормативных правовых актах, относящихся к различным отраслям права, а именно в Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, УК РФ и иных актах. При этом в указанных актах различным образом определяется правовая природа жилого помещения.

2. Гражданское и жилищное законодательство дает определение собственно жилого помещения как объекта вещных прав граждан и юридических лиц. Данное определение является основополагающим.

3. Жилое помещение как объект недвижимости предназначается для проживания граждан, что говорит о его целевом назначении.

4. Жилое помещение как объект недвижимости участвует в гражданском обороте, а значит, оно может быть приобретено и продано, передано в аренду, использовано в качестве залога, как способа обеспечения исполнения обязательства и т. д.

5. В Жилищном кодексе РФ устанавливаются разновидности жилых помещений: жилой дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), часть жилого дома; квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры; комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

6. Жилое помещение как объект недвижимости может быть переведено в категорию нежилого помещения, и наоборот, в соответствии с требованиями законодательства.

Право собственности на жилое помещение тесным образом связано с жилищными правоотношениями.

В главе 18 ГК РФ отношения собственности на жилое помещение регламентируются в следующих статьях:

♦ ст. 288 – назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину-собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам;

♦ ст. 289, 290 – общее имущество многоквартирного дома;

♦ ст. 292 – права членов семьи собственника жилого помещения;

♦ ст. 293 – условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

В Жилищном кодексе РФ вопросы пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, закреплены в гл. 6 ЖК РФ в следующих статьях:

♦ ст. 30 – права и обязанности собственника жилого помещения;

♦ ст. 31 – права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении;

♦ ст. 36 – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

♦ ст. 37 – определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ ст. 40 – изменение границ помещений в многоквартирном доме;

♦ ст. 41 – право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире;

♦ ст. 42 – определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и др.

Содержание права собственности в ГК РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в наем, аренду и т. п.).

Собственник жилого помещения вправе в установленном законом порядке продать, подарить, обменять, заложить, а также завещать принадлежащее ему жилое помещение, сдавать свое жилое помещение внаем либо в безвозмездное пользование гражданам или в аренду организациям, заключив соответствующий договор в простой письменной форме либо нотариально удостоверенный (подлежащий обязательной государственной регистрации), в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Собственнику жилого помещения принадлежат права вселения в принадлежащее ему жилье членов своей семьи, а также других граждан, при этом согласия от проживающих здесь (кроме совместных собственников) на вселение других граждан не требуется.

Гражданский кодекс РФ устанавливает общую норму о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении собственников жилых помещений законодательство устанавливает дополнительные обязанности. К примеру, если жилым помещением является квартира, то собственник кроме того, несет бремя содержания и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (и. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Собственники, владеющие жилыми помещениями, несут следующие основные обязанности.

1. Собственники поддерживают принадлежащее им жилое помещение в надлежащем состоянии, предусмотренном нормативными актами. Они не должны допускать безхозяйственного обращения принадлежащими им объектами недвижимости и обязаны следить за противоправными действиями третьих лиц. Как отмечает Д.А. Макаров, данное утверждение не означает, что на них возложена ответственность за противодействие подобным действиям, поскольку это далеко не всегда является возможным. Но при приведении жилого помещения в состояние, не соответствующее его правовой категории в качестве жилого, они обязаны предпринять все необходимые действия в приведение его в должное состояние[28].

2. Собственники обязаны соблюдать права и законные интересы своих соседей. В данном случае собственники должны соблюдать все санитарно-гигиенические и иные нормативные правила проживания. Они несут гражданско-правовую, административную, уголовную и иные виды юридической ответственности. Данные правила многообразны, например, гражданин обязан соблюдать тишину в ночное время, не превращать квартиру в притон, возместить материальный ущерб соседям в случае нарушения правил обращения с огнем, источниками водоснабжения и др.

3. Собственник и иное лицо, проживающее в жилом помещении, обязаны выполнять правила пользования жилыми помещениями.

4. Как уже было отмечено, собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан соблюдать все правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Данное правило является общим и для нанимателей. Квартиры в многоквартирном доме могут принадлежать гражданам на праве собственности, сняты в наем у других граждан собственников или принадлежать государству и органам местного самоуправления и сдаваться на условиях договоров социального найма. Необходимо бережно относиться к инженерным коммуникациям, соблюдать правила содержания территории, прилегающей к дому, не мусорить, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования и т. д.

5. Ремонт жилого помещения (текущий и капитальный) является обязанностью собственника жилого помещения, которое используется самим собственником, а также членами его семьи. Кроме того, если жилое помещение сдается в наем, то обязанности по его ремонту разделяются между собственником и нанимателем. Капитальный ремонт возлагается на собственника, текущий ремонт должен осуществлять наниматель, если договором не установлено иное.

6. Собственник жилого помещения обязан уплачивать установленные законом обязательные платежи в бюджет, поскольку владение объектом недвижимого имущества является объектом налогообложения.

Нарушение обязанностей собственником жилого помещения влечет за собой определяемую законодательством ответственность.

Особенности юридической ответственности собственников жилых помещений:

1. Юридическая ответственность за правонарушения собственников жилых помещений установлена нормами гражданского, жилищного, административного и уголовного права.

2. Меры ответственности, как правило, связаны с нарушением обязанностей собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в нем. Он должен использовать жилое помещение в соответствии со своим предназначением и поддерживать его в данном состоянии, проводя в необходимых случаях ремонт. Собственник обязан возместить весь имущественный ущерб, причиненный третьим лицам.

3. Юридическая ответственность установлена и за самовольные действия, связанные со строительством или видоизменением жилого помещения путем его перепланировки или переустройства и т. п. При этом собственник обязан привести жилое помещение в надлежащее состояние, суд может признать право собственности на вновь созданное жилое помещение, что не освобождает от административной ответственности.

4. Важнейшей санкцией является лишение права собственности на жилое помещение в случае бесхозяйственного обращения с ним, нарушения прав третьих лиц и совершения иных действий, нарушающих правовой режим использования жилого помещения.

Достаточно весомым минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что жилое помещение, находящееся, по сути, в его имущественном активе, может быть объектом взыскания со стороны кредиторов такого собственника по его обязательствам при недостаточности у собственника денежных средств[29]. Единственное исключение в этом вопросе установлено в п. 1 ст. 446 ГПК РФ, в котором отмечается, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

5. Лишение права собственности на жилое помещение может являться санкцией за совершенное правонарушение в соответствии с нормами различных отраслей права, но не имеющие отношения к реализации права собственности на жилое помещение. В качестве примера можно привести конфискацию имущества, нажитого преступным путем.

6. Нормы уголовного законодательства устанавливают юридическую ответственность за посягательство на имущество гражданина[30].

Так, в соответствии со ст. 293 ГК РФ допускается возможность принудительного изъятия жилья у собственника в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Иные виды ответственности установлены КоАП РФ и УК РФ.

Так, за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а также нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена административная ответственность согласно ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ.

За умышленное повреждение или порчу имущества, а также за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 167, 168 УК РФ.

Также необходимо обратить внимание на права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В силу п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т. д.

Поскольку ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, исходя из норм п. 1 ст. 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153–181 ГК РФ).

Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена п. 3 ст. 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (и. 4ст. 31 ЖК РФ).

Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что и. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также п. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (п. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение[31].

Статья 292 ГК РФ также предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно указанной статье члены семьи собственника жилья могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Интерес также представляет вопрос, регулирующий отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи в части пользования жилым помещением. Так, в случае прекращения семейных отношений теперь уже бывшие члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением. Но оно может быть сохранено при заключении соглашения между собственником и бывшим членом его семьи. Существует мнение, что такие соглашения могут отвечать признакам договора ссуды[32].

Иными словами, когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника должны освободить жилое помещение; в противном случае они могут быть выселены в судебном порядке.

Вместе с тем согласно СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 СК РФ). Права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей – собственника этого помещения может повлечь за собой нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу положений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

9.2. Приватизация жилых помещений

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилых помещений стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан.

Большое значение в реформировании жилищно-правовой сферы сыграл Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации), допускающий приватизацию жилья. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркнем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были невозможны).

Что же представляет собой понятие «приватизация». В науке долгое время не было понятия «приватизация». Как отмечает Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г.

и в узком смысле означал «превратить в частную, т. е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, Э.С. Савас дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усмотрению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности[33].

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность[34].

Приватизация (от лат .privates — частный) – передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т. д.) за плату или безвозмездно в частную собственность[35].

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

♦ добровольность – для граждан (ст. 1);

♦ безвозмездность независимо от занимаемого жилья (и. 1 ст. 11);

♦ однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды – до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия – приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);

♦ сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участники приватизации

Участниками приватизации согласно ст. 2 Закона о приватизации могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Объекты приватизации

Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако и. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначив круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 13-П, признавшем неконституционным запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями, указано следующее: «…что касается жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда, закрепленных за государственными и муниципальными образовательными учреждениями и высшими учебными заведениями, распространение на них особого правового режима не может быть поставлено в зависимость исключительно от того, где они расположены – в городских, сельских поселениях или на других территориях.

Исходя из конституционного принципа равной защиты прав граждан особый правовой режим жилого помещения предполагает определение законодателем не только специального целевого назначения жилого помещения, но и других критериев допустимости введения такого режима. В частности, его нельзя распространять на уже занятые жилые помещения, а необходимость его введения должна быть обусловлена особенностями служебных обязанностей работников, для проживания которых предназначено жилое помещение. В отсутствие законодательно установленных критериев запрет на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав соответствующей категории граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц».

Что касается приватизации служебных жилых помещений, обратим внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 30 марта 2012 г. № 9-П, согласно которому ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение – по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования – не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, установленных федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, при том что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

В отношении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации согласно и. 1 ст. 4 Закона о приватизации, вопрос был решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан, поэтому приватизация в них запрещена законом.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются в том случае, если Законом о приватизации не предусмотрено иное.

Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. При этом орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, способом, на любых условиях и за любую цену. Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки: 1) переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность; 2) отчуждение имущества собственником (или по его решению); 3) особый порядок, установленный законодательством о приватизации[36].

Что касается приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений, то данный способ приватизации заключается в их безвозмездной передаче нанимателям, занимающим эти помещения на условиях социального найма.

Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов была введена исходя из следующего. Во-первых, возобладала так называемая концепция отдачи долгов. Жилье строилось, условно говоря, за счет граждан. Почему бы его не отдать этим гражданам? Тем более что жилье предоставлялось в бессрочное пользование (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР), т. е. навечно. Во-вторых, велико было стремление переложить на плечи граждан затраты на содержание предоставленных им (навечно) помещений[37].

Процедура оформления приватизации

Процедура оформления приватизации осуществляется в несколько этапов.

Во-первых, необходимо добровольное волеизъявление лиц, имеющих право на приобретение в собственность жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации). Речь идет о подаче соответствующего заявления, подписанного заинтересованными сторонами, с приложением необходимого пакета документов.

Во-вторых, должна быть проведена передача жилых помещений в собственность граждан посредством оформления договора передачи, заключаемого органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Кроме того, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона о приватизации).

В-третьих, следует оформить государственную регистрацию права собственности на приобретенное жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

9.3. Сделки с жилыми помещениями

Купля-продажа жилых помещений

В связи с тем, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Кроме того, договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (и. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:

1) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

3) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ);

4) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

5) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (и. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

6) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В случаях, когда указанные лица, сохраняющие в соответствии с ГК РФ права пользования жильем, не были указаны в приведенном перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 588 ГК РФ). Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Важно отметить, что передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо правовых последствий для покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Договор мены жилого помещения

На основании ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении товара, который она обязуется принять в обмен.

Специальные правила, установленные для договора мены, следующие.

1. Презюмируется, что обмениваемые товары равноценные (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Важно отметить, что цена не является обязательным условием для включения в договор мены. Следовательно, указание в договоре мены цены квартир, равноценных по стоимости, не является обязательным.

Согласно выработанным рекомендациям для арбитражных судов в и. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 69) равноценными могут признаваться обмениваемые товары в случае отсутствия в договоре или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данных о цене. В соответствии со ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное.

Только в случае соглашения сторон об обмене квартир с доплатой, когда обмениваемые квартиры признаются неравноценными, данное условие должно быть отражено в договоре мены согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ[38].

2. Обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором, сочетающим в себе условия договора мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

3. Установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ). Между тем применительно к обмениваемым объектам недвижимости приоритетными являются положения ст. 223 ГК РФ и для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость, независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Важным представляется вопрос государственной регистрации договора мены жилых помещений.

Государственная регистрация мены жилых помещений осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[39], а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов[40].

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются такие регистрационные действия, как: регистрация договора мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимым условием регистрации договора мены является наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся собственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности – путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Однако независимо от числа долевых собственников это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.

Договор дарения жилого помещения

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, поскольку всегда требуется согласие одаряемого на принятие дара, которое выражается в форме принятия дара.

Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного предоставления от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, распространенными являются случаи, когда сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.

Содержание договора дарения составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него четко выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.

Статья 580 ГК РФ предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, согласно которой даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия.

Специальными условиями ответственности являются случаи выявления недостатков, которые: 1) возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) – даритель.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением, являясь разновидностью договора пожизненной ренты, представляет собой передачу получателем ренты принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность под пожизненное содержание с иждивением, в том числе жилого помещения, плательщику.

В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг). Кроме того, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, а стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601–605 ГК РФ).

В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Иными словами, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

♦ пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником;

♦ несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права, на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (и. 2 ст. 596 ГК РФ).

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Каково правовое положение жилых помещений как объектов права собственности?

2. Каким образом вопросы права собственности на жилое помещение регламентированы в ЖК РФ?

3. Каким образом вопросы права собственности на жилое помещение регламентированы в ГК РФ?

4. Назовите права и обязанности собственников жилых помещений.

5. В чем заключается юридическая ответственность собственников жилых помещений?

6. Что такое приватизация и каковы особенности приватизации жилых помещений?

7. Кто является субъектами приватизации и что может быть объектом приватизации жилых помещений?

8. Выделите основные сделки с жилыми помещениями. В чем их особенности?

Глава 10

Оформление прав на жилые помещения и сделок с ними

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; недвижимое имущество; государственная регистрация прав на недвижимое имущество; недвижимость; государственный учет жилищного фонда; ЕГРП; процедура регистрации прав; срок государственной регистрации; отказ в государственной регистрации; налог на имущество физических лиц; плательщики налога; объекты налогообложения; налоговая база; порядок исчисления и уплаты налога; ставки налога; льготы по налогу.

10.1. Государственная регистрация прав на жилое помещение

Жилые помещения, являясь недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права на жилое помещение.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на жилое помещение в Российской Федерации, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕ-ЕСТР).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ЕГРГ[).

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. Согласно ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

♦ прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

♦ правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом о государственной регистрации;

♦ внесение записей в ЕГРГ[при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

♦ совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. Однако возможны случаи, когда в государственной регистрации может быть отказано. Рассмотрим эти случаи:

♦ право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о государственной регистрации;

♦ с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

♦ документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

♦ акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

♦ лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

♦ лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

♦ правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

♦ правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

♦ не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

♦ имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и др.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде.

10.2. Жилые помещения

как объекты налогообложения

Жилое помещение как недвижимое имущество, имеющее стоимостную характеристику, является объектом налогообложения, и налоговое законодательство связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога, который называется налогом на имущество физических лиц.

Налог на имущество физических лиц является прямым налогом, обращенным к находящемуся в собственности движимому и недвижимому имуществу, расположенному на территории Российской Федерации. Данный налог регулируется Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Плательщиками данного налога признаются физические лица-собственники (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), имеющие на территории Российской Федерации в собственности имущество – жилые помещения, являющиеся объектом налогообложения.

Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната; 4) дача; 5) гараж; 6) иное строение, помещение и сооружение; 7) доля в праве общей собственности на указанное имущество.

Если жилое помещение как объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налогоплательщиком признается каждое физическое лицо соразмерно его доле в этом имуществе.

Если жилое помещение как объект налогообложения находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговой обязанности. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними. В случае не достижения такого соглашения обязанность по уплате налога несет каждый из собственников в равных долях.

Налоговой базой для исчисления налога является суммарная инвентаризационная стоимость[41] объекта, определяемая органами технической инвентаризации.

Порядок исчисления и уплаты налога

Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Налоговые уведомления об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами в порядке и сроки, которые установлены ст. 52 НК РФ. Уплата налога производится не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог.

Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога.

Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

Представительные органы местного самоуправления (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения) могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор, и типа использования объекта налогообложения, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города федерального значения в результате изменения его границ, в случае, если в соответствии с законом города федерального значения налог на имущество физических лиц отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований.

Например, Законом города Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 «О ставках налога на имущество физических лиц» ставки налога на жилое помещение установлены в следующих пределах (см. таблицу).

Таблица

Ставки налога на имущество физических лиц

Льготы по налогу. От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

♦ Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

♦ инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

♦ участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

♦ лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

♦ лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

♦ военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

♦ лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

♦ члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп «вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина» или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. Если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Какой орган осуществляет такую регистрацию и его функции?

2. Чем отличается государственная регистрация недвижимого имущества от государственного учета жилищного фонда?

3. Какова процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

4. В каких случаях в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано?

5. Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц и что является объектами налогообложения?

6. Что является налоговой базой налога на имущество физических лиц и каков порядок его исчисления и уплаты?

7. На какие категории лиц распространяются льготы по уплате налога на имущество физических лиц?

Глава 11

Обмен и сохранение жилого помещения

Ключевые термины и понятия: наниматель; наймодатель; договор социального найма; принудительный обмен; члены семьи нанимателя; соглашение об обмене; недопущения обмена жилых помещений; сохранение жилого помещения; временно отсутствующее лицо.

11.1. Обмен жилого помещения

Обмен жилого помещения является сделкой, заключаемой между нанимателями жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, совершаемой с согласия наймодателей этих жилых помещений, в силу которой стороны обязуются осуществить обмен жилыми помещениями, а именно: одна сторона передает свое жилое помещение другой стороне; а первая сторона передает свое жилое помещение второй стороне.

ЖК РФ не допускает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности.

Важно отметить, что обмен жилого помещениями может осуществляться в том числе между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

По делам о принудительном обмене жилых помещений юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: а) о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; б) о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу). При этом судом могут быть учтены возражения ответчиков не только относительно размера и степени благоустроенности предлагаемого им для переезда жилого помещения, но и иные обстоятельства, с учетом которых для них существенно затруднено пользование этим жилым помещением, например, если оно значительно удалено от места работы или нахождения детского учреждения, а существующее транспортное сообщение не позволяет им своевременно являться на работу, а ребенку посещать это учреждение[42].

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Кроме того, обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований и. 1 ст. 70 ЖК РФ.

По ранее действующему ЖК РСФСР 1983 г. обмен жилыми помещениями осуществлялся следующим образом. Наниматель жилого помещения был вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещения производился со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива – с учетом требований ЖК РСФСР.

В настоящее время для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Кроме того, соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Если сравнить положения ЖК РФ и ЖК РСФСР 1983 г. в части процедуры обмена жилых помещений, можно отметить следующее:

♦ запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который был предусмотрен ст. 70 ЖК РСФСР («совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь)» обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения);

♦ требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (п. 1 ст. 72 и п. 4 ст. 74 ЖК РФ);

♦ нельзя обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (и. 1 ст. 7 ЖК РФ);

♦ обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (и. 2 ст. 74 ЖК РФ). Обменные ордера не выдаются.

11.2. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим лицом

Жилищное законодательство гарантирует право нанимателей на закрепленное жилое помещение в случае их временного отсутствия по условиям и характеру работы, учебы, состоянию здоровья и т. п. Однако конкретной нормы, регулирующей данный вопрос в ЖК РФ, нет.

Согласно ранее действовавшему ЖК РСФСР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохранялось жилое помещение в течение шести месяцев. На более длительный срок жилое помещение за временно отсутствующими гражданами сохранялось в случаях:

1) призыва на военную службу – в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту – в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);

2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) – в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;

3) выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей – в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях, независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством РФ;

4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) – в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении – в течение всего времени пребывания в нем;

6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий – в течение всего времени нахождения в нем;

7) заключения под стражу – в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

8) осуждения к лишению свободы – в течение всего срока отбывания наказания.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора – судом.

В целях обеспечения сохранности за гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность в определенных случаях предусматривалась возможность бронирования жилых помещений, т. е. гарантированное государством сохранение права пользования жилым помещением на условиях договора найма, обеспечение его неприкосновенности на срок действия охранного свидетельства в порядке и на условиях, установленных законодательством.

В соответствии с Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336, жилые помещения бронируются за нанимателями и членами их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда:

1) при направлении на работу за границу – на все время пребывания за границей;

2) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности – на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР, – на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;

3) в других случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР.

За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи.

Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на указанное жилое помещение.

Бронирование жилого помещения подтверждается выдачей охранного свидетельства (брони). Срок действия такого свидетельства исчисляется со дня его выдачи. Охранное свидетельство (бронь) выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения, независимо от принадлежности жилого дома.

Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору – копия трудового договора; а в других случаях – ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации.

Членом семьи работника, выезжающим к месту работы этого работника, подается только заявление.

Охранное свидетельство (бронь) выдается гражданину в двух экземплярах, первый экземпляр которого представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение. Кроме того, охранное свидетельство (бронь) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности.

Жилое помещение не бронируется:

1) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

3) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

4) за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке. Выданное гражданину охранное свидетельство (бронь) может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения. Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

Наниматель вправе в установленном порядке заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони).

Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии с ЖК РСФСР расторгается в судебном порядке.

За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил СССР, войск и органов Комитета государственной безопасности СССР, а также за членами их семей в установленных законодательством случаях жилое помещение бронируется по месту жительства.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР вопросы сохранения жилого помещения за временно отсутствующими регламентированы в ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В частности, в соответствии с п. 9 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, направленными для прохождения военной службы за пределы территории Российской Федерации, в районы Крайнего Севера, приравненные к ним местности и другие местности с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями, занимаемые ими жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда бронируются, за исключением служебных жилых помещений, на все время их пребывания за пределами территории Российской Федерации или в указанных районах и местностях.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что представляет собой обмен жилого помещения?

2. В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?

3. Каковы правовые последствия признания сделки по обмену жилого помещения недействительной?

4. Каковы основания принудительного обмена жилых помещений?

5. Какова процедура оформления сделки по обмену жилого помещения?

6. В чем отличия сделки по обмену жилого помещения от договора мены жилого помещения?

7. Изучив материалы судебной практики по делам о принудительном обмене жилого помещения, объясните, почему данная категория споров представляет определенную сложность?

8. Существуют ли особенности обмена жилыми помещениями в субъектах Российской Федерации? Приведите пример.

9. Что понимается под сохранением жилого помещения за временно отсутствующим лицом?

10. Каким образом вопрос сохранения жилого помещения за временно отсутствующим лицом регламентировался в ЖК РСФСР?

Глава 12

Товарищества собственников жилья

Ключевые термины и понятия: товарищество собственников недвижимости; некоммерческая организация; товарищество собственников жилья; многоквартирный дом; создание товарищества собственников жилья; устав; реорганизация товарищества собственников жилья; реорганизация товарищества собственников жилья; ликвидация товарищества собственников жилья; права товарищества собственников жилья; обязанности товарищества собственников жилья.

12.1. Понятие, порядок создания и регистрации,

прекращение товарищества собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (далее также ТСЖ) является одной из наиболее эффективных форм управления многоквартирными домами гражданами-собственниками. В соответствии с ГК РФ товарищество собственников жилья относится к такой организационно-правовой форме некоммерческих корпоративных организаций, как товарищество собственников недвижимости.

На основании ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов, ачлены ТСН не отвечают по его обязательствам. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

В связи с тем, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, на него помимо положений ЖК РФ, ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Согласно положениям данного Закона некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

Товарищество собственников жилья как основанная на добровольном членстве собственников жилых помещений в многоквартирном доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация создается в целях:

♦ совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов);

♦ обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов);

♦ осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах;

♦ осуществления иной деятельности, которая направлена на достижение целей управления многоквартирными домами (либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов).

Признаками товарищества собственников жилья являются:

♦ наличие совокупности жилищных правоотношений, возникающих в процессе создания и деятельности товарищества собственников жилья;

♦ осуществление непосредственного волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления многоквартирным домом, обсуждении и принятии решений и т. п.;

♦ наличие объекта непосредственного волеизъявления;

♦ наличие организационных форм непосредственного волеизъявления граждан-собственников жилых помещений в процессе управления многоквартирным домом, содержания и благоустройства придомовой территории и т. п.

Порядок создания товарищества собственников жилья

Перечислим случаи создания ТСЖ.

1. ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.

2. ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья

Государственная регистрация является завершающим этапом образования товарищества собственников жилья, на котором компетентный орган проверяет соблюдение условий, необходимых для создания нового субъекта права, и принимает решение о признании ТСЖ юридическим лицом, т. е. товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». На основании ст. 8 данного Закона государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Для государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

♦ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава[43];

♦ устав товарищества собственников жилья;

♦ сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Прекращение (реорганизация, ликвидация) товарищества собственников жилья

Прекращение ТСЖ означает утрату им своей правосубъектности, которая наступает в результате реорганизации или ликвидации.

При реорганизации юридического лица его права и обязанности в полном объеме в порядке универсального правопреемства переходят к другим лицам, создаваемым в результате реорганизации, либо все имущество юридического лица разделяется между реорганизуемым и новыми юридическими лицами.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ существуют следующие формы реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.

При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом.

Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидацией юридического лица называется его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства к другим лицам (и. 1 ст. 61 ГК РФ). Юридическое лицо может быть ликвидировано:

♦ по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

♦ по решению суда:

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае признания государственной регистрации юридического лица недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер,

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо при отсутствии обязательного членства в саморегулируемой организации или необходимого в силу закона свидетельства о допуске к определенному виду работ, выданного саморегулируемой организацией,

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов;

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае систематического осуществления общественной организацией, благотворительным и иным фондом, религиозной организацией деятельности, противоречащей уставным целям таких организаций,

– по иску учредителя (участника) юридического лица в случае невозможности достижения целей, ради которых оно создано, в том числе если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется,

– в иных случаях, предусмотренных законом.

В ЖК РФ предусмотрена обязанность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

12.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья имеет право:

1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

9) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

10) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

11) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

12) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия;

13) требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах;

14) требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение положения требований ЖК РФ, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном ЖК РФ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ЖК РФ;

10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Дайте определение товарищества собственников жилья и выделите его признаки.

2. Каковы особенности товарищества собственников жилья как некоммерческой корпоративной организации?

3. Каковы особенности создания товарищества собственников жилья?

4. Что представляет собой государственная регистрация товарищества собственников жилья и каковы ее особенности?

5. Каковы особенности реорганизации товарищества собственников жилья?

6. В чем особенности ликвидации товарищества собственников жилья?

7. Назовите права товарищества собственников жилья.

8. Каковы обязанности товарищества собственников жилья?

9. Какими видами хозяйственной деятельности вправе заниматься товарищество собственников жилья?

Глава 13

Жилищные и жилищностроительные кооперативы

Ключевые термины и понятия: жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив; членство в жилищном кооперативе; организация жилищного кооператива; правление жилищного кооператива; общее собрание членов жилищного кооператива; конференция; управление в жилищном кооперативе; реорганизация и ликвидация жилищного кооператива; правовое положение членов жилищного кооператива; прекращение членства в жилищном кооперативе.

13.1. Понятие, порядок организации

и органы управления жилищного и жилищно-строительного кооператива

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Членом жилищного кооператива может быть: 1) гражданин, достигший возраста 16 лет; 2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации; 3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Организация жилищного кооператива. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В этом собрании вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Устав жилищного кооператива. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:

♦ о наименовании кооператива;

♦ месте его нахождения;

♦ предмете и целях деятельности;

♦ порядке вступления в члены кооператива;

♦ порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

♦ размере вступительных и паевых взносов;

♦ составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

♦ об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

♦ о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

♦ порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

♦ порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

♦ порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива — собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом. Порядок деятельности правления и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из состава жилищного кооператива на срок, определенный уставом. Председатель правления жилищного кооператива: 1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива; 2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; 3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Управление в жилищном кооперативе. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива.

Членство в жилищном кооперативе. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены кооператива. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива.

Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива. Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Ликвидация жилищного кооператива осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

13.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания жилищного кооператива (конференции). Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Уставом жилищного кооператива определяется порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива. При этом пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ЖК РФ соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), а также преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива, если супруг (супруга) отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Дайте определение жилищного и жилищно-строительного кооператива.

2. Каковы особенности членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе?

3. Кто может быть членом жилищного кооператива?

4. Каковы особенности организации жилищного кооператива?

5. Каково содержание устава жилищного кооператива?

6. В чем заключаются особенности управления в жилищном кооперативе?

7. Каково правовое положение членов жилищного кооператива?

8. В каких случаях прекращается членство в жилищном кооперативе?

Глава 14

Оплата жилья и коммунальных услуг

Ключевые термины и понятия: плата за пользование жилым помещением; плата за содержание и ремонт жилого помещения; плата за коммунальные услуги; плата за наем жилого помещения; обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные платежи, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоответвление, энергоснабжение, газоснабжение, отопление; наниматель; арендатор; член жилищного кооператива; собственник жилого помещения; основание платы за жилое помещение и коммунальные услуги; размер платы за пользование жилым помещением; субсидии; право на субсидии; размер субсидий.

14.1. Понятие и структура платы

за жилое помещение и коммунальные услуги

Субъекты жилищных правоотношений обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

♦ у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

♦ нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

♦ арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

♦ нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

♦ члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

♦ собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

♦ лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Плата за жилое помещение — это денежная компенсация, которую производит плательщик, имеющий самостоятельное право на жилое помещение (наниматель жилого помещения занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также собственники помещений в многоквартирном доме).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату:

1) за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя плату:

1) за наем жилого помещения;

2) коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП), с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги — это денежная компенсация, которую производит плательщик, имеющий самостоятельное право на жилое помещение (наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также собственники помещений в многоквартирном доме).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату:

♦ за горячее водоснабжение, т. е. снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования);

♦ холодное водоснабжение, т. е. снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения;

♦ водоотведение, т. е. отвод бытовых стоков из жилого дома (домовладения), из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам;

♦ электроснабжение, т. е. снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме;

♦ газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), т. е. снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также продажа бытового газа в баллонах;

♦ отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), т. е. подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.

Порядок предоставления коммунальных услуг гражданам регулируется следующими нормативными правовыми актами:

♦ по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, энергоснабжению и газоснабжению — Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;

♦ по отоплению — Постановление Правительства РФ от 27 августа 2012 г. № 857 «Об особенностях применения правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

В соответствии со ст. 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

14.2. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании:

1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе ГИС ГМП), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе ГИС ГМП, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.

Платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг подлежат размещению в системе в установленный срок.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги наймодателю такого жилого помещения, если данным договором не предусмотрено внесение нанимателем платы за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

Члены ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии с ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

14.3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя права на субсидию по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность[44].

14.4. Субсидии и компенсации на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Субсидия (от лат. subsidium — помощь, поддержка) – пособие в денежной или натуральной форме, предоставляемое государством за счет средств государственного или местного бюджета, а также специальных фондов юридическим лицам, гражданам, местным органам власти, другим государствам[45].

Нормативными актами, регулирующими вопросы предоставления субсидий, являются ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 1 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг», от 20 августа 2003 г. № 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи», приказ Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 26 мая 2006 г. № 403 «Об утверждении методических рекомендаций по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» и др.

Субсидии предоставляются гражданам, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму[46].

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в том числе:

♦ все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка;

♦ средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

♦ компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;

♦ выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников; социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:

– пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров;

– ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;

– стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;

– пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемая гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;

– пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки беременности;

– ежемесячное пособие на ребенка;

– ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего возраста;

– ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постороннем уходе;

– ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации и учреждений уголовно-исполнительной системы в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность их трудоустройства;

– ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

– надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в настоящем подпункте, и иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, органами местного самоуправления, организациями;

♦ доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину, к которым относятся:

– доходы от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств, средств переработки и хранения продуктов;

– доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы);

♦ другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина, в которые включаются:

– денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации и других органов правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение, установленные законодательством Российской Федерации;

– единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации, других органов правоохранительной службы;

– оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации;

– материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;

– авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования;

– доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе хозяйства без образования юридического лица;

– доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организации;

– алименты, получаемые членами семьи;

– проценты по банковским вкладам;

– наследуемые и подаренные денежные средства;

– денежные эквиваленты полученных членами семьи льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями.

В доходе семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются:

♦ государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;

♦ единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы.

Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается сумма уплаченных алиментов.

Условием предоставления гражданам субсидий является отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Право на субсидии имеют следующие граждане:

1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

3) члены жилищных кооперативов;

4) собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением пользователям жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, нанимателям по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, членам жилищных кооперативов, собственникам жилых помещений на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного ЖК РФ.

Кроме того, субсидии предоставляются членам семей нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, членам жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственников, которые:

♦ проходят военную службу по призыву в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации;

♦ осуждены к лишению свободы;

♦ признаны безвестно отсутствующими;

♦ умерли или объявлены умершими;

♦ находятся на принудительном лечении по решению суда.

Основным условием предоставления субсидий является то, что члены семей продолжают постоянно проживать в ранее занимаемых совместно с указанными лицами жилых помещениях.

Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи[47]. Размеры региональных стандартов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Гражданам и (или) членам их семьи, имеющим право на субсидии, предоставляется одна субсидия на жилое помещение, в котором они проживают. Субсидия предоставляется сроком на 6 месяцев.

Предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа при условии: а) неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 2 месяцев; б) невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности; в) неисполнения получателем субсидии требований, предусмотренных Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг[48].

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Кто обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги?

2. Какова структура платы на жилое помещение и коммунальные услуги?

3. Каким образом устанавливается размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

4. Кто имеет право на получение субсидий?

5. Каковы основания платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

6. Какие расходы несет собственник жилого помещения в многоквартирном доме?

Тестовые задания

1. Жилищное право является:

а) самостоятельной отраслью права;

б) подотраслью гражданского права;

в) институтом гражданского права;

г) субинститутом гражданского права;

д) подотраслью административного права.

2. К числу жилищных относятся отношения:

а) имущественные;

б) неимущественные;

в) административные;

г) налоговые;

д) уголовные.

3. Жилищное законодательство относится к ведению:

а) Российской Федерации;

б) субъектов Российской Федерации;

в) совместному Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

г) органов местного самоуправления.

4. В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные:

а) из Венской конвенции о дипломатических сношениях;

б) Всеобщей декларации прав человека;

в) Венской конвенции о праве международных договоров;

г) Конвенции о статусе беженцев;

д) Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

5. Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся в следующих правовых актах:

а) Конституции РФ;

б) Жилищном кодексе РФ;

в) Гражданском кодексе РФ;

г) Бюджетном кодексе РФ;

д) Кодексе РФ об административных правонарушениях;

е) Уголовном кодексе РФ.

6. Основными участниками жилищных правоотношений являются:

а) граждане РФ;

б) иностранные граждане;

в) юридические лица;

г) Российская Федерация;

д) субъекты Российской Федерации;

е) органы местного самоуправления;

ж) международные организации.

7. Если договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются:

а) нормы Конституции РФ;

б) нормы ЖК РФ;

в) правила международного договора;

г) нормы федерального конституционного закона;

д) акты судебных органов.

8. Жилищные права и обязанности возникают:

а) из судебных решений;

б) вследствие причинения вреда другому лицу;

в) вследствие неосновательного обогащения;

г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

д) договоров и иных сделок.

9. Объектами жилищных прав являются:

а) здания;

б) строения;

в) сооружения;

г) жилые помещения;

д) многоквартирные дома.

10. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются:

а) субъектом РФ;

б) управляющей компанией;

в) федеральным органом исполнительной власти;

г) Президентом РФ;

д) Федеральным собранием РФ.

11. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы:

а) жилых и нежилых помещений;

б) жилых и вспомогательных помещений, а также балконов, лоджий, веранд и террас;

в) жилых помещений, включая помещения вспомогательного использования;

г) комнат, санузла, балконов, лоджий, веранд и террас.

12. К жилым помещениям относятся:

а) многоквартирный дом, жилой дом, квартира, комната;

б) частный дом, подъезд, квартира;

в) жилой дом передвижного типа, квартира, комната в коммунальной квартире;

г) жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

13. Местом пребывания гражданина Российской Федерации является:

а) жилой дом;

б) кемпинг;

в) квартира;

г) служебное жилое помещение;

д) специализированные дома;

е) дом отдыха;

ж) санаторий.

14. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам:

а) купли-продажи;

б) мены;

в) найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

г) найма жилых помещений;

д) социального найма.

15. В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ подразделяется:

а) на государственный;

б) общественный;

в) частный;

г) муниципальный;

д) кооперативный.

16. В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ подразделяется:

а) на ведомственный;

б) коммунальный;

в) социального использования;

г) специализированный;

д) коммерческого использования;

е) индивидуальный.

17. Государственную регистрацию прав на жилые помещения в Российской Федерации осуществляет:

а) Федеральная налоговая служба;

б) Федеральная антимонопольная служба;

в) Государственная регистрационная палата;

г) Федеральная служба по аккредитации;

д) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

е) Федеральное казначейство.

18. Изменение конфигурации жилого помещения называется:

а) кодификацией;

б) перепланировкой;

в) переустройством;

г) преобразованием;

д) переделкой;

е) реорганизацией.

19. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования в жилом помещении называется:

а) консолидацией;

б) унификацией;

в) переустройством;

г) благоустройством;

д) капитальным ремонтом;

е) преобразованием.

20. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется:

а) федеральным органом исполнительной власти;

б) органом местного самоуправления;

в) органом исполнительной власти субъекта РФ;

г) представительным органом субъекта РФ;

д) Федеральным собранием РФ.

21. Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

а) жилое помещение обременено правами третьих лиц;

б) в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями;

в) невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям;

г) жилое помещение подлежит капитальному ремонту;

д) жилое помещение является квартирой.

22. За нарушение правил пользования жилыми помещениями установлена ответственность:

а) конституционная;

б) уголовная;

в) гражданско-правовая;

г) административная;

д) дисциплинарная;

е) материальная.

23. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним:

а) супруг (супруга);

б) дети;

в) родители;

г) нетрудоспособные иждивенцы;

д) двоюродные братья и сестры;

е) прадедушки и прабабушки.

24. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут с собственником ответственность:

а) индивидуальную;

б) коллективную;

в) солидарную;

г) субсидиарную;

д) смешанную.

25. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются следующим лицам:

а) иностранным гражданам;

б) беженцам;

в) вынужденным переселенцам;

г) лицам без гражданства;

д) лицам с двойным гражданством.

26. По договору социального найма жилое помещение предоставляется из жилищного фонда:

а) государственного;

б) муниципального;

в) частного;

г) общественного;

д) кооперативного.

27. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является:

а) максимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения;

б) минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер жилой площади жилого помещения;

в) максимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения;

г) средневзвешенный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения.

28. Норма предоставления устанавливается органом:

а) исполнительной власти субъекта РФ;

б) органом местного самоуправления;

в) федеральной исполнительной власти РФ;

г) профсоюзным органом;

д) жилищной инспекцией.

29. Учетной нормой площади жилого помещения является:

а) максимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся;

б) минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся;

в) максимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилой площадью в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся;

г) среднестатистический размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся.

30. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается:

а) только по решению суда;

б) по решению органа местного самоуправления;

в) только с согласия этих лиц;

г) по решению главы местной администрации;

д) по решению органов опеки и попечительства.

31. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся жилые помещения:

а) в общежитиях;

б) квартирах;

в) домах системы социального обслуживания населения;

г) служебные жилые помещения;

д) гостиницах, санаториях, кемпингах.

32. Договор социального найма жилого помещения заключается в форме:

а) простой письменной;

б) нотариальной;

в) устной;

г) конклюдентной;

д) электронной.

33. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются:

а) потребительскими кооперативами;

б) производственными кооперативами;

в) учреждениями;

г) акционерными обществами;

д) некоммерческими партнерствами.

34. Членом жилищного кооператива может быть:

а) гражданин, достигший возраста 16 лет;

б) гражданин, достигший возраста 18 лет;

в) юридическое лицо – коммерческая организация;

г) юридическое лицо – некоммерческая организация;

д) иностранное государство.

35. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме:

36. Органом управления товарищества собственников жилья является:

а) совет директоров;

б) правление;

в) общее собрание членов;

г) генеральный директор;

д) индивидуальный предприниматель.

37. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

а) плату за содержание и ремонт жилого помещения;

б) плату за коммунальные услуги;

в) взнос на капитальный ремонт;

г) взнос на участие в долевом строительстве.

38. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату:

а) за горячее водоснабжение;

б) холодное водоснабжение;

в) энергосбережение;

г) водоотведение;

д) электроснабжение;

е) газоснабжение;

ж) отопление.

39. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до… числа месяца, следующего за истекшим месяцем:

Д) 31.

40. Право на субсидии по оплате за жилое помещение имеют граждане:

а) недееспособные лица;

б) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

в) наследники умершего собственника;

г) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

д) члены жилищных кооперативов;

е) собственники жилых помещений.

Рекомендуемая литература

Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. М.: Окей-книга, 2013.

Астапова Т.Ю. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009.

Афонина А.В. Жилищное право: курс лекций. Москва: Эксмо, 2009.

Бакирова Е.Ю. Жилищное право: учеб, пособие. Белгород: НИУ БелГУ, 2013.

Безик Н.В. Жилищное право. Учебное право. Иркутск: Изд-во ИГУ, 2012.

Егорова О.А., Беспалов Ю. Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам. М.: Проспект, 2014.

Жилищное право: учебник / под ред. Р.А. Курбанова, П.В. Алексия, А.И. Комзолова. 10-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ: Закон и право, 2014.

Захаров А.В. Жилищное право: учеб, пособие. Новосибирск: Изд-во Сибирского гос. ун-та путей сообщ., 2013.

Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2013.

Крашенинников П.В. Жилищное право: учебник. М.: Статут, 2011.

Кудашкин А.В. Жилищное право: учеб, пособие. М.: РИОР: Инфра-М, 2014.

Куцина С.И. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. М.: Издательство РИОР: Инфра-М, 2014.

Куцина С.И. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: РИОР: ИНФРА-М, 2014.

Настольная книга судьи по жилищным спорам / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Проспект, 2009.

Николюкин С. В. Жилищные потребности граждан как субъектов жилищных правоотношений в условиях современного хозяйствования: монография. М.: Юрлитинформ, 2014.

Петрунин Г.В. Договорно-правовое регулирование жилищных отношений: учеб, пособие. Нижний Новгород: Нижегородская правовая акад., 2013.

Римшин В. И. Правовое регулирование городской деятельности и жилищное законодательство: учебник / под ред. В.И. Римшина. М.: Инфра-М, 2013.

Сергеев А.П. Жилищное право: учебник. М.: РГ-Пресс, 2013.

Суслова С.И. Жилищные права. Понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011.

Суслова С.И. Жилищные отношения и их правовые формы. М.: Юрлит-информ, 2013.

Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. М.: ЮРАЙТ-ИЗДАТ, 2008.

Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2009.

Тихомиров М.Ю. Выселение граждан из жилых помещений. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014.

Тихомирова Л.В. Жилищное право: учеб. – практ. пособие. Изд-во Тихомирова М.Ю., 2013.

Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. М.: Проспект, 2013.

Шешко Г. Ф. Жилищное право: учеб, пособие. М.: Эксмо, 2010.

notes

Примечания

1

Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М., 1995. С. 149.

2

Системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые закреплены в ст. 1 ЖК РФ.

3

Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. М., 2003. С. 59.

4

Там же.

5

Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. М., 2003. С. 55..

6

Конституция Российской Федерации. Комментарий / под общ. ред. Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М.: Юрид. лит., 1994. С. 202.

7

Гражданское право: учебник. В 2 т. Том II. Полутом 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер, 2004. С. 438.

8

Гражданское право: учебник. В 3 т. T. 2. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2008. С. 259.

9

Гражданское право: учебник. В 3 т. T. 2. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2008. С. 261–262.

10

Седугин П.И. Жилищное право: учебник. 2-е изд. М., 2000. С. 73–74.

11

Юридическими фактами считаются не любые жизненные обстоятельства, а только те, которым законодатель придал юридическое значение.

12

Помещения общего пользования в квартире – помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.

13

Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с федеральным жилищным законодательством.

14

Нагаев Р.Т Недвижимость: энциклопедический словарь. Казань, 2001. С. 349; Экономика недвижимости. С. 56.

15

Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юристъ, 2004. С. 346.

16

Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними в российском гражданском праве. Автореф…. канд. юрид. наук. Иркутск, 2009.

17

Ст. 15 Жилищного кодекса РФ.

18

Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изм. и доп. от 2 августа 2007 г., 8 апреля 2013 г.) // СПС Гарант.

19

Пункт 1 ст. 25 ЖК РФ.

20

Клименко И.О. Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма // Современное право. 2008. № 5. С. 27.

21

Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости – гражданско-правовой аспект. Автореф…. канд. юрид. наук. Томск, 2009. С. 7–8.

22

Настольная книга судьи по жилищным спорам / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Проспект, 2009. С. 74–75.

23

Предложение — рекомендация гражданина по совершенствованию законов и иных нормативных правовых актов, деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, развитию общественных отношений, улучшению социально-экономической и иных сфер деятельности государства и общества.

24

Заявление — просьба гражданина о содействии в реализации его конституционных прав и свобод или конституционных прав и свобод других лиц, либо сообщение о нарушении законов и иных нормативных правовых актов, недостатках в работе государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, либо критика деятельности указанных органов и должностных лиц.

25

Жалоба — просьба гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.

26

Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается.

27

Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.

28

Макаров Д.А. Право собственности и договор найма жилого помещения в Российской Федерации: монография. СПб.: Изд-во Лема, 2012. С. 45.

29

Мыскин А.В. Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса // Нотариус. 2012. № 2.

30

Макаров Д.А. Право собственности и договор найма жилого помещения в Российской Федерации: монография. СПб.: Изд-во Лема, 2012. С. 62–63.

31

Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.

32

Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6. С. 26.

33

Савас Э.С. Приватизация: ключ крынку. М., 1992. С. 15.

34

Титов Л.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 184.

35

Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под ред. М.Ю. Тихомирова. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2006. С. 695.

36

Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 12.; Киндеева Е.Л., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 249.

37

Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права / В кн. Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163.

38

Сайт ВАС РФ: http://www.arbitr.ru.

39

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

40

Приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов».

41

Суммарная инвентаризационная стоимость — это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.

42

Настольная книга судьи по жилищным спорам / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Проспект, 2009. С. 82.

43

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

44

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

45

Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под ред. М.Ю. Тихомирова. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2006. С. 827.

46

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761.

47

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии. При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи: а) супругом (супругой); б) родителями или усыновителями несовершеннолетних детей; в) несовершеннолетними детьми, в том числе усыновленными.

48

Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761.

Table of Contents

Алексей Альбов, Станислав Николюкин Жилищное право

Список принятых сокращений

Предисловие

Глава 1 Понятие жилищного права, общие положения

1.1. Понятие жилищного права

1.2. Принципы жилищного права

1.3. Право граждан на жилище

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 2 Жилищное законодательство: предмет регулирования, система

2.1. Понятие и основные начала жилищного законодательства

Основные начала (принципы) жилищного законодательства

2.2. Система жилищного законодательства

Структура Жилищного кодекса Российской Федерации

Жилищное законодательство и нормы международного права

2.3. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве, по кругу лиц

Действие жилищного законодательства во времени

Действие жилищного законодательства в пространстве

Действие жилищного законодательства по кругу лиц

2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 3 Понятие и виды жилищных фондов. Государственный учет жилищного фонда

3.1. Понятие и виды жилищных фондов

Виды жилищных фондов

3.2. Государственный учет жилищного фонда

3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 4 Жилищные правоотношения. Понятие и виды объектов жилищного правоотношения

4.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений

4.2. Субъекты жилищных правоотношений

4.3. Основания возникновения жилищных правоотношений

4.4. Объекты жилищных правоотношений. Жилые дома и жилые помещения

Жилые дома и жилые помещения

4.5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 5 Перепланировка и переустройство жилого помещения. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

5.1. Перепланировка и переустройство жилого помещения

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

5.2. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 6 Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

6.1. Понятие, признаки, принципы, условия возникновения жилищно-правовой ответственности. Виды жилищно-правовой ответственности

6.2. Охрана и защита жилищных прав

Судебная защита жилищных прав

Административная защита жилищных прав

Рассмотрение обращения (предложения, заявления, жалобы)

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 7 Управление жилищным фондом

7.1. Управление многоквартирными домами

Совет многоквартирного дома

7.2. Договор управления многоквартирным домом

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 8 Обеспечение граждан жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения и найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

8.1. Договор социального найма

Нормы площади жилого помещения

8.2. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Ответственность сторон по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Расторжение и прекращение договора

8.3. Наемные дома

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 9 Право собственности на жилые помещения

9.1. Жилое помещение как объект собственности

9.2. Приватизация жилых помещений

Участники приватизации

Объекты приватизации

Процедура оформления приватизации

9.3. Сделки с жилыми помещениями

Купля-продажа жилых помещений

Договор мены жилого помещения

Договор дарения жилого помещения

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 10 Оформление прав на жилые помещения и сделок с ними

10.1. Государственная регистрация прав на жилое помещение

10.2. Жилые помещения как объекты налогообложения

Порядок исчисления и уплаты налога

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 11 Обмен и сохранение жилого помещения

11.1. Обмен жилого помещения

11.2. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим лицом

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 12 Товарищества собственников жилья

12.1. Понятие, порядок создания и регистрации, прекращение товарищества собственников жилья

Понятие товарищества собственников жилья

Порядок создания товарищества собственников жилья

Государственная регистрация товарищества собственников жилья

Прекращение (реорганизация, ликвидация) товарищества собственников жилья

12.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 13 Жилищные и жилищностроительные кооперативы

13.1. Понятие, порядок организации и органы управления жилищного и жилищно-строительного кооператива

13.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Вопросы и задания для самоконтроля

Глава 14 Оплата жилья и коммунальных услуг

14.1. Понятие и структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

14.2. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

14.3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

14.4. Субсидии и компенсации на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Вопросы и задания для самоконтроля

Тестовые задания

Рекомендуемая литература

Примечания

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48