Annotation

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

- Е. Д. Тягай

- Вместо предисловия

- Глава 1

- § 1. Общая характеристика концепции собственности в США

- § 2. Исторические предпосылки и условия возникновения системы сложноструктурных моделей права собственности в США

- § 3. Эволюция сложноструктурных моделей права собственности в современном праве США

- Глава 2

- § 1. Простое неограниченное (абсолютное)

- § 2. Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам

- § 3. Пожизненное право собственности

- § 4. Сложноструктурные модели отменяемой фригольдной собственности

- Глава 3

- § 1. Временная нефригольдная собственность

- § 2. Возобновляющаяся нефригольдная собственность

- § 3. Бессрочная нефригольдная собственность и нефригольдная собственность в силу закона

- § 4. Неправомочно продолжающееся владение

- § 5. Особенности правового положения субъектов нефригольдной собственности

- Глава 4

- § 1. Возвратные правопритязания первоначального собственника

- § 2. Выжидательная собственность: общие положения

- § 3. Полноправная выжидательная собственно

- § 4. Условная выжидательная собственность

- § 5. Выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущих вещно-правовых титулов и правопритязаний

- § 6. Реализация вещных правопритязаний в свете действия Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью

- Заключение

- Библиография

- Монографические и учебные издания

- Периодические издания

- Диссертации, авторефераты диссертаций

- Материалы судебной практики

- Примечания

Е. Д. Тягай

Право собственности на недвижимость в США. Сложноструктурные модели

Монография

[битая ссылка] ebooks@prospekt.org

Вместо предисловия

Современный этап развития рыночных отношений в Российской Федерации характеризуется укреплением социально-экономических связей с зарубежными странами, в свете чего вопросы эффективного юридического регулирования имущественных отношений приобретают особую актуальность. Активное международное сотрудничество обусловливает необходимость изучения иностранных подходов к пониманию и моделированию права собственности, феномен которого различным образом интерпретируется в разносистемных правопорядках.

Российские граждане и юридические лица все чаще сталкиваются с вопросами владения собственностью за рубежом. Коммерческие отношения с западными партнерами нередко предполагают участие отечественных инвесторов в зарубежных проектах, связанных с недвижимостью, равно как и привлечение иностранных лиц к аналогичным проектам в России. Наконец, внутренние преобразования, происходящие в самом российском обществе в связи с появлением новых направлений предпринимательской деятельности, развитием рынка недвижимости и укреплением позиций малого и среднего бизнеса, привели к усложнению структуры отношений собственности.

Настоящая монография явилась итогом последовательной работы, направленной на фундаментальное всестороннее изучение и анализ концепции сложноструктурных моделей права собственности, действующей в США. Особенности таких правовых моделей проявляются прежде всего в вещных правоотношениях, складывающихся по поводу недвижимости, роль которых в развитом обществе трудно переоценить. Выбор государства, на примере правовой системы которого рассматриваются особенности моделей права собственности на недвижимость, обусловлен тем, что правовая система США не только опосредует основные традиции стран общего права, но и содержит новые элементы, позволяющие определить перспективы эволюции вещных прав в современном мире.

Необходимо отметить, что интерес отечественных ученых к вопросам, связанным со спецификой имущественных отношений в западных государствах, был характерен для всех этапов развития российской цивилистики, однако разработка соответствующих проблем носила весьма фрагментарный характер. До настоящего времени особенности англо-американских подходов к моделированию права собственности не получили сколько-нибудь системного изложения в юридической литературе на русском языке.

Уникальность системы вещно-правовых титулов на недвижимость в общем праве, из которого произошла правовая система США, отмечалась еще в дореволюционных исследованиях. К. П. Победоносцев указывал, что английские порядки предусматривали разделение права собственности на несколько видов в зависимости от личного статуса правообладателей^1. К. Н. Анненков упоминал о том, что в общем праве было возможным подчинение собственности резолютивным условиям и отменительным срокам^2. М. Ф. Владимирский-Буданов подчеркивал, что зарубежным взглядам на правомочия собственников была свойственна большая свобода и прогрессивность, нежели русскому праву^3. И. А. Базанов обращал внимание на то, что специфической чертой общего права является порядок распределения права собственности на землю^4. Л. А. Кассо замечал, что доктрина о множественности собственников давала западным юристам основания квалифицировать нескольких правообладателей различных вещных прав на одну и ту же недвижимость в качестве собственников такого имущества^5.

В советский период возможность исследования иностранных учений о праве собственности была ограничена идеологическими рамками. Тем не менее значительный вклад в разработку данных вопросов внесли Л. И. Дембо, А. В. Венедиктов, Д. М. Генкин, Ю. К. Толстой, С. М. Корнеев, В. П. Грибанов, С. Н. Братусь, Г. А. Аксененок, А. М. Турубинер и др^6.

Перестройка ознаменовала новый этап в понимании отношений собственности, открывая перед отечественными цивилистами просторы для совершенствования доктрины вещных прав. На этом фоне в российской науке впервые стали упоминаться сложноструктурные модели права собственности. Наиболее значимым в данном отношении представляется монографическое исследование В. П. Мозолина, в котором автор не только ввел в терминологический аппарат категорию сложноструктурных моделей права собственности, но и оценил перспективы возможного использования таких моделей в современной России^7. Заметный интерес к данным вопросам демонстрируют также В. А. Савельев, О. И. Крассов, О. М. Козырь, М. Ю. Галятин и др^8.

Между тем на сегодняшний день концепция сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость так и не получила необходимой всесторонней разработки и последовательного изучения в российском праве. В США, напротив, данные юридические конструкции оказались весьма востребованными, что позволило им достичь наибольшего развития, поэтому в настоящей работе предпринята попытка изучить сложноструктурные модели права собственности на недвижимость именно на примере американской правовой системы. С научно-исследовательской точки зрения данное решение позволило в необходимой степени абстрагироваться от концептуальных препятствий, затрудняющих рассмотрение доктрины сложноструктурных моделей права собственности в контексте классических российских представлений о системе вещных прав, и дало возможность взглянуть на анализируемые в работе парадигмы сквозь призму принципиально иных подходов к пониманию и определению имущественных отношений, складывающихся по поводу недвижимости^9.

Настоящее исследование проведено с использованием широкой нормативно-правовой базы, включающей Конституцию США, единообразные законы, кодексы и своды региональных статутов, а также законы отдельных штатов, регулирующие вопросы собственности. Принципиальное значение имело также обращение к Своду норм о праве собственности, представляющему собой частную систематизацию наиболее эффективных юридических инструментов в сфере регулирования вещных прав.

Важнейшую роль в подготовке работы сыграли материалы правоприменительной практики – многочисленные судебные прецеденты, изучение которых позволило установить, как эволюционируют взгляды американских судей на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость, и оценить перспективы их развития.

Свойства, которыми обладают рассматриваемые в работе модели права собственности, оцениваются не в статическом состоянии, а в динамике. Исследование, с одной стороны, охватывает вопросы влияния общего права на сложноструктурные модели права собственности на недвижимость в США, с другой, – отражает новый подход к пониманию данных явлений в свете социально-экономических и общественно-политических перемен, происходящих в современном мире.

Работа основана на анализе значительного числа научных источников и материалов, существующих только на языке оригинала и прежде не исследовавшихся отечественными цивилистами. Это позволило сформулировать на русском языке и представить вниманию российских специалистов, исследователей и читателей, интересующихся парадигмами имущественных отношений, важные концептуальные принципы общего права, касающиеся не только сложноструктурных моделей права собственности, но и пронизывающие всю англо-саксонскую доктрину вещных прав.

С практической точки зрения результаты проведенной работы призваны выявить и наглядно продемонстрировать принципиально новые для российского права альтернативные схемы регулирования отношений собственности, отличные от тех, что содержатся в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации. Такой подход направлен на то, чтобы создать возможность оценить перспективы применения подобных конструкций к имущественным отношениям в современной России.

Выявленные в процессе исследования трудности и противоречия, возникающие в связи с использованием различных сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость, а также предложенные пути решения данных проблем призваны создать условия для надлежащего учета зарубежного опыта, с тем чтобы в дальнейшем избежать столкновения с аналогичными сложностями в отечественной правовой системе. Сделанные в работе выводы могут быть также рассмотрены в качестве юридических рекомендаций российским предпринимателям и публично-правовым образованиям, планирующим программы долгосрочного эффективного сотрудничества с США и их резидентами, а также субъектам, заинтересованным в минимизации рисков, возникающих при участии в проектах, связанных с недвижимостью в США.

Важно отметить, что подготовка и проведение настоящей исследовательской работы проходили в условиях параллельно происходящего масштабного реформирования гражданского законодательства России. Это позволило изучать зарубежные юридические конструкции, принимая во внимание те пробелы и противоречия отечественной системы вещных прав, которые вновь обнаружили себя, затруднив реализацию планов законодателя по внесению единовременных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы гражданского права. Данные обстоятельства подтвердили острую своевременность расширения круга юридических инструментов и механизмов, позволяющих моделировать различные конструкции прав на имущество. Анализ системы таких инструментов, многие из которых доказали свою эффективность в правовой системе Соединенных Штатов Америки, и стал одним из ключевых направлений работы, результаты которой представлены на суд читателя.

Ключевой идеей, определившей целесообразность выпуска данной книги, явилось понимание того, что именно развитие представлений о спектре экономических и юридических возможностей, которые становятся доступными благодаря применению вариативных способов определения, закрепления и передачи прав на недвижимое имущество, является необходимым условием оптимизации имущественного оборота в сегодняшней России. Предоставление собственникам необходимого объема правовых инструментов, позволяющих эффективно определять судьбу имущества и гарантировать при этом интересы всех лиц, чьи права могут быть затронуты в процессе использования или передачи такого имущества, призвано стать важнейшим элементом модернизации отечественного законодательства о вещных правах.

Москва,

31 июля 2013 года

Глава 1

Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

Upon this point a page of history is worth a volume of logic.

Mr. Justice Holmes^10

§ 1. Общая характеристика концепции собственности в США

Собственность – одна из наиболее фундаментальных и одновременно наиболее сложных категорий, существующих в праве Соединенных Штатов Америки. Концептуализация собственности осуществлялась совместными усилиями американских цивилистов, экономистов, социологов и специалистов в иных областях науки на протяжении всей истории существования США, в значительной степени базируясь на достижениях общего права (common law), основные принципы которого возникли задолго до появления американской государственности. И хотя западные ученые отмечают, что представления об имущественных отношениях и вещных правах в США постоянно эволюционируют, за все время существования англо-американского права собственности в нем так и не произошло революций^11. Это позволяет провести исследование различных моделей американского права собственности в динамике, принимая их характеристики не как данность, а имея возможность проанализировать влияние всевозможных факторов на развитие и окончательное оформление системы собственности в США.

Несмотря на то что в американском праве на протяжении длительного времени действует весьма четкая и достаточно эффективная система принципов и норм, регулирующих различные конструкции права собственности, ни в законодательстве, ни в правоприменительной практике, ни в науке Соединенных Штатов не выработано единого и универсального определения собственности как таковой^12. В этой связи необходимым представляется рассмотрение наиболее значимых идей о собственности и праве собственности, позволяющих составить адекватное представление о том, на каких концепциях основаны американские правопорядки, регламентирующие вещные правоотношения.

Широкое распространение в современной теории собственности США получила идея Иеремии Бентама о том, что право собственности – не что иное, как юридически закрепленные за лицом ожидания возможности извлечь ту или иную пользу из определенного имущества^13. Подобные рассуждения о природе собственности находят яркое отражение в американской системе вещно-правовых титулов на недвижимое имущество. Это проявляется прежде всего в возможности наделения собственников не только вещными правами, действующими в настоящем времени (present estates), но и вещными правопритязаниями (future interests), которые также принадлежат их обладателю в настоящем, но при этом обеспечивают возможность извлечения пользы из владения имуществом в будущем.

Феликс Коэн, не возражая против утверждения, высказанного Бентамом, предпринял попытку охарактеризовать феномен собственности более наглядным образом. Собственность, по мнению Коэна, – это то, что может сопровождаться ярлыком следующего содержания: «Всему миру: держитесь на расстоянии, если у вас нет моего разрешения, которое я вправе как выдать, так и оставить при себе. Подпись: частное лицо. Одобрено: государством»14. Несмотря на то что данный подход пренебрегает традиционным для цивилистической науки терминологическим аппаратом и страдает излишней упрощенностью, он тем не менее выражает общие представления Соединенных Штатов о праве частной собственности (private property)15, которая, в отличие от пути, выпавшего на долю российского государства, являлась основой американской экономики с момента возникновения США и продолжает оставаться таковой по сей день^16.

Следует обратить внимание, что природа частной собственности рассматривается правом Соединенных Штатов сквозь призму ряда классических теорий в современной их интерпретации. Так, согласно владельческой теории (occupation theory), право собственности возникает у лица в силу самого факта владения и на основе этого должно быть обеспечено полноценной правовой защитой^17. Трудовая теория (labor theory) отталкивается от того, что личный труд и непосредственное участие лица в создании, переработке, улучшении качества и поддержании надлежащего состояния имущества является достаточным основанием для того, чтобы за таким лицом было признано право частной собственности на соответствующий объект^18. Договорная теория (contract theory) исходит из того, что право частной собственности появляется в результате соглашения между индивидуумами и обществом, поскольку последнее признает, а государство – гарантирует вещные права отдельных лиц на принадлежащее им имущество^19. Теория естественных прав (natural rights theory)20 в нынешнем понимании сводится к тому, что частная собственность является неотъемлемым элементом правовой системы, и ее отсутствие противоречило бы самой природе права. Наконец, в соответствии с теорией общественной полезности (social utility theory), частная собственность обусловлена социальной необходимостью, поскольку существует в первую очередь с тем, чтобы в максимальной степени удовлетворить желания и потребности отдельных граждан и общества в целом^21.

В последнее время особое значение приобретает так называемая экономическая теория собственности (economic theory of property), одним из основоположников которой является Ричард Познер – известный американский юрист, судья и специалист в области экономической теории права. К несомненным достоинствам данной концепции относится то, что ее сторонники, в отличие от многих экономистов, стремящихся свести собственность исключительно к экономической основе^22, отнюдь не призывают игнорировать юридическую природу данного явления, а лишь отмечают, что правовая защита интересов собственников исполняет важнейшую функцию, стимулируя развитие экономических связей и эффективное использование имущества^23. Авторы этой теории выделяют три базовых установки, обеспечивающих продуктивности в системы собственности. Принцип универсальности (universality) основывается на том, что все имущество должно находиться (или быть способным находиться) в чей-либо собственности, за исключением непотребляемых общедоступных ресурсов. Принцип эксклюзивности (exclusivity) побуждает собственника к тому, чтобы нести расходы, связанные с имуществом, поскольку в последующем прибыль от самостоятельного владения, пользования и распоряжения имуществом, сопровождающая право частной собственности, не только целиком окупит все произведенные затраты, но и позволит повысить собственнику уровень благосостояния. Наконец, принцип оборотоспособности (transferability) обеспечивает постоянное экономическое развитие общества, поскольку позволяет в добровольном порядке сменять собственников имущества, переводя его таким образом из менее эффективного режима использования – в более эффективный^24.

Упоминание о названных концепциях в рамках настоящего исследования представляется необходимым, поскольку их значение состоит не только и не столько в том, что они отражают эволюцию взглядов на имущественные отношения, сколько в том, что в совокупности данные теории образуют каркас идей, на основе которых в настоящий момент функционирует право собственности США^25.

Между тем сегодня один из наиболее авторитетных источников в области американского права собственности – Свод норм о праве собственности (Restatement of Property) – содержит положения, позволяющие определить общий взгляд современных американских юристов на феномен собственности, под которым, согласно вводной части данного документа, понимаются правоотношения между лицами по поводу вещей^26. И хотя область применения указанного определения ограничена целями Свода норм о праве собственности, оно тем не менее позволяет составить общее представление о доктринальном понимании собственности в праве Соединенных Штатов. Примечательно, что отталкиваясь от данной концепции, некоторые западные авторы преобразуют ее, говоря о том, что собственность относится к правоотношениям, возникающим по поводу неких «ценных ресурсов» (valued resources)27. Подобная позиция требует как минимум уточнения, в отсутствие которого справедливой представляется критика исследователей, полагающих, что недостаточная четкость категории «ценные ресурсы» провоцирует искаженное толкование данного термина и, как следствие, возникновение споров на предмет того, что относится к такого рода ресурсам^28. Данные опасения являются вполне оправданными, поэтому следует придерживаться классической американской концепции собственности, обозначенной в вышеуказанном Своде норм, с тем лишь дополнением, что под «вещами», по поводу которых складываются соответствующие правоотношения, целесообразно понимать индивидуально-определенное имущество^29.

Несмотря на то что данная часть работы посвящена анализу общих концептуальных основ права собственности США, рассматривая вопрос о «вещах», по поводу которых между различными лицами складываются отношения, характеризуемые американской доктриной в качестве права собственности, необходимо заранее оговориться, что наиболее полно концепция вещных прав раскрывается в правоотношениях, возникающих по поводу недвижимого имущества^30. Именно право собственности на недвижимость образует в Соединенных Штатах различные сложноструктурные модели, представляющие для российской цивилистики особый научно-практический интерес и ставшие основным предметом настоящего исследования.

Важное место в праве собственности США занимает концепция Уэсли Хохфельда, предложившего выделить в структуре собственности 4 группы основных правовых связей (basic legal relations) между субъектами вещных правоотношений. Каждая группа, согласно учению Хохфельда, включает пару корреспондирующих юридических категорий (set of correlative terms): право (right) – обязанность (duty); привилегия (privilege) – отсутствие права (absence of right); власть (power) – подчинение (liability); неприкосновенность (immunity) – неправомочность (disability)31. Несмотря на критические отзывы некоторых авторов^32, в целом данная доктрина была воспринята американским правом и вошла в Свод норм о праве собственности^33.

Из приведенной классификации следует, что один из вышеназванных парных элементов имущественной связи всегда носит положительный характер, будучи направленным в пользу определенного лица. В связи с этим, на основе концепции Хохфельда, возникла идея о том, что собственника от остальных участников вещных правоотношений отличает обладание тем или иным правом, привилегией, властью или неприкосновенностью^34. Конкретное содержание указанных категорий варьируется, в свою очередь, в зависимости от того, на каком вещно-правовом титуле собственнику принадлежит имущество^35. Иными словами, рассмотренная система наглядно демонстрирует, что американская доктрина вещных прав на концептуальном уровне отталкивается от возможности «расщепить» право собственности на отдельные составляющие. В совокупности они образуют максимально полный вещный титул, однако поскольку правовая система США не рассматривает право собственности как нечто абсолютное^36, указанные элементы обладают самостоятельностью и в определенных условиях (о которых будет подробно сказано далее) даже в разрозненной форме являются достаточными для того, чтобы лицо, наделенное ими, считалось собственником имущества.

Наиболее широко известной, универсальной и значимой с точки зрения изучения и анализа различных моделей права собственности США является доктрина, которая со свойственной американским юридическим теориям метафоричностью рассматривает право собственности как «связку прутьев» (bundle of sticks)37, в которой каждый «прут» символизирует определенное правомочие собственника: право пользования (right to use); владельческие правомочия, включающие право владения (right to possess) и право удаления из пределов владения (right to exclude others); а также право распоряжения (right to alienate) и другие^38. Подобная аналогия обладает уникальным свойством, непривычным взгляду отечественного исследователя: подразумевается, что изъятие отдельного «прута» не изменяет природы «связки» в целом, и право собственности остается таковым до тех пор, пока в «связке» сохраняется хотя бы один первоначальный «прут»39.

На первый взгляд, большинство указанных элементов права собственности во многом соответствует аналогичным категориям традиционной континентальной триады правомочий собственника^40. Однако необходимо иметь в виду, что западные юристы не склонны считать указанный выше перечень правомочий собственника закрытым, поскольку полагают, что вариативность имущественных правоотношений бесконечна, а так как термином «собственность» в доктрине США обозначаются различные конструкции вещных прав, нет необходимости в определении исчерпывающего круга правомочий^41. Ввиду данных причин ключевым свойством американской системы правомочий собственника стала ее исключительная гибкость, позволяющая создавать многообразные модели права собственности, структура которых определяет полноту и содержание каждого отдельно взятого правомочия^42.

При этом следует отметить, что разграничение правомочий собственника является отнюдь не следствием концептуальной борьбы американских теоретиков, а – как это свойственно юридической науке США в целом – отражением вектора развития правоприменительной практики. В этой связи правомочия собственников классифицируются, понимаются и регулируются Соединенными Штатами с учетом двух основных факторов: формы нарушения вещных прав и, как следствие, способов их защиты. В связи с этим на данном этапе исследования целесообразно обратить особое внимание на ряд тенденций, характеризующих современное состояние защиты, предоставляемой собственникам американским правом.

Самой заметной из указанных тенденций является участившаяся практика изменения квалификации таких нарушений прав собственника, которые выражаются в ухудшении качества объекта владения без вторжения в его пределы, что, очевидно, препятствует осуществлению права пользования имуществом (right to use)43. Традиционно такого рода ухудшение предупреждалось или устранялось посредством деликтно-правовой конструкции nuisance^44, состав которой выражался в загрязнении чужого участка пылью, дымом, газом, иными веществами, а также в создании шумов, иллюминации, вибраций и теневой завесы^45. До недавнего времени американские суды четко отличали nuisance от непосредственного вторжения в пределы владения, составлявшего содержание концепции trespass, призванной обеспечить владельческие правомочия собственника – право владения (right to possess) и право удаления нарушителей из пределов владения (the right to exclude)46.

Разграничение рассматриваемых форм нарушения правомочий собственника традиционно осуществлялось на основе относительно простого принципа: все помехи, создаваемые на территории чужих владений, но не являющиеся прямым проникновением кого-либо на такую территорию, рассматривалось как nuisance, и лишь физическое вторжение в пределы чужого владения квалифицировалось как trespass^47.

Однако сегодня не без сожаления приходится констатировать, что суды не отличаются подобной последовательностью в решениях по делам такого рода^48. Более того, указанный принцип общего права фактически сменился принципом «реальной видимости вторжения» (visibility)49. Иначе говоря, если, например, проникающие на чужую территорию частицы загрязнений достаточно велики, чтобы быть заметными невооруженным глазом, их проникновение может быть квалифицировано как trespass, а не как nuisance^50.

Обозначенная тенденция приводит к размыванию граней между двумя ранее нетождественными деликтными конструкциями в сфере их использования для защиты различных правомочий собственников, что значительно усложняет положение американских судов при рассмотрении данной категории дел.

В стремлении предотвратить возникновение ситуаций нарушения правомочий собственников, связанных с использованием имущества, Соединенные Штаты выработали ряд требований, касающихся содержания недвижимого имущества и расположенных на нем объектов.

Так, большинством штатов наложено вето на отдельные формы уничтожения растений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности. Фактически универсальный запрет установлен на сжигание деревьев^51. Это обусловлено не столько заботой о сохранении природных богатств, сколько стремлением местных властей обезопасить прилегающие территории от распространения огня, а также предотвратить негативные последствия, связанные с выбросом продуктов горения, проникновением дыма и иных веществ на соседние участки и в расположенные на них постройки^52.

Граждане, своими действиями не ущемляющие ничьих интересов, однако имеющие в собственности участки, на которых расположены объекты (не только искусственно возведенные постройки, но и уже упомянутые деревья и иные насаждения), наличие которых создает потенциальную угрозу чужим законным интересам, также должны подчиняться нормам об устранении подобного рода преград до того, как те приведут к реальному нарушению правомочий собственников^53.

Относительно недавно наметилась тенденция повышения мер ответственности за хранение на частной территории мусора и токсических отходов, вне зависимости от того, каким образом и по каким причинам данные объекты доставляют дискомфорт другим собственникам^54. Отдельного внимания заслуживает и тот факт, что в последние десятилетия в связи с обострением ряда социальных проблем, лежащих на первый взгляд вне зоны регулирования имущественных отношений, американские суды взялись за рассмотрение исков тех лиц, чьи правомочия нарушаются действиями соседей, допускающих на территорию своей собственности наркоторговцев, членов экстремистских и террористических организаций и иных субъектов, чья деятельность представляет угрозу общественной безопасности и правопорядку^55.

Наряду с рассмотренными выше средствами обеспечения права пользования имуществом Соединенные Штаты стремятся гарантировать беспрепятственную реализацию собственниками своего права владеть имуществом (right to possess) и удалять из пределов владения любых нарушителей (right to exclude)56. Последнее правомочие рассматривается американцами как категория почти сакральная, поскольку речь идет об охране от неправомерных посягательств границ владения – первоосновы отношений собственности^57. Большинство судов оценивают право удаления из пределов владения как одно из основных и едва ли не самое определяющее в системе правомочий собственника^58. Принципиальное значение имеет и его конституционное закрепление. Пятая и четырнадцатая поправки к Конституции США прямо устанавливают запрет на произвольное вторжение в чужую собственность и требуют – в случае возникновения острой необходимости нарушения охраняемых законом границ чужого недвижимого имущества – предоставления справедливой компенсации, а также соблюдения специальных процедурных норм^59. Очевидно, что в данном контексте социально-правовое значение рассматриваемого правомочия существенно возрастает – западные исследователи настаивают на том, что право удаления нарушителей из пределов владения имеет комплексный характер и не исчерпывается рамками института собственности^60. Естественно, что основания, формы и пределы ограничения такого правомочия становятся предметом особенно острых дискуссий^61.

Сразу необходимо отметить, что по общему правилу защита производится от произвольного вторжения в пределы владения любых категорий нарушителей^62. В известном решении по делу Хендлера против Соединенных Штатов суд постановил, что «в связке прав, образующих собственность, особую ценность несет правомочие, позволяющее собственнику удалять из пределов своего владения любого – будь то незнакомец или – для целей этого принципа – даже друг, но особенно – государство и власти»63.

Как отмечалось, основным признаком вторжения в пределы владения (trespass) является видимый физический характер проникновения какого-либо лица на территорию чужой собственности. При этом ответственность лица за такое вторжение может наступить и вследствие нарушения границ владения не только им самим, но и – в результате его воздействия – третьим лицом или даже вещью^64. Примечательно, что проникновение считается совершенным вне зависимости от того, передвигался нарушитель по поверхности земли, под ней или над ее уровнем^65.

Поскольку речь в данном контексте идет именно о произвольном характере вторжения в пределы владения, нарушением границ владения не могут считаться (trespass is privileged), в частности^66: проникновение какого-либо лица на территорию чужого владения, санкционированное самим собственником (entry with the consent of owner), сюда же относятся сервитуты (easements); нарушение границ владения, совершенное по необходимости (necessity) – в чрезвычайной ситуации, с целью недопущения более серьезного вреда жизни, здоровью и имуществу граждан; вторжение на частную территорию, обусловленное общественными интересами, в том числе – стремлением предотвратить преступление, задержать правонарушителя, оказать медицинскую и иную помощь нуждающимся лицам; а также изъятие собственности ввиду общественной необходимости^67 и аналогичные случаи.

В работах американских юристов, известных своим стремлением связать теорию с практикой, стали встречаться тезисы о том, что собственник земельного участка, желающий избежать споров о нарушении границ его владения, должен заблаговременно позаботиться об установлении на территории своего владения специальных знаков, информирующих всех окружающих об отсутствии у него намерений санкционировать вторжение в пределы владения посторонних лиц^68.

В случаях, когда, несмотря на все усилия заинтересованных лиц, нарушения правомочий собственника избежать не удалось и его имущественные интересы пострадали, он может обратиться в суд за защитой, исходя из того, какое именно правомочие и каким образом было нарушено.

Если речь идет о nuisance, то истец и ответчик обладают широкими возможностями для максимально эффективного разрешения спора. С учетом конкретных обстоятельств дела, включая характер ущерба, степень и форму вины нарушителя, стороны имеют возможность применить три различных средства защиты (remedies): нормы о защите собственности (property rules); нормы о применении ответственности (liability rules) и нормы о признании неотчуждаемости права (inalienability rules)69.

В первом случае истец может требовать судебного запрета (injunction), обязывающего ответчика прекратить нарушение права владения (ответчик, в свою очередь, может взять на себя обязательство выкупить владение). В случае применения норм об ответственности истец вправе требовать компенсации вреда (damages) (при этом у ответчика не возникает прямого обязательства прекратить нарушение права собственника, и он может продолжать такие действия до тех пор, пока истец не компенсирует ему издержки, связанные с их прекращением)70. Наконец, в случае признания неотчуждаемости права последствия наступают в зависимости от того, что именно будет признано: суд может признать как наличие у ответчика права на занятие определенной деятельностью, пусть даже нарушающей интересы другого лица (например, в случае распространения на него действия статута, отменяющего любые частноправовые соглашения в данной области), так и наличие у ответчика обязанности (нарушение которой ничтожно) воздержаться от занятия определенной деятельностью^71.

Судьи нередко сталкиваются с проблемой, когда на чаше весов оказываются с одной стороны интересы собственника, лишенного возможности беспрепятственно пользоваться имуществом, а с другой – интересы общества и государства, связанные, предположим, с высокой социально-экономической значимостью предприятия, осуществляющего в процессе своей деятельности выброс пыли и паров, проникающих на соседствующие частные территории^72. Проанализировав судебную практику по данным вопросам, Американский институт права (American Law Institute) сформулировал руководящие начала для разрешения подобного рода ситуаций во Втором своде норм деликтного права (Restatement (Second) of Torts). Наиболее существенными представляются следующие положения.

Во-первых, выдача судебного запрета должна допускаться лишь в случаях причинения существенного вреда истцу (превышающего общественную пользу от деятельности ответчика). Во-вторых, требование истца о компенсации убытков (без вынесения судебного запрета на прекращение нарушения права владения) должно быть удовлетворено, если деятельность ответчика приносит больше общественной пользы, чем вреда, но при этом значительно нарушает владельческие интересы данного собственника. Наконец, в-третьих, в удовлетворении иска по всем основаниям должно быть отказано, если вред, нанесенный истцу, незначителен, деятельность нарушителя общественно полезна, а возложение на него обязанности по выплате компенсации поставит ответчика под угрозу банкротства^73.

Многие суды различают временное (temporaty nuisance) и постоянное (permanent nuisance) нарушение правомочий собственника, связанных с использованием имущества. При этом под постоянным нарушением понимается такое положение дел, при котором собственности истца причинен непоправимый вред, либо есть существенные основания полагать, что нарушение права пользования не может быть прекращено. В данном случае сроки исковой давности начинают течь с момента начала нарушения права. Иначе рассматривается временное (и/или периодическое) нарушение права пользования, при котором ответственность нарушителя может быть смягчена его собственными действиями (прекращением нарушения; оказанием содействия потерпевшему и т. д.) – в такой ситуации сроки исковой давности рассчитываются по каждому эпизоду самостоятельно^74.

Владельческие правомочия и, главным образом, право собственника удалять нарушителей из пределов владения защищаются посредством иска о нарушении границ.

При этом помимо самого факта произвольного физического вторжения в чужое владение^75 никакие другие обстоятельства, включая наличие вины и возникновение ущерба, не требуют самостоятельного доказывания. Следует также иметь в виду, что добросовестное заблуждение в целом не рассматривается в качестве основания освобождения от ответственности при вторжении в частную территорию. Вместе с тем последствия вторжения в пределы владения, совершенного под воздействием добросовестного заблуждения, различаются в зависимости от формы такого вторжения.

Так, если лицо построило на своем участке дом, но, добросовестно заблуждаясь относительно того, что соседняя земля никому не принадлежит, нарушило границы и захватило часть чужого владения (encroachment), потерпевший имеет право на восстановление нарушенного права путем снесения нарушителем постройки либо на компенсацию убытков, понесенных в связи с ее сооружением^76.

В случае когда добросовестно заблуждавшееся лицо возвело новый дом целиком на чужой земле (good faith improvement), такой дом по нормам американского права автоматически следует судьбе земли и переходит в собственность ее законного владельца. Это является своеобразным исключением из общих правил о защите от вторжения в пределы владения, поскольку в данном случае вторжение не только не причиняет собственнику материального ущерба, но и увеличивает первоначальную стоимость недвижимости. Во избежание ситуации неосновательного обогащения (unjust enrichment) добросовестно заблуждавшемуся застройщику (good faith improver) присуждается, как правило, компенсация вложений, осуществленных им в процессе благоустройства чужой земли^77.

В случае с trespass, равно как и в ситуации с nuisance, Соединенные Штаты предоставляют сторонам сразу несколько средств судебной защиты.

Прежде всего, истец вправе потребовать возмещения вреда. Но что, если при нарушении границ владения никакого вреда не возникло? Американская доктрина сформулировала однозначную позицию на этот счет: сам факт вторжения в пределы чужого владения становится основанием взыскания с ответчика номинального вреда (nominal damage). При наличии реального вреда (actual damage) суд взыскивает его с ответчика в полном объеме. Истцу также может быть присуждено право требования компенсационных выплат (compensatory damages), связанных с нанесением его собственности иного ущерба. Кроме того, на ответчика могут быть возложены штрафные санкции, например, в качестве наказания за злоумышленное поведение и за нарушение общественного порядка^78.

Потерпевший, оказавшийся не в состоянии самостоятельно удалить нарушителя из пределов владения, также вправе потребовать вынесение судебного запрета, обязывающего ответчика немедленно прекратить нарушение.

И наконец, суд может вынести в отношении истца решение о признании неотчуждаемости права^79, что является немаловажным инструментом защиты и восстановления нарушенных интересов.

Указанные принципы осуществления и защиты прав пользования и владения имуществом являются в значительной степени общими для всех категорий американских собственников. Остальные правомочия, включая право распоряжения, существенно различаются по объему и содержанию в зависимости от того, на каком вещно-правовом титуле имущество принадлежит собственнику^80.

Общая характеристика концепции собственности, действующей в Соединенных Штатах, свидетельствует о том, что американские власти, руководствуясь рассмотренными выше доктринами, понимают под собственностью правоотношения, складывающиеся по поводу определенного имущества между различными субъектами, наделенными комплексом корреспондирующих друг другу прав, свобод и обязанностей, содержание которых определяется в зависимости от числа собственников и порядка распределения между ними правомочий в отношении соответствующего имущества^81.

Наиболее полно данная схема имущественных отношений раскрывается в вещных правах на недвижимость, поскольку именно в этой сфере американское право, основываясь на началах общего права, допускает действие сложноструктурных моделей права собственности, детальному исследованию которых посвящены последующие главы настоящей работы. Постижению сути названных конструкций способствует анализ исторических предпосылок и условий возникновения сложноструктурных моделей права собственности США.

§ 2. Исторические предпосылки и условия возникновения системы сложноструктурных моделей права собственности в США

Правовая система Соединенных Штатов в целом, а также институт собственности как один из центральных ее элементов обязаны своим появлением цепочке исторических событий, которые по сей день неоднозначно оцениваются исследователями разных стран. Так или иначе, заокеанский опыт подтверждает распространенный в отечественной литературе тезис о том, что характер имущественных отношений напрямую связан с определенной социально-экономической формацией. Как справедливо отмечал Л. И. Абалкин, «необходимость изменения отношений собственности порождается непосредственно не самими вещественными элементами производительных сил, а выросшими на этой основе новыми формами общественной взаимосвязи»82. Примечательным в данном контексте представляется тот факт, что «общественная взаимосвязь», ставшая основой для формирования и развития отношений собственности на недвижимое имущество в Новом Свете, возникла задолго до самой американской государственности, зародившись на территории Старого Света.

Большинство западных авторов сходятся во мнении относительно момента, с которого следует вести отсчет в истории англо-американской системы вещных прав^83. Такой поворотной точкой традиционно считается нормандское завоевание Англии в 1066 г. Авторы известного американского исследования, посвященного праву собственности, Джон Брюс и Джеймс Эли, характеризуя значение нормандского завоевания для всего англосаксонского мира, отмечают, что крошечные по современным масштабам армии изменили не только ход британской истории, но и определили судьбу правовых систем Англии и США^84.

Герцог Нормандии, возглавивший вооруженное вторжение и одержавший победу над саксами в битве при Гастингсе, не только вошел в историю как Вильгельм Завоеватель, но и – вопреки многочисленным угрозам внутренних восстаний и нападений извне – сумел установить англо-нормандский монархический режим, просуществовавший до середины XII века^85. Успех Вильгельма и его армии обеспечивался силовой и материальной поддержкой со стороны знати (в основном из Фландрии и Бретани) и был закреплен комплексом военно-политических, социально-экономических и организационных мер, направленных на реформирование самодержавия.

Вместе с титулом монарха Вильгельм Завоеватель приобрел то, ради чего в конечном счете затеваются все войны, – по итогам коммендации (commendation) он стал полноправным хозяином (owner) всех королевских земель, часть которых была передана завоевателю поверженными противниками в добровольном порядке, а часть – принудительно конфискована^86. Очевидно, что в случае, если бы единоличный собственник английских природных богатств вынужден был самостоятельно ими управлять, властные привилегии рисковали бы превратиться в невыносимое бремя. Сохраняя за собой абсолютные имущественные права (иначе говоря, первоначальное неограниченное право собственности), монарх перераспределил земельные владения между своими соратниками, таким образом вознаградив их за преданность и одновременно возложив на них «долг» за оказанную милость.

В соответствии со структурой феодальной пирамиды земельные наделы, передаваемые Вильгельмом своим подданным, различались не только по территории, но и по привилегиям, а также повинностям, их сопровождавшим. Оценивая в ретроспективе политику Вильгельма по распределению земель, следует отметить его несомненные заслуги в основании вариативной системы вещных прав на недвижимость – провозвестницы современной системы сложноструктурных моделей права собственности США^87.

Вместо того чтобы продать (sell) или безвозмездно отдать (give) часть принадлежащих ему земель, монарх установил систему феодального земледержания (feudal tenure), в рамках которой его подданные выступали держателями королевских наделов, или, выражаясь современным юридическим языком, своего рода арендаторами (tenants) недвижимого имущества. В результате сложилась группа вещных прав, специфической чертой которых был их ограниченный характер (hold the land of the king). Например, в случае смерти земледержателя монарх сохранял за собой право передать недвижимость старшему сыну арендатора на прежних условиях, однако универсального правопреемства, как и соответствующей обязанности со стороны короля, не возникало^88.

По требованию Вильгельма в 1086 г. – через 20 лет после завоевания – в государстве была проведена полная перепись населения, земли, скота и орудий труда, получившая название «Книги Страшного Суда» (The Doomsday Book). Необходимость создания данного документа была продиктована экономическими соображениями, однако впоследствии перепись оказалась бесценным информационным источником, поскольку представила точную картину социальной структуры средневековой Англии, свидетельствуя о полной ее феодализации^89.

В силу упомянутых исторических условий, в которых формировался английский феодализм, отношения между обладателями вещных прав и Вильгельмом Завоевателем строились прежде всего на личном доверии, поэтому основными земледержателями (tenants in chief) были приближенные к монарху представители высших сословий, доказавшие свою преданность^90. Наделенные достаточными для этого правомочиями, они усложняли схему имущественных взаимосвязей, сдавая землю, условно говоря, в субаренду (sub-tenures) и увеличивая тем самым количество посредников между первоначальным собственником и фактическими держателями земли.

Впоследствии аналогичным образом выстроилась вся феодальная пирамида (данный процесс получил наименование субинфеодация – subinfeudation), стремительный рост которой был остановлен только в 1290 г. с принятием Третьего Вестминстерского статута, или Статута Quia Emptores, предусматривавшего возможность свободного отчуждения земельных участков без дальнейшего вассального обременения^91. Примечательно, что крестьяне, занимавшие соответствующие территории, не были сильно потревожены столь масштабным перераспределением земель, поскольку на их положении данный процесс сказался лишь в форме смены хозяев, перед которыми предстояло нести привычную службу^92.

Учитывая индивидуальный характер связей, пронизывавших феодальную пирамиду (от правителя, стоявшего в вершине, до основания, в котором располагались мелкие земледержатели), получение участка предполагало исполнение приобретателем недвижимости встречных обязательств перед лицом, наделившим его землей. Названные обязательства выражались не в осуществлении денежных выплат, традиционных для наших дней, а имели форму личной службы (service) и повинностей (incidents). При этом необходимо отметить, что монарх, помимо передачи имущества арендатору и наделения его необходимым объемом прав, также обязан был взять подданного под свое покровительство и нести ответственность за его благополучие. В связи с этим многие мелкие землевладельцы предпочитали уступить свои земли более крупным феодалам, с тем чтобы обеспечить себе протекцию в вопросах, связанных не только с землей, но и с личным положением^93.

Связь между собственником и держателем недвижимости определялась не только субъективными интересами сторон, но и имела объективную юридическую природу – в силу действия норм, проистекавших частично из соглашения между сторонами, а частично из фактического владения, пользования и распоряжения имуществом^94. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что Англия уже во времена раннего феодализма знала и допускала применение вещно-правовых конструкций, обладавших комплексной структурой и многим позже воспринятых американской правовой доктриной сложноструктурных моделей права собственности. Это, в частности, проявлялось в том, что недвижимость, оставаясь в собственности короля, могла быть одновременно обременена имущественными титулами нескольких держателей, чей статус различался в зависимости от типа службы и повинностей, которые они несли^95.

Для целей настоящего исследования необходимым представляется проведение классификации различных форм средневекового земледержания, исходя из особенностей персональной связи между собственниками и держателями недвижимого имущества, а также порядка регулирования данных правоотношений^96.

В зависимости от того, насколько четко были определены права и обязанности сторон, каков был характер личной службы, сохранял ли при этом держатель земли автономность и каким образом соответствующие условия могли изменяться (в одностороннем порядке по решению феодала или же по решению обеих сторон), земледержание квалифицировалось в качестве свободного (free tenure) либо зависимого (unfree tenure).

Свободное держание недвижимости являлось привилегией джентри и дворян, чье социально-классовое положение не предполагало тяжелого физического труда^97. Однако такое земледержание, не порождая в чистом виде феодально-вассальных отношений, устанавливало подчинение иного рода: в первую очередь оно состояло в необходимости обязательного поступления держателя недвижимости на личную службу к полноправному собственнику такого имущества.

В зависимости от обязательств, возлагаемых на земледержателей и исполняемых ими в пользу основных собственников, данная служба имела несколько разновидностей. Среди них выделяют: рыцарскую службу (knight service); оказание услуг по обработке и возделыванию земли (socage); обязательство молиться за упокой души землевладельца после его ухода из жизни (frankalmoign, или frankalmoin) и, наконец, собственно личную службу (serjeanty)98.

Примечательно, что земледержатели, сдающие имущество в «субаренду», на одном уровне выступали в качестве тех, кто несет личную службу, а на другом – в качестве тех, в чью пользу она исполняется. При этом на каждом новом витке имущественных отношений земледержание могло быть связано с исполнением различных обязанностей.

Рыцарская служба, наиболее почетная и изначально самая востребованная из вышеназванных, обязывала земледержателя ежегодно предоставлять строго определенное количество полностью экипированных рыцарей на 40-дневную военную службу к королю^99.

Услуги по обработке и возделыванию земли не сводились к непосредственному сельскохозяйственному труду, а могли выражаться в несении фиксированных денежных расходов на содержание надела, а также в предоставлении заранее оговоренного объема сельскохозяйственной продукции, переходящей в собственность феодала, либо в выполнении конкретных земледельческих работ^100.

Широкое распространение в средневековой Англии получила служба, исполнение которой могло фактически продолжаться после смерти собственника земли. Обязательство молиться за спасение и за упокой души усопшего могло быть возложено лишь на священников, а сама земля в таком случае передавалась либо в их личное пользование, либо в пользу самой церкви^101.

Что касается личной службы, или, как ее иногда именуют, «сержантерии» («сержантии»)102, то в ней максимально полно раскрывался доверительный характер отношений между собственником и держателем участка. От последнего могло требоваться выполнение частных поручений и протокольных функций, возложенных на него монархом, а также иных заданий, требующих от исполнителя надежности и ответственности^103.

Повинности, несение которых сопутствовало любой службе, имели поначалу атрибутивный, во многом ритуальный смысл.

Свободный земледержатель при жизни должен был непременно совершить 4 действия: принять вассальное посвящение (homage); принести присягу на верность феодалу, наделившему земледержателя недвижимостью (fealty)104; в обусловленных обстоятельствах выплатить необходимую денежную сумму, или вассальную пошлину (например, выкупить феодала из тюремного заключения) (aids); а также вернуть недвижимость ее владельцу при обращении на нее взыскания (в частности, если держатель участка нарушил данную им присягу или не исполнил обязательства, возложенные на него в связи с личной службой) (forfeiture)105.

В ряде случаев феодальные отношения продолжались и после смерти земледержателя. В таком порядке могли возникнуть 4 других повинности: переход выморочного имущества в собственность главы государства (при отсутствии у держателя земли наследников) (escheat); возложение на наследников «арендатора» налогового бремени за правопреемство (relief)106; а также две категории прав, которые монарх приобретал исключительно если дело касалось земледержателей, несущих рыцарскую или личную службу: право опекунства (wardship), состоявшее в том, что король пользовался землей и всеми связанными с ней привилегиями (плоды, доходы) до достижения наследником арендатора 21 года^107; и право заключить брак (marriage) между наследником земледержателя и тем, кто выплатит монарху вознаграждение в установленном им размере. В последнем случае правопреемник мог отказаться от бракосочетания, но это влекло за собой крупный штраф в пользу государства^108.

Феодальный строй, отягощенный сложными имущественными переплетениями среди свободных граждан, создал благоприятные условия для применения зависимого земледержания. У истоков его формирования стояла классическая вотчинная (манориальная) система средневековой Англии. Маноры – земельные участки, не обремененные вещными правами лиц, несущих рыцарскую службу или возделывающих землю, оставались во владении собственников (demesne lands). Очевидно, что такие наделы продолжали при этом нуждаться в надлежащем уходе, обеспечить который возможно было, лишь привлекая дополнительные силы.

На ранних этапах феодализма постоянную работу на этих землях проводили их жители, принадлежавшие к подневольным низшим сословиям (villeins). Первоначально положение бесправных безземельных крестьян (surfs), обслуживавших участки, принадлежавшие родовой и мелкопоместной знати, мало чем отличалось от рабского. Формально считаясь свободными перед любыми лицами, кроме своих хозяев, против самих феодалов зависимые крестьяне не имели никаких прав, кроме права на жизнь и здоровье (life and limb)109. Землевладелец руководил не только деятельностью крестьян, связанной с ведением хозяйства, но и разрешал частные споры между крепостными, заседая (лично или через представителя) в поместных судах (manorial courts). Помимо минимального содержания, крестьяне могли претендовать лишь на часть плодов, выращенных на закрепленной за ними территории, – в качестве поощрения за труд^110.

XIV в. изменил структуру феодального общества и предопределил новые тенденции его развития. Пандемия бубонной чумы (1348–1349), вошедшая в историю как «Черная смерть», унесла бесчисленное количество жизней, в результате чего трудоспособное население Европы оказалось невосполнимо сокращено^111.

Британские землевладельцы вынуждены были прибегнуть к новым неотложным мерам и пойти на компромисс, установив денежную плату за выполнение аграрных работ. Постепенно статус крестьян начал закрепляться в манориальных традициях, а позже сменилась и сама форма подобного землевладения – вотчины стали переходить на основе норм обычного права, независимо от воли собственника. Между тем это не означало того, что последний утрачивал свое законное право на данную недвижимость. На практике сложилась уникальная категория арендных отношений (copyhold tenures), основанных на выписках из протоколов поместных судов. Распоряжение наделами, обремененными данными правами, было возможно только путем отказа земледержателя от имущества в пользу третьего лица (surrender) и встречного принятия недвижимости во владение (admittance). Феодал в таком случае лишь извещался о том, в чье пользование переходит участок, а в подтверждение этого выдавалась копия соответствующего судебного протокола^112.

Таким образом, трансформация зависимого крестьянского земледержания во временное владение недвижимостью на возмездной основе предопределила возможность последующего возникновения норм о нефригольдных вещных правах (landlord-tenant law), входящих в структуру права собственности англо-американских стран^113. Данные правоотношения, схожие с континентальным представлением об аренде, стали фундаментом для дальнейшего развития сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в общем праве и, как следствие, в правовой системе США.

Еще одной важной исторической предпосылкой возникновения системы нефригольдной собственности стало стремление землевладельцев (landlords) и земледержателей (tenants) избежать санкций, установленных средневековыми правопорядками за осуществление ростовщичества (usury) в связи с предоставлением займов. Заимодавец и заемщик нередко заключали соглашение, по которому заемщик, владевший земельным участком во фригольдной собственности, передавал имущество (или его часть) заимодавцу на нефригольдном праве, позволявшем последнему не только возвратить основную сумму долга, но и получить доход, существенно превосходящий (учитывая возможную длительность владения недвижимостью^114) любые проценты по займу^115. В этой связи очевидно, что титул, возникавший в указанных обстоятельствах, имел принципиально иной социально-экономический контекст, нежели подавляющее большинство фригольдных прав, которые на том же историческом этапе были призваны гарантировать благосостояние членов одной семьи, обеспечивая последовательный переход имущества из поколения в поколение^116.

Уже к началу XVI века общее право выработало подход к пониманию и регулированию нефригольдных вещно-правовых конструкций, в значительной степени отвечающий устоявшимся в постфеодальном обществе представлениям о типовом земледержателе (paradigm tenant) – предприимчивом английском фермере, арендующем сельскохозяйственную землю^117. Именно поэтому аренда – на первых этапах становления данного института – воспринималась англосаксонским правом исключительно как инструмент передачи вещного титула на недвижимость с целью ее последующего коммерческого использования в аграрных целях (commercial lease). Сами такие отношения регулировались в значительной степени формалистическими нормами вещного права, что позднее позволило аренде войти в систему американского права собственности^118.

Необходимо в этой связи обратить внимание на то, что принципы, действовавшие в тот период применительно к арендным правоотношениям, зиждились на различном положении, в котором, по феодальной традиции, оказывались фригольдные собственники и лица, владеющие имуществом на нефригольдном титуле^119. Со временем, когда благодаря начавшемуся в Англии процессу урбанизации аренда начала использоваться не только в аграрных целях, но и для личного проживания (residential lease), суды по инерции стали распространять на такие правоотношения стандартные правила, оправдывавшие себя применительно к коммерческой аренде^120.

Долгий путь, который нефригольдным титулам (nonfreehold estates, leasehold estates^121) пришлось пройти до того, как занять в общем праве самостоятельные позиции, освободившись от средневековых предрассудков, обусловлен комплексным характером сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, по сей день вызывающим споры в научных кругах^122.

Земледержание, являясь ядром британского феодализма, не могло игнорировать объективного изменения общественного курса. Свободные вещные права приобретали все большее значение, а с принятием уже упомянутого Статута Quia Emptores стало возможным беспрепятственное отчуждение ничем не обремененного недвижимого имущества (free alienation). Следствием этого стало возникновение совершенно новой концепции независимого владения землей (estate).

Средневековые контуры были стерты не сразу, однако со временем королевские суды начали признавать и защищать три базовых фригольдных права^123: пожизненное право собственности (the life estate); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (the fee tail); простое неограниченное право собственности (the fee simple, или fee simple absolute)124. Следует учесть, что владение земельным участком на основании неограниченного права собственности позволяло его обладателю передавать часть земли на условиях, удобных для обеих сторон. Поскольку такие условия могли, среди прочего, иметь суспензивный, резолютивный или временный характер, английское право обогатилось комплексом имущественных интересов, являющихся, по сути, вещными правопритязаниями (future interests)125.

Отмирание феодальных пережитков, совпавшее по времени с социально-экономическими переменами, обострило два принципиальных вопроса, решение которых должно было повлиять на европейское сообщество и, в конечном счете, определить судьбу американского населения. Прежде всего англичанам предстояло окончательно перешагнуть через феодализм. Затем возникла необходимость выбрать новый вектор развития вещных правоотношений. Вторая задача представляет особый интерес с юридической точки зрения, поскольку современная англо-американская правовая семья продолжает, как отмечалось, демонстрировать неопределенность в том, должно ли право собственности максимально защищать и гарантировать интересы самого собственника (т. е. фактически быть абсолютным), или система вещных прав обязана обеспечивать беспрепятственный переход имущества по различным основаниям и в различных формах (т. е. допускать разделение права собственности на отдельные правомочия с сохранением за каждым из них титула «собственности»).

После долгих споров между крупными землевладельцами, промышленниками, торговыми и коммерческими силами чаша весов склонилась в пользу свободного отчуждения недвижимости – так власти стремились избежать повсеместного обременения земель разного рода ограничениями, установленными собственниками.

В 1472 году знаковое «дело Талтарума» фактически обессмыслило вещно-правовую конструкцию, при которой имущество могло быть передано лишь прямым нисходящим наследникам собственника – судьи допустили прекращение майората по иску, основанному на сговоре^126. В результате поместное дворянство трансформировалось в обладателей вещных правопритязаний (future interests) – правовых конструкций, обеспечивающих возможность правообладателя вступить во владение недвижимым имуществом в будущем, по истечении срока действия вещного титула предшествующего собственника.

Сложившаяся тенденция усилилась с принятием в 1535 году Статута о пользовании (Statute of Uses)127, сделавшего возможным существование выжидательной собственности, отменяющей действие предыдущего вещно-правового титула (executory interest), и доверительной собственности (trust). Наконец, Статут о завещаниях (Statute of Wills)128 узаконил свободную передачу вещных прав по завещанию. Учитывая стремительный закат земледержания, невыгодно отличавшегося от фригольдных вещно-правовых титулов, личная служба и связанные с ней повинности также утратили актуальность. В 1660 году Актом об отмене земледержания (Tenures Abolition Act)129 были упразднены все формы личной службы и соответствующих повинностей, кроме сержантерии, которая стала фактически сведена к обязанности «арендатора» недвижимого имущества совершать денежные выплаты в пользу собственника.

К началу XVIII века общее право Англии в части, касающейся имущественных правоотношений, было практически оформлено. Почти все оно оказалось посвящено различным способам свободного землевладения и связанным с ними притязаниям. В результате более чем 600-летней эволюции со времен Нормандского завоевания британская система права собственности приобрела сложную многоуровневую структуру, отдельные составляющие которой являлись очевидными рудиментами феодализма^130, тогда как другие, напротив, свидетельствовали о чрезмерно усердной борьбе с прежним строем^131. Именно таким колонизированная англичанами Америка впервые увидела право собственности^132.

Соединенные Штаты, естественным и непроизвольным образом воспринявшие правовые традиции Великобритании, вынуждены были вести войну за независимость, победа в которой принесла Америке статус самостоятельного государства, не снабдив его при этом новой системой права. В результате США столкнулись с необходимостью адаптировать британские юридические нормы к собственным реалиям. Этот процесс стал известен как «рецепция английского права» (reception of English common law)133.

Подход к определению и регулированию имущественных отношений имел в Соединенных Штатах ряд отличий по сравнению с позицией Старого Света.

В первую очередь необходимо учесть, что сама идея вещных прав на недвижимое имущество, привнесенная еще в колониальную Америку, была достаточно сложна. Новообразованное государство не имело необходимых правовых инструментов и, главное, профессиональных ресурсов, необходимых для ее воплощения. Поэтому настольной книгой американских юристов стал знаменитый труд сэра Уильяма Блэкстоуна «Комментарии к английским законам» (Sir William Blackstone's Commentaries on the Laws of England), охватывавший, пусть и без углубленной детализации, фактически все сферы англо-американского права, включая институт собственности^134.

Ввиду специфики территориального устройства США и размежевания законодательных юрисдикций большинством штатов было установлено принципиальное ограничение: британское право действовало до тех пор, пока не вступало в конфликт с местными условиями жизни и обстановкой, существующей в конкретный момент^135.

Избыток «бесхозяйной» земли, не находящейся в чьем-либо юридически закрепленном владении, делал бесполезной значительную часть английских вещных прав. «Многослойность» разделенных правомочий теряла практическую целесообразность. Потенциальным собственникам оказывалось проще освоить земли на Западе, нежели получить их в том порядке, который в свое время был установлен для плотно населенной Великобритании^136.

Наконец, следует учитывать, что принципы прогрессивного свободного развития, декларируемые американским правительством, были заведомо несовместимы с феодальными установками (не говоря уже о том, что сами Соединенные Штаты не знали классического средневекового феодализма). Становясь на ноги, право собственности США опиралось на фундаментальные положения английской системы, стремясь при этом отбросить предрассудки прежних времен^137. В связи с этим сегодняшние американские правопорядки отражают процесс борьбы между традициями общего права и требованиями современности, в силу чего суды Соединенных Штатов нередко сталкиваются с необходимостью разрешения имущественных споров, предпосылки которых уходят корнями далеко в прошлое^138.

Между тем проведенный исторический анализ условий формирования института собственности в праве США позволяет с высокой степенью уверенности утверждать, что использование многовекового опыта Англии в построении системы вещных прав, а также стремление Соединенных Штатов к самостоятельному развитию в русле актуальных демократических тенденций выразилось в существовании уникальной концепции сложноструктурных моделей права собственности, безусловно заслуживающей внимания со стороны европейских, в том числе российских цивилистов.

§ 3. Эволюция сложноструктурных моделей права собственности в современном праве США

Право собственности США, сформировавшееся в рассмотренных выше исторических условиях, на сегодняшний день представляет собой сложную многозвенную систему различных вещно-правовых титулов, каждый из которых закрепляет за своим обладателем (чаще всего именуемым «собственником») определенный комплекс правомочий в отношении конкретного имущества, а государство, в свою очередь, гарантирует и обеспечивает их защиту.

Собственность на недвижимость – краеугольный камень правовой системы США^139. Именно недвижимость, обладая с точки зрения американского права особой экономической ценностью и являясь фундаментом имущественных отношений, стала особым объектом вещных прав. Собственность на недвижимое имущество приняла в Соединенных Штатах многообразные формы, наиболее последовательно и подробно регулируемые нормами американских правопорядков. Вещно-правовые титулы на недвижимость образовали в США сложноструктурные модели права собственности. Данный термин введен в цивилистическую науку правоведами Соединенных Штатов для обозначения разграничений в правовом положении различных собственников, чей объем и содержание правомочий варьируется в зависимости от структуры, которой обладает та или иная модель права собственности^140.

Англо-американские правопорядки различают два подхода к созданию сложноструктурных моделей права собственности.

В одном случае имущество может на праве собственности (ownership) принадлежать двум или более лицам, которые одновременно осуществляют правомочия полноправных собственников в отношении данного имущества. Такого рода модели права собственности (concurrent ownership) хотя и являются сложноструктурными с точки зрения субъектного состава, но концептуально в значительной степени совпадают с континентальной моделью общей собственности^141.

Между тем значительно отличается от вышеназванной конструкции порядок, при котором право собственности на одно и то же имущество фактически «расщепляется» на отдельные титулы, которыми наделяются различные лица. Таким образом, возникает ситуация, когда несколько субъектов одновременно обладают разного рода правами (present estates) и правопритязаниями (future interests), реализация которых происходит в определенной последовательности. Подобные модели права собственности являются уникальными, поскольку комплексность их структуры достигается не только за счет состава участников имущественных правоотношений, но также за счет разделения права собственности во времени и по объему^142. Иными словами, Соединенные Штаты наделяют собственников недвижимости такими инструментами юридической техники, которые позволяют определить судьбу имущества путем его передачи в непосредственное владение одному лицу, установления вещного правопритязания на данное имущество в пользу другого лица, а также указания обстоятельств, являющихся основаниями для смены собственников и порядка, в котором такая смена происходит^143.

Поскольку институт собственности в российском гражданском праве существует в рамках принципиально иных концептуальных установок, особый интерес в качестве объекта фундаментального исследования представляет именно второй тип сложноструктурных моделей права собственности, последовательному анализу которых посвящена настоящая работа. В связи с этим далее в тексте данного исследования под сложноструктурными моделями права собственности в США понимаются конструкции, моделирование которых происходит в последнем из описанных выше порядков.

Анализируемые правовые модели были разработаны доктриной вещных прав (theory of estates), в рамках которой оформилась базовая для англо-американской системы собственности категория имущественного титула, обозначавшаяся термином «estate», производным от латинского «status»144. Первоначально в основе конструирования вещных прав лежал именно статус правообладателя.

В предыдущем параграфе данной главы отмечалось, что исторически единоличным собственником всех государственных земель являлся монарх, чье субъективное расположение к подданным предрешало дальнейшее распределение между ними земельных участков. Разумеется, каким бы благосклонным ни было отношение короля к приближенным соратникам, владение ими королевской землей на том же титуле, который принадлежал самому монарху, представлялось немыслимым. Феодалы, получившие земельный надел на определенном королем вещно-правовом титуле, распоряжались им в рамках предоставленных им правомочий, в том числе передавали его своим вассалам, удлиняя таким образом череду землевладельцев. По мере усложнения данной цепочки каждый следующий держатель земли обладал вещно-правовым титулом, все более отдаленным от первоначального права собственности монарха^145.

Фригольдные (от англ. free hold – суверенное держание) титулы могли принадлежать лишь свободным гражданам, чьи обязательства друг перед другом были ограничены рамками самой феодальной пирамиды^146. Нефригольдные (от англ. non-free hold– несвободное держание) титулы первоначально были формой крестьянского зависимого землевладения и устанавливались в сельскохозяйственных целях, не давая их владельцам никаких сословных привилегий^147. К. П. Победоносцев, рассматривая разделение вещей и прав в зарубежных правопорядках, характеризует фригольдные титулы как «полную или вольную собственность, т. е. (в историческом смысле) поземельное владение, свободное от повинностей, свойственных подвластному, невольному человеку, и подлежащее только повинностям, кои совместны со званием свободного человека»148.

Форма и порядок передачи земли долгое время служили ключевыми индикаторами того, на каком титуле – фригольдном или нефригольдном – недвижимость переходит к правоприобретателю. Этим определялся статус последнего и степень его приближенности к первоначальному собственнику.

Особое значение в данном отношении имеет специфическая категория вещного права, сопровождавшая англо-американские сложноструктурные модели права собственности с момента их возникновения и вплоть до наиболее позднего этапа их развития. Речь идет о процедуре «введения во владение» (livery of seisin), посредством которой осуществлялась передача в собственность недвижимого имущества^149.

Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению данного явления, необходимо определиться с тем, что представляет собой само «владение», в которое «вводится» правоприобретатель. До XIV в. владение имуществом не классифицировалось по каким-либо основаниям, поскольку того объективно не требовала система земледержания. Однако постепенно, с изменением структуры имущественных правоотношений, различие между обыкновенным владением, выраженным в форме элементарного господства над вещью (possession), и владением, возникавшим в результате прохождения специальной процедуры, стало принципиальным. В отечественной цивилистике применительно к последней из двух названных категорий употребляется, как правило, термин «сейзина» (или «сезина»)150. Подобная форма владения использовалась исключительно при наделении правоприобретателя фригольдным титулом на недвижимое имущество. Никакие другие вещные права не могли переходить в указанном порядке. Иными словами, данное владение являлось прямым свидетельством независимого характера собственности и, как следствие, определяло соответствующий статус лица, которому принадлежало имущество, перешедшее таким образом^151.

Исторически процесс введения во владение имел церемониальный характер и призван был зафиксировать факт перехода недвижимости от одного лица к другому на свободном титуле. Как правило, для этого первоначальный собственник и будущий обладатель фригольдного титула входили на территорию владения, после чего лицо, отчуждающее имущество, торжественно вручало правоприобретателю ветвь дерева, растущего на данной земле, а также передавало горсть самой земли как символ переходящей собственности^152. Примечательным в этой связи представляется тот факт, что распространенные сегодня юридические инструменты передачи прав – речь, главным образом, идет о письменных договорах – хотя и могли использоваться в процессе установления фригольдного вещно-правового титула, но играли сугубо второстепенную роль. Составленное по желанию сторон письменное соглашение не заменяло процедуры введения во владение, а фигурировало лишь в качестве возможного доказательства передачи земли, но никак не в качестве основного способа такой передачи^153.

В отличие от фригольдных вещных прав, нефригольдные титулы изначально не требовали формального установления и не предполагали введения собственника во владение. Их возникновение, как правило, проистекало из устных соглашений, а на ранних этапах становления системы нефригольдных титулов – из фактического предоставления земельных участков крестьянам для различных сельскохозяйственных целей^154.

Процедура введения во владение, ставшая основанием для выделения двух типов владения (и двух соответствующих групп титулов) – фригольдного и нефригольдного, играет принципиальную роль в понимании существа сложноструктурных моделей права собственности США. В рамках данных имущественных конструкций правовое положение собственников различается в зависимости от того, к какой из указанных групп вещных титулов относится право, на котором недвижимость принадлежит тому или иному участнику правоотношений. Иными словами, непосредственное физическое господство над вещью (possession) в режиме нефригольдной собственности не отождествляется с полноправным обладанием имуществом (ownership)155 на фригольдном титуле, притом, что обе данных конструкции предполагают возможность владения недвижимостью.

В свете вышесказанного необходимо отметить, что сегодня процедура введения во владение хотя и перестала являться непременным элементом наделения собственника фригольдным титулом, тем не менее не была предана забвению в Соединенных Штатах^156. Более того, данная концепция, в значительной степени утратив символический характер, приобрела новое утилитарное значение. Оно, главным образом, состоит в том, что в современной американской практике факт введения того или иного лица во владение может влиять на правовое положение соответствующего лица и членов его семьи, а также порядок и способы защиты нарушенных вещных прав^157. Данные вопросы среди прочих подробно анализируются в последующих главах настоящей работы.

Полноценное исследование сложноструктурных моделей права собственности США возможно лишь на основе проведения классификации данных конструкций. С учетом отмеченного ранее наиболее целесообразным с научно-практической точки зрения представляется разделение всей совокупности сложноструктурных моделей права собственности на два основных типа – фригольдный (freehold estates) и нефригольдный (non-freehold estates). Моделирование права собственности обоих типов происходит посредством обращения к различным вещно-правовым титулам, имеющим, соответственно, фригольдный или нефригольдный характер. Многообразные сочетания данных титулов позволяют создавать комплексные имущественные режимы.

В основе последующего разграничения сложноструктурных моделей права собственности лежат различные показатели, характеризующие вещно-правовые титулы с точки зрения их субъектного состава, содержания и продолжительности.

Исходя из этого можно выделить следующие основные модели фригольдной собственности: простое неограниченное право собственности (fee simple absolute); пожизненное право собственности (life estate absolute); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail); а также конструкции отменяемого права собственности, в которых вещно-правовые титулы подчинены определенным условиям (defeasible fees). В зависимости от того, какой вещно-правовой титул лежит в основе той или иной конструкции отменяемой собственности, и того, каков характер условий, которым соответствующий титул подчинен, следует выделить сложноструктурные модели простого отменяемого права собственности (fee simple defeasible) и пожизненного отменяемого права собственности (defeasible life estate), каждая из которых может, в свою очередь, действовать на базе суспензивных (determinable estate) или резолютивных условий (estate subject to condition subsequent), а также резолютивных условий с последующим переходом недвижимого имущества в пользу третьего лица (estate subject to executory limitation)158.

С отмиранием феодальных предрассудков и развитием экономических отношений нефригольдные вещно-правовые титулы утратили прямую зависимость от социального положения их владельца и встроились в систему сложноструктурных моделей права собственности США. Американская доктрина восприняла концепцию лизгольда в том виде, в котором она долгое время существовала в английском вещном праве, – с оттенком явного благоволения интересам арендодателя. Лишь в последние десятилетия, начиная с 1970-х годов, суды стали пересматривать свои взгляды на систему сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, опираясь на объективные требования современного общества, в котором далеко не последнюю роль играют арендаторы недвижимого имущества^159.

В американском праве наметились новые тенденции, отражающие эволюцию представлений о феномене лизгольда: данные правоотношения все чаще стали рассматриваться в качестве комплексного правового института, одновременно объединяющего начала вещного и обязательственного права. Вторая из указанных составляющих обеспечивает применение к сложноструктурным моделям нефригольдной собственности принципов диспозитивности и равенства сторон, свойственных американскому договорному праву, что позволяет существенно повысить уровень защиты интересов нефригольдных собственников^160. Так или иначе, на сегодняшний день титулы, возникающие у правоприобретателей в результате заключения договоров аренды, образуют крупную группу сложноструктурных моделей права собственности США^161.

При этом нефригольдные правовые модели, подобно фригольдным конструкциям, разделяются на несколько видов. К ним относятся: временное право собственности, автоматически прекращающееся по истечении обусловленного срока (estate for years); временное право собственности, автоматически возобновляющееся по истечении обусловленного срока (periodic estate); бессрочное право собственности, прекращающееся по воле сторон (estate at will), а также схожая с ним конструкция права собственности, при которой прекращение действия нефригольдного титула возможно в любой момент по воле арендатора и лишь в определенных обстоятельствах – по воле арендодателя (statutory estates); и неправомочно продолжающееся владение (estate at sufferance), о специфической смешанной природе которого подробно говорится в третьей главе настоящего исследования.

Следует обратить внимание на то, что современные американские исследователи, несмотря на очевидные коренные различия между фригольдными и нефригольдными титулами, стремятся тесно связать данные категории, отталкиваясь, во-первых, от того, что обе модели права собственности являются сложноструктрурными, а во-вторых, – от того, что и тот, и другой титул предоставляет собственнику возможность непосредственного владения определенным объектом недвижимости^162.

Между тем рассуждать о том, насколько оправданными являются подобные размышления западных авторов – нецелесообразно. Дело в том, что анализируемая в настоящей главе и рассматриваемая с различных позиций доктрина американского права собственности в основе своей имеет фундаментальные принципы общего права, последовательно разделявшего фригольдную и нефригольдную модели права собственности. В этой связи указанные выше гипотезы американских исследований могут считаться состоятельными лишь с точки зрения того, что они стремятся продемонстрировать, насколько тесно самые различные конструкции сложноструктурного права собственности соседствуют друг с другом в рамках общей концепции собственности в правовой системе Соединенных Штатов.

В пользу этого тезиса говорит, среди прочего, тот факт, что оба типа сложноструктурных моделей права собственности сопровождаются тем или иным вещным правопритязанием (future interest) – еще одним неотъемлемым элементом американской доктрины вещных прав. Данная категория имеет решающее значение в понимании концепции сложноструктурной собственности, поскольку именно за счет правопритязаний в подавляющем большинстве случаев достигается комплексный характер рассматриваемых правовых конструкций.

Величайшая заслуга общего права состоит в том, что оно разработало юридический механизм, предоставляющий собственникам недвижимого имущества возможность передавать права на него, различающиеся не только по объему, но и по моменту вступления в силу. Ключевой характеристикой существующих сегодня сложноструктурных моделей права собственности США является то, что они позволяют одновременно обременять объект недвижимости вещно-правовыми титулами, рассмотренными выше, и вещными правопритязаниями (future interests), природа и особенности которых подробно анализируются в последней главе настоящего исследования.

В отечественной литературе категория «правопритязания» фактически дословно переводится с английского языка как «будущее право собственности»163. Представляется, что использование такого обозначения допустимо лишь в той степени, в которой оно применяется для целей наиболее общего разграничения англо-американских вещно-правовых конструкций, поскольку, как будет подробно сказано далее, концепция future interests не позволяет считать данные права в буквальном смысле «будущими».

Вещные правопритязания существуют в настоящем времени и призваны гарантировать их обладателям возможность непосредственного вступления во владение недвижимостью в будущем. Несмотря на то что эти конструкции могут показаться второстепенными по отношению к основным, более «полноценным» вещно-правовым титулам, недооценивать правопритязания не следует. Напротив, они вполне самостоятельны и в некоторых случаях имеют намного большую ценность, нежели тот фригольдный титул или лизгольд, которому вещные правопритязания сопутствуют^164.

Современное американское право классифицирует правопритязания в зависимости от того, какое лицо выступает в качестве выгодоприобретателя, имеющего возможность в перспективе стать полноправным собственником имущества. Исходя из этого различаются future interests, сохраняемые за первоначальным правообладателем (grantor)165, и future interests, направленные в пользу третьего лица (third person)166.

К первой группе вещных правопритязаний, совокупно обозначаемых «возвратными» (reversionary), относятся: обратное вступление в право собственности (reversion); немедленное вступление в право собственности при нарушении суспензивного условия (possibility of reverter); и вступление в право собственности в результате принятия решения о прекращении отменяемого титула при нарушении резолютивного условия (right of entry for condition broken, или power of termination).

Во вторую группу входят притязания, принадлежащие третьим лицам и являющиеся, по сути, «выжидательной собственностью» (remainders) таких лиц: неотъемлемая выжидательная собственность (indefeasibly vested remainder); выжидательная собственность, пропорционально распределяющаяся между выгодоприобретателями, перечень которых открыт (vested remainder subject to partial divestment, или subject to open); выжидательная собственность, зависящая от последствий наступления резолютивных условий (vested remainder subject to complete divestment); условная выжидательная собственность (contingent remainder); и выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущего титула (executory interest).

Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что процесс моделирования различных конструкций сложноструктурного права собственности можно условно разбить на несколько фаз.

Прежде всего необходимо определить, каким является конкретный вещный интерес каждого из участников имущественных правоотношений. Такой интерес может быть реальным, и тогда он квалифицируется как вещно-правовой титул (estate), либо потенциальным, что позволяет считать его вещным правопритязанием (future interest). После выяснения указанных свойств каждого имущественного интереса необходимо – применительно к реальным вещно-правовым титулам – установить период, которым в перспективе будет исчисляться срок действия соответствующего титула. Это является решающим фактором при отнесении моделей права собственности к фригольдным или нефригольдным. Иными словами, можно считать, что на первом из указанных этапов фиксируется точка, с которой начинается отсчет времени действия той или иной сложноструктурной модели права собственности, а на втором этапе решается, в какой момент данная конструкция прекратит свое существование^167.

До того, как перейти к рассмотрению отдельных видов сложноструктурных моделей права собственности США, следует отметить еще одну немаловажную особенность, объединяющую данные конструкции. На протяжении всей истории существования доктрины комплексных имущественных правоотношений англо-американские правопорядки используют сложную схему вещно-правовых титулов и правопритязаний на недвижимое имущество. Разумеется, в этой связи страны общего права выработали универсальный подход к разграничению данных категорий. В основе такого подхода лежит принцип, согласно которому в конечном итоге всякий имущественный интерес квалифицируется тем или иным образом в зависимости от того, как именно выражено основание его возникновения. Иначе говоря, решающее значение имеют конкретные формулировки, с помощью которых устанавливается каждый вещно-правовой режим^168. Как только природа титула становится определена, риск появления каких-либо разногласий и сложностей в процессе взаимодействия субъектов правоотношений собственности сводится к минимуму. Однако даже в случае возникновения подобной ситуации устоявшаяся правоприменительная практика позволяет немедленно – без потери времени на повторный анализ всей цепочки данных имущественных связей – применить правила квалификации вещно-правовых конструкций и принять юридические меры, предусмотренные в качестве последствий нарушения и (или) ограничения соответствующего титула^169.

Разумеется, американские юристы настаивают на том, что язык распоряжений о передаче имущества должен содержать точные формулировки, позволяющие безошибочно определить содержание сложноструктурной модели права собственности и положение всех участников данных отношений. Другими словами, лицо, определяющее судьбу недвижимости, должно соблюдать правила юридической техники, поскольку от этого напрямую зависит то, насколько корректно будут интерпретированы его намерения. Использование правовых конструкций, страдающих недостатком четкости, нередко приводит к возникновению коллизий^170, разрешаемых судом в индивидуальном порядке с учетом принципов, которые будут рассмотрены ниже^171.

В свете вышесказанного необходимо иметь в виду, что американская доктрина, а также законодатели и суды исходят из принципа, согласно которому перечень вещно-правовых конструкций, действующих в рамках сложноструктурных моделей права собственности США, является исчерпывающим (numerus clausus principle)172. На практике это означает, что в случае если формулировки, содержащиеся в тексте того или иного распоряжения, нацелены на создание или передачу имущественного титула, такой титул всегда будет толковаться как один из ныне существующих и указанных выше^173.

Несмотря на длительный срок существования и применения данной концепции, она по-прежнему вызывает активный интерес в научных кругах. Одни исследователи высказывают опасения по поводу того, что подобное правило негативным образом влияет на гибкость системы вещных прав, являющуюся одной из ключевых характеристик права собственности США^174, другие полагают, что принцип numerus clausus никаким образом не предотвращает лавирования между действующими режимами права собственности, в связи с чем концепция «закрытого перечня» утрачивает всякий смысл^175. Некоторые авторы, напротив, продолжают находить рассматриваемому положению все новые и новые обоснования, акцентируя внимание на том благотворном воздействии, которое устойчивая система вещных прав оказывает на обеспечение и развитие эффективного экономического оборота^176. Так или иначе, на сегодняшний день создание каких-либо новых имущественных титулов не допускается, и всякое возникшее вещное право или правопритязание заведомо обречено на то, чтобы быть квалифицированным по уже сложившейся схеме^177. Справедливым в этой связи представляется вывод о том, что характерными признаками эволюционировавшей системы сложноструктурных моделей права собственности в США являются не только ее исключительная вариативность и гибкость, но и стабильность.

Поскольку сложноструктурные модели фригольдной собственности являются основой американской системы имущественных отношений, демонстрируя максимально возможную полноту прав, которой способны обладать собственники недвижимого имущества в США, рассмотрение отдельных моделей права собственности, входящих в предмет настоящего исследования, целесообразно начать именно с этих конструкций.

Глава 2

Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Property is the most ambiguous of categories. It covers a multitude of rights which have nothing in common except that they are exercised by persons and enforced by the State. Apart from these formal characteristics, they vary indefinitely in economic character, in social effect, and in moral justification.

R. H. Tawney^178

§ 1. Простое неограниченное (абсолютное)

право собственности

Наиболее значимым, полноценным и, что характерно, самым распространенным фригольдным титулом на землю в США является простое неограниченное право собственности (fee simple absolute)179, часто именуемое «абсолютным» или «простым правом собственности» (fee simple)180. Данный вещно-правовой титул представляет собой базовый элемент всей системы сложноструктурных моделей американского права собственности.

Как следует из самого названия, данный титул предоставляет собственнику наибольшую полноту прав в отношении принадлежащей ему недвижимости, не ограничивая (за исключением случаев, о которых будет сказано далее) правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а также предоставляя максимальные гарантии в обеспечении и защите данного права.

Ключевой характеристикой данного права является потенциально бесконечный срок его действия^181. Иначе говоря, абсолютное право собственности не знает никаких ограничений по времени, не обременено никакими вещными правопритязаниями и не может быть механически прервано.

Здесь следует учесть, что западная доктрина придерживается позиции, согласно которой любое правило должно рассматриваться не только в рамках классического его применения, но и с крайних позиций, в утрированных обстоятельствах, возможность возникновения которых нельзя исключать со стопроцентной вероятностью. В этой связи простое неограниченное право собственности, несмотря на общий принцип его бессрочности, может как минимум теоретически быть прекращено. Гипотетическим примером этого может служить случай, при котором у правообладателя, не распорядившегося судьбой принадлежащего ему имущества в завещании, после смерти не остается законных наследников, которые по нормам данного штата имели бы право на правопреемство, в результате чего недвижимость, принадлежавшая данному лицу на праве абсолютной собственности, переходит в пользу государства как выморочное имущество (escheat)182. Вместе с тем рассматриваемый пример не следует оценивать в качестве абсолютной иллюстрации возможного прекращения простого неограниченного права собственности, поскольку контекст толкования подобной ситуации зависит от законодательства каждого штата. В целом в данном отношении функционируют два основных подхода: ряд американских регионов видит в обращении выморочного имущества в пользу государства форму прекращения вещно-правового титула первоначального абсолютного собственника, тогда как другие штаты находят в этом всего лишь форму универсального правопреемства, сопровождающуюся не преобразованием самого вещного права, а лишь сменой собственника (государство в таком случае считается «последним наследником» (ultimate heir))183.

Так или иначе, с учетом вышеназванной оговорки во всех остальных отношениях простое неограниченное право собственности является фактически единственным элементом сложноструктурных моделей права собственности в США, который носит абсолютный характер^184. Это обеспечивается беспрепятственной оборотоспособностью, или отчуждаемостью (alienability) данного титула. Свободная передача имущества как первооснова простого неограниченного права собственности осуществляется несколькими способами.

Имущество на праве абсолютной собственности может передаваться как при жизни его первоначального правообладателя (inter vivos), так и после смерти собственника – в порядке перехода по наследству (как по закону, так и по завещанию)185.

При этом характерной чертой американской системы права собственности, делающей структуру этой системы максимально вариативной, является способность собственника совершить отчуждение (как прижизненное, так и с помощью завещания) не только всего принадлежащего ему права, но и его части.

Здесь непременно следует оговориться о том, что фундаментальным принципом всей концепции собственности в США является то, что никакой собственник не может распорядиться правом, превышающим по объему то, которое принадлежит ему самому^186. Вместе с тем всякий собственник обладает правом по своему усмотрению и в своих интересах сузить для целей передачи принадлежащий ему вещно-правовой титул, сохраняя таким образом за собой те права на данное имущество, которые не перешли в результате сделки. О всевозможных моделях права собственности, возникающих в процессе различных форм распоряжения вещно-правовыми титулами, будет подробно сказано далее.

В случае если обладатель простого неограниченного права собственности намеревается сохранить его в том же объеме за своим правопреемником, передача данного вещно-правового титула должна осуществляться с соблюдением четких правил юридической техники. Нарушение данных требований, как отмечалось, может привести к некорректному толкованию и, как следствие, осуществлению распоряжения собственника, в результате чего новый правообладатель рискует получить титул иного характера, нежели тот, что подразумевался изначально^187.

Так, для передачи абсолютного права собственности в тексте договора (будь то, в частности, купля-продажа или дарение) или завещания должна непременно содержаться одна из следующих передаточных фраз (granting clause)188: «передаю N. и его (ее) наследникам»; «передаю N. на праве абсолютной собственности»; «передаю N. в свободное неограниченное право собственности»189.

Необходимо учитывать, что доктрина права собственности США принимает во внимание тот немаловажный факт, что требование к включению в тексты распоряжений имуществом данных формулировок возникли исторически, и формальная необходимость их использования в значительной степени снизилась. Однако по сей день ключевые сопроводительные слова «…и его (ее) наследникам» несут вполне определенную юридическую нагрузку: именно с помощью них суды отличают намерение передать простое неограниченное право собственности от стремления передать имущественный титул, обремененный вещными правопритязаниями третьих лиц. Поэтому в составе рассматриваемой передаточной фразы выделяют два обособленных элемента, являющихся своего рода «индикаторами» того, на что направлено распоряжение. Слова «передаю N.» призваны определить лицо, у которого возникает право собственности, иначе говоря, это – «приобретательная оговорка» (words of purchase). В свою очередь, словосочетание «…и его (ее) наследникам» указывает именно на абсолютный характер вещного права^190, что является «оговоркой об отсутствии обременений» (words of limitation) правами третьих лиц^191.

В этой связи следует избегать возможных заблуждений относительно того, что слова «…и наследникам» создают какие-либо права у таких наследников. Напротив, эта формулировка нацелена на то, чтобы вся полнота права возникла у собственника, правопреемники которого смогут вступить в права на данное имущество в порядке наследования лишь в случае, если собственник не распорядится им иначе в течение всей жизни^192.

Вместе с тем в настоящее время в США наметилась стойкая тенденция к отхождению от оговорки об отсутствии обременений (любых аналогов фразы «…и наследникам»), поскольку на территории большинства штатов действует система статутов и прецедентов, явно свидетельствующих о том, что желание абсолютного собственника передать принадлежащее ему право в полном объеме презюмируется, если он прямо не выражает обратного^193. Таким образом, во многих случаях первоначальному правообладателю достаточно лишь обозначить свое желание передать принадлежащее ему право на недвижимое имущество конкретному лицу, чтобы последнему перешло простое неограниченное право собственности^194.

Абсолютизируя данную идею, некоторые авторы считают сохранение в отдельных договорах и завещаниях рассматриваемой оговорки недосмотром юристов, ставших «заложниками привычек»195. Подобное мнение не учитывает тот факт, что ряд штатов по-прежнему требует включения слов о наследниках в распоряжения об отчуждении собственности. Об этом, в частности, свидетельствуют судебные решения, вынесенные во Флориде, Южной Каролине и в штате Гавайи, где в результате рассмотрения нескольких имущественных споров выяснилось, что такие, казалось бы, недвусмысленные формулировки, как «передаю N. на праве собственности навсегда» прямо свидетельствуют лишь о намерении сделать N. единоличным бессрочным владельцем данной собственности, лишив его тем самым права передавать принадлежащую ему землю по наследству, ввиду чего категория «навсегда», которая могла бы свидетельствовать о намерении передать абсолютное право собственности, теряет всякий смысл, поскольку становится ограничена реальным сроком жизни данного лица^196.

Подобные коренные различия в подходе отдельных штатов к пониманию и применению норм^197, обеспечивающих передачу наиболее обширного вещно-правового титула – простого неограниченного права собственности – крайне деструктивно влияют на систему сложноструктурных моделей права собственности США и в этой связи справедливо критикуются прогрессивными американскими учеными.

Профессор Джон Спранклинг, возглавлявший Сектор права собственности в Ассоциации американских школ права^198 – признанном авторитете в области юридического образования, – настаивает на том, что сохранение в отдельных регионах устаревшего принципа общего права о необходимости использования оговорки о наследниках вызывает сразу несколько опасений. Во-первых, в большинстве случаев абсолютный собственник действительно намерен передать именно то неограниченное право, которое ему законно принадлежит. Следовательно, усложненные требования к использованию специальных юридических формулировок фактически становятся правовой ловушкой на пути граждан, действующих добросовестно, не злоупотребляющих правом и не затрагивающих интересов третьих лиц. Все это позволяет говорить о прямом ограничении автономии воли значительного количества законопослушных американцев. Второй крупной проблемой, которая возникает в ситуации, когда собственники недвижимости в различных штатах оказываются в принципиально неравном положении, является искусственное ограничение оборотоспособности целого ряда земель, что в итоге может быть чревато серьезными негативными последствиями социально-экономического характера^199.

Именно поэтому в подавляющем большинстве регионов американские суды уже сегодня отдают безусловное предпочтение простому неограниченному праву собственности^200, если возникает необходимость подобного коллизионного толкования^201.

Принимая во внимание все вышесказанное и учитывая общую ориентированность правовой системы США на максимально эффективные практические решения, с высокой степенью вероятности можно говорить о том, что уже в ближайшем будущем будет завершена полная унификация механизма регулирования вопросов отчуждения абсолютной собственности, в рамках которой главным юридическим инструментом передачи имущества на праве простой неограниченной собственности станет предельно лаконичная конструкция текстов распоряжений.

Примечательно, что даже при отсутствии каких бы то ни было сложностей в части толкования и применения оговорок, сопровождающих сделки по распоряжению землей, американское право требует соблюдения важного правила, позволяющего избежать определенного рода столкновений между интересами различных правообладателей в дальнейшем, уже после того, как отчуждение имущества будет осуществлено.

Правило о несовместимости (rule of repugnancy) говорит о том, что любое право, возникшее пусть и законным способом, но противоречащее переданному ранее титулу абсолютной собственности, ничтожно^202. Речь идет прежде всего о случаях, когда необходимо определить судьбу имущества, оставшегося после смерти первоначального правообладателя и лица, которому данное имущество перешло на праве простой неограниченной собственности.

Допустим, собственник включает в текст контракта или завещания слова о том, что в случае если лицо, приобретающее данное имущество, не использует при жизни всю полноту переходящего ему права собственности и не распорядится этим имуществом по своему усмотрению, все оставшееся после его смерти должно перейти названному в данном документе третьему лицу^203. С точки зрения системы вещных прав США подобная оговорка в рамках большинства моделей права собственности не создает прямой конкуренции между правомочиями первого правопреемника и интересами лица, указанного в качестве возможного выгодоприобретателя, поскольку у последнего возникает не полноправный вещный титул на данное имущество, а лишь право так называемой «выжидательной собственности» (remainder), о котором позже будет подробно сказано в части исследования, специально посвященной рассмотрению данного рода правопритязаний. Однако применительно к простому неограниченному праву собственности указанное условие будет считаться недействительным ввиду того, что оно изначально несовместимо с абсолютным характером титула собственника, с автономией его воли, формально не ограниченной сроком жизни^204. Учитывая, что простое неограниченное право собственности предельно приближено к фундаментальной романо-германской концепции единого права собственности, недопустимость его обременения правами третьих лиц (пусть и с возможностью их полноценной реализации в будущем), представляется совершенно обоснованной и логичной.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ряд американских юристов настаивает на абсурдности данного правила, полагая, что абсолютный характер вещного права имеет куда меньшую ценность, нежели наличие у первоначального собственника инструментов, необходимых ему для выражения своих намерений по распоряжению имуществом^205.

Даже с учетом коренных отличий разносистемных подходов к пониманию сути института собственности согласиться с таким тезисом едва ли представляется возможным. Прежде всего в нем усматривается логическая непоследовательность. Настаивая на свободе одного собственника в ничем не ограниченном выборе форм и средств распоряжения принадлежащим ему имуществом (не знающим на этот момент никаких сторонних обременений), приверженцы данной позиции безосновательно пренебрегают аналогичной свободой второго собственника, которому недвижимость переходит на том же праве, но уже отягощенная вещными правопритязаниями третьих лиц.

Такое привилегированное положение первого абсолютного собственника перед его фактическим правопреемником видится неоправданным, когда речь идет о простом неограниченном праве собственности. Не следует также забывать о том, какой трудный путь пришлось пройти английским и американским землевладельцам до того, как страны общего права наконец-то уравняли положение обладателей одних и тех же вещно-правовых титулов, отбросив пережитки феодальных условностей и ограничений. В этой связи правило о несовместимости нисколько не ущемляет автономии воли собственников, напротив, содействуя эффективному функционированию системы сложноструктурных моделей права собственности в Соединенных Штатах.

Анализ исторической цепочки преобразования основного имущественного титула, занимающего центральную позицию в системе вещных прав США, обнажает характерную особенность всего англо-американского подхода к феномену собственности на землю. Уделяя пристальное внимание идее безупречно сконструированного вещно-правового титула, детализируя всевозможные подходы к способам его передачи и защиты, Соединенные Штаты фактически возвышают юридическую фикцию над самим непосредственным объектом данного права. Иначе говоря, право собственности постепенно превращается из юридического инструмента, призванного обеспечивать беспрепятственное осуществление правомочий собственника в отношении определенного имущества, – в самостоятельный предмет правового регулирования и охраны. В результате право собственности оказывается фактически обособленным от своего непосредственного объекта и приобретает первостепенное значение для юристов и в том числе – представителей судебной власти. При этом не следует забывать, что самих собственников интересует прежде всего судьба их недвижимого имущества и инвестированных в него сил и средств, а не наличие некого абстрактного права, лишенного всякой ценности в отрыве от реального имущества^206. Речь, разумеется, не идет о том, чтобы отказаться от защиты вещно-правовых титулов, но лишь о том, что эти титулы должны рассматриваться как производные, а не первостепенные по отношению к имуществу, находящемуся в собственности^207.

§ 2. Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам

На протяжении долгого времени собственность в странах общего права играла роль привилегии, определяющей статус и положение правообладателя. Состоятельные семьи, владевшие землей, стремились сохранить титул за будущими наследниками. Наиболее эффективным способом передачи недвижимого имущества из поколения в поколение в рамках одного рода являлась собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) – специфическая сложноструктурная модель права собственности, весьма характерная для англо-американской правовой системы^208. Прежде чем перейти к непосредственному анализу данной модели права собственности и анализу ее содержания необходимо отметить, что в основе данного титула лежали следующие концептуальные идеи. С одной стороны, имущественный режим fee tail позволял собственникам обеспечить своих потомков недвижимостью и правами на нее. Одновременно с этим, из самого названия рассматриваемого вещно-правового титула очевидно, что модель собственности с правом передачи прямым нисходящим наследникам устроена таким образом, чтобы заведомо предотвратить легкомысленное распоряжение имуществом, сопряженное с риском его утраты.

Титул fee tail обязан своим появлением Второму Вестминстерскому статуту, принятому Эдуардом I в 1285 году. В соответствии с этим документом, оборот земель мог быть ограничен передачей по наследству правопреемникам первого приобретателя^209. В результате сформировалась собственность, ограниченная возможностью передачи прямым нисходящим потомкам. В разное время действовали отдельные подвиды данного титула, включая право собственности, наследуемое лишь потомками мужского рода (fee tail male), значительно реже – наследуемое по женской линии (fee tail female), а также титул, переходящий только к наследникам, рожденным от определенной жены (fee tail special).

За несколько веков английские земли стали настолько обременены правами собственников, владеющих имуществом на данном титуле, что в юридической литературе данный исторический период нередко характеризуется как «время сковывания» англосаксонских земель^210. Формально такое положение дел сохранялось вплоть до 1925 года, когда в Англии было официально упразднено право собственности, ограниченное возможностью наследования прямыми нисходящими потомками. До этого владельцы земель вынуждены были изыскивать дополнительные инструменты для перевода имущества, принадлежащего им на данном титуле, в иной вещно-правовой режим, прибегая к сложным судебным процедурам^211.

Несмотря на отмену fee tail в Англии, Соединенные Штаты до сих пор полностью не исключили данный титул из системы собственности. И хотя его применение фактически сведено к минимуму (в основном в силу нежелания самих участников участвовать в такого рода правоотношениях), судам время от времени приходится сталкиваться с договорами и завещаниями, содержащими распоряжения о передаче имущества в собственность с правом дальнейшего перехода лишь прямым нисходящим наследникам. В связи с этим отдельного рассмотрения заслуживают конструкции, с помощью которых данный титул обозначается в текстах вышеуказанных документов.

Наиболее универсальной фразой, традиционно используемой для выражения намерения передать имущество на рассматриваемом праве, является формула «передаю имущество в собственность N. и его прямым нисходящим потомкам»212.

Обращает на себя внимание тот факт, что в распоряжении определен круг правоприобретателей, у которых в равном объеме, но в разное время возникает право собственности на один объект недвижимости. Иначе говоря, судьба имущества становится определена на несколько поколений вперед – вплоть до исчезновения данной династии. Однако реальное вещное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают вещные правопритязания (future interests)213.

Дети, рожденные у правоприобретателя на момент вступления в силу распоряжения о переходе права собственности, обладают так называемой «полноправной выжидательной собственностью» (vested remainder) на имущество, принадлежащее их родителю. Нерожденные потомки, чей интерес также учитывается, имеют право «условной выжидательной собственности» (contingent remainder). На случай, если у правоприобретателя не остается прямых нисходящих потомков, за первоначальным собственником данного имущества (равно как и за его законными правопреемниками) сохраняется возможность обратного вступления в право собственности (reversion)214.

Права и обязанности лица, обладающего имуществом на основании fee tail, значительно сужены по сравнению с простым неограниченным правом собственности. Ограничения в части владения и пользования недвижимостью обусловлены тем, что возложенное на собственника бремя надлежащего содержания имущества дополнительно усилено ответственностью перед последующими поколениями, имеющими законные правопритязания в отношении данного объекта. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу (waste) имущества, а также на создание условий и обстоятельств, способствующих гибели имущества или его утрате по иным основаниям^215.

Определяющее значение, отражающее суть режима собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам, имеет то, каким образом в рамках данного титула преломляется правомочие собственника по распоряжению землей. Завещание и наследование имущества, обремененного титулом fee tail, в ином порядке, нежели тот, что предусмотрен данным вещно-правовым режимом, категорически запрещено. Собственник вправе отчуждать недвижимость при жизни, учитывая при этом, что после его смерти имущество в любом случае перейдет его прямым нисходящим потомкам безотносительно того, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли)216.

Право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам долгое время было широко распространено на территории Соединенных Штатов Америки, хотя опыт Старого Света демонстрировал несовместимость данного титула с прогрессивным экономическим развитием страны. Принципиальным реформатором в этой области стал президент Томас Джефферсон, убежденный в том, что режим fee tail, лоббирующий интересы потомственной аристократии, препятствует становлению демократии в новом американском государстве^217. И хотя сегодня идеи Джефферсона об обществе, целиком состоящем из равноправных мелких землевладельцев, обладающих социально-политической независимостью, представляются утопией, именно третьему американскому президенту удалось, апеллируя к данным идеалам, убедить законодателей штата Вирджиния в необходимости отмены права собственности, передача которого строго ограничена кругом прямых нисходящих наследников.

Современная система права собственности США, в значительной степени обусловленная рыночными отношениями, основой которых является активный оборот земель и иного недвижимого имущества, стремительно сокращает практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей. Примечательно, что американские регионы избрали различные способы упразднения рассматриваемого титула^218. На некоторых территориях действуют акты, заранее пресекающие передачу имущества на праве fee tail^219. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим потомкам, могут по-прежнему включаться в тексты распоряжений, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность^220. В ряде регионов передаточные фразы, прежде характерные для fee tail, теперь толкуются в качестве предпосылки возникновения пожизненного права собственности (life estate)221.

Вместе с тем говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится. Штаты Коннектикут и Огайо приняли статуты, согласно которым установление данного режима собственности возможно как по договору, так и по завещанию, однако на таком праве недвижимость переходит лишь к первому правопреемнику, а после его смерти прямые потомки наследуют имущество на простом неограниченном праве собственности^222. Четыре американских штата – Делавэр, Мэн, Массачусетс и Род-Айленд – признают право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам практически в том виде, в котором оно существовало в средневековой Англии, однако за собственником наряду с этим резервируется возможность отменить все ограничения по наследованию и посредством гражданско-правового договора (но не завещания) перевести имущество в режим абсолютной собственности^223. Казалось бы, такая гибкость норм позволяет максимально учесть интересы лиц, владеющих имуществом на титуле fee tail, в том числе – интересы бездетных собственников. Однако на практике подобная конструкция не только не приносит пользы, но и вовсе утрачивает смысл, сталкивая явно устаревшие принципы феодального права с требованиями нового времени без достижения каких-либо целей. С одной стороны, всякий собственник вправе механически прервать исключительный порядок наследования имущества, передав его на основании договора любому лицу, с другой, – тот же собственник, имеющий намерения совершить аналогичное законное распоряжение, но не при жизни, а с помощью завещания, встречает необъяснимые препятствия^224. С учетом вышесказанного, сохранение титула fee tail в том формате, который действует на территории указанных штатов в настоящее время, представляется нецелесообразным, а местное законодательство данных штатов – требующим реформирования с учетом социально-экономических реалий современного общества.

§ 3. Пожизненное право собственности

Пожизненное право собственности (life estate) – вещное право, не утратившее своей актуальности, в отличие от рассмотренного выше fee tail, однако считающееся наиболее узким в составе сложноструктурных моделей фригольдной собственности в праве Соединенных Штатов^225.

Как отмечалось, на протяжении долгого времени после Нормандского завоевания Англии связь между монархом и феодалами имела глубоко личный характер, и король, в чьих руках были сосредоточены все земли, передавал их подданным только на срок жизни, гарантируя тем самым лояльность своих соратников^226. После признания в XII веке простого неограниченного права собственности – основного наследуемого вещного титула, за землевладельцами была сохранена возможность передавать принадлежащее им имущество на праве собственности, ограниченном периодом жизни определенного лица или группы лиц^227. Такой имущественный режим, именуемый пожизненным правом собственности, прочно укрепился в американской системе вещных прав.

Срок действия данного права может определяться несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor)228. Наконец, следует иметь в виду, что в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности. В последнем случае право собственности передается с оговоркой «pur autre vie» (фр.) – на срок чужой жизни. Необходимо при этом учитывать, что период действия пожизненного права собственности может определяться сроками жизни сразу нескольких лиц. Множественность лиц позволяет сохранить титул в силе либо до момента наступления смерти первого из группы лиц (until the first to die of two or more designated measuring lives), либо до тех пор, пока хотя бы одно из указанных лиц остается в живых (until the death of the survivor of two or more designated measuring lives)229. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком жизни такой сложноструктурной модели права собственности всегда сопутствуют уже упоминавшиеся вещные правопритязания – как возможность лица, совершившего отчуждение данного имущества, вновь вступить в права на него (reversion), так и выжидательное право собственности третьего лица (remainder), если распоряжение о переходе пожизненного права собственности сконструировано соответствующим образом.

Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок^230, поскольку, как отмечалось ранее, большинство судов США, опираясь на современную доктрину, склонны полагать, что в отсутствие формулировок, намеренно ограничивающих титул, на котором передается имущество, презюмируется желание собственника передать данное имущество на праве абсолютной собственности^231. Традиционно режим пожизненного права собственности устанавливается с помощью следующих передаточных фраз: «передаю N. на срок его жизни»; «передаю N. на срок жизни Z.»232. Точные формулировки определяются с учетом структуры конкретного правоотношения, однако чем ближе текст договора или завещания к указанным конструкциям, тем выше вероятность того, что распоряжение будет истолковано верно в случае возникновения судебного спора^233.

Определенные сложности возникают в случаях, когда текст договора или завещания содержит – помимо передаточных фраз (granting clause) – дополнительные указания на круг правомочий, передаваемых правоприобретателю (habendum clause). Так, нередко встречаются условия о том, что лицо, у которого, согласно оговорке, возникает пожизненное право собственности, приобретает все права на данное имущество и может самостоятельно определять его дальнейшую судьбу без каких бы то ни было ограничений^234. Очевидно, что в данном случае имеет место скорее описание правомочий, характерных для простого неограниченного права собственности, нежели тех, которые свойственны пожизненному титулу. В этом контексте не последнюю роль играет приоритет, установленный судами в отношении абсолютной собственности, – в результате распоряжение, содержащее противоречивые формулировки, пусть даже одна из них прямо указывает на пожизненный титул, может быть трактовано иначе, чем намеревались стороны^235. Подобной ситуации не возникает, если объем указанных правомочий не превышает того, который допустим в рамках пожизненного права собственности^236.

Передача имущества на пожизненном титуле реализуется, как правило, посредством договора или завещания. Однако следует иметь в виду, что данный имущественный режим может возникнуть и в силу закона (by operation of law).

При рассмотрении конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам уже обращалось внимание на то, что в ряде американских штатов действуют акты, предусматривающие однозначное толкование передаточных фраз, ранее обозначавших титул fee tail, в пользу установления пожизненного права собственности^237. Вместе с тем, учитывая тенденцию стремительного распространения простого неограниченного права собственности и явное благоволение судов и законодателей к данному титулу, пожизненное право собственности все реже возникает в силу действия подобного рода статутов^238.

Определенное практическое значение и актуальность сохраняют положения о пожизненном праве собственности, возникающем из брака (marital life estate). Необходимо оговориться, что рассматриваемое основание возникновения пожизненного права собственности в значительной степени эволюционировало и видоизменилось с момента своего появления.

В общем праве различались несколько групп имущественных титулов супругов. Супруг обладал пожизненным правом собственности на все земли, принадлежавшие жене на фригольдном титуле в любое время в период брака и до появления потомства (estate by marital right)239. Как следствие, супруг в полном объеме реализовывал правомочия владения и пользования землей; на данное имущество допускалось обращение взыскания по долгам супруга, а сам он мог передавать свой титул по договору без согласия жены. Однако любые права, возникавшие у третьих лиц в результате приобретения такого имущества, сохраняли силу только до тех пор, пока брак, заключенный между первоначальными собственниками, оставался действительным.

От пожизненного права собственности в современном его понимании рассматриваемый титул отличался тем, что измерялся, по сути, не жизнью супруга или иного лица, а периодом брака, причем лишь до момента рождения в таком браке первого ребенка^240. После появления потомка на свет объем правоспособности мужа изменялся – у него возникало выжидательное право собственности на имущество супруги (estate by the curtesy initiate), действительное в течение всей жизни супруга. В случае, если жена уходила из жизни раньше своего мужа, его гипотетическое право трансформировалось в реальное (estate by the curtesy consummate)241. Таким образом появлялся титул, приближенный по содержанию к life estate. После смерти жены (при условии, что в браке был рожден потомок, способный стать наследником имущества) переживший ее супруг становился обладателем так называемого «вдовьего титула» (tenancy by curtesy)242 – пожизненного права собственности на все имущество, принадлежавшее супруге на правах fee simple или fee tail в любой период во время брака^243.

Овдовевшая женщина также имела пожизненное право собственности на имущество усопшего супруга (dower), однако этот титул распространялся лишь на треть земель, принадлежавших мужу на фригольдном праве в любое время в период брака, и только при условии, что такие земли могли быть унаследованы их общим потомством^244. По аналогии с вышеупомянутым estate by curtesy initiate имущественные интересы супруги в период брака также гарантировались ее выжидательным правом собственности^245 (inchoate dower) с возможностью его реализации после смерти мужа. Никакое отчуждение недвижимости, пусть даже совершенное мужем в пользу добросовестного приобретателя и на возмездной основе, равно как и обращение взыскания на земли супруга по его долгам, не умаляли прав жены на такое имущество^246.

При этом необходимо учитывать, что оба «вдовьих титула» – dower и curtesy – были производными (derivative estates) от основного вещного права, на котором второму супругу принадлежало имущество. Следовательно, срок действия пожизненных прав вдовца и вдовы был ограничен не только периодом жизни каждого из них, но и, в первую очередь, определялся действительностью основного титула. Так, например, если супруг при жизни приобретал недвижимость на простом неограниченном праве собственности, однако впоследствии выяснялось, что его титул недействителен в силу того, что иное лицо обладает преимущественным законным правом на данное имущество, производные титулы вдовы следовали судьбе основных прав ее мужа и также признавались недействительными^247. Вместе с тем, поскольку владельческие правомочия переходили к жене лишь после смерти мужа, вдовьему титулу не угрожали требования лиц, которые, основываясь на давности владения (adverse possession), претендовали на земли, принадлежавшие супругу при жизни^248.

Между тем следует иметь в виду, что «вдовьи титулы», предвосхитившие появление сложноструктурных моделей пожизненного права собственности супругов, хотя и являлись однородными по своей юридической природе, но в то же время обладали принципиальными различиями, отражающими как правовые, так и культурно-исторические традиции общего права. Так, появление потомства было необходимым условием для возникновения титула curtesy, но не для dower – в подавляющем большинстве случаев интересы вдовы обеспечивались вне зависимости от наличия детей, тогда как бездетный вдовец не имел подобного рода гарантий. При этом в отличие от tenancy by curtesy consummate титул dower consummate возникал не автоматически после смерти мужа, а лишь в результате признания требований вдовы (set off) и, как следствие, перевода на нее прав на недвижимое имущество (assignment). Более того, жена была не вправе передавать свой титул inchoate dower третьему лицу, кроме случаев, когда такая передача осуществлялась в связи с переходом к этому лицу прав на земли, принадлежащие супругу (на tenancy by curtesy подобные ограничения не распространялись). И наконец, ключевым отличием является объем «вдовьих» прав, в котором привилегированное положение мужа проявлялось наиболее ярко – англосаксонское право не допускало никаких претензий жены на имущество супруга в размере, превышающем одну треть всех земель, принадлежащих главе семейства.

Учитывая, что до 1540 года общее право не признавало жену законной наследницей имущества супруга, а землевладельцы были значительно ограничены в праве распоряжения, существование титула dower играло ключевую роль в поддержке овдовевших женщин и обеспечении их социально-экономических интересов^249. Титул curtesy, в свою очередь, гарантировал права вдовцов, а вместе с тем – и права оставшихся на их попечительстве детей, потерявших мать и нуждающихся в повышенной защите со стороны государства^250. Впоследствии, с предоставлением собственникам права свободного распоряжения имуществом и с появлением у землевладельцев возможности передавать недвижимость на различных титулах посредством договоров и завещаний, «вдовьи титулы» фактически утратили свое значение в Старом Свете^251.

Однако рецепция английского права перенесла данные конструкции в систему собственности США, где, благодаря статутам, принятым в отдельных штатах, титулы curtesy и dower трансформировались в специфические модели пожизненного права собственности, продолжая таким образом иллюстрировать возможность возникновения life estate в силу закона^252. Ряд тенденций, наметившихся в современном американском праве при регулировании имущественных интересов овдовевших супругов, представляют особый интерес. Прежде всего изменены пределы распространения данных титулов – они сужены до имущества, принадлежавшего ушедшему из жизни супругу на момент смерти, тогда как по общему праву учитывалась недвижимость, находившаяся в собственности усопшего в любое время в период брака^253. Во-вторых, объем возможных требований, которые овдовевшие супруги вправе заявлять, стал независим от их половой принадлежности и был сведен к фиксированной доле, составляющей 1/3 (а в некоторых штатах – 1/2) имущества умершего^254. Наконец, по новым правилам имущество переходит к лицам, пережившим своих супругов, на условиях существенно более выгодных, нежели те, которые были свойственны традиционным «вдовьим титулам», – право собственности возникает без каких-либо обременений и является свободным от требований кредиторов, что в значительной степени нивелирует границу между современным титулом life estate, возникающим из брачных правоотношений, и правом fee simple^255. Вместе с тем принцип того, что непосредственной реализации права dower предшествует вступление в него, не только сохранил свою силу, но и был распространен на титул curtesy. В результате все овдовевшие супруги стали вынуждены заключать с правопреемниками покойных мужа или жены соглашение о выделении своей доли в наследстве либо о переводе прав на такое имущество^256.

Примечательно, что не только в регионах, отменивших «вдовьи титулы», но и в некоторых штатах, все еще допускающих применение curtesy и dower, благодаря наследственной реформе, широкое распространение получили альтернативные конструкции вещных прав овдовевших супругов^257. В отсутствие завещания таким лицам причитаются законные доли (intestate shares) в имуществе усопшего, переходящие на титуле fee simple. При наличии завещания, по которому овдовевший супруг наделяется собственностью в меньшем объеме, чем гарантированный законом минимум, такое лицо вправе опротестовать данное распоряжение и требовать выдела своей «принудительной» доли (forced share)258. Территории, на которых статутами предусмотрено действие обеих групп рассматриваемых вещно-правовых титулов – и «вдовьих прав», и долей, переходящих в законном порядке (либо взыскиваемых принудительно), – овдовевшие супруги имеют право выбора между указанными режимами собственности^259.

Примечательно, что титулы curtesy и dower, первоначально возникнув в качестве конструкций, учитывавших гендерные различия супругов, даже с отменой всех ограничений сохранили формальную привязку к определенному полу. Иначе говоря, мужчины заведомо лишены права претендовать на титул dower, а у женщин отсутствует возможность заявлять какие-либо требования на curtesy. Принимая во внимание щепетильность Соединенных Штатов не только в вопросах равноправия полов, но и в обеспечении баланса интересов сторон в однополых браках, «вдовьи титулы», и без того утратившие популярность, все реже признаются американскими судами^260.

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что модели пожизненного права собственности овдовевших супругов, формально все еще являясь основными примерами возникновения конструкции life estate в силу закона, сохранили в праве США скорее историческое, нежели практическое значение и в целях эффективного реформирования системы сложноструктурных моделей права собственности требуют как минимум пересмотра, а в оптимальном случае – упразднения.

Вне зависимости от того, в каком порядке возникло пожизненное право собственности – по договору, завещанию или в силу закона – лицо, владеющее недвижимостью на данном вещно-правовом титуле, подчиняется при реализации своих собственнических правомочий общим правилам, установленным в отношении режима life estate.

Свобода владения и пользования имуществом, находящимся в пожизненной собственности, обусловливается, как и в случае с fee tail, конечностью данного вещно-правового титула, в остальном базируясь на универсальных для всей американской системы собственности требованиях о надлежащем содержании имущества, недопущении злоупотребления правом, учете общественных интересов и защите окружающей среды^261.

Владельческие правомочия собственника в рамках данной сложноструктурной модели права собственности защищаются от нарушений со стороны любых категорий лиц – как обладающих вещными правопритязаниями на данное имущество, так и не имеющих никаких прав в отношении него^262. Так, в случае нарушения пожизненного права собственности путем физического вторжения в пределы недвижимости, пострадавшее лицо вправе в судебном порядке требовать от виновных компенсации нанесенного ему ущерба, исходя из того, что размер такой выплаты определяется, как правило, разницей в стоимости life estate до и после причинения вреда^263. Вместе с тем законодательство некоторых штатов наделяет собственника правом взыскать с нарушителей полную разницу в стоимости имущества, как если бы эти земли принадлежали данному лицу на титуле fee simple, однако впоследствии из полученной суммы всем, кто обладает вещными правопритязаниями на такую собственность, должны быть выплачены их соответствующие «доли»264.

Имущественный режим life estate также гарантирует собственнику право на плоды и доходы, полученные от пользования недвижимостью^265. Такое право, ставящее собственника в преимущественное положение относительно всех других лиц (не считая тех, кто обладает вещными правопритязаниями на данное имущество), может тем не менее быть прямо ограничено условиями, на которых осуществлялась передача вещно-правового титула^266.

Наконец, главным отличием, определяющим суть life estate, являются строгие рамки, установленные на распоряжение имуществом, находящимся в пожизненной собственности. Общим инструментом передачи пожизненного права собственности является договор, однако абсолютизировать данный принцип, как это делают некоторые западные авторы, вовсе не следует^267. Имущество, принадлежащее собственнику на титуле life estate, может в дальнейшем передаваться и по завещанию, но лишь в случаях, когда действительность рассматриваемого права определяется сроком жизни третьего лица (pur autre vie), а не правообладателя, осуществляющего такое распоряжение^268.

Отчуждение недвижимости может быть произведено лишь в объеме меньшем или равном тому, на котором имущество принадлежало лицу, совершившему такую передачу, поскольку права, перешедшие по данного рода сделке, сохраняют силу только в течение срока действия аналогичных прав первоначального собственника^269. Вместе с тем даже в указанных пределах отчуждение имущества, находящегося в пожизненной собственности, не является в полной мере эффективным.

Дело в том, что невозможность заранее установить момент, в который life estate прекратит свое действие, делает крайне невыгодными любые сделки с недвижимостью, обремененной данным титулом. Какой бы ни была рыночная стоимость имущества, его оборотоспособность заведомо снижена в силу ограничений, установленных режимом life estate, а также из-за того, что вещное право, определяющее судьбу данного объекта, находится в постоянной зависимости от события, наступление которого невозможно ни предугадать, ни тем более предотвратить.

Принимая во внимание вышесказанное и руководствуясь тем, что рыночные отношения являются основой социально-экономического развития современного государства, американские суды нередко идут навстречу собственникам, признавая действительными сделки по продаже земли, находящейся в пожизненном праве собственности, даже если они были совершены без согласия лиц, обладающих выжидательным правом собственности на такое имущество^270. При вынесении подобного рода решений учитываются не только интересы сторон, но и целесообразность сохранения за отчуждаемым имуществом режима пожизненной собственности^271.

Титул life estate, сохранение которого в американской системе собственности объяснялось стремлением Соединенных Штатов обеспечить землевладельцев максимально широким кругом альтернативных вещно-правовых конструкций, на сегодняшний день перестал оправдывать свое назначение, препятствуя свободному обороту недвижимости и усложняя работу судов. В связи с этим дальнейшее сохранение данной сложноструктурной модели права собственности в правовой системе США представляется маловероятным.

§ 4. Сложноструктурные модели отменяемой фригольдной собственности

Наряду с рассмотренными выше базовыми конструкциями фригольдной собственности (абсолютной и пожизненной) американское вещное право различает группу так называемых квалифицированных титулов (qualified fees)272. Данные права смоделированы таким образом, что их действительность ставится в зависимость от определенных условий. Иначе говоря, эти титулы отменяемые (defeasible fees).

Классификация рассматриваемых сложноструктурных моделей права собственности производится с учетом двух основных параметров: 1) базового титула, заложенного в основу отменяемого права; 2) вида условий, которые влияют на сохранение данного права в силе. Исходя из этого выделяются простое отменяемое право собственности (defeasible fee simple estate) и пожизненное отменяемое право собственности (defeasible life estate), каждое из которых может быть подчинено суспензивному условию (determinable), резолютивному условию (subject to a condition subsequent), а также резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (subject to an executory limitation).

Квалифицированные титулы объединены по своей природе общей целью – они создаются прежде всего с тем, чтобы первоначальный собственник, отчуждающий недвижимость на одном из фригольдных титулов, мог обеспечить сохранность данного объекта, гарантировать определенный порядок его содержания и использования, а в случае несоблюдения установленных требований – определить дальнейшую судьбу имущества^273.

Простое право собственности, подчиненное суспензивному условию (fee simple determinable)274, по аналогии с простым неограниченным правом собственности (fee simple absolute) формально не имеет фиксированного срока действия, поэтому в потенциале может длиться вечно.

Особенность титула fee simple determinable состоит в том, что такое право является действительным до момента наступления либо, напротив, прекращения определенных событий, указанных в договоре или завещании в качестве отлагательных условий^275. Как только требования, которыми титул обусловлен, нарушаются, данное вещное право тут же прерывается.

Для установления подобной сложноструктурной модели права собственности необходимо использование специальных передаточных фраз, прямо свидетельствующих о намерении ограничить имущественный титул^276. Так, предположим, N., владеющий недвижимостью на абсолютном праве, передает это имущество в собственность Z. со следующей формулировкой: «до тех пор, пока данная земля будет использоваться Z. для целей проживания, иначе участок возвращается в собственность N. и его наследников».

Ключевой характеристикой титула fee simple determinable, переходящего к правоприобретателю в таком порядке, является то, что в течение всего срока соблюдения названных требований собственник владеет имуществом точно так же, как если бы оно принадлежало ему на праве fee simple absolute, однако в случае нарушения отлагательного условия последствия (в виде прекращения отменяемого титула и перехода имущества в собственность первоначального правообладателя) наступают автоматически^277.

Из рассмотренного примера очевидно, что лицо, отчуждающее недвижимость на простом праве собственности, подчиненном суспензивному условию, не утрачивает всех прав на такое имущество, а сохраняет за собой вещное правопритязание (future interest), позволяющее ему вновь стать полноценным собственником, как только отлагательное условие будет нарушено (possibility of reverter)278. Следует при этом иметь в виду, что и утрата fee simple determinable, и возврат fee simple absolute к первоначальному собственнику происходят немедленно, без необходимости совершения любой из сторон каких-либо дополнительных действий^279.

Соединенные Штаты не устанавливают четких нормативов применительно к редакции оговорок, с помощью которых в текстах различного рода распоряжений обозначаются суспензивные условия. Наиболее традиционными являются словосочетания «до тех пор, пока», «так долго, как», «при условии, что», «если при этом»280, но стороны свободны в выборе любых альтернативных формулировок. Более того, отсутствие указанных фраз не препятствует признанию режима fee simple determinable, если в распоряжение включено указание на то, что за лицом, отчуждающим данное имущество, сохраняется возвратное правопритязание в форме possibility of reverter^281. В случаях когда документ не содержит ни передаточную оговорку, четко выражающую суспензивное условие, ни прямую отсылку к правопритязаниям лица, отчуждающего имущество, суды склонны полагать, что недвижимость переходит на простом неограниченном титуле^282.

Особый интерес представляет позиция американских юристов на предмет содержания отлагательных условий, содержащихся в рассматриваемых сложноструктурных моделях права собственности^283. Требования, соблюдение которых необходимо для существования титула, определяются исходя из частных обстоятельств, вариативность которых существенно затрудняет установление универсальных правил в отношении суспензивных условий. Наиболее общими принципами, действующими в данной области, являются реальная выполнимость условий и как минимум гипотетическая возможность их нарушения. В случае если хотя бы одна из этих вводных отсутствует, вещное право с высокой степенью вероятности будет квалифицировано как fee simple absolute^284.

Установление анализируемого режима собственности на протяжении долгого времени позволяло землевладельцам, неограниченным в выборе отлагательных условий, добиваться с их помощью практически любых экономических целей, воздействовать на поведение членов семьи^285 и иных лиц, влиять на порядок работы различных организаций^286 и даже государственных учреждений^287. В некоторых случаях передача недвижимости на титуле fee simple determinable давала возможность предупредить расточительное отношение к имуществу, стимулировать занятие определенной профессиональной или общественной деятельностью или обеспечить сохранение семейных традиций. Однако в иных ситуациях данная модель сложноструктурного права собственности предоставляла заинтересованным лицам возможность устанавливать такие суспензивные условия, которые позволяли добиваться принудительного заключения брачных союзов либо, напротив, принятия обета безбрачия, допускали оказание давления при подписании деловых соглашений и принуждение к действию в чужих интересах^288. Таким образом, лицо, законно владеющее имуществом на простом праве собственности, подчиненном суспензивному условию, нередко оказывалось в крайне зависимом, уязвимом положении.

Столкнувшись с тем, что противоречивые отлагательные требования могут угрожать не только частным, но и общественным интересам, а также основам правопорядка, американские власти предприняли попытку упорядочить систему суспензивных условий. Это, в частности, нашло свое отражение в правилах, вошедших во Второй Свод норм о праве собственности.

Обновленная концепция удивительным образом коснулась в основном ограничений, связанных с брачно-семейными отношениями, тогда как подход к условиям, относящимся к вероисповеданию, образу жизни, получению образования, выбору занятий и иным сферам, тесно связанным с личными правами граждан, фактически не изменился^289.

В связи с этим на сегодняшний день крайне редко приводятся в исполнение отлагательные требования, содержащие ограничения или запрет на вступление в брак, побуждающие к разводу или разделению семей, препятствующие спорам о наследстве^290. Вместе с тем условие, согласно которому титул привязан к холостому (незамужнему) положению правообладателя, может быть признано судом законным, если окажется доказано, что такая суспензивная оговорка нацелена на оказание материальной помощи собственнику, не имеющему семьи, а не на предотвращение матримониального союза^291. Аналогичным образом допускается отлагательное условие, возбраняющее повторное заключение брака, если такое условие установлено одним из супругов в отношении другого, поскольку предполагается, что подобный режим может являться инструментом взаимной имущественной поддержки мужа и жены^292.

Поскольку собственники недвижимости, обремененной титулом fee simple determinable, скованы в своих действиях рамками отлагательных требований, любые сделки с таким имуществом на практике оказываются в немалой степени затруднены. В связи с этим в настоящее время сложноструктурная модель простого права собственности, подчиненного суспензивным условиям, применяется в основном для благотворительных, образовательных и иных некоммерческих целей, и лишь в редких случаях используется в коммерческом обороте^293.

Простое право собственности, подчиненное резолютивному условию (fee simple subject to a condition subsequent) сконструировано таким образом, что при наступлении определенных обстоятельств (отменительных условий), титул – по решению лица, совершившего отчуждение имущества, – может утратить силу. Как очевидно, рассматриваемой модели права собственности также сопутствует вещное правопритязание первоначального собственника. Однако в данном случае такое право выражено в форме возможности вновь вступить в право собственности (right to re-enter)294, реализация которой носит волевой характер.

Общие требования, установленные в отношении выбора и содержания передаточных фраз, используемых для отчуждения имущества на праве fee simple determinable, в значительной степени распространяются и на fee simple subject to a condition subsequent^295. Разумеется, конкретные формулировки отменительных и отлагательных конструкций при этом не совпадают^296.

Ключевым отличием режима собственности, подчиненного резолютивному условию, является механизм наступления последствий. Если случается событие, указанное в качестве основания прекращения данного права, автоматической смены собственника не происходит – окончательная судьба титула зависит от волеизъявления лица, установившего в отношении имущества режим fee simple subject to a condition subsequent. Иными словами, такое право, несмотря на формальную привязку к резолютивным условиям, продолжает действовать до тех пор, пока первоначальный собственник не реализует принадлежащее ему притязание и не аннулирует отменяемый титул^297.

В данном контексте особое значение имеют способы, с помощью которых правомочное лицо может прекратить действие титула fee simple subject to a condition subsequent. В прежние времена английское общее право требовало того, чтобы после наступления отменительного условия первоначальный собственник в присутствии свидетелей физически возвратился на принадлежавшую ему землю, обозначив таким образом свое желание вновь вступить в права на данное имущество^298. На сегодняшний день американские власти не настаивают на обязательности данной процедуры. Одни штаты устанавливают необходимость предъявления иска о восстановлении владельческих правомочий (start an action to recover possession)299, в других юрисдикциях первоначальный собственник должен прежде, чем возбуждать судопроизводство, совершить конклюдентные действия, указывающие на намерение вернуть имущество^300, в большинстве случаев достаточно направить обладателю титула fee simple subject to a condition subsequent письменное уведомление о прекращении данного права^301. Несмотря на то что в литературе бытует мнение о неприменимости в современных условиях принципа «физического возврата» на землю, судебная практика до сих пор допускает этот метод прекращения чужого отменяемого титула^302.

Специфические особенности, отличающие рассматриваемую сложноструктурную модель права собственности, подчиненного резолютивным условиям, от схожей конструкции, ограниченной суспензивными требованиями, имеют значение не только для научной классификации отменяемых имущественных режимов, но и играют принципиальную роль в судебных разбирательствах по делам о недвижимости.

Поскольку формулировки распоряжений, с помощью которых совершается отчуждение собственности, нередко страдают противоречивостью и двусмысленностью, то в случае возникновения спора судьям приходится самостоятельно квалифицировать титул, обременяющий объект недвижимости, и как следствие, определять его судьбу^303. Разумеется, что суд в таком случае, стремясь к вынесению справедливого решения, учитывает не только намерения, которыми руководствовался первоначальный собственник, передавая принадлежавшее ему имущество, но и интересы правоприобретателя, чей отменяемый титул находился в зависимости от недостаточно четко выраженного условия^304.

Автоматическое прекращение права fee simple determinable при нарушении отлагательных условий делает данный титул легко утрачиваемым, а его обладателя – излишне уязвимым. На сегодняшний день прецедентная система не имеет универсального принципа^305, согласно которому суды при неоднозначности конструкции отменяемого права обязаны толковать ее в пользу fee simple subject to a condition subsequent, однако общая тенденция складывается именно подобным образом^306.

Кроме того, определив, что простое право собственности подчинено резолютивному условию, суд может счесть обстоятельство, формально подпадающее под действие отменительной оговорки и таким образом служащее основанием иска о восстановлении прав первоначального собственника, недостаточным для прекращения вещного титула^307.

Дискуссионный характер, присущий аннулируемым вещным титулам, а также отсутствие последовательной единообразной практики рассмотрения споров о недвижимости, обремененной такими правами, делают необходимым проведение сравнительного анализа результатов принятия судами различных решений в данной области. Последствия, наступающие для сторон в связи с признанием определенного вещного права, варьируются не только по содержанию, но и по механизму действия.

Прежде чем перейти к изучению отдельных аспектов правоотношений, в которых проявляется прикладное значение квалификации рассматриваемых титулов, необходимо обратить внимание на нюанс, характерный для обеих категорий отменяемых прав. Каким бы ни было условие, на котором действует право собственности, его нарушение не влечет за собой фактического прекращения владения. Лишь в исключительных случаях лицо, владеющее недвижимостью на аннулируемом титуле, добровольно возвращает имущество первоначальному собственнику по факту наступления событий, предусмотренных суспензивными или резолютивными условиями. Как правило, полноценный возврат во владение лица, обладающего вещным правопритязанием, становится возможен только в итоге соответствующего искового производства^308.

В рамках модели простого права собственности, подчиненного отлагательным требованиям, продолжение владения считается незаконным с момента нарушения суспензивного условия, а обладатель притязания автоматически приобретает право на подачу иска о восстановлении владельческих правомочий^309.

В ситуации, когда условие, с которым связана вещно-правовая конструкция, носит резолютивный характер, владение рассматривается иным образом, поскольку само отменяемое право может быть прервано лишь по решению первоначального собственника. До этого момента – пусть события, предусмотренные отменительным условием, и имели место – собственник, которому имущество принадлежит на праве fee simple subject to a condition subsequent, продолжает являться законным владельцем, а лицо, обладающее вещным правопритязанием на такое имущество, не вправе подать иск, не предварив его соответствующим уведомлением или иной формой волеизъявления о намерении прервать действие аннулируемого титула^310.

Между тем в ряде штатов действуют статуты (а в некоторых юрисдикциях – прецеденты), в соответствии с которыми право на иск возникает у первоначального собственника одновременно с нарушением резолютивного условия и, как отмечалось выше, подача искового заявления отождествляется с реализацией правопритязания^311. Подобный порядок существенно размывает границу между двумя самостоятельными сложноструктурными моделями права собственности, тем самым нарушая логику, которой руководствуются собственники недвижимости при выборе определенного вещно-правового режима. Учитывая различия в подходе отдельных штатов к регулированию данных конструкций, правообладатели вынужденно оказываются в неравном положении – как в процессе реализации владельческих правомочий, так и при необходимости их защиты^312.

В случаях, когда владение имуществом продолжает осуществляться лицом, чей титул был прекращен в результате нарушения суспензивных или резолютивных условий, доходы, полученные от такого неправомерного владения за весь его период (mesne profits), могут быть взысканы первоначальным собственником, чьи интересы пострадали. Определение размера и порядка взыскания указанных сумм зависит от того, на каком отменяемом праве данное имущество принадлежало и, как следствие, с какого момента владение утратило законный характер.

Как отмечалось, автоматическая утрата титула fee simple determinable, наступающая вследствие несоблюдения отлагательных требований, неизбежно влечет за собой противозаконность последующего владения, и первоначальный собственник, таким образом, немедленно приобретает право требовать взыскания неправомерно полученных доходов. В свою очередь, режим fee simple subject to a condition subsequent позволяет собственнику легитимно владеть имуществом до тех пор, пока первоначальный правообладатель не совершит действий, необходимых для отмены титула, подчиненного резолютивному условию (с учетом рассмотренных выше ограничений и исключений, установленных отдельными штатами)313. Следовательно, и исчисление сроков неправомерного владения, в течение которого лицо получало доход, причитающийся законному собственнику, начинается лишь с момента, когда таким собственником вновь становится первоначальный правообладатель, предпринявший для этого все требуемые меры^314.

Реализация первоначальным собственником принадлежащего ему правопритязания (а также отказ или воздержание от такой реализации) различным образом влияет на позицию защиты лица, владеющего имуществом в рамках той или иной сложноструктурной модели права собственности, в зависимости от того, подчинен отменяемый титул суспензивному или резолютивному условию.

Положение собственника, которому недвижимость принадлежит на праве fee simple subject to a condition subsequent, является в достаточной мере стабильным и защищенным в случае, если при наступлении отменительных условий первоначальный правообладатель в течение длительного времени остается безучастным или действует пассивно, не выражая намерения вновь вступить в свои права^315. Подобное поведение может быть квалифицировано как выбор (election), совершенный в пользу отказа от права требования (waiver) и свидетельствующий о нежелании прекращать аннулируемый титул^316. В результате этого лицо, владеющее имуществом на таком титуле, может заявить о существенном изменении обстоятельств, лишающем первоначального собственника права ссылаться на нереализованное притязание (estoppel)317.

Учитывая, что титул fee simple determinable не требует совершения каких-либо действий со стороны первоначального собственника, чье правопритязание реализуется немедленно после нарушения суспензивных условий, отсутствие реакции данного лица, по общему правилу, не может служить основанием для сохранения отменяемого права в силе^318.

С учетом всего вышесказанного тенденция современной правоприменительной практики, складывающаяся в пользу применения сложноструктурной модели простого права собственности, подчиненного резолютивному условию, представляется вполне оправданной. С одной стороны, собственник и приобретатель имущества сохраняют полную свободу в выборе условий, от которых зависит действительность титула. С другой, – первоначальный правообладатель имеет не только правопритязание на недвижимость, но и обязательство принять участие в определении судьбы обременяющего ее титула, что позволяет с высокой степенью вероятности установить намерение и готовность такого лица вновь вступить в право собственности.

Наиболее специфической является гибридная модель права собственности, при которой отменяемый вещно-правовой титул подчинен резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (fee simple subject to an executory limitation)319. Если, как полагают некоторые западные исследователи, владельцу отменяемого титула в значительной степени безразлично, кто в дальнейшем вступит в законные права на имущество, выбывшее из его собственности, – первоначальный правообладатель или третье лицо^320, то сама система англоамериканского права долгое время не придерживалась нейтралитета в этом отношении. До принятия Статута о пользовании^321англосаксонские порядки исключали возможность свободного перехода фригольдного титула на отлагательном или отменительном условии в пользу кого-либо, кроме первоначального собственника и его наследников^322. Лишь благодаря указанному акту конструкции простого отменяемого права собственности стали допустимы^323, а в связи с вступлением в силу Закона о завещаниях – смогли также передаваться по наследству^324, заняв таким образом самостоятельную нишу в системе сложноструктурных моделей права собственности в США.

Механизм действия титула fee simple subject to executory limitation объединяет начала двух рассмотренных выше конструкций. Как и простое право собственности, подчиненное суспензивному условию, анализируемый титул переходит к выгодоприобретателю автоматически, однако в данном случае им становится не первоначальный собственник, а третье лицо, указанное таким собственником при отчуждении имущества. Кроме того, само условие, необходимое для данного перехода носит отменительный, а не отлагательный характер^325. Особенность заключается в том, что, казалось бы, механическая смена собственника на практике продолжает зависеть от решения первоначального правообладателя, которому принадлежит то же правопритязание, что и аналогичному субъекту простого права собственности, подчиненного резолютивному условию. Иначе говоря, наступление обусловленного события дает первичному собственнику основания аннулировать отменяемый титул и вновь вступить в права на недвижимость^326. В отсутствие соответствующего волеизъявления собственником данного имущества становится третье лицо^327.

В качестве отменительных условий, используемых в конструкции fee simple subject to an executory limitation, традиционно фигурируют события, наступление которых невозможно предугадать. Ими, в частности, могут являться такие обстоятельства, как отсутствие у правоприобретателя живых наследников на момент его смерти^328 или, напротив, наличие у такого лица законных правопреемников^329, а также его матримониальное состояние^330 либо уход из жизни в определенном возрасте^331. Применительно к недвижимости, передаваемой из благотворительных побуждений в собственность определенного учебного заведения, титул такого правоприобретателя обыкновенно действует до тех пор, пока организация продолжает существовать в качестве образовательного учреждения^332.

Рассматриваемые требования признаются действительными, если они установлены с соблюдением общественных интересов и с учетом Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью (Rule Against Perpetuities), предотвращающего обременение права собственности условиями, наступление которых настолько отдалено во времени, что фактически нивелирует смысл использования отменяемого титула.

Определенные противоречия в свете вышесказанного вызывают некоторые передаточные фразы, нацеленные на отчуждение недвижимости на праве fee simple subject to executory limitation. Нередко формулировки, содержащиеся в таких конструкциях, указывают в качестве отменительных условий события, которые носят не просто предсказуемый, а неизбежный характер (например, факт наступления смерти или истечения заранее определенного срока)333. Суды не имеют однозначной позиции на этот счет.

В одних случаях титулы, включающие подобные условия, признаются всего лишь специфической разновидностью рассматриваемых сложноструктурных моделей права собственности^334. Другие правоприменители полагают, что такого рода конструкции должны толковаться как простое пожизненное право собственности с сопутствующим правопритязанием третьего лица^335. Как отмечалось, простое пожизненное право собственности является одним из наиболее узких титулов, что ставит не только лицо, обладающее вещным правопритязанием, но и первичного правоприобретателя в менее выгодное положение нежели то, которое подразумевает концепция fee simple subject to an executory limitation. В связи с этим наиболее справедливым видится подход, нашедший свое отражение в Своде норм о праве собственности, согласно которому допускается применение подобной конструкции отменяемого простого права собственности, но все сомнения относительно квалификации титула должны разрешаться с учетом того, каким образом первоначальные намерения собственника отражены в тексте распоряжения, помимо указанной оговорки^336.

Весьма спорным представляется мнение некоторых американских исследователей, полагающих, что сложноструктурная модель права собственности, аналогичная рассмотренной выше, может действовать на базе fee simple determinable^337. Простое право собственности, подчиненное суспензивному условию в пользу третьего лица (fee simple determinable with an executory limitation)338, не получило ни широкого научного признания, ни тем более практического применения.

Этому видится ряд закономерных оснований. Во-первых, общая тенденция ухода от концепции простого права собственности, подчиненного суспензивному условию, снижает вероятность использования данного титула для целей передачи имущества в собственность третьего лица^339. Во-вторых, нарушение отлагательного условия, призванного защитить в первую очередь, интересы первоначального собственника, за которым сохраняется правопритязание, ведет не только к автоматическому прекращению аннулируемого титула, но и к немедленному переходу имущественных прав. В этой связи возможность использования конструкции fee simple determinable with an executory limitation естественным образом провоцирует вопрос о характере прав, возникающих у третьего лица.

Разумеется, что третье лицо, становящееся выгодоприобретателем, не может обладать теми же правопритязаниями в отношении недвижимости, обремененной простым отменяемым правом, что и ее первоначальный собственник. Следовательно, имущество, выбывшее из собственности лица, владевшего им на суспензивном условии, переходит в собственность третьего лица не на том же праве, на котором им владел первичный собственник, а лишь на титуле, принадлежавшем предыдущему правообладателю^340.

Данная правовая модель содержит в себе столь существенное противоречие, что его преодоление на практике едва ли представляется возможным: если допустить, что отменяемый титул прекратил свое существование в силу несоблюдения отлагательного требования, и первоначальный собственник никаким образом не может повлиять на переход имущества в пользу третьего лица, то такое лицо приобретает недвижимость на праве, подчиненном уже нарушенному (и оттого заведомо невыполнимому) условию^341. Либо данное условие – при возможности его бесконечного возобновления – признается противоречащим Правилу против бессрочных распоряжений^342. В последнем случае высока вероятность того, что имущество перейдет к выгодоприобретателю на простом неограниченном праве собственности, что полностью обессмысливает установление в отношении такой недвижимости режима fee simple determinable with an executory limitation^343.

Сегодня в США параллельно с рассмотренными выше сложноструктурными моделями простого отменяемого права собственности формально продолжают существовать аналогичные разновидности пожизненного отменяемого права собственности (defeasible life estates): пожизненное право собственности, подчиненное суспензивному условию (determinable life estate)344; пожизненное право собственности, подчиненное резолютивному условию (life estate subject to a condition subsequent)345 и пожизненное право собственности, подчиненное резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (life estate subject to an executory limitation)346. На сегодняшний день данные вещно-правовые категории не пользуются популярностью, поскольку само пожизненное право собственности, на базе которого они функционируют, стремительно утрачивает актуальность^347. Наименьшей распространенностью в этой связи обладает концепция determinable life estate, поскольку субъектам такой собственности свойственна уязвимость. В подавляющем большинстве случаев, когда язык распоряжения недостаточно четок и требует толкования, суд склоняется в пользу квалификации оспоримого титула в качестве сложноструктурной модели пожизненного права собственности, подчиненного резолютивному условию. Если же речь идет о последующем переходе имущества в собственность третьего лица, вещное право традиционно определяется как life estate subject to an executory limitation^348.

Завершая рассмотрение сложноструктурных моделей права собственности, действующих на основе отменяемых вещных титулов (defeasible estates) и оценивая их значение для американской системы собственности, необходимо отметить следующее. Обе конструкции аннулируемых прав – fee simple defeasible и defeasible life estate – постепенно следуют судьбе титула fee tail, занимая скорее номинальные, нежели реальные позиции в современном праве США. Западные юристы солидарны в критическом взгляде на такие правовые модели, полагая, что те зачастую способствуют неоправданному риску потери титула, что в значительной степени снижает уровень защиты интересов собственников, гарантируемых Конституцией США^349.

Суды, также демонстрируя озабоченность данным вопросом, применяют комплекс мер, направленных на снижение практики использования аннулируемых титулов и минимизации связанных с ними издержек. Прежде всего действует безусловный приоритет судебного толкования вещных прав в пользу абсолютных, если только язык распоряжения не содержит прямых однозначных указаний на установление отменяемого права собственности. Примечательно в этой связи, что собственник, намеренный передать имущество на титуле, действительность которого зависит от соблюдения определенных требований, может стать заложником собственной халатности, поскольку условия, сформулированные недостаточно четко, являются основанием квалификации права в качестве неограниченного, в связи с чем первичный собственник безвозвратно утрачивает притязание, дающее возможность вновь вступить во владение^350.

Кроме того, современные американские судьи, исходя из обстоятельств конкретного дела, в некоторых случаях признают нарушение условий, изначально установленных в качестве суспензивных или резолютивных, основанием не для прекращения отменяемого права, а для выплаты соразмерной компенсации лицу, чьи интересы пострадали в связи с несоблюдением указанных требований^351. Отход от подобного рода сложноструктурных моделей права собственности в США отражает концептуальные изменения в сознании лиц, владеющих недвижимостью: в отличие от своих предшественников, чьи усилия были зачастую направлены на ограничение автономии воли будущих землевладельцев, современные собственники, напротив, обеспокоены низкой оборотоспособностью имущества. Последняя, в свою очередь, связана с уязвимым положением тех граждан, чьи титулы обременены различного рода условиями, исполнение которых не всегда напрямую зависит от самих правообладателей^352. Как следствие, объекты, на которые распространяется режим отменяемого права собственности, естественным образом выбывают из экономического оборота, становясь основой для осуществления благотворительной и иной деятельности, не нацеленной на извлечение прибыли.

Глава 3

Сложноструктурные модели нефригольдной собственности в праве США

Under our legal system, property rights are the product of human invention.

John G. Sprankling^353

§ 1. Временная нефригольдная собственность

Наиболее распространенным среди сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности является временное право собственности (estate for years). Ключевая характеристика данного титула заключается в том, что право собственности в порядке аренды переходит к приобретателю на срок, заранее установленный сторонами.

Оговорка, с помощью которой определяется период действия данного нефригольдного титула, должна по общему правилу содержать указание на точные даты начала и истечения соответствующего срока^354. Однако на практике допускаются и иные способы, позволяющие четко установить период действия временного права собственности. Например, применяются формулы, предусматривающие конкретную дату окончания срока аренды, но в то же время связывающие начало его исчисления не с календарной датой, а с моментом наступления определенных обстоятельств^355.

Основное принципиальное требование, предъявляемое к данному нефригольдному титулу, состоит в том, что язык распоряжения должен позволять точно определить момент окончания действия вещного права^356.

Любопытная особенность конструкции временного права собственности заключается в том, что содержание рассматриваемого титула не вполне соответствует его буквальному наименованию. Дело в том, что на языке оригинала рассматриваемая модель сложноструктурного права собственности может обозначаться несколькими терминами – estate for years, tenancy for years, term for years и term of years tenancy. Вышеназванные конструкции имеют единообразную форму указания на временный характер вещного права – исходя из дословных формулировок, титул устанавливается на срок в определенное количество лет. Между тем годы (years), взятые за универсальную единицу измерения периода действия временного права собственности, отнюдь не устанавливают минимального срока такой аренды. Напротив, данное обозначение является совершенно условным, поскольку на практике сложноструктурная модель права собственности estate for years может в равной степени охватывать отношения, установленные на срок в несколько недель или несколько десятков лет^357. Ограничения, установленные в отношении данного нефригольдного титула статутами отдельных штатов, влияют лишь на максимальный период аренды, предоставляя сторонам полную свободу при передаче вещных прав на более короткий срок^358.

Подобно некоторым из рассмотренных в предыдущей главе фригольдных титулов, временное право собственности может быть отменяемым (defeasible) в случае обременения его суспензивным (special limitation) или резолютивным (condition subsequent) условием, а также резолютивным условием с последующим переходом в пользу третьего лица (executory interest)359. Более того, на практике большинство лизгольдов создаются в форме временного права собственности, подчиненного резолютивному условию, поскольку в соглашение об аренде традиционно включается положение о праве первоначального собственника недвижимости вновь вступить в вещные права на данное имущество в случае нарушения временным собственником установленных условий аренды^360.

Как отмечалось, основанием возникновения рассматриваемой сложноструктурной модели нефригольдного права собственности является прежде всего соответствующее соглашение между сторонами. В связи с этим объем и содержание вещного права в значительной степени зависят от соблюдения требований, установленных порядками Соединенных Штатов применительно к форме договора аренды.

До принятия в 1677 г. английского Статута о мошеннических действиях временное право собственности – независимо от срока, на который оно было установлено, – могло возникнуть в результате устного соглашения, сопряженного с непосредственным вступлением правоприобретателя во владение^361. Однако вышеупомянутый акт требовал составления письменного распоряжения о передаче имущества в аренду, срок которой превышает три года с момента подписания такого распоряжения арендодателем^362.

В настоящее время все американские штаты тем или иным образом адаптировали положения названного статута в собственном законодательстве. При этом часть юрисдикций снизила срок действия временного права собственности, возникновение которого допускается на основе устной договоренности, с трех лет до одного года, тогда как некоторые штаты вовсе отменили данное изъятие из общих правил о форме договора аренды^363.

В редких случаях местные правопорядки сохранили традиционную для общего права оговорку, связывавшую начало течения срока с моментом подписания соглашения. По новому обыкновению, в тех штатах, которые допускают заключение устного соглашения, такая договоренность считается состоявшейся, даже если в ней содержится условие о том, что исчисление срока действия временного права собственности начинается с определенного момента, наступающего в будущем^364. Одностороннее распоряжение, подписанное арендодателем, не во всех случаях удовлетворяет требованиям современного американского права, предъявляемым к порядку оформления передачи нефригольдных вещных прав. В связи с этим, как правило, необходимо подписание соответствующего соглашения арендатором^365.

В случае если арендатор вступил во владение с разрешения арендодателя, но в нарушение письменной формы, установленной для такого рода соглашений, арендные правоотношения считаются возникшими, однако условия о продолжительности временного права собственности признаются недействительным^366. Тем не менее при добросовестном исполнении сторонами всех взятых на себя по договору аренды обязательств, как то: проведение капитального ремонта построек, осуществление благоустройства территории, повышение стоимости недвижимого имущества иным образом – договор может быть признан действительным в полном объеме, включая условия о сроке действия временного права собственности^367.

Из вышесказанного очевидно, что принципиальную роль при передаче имущества на титуле estate for years играет не только соблюдение предусмотренной законом формы договора, но и осуществление сторонами конклюдентных действий. Это подтверждается нормами Единообразного закона об аренде жилых помещений (Uniform Residential Landlord and Tenant Act), согласно которому вступление временного нефригольдного собственника во владение недвижимостью^368, а также добровольная выплата им арендной платы в полном объеме и ее принятие первоначальным собственником имущества придают законную силу временному праву собственности, однако его срок не может превышать одного года^369.

Памятуя о принципиальном значении, которое традиционно имело введение фригольдных собственников во владение, следует обратить особое внимание на вопрос об обязанности арендодателя своевременно предоставить арендатору возможность непосредственного вступления во владение недвижимостью (delivery of possession to the tenant).

Соединенные Штаты не имеют на этот счет однозначной позиции. Руководствуясь так называемым английским правилом, многие американские судьи полагают, что вышеуказанная обязанность должна быть прямо возложена на арендодателя^370. Согласно альтернативному, «американскому правилу», которого придерживаются другие суды, обязательство арендодателя ограничивается лишь передачей арендатору самого нефригольдного титула, подразумевающего возможность вступления во владение^371. При этом сторонники второй позиции настаивают на том, что интересы временного собственника никаким образом не ущемляются при таком подходе, поскольку в большинстве случаев вступлению во владение препятствует не арендодатель, а третьи лица, неправомерно владеющие данным имуществом, и арендатор свободен в использовании против таких лиц любых законных способов защиты нарушенного права.

Подобное рассуждение представляется не вполне оправданным. Передача вещно-правового титула на недвижимость утрачивает смысл в отсутствие возможности реализации такого права. Очевидно, что право временного собственника на защиту от незаконных действий третьих лиц, не должно освобождать арендодателя от обязанности своевременно обеспечить беспрепятственный доступ арендатора к переданному ему имуществу.

Наконец, в связи с тем, что временное право собственности относится к сложноструктурным моделям права собственности в США, данная вещно-правовая конструкция в некоторых случаях подпадает, подобно фригольдным титулам, под действие местных законов о регистрации прав на недвижимое имущество (recording acts)372. Такого рода требования позволяют не только официально зафиксировать вещные права временных собственников, но и предотвратить имущественные споры, возникающие между сторонами договора аренды и третьими лицами, претендующими на тот же объект недвижимости и ссылающимися на отсутствие информации о наличии обременений в отношении такого имущества^373.

В стремлении облегчить регистрацию временного права собственности и упростить данную процедуру многие штаты приняли статуты, в соответствии с которыми в качестве обязательного документа, доказывающего наличие у арендатора и арендодателя соответствующих вещных прав, допускается предоставление не самого договора аренды, а так называемого меморандума (memorandum), или уведомления об аренде (notice of lease), содержащего лишь основные сведения о правоотношениях сторон^374.

§ 2. Возобновляющаяся нефригольдная собственность

Наряду с рассмотренной выше сложноструктурной моделью временного права собственности в США действует схожая, но не тождественная нефригольдная конструкция – возобновляющееся право собственности (periodic tenancy)375. Ее особенность заключается в том, что по истечении обусловленного срока аренды титул автоматически возобновляется, если ни одна из сторон в предусмотренном договором порядке не направит другой стороне уведомление о прекращении аренды^376.

Формально Соединенные Штаты не устанавливают каких-либо ограничений в отношении срока, на который имущество может быть передано на данном нефригольдном титуле. Иначе говоря, стороны вправе не только оперировать наиболее распространенными единицами измерения – такими как год (year-to-year) или месяц (month-to-month) – но и использовать любые другие способы периодизации.

В этой связи особое внимание следует обратить на порядок, в котором происходит возобновление титула по истечении первичного срока аренды. По общему правилу, вещное право вновь возникает на тех же условиях, что были установлены изначально^377.

Однако на практике, сталкиваясь с соглашениями, по которым имущество переходит в собственность арендатора на несколько лет, суды склонны ограничивать длительность титула, возникающего по истечении данного срока, годичным периодом^378. Специфическое свойство данного имущественного режима состоит в том, что право собственности действует фактически беспрерывно – не прекращаясь и восстанавливаясь, а лишь продлеваясь автоматически. Поэтому статутами отдельных штатов сложноструктурная модель нефригольдного права собственности в форме periodic tenancy в некоторых случаях конвертируется во временное право собственности^379.

Возобновляющееся право собственности может быть прекращено по воле любой из сторон посредством соответствующего уведомления – заблаговременно направленного и должным образом оформленного. Общее право исходило из того, что лицо, намеренное прервать действие анализируемой вещно-правовой конструкции, должно проинформировать о своем решении вторую сторону за полгода, если титул был установлен на годичный срок, либо – в случаях, когда имущество передавалось меньше, чем на год, – за срок, равный такому периоду.

Следует также учитывать, что момент прекращения действия нефригольдного титула не ставится в прямую зависимость от календарной даты, которой было направлено соответствующее уведомление. Иными словами, если такое извещение достигает адресата в середине срока, которым исчисляется аренда, нефригольдное право собственности сохраняет силу до окончания данного периода^380. Если соглашением между арендатором и арендодателем установлен иной порядок, современное американское право допускает его применение^381. Кроме того, данные вопросы нередко регулируются штатами на уровне местного законодательства^382. Помимо правил о сроках, в большинстве юрисдикций действуют требования о соблюдении письменной формы рассматриваемого уведомления^383, однако универсального характера такие нормы не имеют.

Следует при этом учитывать, что сложноструктурная модель нефригольдного права собственности periodic tenancy может возникнуть не только в результате прямой договоренности сторон (express agreement), но и по иным основаниям: из предоставления имущества в бессрочный наем, если арендная плата при этом взимается периодически (letting for indefinite time with rent payable at periodic intervals)384; из фактического продолжения владения по истечении срока действия временного титула – при согласии арендодателя (holding over with the assent of the landlord)385; из вступления во владение с нарушением правил оформления договора аренды (entry into possession under an invalid lease)386.

Между тем указанные основания являются скорее исключениями, нежели нормой для порядка установления данного имущественного режима, и на практике существенного распространения не имеют.

§ 3. Бессрочная нефригольдная собственность и нефригольдная собственность в силу закона

Особое положение в американской системе сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности занимает вещно-правовая конструкция, действие которой зависит исключительно от воли сторон и не ограничено никаким сроком (tenancy at will)387. Данное право одновременно максимально приближено к фригольдной собственности – поскольку установлено на неопределенный срок; и в то же время – крайне уязвимо, так как может быть прекращено в любой момент по решению каждой из сторон, без необходимости соблюдения при этом формальных правил о своевременном письменном уведомлении.

Примечательно, что, в отличие от уже рассмотренных видов сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности, бессрочная собственность сравнительно редко возникает из прямого договора между арендодателем и арендатором^388.

Значительно чаще данный имущественный режим распространяется на правоотношения в тех случаях, когда срочный характер аренды невозможно установить^389, а условия об арендной плате при этом не удовлетворяют требованиям, предъявляемым к конструкции возобновляющегося титула^390. Кроме того, в отдельных штатах основаниями возникновения титула tenancy at will могут являться: устная договоренность о сдаче имущества в бессрочный наем, даже если арендная плата при этом взимается периодически^391; вступление во владение с нарушением правил оформления договора аренды^392; а также фактическое продолжение владения по истечении срока действия временного титула – с согласия арендодателя^393. В настоящий момент подобный порядок действует преимущественно на территории штатов Массачусетс и Мэн^394.

Особого внимания заслуживает вопрос о том, какое юридическое значение имеют отсылки к тому, чья воля – арендодателя или арендатора – является определяющей в рамках концепции бессрочной нефригольдной собственности.

Поскольку за обеими сторонами закреплена возможность в любой момент прекратить действие анализируемого вещного права, отчуждение недвижимости с указанием на то, что владение осуществляется по воле арендодателя, позволяет признать имущество переданным на титуле tenancy at will^395. Вместе с тем оговорка о том, что аналогичное право реализуется по воле арендатора, встречает неоднозначное понимание со стороны американских судей. В одних случаях возникшие правоотношения квалифицируются как нефригольдная бессрочная собственность^396, в других – как простое или пожизненное (в зависимости от конкретных формулировок) право собственности, подчиненное суспензивному условию^397.

На заре формирования системы сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности бессрочная собственность могла быть прекращена без соблюдения каких-либо условностей – посредством совершения любых действий, свидетельствующих о том, что одна из сторон считает арендные отношения завершившимися.

В случае если такая инициатива исходила от арендодателя, арендатору предоставлялся разумный срок для освобождения недвижимости и сбора плодов, причитавшихся ему в соответствии с условиями аренды^398. В процессе социально-экономических преобразований, требующих повышения уровня защиты имущественных прав различных категорий собственников, англо-американские порядки существенно изменились.

В Соединенных Штатах широкое распространение получили нормы, требующие от стороны, намеренной прервать действие титула tenancy at will, направления письменного уведомления о своем решении второй стороне не менее чем за 30 дней до предполагаемого прекращения аренды (либо за срок, равный интервалу, с которым производится выплата арендной платы)399. Помимо этого, бессрочное нефригольдное право собственности утрачивает силу в случае смерти одной из сторон^400; отчуждения арендодателем принадлежащего ему притязания или сдача им имущества в аренду третьему лицу^401; а также при попытке передачи арендатором своих прав третьему лицу^402.

Необходимо отметить, что последовательное реформирование концепции tenancy at will в американском праве обнаруживает тенденцию сближения данной правовой модели с конструкцией periodic tenancy. Вместе с тем исключительный характер бессрочной нефригольдной собственности фактически исключает перспективы окончательного отождествления указанных категорий.

В соответствии с новой тенденцией, наметившейся в современном американском праве, среди сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности выделилась еще одна своеобразная конструкция, родственная предыдущей. Речь идет о бессрочном нефригольдном праве собственности, возникающем из арендных отношений, прекращение которых, согласно законодательным правилам, возможно в любой момент по воле арендатора, и лишь в определенных обстоятельствах – по воле арендодателя (statutory tenancies)403.

Так, например, при найме жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (public housing) выселение нефригольдного собственника возможно лишь в исключительных случаях и только при соблюдении наймодателем требований, установленных на региональном уровне применительно к порядку прекращения социального найма^404, – в результате, по мнению некоторых американских исследователей, титул правообладателя фактически совпадает с пожизненным правом собственности, подчиненным суспензивному условию^405. Однако с учетом нефригольдного характера данной имущественной связи с подобным утверждением едва ли возможно согласиться.

Существенное влияние на правоотношения сторон оказывает действие норм, обеспечивающих государственный контроль арендной платы (rent control), являющийся одним из ключевых вопросов жилищной и социальной политики Соединенных Штатов – данный механизм значительно расширяет права арендаторов по сравнению с принципами, на которых основывалось общее право^406. Наконец, отдельные статуты прямо закрепляют за арендатором жилого помещения возможность в большинстве случаев продолжить владение, если такое лицо выражает готовность выплачивать арендную плату и соблюдать остальные условия, на которых было основано владение^407.

Представляется очевидным, что подобный порядок коренным образом меняет привычную для стран англо-американского права концепцию нефригольдных титулов, закладывая принципы ее будущего реформирования и определяя нормативные основы развития системы вещных прав в США.

§ 4. Неправомочно продолжающееся владение

Наиболее дискуссионный характер носит статус собственника, продолжающего владеть имуществом неправомерно – по истечении обусловленного срока аренды либо иного утратившего силу титула (tenant at sufferance)408.

Прежде всего следует исходить из того, что данная категория имеет с точки зрения американской доктрины права собственности непосредственное отношение к системе вещных прав^409. Это объясняется тем, что возникновение такого рода неправомочного владения возможно лишь на основании одного из законных титулов, срок действия которого истек (holdover)410.

Как правило, рассматриваемому правовому положению бывшего собственника предшествует пожизненное право собственности^411, установленное на срок чужой жизни, либо временное, возобновляющееся или бессрочное нефригольдное право собственности^412. Поскольку владение недвижимостью первоначально осуществлялось управомоченным лицом легитимно, на него не возлагается ответственность за вторжение в пределы владения (trespass) до момента, пока арендодатель вновь не вступит в свои права (entry by the landlord)413. Более того, в целом ряде случаев суды находят оправдание непродолжительному владению, осуществляемому после того, как вещное право утратило силу. Наиболее распространены ситуации, когда бывший арендатор задерживается на недвижимом объекте в связи с приготовлениями к вывозу личных вещей^414. Как правило, исключение делается и для лиц, чье владение продолжается с нарушением сроков по причине тяжелой болезни или иной аналогичной ситуации^415, но говорить об общепризнанном характере данного принципа не приходится^416.

Владение, продолжаемое неправомочно, допустимо рассматривать в качестве предпосылки возникновения нового законного титула, так как собственник имущества может не только заявить о вторжении бывшего арендатора в пределы владения, но и признать за неправомочным владельцем нефригольдное вещное право^417. По общему правилу, арендодатель должен в разумный срок (within a reasonable time) определиться со своей позицией относительно положения неправомочного владельца. Однако отсутствие сколько-нибудь четкого определения «разумного срока», сопряженное с тем, что никаких универсальных последствий его нарушения не предусмотрено, усложняет работу судов, вынужденных самостоятельно квалифицировать статус лица, владеющего имуществом с нарушением сроков. В судебной практике бездействие арендодателя нередко толкуется как нежелание наделять неправомочного владельца какими-либо правами, в результате чего последний признается нарушителем границ владения^418.

Наиболее эффективным способом, с помощью которого первоначальный собственник недвижимости может обозначить свое намерение считать владение незаконным, является сделанное им прямое заявление соответствующего содержания. К аналогичному результату приводит поданный арендатором иск об удалении нарушителя из пределов владения (landlord's suit to evict the tenant)419. О позиции арендодателя с очевидностью свидетельствует также сдача имущества внаем третьему лицу^420.

Между тем принятие арендной платы от лица, неправомочно владеющего недвижимостью, не всегда однозначно характеризует решение собственника сохранить прежде существовавший имущественный режим – в некоторых случаях такой платеж может рассматриваться лишь как временная мера (temporary expedient), нацеленная на достижение соглашения в рамках переговоров о возможной новой аренде^421.

Утвердившись в своей точке зрения, арендодатель в большинстве случаев не обязан направлять формальное уведомление о прекращении tenancy at sufferance, для этого достаточно подачи иска о восстановлении владельческих правомочий, нарушенных вторжением в пределы владения (action to recover possession from a trespasser)422. Примечательно в этой связи, что в некоторых юрисдикциях законодатели, сделав широкий шаг навстречу бывшему собственнику, фактически узаконили его интерес, обязав арендодателя заблаговременно письменно уведомить неправомочного владельца о намерении восстановить свои владельческие правомочия в порядке искового производства^423.

Решив перевести неправомочно продолжающееся владение в законный имущественный режим^424, собственник может обозначить свою позицию различными способами: прямо выразив данное намерение в устном или письменном уведомлении^425; а также приняв арендную плату от лица, неправомерно владевшего недвижимостью (такая форма, с учетом оговорки, рассмотренной выше, получила наиболее широкое распространение)426.

Руководствуясь крайне специфическими условиями возникновения титула tenancy at sufferance, западные юристы нередко высказывают скептические оценки относительно существа данной категории, настаивая на том, что она носит весьма условный и зависимый характер^427. Среди прочего в пользу такой позиции говорит тот факт, что по отношению ко всем остальным лицам, кроме собственника, с которым нынешнего неправомочного владельца прежде связывали имущественные правоотношения, данный субъект не имеет никаких привилегий, отличающих его от любого другого правонарушителя^428.

Именно поэтому конструкцию tenancy at sufferance целесообразно рассматривать не как полноценный самостоятельный титул, а в качестве специфической формы временного фактического держания, лишающего владельца каких-либо правомочий и существующего лишь в промежутке между истечением срока предыдущего законного вещного права и определением будущего статуса неправомочного владельца.

§ 5. Особенности правового положения субъектов нефригольдной собственности

Учитывая вариативность сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в Соединенных Штатах, самостоятельного рассмотрения заслуживают наиболее фундаментальные общие начала, на которых основано регулирование рассмотренных выше правоотношений. Данные принципы раскрывают особенности правового положения участников арендных отношений и свидетельствуют о комплексном характере анализируемых вещно-правовых конструкций, тем самым определяя их место в системе сложноструктурных моделей права собственности в США.

Общее право, долгое время являвшееся единственным источником регулирования нефригольдных правоотношений всех типов, возлагало на арендодателя минимум обязательств, исходя из того, что помимо условий, прямо оговоренных сторонами в контракте, первоначальный собственник обязан лишь передать недвижимость во владение правоприобретателю.

Примечательно, что беспрепятственное осуществление арендатором своих прав (quiet enjoyment) косвенно подразумевалось, но корреспондирующая обязанность по обеспечению данной возможности не закреплялась за арендодателем. Более того, исторически не предусматривалось никакой ответственности за сдачу в аренду имущества, состояние которого не соответствовало предполагаемым целям его использования^429, если только соответствующее обязательство не было обусловлено договором.

Строго говоря, вплоть до второй половины XX века интересы лица, обладавшего нефригольдным правом собственности на недвижимость, были крайне слабо защищены и основывались на принципе caveat emtor (лат. – приобретатель действует на свой риск)430. Иронизируя на этот счет, англо-американские юристы нередко замечают, что единственным «правом», которым на протяжении нескольких веков законно обладал нефригольдный собственник, было «право выплачивать арендную плату»431. Именно поэтому наниматели были в крайней степени заинтересованы в том, чтобы максимально подробно прописать взаимные права и обязанности сторон в договоре аренды. Однако суды, опираясь на правовые традиции Старого Света, еще долгие десятилетия продолжали игнорировать смешанную вещно-обязательственную природу арендных правоотношений и возникающих на их основе сложноструктурных моделей права собственности, настаивая на том, что прямая взаимосвязь между различными условиями соглашения, определяющая цепь последствий, наступающих при нарушении одного из них, отсутствует^432. Наиболее показательными в данном отношении представляются прецеденты, в которых неисполнение арендодателем взятого на себя в договорном порядке обязательства осуществлять ремонт помещений, сдаваемых в аренду, не освобождало арендатора от обязанности выплачивать арендную плату, хотя и являлось формальным основанием для подачи иска о нарушении контракта^433.

Единственное исключение, в рамках которого признавалась взаимообусловленность обязательств субъектов нефригольдной собственности, составляли случаи неправомерного выселения (wrongful eviction) арендатора арендодателем. В таких ситуациях несправедливость сохранения за первоначальным собственником права взимать арендную плату оказывалась настолько очевидной, что суды вынуждены были применять доктрину обязательственного права об отсутствии встречного удовлетворения (failure of consideration)434.

Действительное выселение (actual eviction) имело место, когда арендодатель безосновательно лишал арендатора владения всем арендуемым имуществом либо его частью. В случае полного лишения владения с нефригольдного собственника снималось обязательство выплачивать арендную плату за период, в течение которого такое лицо не имело возможность реализовывать свои права. Первоначальный собственник был вправе требовать восстановления владения в судебном порядке либо, считая аренду прекратившейся, мог подать иск о возмещении ущерба, нанесенного арендодателем в связи с нарушением обязательства обеспечить беспрепятственное владение и пользование имуществом^435. Если же лишение владения являлось частичным, за нефригольдным собственником сохранялось право занимать оставшуюся часть недвижимости, не осуществляя выплат, однако все остальные контрактные обязательства оставались в силе^436.

Появление в начале XIX века концепции «вынужденного выселения» (constructive eviction)437 значительно расширило права нанимателей, чьи интересы ущемлялись. Под вынуждением к выселению понималось создание арендодателем условий (или возникновение по его вине обстоятельств), делающих фактически невозможным беспрепятственное осуществление нефригольдным собственником принадлежащих ему правомочий^438. Отсутствие физического лишения владения не имело значения при квалификации действий наймодателя^439.

Механизм защиты от вынужденного выселения предусматривал обязательное соблюдение ряда условий. Во-первых, действиями или бездействием арендодателя должны были быть нарушены условия, на которых устанавливался соответствующий имущественный режим, в результате чего арендатор утрачивал способность полноценно реализовывать свои права. Во-вторых, на арендатора возлагалась обязанность уведомить арендодателя о возникновении таких обстоятельств, после чего последнему предоставлялось разумное время для их устранения. Наконец, при сохранении сложившейся ситуации арендатор покидал нанятое имущество, тем самым окончательно отказываясь от владения^440. В результате нефригольдному собственнику предоставлялось право досрочно прекратить аренду и освободиться от ответственности за выплату арендной платы в будущем^441, а также требовать возмещения причиненного ему ущерба^442 и ходатайствовать о вынесении против нарушителя судебного запрета (injunction) либо об исполнении обязательства в натуре (specific performance)443.

Доктрина «вынужденного выселения» стала своего рода перекидным мостом, по которому американские судьи сумели перейти от жестких установок английского общего права к новым принципам регулирования сложноструктурных нефригольдных отношений – принципам, интегрирующим начала вещного и обязательственного права^444.

Переломный момент в концептуализации нефригольдных моделей права собственности наступил в 70-х годах XX века, когда правовая система США столкнулась с тем, что нормы, длительное время сохранявшие актуальность в аграрном обществе, оказались совершенно неприменимы к правоотношениям, возникающим между городскими жителями в условиях острой нехватки жилья. Суды и законодатели вынуждены были признать, что долгосрочная аренда земель сельскохозяйственного назначения и краткосрочный наем жилого помещения в многоэтажном здании не могут быть вписаны в один и тот же правовой режим^445. В результате американские правопорядки стали принципиально различать подход к регламентированию найма жилых помещений (residential lease) и коммерческой аренды (commercial lease)446.

Прежде всего следует отметить, что у лица, сдающего внаем жилое помещение, возникло прямое обязательство предоставить во владение недвижимость, соответствующую условиям, необходимым для проживания (habitable), а также поддерживать такое состояние имущества в течение всего срока действия сложноструктурной модели нефригольдного права собственности^447.

Степень пригодности жилплощади (habitability) стала определяться не самими сторонами, а оцениваться на предмет соответствия жилищным (housing) и санитарным (sanitary) нормам местного законодательства каждого штата^448. В этой связи следует иметь в виду, что в отдельных случаях суды признают помещение непригодным для проживания даже при отсутствии прямого нарушения указанных норм^449. Примечательно, что причинами несоответствия могут являться не только физические дефекты самой жилплощади, но и недостатки, относящиеся к вспомогательному оборудованию, которое обеспечивает комфортное проживание людей на данной территории^450. Более того, официальное подтверждение получила идея взаимосвязанности прав и обязанностей субъектов нефригольдных отношений – нанимателю было, наконец, предоставлено право ссылаться на нарушение условий договора со стороны наймодателя в качестве аргумента защиты против требований последнего о выселении нефригольдного собственника за отказ от выплаты арендной платы^451.

В свете вышесказанного может возникнуть вопрос относительно того, на какие виды недвижимого имущества, арендуемого для проживания, распространяется действие новых порядков. Американские суды демонстрируют относительную солидарность на этот счет и в массе своей придерживаются позиции, согласно которой нормы, гарантирующие права субъектов нефригольдной собственности, в равной степени распространяются на любые жилые помещения – будь то апартаменты в многоквартирном доме или отдельная постройка, арендуемая семьей или гражданином самостоятельно^452.

Следует отметить, что на арендодателя возлагаются обязанности по содержанию общего имущества (common areas) в многоквартирном доме: межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, коридоров и иных объектов, предназначенных для обслуживания всех лиц, проживающих в данном помещении^453. По общему правилу, наймодатель обязан контролировать надлежащее состояние указанных объектов, обеспечивать доступ к ним и гарантировать безопасность их использования^454, причем такой порядок распространяется не только на жилые, но и на офисные помещения^455.

Презумпция рассмотренных обязательств арендодателя, ставшая характерной чертой обновленного подхода американских судов к рассмотрению споров об аренде, дает нефригольдному собственнику широкие возможности для защиты прав в случае их нарушения^456. Так, если наймодатель пренебрегает своей обязанностью содержать недвижимость в состоянии, пригодном для проживания, и это сказывается на интересах нанимателя, последний вправе расторгнуть соглашение об аренде, а также подать требование о возмещении убытков либо об уменьшении размера арендной платы (или о полной ее отмене)457.

Что касается механизма защиты нефригольдного собственника при его «вынужденном выселении», то эта процедура претерпела лишь незначительные изменения. Лицо, чьи права были нарушены, вправе освободить жилплощадь^458, уведомив арендодателя о соответствующем намерении, после чего с арендатора снимается обязанность выплачивать арендную плату в будущем, однако он продолжает нести ответственность по своим обязательствам за прошедший период^459. Своего рода компенсация данных выплат возможна путем предъявления требования о возмещении ущерба, связанного с проживанием в помещении, непригодном для этого^460. Кроме того, нефригольдный собственник может настаивать на исполнении арендодателем взятого на себя обязательства в натуре либо осуществить ремонт недвижимости за свой счет с последующим вычетом понесенных расходов из арендной платы^461.

В отдельных штатах действуют статуты, допускающие назначение судом по ходатайству нефригольдных собственников, арендующих недвижимость, не соответствующую условиям, необходимым для проживания, специального управляющего (receiver), на которого возлагается обязанность осуществлять контроль за состоянием помещений, взимать с жильцов арендную плату и осуществлять необходимый ремонт^462.

Наконец, следует учитывать, что современные правопорядки Соединенных Штатов обеспечивают защиту нефригольдных собственников, восстановивших свои права, против будущих неправомерных действий арендодателей, намеренных в ответном порядке выселить арендаторов (retaliatory eviction). В таком случае действует своеобразная презумпция умысла арендодателя^463, в силу чего произвольное выселение нефригольдного собственника невозможно. Однако если наймодатель в судебном порядке докажет, что принял свое решение не из мотивов мести, а руководствуясь объективными обстоятельствами – в частности, по причине несоблюдения нанимателем условий аренды, – нарушитель будет лишен владения на таком основании^464.

Коммерческая аренда (commercial lease), в отличие от найма жилых помещений, в значительной степени сохранила тот же формат, который приобрела во времена общего права. По общему правилу, лицо, арендующее недвижимость для последующего извлечения выгоды, принимает ее в таком виде, в котором она существует, и на арендодателя не возлагается прямых обязательств по предоставлению имущества, соответствующего каким-либо стандартам^465 или пригодного для конкретных коммерческих целей, в которых данный объект планируется использовать^466. Иными словами, если наниматель ориентирован на то, чтобы к нему на нефригольдном титуле перешло имущество, отвечающее определенным требованиям, либо на то, чтобы наймодатель привел объект недвижимости в необходимое состояние и в дальнейшем поддерживал его, заинтересованное лицо должно прямо отразить данные условия в соглашении об аренде и таким образом обеспечить свои интересы^467.

Разумеется, что нарушение арендодателем договорных обязательств дает арендатору право в судебном порядке требовать возмещения вреда, а в случае «вынужденного выселения» – расторгнуть контракт. Более того, поскольку в последние десятилетия значительно участилась практика рассмотрения американскими судами споров о найме жилых помещений, концепция взаимной обусловленности прав и обязанностей субъектов сложноструктурной нефригольдной собственности прочно укрепилась в судебной системе США. Данная доктрина стала постепенно распространяться и на коммерческую аренду, в результате чего стороны начали обретать новые инструменты защиты нарушенных прав^468.

Обязательства нефригольдного собственника, определяющие круг его правомочий как при коммерческой аренде, так и при найме жилого помещения, основываются прежде всего на запрете порчи имущества (waste)469. Под порчей понимается такое обращение с недвижимостью, которое приводит к ее повреждению и, как следствие, чревато утратой арендодателем принадлежащего ему вещного правопритязания на данное имущество.

Американские правопорядки, следуя английским традициям, различают умышленную (voluntary) и небрежную (permissive) порчу имущества. Умышленная порча охватывает самовольные действия арендатора, в результате которых имуществу, находящемуся в нефригольдной собственности, наносится ущерб, либо оно подвергается необратимым коренным изменениям^470. Небрежная порча имущества основана на халатном отношении нефригольдного собственника к своим обязательствам по поддержанию недвижимости в надлежащем состоянии^471.

В процессе отхождения от некоторых идей общего права данная классификация утратила универсальный характер. Доктрина небрежной порчи имущества перестала, в частности, применяться к нанимателям жилых помещений, поскольку, как отмечалось, данный режим аренды возлагает основные обязательства по содержанию имущества на арендодателей. Указанная концепция формально продолжает распространяться на коммерческих арендаторов, однако их обязанности по осуществлению текущего ремонта и обеспечению сохранности недвижимости, как правило, детально прописываются в соответствующем договоре.

Особый интерес в свете вышесказанного представляют ситуации, в которых нефригольдный собственник, взявший имущество в долгосрочную коммерческую аренду, капитально перестраивает объект недвижимости, хотя такое право прямо не предусмотрено контрактом. Согласно позиции современных американских судей, последствия подобных операций зависят от результата внесенных конструктивных изменений. Если преобразования привели к ухудшению арендованного имущества и негативным образом повлияли на имущественные интересы первичного собственника, поступок арендатора будет квалифицирован как порча недвижимости, и арендодатель окажется вправе претендовать на возмещение вреда и вынесение судебного запрета против нарушителя^472. Однако в случае, когда ремонт является экономически оправданным, и его эффект выражается в повышении стоимости имущества (ameliorating waste), суды склонны считать действия нефригольдного собственника законными^473.

Условие об арендной плате является существенным для большинства сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности. В свою очередь, несоблюдение данного условия – наиболее распространенная форма нарушения обязательств со стороны арендатора. Разумеется, арендодатель в таких случаях вправе в судебном порядке взыскать невыплаченную сумму. Однако ее размер зависит от ряда факторов.

По общему правилу, наймодателю причитается плата лишь за прошедший период аренды, поскольку нарушение может иметь место только по истечении срока платежа^474, и неисполнение, происходящее в настоящем, как правило, не экстраполируется на будущие обязательства. Вместе с тем ситуация приобретает иной контекст, если невыплата арендной платы сопровождается прочими нарушениями со стороны нефригольдного собственника недвижимости, свидетельствующими об отсутствии у такого лица намерений продолжать арендные правоотношения^475. В таком случае арендодатель вправе расценивать действия арендатора как досрочный отказ от исполнения обязательств (anticipatory repudiation), равносильный полному нарушению условий контракта, что дает наймодателю основания требовать от нанимателя возмещения ущерба^476.

Учитывая, что рассмотренный порядок защиты прав арендодателя признается не всеми американскими судами^477, отдельного внимания заслуживает договорный механизм, позволяющий арендодателям заранее обеспечить свои интересы. Речь идет о так называемой «оговорке о досрочном взыскании арендной платы» (rent acceleration clause), суть которой состоит в том, что неисполнение арендатором взятого на себя обязательства по выплате арендной платы влечет досрочное наступление ответственности такого лица по аналогичным обязательствам за оставшийся период действия нефригольдного права собственности^478.

В современной практике широко распространены случаи включения в текст соглашения об аренде условия, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть данное соглашение при нарушении арендатором обязательств по выплате арендной платы и прекратить тем самым действие сложноструктурной модели нефригольдного права собственности. Необходимо в этой связи иметь в виду, что реализация арендодателем такой возможности лишает арендодателя оснований претендовать на какие-либо будущие выплаты, кроме тех, что подлежат взысканию в счет причинного ущерба^479.

Договор аренды нередко содержит оговорку о возмещении вреда (indemnity clause), согласно которой при неисполнении нефригольдным собственником своих обязательств, а также при безосновательном оставлении им арендуемого имущества арендодатель вправе пересдать недвижимость от имени арендатора третьему лицу, однако ответственность за все убытки, возникающие у собственника в связи с такой пересдачей либо проистекающие из нее, ложится не на нового нанимателя, а на первоначального нефригольдного собственника^480.

Арендодатель, принявший решение расторгнуть соглашение об аренде на основании неисполнения арендатором договорных обязательств, вынужден подчас сталкиваться с тем, что нарушитель продолжает незаконно занимать помещение, игнорируя требования об освобождении имущества. В связи с этим фактически во всех американских штатах были приняты статуты, обеспечивающие быстрое восстановление владельческих правомочий первоначального собственника в порядке упрощенного судопроизводства^481. Между тем следует учитывать, что в большинстве юрисдикций запрещены любые иные способы физического восстановления владения, кроме соответствующих судебных процедур^482.

Завершая рассмотрение сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в США, целесообразно обратить особое внимание на американскую доктрину двойственной природы арендных правоотношений, в рамках которой оценивается то, каким образом передача субъектами нефригольдной собственности принадлежащих им прав влияет на изменение характера связи между данными лицами.

Согласно названной концепции, юридическая связь между арендатором и арендодателем имеет дуалистический характер (dual legal relationship). С одной стороны, одним из ключевых оснований возникновения рассматриваемых сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности является договор аренды, определяющий взаимные права и обязанности сторон. Это очевидным образом указывает на то, что субъектов объединяют обязательственные правоотношения (privity of contract). С другой стороны, тот факт, что аренда возможна лишь до тех пор, пока интересы сторон привязаны к определенному объекту недвижимости и обусловлены разделением правомочий собственника в отношении такого имущества, позволяет судить о наличии между данными лицами вещных правоотношений (privity of estate).

Казалось бы, подобное разделение имеет скорее теоретический, нежели прикладной характер. Однако именно на практике обнаруживается, что в определенных обстоятельствах связь между арендатором и арендодателем держится лишь на одном из указанных начал, что существенно влияет на правоотношения сторон^483.

В случае когда арендатор полностью отчуждает принадлежащее ему право (assignment), не сохраняя за собой возвратного правопритязания^484, договорная связь между ним и арендодателем сохраняется в отсутствие прямого освобождения арендатора от обязательств перед арендодателем (release by the landlord) либо новации (novation).

В свою очередь, вещные правоотношения, прежде существовавшие между сторонами, прекращаются, и аналогичная связь возникает между арендодателем и лицом, к которому перешли имущественные права бывшего нефригольдного собственника (assignee)485. Поскольку в американском праве распространена идея о том, что определенные обязательства настолько связаны с недвижимостью^486, что автоматически переходят вместе с ней (covenants that run with the land^487), у правоприобретателя и первоначального арендатора может возникнуть солидарная ответственность перед арендодателем^488.

Примечательно, что ответственность правоприобретателя по обязательствам, перешедшим к нему «вместе с недвижимостью», прекращается, как только он повторно отчуждает свои имущественные права в пользу еще одного третьего лица^489, даже если единственной целью таких действий является избежание ответственности^490.

Если же нефригольдный собственник сдает недвижимость в субаренду (sublease), передавая принадлежащие ему права на данное имущество не в полном их объеме, а лишь в определенной части, и сохраняя за собой соответствующее правопритязание, то между ним и арендодателем не прерываются ни договорные, ни вещные правоотношения^491. Следовательно, прямой юридической связи между субарендатором и основным арендодателем не возникает, и никакие обязательства (в том числе по уплате арендной платы) по основному договору к субарендатору не переходят^492. Иначе говоря, в таком случае имеют место два самостоятельных правоотношения, в каждом из которых участвует нефригольдный собственник, в одном случае выступая в качестве нанимателя, а во втором – в качестве наймодателя^493. Вместе с тем при нарушении обязательства основным арендатором и в отсутствие исполнения данного обязательства субарендатором^494, арендодатель вправе расторгнуть контракт и вновь вступить во владение, потребовав освобождения имущества от обоих нанимателей^495.

Арендодатель также может передать свои права третьему лицу полностью или частично (как, например, в случае с уступкой права на получение ренты)496. Отчуждение правопритязания арендодателя в полном объеме влечет переход к правоприобретателю всех прав, включая любые требования, корреспондирующие договорным обязательствам арендатора, а также всего бремени ответственности по обязательствам арендодателя^497 (под которыми, в первую очередь, понимаются обязательства, «следующие за землей»)498. В целом принципы воздействия, которое передача арендодателем принадлежащих ему прав оказывает на правоотношения субъектов сложноструктурной нефригольдной собственности, аналогичны тем, что были рассмотрены применительно к переходу прав арендатора. При полном отчуждении правопритязания вещные правоотношения между арендодателем и арендатором прекращаются, поскольку данный характер связи возникает между арендатором и правоприобретателем^499.

Глава 4

Вещные правопритязания в системе сложноструктурных моделей права собственности в США

Pleased as we are with the possession, we seem to be afraid to look back to the means by which it was acquired.

William Blackstone^500

§ 1. Возвратные правопритязания первоначального собственника

Рассмотренные в предыдущих главах настоящего исследования сложноструктурные модели права собственности опираются, как отмечалось, на несколько основных элементов – фригольдные и нефригольдные вещно-правовые титулы и сопутствующие им вещные правопритязания, которые различаются в зависимости от того, в чью пользу они направлены.

Базовыми в системе данных конструкций являются правопритязания, установленные в пользу первоначального собственника^501, и в этой связи традиционно считающиеся возвратными.

По словам Уильяма Блэкстоуна, правопритязание, предоставляющее возможность обратного вступления в право собственности (reversion) есть не что иное, как часть вещного права бывшего собственника, оставшаяся у него после отчуждения имущества на определенном титуле^502. В свете теории разделения вещных прав по объему (quantum theory of estates) в зависимости от того, сохраняется ли за первоначальным правообладателем правопритязание, определение, данное сэром Блэкстоуном, не утрачивает актуальности и сегодня.

Наиболее распространенным основанием возникновения рассматриваемого правопритязания является передача недвижимости абсолютным собственником в пожизненную собственность иному лицу^503. В таком случае за первоначальным правообладателем сохраняется reversion – правопритязание, принадлежащее ему в течение всего срока действия пожизненного титула, а по его истечении – обеспечивающее возврат имущества к первичному собственнику на том же абсолютном титуле, который обременял недвижимость до ее отчуждения.

Аналогичным образом лицо, к которому имущество перешло в пожизненную собственность, может передать его на более узком титуле (например, во временную нефригольдную собственность), и тогда за пожизненным собственником остается вещное правопритязание, позволяющее ему вновь вступить в свои права после того, как нефригольдный титул утратит силу^504.

Наконец, в отличие от общего права, современные американские правопорядки признают, что reversion возникает и в ситуациях, когда временный собственник, владеющий имуществом на нефригольдном титуле, отчуждает его на том же праве, но на более короткий срок. При этом все возвратные правопритязания, в каком бы порядке они ни возникли, основаны на общем принципе: лицу, обладающему правопритязанием такого рода, гарантируется возможность вновь вступить именно в те вещные права, на которых недвижимость принадлежала ему до отчуждения. Произвольное изменение объема вновь приобретаемых прав не допускается.

Функция, которую reversion реализует в рамках различных сложноструктурных моделей права собственности, имеет настолько фундаментальное значение, что общее право рассматривало данное правопритязание фактически как полноценный вещно-правовой титул – отчуждаемый (alienable) и наследуемый в законном порядке (descendible), – а принятие Статута о завещаниях также наделило это правопритязание возможностью передаваться по завещанию (devisable)505.

Вместе с тем, наличие правопритязания, обеспечивающего возможность обратного вступления в вещные права, отнюдь не является гарантией реального приобретения права собственности в будущем. Иными словами, момент возврата права может никогда не наступить по объективным обстоятельствам – таким, как смерть первоначального собственника и отсутствие у него правопреемников (successors-in-interst), а также вступление в силу иных правопритязаний, обременяющих данное имущество по воле самого собственника.

Правопритязание, обеспечивающее возможность вновь немедленно вступить в права собственника при нарушении суспензивного условия (possibility of reverter), сохраняется, как очевидно из названия, за лицом, отчуждающим недвижимость на титуле, подчиненном суспензивному условию (determinable estate)506. Свод норм о праве собственности относит к данной группе все возвратные правопритязания, зависящие от отлагательного условия^507.

На заре формирования англо-американской концепции вещных правопритязаний прижизненное (inter vivos) отчуждение условных правопритязаний (contingent future interests) допускалось лишь в штрафном порядке (by fine) либо при виндикации по нормам общего права (common recovery). Данная позиция была первоначально воспринята американскими судами, запрещавшими прижизненную добровольную передачу рассматриваемого правопритязания третьему лицу^508. Однако сегодня Соединенные Штаты в целом благоволят свободной отчуждаемости правопритязаний, поэтому возможность беспрепятственного перехода possibility of reverter (как при жизни, так и по завещанию, а также в порядке наследования по закону) в настоящий момент подтверждается не только судебными прецедентами^509, но и актами законодательных органов^510. Кроме того, судейское сообщество солидарно в своем решении допустить передачу возвратного правопритязания лицу, чей вещно-правовой титул подчинен суспензивному условию, с тем чтобы освободить его от такого рода зависимости (release to the owner of the determinable fee).

Между тем потенциально неограниченный срок действия possibility of reverter и отсутствие рамок, устанавливающих пределы данного правопритязания, негативным образом сказываются на оборотоспособности недвижимости, обремененной титулами, зависящими от суспензивных условий, и, как следствие, препятствуют естественному экономическому развитию государства.

В связи с этим в последние десятилетия Соединенные Штаты стали проявлять определенную жесткость по отношению к правопритязаниям, позволяющим вновь вступить в вещные права при нарушении собственником суспензивных условий. Это, в частности, выразилось в принятии целого ряда норм, законодательно ограничивающих период действия возвратных правопритязаний^511, а также требующих их периодической перерегистрации^512. Наконец, в отдельных регионах возможность реализации данных правопритязаний оказалась существенно затруднена в связи с положениями статутов, ограничивающих применимость суспензивных условий, цели установления которых уже были достигнуты, либо, наоборот, отпали или же утратили актуальность в связи с существенным изменением обстоятельств^513.

За лицом, отчуждающим недвижимость на вещном праве, подчиненном резолютивному условию, также резервируется возвратное правопритязание. Оно обеспечивает возможность первоначального собственника вновь вступить в имущественные права в результате принятия им решения о прекращении отменяемого титула при нарушении резолютивного условия (right of entry for condition broken). Строго говоря, с точки зрения американской доктрины данное правопритязание не является в традиционном смысле слова «правом» (соответствующим рассмотренной в первой главе настоящего исследования концепции Хохфельда), поскольку оно не содержит требования, подлежащего принудительному исполнению в судебном порядке, так как ни на кого не возложена корреспондирующая обязанность^514. Иными словами, такое возвратное правопритязание зависит исключительно от воли правообладателя, который, в случае нарушения резолютивного условия может либо оставить отменяемое вещное право в силе, либо прекратить его действие. Выбрав второй вариант, первоначальный собственник юридически возвращает имущество в свое законное владение, в связи с чем этот вид возвратных правопритязаний нередко именуется «правом прекращения отменяемого титула» (power of termination)515.

Вопросы, касающиеся признания в Соединенных Штатах различных форм реализации данного правопритязания, уже затрагивались в части исследования, посвященной анализу отменяемых титулов, подчиненных резолютивным условиям. В связи с этим в данном случае следует остановиться на основных моментах, имеющих принципиальное значение.

Прежде всего реализация рассматриваемого правопритязания возможна лишь путем совершения первоначальным собственником активных действий – конклюдентных либо прямо указывающих на принятое им решение. По общему правилу, если в течение разумного времени после того, как обладатель вещного правопритязания узнал или должен был узнать о наступлении событий, являющихся основаниями для отмены титула, данное лицо не совершает действий, свидетельствующих о намерении прекратить соответствующее вещное право, оно продолжает действовать, как если бы собственник не счел резолютивные условия нарушенными^516.

Между тем не только бездействие, но и некоторые действия лица, управомоченного на прекращение отменяемого титула, хотя и не направлены непосредственно на отказ от правопритязания, но могут тем не менее быть приравнены к такому отказу. Например, взимание арендной платы с лица, не исполняющего условия, на которых недвижимость передавалась в нефригольдную собственность, дает основание полагать, что собственник принял решение продолжить арендные правоотношения, несмотря на их нарушение^517. Так или иначе, обладатель возвратного правопритязания несет самостоятельную ответственность за его реализацию.

Английское общее право вплоть до середины XIX века^518 придерживалось догмы, согласно которой right of entry for condition broken – правопритязание, прижизненное отчуждение которого третьему лицу невозможно^519. Первоначально американские суды также восприняли эту позицию. Однако сегодня окончательное разрешение данного вопроса в значительной степени зависит от того, сопровождается ли right of entry иным возвратным правопритязанием (например, возможностью обратного вступления в право собственности)520. Совпадение данных правопритязаний предполагает, как правило, их одновременную передачу^521. В свою очередь, отсутствие альтернативного отчуждаемого права делает передачу рассматриваемого правопритязания третьему лицу крайне затруднительной.

Несмотря на то что некоторые штаты пошли навстречу обладателям right of entry, узаконив возможность отчуждения данного правопритязания^522, в целом ситуация в этой области кардинально не меняется^523. Более того, в нескольких юрисдикциях допускается применение принципа, согласно которому попытка правообладателя при жизни передать третьему лицу возвратное правопритязание, не совпадающее с reversion, ведет к его автоматической утрате^524.

Вместе с тем следует иметь в виду, что современное право собственности США не устанавливает каких-либо препятствий для перехода right of entry по завещанию и в порядке наследования по закону^525. Наконец, необходимо учитывать, что на возвратные правопритязания, связанные с резолютивными условиями и существующие отдельно от reversion, нередко распространяются те же нормы, что ограничивают возможность вступления в право собственности при нарушении суспензивных условий^526.

§ 2. Выжидательная собственность: общие положения

Многие сложноструктурные модели права собственности США допускают установление такого имущественного режима, при котором по истечении срока действия вещно-правовых титулов, обременяющих недвижимость, правопритязания обеспечивают ее переход не обратно к первоначальному собственнику, а к третьему лицу. Данные правопритязания, именуемые выжидательной собственностью (remainders), обладают рядом специфических признаков, существенно отличающих эти конструкции от возвратных правопритязаний.

Во-первых, выгодоприобретателем становится не лицо, прежде владевшее имуществом на праве собственности, и не тот, к кому недвижимость перешла на одном из вещно-правовых титулов, а третья сторона, стоящая последней в очереди на вступление во владение и приобретающая такую возможность лишь после того, как имущество окажется свободным от всех предшествующих обременений.

Во-вторых, в отличие от бывшего собственника, которому возвратное правопритязание принадлежит в силу закона, выжидательный собственник (remainderman) может быть наделен правопритязанием лишь по воле первоначального правообладателя.

Наконец, вещное правопритязание в форме выжидательной собственности должно быть создано одновременно с отчуждением имущества на вещно-правовом титуле, которому это правопритязание сопутствует, и с помощью тех же инструментов юридической техники, что используются при данной передаче^527.

С тем чтобы быть квалифицированным в качестве выжидательной собственности, правопритязание должно обеспечивать выгодоприобретателю возможность вступления в вещные права немедленно по истечении срока действия предшествующего титула. Вместе с тем, как и в случае с возвратными правопритязаниями, выжидательная собственность вовсе не гарантирует реализацию предоставленной возможности, поскольку данные перспективы могут зависеть от различных условий. Более того, наличие рассматриваемого правопритязания отнюдь не означает, что выжидательный собственник сможет беспрепятственно продолжать владение до тех пор, пока считает нужным – вероятность и основания утраты выжидательной собственности лежат в основе разделения данного правопритязания на подвиды.

Исторически способность абсолютного собственника передать имущество на одном из вещных титулов и одновременно обеспечить возможность последующего перехода недвижимости в пользу третьего лица не укладывалась в рамки традиционного подхода общего права^528. Фактически до принятия Второго Вестминстерского статута концепция выжидательной собственности не признавалась, и лишь после 1285 года данное правопритязание, сопровождающее собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail), получило юридическую защиту, которая впоследствии распространилась и на правопритязания, сопутствующие пожизненной собственности (life estate)529.

Между тем крайне неоднозначно продолжала восприниматься выжидательная собственность, подчиненная предшествующим условиям (condition precedent). Правопритязания подобного рода оценивались скорее как гипотетические, нежели реальные, и долгое время игнорировались общим правом.

Позже стало считаться, что право выжидательной собственности возникает лишь в том случае, если условие, от которого зависит появление данного правопритязания, исполняется в период действия предыдущего вещно-правового титула, поскольку промежутки во владении имуществом, сопровождающиеся его бесхозяйностью, не допускались (no gap in, or abeyance, of the seisin). Так, наряду с «полноправной» выжидательной собственностью (vested remainder) сформировалась категория «условной» выжидательной собственности (contingent remainder). Полноправная выжидательная собственность не обременена предшествующими условиями и установлена в пользу лица, живущего (in existence) и заведомо определенного (ascertained) на момент ее возникновения. В свою очередь, условная выжидательная собственность может зависеть от исполнения предварительных требований, либо быть установленной в пользу еще не рожденного или не определенного лица^530.

Разделение выжидательной собственности на полноправную и условную позволяло общему праву применять различные механизмы регулирования данных правопритязаний в рамках сложноструктурных моделей права собственности. Это, в частности, проявлялось в том, что полноправная выжидательная собственность, на определенном историческом этапе фактически приравненная к полноценным вещно-правовым титулам^531, могла свободно передаваться, тогда как отчуждение условной собственности запрещалось. Кроме того, полноправная выжидательная собственность не была подвержена последующей отмене (indestructible), а условная собственность нередко оказывалась уязвимой в данном отношении. Полноправный собственник имел более эффективные средства защиты против ненадлежащего использования недвижимости ее предыдущим владельцем, нежели обладатель условного правопритязания. Наконец, конструкция полноправной выжидательной собственности допускала досрочное вступление выгодоприобретателя во владение в ситуациях, когда предшествующий вещно-правовой титул преждевременно утрачивал силу. Условный собственник не обладал подобной возможностью, поскольку реализация такого правопритязания была обусловлена соблюдением определенных требований, связанных, как правило, с предыдущим правообладателем и принадлежавшим ему вещным правом.

Со временем власти США начали отталкиваться не от формализованного разграничения вещных правопритязаний, а от необходимости обеспечить всех будущих собственников надлежащим уровнем правовой защиты. Суды, рассматривая споры, связанные с выжидательной собственностью, стали учитывать объективные обстоятельства дела и первоначальные намерения сторон^532 – вместо того, чтобы как прежде слепо следовать традициям общего права^533.

Между тем принципы, на которых основывалась классификация вещных правопритязаний, не утратили актуальности до сих пор. Поэтому американские правопорядки продолжают различать режимы полноправной и условной выжидательной собственности^534. Более того, благодаря дифференцированному подходу, выработанному Соединенными Штатами, правопритязания обоих типов имеют несколько разновидностей, позволяющих заранее определить объем и пределы прав будущих собственников.

§ 3. Полноправная выжидательная собственно

сть

В рамках полноправной выжидательной собственности действуют следующие конструкции: неотъемлемая выжидательная собственность (indefeasibly vested remainder); выжидательная собственность, подлежащая пропорциональному распределению между выгодоприобретателями, перечень которых открыт (vested remainder subject to partial divestment); и выжидательная собственность, зависящая от последствий наступления резолютивных условий (vested remainder subject to complete divestment)535.

Первое из указанных правопритязаний имеет наиболее полноценный характер, поскольку оно не ограничено никакими условиями (ни предшествующими, ни последующими) и обеспечивает имущественные интересы конкретно определенного лица, живущего на момент установления такого права^536. По сути, данный вид полноправной выжидательной собственности – своего рода аналог простого неограниченного фригольдного титула, существующий среди вещных правопритязаний. Неудивительно, что именно на праве fee simple absolute недвижимость в большинстве случаев переходит к тому, кто прежде обладал правопритязанием в форме неотъемлемой выжидательной собственности^537.

Тем не менее следует учитывать, что в некоторых ситуациях лицо, в пользу которого установлено рассматриваемое правопритязание, может так и не стать реальным владельцем имущества. Это, в частности, происходит, если выгодоприобретатель, к которому, в соответствии с правопритязанием, недвижимость должна перейти на титуле life estate по истечении пожизненного права собственности предыдущего владельца, уходит из жизни до своего предшественника. Примечательно, что требование об истечении срока действия предыдущего титула не считается «условием», обременяющим indefeasibly vested remained, поскольку данный порядок вступления во владение является универсальным для любой конструкции выжидательного правопритязания^538.

Более специфическими характеристиками обладает выжидательная собственность, подлежащая распределению между выгодоприобретателями, перечень которых открыт. Такое правопритязание не подчинено никаким предшествующим условиям и всегда направлено в пользу сразу нескольких лиц (class gift)539, как минимум одно из которых на момент установления данного режима полноправной выжидательной собственности является живым и определенным. Ключевой особенностью рассматриваемой конструкции является то, что объем правопритязания каждого из выгодоприобретателей может уменьшаться, а совокупный объем правопритязания – «расщепляться» пропорционально увеличению числа выгодоприобретателей. В свою очередь, перечень таких лиц вплоть до определенного момента не считается исчерпывающим^540, и их круг имеет свойство постепенно расширяться.

Наиболее наглядно данный порядок иллюстрирует ситуация, в которой первоначальный собственник завещает принадлежащую ему недвижимость, используя при этом следующую формулу: «передаю данное имущество N. на срок его жизни, а после его смерти – детям N. и их наследникам». Допустим, что на момент смерти завещателя N. имеет лишь одного ребенка – А. Этому ребенку принадлежит полноправная выжидательная собственность. Однако до того, как A. вступит в реальное владение недвижимостью (что должно произойти лишь после смерти N.), объем его правопритязания может уменьшиться в связи с рождением у N. новых детей, также становящихся выгодоприобретателями, которым причитается часть выжидательной собственности на имущество завещателя^541.

Особую значимость в свете вышесказанного приобретает вопрос о том, с какого момента перечень выгодоприобретателей становится закрытым. Применительно к приведенному примеру в современном праве США действует правило, согласно которому смерть лица, дети которого указаны в качестве полноправных выжидательных собственников, является естественным физиологическим основанием для того, чтобы считать перечень выгодоприобретателей закрытым (physiological class closing rule)542.

Однако предположим, что завещатель определил круг лиц, обладающих правопритязаниями на отчуждаемое имущество, иным образом: «передаю недвижимость N. на срок его жизни, а после его смерти – детям Z. и их наследникам». Разумеется, если Z. суждено умереть в период жизни N., круг возможных выгодоприобретателей будет исчерпывающе определен на момент смерти Z. – в связи с действием уже рассмотренного принципа^543. Но в случае, когда Z. и один или несколько его детей переживают N., перечень выгодоприобретателей закрывается со смертью N., поскольку в силу вступает так называемое правило целесообразности (rule of convenience)544. В соответствии с данной концепцией, число выгодоприобретателей не может быть увеличено с того момента, как хотя бы один из них становится вправе вступить во владение недвижимостью в части принадлежащего ему вещного правопритязания. В свою очередь, такая возможность возникает у выжидательного собственника, как только прекращает действовать вещно-правовой титул, ранее обременявший имущество.

Необходимо при этом иметь в виду, что данное правило основано на принципах конструктивности и диспозитивности, поэтому в случае возникновения принципиальных противоречий с первоначальными намерениями собственника высока вероятность исполнения последних^545.

В самом уязвимом положении среди полноправных выжидательных собственников оказывается тот, чье правопритязание зависит от последствий нарушения резолютивных условий. Как и предыдущие конструкции, данное правопритязание не привязано к каким-либо предварительным требованиям и направлено в пользу конкретного лица. Однако уникальное свойство этого режима выжидательной собственности заключается в том, что возможность выгодоприобретателя вступить во владение недвижимостью по истечении срока действия предшествующего вещно-правового титула может оказаться прекращена, так и не будучи реализованной^546. Основанием столь внезапной утраты права будет являться наступление последствий нарушения резолютивных условий. К таким последствиям относятся: возникновение у иного лица права выжидательной собственности, прекращающего действие предшествующих вещно-правовых титулов и правопритязаний (executory interests); осуществление уполномоченным лицом права назначения выгодоприобретателя (power of appointment) в пользу другого выжидательного собственника^547; а также реализация бывшим собственником принадлежащего ему возвратного правопритязания (right of entry for condition broken).

Следует отметить, что то, каким образом сформулировано резолютивное условие, последствия нарушения которого определяют судьбу правопритязания, может в конечном итоге стать решающим при квалификации самого правопритязания в качестве полноправной, но отменяемой выжидательной собственности, либо в качестве условной выжидательной собственности^548.

§ 4. Условная выжидательная собственность

Условная выжидательная собственность считается таковой, поскольку в содержании данного правопритязания отсутствует определенность, свойственная полноправной выжидательной собственности.

В зависимости от того, в каких именно параметрах проявляется условный характер правопритязания, можно выделить: выжидательную собственность, установленную в пользу конкретного лица, но подчиненную предварительному условию; выжидательную собственность, установленную в пользу еще не рожденного лица; а также выжидательную собственность, установленную в пользу живущего, но индивидуально не указанного лица.

Правопритязание, подчиненное предварительному условию (remainder subject to a condition precedent), – конструкция условной выжидательной собственности, в которой выгодоприобретатель заведомо известен, однако не управомочен вступать во владение недвижимостью, пока не будет исполнено соответствующее предварительное условие, даже если срок действия предшествующего вещно-правового титула, обременявшего данное имущество, истек.

Наиболее распространены предварительные условия о достижении выгодоприобретателем определенного возраста либо требования, согласно которым условный выжидательный собственник должен пережить^549 предыдущего правообладателя (например, собственника, владеющего имуществом на пожизненном титуле)550.

В случае если правопритязание направлено в пользу еще не рожденного лица (remainder created in favor of an unborn person), предварительным условием выжидательной собственности считается рождение такого выгодоприобретателя. Между тем следует иметь в виду, что современные американские правопорядки не только признают будущие правоотношения с участием гипотетических правообладателей, но и допускают наступление реальных последствий таких юридических связей в настоящем времени^551.

Права условных выжидательных собственников, которым еще только предстоит появиться на свет, рассматриваются Соединенными Штатами настолько серьезно, что к участию в судебных разбирательствах по поводу недвижимости, обремененной такого рода правопритязаниями, нередко привлекаются опекуны-представители (guardian-adlitem), призванные обеспечить интересы потенциальных выгодоприобретателей.

Условная выжидательная собственность, установленная в пользу лица, не указанного индивидуально (remainder created in favor of an unascertained person)552, является подчиненной предварительному условию, исполнение которого состоит в определении личности выгодоприобретателя.

Речь, как правило, идет о ситуациях, когда изначально невозможно с достоверностью предопределить, кто именно станет правообладателем. Допустим, что собственник завещает недвижимость своему сыну N. на срок его жизни, а после смерти N. имущество, по условиям завещания, должно перейти к его вдове. Если на момент составления данного распоряжения N. женат на А., предполагается, что А. станет вдовой N., обладающей вещным правопритязанием на завещанное имущество. Однако до этого N. может развестись с А. и жениться на C., в результате чего обстоятельства существенным образом изменятся, и на момент смерти N. именно С. окажется его вдовой, в пользу которой направлено соответствующее правопритязание.

Рассматриваемое правопритязание также может иметь специфическую форму, при которой в качестве выгодоприобретателя указывается «наследник» живого лица. Строго говоря, с юридической точки зрения такая постановка абсурдна, поскольку круг наследников (в буквальном смысле слова) может быть четко определен лишь в отношении лица, которого нет в живых^553. В связи с этим в данной ситуации предварительным условием, позволяющим окончательно установить личность выгодоприобретателя, может считаться уход из жизни лица, в пользу наследников которого направлено правопритязание.

Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что условная выжидательная собственность – одна из наименее прочных конструкций в системе сложноструктурных моделей права собственности США. Однако помимо уже рассмотренных предварительных условий, обременяющих данные правопритязания, существуют и иные факторы, усугубляющие уязвимость условной выжидательной собственности (destructibility of contingent remainders).

Общее право, как отмечалось, предполагало, что передача вещно-правового титула на недвижимость (feoffment) должна непременно сопровождаться «введением во владение» (livery of seisin). Разумеется, данная процедура не могла быть соблюдена, если при передаче вещного права реальное вступление во владение откладывалось на будущее^554. Поэтому возник принцип, согласно которому вещное правопритязание устанавливалось в тот же момент и с помощью тех же инструментов, что и предшествующий (как правило, фригольдный) титул. Очевидно, таким образом, что эти вещно-правовые конструкции оказывались неразрывно связаны, и со временем одна из них приходила на смену другой.

Однако если режим полноправной выжидательной собственности предполагал возможность беспрепятственного немедленного вступления во владение по истечении срока действия предшествующего вещного права, то условная выжидательная собственность допускала такие действия лишь при выполнении предварительных условий, в противном случае правопритязание утрачивало силу.

Потеря условной выжидательной собственности могла происходить в различном порядке, зависящем от того, каким образом прекратил свое действие предшествующий вещно-правовой титул. Исходя из этого можно выделить: утрату правопритязания в результате естественного истечения срока действия предшествующего титула; утрату правопритязания в результате досрочного прекращения действия предшествующего титула; а также утрату правопритязания в результате слияния вещных прав. При этом необходимо иметь в виду, что все указанные случаи объединены тем, что к соответствующему моменту предварительное условие, обременявшее выжидательную собственность, не было исполнено.

Утрата правопритязания, связанная с естественным истечением срока действия предшествующего вещного права (destructibility by normal expiration of supporting freehold estate), считается наиболее предсказуемой, поскольку условный выжидательный собственник осведомлен и о сроке действия предыдущего титула^555, и об условиях, которые должны быть соблюдены в течение данного периода.

Следует учитывать, что в общем праве действовало единственное исключение из строгих принципов, регулирующих данный порядок – если правопритязание было установлено в пользу еще не рожденного лица, беременность женщины, вынашивающей потенциального собственника, приравнивалась к исполнению такого предварительного условия^556.

Определенная сложность возникала в случаях, когда при установлении правопритязания в пользу нескольких выгодоприобретателей часть из них на момент истечения срока действия предыдущего титула удовлетворяла предварительным требованиям, тогда как в отношении других выгодоприобретателей условие продолжало оставаться неисполненным (например, если оно было связано с достижением определенного возраста). Несмотря на некоторые колебания, суды тем не менее склонялись к тому, что в целом условная выжидательная собственность не утрачивала силу, поскольку выполнение условий хотя бы одним выгодоприобретателем обеспечивало возможность его вступления во владение. Более того, истечение срока действия предшествующего титула рассматривалось не в качестве обстоятельств, грозящих потерей правопритязания, а как основание для закрытия перечня возможных выжидательных собственников^557.

Утрата вещного правопритязания в результате досрочного прекращения действия предшествующего титула (destructibility arising from forfeiture of supporting estate) носила преждевременный и оттого, как правило, неожиданный характер. Исторически такое прекращение было в первую очередь связано с лишением предшествующего собственника его вещно-правового титула в качестве санкции за то, что данное лицо пыталось передать больший объем прав, нежели имело (tortious feoffment)558. Подобные действия вели к необратимым последствиям, поскольку общее право рассматривало вещные правоотношения как глубоко личную связь между собственником, отчуждающим имущество, и правоприобретателем, поэтому в случае, если последний не оправдывал оказанного ему доверия, имущественный титул подлежал немедленной отмене. Аналогичным образом утрата условной выжидательной собственности происходила в связи с переходом имуществ в штрафном порядке (by fine) либо при виндикации по нормам общего права (common recovery)559.

Наиболее специфическим характером обладает правило, в соответствии с которым действие правопритязания прекращается в результате слияния двух вещных прав (destructibility by merger). Согласно этому принципу, если лицо является обладателем сразу двух различных имущественных титулов, обременяющих одну и ту же недвижимость, то меньшее из таких вещных прав поглощается большим. Данный порядок действовал лишь в случаях, когда оба титула являлись полноправными и хронологически следовали друг за другом.

Поскольку общее право не рассматривало условную выжидательную собственность в качестве самостоятельного вещного права, наличие данного обременения не препятствовало слиянию полноправных имущественных титулов, в результате чего правопритязание фактически пропадало. Исключение составляли ситуации, в которых оба вещных права возникали одновременно с установлением режима условной выжидательной собственности на то же имущество. Слияние таких титулов явным образом противоречило бы намерениям первоначального собственника. Однако обладатель правопритязания даже в подобной ситуации продолжал оставаться в крайне незащищенном положении, поскольку тот, кому принадлежали оба имущественных титула, мог беспрепятственно передать их третьему лицу, в отношении которого доктрина о слиянии прав (merger doctrine) действовала без каких-либо ограничений^560.

Со временем уязвимость условной выжидательной собственности стала угрожать стабильности общества, в котором землевладельцы то и дело рисковали утратить принадлежащие им правопритязания на недвижимость. В процессе борьбы за права условных выжидательных собственников лица, отчуждающие имущество, стали прибегать к помощи «посредников», в качестве которых выступали доверительные собственники (trustees)561. Последние наделялись полноправными правопритязаниями, которые предотвращали слияние вещно-правовых титулов и препятствовали преждевременной потере условной выжидательной собственности^562.

Очевидно, что концепция современных сложноструктурных моделей права собственности США несовместима с прежними юридическими механизмами, допускавшими утрату вещных правопритязаний. В настоящий момент в половине американских штатов действуют статуты, полностью или частично отменяющие рассмотренные выше правила^563. К примеру, теперь попытка передать вещные права в большем объеме, нежели собственник имеет, не приводит к лишению данного лица его имущественного титула, а лишь влечет переход таких прав в максимально допустимом объеме^564.

Тем не менее говорить о том, что положение условных выжидательных собственников в США перестало быть уязвимым, увы, не приходится. В тех регионах, где опасность потери правопритязаний законодательно не устранена, суды порой занимают диаметрально противоположные позиции. В одних юрисдикциях интересы выжидательных собственников обеспечены надлежащим уровнем судебной защиты^565, тогда как на других территориях действуют прецеденты, свидетельствующие о явной приверженности местных судей устаревшим традициям общего права^566.

Между тем включение в Свод норм о праве собственности принципов, согласно которым условные правопритязания не могут быть утрачены (indestructible)567, дает основания полагать, что в перспективе данный подход найдет отражение в большинстве американских правопорядков. Кроме того, необходимо иметь в виду, что уже сегодня условная выжидательная собственность может свободно отчуждаться при жизни, а также (если это не противоречит характеру предварительных условий, которыми она обременена)568 – передаваться по завещанию и наследоваться в законном порядке^569.

На положение условной выжидательной собственности в системе сложноструктурных моделей права собственности США существенное влияние оказывает действие ряда концептуальных принципов американского вещного права. Некоторые из них имеют фундаментальное значение для западной теории собственности и заслуживают в этой связи особого внимания.

Согласно доктрине, широко известной как Правило дела Шелли (Rule in Shelley's Case)570, если с помощью договора или завещания недвижимость передается во фригольдную собственность определенного лица, а его наследники этим же распоряжением наделяются правом выжидательной собственности на данное имущество, то к первому переходят и фригольдный титул, и правопритязание. Иными словами, в таком случае правопритязания наследников конвертируются в правопритязание самого фригольдного собственника. При этом следует учитывать, что в свете действия доктрины о слиянии вещных прав, лицо, обладающее одновременно полноценным вещным титулом и выжидательной собственностью, нередко становится единоличным абсолютным собственником недвижимости^571.

Строго говоря, зарождение данного правила произошло задолго до разбирательства по делу Шелли – рассматриваемый принцип служил идеям феодализма, обеспечивая крупных землевладельцев максимальным объемом прав, и лишь в малой степени учитывал едва сформировавшуюся в то время концепцию выжидательной собственности^572. Со временем Правило дела Шелли получило универсальное распространение и настолько прочно укрепилось в англо-американских правопорядках, что, спустя долгие века, сохранило силу на том этапе, когда многие традиции общего права окончательно превратились в пережитки прошлого^573. Более того, американские суды восприняли данное правило в качестве императивного – применяющегося во всех случаях, подпадающих под сферу его действия, независимо от намерений первоначального собственника^574.

Применимость Правила дела Шелли к конкретным правоотношениям определяется исходя из соблюдения трех основных условий: вещный титул, передаваемый правоприобретателю, должен носить фригольдный характер^575; инструмент его передачи должен совпадать с инструментом передачи правопритязания на то же имущество наследникам фригольдного собственника^576; и, наконец, обе вещно-правовые конструкции должны иметь единый характер – действие рассматриваемого правила не распространяется, например, на случаи, когда одно из прав создано в форме доверительной собственности^577.

Следует также обратить внимание на то, что в отношении вопроса интерпретирования оговорок о наследниках суды Соединенных Штатов разделились на сторонников так называемого английского порядка и тех, кто придерживается «американского» подхода. Первые, подобно своим предшественникам из Старого Света, полагают, что Правило дела Шелли охватывает только распоряжения, в которых при передаче вещных правопритязаний выгодоприобретатели определены как класс, т. е. в целом, а не индивидуально, и не сведены лишь к тем, кто мог бы унаследовать имущество фригольдного собственника в законном порядке^578. Другие суды, в свою очередь, считают подобный подход излишне жестким и безосновательно ограничивающим область применения Правила дела Шелли. Приверженцы такой позиции настаивают на том, что следует отказаться от буквального толкования текстов распоряжений, позволить собственникам имущества использовать для его отчуждения свободные формулировки^579 и распространить действие правила на случаи, когда в качестве выжидательных собственников указаны законные наследники лица, к которому имущество переходит на фригольдном титуле^580. Свод норм о праве собственности склоняется ко второй позиции^581, которая в целом представляется более прогрессивной, экономически оправданной и логически обоснованной.

Несмотря на многовековую историю существования Правила дела Шелли, критика в его адрес со стороны американских юристов раздавалась чаще, чем в отношении большинства других вещно-правовых концепций. В качестве основных аргументов против данного принципа приводились доводы о том, что Правило утратило всякую актуальность, поскольку отпали исторические предпосылки его возникновения, и вступает в явное противоречие с современными правопорядками, нацеленными на обеспечение и защиту прав выжидательных собственников.

Едва ли не единственное достоинство, которым продолжают апеллировать заступники рассматриваемой доктрины, заключается в том, что Правило дела Шелли якобы способствует свободному обороту земель. Однако и этот, казалось бы, положительный результат достигается исключительно за счет ущемления интересов лиц, обладающих вещными правопритязаниями, а также ценой нарушения намерений первоначального собственника недвижимости. Следуя данным рассуждениям, многие штаты приняли статуты, прямо запрещающие применение рассматриваемого правила^582. Другие регионы включили в местное законодательство менее четкие нормы, в соответствии с которыми действие Правила дела Шелли на этих территориях ограничивается^583. Законодательные акты, полностью или частично отменяющие Rule in Shelley's Case, не имеют обратной силы, поэтому правило продолжает распространяться на отношения, возникшие до введения таких статутов в силу^584. Наконец, некоторые юрисдикции по-прежнему регулируют имущественные отношения, основываясь на принципе, согласно которому лицо, приобретающее недвижимость во фригольдную собственность, может также стать обладателем правопритязаний на это имущество, несмотря на то, что в распоряжении в качестве выжидательных собственников указывались его наследники^585.

Еще одной весьма своеобразной концепцией англо-американского вещного права, оказывающей влияние на систему выжидательных правопритязаний, является доктрина лучшего титула (Doctrine of the Worthier Title). Данная теория сформировалась во времена общего права и первоначально сводилась к тому, что абсолютный собственник не мог установить исключительный порядок, при котором недвижимость на простом неограниченном титуле переходила бы к его наследникам или преемникам с помощью завещания или прижизненного распоряжения. Суть этой идеи заключалась в следующем: если завещание наделяло лицо, являющееся законным преемником завещателя, вещным правом того же типа и объема, что причиталось бы ему при наследовании в законном порядке, выгодоприобретатель был обязан вступить в наследство именно по закону, а не по завещанию^586.

Применительно к прижизненной передаче имущества запрет касался наделения правом выжидательной собственности наследников лица, отчуждающего недвижимость, поскольку предполагалось, что сохранение возвратного правопритязания за первоначальным собственником и так наделяет его законных преемников достаточным объемом имущественных прав. Разумеется, подобные правила имели вполне определенный социально-исторический контекст: возникнув в эпоху феодализма, они защищали интересы сеньоров, которые утрачивали право на повинности в случае, когда земля, обремененная такими повинностями, переходила по распоряжению бывшего держателя, а не по закону^587.

Позже данные принципы были обобщены в рамках единой доктрины лучшего титула, которая обязана своим окончательным оформлением американским судьям, начавшим ссылаться на нее уже в середине XIX века^588. Со сменой общественно-политического строя изменилась и интерпретация рассматриваемой концепции – считалось, что в законном порядке наследники приобретают имущество на «лучшем титуле», поскольку при таком переходе недвижимость освобождается от возвратных притязаний третьих лиц, даже если прежде они были незаконно лишены владения^589.

При этом в литературе нередко высказывались мнения о том, что объединять правила, ограничивающие прижизненную передачу имущества, с принципами, регулирующими порядок наследования, под общим названием доктрина лучшего титула – некорректно, поскольку, строго говоря, порядок отчуждения недвижимости при жизни не обязывает наследников приобретать имущество на «лучшем титуле», а лишь запрещает им становиться выжидательными собственниками, в результате чего последние рискуют и вовсе утратить какие-либо имущественные права на недвижимость^590.

Несмотря на очевидную рациональность данной точки зрения, аргументы ее сторонников не оказали существенного влияния на изменение формального состава рассматриваемой теории. Впрочем, в силу названных выше причин, на практике доктрина лучшего титула все же распалась на два независимых направления, одно из которых устанавливает примат наследования недвижимости по закону (testamentary branch), тогда как второе регламентирует специфические случаи прижизненного отчуждения имущества (inter vivos branch). Примечательно, что в пользу идеи об отсутствии взаимосвязи между этими направлениями говорит и то, что их судьба в современном американском праве сложилась совершенно по-разному.

Сегодня Соединенные Штаты фактически не делают различий для лиц, унаследовавших недвижимость в том или ином порядке, а в случаях, когда объем вещных прав, причитающихся наследнику по закону и по завещанию, различается, американские суды отказываются применять правила доктрины лучшего титула^591. Поскольку мотивы, позволявшие считать «лучшим» титул, приобретенный по закону, отпали, эта сфера действия доктрины утратила свое значение, что прямо отражено в Своде норм о праве собственности^592.

Второе направление доктрины, касающееся прижизненной передачи имущества, напротив, получило в праве собственности США новую жизнь^593. Из относительно примитивного запрета на передачу фригольдным собственником выжидательного правопритязания своим наследникам, данная часть теории «лучшего титула» превратилась, благодаря системе прецедентов, в самостоятельное диспозитивное правило^594.

Суды стали придерживаться позиции, согласно которой лицо, при жизни наделяющее своих потомков выжидательным правом собственности на принадлежащую ему недвижимость, стремится тем самым лишь гарантировать собственную имущественную стабильность, а не выражает желание действительно передать наследникам права на данное имущество, поэтому соответствующее распоряжение должно иметь своим эффектом лишь сохранение всей полноты прав за таким первоначальным собственником^595. Однако поскольку доктрина лучшего титула приобрела диспозитивный характер, содержащаяся в ней презумпция является опровержимой (rebuttable presumption), и в случае если будет доказано, что она противоречит истинным намерениям собственника, последним отдается приоритет^596.

Компромисс, на который Соединенные Штаты пошли в отношении доктрины лучшего титула, допустив ее частичное применение в существенно измененном виде, дает основание полагать, что в скором времени американская теория собственности окончательно откажется от использования данной концепции. Предпосылки этого очевидны уже сегодня, поскольку Штаты активно принимают законы, отменяющие рассматриваемое правило^597. Западные ученые также склоняются к тому, что доктрина лучшего титула даже в нынешнем «усеченном» формате является малосовместимой с дальнейшим прогрессивным развитием системы вещных прав США^598.

§ 5. Выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущих вещно-правовых титулов и правопритязаний

Наиболее своеобразной вещно-правовой конструкцией, входящей в состав сложноструктурных моделей права собственности в США, является выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущих вещно-правовых титулов и правопритязаний (executory interests)599.

Некоторые авторы, исследующие вопросы американской концепции права собственности на недвижимое имущество, связывают данный тип вещных правопритязаний с полноправной и условной выжидательной собственностью, объединяя их в общую категорию «невозвратных» правопритязаний и, как следствие, противопоставляя возвратным^600. Данный подход хотя и имеет некоторые достоинства, носящие скорее технический, нежели концептуальный характер, в целом представляется некорректным, поскольку не учитывает того, что выжидательная собственность в форме executory interests по своей природе принципиально отличается от всех остальных правопритязаний^601.

Исторически этот вид выжидательной собственности возник в рамках права справедливости (law of equity) и был признан общим правом (common law) лишь в 1536 году с принятием английского Статута о пользовании (Statute of Uses). До этого считалось, что в пользу лиц, обладавших подобного рода имущественными интересами (uses), недвижимостью владели собственники, которым она принадлежала на вещно-правовых титулах, регулируемых нормами общего права^602.

Наделение юридической силой вещных правопритязаний, прежде не считавшихся полноценными с точки зрения общего права, не только облегчило положение многих потенциальных собственников, но и значительно расширило их возможности, поскольку традиционные принципы, на основе которых действовали другие конструкции выжидательной собственности, не распространялись на executory interests^603.

Прежде всего это проявлялось в том, что такие правопритязания не были подвержены риску утраты (indestructible)604. Как отмечалось, Соединенным Штатам потребовалось длительное время, чтобы устранить уязвимый характер условной выжидательной собственности, наиболее приближенной к рассматриваемым правопритязаниям. Кроме того, выжидательная собственность в форме executory interests не подчиняется требованиям о необходимости единовременного установления правопритязания и предшествующего вещно-правового титула^605. Правило дела Шелли, отголоски которого по-прежнему продолжают звучать в американских судах, также не затрагивало данного вида правопритязаний.

Выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущих титулов, имеет две разновидности. В зависимости от того, кто является обладателем предшествующего вещного права, на смену которому приходит executory interest, выделяют выжидательную собственность, прекращающую действие титула предыдущего правоприобретателя (transferee), а также выжидательную собственность, отменяющую вещное право первичного собственника (transferor)606.

Названные конструкции имеют ряд общих признаков, раскрывающих суть данного элемента сложноструктурных моделей права собственности в США.

Во-первых, выжидательная собственность, отменяющая действие предыдущих титулов, может быть установлена только в пользу третьего лица и лишь по воле первоначального собственника^607. Иными словами, данные правопритязания не возникают в силу закона.

Во-вторых, такая выжидательная собственность автоматически трансформируется в полноценный вещно-правовой титул (present estate), либо в полноправное правопритязание (vested remainder) при наступлении резолютивных условий, отменяющих предшествующие вещные права^608. При этом предшествовать ей могут различные имущественные права – абсолютное право собственности, более узкие фригольдные титулы, в том числе – подчиненные суспензивным и резолютивным условиям, лизгольды, а также правопритязания, принадлежащие различным выгодоприобретателям.

Наконец, по сложившемуся в Соединенных Штатах обыкновению, если в распоряжении о передаче имущества вслед за полноправной выжидательной собственностью в пользу одного лица установлено иное правопритязание в пользу другого лица, второе правопритязание квалифицируется в качестве executory interest^609.

Чаще всего в современном американском праве встречается конструкция выжидательной собственности, прекращающей действие титула предыдущего правоприобретателя (shifting executory interest)610. Это означает, что до того, как у обладателя данного правопритязания появляется возможность вступить во владение недвижимостью, таким имуществом владеет иное лицо, к которому недвижимость перешла от первоначального собственника^611. По общему правилу, прежде чем shifting executory interest сможет отменить (cut short) предшествующее вещное право, должны быть соблюдены соответствующие условия (executory limitations)612. Поэтому в западной доктрине рассматриваемое правопритязание нередко обозначается как условное (contingent interest)613 и сопоставляется с категорией условной выжидательной собственности (contingent remainder)614.

Подобно contingent remainder, shifting executory interest может находиться в зависимости от таких предварительных условий, как, например, рождение выгодоприобретателя, установление его личности, а также определение окончательного круга выгодоприобретателей, если вещное правопритязание установлено в пользу группы лиц.

Между тем механизм действия указанных условий в рамках режима выжидательной собственности, отменяющей действие предыдущего титула, не ставит выжидательных собственников в уязвимое положение, а лишь откладывает возможность реализации ими правопритязаний. В частности, при множественности выгодоприобретателей лица, которые на момент прекращения действия предыдущего титула не достигли обусловленного возраста, не утрачивают право выжидательной собственности (как это часто происходило с contingent remainders), а лишь дожидаются момента соответствия предусмотренным требованиям, с тем чтобы вступить во владение недвижимостью^615.

Такой порядок позволяет вещному правопритязанию быть «отложенным на будущее» до тех пор, пока предваряющие его требования не окажутся соблюдены, после чего shifting executory interest немедленно лишает силы вещно-правовой титул предшествующего владельца недвижимости^616, и имущество переходит к выгодоприобретателю.

Выжидательная собственность, прекращающая действие вещно-правового титула первичного собственника (springing executory interest) устанавливается в наши дни относительно редко. В целом данная конструкция основывается на тех же принципах, что и предыдущее правопритязание, обладая лишь несущественными отличиями.

Большинство из них относятся к содержанию предварительных условий, определяющих судьбу springing executory interest. Универсальных ограничений в этом отношении не установлено, однако в отдельных случаях суды Соединенных Штатов придерживаются позиции, согласно которой выжидательная собственность, прекращающая действие титула первичного собственника, не может быть установлена в пользу еще не рожденного лица или неопределенного выгодоприобретателя, если единственной целью соответствующего прижизненного распоряжения является обременение недвижимости правопритязанием такого рода^617. Между тем в американской правоприменительной практике встречаются примеры противоположных прецедентов^618, и авторитетные западные исследователи справедливо отмечают, что подобного рода препоны являются искусственно созданными и неоправданными^619.

Вопрос об оборотоспособности рассматриваемых вещных правопритязаний разрешается сегодня Соединенными Штатами в русле общих тенденций – законодательством большинства штатов прямо установлено, что обе разновидности права выжидательной собственности, прекращающего действие предшествующих вещно-правовых титулов и правопритязаний, могут свободно передаваться при жизни, а также переходить по завещанию и наследоваться в законном порядке^620. Более того, в тех юрисдикциях, где отсутствуют соответствующие нормативно-правовые акты, аналогичный порядок, как правило, обеспечивается решениями правоприменительных органов^621.

Однако в некоторых случаях суды, придерживающиеся архаичных принципов общего права, не допускают прижизненное отчуждение права выжидательной собственности в форме executory interests^622, кроме случаев, когда такая передача производится в пользу лица, являющегося предшествующим владельцем, чей титул мог бы быть отменен данным правопритязанием^623.

Также необходимо учитывать, что возможность наследования рассматриваемых правопритязаний может быть заведомо ограничена содержанием предварительных условий, которым подчинены executory interests^624.

Наконец, в отдельных юрисдикциях действует принцип, согласно которому прижизненное отчуждение правопритязания возможно, только если оно обусловлено наступлением определенного события, но не тогда, когда оно связано с определением личности выгодоприобретателя^625. Между тем следует иметь в виду, что даже в тех регионах, которые допускают применение данного подхода, суды, руководствуясь интересами выжидательных собственников, нередко манкируют им либо стремятся квалифицировать предварительные условия таким образом, чтобы они позволяли совершить прижизненную передачу правопритязания^626.

Принимая во внимание все вышесказанное, с высокой степенью вероятности можно сделать вывод о том, что Соединенные Штаты стремительно приближаются к принятию универсального принципа полной оборотоспособности любого рода правопритязаний, исключения из которого будут основаны не на популистских идеях местных властей, а на объективных особенностях конкретных правоотношений.

§ 6. Реализация вещных правопритязаний в свете действия Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью

На рассмотренные выше конструкции выжидательной собственности – executory interests, contingent remainders и remainders subject to open – распространяется действие Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью (Rule against perpetuities), представляющего собой одну из наиболее противоречивых и одновременно – наиболее фундаментальных доктрин англоамериканского вещного права^627.

Система вещных правопритязаний на протяжении длительного исторического периода позволяла собственникам обременять недвижимость различными правами третьих лиц, самостоятельно определяя порядок перехода такого имущества всем его последующим владельцам – никаких временных ограничений данные распоряжения не имели и подлежали обязательному исполнению до тех пор, пока не оказывались реализованными до конца. Иными словами, потенциально они могли действовать бесконечно, что существенно препятствовало обороту земель.

Подобная практика продолжалась бы и дальше, однако в 1682 г. решение английского суда по знаменитому делу герцога Норфолка (Duke of Norfolk's Case) принципиально изменило вектор развития вещных правоотношений в странах общего права, установив, что распоряжение собственника должно иметь фиксированный срок исполнения^628. И хотя судам впоследствии понадобилось более двух сотен лет, чтобы окончательно сформулировать условия данного правила, борьба против бессрочных распоряжений началась уже в конце XVII века^629.

Соединенные Штаты, всецело восприняв правовую систему Англии, не сразу учли специфику собственного внутреннего устройства, в результате чего столкнулись с рядом сложностей, существенная часть которых касалась сложноструктурных моделей права собственности. Комплексный характер имущественных связей нередко приводил к конфликту интересов: крупные землевладельцы пытались установить полноправный контроль над собственностью, основанный на автономии их воли, а торговые и коммерческие силы настаивали на том, что экономика должна базироваться на беспрепятственном отчуждении недвижимости и свободной передаче прав на нее^630. На практике все чаще возникали ситуации, когда имущество, в отношении которого была установлена цепочка вещных правопритязаний, формально переходило от одного правоприобретателя к другому, а фактически – продолжало находиться под «контролем мертвой руки» («dead hand control») первоначального собственника, поскольку именно его распоряжением судьба недвижимости и порядок ее дальнейшей передачи были предопределены на многие поколения вперед.

В стремлении разрешить юридические коллизии, предотвратить имущественные споры и обеспечить свободный оборот имущества, не обремененного правами третьих лиц, американские власти, опираясь на опыт общего права, сформулировали идею Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью, которое в классическом виде сводится к следующему принципу: правопритязание является действительным, если только условие его вступления в силу может быть реализовано (будь оно вообще реализовано) в течение всего срока жизни и 21-го года после смерти лица, жившего на момент создания такого правопритязания^631.

Ключевым элементом Правила против бессрочных распоряжений и едва ли не основным его инструментом является временной ценз, который, как отмечалось, включает продолжительность жизни лица, живущего в момент создания права, плюс 21 год со дня смерти такого лица^632. Справедливым и неизбежным является вопрос о том, кого следует считать субъектом, период жизни которого берется в расчет при определении сроков (the validating life)633. Многочисленные попытки исследователей^634 и правоприменителей^635 установить универсальное «определяющее лицо» (relevant life), которое занимало бы одинаковое положение во всех аналогичных правоотношениях, не просто оказались исключительно трудоемкими, но и, в конечном счете, не увенчались успехом^636.

Отсутствие в доктрине сколько-нибудь четких указаний на этот счет позволяет сделать вывод о том, что чисто теоретически определяющим лицом может, по выражению некоторых авторов, стать «любой человек в мире», живший на момент установления соответствующего вещного правопритязания^637.

Вместе с тем в подавляющем большинстве случаев вычисление сроков производится исходя из данных о лицах, которые так или иначе влияют на судьбу конкретного вещного права. Традиционно к таким субъектам относятся: сами правообладатели; лица, по инициативе которых потенциальное право возникло; а также третьи лица, от которых каким-либо образом зависит наступление обстоятельств, обусловливающих возможность реализации притязания (например, дети и внуки собственника, завещавшего свое имущество правнукам)638.

Устанавливая границы срока, в течение которого правопритязание должно вступить в силу, Правило против бессрочных распоряжений исходит не только из математических расчетов, но и из общей логики. Иными словами, для того чтобы право выжидательной собственности было признано действительным, необходимы логические доказательства того, что соответствующие условия либо точно будут исполнены в пределах 21 года после смерти лица, жившего на момент установления данного правопритязания, либо – по истечении этого срока – уже определенно не будут исполнены никогда^639.

Однако, учитывая бесконечное разнообразие юридических конструкций, условий и формул, на которых основаны сложноструктурные модели права собственности в США, с точностью спрогнозировать любые ситуации, которые могут возникнуть в процессе перехода имущества от одного лица к другому и развития правоотношений между такими субъектами, невозможно^640. Поэтому опытные специалисты в области права собственности в США саркастически отмечают, что любой юридически подкованный человек, обладающий при этом достаточно развитой фантазией, способен придумать сценарий, при котором несвоевременное возникновение притязания окажется хоть и маловероятным, но возможным, ввиду чего право выжидательной собственности будет признано недействительным как противоречащее Правилу против бессрочных распоряжений недвижимостью^641.

Обеспокоенные таким положением дел, американские власти провели ряд последовательных реформ в области порядка распоряжения недвижимостью, внеся в Правило против бессрочных распоряжений прогрессивные коррективы, нацеленные на защиту интересов выжидательных собственников и предотвращение безосновательной утраты вещных правопритязаний. Принятые Соединенными Штатами меры, ограничившие действие рассматриваемой доктрины, целесообразно объединить в четыре ключевых шага.

Во-первых, суды Соединенных Штатов сочли необходимым занять выжидательные позиции вместо того, чтобы аннулировать правопритязания до того, как возникла возможность их вступления в силу. В результате этого возник так называемый принцип «поживем – увидим» (wait-and-see rule, или second look approach), который в общих чертах сводится к тому, что выжидательное право собственности не следует признавать недействительным сразу после того, как гипотетические основания его недействительности были представлены^642. Вместо этого суд рекомендует дождаться истечения 21-летнего срока со дня смерти определяющего лица— с тем чтобы время само рассудило, насколько состоятельными оказались аргументы каждой из заинтересованных сторон^643.

Во-вторых, благодаря принятию концепции cy pres (фр. – близко к этому)644, появилась законная возможность нарушения Правила против бессрочных распоряжений. В случаях, когда право выжидательной собственности должно было быть признано недействительным в силу того, что оно не удовлетворяло требованиям доктрины, запрещавшей вечные распоряжения, суд сохранял за собой возможность, исходя из обстоятельств дела, привести схему перехода вещных прав в максимальное соответствие с законом и тем самым придать этим правопритязаниям действительный характер^645. Иными словами, правоприменительная практика позволяла изменить содержание распоряжения таким образом, чтобы оно оставалось «близким к» намерениям первоначального собственника и одновременно с этим – не противоречило Правилу против бессрочных распоряжений недвижимостью.

В-третьих, многие штаты, поощряя реформирование рассматриваемого порядка, приняли Единообразное нормативное правило против бессрочных распоряжений недвижимостью (the USRAP – Uniform Statutory Rule Against Perpetuities), которое включало в себя два нововведения, указанных выше, а также обеспечительные меры и механизм их реализации^646. Основным достоинством единообразного правила стало стремление законодателей выработать универсальный порядок исчисления сроков^647. В связи с тем, что по принципу, установленному новым правилом, многие правопритязания автоматически признаются утратившими силу через 90 лет после их возникновения, Единообразное нормативное правило против бессрочных распоряжений недвижимостью также нередко именуется «правилом девяноста лет»648.

Наконец, несмотря на многочисленные изменения и преобразования, сегодня, спустя многие столетия после своего триумфального появления, Правило против бессрочных распоряжений недвижимостью стало постепенно утрачивать актуальность. Некоторые регионы официально отказались от применения данного правила в какой бы то ни было форме, отразив это решение в местном законодательстве^649.

Между тем следует учитывать, что причины сложившейся ситуации заключаются не только и не столько в том, что Правило против бессрочных распоряжений недвижимостью окончательно устарело и перестало отвечать требованиям современной юридической техники, а, скорее, в том, что рассматриваемая доктрина фактически достигла тех целей, ради которых первоначально задумывалась – недвижимость, являясь основой экономического и политического благосостояния Соединенных Штатов, оказалась под надежной государственной защитой, и ее обременение вещными правопритязаниями третьих лиц стало производиться в законном, строго регламентируемом порядке.

В целом перспективы Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью отнюдь не следует считать удручающими – данный принцип глубоко пронизывает американскую правовую систему, прямо или косвенно отражаясь в сотнях прецедентов и десятках статутов, и до сих пор, пусть и с определенными изъятиями, применяется в большинстве американских штатов^650, оказывая существенное влияние на сложноструктурные модели права собственности в США.

Заключение

Подводя итог рассмотрению системы сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость в Соединенных Штатах, необходимо отметить, что в ходе работы, в целом ориентированной на раскрытие ключевых концептуальных особенностей американской доктрины комплексных вещных прав на недвижимое имущество, были последовательно отмечены следующие немаловажные факторы.

При изучении различных конструкций права собственности в США следует отталкиваться от основообразующего принципа действующей американской доктрины, согласно которому право собственности представляет собой «связку прутьев», элементы которой, являясь, по сути, правомочиями собственника, обладают двумя крайне важными особенностями. Во-первых, данные правомочия нигде исчерпывающе императивно не закреплены, что позволяет цивилистам в Соединенных Штатах выделять наряду с владением, пользованием и распоряжением и иные «прутья», входящие в «связку», образующую право собственности. Здесь, в частности, следует упомянуть право удалять любых нарушителей из пределов владения – правомочие, являющееся едва ли не ключевым в праве собственности, по мнению многих западных исследователей. Во-вторых, поскольку идея об абсолютном характере права собственности не нашла достаточного отражения ни в законодательстве, ни в судебных решениях, ни в трудах американских правоведов, изъятие из «связки прутьев» отдельных собственнических правомочий и распределение их между различными правообладателями является естественным для права собственности США и лежит в основе функционирования сложноструктурных моделей права собственности.

Концепция сложноструктурных моделей права собственности, получившая в Соединенных Штатах широкое применение, обладает специфическими чертами, отражающими как достоинства, так и недостатки подобного подхода к конструированию вещных прав. Некоторые из этих свойств заслуживают подробного освещения.

С положительной стороны систему сложноструктурных моделей права собственности в США, несомненно, характеризует то, что она обогащает гражданский оборот насыщенным комплексом вещно-правовых титулов и правопритязаний, позволяющих сделать порядок отчуждения недвижимого имущества, а также режим владения и пользования такой собственностью максимально эффективными. Вариативность механизмов, используемых при передаче прав на недвижимость, способствует обеспечению законных интересов всех участников имущественных отношений, наделяя правообладателей различными инструментами юридической защиты.

Круг отношений, охватываемых сложноструктурными моделями права собственности в Соединенных Штатах, включает не только традиционные для континентальной системы вещные права, главным из которых является абсолютная собственность, но и другие правовые конструкции, обладающие комплексным характером. Речь, в частности, идет об арендных отношениях, участники которых рассматриваются американской доктриной в качестве субъектов права собственности, пусть и весьма специфических. Предпосылки такого подхода были заложены, как отмечалось, еще в общем праве, однако с того момента по сегодняшний день указанная концепция подверглась в США существенному переосмыслению. В результате этого значительно улучшилось положение арендатора при найме жилых помещений, тогда как коммерческий наем продолжает нуждаться в сообразном реформировании.

Кроме того, безусловным достоинством американской системы сложноструктурных моделей права собственности является включение в ее состав специфической конструкции – вещного правопритязания. Данная категория обеспечивает интересы потенциальных собственников не только с точки зрения их будущей возможности вступить во владение недвижимым имуществом, но и в настоящем времени – выступая своеобразным ограничителем, с которым должен считаться действующий полноправный собственник имущества, воздерживаясь от порчи и утраты недвижимости, а также изменения ее существенных свойств.

Между тем некоторые из действующих в Соединенных Штатах сложноструктурных моделей права собственности очевидно являют собой не что иное, как рудименты средневекового прошлого, из которого произросла концепция вещных прав в странах общего права. Применение отдельных вещно-правовых титулов утратило свое значение, но формально осталось возможным (речь, в частности, идет о собственности, ограниченной правом передачи прямым нисходящим наследникам, а также о пожизненном праве собственности на имущество умершего супруга и о простом условном праве собственности). Справедливым в этой связи представляется мнение американских ученых, полагающих, что такие конструкции излишне перегружают систему права собственности США, создавая ненужные коллизии, отягощая работу судов и усложняя положение граждан, ставших заложниками исторически неактуальных правовых традиций. Так, судья Холмс, известный своими критическими оценками в отношении устаревших норм, считал вопиющим положение дел, при котором некоторые американские порядки продолжают существовать лишь «за выслугу лет», благодаря одним только воспоминаниям о временах Генриха IV, заложившего эти нормы в фундамент англосаксонской правовой системы. Еще более возмутительным, по словам Холмса, является тот факт, что реальные основания для большинства подобных концепций давно отпали, и единственной функцией данных юридических категорий стала, по сути, имитация прошлого^651.

Примечательно, что Англия, являясь родиной данных конструкций, в значительной степени отошла от множественности фригольдных и нефригольдных титулов, сохранив лишь два базовых вещных права – простое неограниченное право собственности (fee simple absolute) и временный титул, автоматически прекращающийся по истечении определенного срока (legal term of years)652.

Следует отметить, что в целом в американских правопорядках все же наметилась тенденция в сторону сокращения числа допустимых вещно-правовых конструкций, поскольку некоторые из них не только явно напоминают о временах феодализма, который, к слову, вообще не был исторически свойственен Соединенным Штатам, но и существенно затрудняют оборотоспособность недвижимости в условиях современного рынка. Однако проведенный в настоящей работе анализ свидетельствует о том, что окончательное преодоление названных проблем американцам все еще предстоит, и трудность на этом пути составляет отсутствие единообразного законодательства, четко регламентирующего содержание сложноструктурных моделей права собственности в данной стране.

Особенности административно-территориального устройства США, сопряженные со спецификой американской системы прецедентного права, приводят к установлению крайне противоречивых порядков регулирования аналогичных вещных правоотношений в разных штатах. Иными словами, положение собственников, формально обладающих одними и теми же правами либо правопритязаниями на недвижимость в том или ином штате, существенно различаются. Причем такое неравенство является только следствием того, что нормативно-правовая регламентация данных вопросов страдает от недостатка унифицированности, но и в силу отсутствия единства правоприменительной практики в этом отношении. Данные обстоятельства непременно следует учитывать лицам, планирующим инвестировать средства в проекты, связанные с недвижимостью в Соединенных Штатах, а также тем, кто рассматривает возможность приобретения такого имущества.

Наконец, необходимо иметь в виду, что, невзирая на общую диспозитивность американского права собственности, оно тем не менее действует на основе императивного принципа, устанавливающего запрет на создание сложноструктурных моделей права собственности с использованием каких-либо иных вещно-правовых титулов, кроме тех, что уже применяются в праве Соединенных Штатов. Подобный порядок видится вполне оправданным. Рассмотренные выше проблемы, связанные с возможностью обращения к архаичным моделям вещных прав, затормаживают естественное развитие теории собственности. Следовательно, и на практике появление новых фригольдных и нефригольдных титулов является маловероятным до тех пор, пока система оказывается не в состоянии справиться с решением задачи по упразднению устаревших конструкций. Соответственно ограничения, установленные в отношении произвольного введения прежде неизвестных вещно-правовых элементов в состав сложноструктурных моделей права собственности, представляются рациональными.

При этом не следует забывать, что моделирование права собственности в США хотя и отталкивалось от основы, заложенной общим правом, но в целом происходило благодаря вкладу американских цивилистов, специалистов в области вещных прав, а также наиболее выдающихся представителей судебной власти, чьи идеи оказали существенное влияние на концептуализацию и оформление рассмотренной системы. В связи с этим есть основания полагать, что дальнейшее развитие сложноструктурных моделей права собственности в Соединенных Штатах будет происходить с участием тех же сил, что позволит американскому праву эволюционировать в более прогрессивном направлении.

Проведенный в настоящей работе анализ сложноструктурных моделей права собственности на недвижимость, действующих в США, позволяет согласиться с мнением авторов, допускающих возможность частичной адаптации отдельных элементов данной доктрины в современном российском праве^653. Аргументом в пользу такой позиции прежде всего служит то, что обладатели вещных прав испытывают однородные потребности в возможности реализации и защиты своих законных интересов независимо от того, резидентами какого государства данные субъекты являются. Большинство элементов сложноструктурных моделей права собственности имеют своей целью поддержание стабильности имущественного положения участников гражданских правоотношений, что, очевидно, является основополагающей задачей любого правопорядка. В связи с этим естественным условием гармонизации российской системы вещных прав видится учет зарубежного опыта в данной области. Разумеется, речь идет не о слепом восприятии инородных вещно-правовых титулов, а о необходимости изучения западных юридических конструкций с последующей возможностью вести грамотный международный диалог, направленный не столько на заимствование американских, сколько на модернизацию и развитие отечественных моделей права собственности.

Библиография

Монографические и учебные издания

1. Абалкин Л. И. Хозяйственный механизм развитого социалистического общества. М.: Мысль, 1973. 263 с.

2. Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. М.: Норма, 2008. 240 с.

3. Андреева Г. Н. Институт собственности в конституциях зарубежных стран и Конституции Российской Федерации. М.: Норма, 2009. 368 с.

4. Анненков К. Н. Система русского гражданского права: права вещные. Т. 2. СПб.: Тип. М. М. Стасюлевича, 1895. 670 с.

5. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. 589 с.

6. Безбах В. В., Пучинский В. К. Основы российского гражданского права: учебное пособие. М.: Зерцало, ТЕИС, 1995. 188 с.

7. Берман Г. Западная традиция права: эпоха формирования / пер. с англ. М.: Изд-во МГУ, 1998. 624 с.

8. Бетелл Т. Собственность и процветание / пер. с англ. М.: ИРИСЭН, 2008. 480 с.

9. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. Кн. 3. 1055 с.

10. Вавилин Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009. 136 с.

11. Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. 538 с.

12. Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. 839 с.

13. Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. М.: Статут, 2004. 557 с.

14. Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Киев: Литотип. Тов. И. Н. Кушнерев и Ко., 1907. 694 с.

15. Галятин М. Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. 252 с.

16. Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть / под ред. В. А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. 816 с.

17. Германов А. В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. 700 с.

18. Гражданское и торговое право зарубежных государств: учебник / отв. ред. Е. А. Васильев, А. С. Комаров В 2 т. Т. I. М.: Международные отношения, 2008. 560 с.

19. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учебное пособие / под общ. ред. В. В. Безба, В. К. Пучинский. М.: МЦФЭР, 2004. 896 c.

20. Гражданское и торговое право капиталистических стран / М. М. Агарков, С. Н. Братусь, Д. М. Генкин и др. М.: Госюриздат, 1949. 544 c.

21. Гражданское право и экономика / редкол.: В. П. Мозолин, А. М. Нечаева, А. А. Рубанов, В. Р. Скрипко. М.: Изд-во ИГиП АН СССР, 1985. 162 c.

22. Губарева А. В., Латыев А. Н. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. М.: Проспект, 2010. 136 с.

23. Дембо Л. И. Земельные правоотношения в классово-антагонистическом обществе. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1954. 223 с.

24. Дембо Л. И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. США, Англия, Франция, Италия, ФРГ. М.: Госюриздат, 1962. 248 с.

25. Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб.: Тип. Правда, 1913. 79 с.

26. Зенин И. А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учеб. пособие. М.: Изд-во Юрайт; Высшее образование, 2010. 247 с.

27. Иеринг Р. Об основании защиты владения: пересмотр учения о владении / пер. с нем. М., 1883. 179 с.

28. Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ч. II. Л.: Изд-во ЛГУ, 1978. 173 с.

29. История государства и права зарубежных стран: учебник / под ред. К. И. Батыра. М.: ТК Велби, 2003. 496 с.

30. Кавелин К. Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического изложения. СПб.: Тип. М. М. Стасюлевича, 1879. 442 с.

31. Карабельников Б. Р. Исполнение и оспаривание решений международных коммерческих арбитражей. Комментарий к Нью-Йоркской конвенции 1958 г. и главам 30 и 31 АПК РФ 2002 г. М.: Статут, 2008. 606 с.

32. Кассо Л. А. Русское поземельное право. М.: Кн. маг. И. К. Голубева, 1906. 280 с.

33. Кодификация российского частного права / Витрянский В. В., Головина С. Ю., Гонгало Б. М. и др.; под ред. Д. А. Медведева М.: Статут, 2008. 336 с.

34. Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб.: Изд-во Юридический центр Пресс, 2004. 405 с.

35. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / вступ. ст. А. Л. Маковского. М.: Статут, 2009. 160 с.

36. Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2001. 123 с.

37. Латинская юридическая фразеология / сост.: Б.С. Никифоров М.: Юрид. лит., 1979. 264 с.

38. Лоскутов В. И. Экономические и правовые отношения собственности. Ростов н/Д: Феникс, 2002. 192 с.

39. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.

40. Мейер Д. И. Русское гражданское право в 2 ч.: М.: Статут, 2003. 831 с.

41. Мингазова М. В. Право собственности в международном праве. М.: Волтерс Клувер, 2007. 320 с.

42. Мозолин В. П. Корпорации, монополии и право в США. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1966. 398 с.

43. Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1992. 176 с.

44. Мозолин В. П. Право США и экспансия американских корпораций. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1974. 283 с.

45. Мозолин В. П. Современная доктрина и гражданское законодательство. М.: Юстицинформ, 2008. 176 с.

46. Никонов С. П. Развитие защиты владения в средневековой Европе. Харьков, 1905. 357 с.

47. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. 800 с.

48. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2001. 353 с.

49. Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008. 731 с.

50. Право собственности в условиях совершенствования социализма / редкол.: В. П. Мозолин, А. А. Рубанов, М. Я. Шиминова. М.: Изд-во ИГиП АН СССР, 1989. 127 с.

51. Радченко С. Д. Злоупотребление правом в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010. 224 с.

52. Развитие советского гражданского права на современном этапе / Малеин Н. С., Мозолин В. П., Прокопченко И. П., и др.; отв. ред.: В. П. Мозолин М.: Наука, 1986. 267 с.

53. Рубанов А. А. Теоретические основы международного взаимодействия национальных правовых систем. М.: Наука, 1984. 159 с.

54. Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005. 672 с.

55. Саидов А. Х. Сравнительное правоведение: учебное пособие / отв. ред.: В. А. Туманов. Т.: Адолат, 1999. 480 с.

56. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. 922 с.

57. Сравнительное право. Частноправовое регулирование имущественного оборота в разносистемных правопорядках / под ред. В. В. Безбаха, В. П. Серегина, Т. П. Данько. М.: ГОУ ВПО «РЕЭ им. Г. В. Плеханова», 2009. 452 с.

58. Супоницкая И. Равенство и свобода. Россия и США: сравнение систем. М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2010. 302 с.

59. Супотницкий М. В., Супотницкая Н. С. Очерки истории чумы: в 2 кн. Кн. I: Чума добактериологического периода. М., 2006. 468 с.

60. Толстой Ю. К. Содержание и гражданско-правовая защита собственности. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1955. 219 с.

61. Томсинов А. В. Понятие договорных убытков в праве Англии, США и России. М.: Зерцало-М, 2010. 184 с.

62. Турубинер А. М. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1958. 331 c.

63. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. В 2 т. Т. I. Основы / пер. с нем. М.: Международные отношения, 1995. 480 с.

64. Цитович П. П. Труды по торговому и вексельному праву. В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права; К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М.: Статут, 2005. 460 с.

65. Чехов А. П. Мужики. Полн. собр. соч. и писем: В 30 т. Т. 9. М.: Наука, 1977. 544 с.

66. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.

67. Шкредов В. П. Метод исследования собственности в «Капитале» К. Маркса. М., 1973. 262 с.

68. Шумилов В. М. Правовая система США: учебное пособие. М.: Международные отношения, 2006. 408 с.

69. Экономика США: учебник / под. ред. В. Б. Супяна М.: Экономистъ, 2008. 832 с.

70. Энгельман И. Е. О приобретении права собственности на землю по русскому гражданскому праву. СПб.: Тип. Н. Тиблена и Ко, 1859. 221 c.

71. Alexander G. S. Commodity and Property: Competing Visions of Property in American Legal Thought, 1776–1970. Chicago: University of Chicago Press, 1997. 486 P.

72. Anderson R. A., Fox J., Twomey D. P. Business Law. Cincinnati: South-Western Pub. Co., 1989. 1407 P.

73. Andrews M. Durable Choice: Exclusive Interests and American Law. Bloomington, Indiana: Xlibris, 2003. 250 P.

74. Arrow K. J. Social Choice and Individual Values. New York: Wiley, 1963. 124 P.

75. Bentham J. Theory of Legislation. New York: Oceana Publications, 1975. 294 P.

76. Bergin T., Haskell P. Preface to Estates in Land and Future Interests. Mineola: Foundation Press, 1984. 259 P.

77. Blackstone W. Commentaries on the Laws of England. Book the Second: The Rights of Things. Oxford: Clarendon Press, 1766. 520 P.

78. Bogart D. B., Makdisi J. Inside Property Law: What Matters and Why. New York: Aspen Publishers, 2009. 294 P.

79. Bright S. Landlord and Tenant Law: Past, Present and Future. Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006. 281 P.

80. Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Cases and Materials on Modern Property Law. St. Paul: Thomson/West, 2007. 825 P.

81. Burnham W. Introduction to the Law and Legal System of the United States. St. Paul: Thomson/West, 2006. 716 P.

82. Casner A. J. American Law of Property: A Treatise on the Law of Property in the United States. Boston: Little, Brown and Co., 1952. Vol. 1. 835 P.

83. Casner A. J., Leach W. B. Cases and Text on Property. Boston: Little, Brown and Co., 1969. 1383 P.

84. Cheshire G. C., Burn E. H. Modern Law of Real Property. London: Butterworth, 1982. 933 P.

85. Coventry T. A Readable Edition of Coke Upon Littleton. London: A Readable Edition of Coke Upon Littleton, 1830. 659 P.

86. Cruise W. A Digest of the Laws of England Respecting Real Property. London: Saunders, 1835. Vol. 1. 461 P.

87. Douglas D. C., Greenaway G. W. English Historical Documents (10421189). Vol. 2. New York: Oxford University Press, 1981. 1083 P.

88. Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Property. New York: Aspen Publishers, 2006. 1094 P.

89. Ellickson R. C., Rose C. M., Ackerman B. A. Perspectives on Property Law. New York: Aspen Publishers, 2002. 572 P.

90. Emanuel S. L. Property Law Outlines. New York: Aspen Publishers, 2004. 608 P.

91. Errico P. R. Property // Legal Trail Series. New York: McLaren Legal Publishers LLC, 2008. 175 P.

92. Freyfogle E. T. On Private Property. Finding Common Ground on the Ownership of Land. Boston: Beacon Press. 186 P.

93. Gray J. C. The Rule Against Perpetuities. Boston: Little, Brown and Co., 1942. 895 P.

94. Hohfeld W. N. Fundamental Legal Conceptions. New Haven: Yale University Press, 1923. 420 P.

95. Jordan C., Doskow E. Neighbor Law: Fences, Trees, Boundaries and Noise. Berkeley: Nolo Law, 2001. 352 P.

96. Kales A. M. Estates, Future Interests and Illegal Conditions and Restraints in Illinois. Chkago: Callaghan & Co., 1920. 948 P.

97. Kimball E. G. Serjeanty Tenure in Medieval England. Yale Historical Publications Miscellany 30. New Haven and London, 1936. 277 P.

98. Littleton T., Tomlins T. E. Littleton, His Treatise of Tenures in French and English. New Jersey: The Lawbook Exchange, Ltd., 2006. 727 P.

99. Maitland F. W. Doomsday Book and Beyond. Cambridge: University Press, 1897. 527 P.

100. Megarry R., Wade H. Real Property. London: Stevens, 1975. 1206 P.

101. Morris J. R. Printiples of Landlord and Tenant Law. London: Cavendish Publishing Limited, 1999. 377 P.

102. Moynihan C. J., Kurtz S. F. Introdurtion to the Law of Real Property. St. Paul: Thomson/West, 2005. 314 P.

103. Oxford Handbook of Jurisprudence and Philosophy of Law / eds. Coleman J., Shapiro S. New York: Oxford University Press, 2004. 1064 P.

104. Plucknett T. F. T. A Contise History of the Common Law. Boston: Little, Brown and Co., 1956. 746 P.

105. Pollock F., Maitland F. W. The History of English Law Before the Time of Edward. Vol. 1. Indianapolis: Liberty Fund, 2010. 725 P.

106. Posner R. A. Economic Analysis of Law. Boston: Little, Brown and Co., 1972. 415 P.

107. Powell R. R. Powell on Real Property / Gen. ed. Wolf M.A. New Provideje: Matthew Bender/LexisNexis, 2005. Vol. 2 (LexisNexis database).

108. Property Stories / ed. Korngold G., Morriss A. P. New York: Foundation Press, 2009. 434 P.

109. Purdy J. The Meaning of Property. New Haven & London: Yale University Press, 2010. 225 P.

110. Schlatter R. B. Private Property: The History of an Idea. London: George Allen & Unwin, 1951. 283 P.

111. Schoshinski R. American Law of Landlord and Tenant. San Francisco: Bancroft-Whitney, 1980. 910 P.

112. Scribner C. H. A Treatise On The Law Of Dower. Vol. I, II. Philadelphia: T. & J. W. Johnson & Co., 1883. 1375 P.

113. Simes L. Handbook of the Law of Future Interests. St. Paul: West Group, 1966. 355 P.

114. Simes L. M., Smith A. F. The Law of Future Interests. St. Paul: Thomson West, 2002. Vol. 1. 570 P.

115. Simpson A. W. B. A History of The Land Law. New York: Oxford University Press, 1986. 316 P.

116. Simpson A. W. B. An Introduction to the History of the Land Law. London: Oxford University Press, 1961. 276 P.

117. Singer J. W. Entitlement: The Paradoxes of Property. New Haven: Yale University Press, 2000. 241 P.

118. Singer J. W. Introduction to Property. New York: Aspen Publishers, 2005. 901 P.

119. Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. New York: Aspen Publishers, 2006. 1202 P.

120. Sprankling J. G. Understanding Property Law. Newark: LexisNexis, 2008. 758 P.

121. Stenton F. M. The First Century of English Feudalism, 10661166. Oxford: Clarendon Press, 1932. 311 P.

122. Stoebuck W. B., Whitman D. A. The Law of Property. St. Paul: West Group, 2002. 1096 P.

123. Tawney R. H. The Acquisitive Society. New York: Harcourt, Brace and Howe, 1920. 188 P.

124. The Oxford Handbook of Comparative Law / ed. Reimann M., Zimmermann R. New York: Oxford University Press, 2008. 1430 P.

125. Thompson on Real Property. / ed. Thomas D.A. Charlottesville: LexisNexis, 1994. Vol. 2 (LexisNexis database).

126. Thorne S. E. Sir Edward Coke 1552–1952, Selden Society Lecture. Lincoln's Inn, 15 March 1952. London: Bernard Quaritch, 1957. 18 P.

127. Underkuffler L. S. The Idea of Property: Its Meaning and Power. New York: Oxford University Press, 2003. 179 P.

128. Waggoner L. W., Gallanis T. P. Estates in Land and Future Interests in a Nutshell. St. Paul: West Group, 2005. 337 P.

129. Wendel P. Wills, Trusts, and Estates: Keyed to Dukeminier / Johanson / Lindgren / Sitkoff. New York: Aspen Publishers, 2005. 432 P.

130. Williston S. A Treatise on The Law of Contracts. New York: Lawyers' Cooperative Publishing, 1962. Vol. 6. 727 P.

Периодические издания

131. Александрова С. П. Основные направления борьбы парламентской оппозиции за ограничение власти короля в период первого парламента Якова I // Правоведение. 2006. № 6. С. 167–181.

132. Баренбойм П. Д., Мозолин В. П. Гражданский кодекс как «экономическая Конституция страны»? // Законодательство и экономика. 2009. № 4. С. 5–8.

133. Белова Д. А. Правовое регулирование торгового оборота в зарубежных странах (по материалам круглого стола) // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2004, № 2 (16). С. 145–148.

134. Богданов Е. В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве Российской Федерации // Государство и право. 2000. № 11. С. 18–22.

135. Братусь С. Н. О соотношении социалистической собственности и права оперативного управления // Советское государство и право. 1986. № 3. С. 19–26.

136. Василевская Л. Ю. Государственная регистрация вещных прав на недвижимость по германскому и российскому законодательству (сравнительно-правовой анализ) // Научные труды Российского государственного торгово-экономического университета. М.: Единство, 2004. С. 418–437.

137. Василевская Л. Ю. Конструкция «право на право» в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2004. № 1. С. 90–112.

138. Василевская Л. Ю. О противоречиях и недостатках проекта концепции совершенствования гражданского законодательства // Закон. 2009. № 5. С. 79–85.

139. Василевская Л. Ю. О юридической природе вещного договора в гражданском праве // Закон и право. 2003. № 6. С. 66–70.

140. Василевская Л. Ю. Проблемы владения и владельческой защиты в современном гражданском праве России // Актуальные проблемы юридической науки и практики: материалы Международной научно-практической конференции. Нижний Новгород: НКИ, 2010. С. 8–21.

141. Дождев Д. В. Владение в системе гражданского права // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 6–42.

142. Долинская В. В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. 2005. № 3. С. 3–11.

143. Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. 2003. № 11. С. 4–10.

144. Долинская В. В. Распоряжение собственностью: состояние и проблемы // Закон. 2005. № 11. С. 4–13.

145. Козырь О. М. Понятие и система прав на недвижимое имущество по английскому праву // Вестник МГУ. Cep. II. Право. 1987. № 5. С. 72–78.

146. Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. № 2. С. 97–105.

147. Малеина М. Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. Т. 8. № 4. С. 80–95.

148. Малеина М. Н. Об имущественных и иных правах на воздушное пространство // Журнал российского права. 2008. № 10. С. 23–35.

149. Малеина М. Н. Публичный земельный сервитут: права и обязанности пользователей и собственника // Цивилист. Научно-практический журнал. 2004. № 1. С. 9–15.

150. Масляев А. И. Конституция СССР о видах и формах собственности в развитом социалистическом обществе // Труды ВЮЗИ. Проблемы охраны прав граждан и организаций в свете положений Конституции СССР. М., 1980. С. 17–26.

151. Масляев А. И. Основные проблемы правового регулирования собственности общественных организаций // Советское государство и право. 1989. № 1. С. 110–117.

152. Масляев А. И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. № 2. С. 3–7.

153. Мозолин В. П. Государственная корпорация vs акционерное общество // Журнал российского права. 2010. № 6. С. 19–34.

154. Мозолин В. П. Модернизация права собственности в экономическом измерении // Журнал российского права. 2011. № 1. С. 26–30.

155. Мозолин В. П. О дальнейших путях развития гражданского права // Журнал российского права. 2007. № 3. С. 15–25.

156. Мозолин В. П. О доверительном управлении долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Право и политика. 2002. № 8. С. 61–62.

157. Мозолин В. П. О праве частной собственности // Советское государство и право. 1992. № 1. С. 3–15.

158. Мозолин В. П. Отделение управления от собственности в российских акционерных обществах (тезисы доклада) // Актуальные проблемы корпоративного управления: сб. статей. М.: Юстицинформ, 2003. С. 34–37.

159. Мозолин В. П., Рябов А. А. О трех сферах имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством // Законодательство. 2009. № 6. С. 24–29.

160. Мозолин В. П., Петровичева Ю. В. О юридической природе права собственности на акции // Адвокат. 2009. № 5. С. 15–21.

161. Мозолин В. П. Правовой статус государственной корпорации и юридическая природа права собственности на принадлежащее ей имущество // Журнал российского права. 2009. № 1. С. 20–26.

162. Мозолин В. П. Развитие гражданского законодательства на современном этапе (дискуссионные проблемы) // Журнал российского права. 2005. № 7. С. 33–45.

163. Мозолин В. П. Роль гражданского законодательства в регулировании комплексных имущественных отношений // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 26–31.

164. Мозолин В. П. Советские и американские барьеры во взаимной торговле // Московская конференция «Право и экономическое сотрудничество», 19–21 сентября 1990 г. Тезисы выступлений советских и американских докладчиков. М., 1990. С. 81–82.

165. Савельев В. А. Действующее право и некоторые сложноструктурные модели собственности // Государство и право. 2001. № 9. С. 19–23.

166. Савельев В. А. Проблема разделенной собственности и современная теория российского гражданского права. // Журнал российского права. 2008. № 4. С. 113–123.

167. Савельев В. А. Сложноструктурные модели римской собственности и российское право собственности (резюме на итальянском языке) // Древнее право. Ivs antiqvvm, 2001, № 1 (8). С. 132–136.

168. Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 42–50.

169. Эрделевский А М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость // Закон. 2005. № 3. С. 70–74.

170. Эрделевский А. М. О защите прав титульного владельца // Закон. 2004. № 2. С. 31–33.

171. Эрделевский А. М. О продаже имущественных прав // Закон. 2004. № 10. С. 86–88.

172. Эрделевский А. М. О регистрации сделок с недвижимостью // Закон. 2003. № 12. С. 96–99.

173. Abbot S. B. Housing Policy, Housing Codes, and Tenant Remedies: An Integration // Boston University Law Review. 1976. Vol. 56. P. 1–146.

174. Arnold C. A. The Reconstitution of Property: Property as a Web of Interests // Harvard Environmental Law Review. 2002. Vol. 26. № 2. P. 281–364.

175. Ayres I. Protecting Property with Puts // Valparaiso University Law Review. 1988. Vol. 32. P. 793–832.

176. Balganesh S. Demystifying the Right to Exclude: Of Property, Inviolability, and Automatic Injunctions // Harvard Journal of Law and Public Policy. 2008. Vol. 31. P. 593–661.

177. Bell A., Parchomovsky G. A Theory of Property // Cornell Law Review. 2005. Vol. 90. P. 531–615.

178. Berger C. J. Hard Leases Make Bad Law // Columbia Law Review. 1974. Vol. 74. P. 791–835.

179. Bigelow H. A. The Content of Covenants in Leases // Michigan Law Review. 1914. № 12. P. 639–659.

180. Bloom I. M., Dukeminier J. Perpetuities Reformers Beware: The USRAP Tax Trap // Real Property, Probate and Trust Journal. 1990. Vol. 25. P. 203–211.

181. Bordwell P. The Common Law Scheme of Estates and The Remainder // Iowa Law Review. 1949. Vol. 34. P. 401–429.

182. Browder O. L. Conditions and Limitations in Restraint of Marriage // Michigan Law Review. 1941. Vol. 39. № 8. P. 1288–1336.

183. Browder O. L. Testamentary Conditions against Contest // Michigan Law Review. 1938. Vol. 36, № 7. P. 1066–1106.

184. Browder O. L. Testamentary Conditions against Contest Re-Examined // Columbia Law Review. 1949. Vol. 49. № 3. P. 320–339.

185. Browder O. L. The Taming of a Duty – The Tort Liability of Landlords // Michigan Law Review. 1982. Vol. 81. № 1. P. 99–156.

186. Brown R. B. The Phenomenon of Substitution and the Statute of Quia Emptores // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 26. P. 699–712.

187. Burns R. P. Blackstone's Theory of the «Absolute» Rights of Property // University of Cincinnati Law Review. 1985. Vol. 54. P. 67–85.

188. Burton S. J. Racial Discrimination in Contract Performance: Patterson and a State Law Alternative // Harvard Civil Rights – Civil Liberties Law Review. 1990. Vol. 25. P. 431–474.

189. Calabresi G., Melamed A. D. Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 1089–1128.

190. Callies D. L., Breemer J. D. The Right to Exclude Other from Private Property: A Fundamental Constitutional Right // Washington University Journal of Law & Policy. 2000. № 3. P. 39–59.

191. Carpenter K. A., Katyal S. K., Riley A.R. In Defense of Property // Yale Law Journal. 2009. Vol. 118. P. 1022–1125.

192. Claeys E. R. Property 101: Is Property a Thing or a Bundle? // Seattle University Law Review. 2009. Vol. 32. № 3. P. 617–650.

193. Cohen F. S. Dialogue on Private Property // Rutgers Law Review. 1954. № 9. P. 357–387.

194. Cole D. H., Grossman P. Z. The Meaning of Property Rights: Law versus Economics? // Land Economics. 2002. Vol. 78. № 3. P. 317–330.

195. Cole D. H. Political Institutions, Judicial Review, and Private Property: A Comparative Institutional Analysis // Supreme Court Economic Review. 2007. Vol. 15. P. 141–182.

196. Cribbet J. E. Concepts in Transition: The Search for a New Definition of Property // University of Illinois Law Review. 1986. № 1. P. 1–42.

197. Cunningham R. A. The New Implied and Statutory Warranties of Habitability in Residential Leases: From Contract to Status // Urban Law Annual. 1979. Vol. 16. P. 3–154.

198. Curtis J. J., Jr. Assignments and Subleases: An Archaic Distinction // Pacific Law Journal. 1985–1986. Vol. 17. P. 1247–1274.

199. Dagan H. The Craft of Property // California Law Review. 2003. Vol. 91. № 6. P. 1517–1571.191.

200. Demsetz H. Toward a Theory of Property Rights // American Economic Review Papers and Proceedings. 1967. № 57. P. 347–359.

201. Devonshire P. Possibilities of Reverter and Rights of Re-entry for Condition Broken: The Modern Context for Determinable and Conditional Interests in Land // Dalhousie Law Journal. 1990. Vol. 13. P. 650–682.

202. Dukeminier J. A Modern Guide to Perpetuities // California Law Review. 1986. Vol. 74. P. 1867–1913.

203. Dukeminier J. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: Ninety Years in Limbo // UCLA Law Review. 1987. Vol. 34. P. 1023–1081.

204. Duncan M. L. Reconceiving the Bundle of Sticks: Land as a Community-Based Resource // Environmental Law Review. 2002. Vol. 32. P. 773–807.

205. Dunham A. Possibility of Reverter and Powers of Termination: Fraternal or Identical Twins? // The University of Chicago Law Review. 1953. Vol. 20. № 2. P. 215–234.

206. Eagle S. J. Private Property, Development and Freedom: On Taking Our Own Advice // Southern Methodist University Law Review. 2006. Vol. 58. № 4. P. 345–383.

207. Early D. W. Rent Control, Rental Housing Supply, and the Distribution of Tenant Benefits // Journal of Urban Economics. 2000. Vol. 48. № 2. P. 185–204.

208. Entin J. L. Defeasible Fees, State Action, and the Legacy of Massive Resistance // William and Mary Law Review. 1993. Vol. 34. P. 769–800.

209. Fehr E., Kremhelmer S., Schmidt K. Fairness and the Optimal Allocation of Ownership Rights // The Economic Journal. 2008. Vol. 118. Issue 531. P. 1262–1284.

210. French S. F. Imposing a General Survival Requirement on Beneficiaries of Future Interests: Solving the Problems Caused by the Death of a Beneficiary Before the Time Set for Distribution // Arizona Law Review. 1985. Vol. 27. P. 801–836.

211. Freyfogle E. T. Private Property: Correcting the Half Truths // Planning and Environmental Law. 2007. Vol. 59. № 10. P. 3–11.

212. Garrison M. Toward a Contractarian Account of Family Governance // Utah Law Review. 1998. P. 241–269.

213. Gibson S. T. The Escheatries, 1327–1341 // English Historical Review. 1921. Vol. 36. P. 218–224.

214. Glendon M. A. The Transformation of American Landlord-Tenant Law // Boston College Law Review. 1982. Vol. 23. P. 503–576.

215. Gorga C. Roots of Property Law: From the Moral Contract – and the Doctrine of Economic Justice – to the Social Contract: Is the Legal Contract Next? // Annual Meeting of the World Institute for Research and Publication – Law. June 4–6, 2010. URL: SSRN: http://ssrn.com/abstract=1600595.

216. Green S. D. The Public Housing Tenancy: Variation on the Common Law that Give Security of Tenure and Control // Catholic University Law Review. 1994. Vol. 43. P. 681–743.

217. Halbach E. C., Jr. Future Interests: Express and Implied Conditions of Survival. Part I // California Law Review. 1961. Vol. 49. P. 297–329.

218. Hansmann H., Kraakman R. Property, Contract and Verification: The Numerus Clausus Problem and the Divisibility of Rights // Journal of Legal Studies. 2002. Vol. 31. P. 373–420.

219. Haskins G. L. Extending the Grasp of the Dead Hand: Reflections on the Origins of the Rule Against Perpetuities // University of Pennsylvania Law Review. 1977. Vol. 126. P. 19–46.

220. Heller M. A. The Boundaries of Private Property // Yale Law Journal. 1999. Vol. 108. P. 1163–1223.211.

221. Hicks J. F. The Contractual Nature of Real Property Leases // Baylor Law Review. 1972. Vol. 24. P. 443–544.

222. Hoffman S., Morris A. P. Birth After Death: Perpetuities and the New Reproductive Technologies // Georgia Law Review. 2004. Vol. 38. URL: http://ssrn.com/abstract=387542

223. Holmes O. W. The Path of The Law // Harvard Law Review 1897. № 10. P. 457–478.

224. Humbach J. A. The Common Law Conception of Leasing: Mitigation, Habitability, and Dependence of Covenants // Washington University Law Quarterly. 1982. Vol. 60. P. 1213–1290.

225. Jois G. U. Can't Touch this! Private Property, Takings, and the Merit Goods Argument // South Texas Law Review. 2006. Vol. 48. P. 183–258.

226. Jones-Correa M. The Origins and Diffusion of Racial Restrictive Covenants // Political Science Quarterly. 2000–2001. Vol. 115. № 4. P. 541–568.

227. Jost T. S. The Defeasible Fee and the Birth of the Modern Residential Subdivision // Missouri Law Review. 1984. Vol. 49. P. 695–739.

228. Kaiser S. T. Giving Up on Voluntary Surrender: The Rights of a Sublessee When the Tenant and Landlord Cancel the Main Lease // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2149–2180.

229. Katz S. N. Thomas Jefferson and the Right to Property in Revolutionary America // Journal of Law and Economics. 1976. Vol. 19. P. 467–488.

230. Kocourek A. The Hohfeld System of Fundamental Legal Concepts // Illinois Law Review. 1920. № 15. P. 24–39.

231. Korngold G. For Unifying Servitudes and Defeasible Fees: Property Law's Functional Equivalents // Texas Law Review. 1988. Vol. 66. P. 533–576.

232. Korngold G. Whatever Happened to Landlord-Tenant Law? // Nebraska Law Review. 1998. Vol.77. P. 703–717.

233. Kwall R. R. Retained Jurisdiction in Damage Actions Based on Anticipatory Breach: A Missing Link in Landlord-Tenant Law // Case Western Resere Law Review. 1986. Vol. 37. P. 273–338.

234. Lazarev N. Hohfeld's Analysis of Rights: An Essential Approach to a Conceptual and Practical Understanding of the Nature of Rights // Murdoch University Electronic Journal of Law. 2005. № 12 – Issue 1. URL: http://www.austlii.edu.au/au/journals/MurUEJL/2005/9.html

235. Leach W. B. Perpetuities in a Nutshell // Harvard Law Review. 1938. Vol. 51. P. 638–671.

236. Leach W. B. Perpetuities in Perspective: Ending the Rule's Reign of Terror // Harvard Law Review. 1952. Vol. 65. P. 721–749.233.

237. Leach W. B. Perpetuities Legislation: Hail, Pennsylvania! // University of Pennsylvania Law Review. 1960. Vol. 108. P. 1124–1154.

238. Leach W. B. Perpetuities Legislation, Massachusetts Style // Harvard Law Review. 1954. Vol. 67. P. 1349–1366.

239. Lesar H. H. The Landlord-Tenant Relation in Perspective: From Status to Contract and Back in 900 Years? // University of Kansas Law Review. 1961. № 9. P. 369–383.

240. Maitland F. W. The Mystery of Seisin // Law Quarterly Review. 1886. Vol. 2. P. 481–496.

241. Makdisi J. The Vesting of Executory Interests // Tulane Law Review. 1984. Vol. 59. P. 366–388.

242. Mandelker D. R. New Property Rights and the Takings Clause // Marquette Law Review. 1997. Vol. 81. P. 9–20.

243. Mattis T., Schellenberg D. The Doctrine of Worthier Title in Illinois: Burying the Dead // John Marshall Law Review. 1989–1990. Vol. 23. P. 81–89.

244. McCaffery E. J. A Life Estate Conception of Property // USC Law School, Olin Working Paper. 1999. Vol. 99. № 15. P. 1–157.

245. McCouch G. M. P. Probate Law Reform and Nonprobate Transfers // University of Miami Law Review. 2008. Vol. 62. P. 757–766.

246. McGovern W. M. The Historical Conception of a Lease for Years // UCLA Law Review. 1976. Vol. 23. P. 501–528.

247. Menell P. S., Dwyer J. P. Reunifying Property // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 46. № 3. P. 599–616.

248. Merrill T. W., Smith H. E. Optimal Standardization in the Law of Property: The Numerus Clausus Principle // Yale Law Journal. 2000. Vol. 110. P. 1–70.

249. Mossoff A. What Is Property? Putting the Pieces Back Together // Arizona Law Reviw. 2003. Vol. 45. P. 371–443.

250. Morris J. W. The Inter Vivos Branch of the Worthier Title Doctrine // Oklahoma Law Review. 1949. № 2. P. 133–180.

251. Morris J. W. The Wills Branch of the Worthier Title Doctrine // Michigan Law Review. 1956. Vol. 54. P. 451–496.

252. Morris J. W. The Worthier Title Doctrine: Does Draft Restatement III of Property Write a Premature Obituary? // Washburn Law Journal. 2006. Vol. 45. P. 387–393.

253. Myatt A. Getting the Most from a Principles Discussion of Rent Control (November 25, 2003). URL: http://ssrn.com/abstract=485422

254. Newman A. Incorporating the Partnership Theory of Marriage into Elective-Share Law: The Approximation System of the Uniform Probate Code and the Deferred-Community-Property Alternative // Emory Law Journal. 2000. Vol. 49. URL: http:// ssrn.com/abstract=980993.

255. N.Y. Times Newspaper, Aug. 12, 1982. P. A14, col.1.

256. Parchomovsky G., Stein A. Reconceptualizing Trespass // Northwestern University Law Review. 2009. Vol. 103. P. 1823–1862.

257. Perillo J. M. The Statute of Frauds in the Light of the Functions and Dysfunctions of Form // Fordham Law Review. 1974. Vol. 43. P. 39–70.

258. Perry T. D. A Paradigm of Philosophy: Hohfeld on Legal Rights // American Philosophical Quarterly. 1977. № 14. P. 41–50.

259. Philbrick F. S. Changing Conceptions of Property in Law // University of Pennsylvania Law Review. 1938. Vol. 86. P. 691–732.

260. Plager S. J. The Spouse's Nonbarrable Share: A Solution in Search of a Problem // University of Chicago Law Review. 1966. Vol. 33. P. 681–718.

261. Rabin E. H. The Revolution in Residential Landlord-Tenant Law: Causes and Consequences // Cornell Law Review 1984. Vol. 69. P. 517–584.

262. Rose C. M. Canons of Property Talk, Or, Blackstone's Anxiety // Yale Law Journal. 1998. Vol. 108. P. 601–632.

263. Rose C. M. Possession as the Origin of Property // University of Chicago Law Review. 1985. № 52. P. 73–88.

264. Rowley K. A. A Brief History of Anticipatory Repudiation in American Contract Law // University of Cincinnati Law Review. 2001. Vol. 69. P. 565–639.

265. Sawers B. Is the Right to Exclude Fundamental to Property? // Temple Law Review. 2011. Vol.83. URL: http://ssrn.com/abstract=1568406

266. Schwartz W. Mr. Justice Kenison and Creative Continuity in Perpetuities Law // Boston University Law Review. 1968. Vol. 48. P. 207–221.

267. Senn M. A. English Life and Law in the Time of the Black Death // Real Property and Trust Journal. 2003. Vol. 38. P. 507–588.

268. Sherwin E. Two- and Three-Dimensional Property Rights // Arizona State Law Journal. 1997. Vol. 29. P. 1075–1093.

269. Siegel S. A. John Chipman Gray, Legal Formalism, and the Transformation of Perpetuities Law // University of Miami Law Review. 1982. Vol. 36. № 3. P. 439–464.

270. Sigmon M. R. Hunting and Posting on Private Land in America // Duke Law Journal. 2004. Vol. 54. P. 549–585.

271. Simes L. M. Is the Rule Against Perpetuities Doomed? The «Wait and See» Doctrine // Michigan Law Review. 1953. Vol. 52. P. 179–194.

272. Singer J. W. The Legal Rights Debate in Analytical Jurisprudence from Bentham to Hohfeld // Wisconsin Law Review. 1982. P. 975–1059.

273. Singer J. W. The Ownership Society and Takings of Property: Castles, Investments, and Just Obligations // Harvard Environmental Law Review. 2006. Vol. 30. P. 309–338.

274. Spies E. G. Property Rights of the Surviving Spouse // Virginia Law Review. 1960. Vol. 46. № 1. P. 157–184.

275. Spinosa C. D. The Legal Reasoning behind the Common, Collusive Recovery: Taltarum's Case (1472) // The American Journal of Legal History. 1992. Vol. 36. № 1. P. 70–102.

276. Stake J. E. Evolution of Rules in a Common Law System: Differential Litigation of the Fee Tail and Other Perpetuities // Florida State University Law Review. 2005. Vol. 32. P. 401–424.

277. Sterk S. E. Jurisdictional Competition to Abolish the Rule Against Perpetuities: R.I.P. for the R.A.P. // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2097–2118.

278. Stramignoni I. At the Margins of the History of English Law: The Institutional, the Socio-Political and the «Blotted-Out» // Legal Studies. 2002. Vol. 22. № 3. P. 420–447.

279. Sullivan C. W. Forgotten Lessons From The Common Law, The Uniform Residential Landlord And Tenant Act, And The Holdover Tenant // Washington University Law Review, 2006. Vol. 84. P. 1287–1325.

280. Sutherland A. E. Tenantry of the New York Manors: A Chapter of Legal History // Cornell Law Quarterly. 1956. Vol. 41. P. 620–632.

281. Thomas D. A. How Far Does the Covenant Run? Covenants that Run with the Land in Oil and Gas Transactions // Rocky Mountain Mineral Law Institute. 2007. Vol. 53. Ch. 19. P. 19–1-19-37.

282. Tritt L. Technical Correction or Tectonic Shift: Competing Default Rule Theories Under the New Uniform Probate Code // Alabama Law Review. 2010. Vol. 61. № 2. P. 273–336.

283. Turnipseed T. L. Why Shouldn't I be Allowed to Leave My Property to Whomever I Choose at My Death? (Or How I Learned to Stop Worrying and Start Loving the French) // Brandeis Law Journal. 2006. Vol. 44. P. 737–795.

284. Vallario A. M. Estate Planning Malpractice: Is Strict Privity Here to Stay? // Maryland Bar Journal. 2003. Vol. 36. № 2. P. 18–22.

285. Vatiero M. From W. N. Hohfeld to J. R. Commons, and Beyond? A «Law and Economics» Enquiry on Jural Relations // American Journal of Economics and Sociology. 2010. Vol. 69. P. 840–866.

286. Verrall H. E. The Doctrine of Worthier Title: A Questionable Rule of Construction // UCLA Law Review. 1959. № 6. P. 371–402.

287. Waggoner L. W. Reformulating the Structure of Estates: A Proposal for Legislative Action // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 729–767.

288. Waggoner L. W. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: The Rationale of the 90-Year Waiting Period // Cornell Law Review. 1988. Vol. 73. P. 157–169.

289. Waldron J. What Is Private Property? // Oxford Journal of Legal Studies. 1985. № 5. P. 313–349.

290. Warren A. Remainder to the Grantor's Heirs // Texas Law Review. 1943. Vol. 22. P. 22–28.

291. Weissenberger G. The Landlord's Duty to Deliver Possession: The Overlooked Reform // University of Cincinnati Law Review. 1977. Vol. 46. P. 937–956.

292. Wyman K. From Fur to Fish: Reconsidering the Evolution of Private Property // New York University Law Review. 2005. Vol. 80. P. 117–246.

293. Young J. T. The Human Foundations of Adam Smith's Theory of Property // Journal of the History of Economic Thought. 2008. № 30. P. 49–64.

Диссертации, авторефераты диссертаций

294. Безбах В. В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки. (Правовое регулирование). Дис… докт. юрид. наук. М., 1997. 391 с.

295. Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. М., 2004. 222 с.

296. Галкина Н. А. Критический анализ современной теории права США. Дис… канд. юрид. наук. М., 1982. 199 с.

297. Жданов А. А. Возникновение и развитие доверительной собственности в Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. СПб., 2003. 180 с.

298. Касимов Т. С. Соблюдение баланса интересов общества и частных землевладельцев в праве США. Дис. канд. юрид. наук. Уфа, 1999. 163 с.

299. Кокотов Б. В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. М., 2000. 298 c.

300. Куделин А. В. Самозащита в форме восстановления утраченного владения недвижимостью в праве Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. М., 1997. 163 c.

301. Монастырский Ю. Э. Господствующие доктрины коллизионного права США. Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1999. 29 c.

302. Омельченко А. С. Основные тенденции в эволюции права собственности в странах Западной Европы и США в конце XIX–XX в. Автореф. дис… канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. 23 c.

303. Пономарев М. Г. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США. Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2000. 22 c.

304. Соловьева С. В. Основные институты обязательственного права правовой системы США. Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2008. 24 c.

Материалы судебной практики

305. Решение МКАС при ТПП РФ от 15.05.2001 по делу N 54/2000.

306. 219 Broadway Corp. v. Alexander's, Inc., 46 N.Y.2d 506, 414 N.Y.S.2d 889, 387 N.E.2d 1205 (1979).

307. Abbott v. Holway, 72 Me. 298 (1881). Abo Petroleum Corp. v. Amstutz, 93 N.M. 332, 600 P.2d 278 (1979).

308. Academy Spires Inc. v. Brown, 111 N. J. Super. 477, 268 A.2d 556 (1970).

309. Accounting of Estate of Isganaitis, 124 Misc.2d 1, 475 N.Y.S.2d 699 (Surr.Ct.1983).

310. Adams v. Cleveland-Cliffs Iron Co., 602 N.W.2d 215 (Mich. Ct. App. 1999).

311. A. D. Julliard & Co., Inc. v. American Woolen Co., 32 A.2d 800 (R.I. 1943).

312. A. H. Fetting Manufacturing Jewelry Co. v. Waltz, 160 Md. 50, 152 A. 434 (1930).

313. Anchor Holding Co. v. Michaels Coffee Shop, 81 A.D.2d 535, 438 N.Y.S.2d 104 (1981).

314. Anderson v. Ries, 222 Minn. 408, 24 N.W.2d 717 (1946), 31 Minn. L.Rev. 620 (1947).

315. Austin v. Hudson River R. Co., 25 N.Y. 334 (1862).

316. Automobile Supply Co. v. Scene-In-Action Corp., 340 Ill. 196, 172 N.E. 35, 69 A.L.R. 1085 (1930).

317. Bailey v. Brannon, 293 Ala. 83, 300 So.2d 344 (1974).

318. Bailey v. Eagle Mountain Telephone Co., 202 Tenn. 195, 303 S.W.2d 726 (1957).

319. Bails v. Davis, 241 Ill. 536, 89 N.E. 706 (1909).

320. Baker v. Forsuman, 15 Ill.2d 353, 155 N.E.2d 24 (1958).

321. Baker v. Simonds, 79 Nev. 434, 386 P.2d 86 (1963).

322. Baker v. Weedon, 262 So. 2d 641, 644 (Miss. 1972).

323. Barash v. Pennsylvania Terminal Real Estate Corp., 26 N.Y.2d 77, 308 N.Y.S.2d 649, 256 N.E.2d 707 (1970).

324. Barry v. Austin, 118 Me. 51, 105 A. 806 (1919).

325. Beard v. Hicks, 163 Ala. 329, 50 So. 232 (1909).

326. Beck v. Lynch, 306 Ky. 738, 209 S.W.2d 58 (1947).

327. Belleville Savings Bank v. Aneshaensel, 298 Ill. 292, 131 N.E. 682 (1921).

328. Bellis v. Morgan Trucking, Inc., 375 F.Supp. 862 (D.Del.1984).

329. Bellows v. Ziv, 38 Ill.App.2d 342, 187 N.E.2d 265 (1962).

330. Benz v. Fabian, 54 N.J.Eq. 615, 35 A. 760 (1896).

331. Berg v. Wiley, 264 N.W.2d 145 (Minn.1978).

332. Berman & Sons, Inc. v. Jefferson, 379 Mass. 196, 396 N.E.2d 981 (1979).

333. Berry v. Union National Bank, 262 S.E. 2d 766 (W.Va. 1980).

334. Bhar Realty Corp. v. Becker, 49 N. J. Super. 585, 140 A.2d 756 (1958).

335. Birkenhead v. Coombs, 143 Vt. 167, 465 A.2d 244 (1983).

336. Bishop v. Williams, 221 Ark. 617, 255 S.W.2d 171 (1953).

337. Blackett v. Olanoff, 371 Mass. 714, 358 N.E.2d 817 (1977).

338. Bledsoe v. United States, 349 F.2d 605 (10th Cir.1965).

339. Blocker v. Blocker, 103 Fla. 285, 137 So. 249 (1931).

340. Board of Education v. Miles, 15 N.Y.2d 364, 259 N.Y.S.2d 129, 207 N.E.2d 181 (1965).

341. Boomer v. Atlantic Cement Co., 309 N.Y.S.2d 312, 257 N.E.2d 870 (N.Y. 1970).

342. Borders v. Roseberry, 216 Kan. 486, 532 P.2d 1366 (1975).

343. Boston Housing Auth. v. Hemingway, 363 Mass. 184, 293 N.E.2d 831 (1973).

344. Boyer v. Murphy, 202 Cal. 23, 259 P. 38 (1927).

346. Bradford v. Federal Land Bank, 338 So.2d 388 (Miss. 1976).

347. Bradley v. American Smelting & Refining Co., P.2d 782, 791 (Wash. 1985).

348. Bradley v. Gallagher, 14 Ill.App.3d 652, 303 N.E.2d 251 (1973).

349. Bradley Lumber Co. v. Burbridge, 213 Ark. 165, 210 S.W.2d 284 (1948).

350. Bramley v. White, 281 Mass. 343, 346–347, 183 N.E. 761, 762 (1933).

351. Brevoort v. Brevoort, 70 N.Y. 136 (1877).

352. Brockmanv. Barton Brands, LTD., 2009 U.S. Dist. (3:06CV- 332-H) (W.D. Ky. Nov. 25, 2009).

353. Brown v. Haight, 435 Pa. 12, 255 A.2d 508 (1969).

354. Brown v. Independent Baptist Church of Woburn, 325 Mass. 645, 91 N.E.2d 922 (1950).

355. Brown v. Music, Inc., 359 P.2d 295 (Alaska 1961).

356. Brown v. Southall Realty Co., 237 A.2d 834 (D.C.Ct.App.1968).

357. Brown v. Woodliff, 89 Ga. 413, 15 S.E. 491 (1892).

358. Buker v. National Management Corp., 16 Mass.App.Ct. 36, 448 N.E.2d 1299 (1983).

359. Bunting v. Hromas, 104 Neb. 383, 177 N.W. 190 (1920).

360. Burnham v. Baltimore Gas & Electric Co., 217 Md. 507, 144 A.2d 80 (1958).

361. Burr v. Tierney, 99 Conn. 647, 122 A. 454 (1923).

362. Busby v. Thompson, 286 Ark. 159, 689 S.W.2d 572 (1985).

363. Caldwell v. Brown, 553 S.W.2d 692 (Ky.1977).

364. Cameron v. Calhoun-Smith Distributing Co., 442 S.W.2d 815 (Tex.Civ.App.1969).

365. Capitol Federal Savings & Loan Association v. Smith, 316 P.2d 252 (Colo.1957).

366. Cargill v. Sewall, 19 Me. 288 (1841).350.

367. Cauffiel v. Cauffiel, 39 Del.Ch. 190, 161 A.2d 432 (1960).

368. Chappell v. Reynolds, 206 Ark. 452, 176 S.W.2d 154 (1943).

369. Charles E. Burt, Inc. v. Seven Grand Corp., 340 Mass. 124, 163 N.E.2d 3 (1959).

370. Chesebro v. Palmer, 68 Conn. 207, 36 A. 42 (1896).

371. City Bank and Trust Co. in Dixonv. Morrissey, 118 Ill.App.3d 640, 73 Ill.Dec. 946, 454 N.E.2d 1195 (1983).

372. City of Klamath Falls v. Bell, 7 Or.App. 330, 490 P.2d 515 (1971).

373. City of New Yorkv. Coney Island Fire Department, 285 N.Y. 535, 32 N.E.2d 827 (1941).

374. City of New York v. Utsey, 714 N.Y.S.2d 410 (App. Term. 2000).

375. Classen v. Heath, 58 N.E.2d 889 (Ill. 1945).

376. Cody v. Staples, 8 °Conn. 82, 67 A. 1 (1907).

377. Cole v. Winnipisseogee Lake Cotton & Woolen Mfg. Co., 54 N.H. 242 (1874).

378. Combs v. Jackson, 2 Wend. 153 (N.Y. 1828).

379. Commerce Union Bank v. Warren County, 707 S.W.2d 854 (Tenn. 1986).

380. Commonwealth Building Corp. v. Hirschfield, 307 Ill.App. 533, 30 N.E.2d 790 (1940).

381. Connecticut Bank & Trust Co. v. Brody, 392 A.2d 445 (Conn. 1978).

382. Consolidated School District № 102 of Washington County v. Walter, 243 Minn. 159, 66 N.W.2d 881, 53 A.L.R.2d 218 (1954).

383. Cooper v. Casco Mercantile Trust Co., 134 Me. 372, 186 A. 885 (1936).

384. Crawford v. Barber, 385 P.2d 655 (Wyo.1963).

385. Crechale & Polles, Inc., v. Smith, 295 So.2d 275 (Miss.1974).

386. Cummings v. Schreur, 239 Mich. 178, 214 N.W. 199 (1927).

387. Curtis v. Galvin, 83 Mass. (1 Allen) 215 (1861).

388. Daly v. Wise. 132 N.Y. 306, 30 N.E. 837 (1892).

389. Davenport v. Squibb, 320 Mass. 629, 70 N.E.2d 793 (1947).

390. Davidow v. Inwood North Professional Group-Phase I, 747 S.W.2d 373 (Tex.1988).

391. David Properties, Inc. v. Selk, 151 So. 2d 334 (Fla. Dist. Ct. App. 1963).

392. Davidson v. Kenney, 971 S.W.2d 896 (Mo. Ct. App. 1998).

393. Davidson v. Minnesota Loan & Trust Co., 158 Minn. 411, 197 N.W. 833, 32 A.L.R. 1418 (1924).

394. Davis v. Thompson, 13 Me. (1 Shep.) 209 (1836).

395. Davis v. Vidal, 105 Tex. 444, 151 S.W. 290 (1912).

396. Dayenian v. American Nat. Bank & Trust Co. of Chicago, 91 Ill. App.3d 622, 47 Ill.Dec. 83, 414 N.E.2d 1199 (1980).

397. Dean v. Simpson, 235 Miss. 162, 108 So.2d 546 (1959).

398. De Ford v. Coleman, 348 Mass. 299, 203 N.E.2d 686 (1965).

399. De Freitas v. Coke, 380 P.2d 762 (Haw. 1963).

400. De Hart v. Allen, 26 Cal.2d 829 at 832, 161 P.2d 453 at 455 (1945).

401. DeHart v. Ritenour Consolidated School Dist., 663 S.W.2d 332 (Mo.App.1983).

402. Delamater v. Foreman, 184 Minn. 428, 239 N.W. 148 (1931).

403. Dempsey v. Dempsey, 342 Ill.App.3d 969, 277 Ill.Dec. 328, 795 N.E.2d 996 (2003).

404. Dennen v. Searle, 149 Conn. 126, 176 A.2d 561 (1961).

405. Denver & Santa Fe Railway Co. v. School District, 14 Colo. 327, 23 P. 978 (1890).

406. Desnick v. American Broadcasting Companies, Inc., 44 F.3d 1345 (7th Cir. 1995).

407. Detling v. Edelbrock, 671 S.W.2d 265 (Mo.1984).

408. Devers v. Chateau Corp., 748 F.2d 902 (4th Cir.1984).

409. Dial v. Dial, 378 Ill. 276, 38 N.E.2d 43 (1941).

410. Dickerson v. Union National Bank of Little Rock, 268 Ark. 292, 595 S.W.2d 677 (1980).

411. Dickson v. Alexandria Hospital, 177 F.2d 876 (4th Cir.1949).

412. Dickson v. Renfro, 263 Ark. 718, 569 S.W.2d 66 (1978).

413. Dickson v. Wildman, 183 Fed. 398 (5th Cir.1910).

414. Doctor v. Hughes, 225 N.Y. 305, 122 N.E. 221 (1919).

415. Dormer v. Packhurst, 6 Bro.P.C. 351 (1740).

416. Duncomb v. Duncomb, 3 Lev. 437 (1697).

417. Dyett v. Pendleton, 8 Cow. 727 (N.Y.1826).

418. Edling v. Stanford Tp., 381 N.W.2d 881 (Minn.1986).

419. Edwards v. Bradley, 227 Va. 224, 315 S.E.2d 196 (1984).

420. Edwards v. Sims, 232 Ky. 791, 24 S.W.2d 619 (1929).

421. Elm Farm Foods Co. v. Cifrino, 328 Mass. 549, 105 N.E.2d 366 (1952).

422. Elliott v. Birrell, 127 Va. 166, 102 S.E. 762 (1920).

423. Ellis v. Page, 61 Mass. (7 Cush.) 161 (1851).

424. Ellis v. Paige, 18 Mass. (1 Pick) 43 (1822).

425. Employment Advisors, Inc. v. Sparks, 364 S.W.2d 478 (Tex.Civ. App.1964).

426. Emrick v. Bethlehem Tp., 506 Pa. 372, 485 A.2d 736 (1984).

427. Ernst v. Conditt, 390 S.W.2d 703, 706 (Tenn. Ct. App. 1964).

428. Estancias Dallas Corp. v. Schultz, 500 S.W.2d 217 (Tex. Ct. Civ. App. 1973).

429. Estate of Guidotti, 109 Cal. Rptr. 2d 674 (Ct. App. 2001).

430. Evans v. Giles, 83 Ill.2d 448, 47 Ill.Dec. 349, 415 N.E.2d 354 (1980).

431. Farris v. Hershfield, 325 Mass. 176, 89 N.E.2d 636 (1950).

432. Fatheree v. Gregg, 20 Ill.2d 620, 170 N.E.2d 600 (1960).

433. F. Groos & Co. v. Chittim, 100 S.W. 1006 (Tex.Civ.App.1907).

434. Fifth Avenue Building Co. v. Kernochan, 221 N.Y. 370, 117 N.E. 579 (1917).

435. First Church in Somerville v. Attorney General, 375 Mass. 332, 376 N.E.2d 1226 (1978).

436. Fisher v. Parkwood, Inc., 213 A.2d 757 (D.C.App.1965).

437. Fitzgerald v. Modoc County, 129 P. 794 (Cal. 1913).

438. Fletcher v. Ferrill, 227 S.W.2d 448 (Ark.1950).

439. Fletcher v. Hurdle, 259 Ark. 640, 536 S.W.2d 109 (1976).

440. Foisy v. Wyman, 83 Wash.2d 22, 515 P.2d 160 (1973).

441. Foley v. Gamester, 271 Mass. 55, 170 N.E. 799 (1930).

442. Forsgren v. Sollie, 659 P.2d 1068 (Utah 1983).

443. Forte v. Caruso, 336 Mass. 476, 146 N.E.2d 501 (1957).

444. Gade v. National Creamery Co., 324 Mass. 515, 87 N.E.2d 180 (1940).

445. Garner v. Gerrish, 63 N.Y.2d 575, 483 N.Y.S.2d 973, 473 N.E.2d 223 (1984).

446. Gentile v. Rent Control Bd. of Somerville, 365 Mass. 343, 312 N.E.2d 210 (1974).

447. Gerber v. Pecht, 15 N.J. 29, 104 A.2d 41 (1954).

448. Ghoti Estates, Inc. v. Freda's Capri Restaurant, 332 Mass. 17, 123 N.E.2d 232 (1954).

449. Gill v. LDI, 19 F. Supp. 2d 1188 (W.D. Wash. 1998).

450. Gist v. Brown, 236 S.C. 31, 113 S.E.2d 75 (1960).

451. Glenn R. Sewell Sheet Metal, Inc. v. Loverde, 7 °Cal.2d 666, 75 Cal.Rptr. 889, 451 P.2d 721 (1969).

452. Goodman v. Southern Pacific Cp., 143 Cal.App.2d 424, 299 P.2d 321 (1956).

453. Goulding v. Cook, 661 N.E.2d 1322 (Mass. 1996).

454. Gower v. Waters, 125 Me. 223, 132 A. 550 (1926).

455. Graham Hotel Co. v. Garrett, 33 S.W.2d 522 (Tex.Civ.App.1930).

456. Granite State Electronic Co. v. Gidley, 114 N.H. 226, 318 A.2d 486 (1974).

457. Great Atlantic & Pacific Tea Co., Inc. v. Yanofsky, 380 Mass. 326, 403 N.E.2d 370 (1980).

458. Green v. Superior Court of San Francisco, 1 °Cal.3d 616, 111 Cal.Rptr. 704, 517 P.2d 1168 (1974).

459. Griffis v. Davidson Country Metropolitan Government, 164 S.W.3d 267 (Tenn. 2005).

460. Grimm v. Grimm, 153 Ga. 655, 113 S.E. 91 (1922).

461. Grubbs v. Leyendecker, 53 N.E. 940, 941 (Ind. 1899).

462. Guerriera v. Joy, 64 N.Y.2d 747, 485 N.Y.S.2d 979, 475 N.E.2d 446 (1984).

463. Hair v. Farrell, 21 Tenn.App. 12, 103 S.W.2d 918 (1936).

464. Hale v. Elkhorn Coal Corp., 206 Ky. 629, 268 S.W. 304 (1925).

465. Hall v. City of Santa Barbara, 833 F.2d 1270, 1277 (9th Cir. 1986).

466. Hall v. Hall, 604 S.W.2d 851, 854 (Tenn.1980).

467. Hall v. McBride, 416 So.2d 986 (Ala.1982).

468. Halleck v. Halleck, 216 Or. 23, 337 P.2d 330 (1959).

469. Hamlen v. Rednalloh Co., 291 Mass. 119 at 124, 197 N.E. 149 at 152–153 (1935).

470. Hamm v. Piper, 105 N.H. 418, 201 A.2d 125 (1964).

471. Hannan v. Dusch, 154 Va. 356, 153 S.E. 824 (1930).

472. Hansen v. Stroecker, 699 P.2d 871 (Alaska 1985).

473. Harden v. Drost, 156 Ga.App. 363, 274 S.E.2d 748 (1980).

474. Hardman v. Dahlonega-Lumpkin County Chamber of Commerce, 238 Ga. 551, 233 S.E.2d 753 (1977).

475. Hardy v. Burroughs, 232 N.W. 200 (Mich. 1930).

476. Haselwood v. Moore, 10 °Colo. 556, 69 P.2d 248 (1937).

477. Hatch v. Riggs National Bank, 361 F.2d 559 (D.C.Cir.1966).

478. Hawkinson v. Johnston, 122 F.2d 724 (8th Cir.1941).

479. Hayes v. Kershow, 1 Sandf.Ch. 258 (N.Y. 1844).

480. Hayward v. Spaulding, 75 N.H. 92, 71 A. 219 (1908).

481. Hendler v. United States, 952 F.2d 1364, 1374-75 (Fed. Cir. 1991).

482. Hermitage Co. v. Levine, 248 N.Y. 333, 162 N.E. 97 (1928).

483. Hermitage Methodist Homes of Virginia, Inc. v. Dominion Trust Co., 387 S.E.2d 740 (Va.) 498 U.S. 907 (1990).

484. Herter v. Mullen, 159 N.Y. 28, 53 N.E. 700 (1899).

485. Hess v. Jones, 335 Pa. 569, 7 A.2d 299 (1939).

486. Hickel v. Starcher, 90 W.Va. 369, 110 S.E. 695, 22 A.L.R. 708 (1922).

487. Hilder v. St. Peter, 144 Vt. 150, 478 A.2d 202 (1984).

488. Hill v. Dobrowolski, 125 N.H. 572, 484 A.2d 1123 (1984).

489. Hilliker v. Rueger, 228 N.Y. 11, 15, 126 N.E. 266, 267 (1920).

490. Hinton v. Bowen, 190 Tenn. 463, 230 S.W.2d 965 (1950).

491. Hodel v. Irving, 481 U.S. 704, 716, 107, S.Ct. 2076, 2083, 95 L.Ed.2d 668 (1987).

492. Hoery v. United States, 64 P.3d 214 (Colo. 2003).

493. Hopkins v. Murphy, 233 Mass. 476, 124 N.E. 252 (1919).

494. Hornets Nest Girl Scout Council, Inc. v. Cannon Foundation, Inc., 79 N.C.App. 187, 339 S.E.2d 26 (1986).

495. Hought v. Farmers Bank & Trust Co. of Lancaster County, 359 Pa. 555, 60 A.2d 11 (1948).

496. Howard v. Batchelder, 143 Conn. 328, 122 A.2d 307 (1956).

497. Humble Oil & Refining Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S.W.2d 355 (1947).

498. Humphrey v. C.G. Jung Educ. Center, 714 F.2d 477 (5th Cir. 1983).

499. Hutchinson's Estate v. Arnt, 210 Ind. 509, 1 N.E.2d 585, 108 A.L.R. 530 (1936).

500. Idalia Realty and Development Co. v. Norman, 232 Mo. 663, 135 S.W. 47 (1911).

501. Ide v. Ide, 5 Mass. 500 (1809).

502. Indigo Realty Co. v. City of Charleston, 281 S.C. 234, 314 S.E.2d 601 (1984).

503. Ingalls v. Hobbs, 156 Mass. 348, 31 N.E. 286 (1892).

504. Ink v. City of Canton, 212 N.E.2d 574 (1965).

505. In re Chicago Flood Litigation, 680 N.E.2d 265, 277 (Ill. 1997).

506. In re Clayton's Trust Estate, 195 Md. 622, 74 A.2d 1 (1950).

507. In re Estate of Anderson, 541 So.2d 423 (Miss. 1989).

508. In re Estate of Earle, 369 Pa. 52, 85 A.2d 90 (1951).

509. In re Estate of Houston, 414 Pa. 579, 201 A.2d 592 (1965).

510. In re Fleck's Estate, 261 Iowa 434, 154 N.W.2d 865 (1967).

511. In re Matter of Estate of Ellis, 2002 WL 554409 (Tenn.Ct.App.2002).

512. In re Matter of the Estate of Hendrickson, 324 N. J. Super. 538, 736 A.2d 540 (1999).

513. In re Matter of Estate of Romero, 847 P.2d 319 (N.M. Ct. App. 1993).

514. In re Mattison's Estate, 122 Vt. 486, 177 A.2d 230 (1962).

515. Institution for Savings in Roxbury v. Roxbury Home for Aged Women, 244 Mass. 583, 139 N.E. 301 (1923).

516. International Business Machines Corp. v. Comdisco, Inc., 602 A.2d 74, 76 (Del. 1991).

517. Israel v. Beale, 270 Mass. 61, 169 N.E. 777, 68 A.L.R. 588 (1930).

518. Ivey v. Peacock, 56 Fla. 440, 47 So. 481 (1908).

519. Jaber v. Miller, 219 Ark. 59, 239 S.W.2d 760 (1951).

520. Jack Spring Inc. v. Little, 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972).

521. Jacque v. Steenberg Homes, Inc. 563 N.W.2d 154 (Wis. 1997).

522. Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C.Cir.1970).

523. Jeffries v. State, 216 Ark. 657, 226 S.W.2d 811 (1950).

524. Jefpaul Garage Corp. v. Presbyterian Hospital, in New York, 61 N.Y.2d 442, 474 N.Y.S.2d 458, 462 N.E.2d 1176 (1984).

525. Jernigan v. Lee, 279 N.C. 341, 182 S.E.2d 351 (1971).

526. Johnson v. City of Hackensack, 200 N. J. Super. 185, 491 A.2d 14 (App.Div.1985).

527. Johnson v. Whiton, 34 N.E. 542 (Mass. 1893).

528. Jones v. Burns, 221 Miss. 833, 74 So.2d 866 (1954).

529. Jones v. Caird, 153 Wis. 384, 387, 141 N.W. 228, 229 Ann.Cas. 1914A 88 (1913).

530. Jones v. Hill, 267 Va. 708, 594 S.E.2d 913 (2004).

531. Jones v. McLain, 16 Tex.Civ.App. 305, 41 S.W. 714 (1897).

532. Jordan v. McClure, 85 Pa. 495 (1878).

533. Jordon v. Nickell, 253 S.W.2d 237 (Ky.1952).

534. Joy v. Daniels, 479 F.2d 1236 (4th Cir.1973).

535. Kaiser Aetna v. United States, 444 U.S. 164, 176 (1979).

536. Kamarath v. Bennett, 568 S.W.2d 658 (Tex.1978).

537. Kautz v. Kautz, 365 Pa. 450, 76 A.2d 398 (1950).

538. Keesecker v. Bird, 200 W.Va. 667, 490 S.E.2d 754 (1997).

539. Kellner v. Capilini, 516 N.Y.S.2d 827 (Civ.Ct.1986).

540. Kelly v. Meins, 135 Mass. 231 (1883).

541. Kelly v. Tri-Cities Broadcasting Co., 195 Cal. Rptr. 303 (Ct. App. 1983).

542. Keystone Bituminous Coal Association v. DeBenedictis, 480 U.S. 470 (1987).

543. Kilbourne v. Forester, 464 S.W.2d 770 (Mo.App.1970).

544. Kimbrough v. Reed, 130 Idaho 512, 943 P.2d 1232 (1997).

545. King v. G & M Realty Corp., 373 Mass. 658, 370 N.E.2d 413 (1977).

546. Kline v. Burns, 111 N.H. 87, 276 A.2d 248 (1971).

547. Kohl v. Montgomery, 373 Ill. 200, 25 N.E.2d 826 (1940).

548. Lace v. Chantler, 1 K.B. 368, 1 All. Eng. L. Rep. 305 (1944).

549. Lacer v. Navajo County, 141 Ariz. 396, 687 P.2d 404 (App.1983).

550. Lancaster v. Merchants National Bank, 752 F.Supp. 886 (W.D.Ark.1990).

551. Langlois v. Langlois, 326 Mass. 85, 93 N.E.2d 264 (1950).

552. Lawson v. Lawson, 267 N.C. 643, 148 S.E.2d 546 (1966).

553. Lee v. Lee, 180 N.C. 86, 104 S.E. 76 (1920).

554. Lee v. Oates, 171 N.C. 717, 88 S.E. 889 (1916).

555. Legout v. Price, 318 Ill. 425, 149 N.E. 427 (1925).

556. Lehigh University v. Hower, 159 Pa.Super. 84, 46 A.2d 516 (1946).

557. Lemen v. McComas, 63 Md. 153 (1884).

558. Lemle v. Breeden, 51 Hawaii 426, 462 P.2d 470 (1969).

559. Lepsch v. Lepsch, 275 App.Div. 412, 90 N.Y.S.2d 157 (4th Dept.1949).

560. Lew v. Superior Court, 25 Cal. Rptr. 2d 42 (Ct. App. 1993).

561. Lewis v. Searles, 452 S.W.2d 153 (Mo. 1970).

562. Little Miami, Inc. v. Wisecup, 13 Ohio App.3d 239, 468 N.E.2d 935 (1984).

563. Loats Female Orphan Asylum v. Essom, 220 Md. 11, 150 A.2d 742 (1959).

564. Loitherstein v. I.B.M. Corp., 11 Mass.App.Ct. 91, 413 N.E.2d 1146 (1980).

565. Lonergan v. Connecticut Food Store, Inc., 357 A.2d 910 (Conn. 1975).

566. Long v. Blackall, 7 T.R. 100 (1797).

567. Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419, 435, 102 S.Ct. 3164, 3176, 73 L.Ed. 2d 868 (1982).

568. Love v. Lindstedt, 76 Or. 66, 147 P. 935 (1915).

569. Lucas v. Hamm, 364 P.2d 685 (Cal. 1961).

570. Lusk v. Broyles, 694 So.2d 4 (Ala. 1997).

571. Luther v. Patman, 200 Ark. 853, 141 S.W.2d 42 (1940).

572. Lydick v. Tate, 380 Ill. 616, 44 N.E.2d 583, 145 A.L.R. 1216 (1942).

573. Madrid v. Spears, 250 F.2d 51 (1 °Cir. 1957).

574. Maflo Holding Corp. v. S. J. Blume, Inc., 308 N.Y. 570, 127 N.E.2d 558 (1955).

575. Magness v. Kerr, 121 Or. 373, 254 P. 1012 (1927).

576. Mahrenholz v. County Bd. of School Trustees, 417 N.E.2d 138 (Ill. App. Ct. 1981).

577. Marengo Cave Co. v. Ross, 212 Ind. 624, 10 N.E.2d 917 (1937).

578. Margosian v. Markarian, 288 Mass. 197, 192 N.E. 612 (1934).

579. Marini v. Ireland, 56 N.J. 130, 265 A.2d 526 (1970).

580. Marino v. Smith, 454 So.2d 1380 (Ala.1984).

581. Martel v. Malone, 138 Conn. 385, 85 A.2d 246 (1951).

582. Martin v. Smith, 7 N.W.2d 481 (Minn. 1942).

583. Mason v. Wierengo's Estate, 113 Mich. 151, 71 N.W. 489 (1897).

584. Matlack v. Arend, 2 M.J.Super. 319, 63 A.2d 812 (1949).

585. Mattox v. State, 280 N.C. 471, 186 S.E.2d 378 (1972).

586. Mayland v. Flitner, 28 P.3d 838, 848 (Woy.2001).

587. McCrory School District of Woodruff County v. Brogden, 231 Ark. 664, 333 S.W.2d 246 (1960).

588. McKenna v. Begin, 5 Mass.App.Ct. 304, 362 N.E.2d 548 (1977).

589. McKenna v. Seattle-First National Bank, 35 Wash.2d 662, 214 P.2d 664 (1950).

590. McKenzie v. Trustees of Presbytery of Jersey City, 67 N.J.Eq. 652, 61 A. 1027, 3 L.R.A.(N.S.) 227 (Err. & App. 1905).

591. McLaurin v. McLaurin, 217 S.E.2d 41 (S.C. 1975).

592. Meacham v. Blaess, 141 Mich., 258, 104 N.W. 579 (1905).

593. Meadows v. Belknap, 483 S.E.2d 826 (W.Va. 1997).

594. Means v. Cotton, 225 Mass. 313 at 319, 114 N.E. 361 at 363 (1916).

595. Mease v. Fox, 200 N.W.2d 791 (Iowa 1972).

596. Medico-Dental Building Co. of Los Angeles v. Horton & Converse, 21 Cal.2d 411, 132 P.2d 457 (1942).

597. Melms v. Pabst Brewing Co., 104 Wis. 7, 79 N.W. 738 (1899).

598. Merrill v. American Baptist Missionary Union, 73 N.H. 414, 62 A. 647 (1905).

599. Metropolitan Park District v. Rigney's Unknown Heirs, 65 Wn.2d 788, 399 P.2d 516 (1965).

600. Mid-State Homes, Inc. v. Johnson, 218 Ga. 397, 128 S.E.2d 197 (1962).

601. Mills v. Pennington, 213 Ark. 43, 209 S.W.2d 281 (1948).

602. Minnig v. Batdorff, 5 Pa. 503 (1847).

603. Mister Donut of America, Inc. v. Kemp, 368 Mass. 220, 330 N.E.2d 810 (1975).

604. Mitchell v. Mitchell, 208 Ark. 478, 187 S.W.2d 163 (1945).

605. Moore v. Littel, 41 N.Y. 66 (1869).

606. Morgan v. Morgan, 1 Ohio Supp. 51 (Ohio Com. Pl. 1936).

607. Moriarta v. McRea, 45 Hun, 564 (N.Y.1887).

608. Morse v. Goddard, 54 Mass. (13 Metc.) 177 (1847).

609. Mott St. Co. v. Summit Import Corp., 34 A.D.2d 144, 310 N.Y.S.2d 93 (1970).

610. Mouser v. Srygler, 295 Ky. 490, 174 S.W.2d 756 (1943).

611. Mrotek Enterprises, Inc. v. Dryer, 256 A.2d 557 (D.C.App.1969).

612. Mt. Gilead Church Cemetery v. Woodham, 453 So.2d 362 (Ala.1984).

613. National Shawmut Bank of Boston v. Joy, 315 Mass. 457, 53 N.E.2d 113 (1944).

614. Net Realty Holding Trust v. Giannini, 13 Mass.App.Ct. 273, 432 N.E.2d 120 (1982).

615. Nevitt v. Woodburn, 190 Ill. 283, 60 N.E. 500 (1901).

616. Newick v. Mason, 581 A.2d 1269 (Me.1990).

617. NewYork Trust Co.v. Eisner, 256 U.S. 345 at 349, 41 S.Ct. 506 at 507, 65 L.Ed. 963 at 983 (1921).

618. Nichols v. Haehn, 8 A.D.2d 405, 187 N.Y.S.2d 773 (App.Div.1959), 45 Corn. L.J. 373 (1960).

619. Nielsen v. Woods, 687 P.2d 486 (Colo.App.1984).

620. Noll v. Garber, 336 Ill.App.3d 925, 271 Ill Dec.170, 784 N.E.2d 388 (2003).

621. North Carolina National Bank v. Norris, 203 S.E.2d 657 (N.C. Ct. App. 1974).

622. Novak v. Fontaine Furniture Co., 84 N.H. 93, 146 A. 525 (1929).

623. Nyer v. Munoz-Mendoza, 385 Mass. 184, 430 N.E.2d 1214 (1982).

624. Oldfield v. Stoeco Homes, Inc., 26 N.J. 246, 139 A.2d 291 (1958).

625. Old Town Development Co. v. Langford, 349 N.E.2d 744 (Ind. App.1976).

626. Opinion of the Justices, 337 Mass. 768, 151 N.E.2d 475 (1958).

627. Orr v. Orr, 440 U.S. 268, 99 S.Ct. 1102, 59 L.Ed.2d 306 (1979).

628. Paddock v. Clay, 138 Mont. 541, 357 P.2d 1 (1960).

629. Parker v. Blackmon, 553 S.W.2d 623 (Tex.1977).

630. Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 N.Y.2d 316, 418 N.Y.S.2d 310, 391 N.E.2d 1288 (1979).

631. Pawley v. Pawley, 46 So.2d 464, 464 n.2 (Fla. 1950).

632. Pearson v. Easterling, 107 S.C. 265, 92 S.E. 619, Ann.Cas. 1918D 980 (1918).

633. Pells v. Brown, Cro.Jac. 590, 79 Eng.Rep. 504 (1620).

634. Penland v. Redwood Sanitary Sewer Service Dist., 965 P.2d 433 (Or. Ct. App. 1998).

635. People v. Emery, 314 Ill. 220, 145 N.E. 349 (1924).

636. People ex rel. Nelson v. West Town State Bank, 373 Ill. 106, 25 N.E.2d 509 (1940).

637. Perez v. Boston Housing Auth., 379 Mass. 703, 400 N.E.2d 1231 (1980).

638. Peters v. Allison, 158 Ohio App.3d 223, 814 N.E.2d 568 (2004).

639. Peters v. Archambault, 278 N.E.2d 729 (Mass. 1972).

640. Picadura v. Humphrey, 335 S.W.2d 6 (Mo.1960).

641. Pickens v. Daugherty, 217 Tenn. 349, 397 S.W.2d 815 (1965).

642. Pigg v. Haley, 294 S.E.2d 851 (Va, 1982).

643. Pines v. Perssion, 14 Wis.2d 590, 111 N.W.2d 409 (1961).

644. P.M.K., Inc. v. Folsom Heights Dev. Co., 692 S.W.2d 395 (Mo. App.1985).

645. Post v. Weil, 115 N.Y. 361, 22 N.E. 145, 5 L.R.A. 422 (1889).

646. Presbytery of Southeast Iowa v. Harris, 226 N.W.2d 232 (Iowa 1975).

647. Prince v. Braham, 127 Va. 462, 103 S.E. 626 (1920).

648. Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am. Dec. 725 (1855).

649. Provost of Beverley's Case, Y.B. 40 Edward III, Hill. pl. 18 (1366).

650. Public Service Co. of New Hampshire v. Voudoumas, 84 N.H. 387, 151 A. 81 (1930).

651. Pugh v. Davenport, 60 N.C.App. 397, 299 S.E.2d 230 (1983).

652. Pugh v. Holmes, 486 Pa. 272, 405 A.2d 897 (1979).

653. Pumroy v. Jenkins, 151 Kan. 466, 99 P.2d 752 (1940).

654. Purefoy v. Rogers, 2 Wms. Saund. 380, 85 Eng.Rep. 1181 (1671).

655. Putnam v. Davis, 103 N.H. 121, 166 A.2d 469 (1960).

656. Queen City Park Association v. Gale, 110 Vt. 110, 3 A.2d 529 (1983).

657. Ramsey v. Holder, 291 S.W.2d 556 (Ky.1956).

658. Raney v. Smith, 242 Ga. 809, 251 S.E.2d 554 (1979).

659. Red Hill Outing Club v. Hammond, 722 A.2d 501 (N.H. 1998).

660. Reeve v. Long, 3 Lev. 408, 83 Eng.Rep. 754 (1695).

661. Reid v. Weissner & Sons Brewing Co., 88 Md. 234, 40 A. 877 (1898).

662. Rice v. Boston & Worcester Railroad Corporation, 94 Mass. (12 Allen) 141 (1866).

663. Riley v. Rowan, 131 Idaho 831, 965 P.2d 191 (Idaho 1998).

664. Ringwood Associates, Ltd. v. Jack's of Route 23, Inc., 166 N.J. Super. 36, 398 A.2d 1315 (1979).

665. Rise v. Steckel, 59 Or.App. 675, 652 P.2d 364 (1982).

666. Rivera v. Santiago, 4 Conn.App. 608, 495 A.2d 1122 (1985).

667. Robbins v. Jones, 15 C.B.(N.S.) 221, 240, 143 Eng.Rep. 768, 776 (1863).

668. Roberts v. Rhodes, 643 P.2d 116 (Kan. 1982).

669. Robins Island Preservation Fund, Inc. v. Southold Dev. Corp., 959 F.2d 409 (2d Cir. 1992).

670. Robinson v. Cannon, 346 Mo. 1126, 145 S.W.2d 146 (1940).

671. Robinson v. Diamond Housing Corp., 463 F.2d 853 (D.C.Cir.1972).

672. Robinson v. King, 68 N.C.App. 86, 314 S.E.2d 768 (1984).

673. Roe d. Wilkinson v. Tranmer, 2 Wils, 75, 95 Eng.Rep. 694 (1757).

674. Roper v. Finney, 7 Ill.2d 487, 131 N.E.2d 106 (1955).

675. Rottman v. Bluebird Bakery, Inc., 3 Wis.2d 309, 88 N.W.2d 374 (1958).

676. Rouse v Paidrick, 221 Ind. 517, 49 N.E.2d 528 (1943).

677. Royce v. Guggenheim, 106 Mass. 201, 202–203 (1870);

678. Rupp Hotel Operating Co. v. Donn, 158 Fla. 541, 29 So.2d 441 (1947).

679. Rutherford v. Keith, 444 S.W.2d 546 (Ky.1969).

680. Sagamore Corp. v. Willcutt, 12 °Conn. 315, 180 A. 464 (1935).

681. Saletri v. Clark, 13 Wis.2d 325, 108 N.W.2d 548 (1961).

682. Santmeyer v. Clemmancs, 147 Wash. 354, 266 P. 148 (1928).

683. Say v. Stoddard, 27 Ohio St. 478 (1875).

684. Scaling v. Sutton, 167 S.W.2d 275 (Tex.Civ.App. 1942).

685. Schee v. Boone, 295 Mo. 212, 243 S.W. 882 (1922).

686. School District v. Hanson, 186 Iowa 1314, 173 N.W. 873 (1919).

687. Scott v. Wilcox, 238 Ga. 184, 232 S.E.2d 59 (1977).

688. S.D.G. v. Inventory Control Co., 429 A.2d 394 (N.J. Super. Ct. App. Div. 1981).

689. Second Church of Christ, Scientist v. Le Prevost, 67 Ohio App. 101, 35 N.E.2d 1015 (1941).

690. Seifert v. Sanders, 358 S.E.2d 775 (W. Va. 1987).

691. Shaver v. Clanton, 26 Cal.App. 4th 568, 570 (1994).

692. Shoolman v. Wales Manufacturing Co., 331 Mass. 211, 118 N.E.2d 71 (1954).

693. Shortall v. Hinckley, 31 Ill. 219 (1863).

694. Shorter v. Shelton, 183 Va. 819, 33 S.E.2d 643 (1945).

695. Sides v. Beene, 327 Ark. 401, 938 S.W.2d 840 (Ark. 1997).

696. Silvester v. Snow, 373 Mich. 384, 129 N.W.2d 382 (1964).

697. Simmons v. Holliday, 226 Ala. 630, 148 So. 327 (1933).

698. Simon v. Kirkpatrick, 141 S.C. 251, 139 S.E. 614, 54 A.L.R. 1348 (1927).

699. Simonds v. Simonds, 119 Mass. 552, 85 N.E. 860, 19 L.R.A.(N.S.) 686 (1908).

700. Skinner v. Shepard, 130 Mass. 180 (1881).

701. Skipper v. Davis, 59 S.W.2d 454 (Tex.Civ.App.1932).

702. Small Business Inv. Co. v. Cavallo, 188 Conn. 286, 449 A.2d 988 (1982).

703. Smith v. Groton, 147 Conn. 272, 160 A.2d 262 (1960).

704. Smith v. Hastings, 29 Vt. 240 (1857).

705. Smith v. McEnany, 170 Mass. 26, 48 N.E. 781 (1897).

706. Snider v. Deban, 249 Mass. 59, 144 N.E. 69 (1924).

707. Snow v. Winn, 607 P.2d 678 (Okl.1980).

708. Society National Bank v. Jacobson, 54 Ohio St.3d 15, 560 N.E.2d 217 (1990).

709. Somerville v. Jacobs, 170 S.E.2d 805 (W. Va. 1969).

710. Spence v. Reeder, 382 Mass. 398, 416 N.E.2d 914 (1981).

711. Spiritwood Grain Co. v Northern Pac. Ry. Co., 179 F.2d 338 (8th Cir.1950).

712. Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N.E. 791 (1927).

713. Spur Indus., Inc. v. Del E. Webb Dev. Co., 495 P.2d 700 (Ariz. 1972).

714. Staack v. Detterding, 182 Iowa 582, 161 N.W. 44, L.R.A.1918C 856 (1917).

715. Stanmeyer v. Davis, 321 Ill.App. 227, 53 N.E.2d 22 (1944).

716. State v. Shack, 277 A.2d 369, 373 (N.J. 1971).

717. State v. Ventron Corp., 468 A.2d 150 (N.J. 1983).

718. States v. General Motors Corp., 323 U.S. 373, 377-38 (1945).

719. Station Ass'n, Inc. v. Dare County, 513 S.E.2d 789 (N.C. 1999).

720. Stearns v. Curry, 306 Ill. 94, 137 N.E. 471 (1922).

721. Steele v. Latimer, 214 Kan. 329, 521 P.2d 304 (1974).

722. Sterner v. Nelson, 210 Neb. 358, 314 N.W.2d 263 (1982).

723. Stevens v. Piers, 151 Mass. 207, 209, 23 N.E. 1006 (1890).

724. Stevenson v. E. F. Dupont de Nemours, 327 F. 3d 400 (5th Cr. 2003).

725. Stewart v. Childs Co., 86 N.J.L. 648, 92 A. 392 (1914).

726. Stockbridge Iron Co. v. Cone Iron Works, 102 Mass. 80, 84 (1869).

727. Stokes v. Stokes, 271 Ark. 300, 613 S.W.2d 372 (1981).

728. Stone v. Sullivan, 300 Mass. 450, 15 N.E.2d 476 (1938).

729. Storke v. Penn Mutual Life Insurance Co., 390 Ill. 619, 61 N.E.2d 552 (1945).

730. St. Regis Pulp & Paper Corp. v. Floyd, 238 So.2d 740 (Miss.1970).

731. Stroshein v. Harbour Hall Inlet Club II Condo. Association, Inc., 418 So.2d 473 (Fla.App.1982).

732. Sullivan v. Sullivan, 139 Iowa 679, 117 N.W. 1086 (1908).

733. Suydam v. Jackson, 54 N.Y. 450, 454 (1873).

734. Swearingen v. McGee, 303 Ky. 825, 198 S.W.2d 805 (1946).

735. Sweet v. Arnold, 322 Ill. 597, 153 N.E. 746 (1926).

736. Sybert v. Sybert, 152 Tex. 106, 254 S.W.2d 999 (1953).

737. Taltarum's Case, Y.B. 12 Edward IV., fol. 19, pl.25 (1472).

738. Taylor v. Cleary, 70 Va. (29 Gratt.) 448 (1877).

739. Taylor v. Stewart, 18 A. 456 (N.J.Ch.1889).

740. T & E Indus. v. Safety Light Corp., 587 A.2d 1249 (N.J. 1991).

741. Teller v. McCoy, 162 W.Va. 367, 253 S.E.2d 114 (1978).

742. Teodori v. Werner, 490 Pa. 58, 415 A.2d 31 (1980).

743. Thames v. Goode, 217 N.C. 639, 9 W.E.2d 485 (1940).

744. The Duke of Norfolk's Case, 3 Ch. Ca. 1, 22 Eng Rep. 931 (1682).

745. Thomas v. Thomas, 245 Ala. 607, 18 So.2d 544 (1944).

746. Thomas v. Thomas, 97 Miss. 697, 53 So. 630 (1910).

747. Thompson v. Baxter, 107 Minn. 122, 119 N.W. 797 (1909).

748. Thompson v. Thompson, 237 Ga. 509, 228 S.E.2d 886 (1976).

749. Thurston v. Allen, 8 Hawai'I 392 (1892).

750. Tonetti v. Penati, 48 A.D.2d 25, 367 N.Y.S.2d 804 (2d Dept.1975).

751. Towns v. Walters, 225 Ga. 293, 168 S.E.2d 144 (1969).

752. Townsend v. Singleton, 257 S.C. 1, 183 S.E.2d 893 (1971).

753. Trentacost v. Brussel, 82 N.J. 214, 412 A.2d 436 (1980).

754. Turner v. Missouri Pacific Railway Co., 130 Mo.App. 535, 109 S.W. 101 (1908).

755. Union Missionary Baptist Church v. Fyke, 179 Okl. 102, 64 P.2d 1203 (1937).

756. United States v. 2, 086 Acres of Land, 46 F.Supp. 411 (W.D.S.C.1942).

757. United States v. Craft, 535 U.S. 274, 278–279 (2002).

758. United States v. Shafto, 246 F.2d 338 (4th Cir.1957).

759. University Club of Chicago v. Deakin, 265 Ill. 257, 106 N.E. 790 (1914).

760. Unsel v. Meier, 972 S.W.2d 466 (Mo.Ct.App. 1998).

761. U.S. Trust Co. v. State, 226 N. J. Super. 8, 543 A.2d 457 (App. Div.1988).

762. Valer Oil Co. v. Souza, 182 Cal.App.2d 790, 6 Cal.Rptr. 301 (1960).

763. Vandenbergh v. Davis, 19 °Cal.App.2d 694, 12 Cal.Rptr. 222 (1961).

764. Vareka Investments, N.V. v. American Investment Properties, Inc., 724 F.2d 907 (11th Cir.1984).

765. Wagner v. Kepler, 411 Ill. 368, 104 N.E.2d 231 (1951).

766. Warehouse Distributors, Inc. v. Prudential Storage & Van Corp., 208 Va. 784, 161 S.e.2d 86 (1968).

767. Warren v. Albrecht, 571 N.E.2d 1179 (Ill.App.Ct.1991).

768. Warrington v. Chester, 294 Ill. 524, 128 N.E. 549 (1920).

769. Watkins v. Cohen, 91 N.E.2d 708 (Ohio Com.Pl.1949).

770. Webber v. Webber, 962 S.W. 2d 345 (Ark. 1998).

771. Westland Housing Corp. v. Scott, 312 Mass. 375, 44 N.E.2d 959 (1942).

772. White v. Brown, 559 S.W.2d 938 (Tenn. 1977).

773. Whitehouse Restaurant v. Hoffman, 320 Mass. 183, 68 N.E.2d 686 (1946).

774. Whitesell v. Houlton, 2 Hawaii App. 365, 632 P.2d 1077 (1981).

775. Wichelman v. Messner, 250 Minn. 88, 83 N.W.2d 800 (1957).

776. Wigginton v. Leech's Adm'x, 149 S.W.2d 531 (Ky. 1941).

777. Wildenstein & Co., Inc. v. Wallis, 595 N.E.2d 828 (N.Y. 1992).

778. Wilder v. Mixon, 442 So.2d 922 (Ala.1983).

779. Willhite v. Masters, 965 S.W.2d 406 (Mo.Ct.App.1998).

780. William v. King, 247 N.C. 581, 101 S.E.2d 308 (1958).

781. Williams v. Estate of Williams, 865 S.W.2d 3 (Tenn. 1993).

782. Williams v. Kirby School District № 32, 207 Ark. 458, 181 S.W.2d 488 (1944).

783. Williams v. Watt, 668 P.2d 620 (Wyo.1983).

784. Wilson v. Harrold, 288 Ill. 288, 123 N.E. 563 (1919).

785. Winnisimmet Trust, Inc. v. Libby, 232 Mass. 491, 122 N.E. 575 (1919).

786. Wise v. Wise, 134 Fla. 553, 184 So. 91 (1938).

787. Witcher v. Witcher, 231 Ga. 49, 200 S.E.2d 110 (1973).

788. Wolf v. Stout, 11 Weekly L.Bull. 236 (Ohio, 1884).

789. Wolfe v. Shelley, 1 Co.Rep. 93b, 76 Eng.Rep. 206 (1581).

790. Wood v. Board of County Commissioners, 759 P.2d 1250 (Wyo. 1988).

791. Woodard v. Commissioner of Social Security, 435 Mass. 536, 760 N.E.2d 257 (2002).

792. Wong v. Di Grazia, 6 °Cal.2d 525, 35 Cal.Rptr. 241, 386 P.2d 817 (1963).

793. Zimmerman v. Shreeve, 59 Md. 357 (1882).

Примечания

<< 1 >> См: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: «Статут», 2002. С. 91–93.

<< 2 >> См.: Анненков К. Н. Система русского гражданского права: права вещные. Т. 2. СПб., 1895. С. 76–77.

<< 3 >> См.: Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Киев, 1907. С. 525.

<< 4 >> См: Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: «Статут», 2004. Книга III, отдел III, § 96.

<< 5 >> См.: Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 67.

<< 6 >> См., напр.: Дембо Л. И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. США, Англия, Франция, Италия, ФРГ. М.: Госюриздат, 1962; Гражданское и торговое право капиталистических стран / Агарков М. М., Братусь С. Н., Генкин Д. М., Лунц Л. А. и др. М.: Госюриздат, 1949; Толстой Ю. К. Содержание и гражданско-правовая защита собственности. Л., 1955.

<< 7 >> См.: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 39–46.

<< 8 >> См., напр.: Савельев В. А. Действующее право и некоторые сложноструктурные модели собственности // Государство и право. 2001. № 9; Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. № 2; Галятин М. Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991.

<< 9 >> Здесь следует отметить, что сам термин «сложноструктурные модели права собственности» характерен в большей степени для российской цивилистической доктрины, нежели для англо-американской теории права, поскольку в отечественной системе данное выражение позволяет обозначить конструкции, выходящие за рамки классического учения о праве собственности (посредством указания на сложность структуры соответствующих моделей), тогда как в общем праве и в частности в США такие конструкции укладываются в рамки традиционной парадигмы имущественных прав и, по сути, составляют ее основу, поэтому не требуют столь «экзотического» специального наименования и определения. В этой связи в американской юридической литературе достаточно затруднительно найти правовой фразеологизм, дословно совпадающий с выражением «сложноструктурные модели права собственности». Одновременно с этим в работах английских и американских авторов, исследующих правовые модели, на базе которых в странах англо-саксонского права осуществляется имущественный оборот, весьма часто встречаются прямые указания на структурную многозвенность и комплексность различных конструкций вещных прав на недвижимое имущество. Среди специалистов, наиболее системно и последовательно рассматривающих структурно-содержательные особенности моделей права собственности на недвижимость в общем праве, следует отметить таких авторов, как Д. Дж. Спранклинг, К. Дж. Мойнихан, Дж. Дюкеминье, Дж. И. Криер, Г. С. Александер, М. Х. Шилл, Дж. Ч. Грэй, У. Б. Лич, А. Дж. Каснер, Р. Р. Пауэлл, Дж. В. Томпсон, Ф. С. Коэн, Дж. У. Моррис, Л. М. Саймс, Ш. Ф. Куртц, Дж. У. Зингер, Д. А. Томас, Дж. В. Эли, Дж. В. Брюс, У. Б. Стобак, Д. А. Уитман, Дж. Пурди, К. М. Роуз, Р. Элликсон, О. Л. Браудер, Б. А. Акерман, А. У. Симпсон и др.

<< 10 >> «На данном этапе страница истории стоит целого тома рассуждений». Судья Холмс. См.: New York Trust Co. v. Eisner, 256 U.S. 345 at 349, 41 S.Ct. 506 at 507, 65 L. d. 963 at 983 (1921).

<< 11 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Property. New York: Aspen Publishers, 2006. P. xxxi.

<< 12 >> См. подробнее: Cribbet J. E. Concepts in Transition: The Search for a New Definition of Property // University of Illinois Law Review. 1986. № 1. P. 1–3; Rose C. M. Canons of Property Talk, Or, Blackstone's Anxiety // Yale Law Journal. 1998. Vol. 108. P. 601–632.

<< 13 >> См.: Bentham J. Theory of Legislation. New York: Oceana Publications, 1975. P. 68.

<< 14 >> См.: Cohen F. S. Dialogue on Private Property // Rutgers Law Review. 1954. № 9. P. 357–374.

<< 15 >> См., напр.: Heller M. A. The Boundaries of Private Property // Yale Law Journal. 1999. Vol. 108. P. 1165–1174; Jois G. U. Can't Touch this! Private Property, Takings, and the Merit Goods Argument // South Texas Law Review. 2006. Vol. 48. P. 183–204.

<< 16 >> См. подробнее: Cole D. H. Political Institutions, Judicial Review, and Private Property: A Comparative Institutional Analysis // Supreme Court Economic Review. 2007. Vol. 15. P. 141–182; Eagle S. J. Private Property, Development and Freedom: On Taking Our Own Advice // Southern Methodist University Law Review. 2006. Vol. 58. № 4. P. 345–383; Wyman K. From Fur to Fish: Reconsidering the Evolution of Private Property // New York University Law Review. 2005. Vol. 80. P. 117–240.

<< 17 >> См. подробнее: Rose C. M. Possession as the Origin of Property // University of Chicago Law Review. 1985. № 52. P. 73–80. См. также: Германов А. В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. С. 156–158; Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ч. II. Л.: Изд-во ЛГУ, 1978. С. 11.

<< 18 >> См. подробнее: Schlatter R. B. Private Property: The History of an Idea. London: George Allen & Unwin, 1951. P. 124–238; Philbrick F. S. Changing Conceptions of Property in Law // University of Pennsylvania Law Review. 1938. Vol. 86. P. 691. О противоречивости данной теории см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 166.

<< 19 >> См.: Freyfogle E. T. Private Property: Correcting the Half Truths // Planning and Environmental Law. 2007. Vol. 59. № 10. P. 6; Andrews M. Durable Choice: Exclusive Interests and American Law. Bloomington, Indiana: Xlibris, 2003. P. 27–28; Gorga C. Roots of Property Law: From the Moral Contract – and the Doctrine of Economic Justice – to the Social Contract: Is the Legal Contract Next? // Annual Meeting of the World Institute for Research and Publication – Law. June 4–6, 2010. P. 39–41.

<< 20 >> См. подробнее: Bix B. Natural Law Theory: The Modern Tradition. Oxford Handbook of Jurisprudence and Philosophy of Law / eds. Coleman J., Shapiro S. New York: Oxford University Press, 2004. P. 61–103. Справедливую критику в отношении доктрины естественных прав высказывает К. И. Скловский, говоря о том, что «теория естественных прав приемлема во всем, кроме конечной отсылки к природе», а «право и прежде всего занимающая нас собственность нигде не вытекают из природы, это – всецело феномены человеческого, социального происхождения» (Скловский К. И. Указ. соч. С. 19).

<< 21 >> Особое значение в данном отношении имеет фундаментальное исследование лауреата нобелевской премии, выдающегося экономиста Кеннета Эрроу, посвященное вопросам коллективного выбора и индивидуальных ценностей. См.: Arrow K. J. Social Choice and Individual Values. New York: Wiley, 1963. P. 22–92. См. также: Young J.T. The Humean Foundations of Adam Smith's Theory of Property // Journal of the History of Economic Thought. 2008. № 30. P. 49–64.

<< 22 >> См. подробнее: Шкредов В. П. Метод исследования собственности в «Капитале» К. Маркса. М., 1973. С. 59, 256. См. также: Братусь С.Н. О соотношении социалистической собственности и права оперативного управления // Советское государство и право. 1986. № 3. С. 21.

<< 23 >> См.: Posner R. A. Economic Analysis of Law. Boston: Little, Brown and Co., 1972. P. 10–13.

<< 24 >> См: Ibid. P. 13–39.

<< 25 >> См. подробнее: Alexander G. S. Commodity and Property: Competing Visions of Property in American Legal Thought, 1776–1970. Chicago: University of Chicago Press, 1997. P. 21–60, 91–96, 243–248, 305–359; Demsetz H. Toward a Theory of Property Rights // American Economic Review Papers and Proceedings. 1967. № 57. P. 347.

<< 26 >> См.: Restatement of Property. Introductory Note. P. 3 (1936).

<< 27 >> См., напр.: Waldron J. What Is Private Property? // Oxford Journal of Legal Studies. 1985. № 5. P. 313, 318.

<< 28 >> В частности, Дэниел Богарт и Джон Макдиси, анализируя концепцию «ценных ресурсов», считают, что к таковым – с точки зрения здравого смысла и формальной логики – относится, среди прочего, юридическое образование. Собственностью, настаивают данные авторы, не может считаться нечто ценное и при этом умозрительное, поскольку собственность относится лишь к индивидуально-определенному имуществу. Доводя концепцию «ценных ресурсов» до абсурда, исследователи утверждают: «Будь Ваше юридическое образование, несомненно являющееся ценным ресурсом, собственностью, то при разводе на половину этого образования мог бы претендовать Ваш "в-скором-будущем-бывший-супруг"». См.: Bogart D. B., Makdisi J. Inside Property Law: What Matters and Why. New York: Aspen Publishers, 2009. P. 3.

<< 29 >> О собственности применительно к вещам родовым и индивидуально-определенным см.: Скловский К. И. Указ. соч. С. 156–157.

<< 30 >> При этом следует иметь в виду, что под недвижимостью в праве США традиционно понимаются земельные участки и участки недр, а также здания, сооружения и иные постройки, прочно связанные с землей, перемещение которых без нанесения существенного ущерба их назначению невозможно. См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 8.

<< 31 >> См. подробнее: Hohfeld W. N. Fundamental Legal Conceptions. New Haven: Yale University Press, 1923. P. 23–124.

<< 32 >> См.: Kocourek A. The Hohfeld System of Fundamental Legal Concepts // Illinois Law Review. 1920. № 15. P. 24; Singer J. W. The Legal Rights Debate in Analytical Jurisprudence from Bentham to Hohfeld // Wisconsin Law Review. 1982. P. 975; Vatiero M. From W. N. Hohfeld to J. R. Commons, and Beyond? A "Law and Economics" Enquiry on Jural Relations // American Journal of Economics and Sociology. 2010. Vol. 69 P. 840–866.

<< 33 >> См: Restatement of Property §§ 1–10 (1936). См. подробнее: Cole D. H, Grossman P. Z. The Meaning of Property Rights: Law versus Economics? // Land Economics. 2002. Vol. 78. № 3. P. 319–325; Perry T. D. A Paradigm of Philosophy: Hohfeld on Legal Rights // American Philosophical Quarterly. 1977. № 14. P. 41–50; Lazarev N. Hohfeld's Analysis of Rights: An Essential Approach to a Conceptual and Practical Understanding of the Nature of Rights // Murdoch University Electronic Journal of Law. 2005. № 12 – Issue 1. URL: http://www.austlii.edu.au/au/journals/MurUEJL/2005/9.html

<< 34 >> См. подробнее: Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 114–118.

<< 35 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. The Law of Property. St. Paul: West Group, 2002. P. 4–6.

<< 36 >> См. об этом: Sprankling J. G. Op. cit. P. 4–5; Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. New York: Aspen Publishers, 2006. P. XXXIX–XLI. Весьма показательным в данном отношении представляется высказывание судьи в известном деле State v. Shack, 277 A.2d 369, 373 (N.J. 1971): «Естественно, ничьи права на землю, пусть и принадлежащую данному лицу на неограниченном праве собственности, не могут иметь абсолютного характера».

<< 37 >> Данное идиоматическое выражение столь прочно укрепилось в американском праве, что фигурирует даже в решениях Верховного Суда США. Чаще всего это происходит при рассмотрении дел, связанных с изъятием земли государством в общественных интересах (eminent domain), где фигурирует еще одна «ветвь» в «связке прутьев» – «право изъятия» (the “Takings” power). См., напр.: United States v. Craft, 535 U.S. 274, 278–279 (2002). Между тем американские судьи и теоретики нередко критикуют указанную метафору. См.: International Business Machines Corp. v. Comdisco, Inc., 602 A.2d 74, 76 (Del. 1991); Claeys E. R. Property 101: Is Property a Thing or a Bundle? // Seattle University Law Review. 2009. Vol. 32. № 3. P. 617–650; Bell A., Parchomovsky G. A Theory of Property // Cornell Law Review. 2005. Vol. 90. PP. 531, 615; Duncan M. L. Reconceiving the Bundle of Sticks: Land as a Community-Based Resource // Environmental Law Review. 2002. Vol. 32. P. 773, 787; Mossoff A. What Is Property? Putting the Pieces Back Together // Arizona Law Reviw. 2003. Vol. 45. P. 371. Примечательно, что некоторые авторы, выступая против использования данной метафоры, мотивируют свои возражения не тем, что суть собственности рассматривается через призму столь далеких от юриспруденции категорий, а тем, что более меткими и уместными им представляются иные сравнения – такие, например, как «паутина имущественных интересов» (см.: Arnold C. A. The Reconstitution of Property: Property as a Web of Interests // Harvard Environmental Law Review. 2002. Vol. 26. № 2. P. 281.

<< 38 >> См.: States v. General Motors Corp., 323 U.S. 373, 377 – 38 (1945).

<< 39 >> См.: Bogart D. B., Makdisi J. Inside Property Law: What Matters and Why. New York: Aspen Publishers, 2009. P. 1–4.

<< 40 >> Общеправовое значение триады владения, пользования и распоряжения трудно переоценить. Между тем в российской цивилистической науке долгое время идут споры о том, следует ли в действительности исчерпывать право собственности названными правомочиями. Небезосновательным, в частности, представляется мнение С. С. Алексеева, утверждающего, что содержащееся в действующем Гражданском кодексе РФ определение собственности должно рассматриваться как «предельно краткое и сугубо операциональное», поскольку законодательство других стран – не только англо-саксонского, но и романо-германского права – различает, помимо указанных выше, иные правомочия собственника, существование которых не наносит вреда общей концепции собственности (см.: Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. М.: Норма, 2008. С. 31). См. также: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992; Развитие советского гражданского права на современном этапе / Малеин Н. С., Мозолин В. П., Прокопченко И. П., Рубанов А. А. и др.; отв. ред.: В. П. Мозолин М.: Наука, 1986. С. 77–113.

<< 41 >> См.: Mayland v. Flitner, 28 P. 3d 838, 848 (Woy. 2001); Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 2–3; Menell P. S., Dwyer J. P. Reunifying Property // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 46. № 3. P. 599; Sherwin E. Two- and Three-Dimensional Property Rights // Arizona State Law Journal. 1997. Vol. 29. P. 1075, 1076.

<< 42 >> См. подробнее: Underkuffler L. S. The Idea of Property: Its Meaning and Power. New York: Oxford University Press, 2003. P. 11–36; Dagan H. The Craft of Property // California Law Review. 2003. Vol. 91. № 6. P. 1526–1534, 1558–1570.

<< 43 >> Данное правомочие в американской теории вещных прав нередко объединяется с правом «выгодного пользования» имуществом (right to enjoy). См., напр.: In re Chicago Flood Litigation, 680 N.E.2d 265, 277 (III. 1997).

<< 44 >> В российской литературе встречаются различные переводы термина «nuisance». А. В. Коновалов употребляет выражение «злонамеренное создание неудобств в осуществлении права» (См.: Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2004. С. 148). Некоторые авторы, в частности, А. В. Германов, ссылающийся на работы Э. Дженкса, используют категории «зловредность» (см.: Германов А. В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. С. 278) и «частная зловредность» (см. например.: Радченко С. Д. Злоупотребление правом в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 110–112). Применение данных конструкций видится допустимым прежде всего для целей описания обстоятельств конкретных дел. Переводы зарубежных идиоматических выражений нередко представляют собой кальку, не в полной мере раскрывающую содержание иностранного термина и потому не являющуюся универсальной. В связи с этим полноценное включение таких категорий в терминологический аппарат российского гражданского права едва ли является целесообразным.

<< 45 >> См.: Boomer v. Atlantic Cement Co., 309 N.Y.S.2d 312 (N.Y. 1970); Estancias Dallas Corp. v. Schultz, 500 S.W.2d 217 (Tex. Ct. Civ. App. 1973); Spur Indus., Inc. v. Del E. Webb Dev. Co., 495 P.2d 700 (Ariz. 1972); Penland v. Redwood Sanitary Sewer Service Dist., 965 P.2d 433 (Or. Ct. App. 1998).

<< 46 >> См.: Parchomovsky G., Stein A. Reconceptualizing Trespass // Northwestern University Law Review. 2009. Vol. 103. P. 1823.

<< 47 >> См.: Adams v. Cleveland-Cliffs Iron Co., 602 N.W.2d 215 (Mich. Ct. App. 1999).

<< 48 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 50–504.

<< 49 >> См., напр.: Brockman v. Barton Brands, LTD., 2009 U.S. Dist. (3:06CV-332-H) (W.D. Ky. Nov. 25, 2009).

<< 50 >> Некоторые штаты допускают защиту владельческих правомочий сразу двумя исками – из nuisance и из trespass. См.: Stevenson v. E. F. Dupont de Nemours, 327 F.3d 400 (5th Cr. 2003); Gill v. LDI, 19 F. Supp. 2d 1188 (W.D. Wash. 1998); Hoery v. United States, 64 P.3d 214 (Colo. 2003).

<< 51 >> Например, в штате Канзас существует более 400 площадок, выделенных публичными властями специально для сжигания деревьев, тогда как самостоятельное уничтожение собственником насаждений на территории его участка запрещено. Иначе говоря, землевладелец, решивший избавиться от дерева на принадлежащей ему территории, должен срубить или выкорчевать данное дерево, а затем отвезти его на площадку, предназначенную для сжигания данных объектов. См.: ст. 28-19-645-28-19-648 Административного кодекса штата Канзас (Kansas Administrative Regulations: Open Burning Regulations).

<< 52 >> Активное участие в борьбе с несанкционированным сжиганием деревьев, влекущим распространение дыма, опасного для жизни, здоровья и имущества граждан, принимает правозащитная организация Residents Against Wood Smoke Emission Particulates, первоначально объединившая группу жителей штата Висконсин, готовых сражаться за свои права, а затем сплотившая единомышленников во всех Соединенных Штатах и даже за их пределами. URL: http://rawsep.wordpress.com/.

<< 53 >> Речь, в частности, идет об угрозе повреждения чужого имущества в результате облома ветвей, а также в создании теневой завесы в процессе разрастания деревьев. См., напр.: Whitesell v. Houlton, 2 Hawaii App. 365, 632 P.2d 1077 (1981). См. подробнее: Jordan C., Doskow E. Neighbor Law: Fences, Trees, Boundaries and Noise. Berkeley: Nolo Law, 2001.

<< 54 >> См.: T & E Indus. v. Safety Light Corp., 587 A.2d 1249 (N.J. 1991); State v. Ventron Corp., 468 A.2d 150 (N.J. 1983).

<< 55 >> См., напр.: Lew v. Superior Court, 25 Cal. Rptr. 2d 42 (Ct. App. 1993); Kellner v. Capilini, 516 N.Y.S.2d 827 (Civ.Ct.1986).

<< 56 >> См.: Безбах В. В., Пучинский В. К. Основы российского гражданского права: учебное пособие. М.: Зерцало, ТЕИС, 1995. С. 59–60.

<< 57 >> Уместно в этой связи вспомнить высказывание Иеринга, утверждавшего, что владение – «форпост собственности» (см.: Иеринг Р. Об основании защиты владения: пересмотр учения о владении / пер. с нем. М., 1883.). Анализируя основные положения права собственности У. Маттеи и Е. А. Суханов также отмечают, что владение «является простейшим способом знаковой коммуникации в обществе» (см. подробнее: Маттеи У., Суханов Е. А. Указ. соч. С. 120.). Разумеется, что такая «знаковая коммуникация» невозможна без установления пределов владений, охраняемых от произвольного нарушения.

<< 58 >> См.: Kaiser Aetna v. United States, 444 U.S. 164, 176 (1979); Hodel v. Irving, 481 U.S. 704, 716, 107, S.Ct. 2076, 2083, 95 L.Ed.2d 668 (1987); Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419, 435, 102 S.Ct. 3164, 3176, 73 L.Ed. 2d 868 (1982); Hall v. City of Santa Barbara, 833 F.2d 1270, 1277 (9th Cir. 1986).

<< 59 >> Особенное значение имеет 5-я поправка Билля о правах, или так называемая «Оговорка об изъятии» (The Takings Clause), устанавливающая прямой запрет изъятия (захвата) частной собственности государством без предоставления соразмерного возмещения.

<< 60 >> См., напр.: Callies D. L., Breemer J. D. The Right to Exclude Other from Private Property: A Fundamental Constitutional Right // Washington University Journal of Law & Policy. 2000. № 3. P. 39.

<< 61 >> См., напр.: Balganesh S. Demystifying the Right to Exclude: Of Property, Inviolability, and Automatic Injunctions // Harvard Journal of Law and Public Policy. 2008. Vol. 31. P. 593–597; Sawers B. Is the Right to Exclude Fundamental to Property? // Temple Law Review. 2011. Vol.83. URL: http://ssrn.com/abstract=1568406; Mandelker D. R. New Property Rights and the Takings Clause // Marquette Law Review. 1997. Vol. 81. P. 9–20.

<< 62 >> Уильям Блэкстоун, основоположник англо-американской теории собственности, убежденно настаивал на том, что собственность – суть исключение из своего права всех остальных лиц во вселенной. См.: Blackstone W. Commentaries on the Laws of England. Book the Second: The Rights of Things. Oxford: Clarendon Press, 1766. P. 2.

<< 63 >> См.: Hendler v. United States, 952 F.2d 1364, 1374–75 (Fed. Cir. 1991).

<< 64 >> См.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 411–412.

<< 65 >> См.: Edwards v. Sims, 232 Ky. 791, 24 S.W.2d 619 (1929); Marengo Cave Co. v. Ross, 212 Ind. 624, 10 N.E.2d 917 (1937).

<< 66 >> См. подробнее: The Restatement (Second) of Torts § 167–215 (1965).

<< 67 >> См.: Сравнительное право. Частноправовое регулирование имущественного оборота в разносистемных правопорядках / под ред. В. В. Безбаха, В. П. Серегина, Т. П. Данько. М.: ГОУ ВПО «РЕЭ им. Г. В. Плеханова», 2009. С. 97–100.

<< 68 >> В связи с этим сегодня на участках, находящихся в абсолютной собственности, часто можно встретить предупредительный уличный знак «Не нарушать границ владения» (No Trespassing sign). Некоторые авторы полагают, что это – надежный способ избежать недопонимания и, как следствие, споров относительно намерений собственника предоставить землю в общественное пользование. См.: Sigmon M. R. Hunting and Posting on Private Land in America // Duke Law Journal. 2004. Vol. 54. P. 549–550.

<< 69 >> См. подробнее: Calabresi G., Melamed A. D. Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 1089–1094.

<< 70 >> См.: Ayres I. Protecting Property with Puts // Valparaiso University Law Review. 1988. Vol. 32. P. 793–795.

<< 71 >> См., напр.: Keystone Bituminous Coal Association v. DeBenedictis, 480 U.S. 470 (1987).

<< 72 >> Значительный интерес в этом отношении представляет решение суда по делу Bradley v. American Smelting & Refining Co., P.2d 782 (Wash. 1985). В ходе данного разбирательства звучали аргументы, обнажающие острые социальные противоречия, которые американским судам приходится разрешать в рамках разбирательств по делам о защите владельческих правомочий собственника. Речь, в частности, шла о том, что лишь наметившаяся в то время тенденция возбуждения дел из trespass по фактам, ранее квалифицируемым как nuisance, угрожает экономическим интересам государства, поскольку все больше частных владений располагаются в радиусе крупных заводов и предприятий обрабатывающей промышленности, деятельность которых стратегически важна, но при этом почти неизбежно сопряжена с проникновением разного рода химических веществ на прилегающие территории. Суд, принимая решение в пользу одной или другой стороны, вынужден, таким образом, пренебречь либо частными, либо публичными интересами. (P.2d 791). См. также: Boomer v. Atlantic Cement Co., 257 N.E.2d 870 (N.Y. 1970).

<< 73 >> См. подробнее: The Restatement (Second) of Torts § 826 (1979).

<< 74 >> См. подробнее: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 272–273.

<< 75 >> См., напр.: Desnick v. American Broadcasting Companies, Inc., 44 F.3d 1345 (7th Cir. 1995). В решении по этому делу суд постановил, что согласие собственника, пусть и полученное путем обмана, исключает возможность предъявления иска из trespass.

<< 76 >> См.: Peters v. Archambault, 278 N.E.2d 729 (Mass. 1972); Goulding v. Cook, 661 N.E.2d 1322 (Mass. 1996).

<< 77 >> См.: Hardy v. Burroughs, 232 N.W. 200 (Mich. 1930); Madrid v. Spears, 250 F.2d 51 (1 °Cir. 1957). В отдельных случаях добросовестно заблуждавшееся лицо может претендовать на выплату разницы в стоимости земли до и после совершенных им улучшений. См.: Somerville v. Jacobs, 170 S.E.2d 805 (W. Va. 1969).

<< 78 >> Нашумевшее дело Jacque v. Steenberg Homes, Inc. 563 N.W.2d 154 (Wis. 1997) наглядно иллюстрирует вышеописанный порядок: ответчик, занимавшийся доставкой передвижных домов, обнаружил, что дорога, по которой пролегал его обычный маршрут, занесена снегом. С тем чтобы вовремя доставить заказ, ответчик принял решение нарушить границы соседнего владения. И хотя его действия не причинили истцу никакого реального вреда, суд обязал ответчика выплатить $1 номинального ущерба и $100,000 штрафа.

<< 79 >> В отечественной литературе также именуются «деклараторными» судебными решениями. См., напр.: Карабельников Б. Р. Исполнение и оспаривание решений международных коммерческих арбитражей. Комментарий к Нью-Йоркской конвенции 1958 г. и главам 30 и 31 АПК РФ 2002 г. М.: Статут, 2008.

<< 80 >> См. подробнее: Singer J. W. Entitlement: The Paradoxes of Property. New Haven: Yale University Press, 2000. P. 56–94.

<< 81 >> См.: John G. Sprankling. Op. cit. P. 2, 7.

<< 82 >> Абалкин Л. И. Хозяйственный механизм развитого социалистического общества. М.: Мысль, 1973. С. 19–20.

<< 83 >> Подробнее о дискуссии по вопросам развития отношений собственности в феодальной Англии см.: Plucknett T. F. T. A Concise History of the Common Law. Boston: Little, Brown and Co., 1956. P. 507–545.

<< 84 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Cases and Materials on Modern Property Law. St. Paul: Thomson/West, 2007. P. 212.

<< 85 >> Подробнее о становлении англо-нормандской монархии см.: Stenton F. M. The First Century of English Feudalism, 1066–1166. Oxford: Clarendon Press, 1932. P. 148–169.

<< 86 >> Подробнее об истории и условиях перераспределения английских земель в результате нормандского завоевания см.: Douglas D. C., Greenaway G. W. English Historical Documents (1042–1189). Vol. 2. New York: Oxford University Press, 1981. P. 918–927.

<< 87 >> Аналогичную точку зрения в целом разделяют большинство американских исследователей, чей научный интерес сосредоточен в области права собственности на недвижимость. См., напр.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Introduction to the Law of Real Property. St. Paul: Thomson/West, 2005. P. 1–3.

<< 88 >> См.: Sprankling J. G.Op. cit. P. 89–91.

<< 89 >> См.: История государства и права зарубежных стран: учебник / под ред. проф. К. И. Батыра. М.: ТК Велби, 2003. С. 167–168.

<< 90 >> На момент составления «Книги Страшного Суда» число основных земледержателей достигало 1500 человек. См.: Simpson A. W. B. An Introduction to the History of the Land Law. London: Oxford University Press, 1961. P. 3.

<< 91 >> Cм. подробнее: Brown R. B. The Phenomenon of Substitution and the Statute of Quia Emptores // St. Louis University Law Journal. 2002. Vol. 26. P. 699–706. См. также: Жданов А. А. Возникновение и развитие доверительной собственности в Англии и США. Дис… кан,д. юрид. наук. СПб., 2003.

<< 92 >> См. об этом: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 2.

<< 93 >> См. подробнее: Maitland F. W. Doomsday Book and Beyond. Cambridge: University Press, 1897. P. 70.

<< 94 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 7–9

<< 95 >> Cм.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 16.

<< 96 >> См.: Bright S. Landlord and Tenant Law: Past, Present and Future. Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006. P. xiii – xxi, 19–39.

<< 97 >> См. подробнее: Sprankling J. G. Op. cit. P. 91–92.

<< 98 >> Ibid.

<< 99 >> См. подробнее: Pollock F., Maitland F. W. The History of English Law Before the Time of Edward I. Vol. 1. Indianapolis: Liberty Fund, 2010. P. 276.

<< 100 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 13.

<< 101 >> См. подробнее: Littleton T., Tomlins T. E. Littleton, His Treatise of Tenures in French and English. New Jersey: The Lawbook Exchange, Ltd., 2006. P. 169–177.

<< 102 >> См.: Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. М.: Статут, 2004. (Классика российской цивилистики, СПС «КонсультантПлюс»). Т. II. Гл. 3, § 20.; Александрова С. П. Основные направления борьбы парламентской оппозиции за ограничение власти короля в период первого парламента Якова I // Правоведение. 2006. № 6. С. 167–182.

<< 103 >> Подробнее об отдельных категориях личной службы см.: KimballE. G. Serjeanty Tenure in Medieval England. Yale Historical Publications Miscellany 30. New Haven and London, 1936. P. 69–129.

<< 104 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 16–17.

<< 105 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 92.

<< 106 >> Традиция, согласно которой король передавал земельный надел в пользование старшему сыну «арендатора», со временем перешла в обычай и обрела юридическую силу (майорат, или право первородства) (primogeniture). Обязанность английского монарха соответствующим образом распорядиться принадлежащим ему участком земли просуществовала до 1925 года.

<< 107 >> Примечательно, что упоминание о правах опекунов, чей статус был привязан к личной службе земледержателей (guardian in socage), продолжало встречаться в судебных решениях американских судов спустя длительное время после того, как подобного рода правоотношения в Англии фактически исчезли. См., напр.: Combs v. Jackson, 2 Wend. 153 (N.Y. 1828). Более того, в некоторых законодательных актах Соединенных Штатов опекуны до сих пор обозначаются термином «guardian in socage», что является данью традициям общего права, а не свидетельствует о том, что в США до сих пор существует личная служба, связанная с владением имуществом. См.: § 80 ст. 6 Семейного кодекса штата Нью-Йорк (часть Свода законов штата Нью-Йорк).

<< 108 >> Современные авторы видят в средневековой системе повинностей параллели с нынешними регулятивными механизмами. Например, переход выморочного имущества в собственность монарха корреспондирует, по их мнению, распространенному в действующем праве США обращению бесхозяйного имущества в пользу государства, а сбор за правопреемство – встречающемуся сегодня в большинстве развитых стран налогу на наследство. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 93.

<< 109 >> Уместно в этой связи обратиться к классической русской литературе, в которой образ угнетенного крестьянина занимает особое положение: «Тяжкий труд, от которого по ночам болит все тело, жестокие зимы, скудные урожаи, теснота, а помощи нет и неоткуда ждать ее». (Чехов А. П. Мужики. Полн. собр. соч. и писем: в 30 т. Т. 9. М.: Наука, 1977. С. 311).

<< 110 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 13–16.

<< 111 >> См. подробнее: Супотницкий М. В., Супотницкая Н. С. Очерки истории чумы: в 2 кн. Кн. I: Чума добактериологического периода. Очерк V. М., 2006.

<< 112 >> Подобные формы землепользования были окончательно упразднены лишь спустя несколько веков – 1 января 1926 года, с принятием Закона о праве собственности (1922). См.: Cheshire G. C., Burn E. H. Modern Law of Real Property. London: Butterworth, 1982. P. 4–7, 81–86.

<< 113 >> См.: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 570–574; Simpson A. W. B. A History of The Land Law. New York: Oxford University Press, 1986. P. 71–77.

<< 114 >> Примечательно, что в отсутствие статута, нормативно ограничивающего максимальный период такого рода «временного» владения недвижимостью, действительными по общему праву признавались любые сроки, будь они установленными хоть в сотню, хоть в тысячу лет.

<< 115 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 21.

<< 116 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 78–79.

<< 117 >> Много веков спустя американские судьи продолжают обращаться к истокам формирования системы нефригольдных титулов, ссылаясь на концептуальные особенности английского общего права в решениях по делам, возникшим из споров современных собственников. См., напр.: Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C. Cir. 1970); Hilder v. St. Peter, 478 A.2d 202 (Vt. 1984).

<< 118 >> См. подробнее: Lesar H. H. The Landlord-Tenant Relation in Perspective: From Status to Contract and Back in 900 Years? // University of Kansas Law Review. 1961. № 9,P. 369–372; McGovern W. M. The Historical Conception of a Lease for Years // UCLA Law Review. 1976. Vol. 23. P. 501–506.

<< 119 >> Роль арендодателя состояла, по сути, в получении арендной платы, тогда как арендатор недвижимого имущества был обязан: самостоятельно производить ремонт любых конструкций и построек, даже если они были значительно повреждены в результате пожара или иной чрезвычайной ситуации; уплачивать арендную плату в случаях уничтожения таких построек. Нарушение арендодателем обязательств, взятых на себя при установлении арендных отношений, не являлось основанием прекращения аренды – арендатор мог лишь в редких случаях претендовать на возмещение прямого ущерба. Оставление арендатором недвижимости, взятой в аренду, также не обязывало арендодателя уменьшить сумму взыскиваемых убытков. См.: Kales A. M. Estates, Future Interests and Illegal Conditions and Restraints in Illinois. Chicago: Callaghan & Co., 1920. § 21.

<< 120 >> См.: Rabin E. H. The Revolution in Residential Landlord-Tenant Law: Causes and Consequences // Cornell Law Review. 1984. Vol. 69. P. 517–519.

<< 121 >> В российской литературе встречаются также использования термина «лизгольд». См.: Вавилин Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 9.

<< 122 >> См. подробнее: Glendon M. A. The Transformation of American Landlord-Tenant Law // Boston College Law Review. 1982. Vol. 23. P. 503–511; Korngold G. Whatever Happened to Landlord-Tenant Law? // Nebraska Law Review. 1998. Vol.77. P. 703–707.

<< 123 >> См. подробнее: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 40–71.

<< 124 >> Каждая из указанных форм владения землей – в известном смысле «эхо» феодальных конструкций. Пожизненное владение, как и наделы, передаваемые самим Вильгельмом Завоевателем его подданным, находились в пользовании конкретного лица на протяжении всей его жизни. Позже король доверял пользование землей старшим сыновьям прежних правообладателей, что корреспондирует праву собственности с возможностью передачи прямым нисходящим наследникам. И наконец, благодаря Третьему Вестминстерскому статуту абсолютное право собственности приобрело свое истинное значение, не претерпевшее коренных изменений вплоть до наших дней. Cm.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 95.

<< 125 >> См.: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 37–41.

<< 126 >> Y.B. 12 Edward IV., fol.19, pl.25 (1472). См. подробнее: Spinosa C. D. The Legal Reasoning behind the Common, Collusive Recovery: Taltarum's Case (1472) // The American Journal of Legal History. 1992. Vol. 36. № 1. P. 70–102; Casner A. J., Leach W. B. Cases and Text on Property. Boston: Little, Brown and Co., 1969. P. 278–280.

<< 127 >> 27 Hen. VIII, ch. 10 (1536).

<< 128 >> 32 Hen. VIII ch. 1 (1540).

<< 129 >> 12 Charles II, ch. 24 (1660). Следует обратить внимание на то, что данный статут имел обратную силу и распространялся на имущественные правоотношения, возникшие в период с 1645 по 1660 г.

<< 130 >> Примечательно, в частности, что в весьма искаженной, условной форме манориальные титулы сохранились в Англии по сей день. Предприимчивые британские коммерсанты размещали в средствах массовой информации предложения, согласно которым любой желающий мог почувствовать себя феодалом, купив соответствующее «звание» (средняя стоимость которого в конце прошлого века составляла около $ 6000). См., напр.: N.Y. Times Newspaper, Aug. 12, 1982. P. A14, col.1.

<< 131 >> Строго говоря, правовой маятник продолжал раскачиваться от абсолютизации собственности к максимально свободному распоряжению землей и обратно. В рамках прецедентного права «победу» нередко одерживала континентальная (неограниченная) модель права собственности. Характерными примерами могут служить дело Шелли (Shelley's Case) (1 Co Rep. 93b, 76 Eng. Rep. 206 (K.B.1581)), а также дело герцога Норфолка (the Duke of Norfolk's Case, 3 Ch. Ca. 1, 22 Eng Rep. 931 (1682)). См. также: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 181–182.

<< 132 >> См.: Sutherland A. E. Tenantry of the New York Manors: A Chapter of Legal History // Cornell Law Quarterly. 1956. Vol. 41. P. 620.

<< 133 >> См. подробнее: Burnham W. Introduction to the Law and Legal System of the United States. St. Paul: Thomson/West, 2006. P. 1–4, 38–79.

<< 134 >> См.: Blackstone W. Op. cit. URL: http://avalon.law.yale.edu/subject_menus/blackstone.asp#book2

<< 135 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 99.

<< 136 >> См. подробнее: Megarry R., Wade H. Real Property. London: Stevens, 1975. P. 38.

<< 137 >> Справедливости ради стоит отметить, что американское право собственности по сей день сохраняет ряд архаичных элементов, которые будут более подробно рассмотрены в рамках анализа отдельных сложноструктурных моделей права собственности США. См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 213, 224–226.

<< 138 >> См. подробнее: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров М.: Статут, 2008. С. 26–27.

<< 139 >> См. подробнее: Bruce J. W, Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 15–19.

<< 140 >> См. подробнее: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 39–46; Singer J. W. The Ownership Society and Takings of Property: Castles, Investments, and Just Obligations // Harvard Environmental Law Review. 2006. Vol. 30. P. 309–338; Carpenter K. A., Katyal S. K., Riley A R. In Defense of Property // Yale Law Journal. 2009. Vol. 118. P. 1022, 1028–1029; Fehr E., Kremhelmer S., Schmidt K. Fairness and the Optimal Allocation of Ownership Rights // The Economic Journal. 2008. Vol. 118. Issue 531. P. 1262–1264.

<< 141 >> См.: Мозолин В. П. Указ. соч. С. 40.

<< 142 >> В. П. Мозолин для целей предлагаемой им классификации моделей права собственности характеризует данные конструкции в качестве «непосредственных сложноструктурных моделей права собственности». См.: Мозолин В. П. Указ. соч. С. 41, 43.

<< 143 >> См. об этом, напр.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 493–494.

<< 144 >> См.: Purdy J. The Meaning of Property. New Haven & London: Yale University Press, 2010. P. 9–16.

<< 145 >> См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 143.

<< 146 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 215.

<< 147 >> Если теоретическая разница между фригольдными и нефригольдными титулами сводилась, в основном, к престижности социального положения того или иного правовладельца, то практической стороной данного разделения являлся различный порядок судебной защиты нарушенного права. См. подробнее: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 569–574.

<< 148 >> См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 92.

<< 149 >> См. подробнее: Maitland F. W. The Mystery of Seisin // Law Quarterly Review. 1886. Vol. 2. P. 481–496.

<< 150 >> См. подробнее: Скловский К. И. Указ. соч. С. 520–521; Дождев Д. В. Владение в системе гражданского права // Вестник гражданского права. 2009. № 4. С. 21–23. Отдельные авторы используют также термин «испомещение». См.: Германов А. В. Указ. соч. С. 435.

<< 151 >> См. подробнее: Берман Г. Западная традиция права: эпоха формирования / пер. с англ. М.: Изд-во МГУ, 1998. С. 297; Никонов С. П. Развитие защиты владения в средневековой Европе. Харьков, 1905. С. 38.

<< 152 >> В российской литературе можно встретить и иные способы описания рассмотренной выше процедуры. В частности, А. В. Коновалов пишет: «право собственности на землю… выражалось понятием владения (seizin), что соответствовало безусловному праву собственности и связывалось с «посажением» феодала на землю». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 143.

<< 153 >> См. подробнее: Bergin T., Haskell P. Preface to Estates in Land and Future Interests. Mineola: Foundation Press, 1984. P. 10–11.

<< 154 >> См. подробнее: Agricultural Tenancies: Past and Present / ed. Susan Bright. Oxford and Portland, Oregon: Hart Publishing, 2006. P. 111–116.

<< 155 >> В связи с этим современное американское право нередко употребляет конструкцию «seisin» для указания на полноправный характер вещного титула, говоря о фригольдной собственности. См.: Dial v. Dial, 378 Ill. 276, 38 N.E.2d 43 (1941); Hilliker v. Rueger, 228 N.Y. 11, 15, 126 N.E. 266, 267 (1920); § 4 гл. 237 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 156 >> Об этом см. также: Скловский К. И. Указ. соч. С. 520.

<< 157 >> См., напр.: § 622.211–212 Свода законов штата Айова.

<< 158 >> Следует отметить, что в российской науке предпринимались попытки выработать общую концепцию понимания системы вещных прав США. См., напр.: Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993, № 2. С. 97–105. Однако сегодня очевидной представляется необходимость более предметного цивилистического исследования данной системы, с углубленным изучением конкретных вещно-правовых титулов.

<< 159 >> См.: Berger C. J. Hard Leases Make Bad Law // Columbia Law Review. 1974. Vol. 74. P. 791–797.

<< 160 >> Вместе с тем следует иметь в виду, что коммерческая аренда продолжает в значительной степени регулироваться нормами о вещном праве, хотя и они в процессе индустриализации были немало модернизированы с учетом особенностей современного агрария. И. М. Супоницкая, специалист по истории США, приводит следующую характеристику американского фермера Нового времени: «Индивидуалист и больше всего ценит свободу; он ориентирован на рынок; будучи протестантом, трудолюбив, уверен в результатах своего труда» (Супоницкая И. Равенство и свобода. Россия и США: сравнение систем. М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2010. С. 30–31).

<< 161 >> Все они упоминаются в знаменательном судебном решении по делу David Properties, Inc. v. Selk, 151 So. 2d 334 (Fla. Dist. Ct. App. 1963).

<< 162 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 361–363; Sprankling J. G. Op. cit. P. 216 (см. также: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.2 (1977)).

<< 163 >> См., напр.: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 28–30.

<< 164 >> Характеристики правопритязаний, рассматриваемых в настоящей работе, в значительной степени соответствуют свойствам правопритязаний, действующих в рамках режима доверительной собственности (trust).

<< 165 >> Для целей классификации к первоначальному правообладателю приравниваются также его законные правопреемники и наследники.

<< 166 >> Данные лица обозначаются в качестве «третьих», поскольку они не являются непосредственной стороной правоотношений, в рамках которых происходит отчуждение недвижимости, обремененной такими правопритязаниями. Основными сторонами считаются в таких случаях лицо, передающее имущество, и лицо, приобретающее его во фригольдную либо нефригольдную собственность.

<< 167 >> См. об этом также: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 31.

<< 168 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 105.

<< 169 >> Большое внимание исследованию проблем, возникающих в системе вещных прав, а также возможных путей их решения посвящают профессор Колумбийского университета Томас Меррил и профессор Гарвардского университета Генри Смит. В своей совместной работе, посвященной стандартизации вещно-правовых титулов в праве собственности, ученые прямо указывают на то, что соблюдение стандартов в данной сфере общественных отношений – в том числе языковых стандартов, позволяющих оперативно квалифицировать любое право с помощью единообразного толкования формулировок, позволяет в значительной мере сократить затраты на судопроизводство и, как следствие, уменьшить судебные издержки. См. подробнее: Merrill T. W., Smith H. E. Optimal Standardization in the Law of Property: The Numerus Clausus Principle // Yale Law Journal. 2000. Vol. 110. P. 24–41.

<< 170 >> См., напр.: Bramley v. White, 281 Mass. 343, 346–347, 183 N.E. 761, 762 (1933).

<< 171 >> См.: Singer J. W. Introduction to Property. New York: Aspen Publishers, 2005. P. 321–322.

<< 172 >> Данный принцип является одним из фундаментальных для правовой системы Соединенных Штатов и применяется судами на протяжении нескольких веков. См., напр.: Johnson v. Whiton, 34 N.E. 542 (Mass. 1893).

<< 173 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 104.

<< 174 >> См.: Dagan H. Op. cit. P. 1517, 1565–1570.

<< 175 >> См.: Hansmann H., Kraakman R. Property, Contract and Verification: The Numerus Clausus Problem and the Divisibility of Rights // Journal of Legal Studies. 2002. Vol. 31. P. 373–375.

<< 176 >> См.: Heller M. A. Op. cit. P. 1163, 1176–1178.

<< 177 >> См.: Merrill T. W, Smith H. E. Op. cit. P. 1.

<< 178 >> «Собственность – пишет Ричард Генри Тоуни, известный британский ученый, уделявший значительное внимание изучению феномена права собственности и различных его моделей, – сложнейшая категория. Она включает множество прав, которые могут не иметь друг с другом ничего общего, кроме того, что все они осуществляются гражданами и обеспечиваются государством. Все остальные характеристики данных титулов позволяют различить их с учетом экономической составляющей, социального значения и, наконец, морального обоснования каждого вида права собственности». См.: Tawney R. H. The Acquisitive Society. New York: Harcourt, Brace and Howe, 1920. P. 53–54.

<< 179 >> В отечественной литературе также переводится как «безусловное неограниченное право собственности». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 144.

<< 180 >> В американской цивилистике нередко встречаются взгляды авторов, считающих простое неограниченное право собственности едва ли не единственным вещно-правовым титулом, приемлемым для развитой рыночной экономики. Джон Спранклинг, в частности, пишет о том, что фактически все сделки по купле-продаже земли совершаются сегодня с использованием одного лишь простого неограниченного права собственности, самого основного вещного права. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 104.

<< 181 >> Определяя абсолютное право собственности, Свод норм о праве собственности указывает на бессрочность данного титула как на основной отличительный его признак, тем самым определяя уникальность его положения в системе сложноструктурных моделей права собственности, базирующихся на «разделенности» вещных прав во времени и в объеме. См.: Restatement of Property § 14 (1936).

<< 182 >> Термин «escheat» первоначально применялся к конфискации имущества в рамках феодальных отношений. В отличие от своего современного значения в правовой системе США, исторически переход имущества из частной собственности в государственную производился не столько в силу отсутствия у правообладателя законных наследников, сколько в качестве карательной меры даже при наличии правопреемников. См. подробнее: Coventry T. A Readable Edition of Coke Upon Littleton. London: Saunders, 1830. P.13a–13b.; Gibson S. T. The Escheatries, 1327–1341 // English Historical Review. 1921. Vol. 36. P. 218–224. Позже теория бесхозяйной собственности (bona vacantia) вышла на передний план, фактически изменив подход к пониманию выморочного имущества в США. См.: Simpson A. W. B. A History of The Land Law. New York: Oxford University Press, 1986. P. 19.

<< 183 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 28–29.

<< 184 >> См.: Burns R. P. Blackstone's Theory of the «Absolute» Rights of Property // University of Cincinnati Law Review. 1985. Vol. 54. P. 67–71.

<< 185 >> В течение 200 лет после Нормандского завоевания свободное земледержание (прототип сегодняшнего абсолютного права собственности) было ограничено сроком жизни самого вассала, и феодал даже в случае обнаружения прямых законных наследников своего подданного не обязан был ни признавать их, ни тем более автоматически передавать им землю на том же праве. Чуть позже появилась традиция, позволявшая наследникам осуществить данное правопреемство на условиях выплаты дополнительного выкупа и (или) принятия на себя обязательств по несению повинностей, однако отнюдь не всегда это «признание» законного наследника освобождало последующие поколения данной семьи от столкновения с аналогичной проблемой в будущем. Только в конце XIII в. упомянутый в главе 1 настоящего исследования статут Quia Emptores узаконил свободную передачу земель в нынешнем понимании, а Статут о завещаниях (Statute of Wills) 1540 г. сделал возможным их переход по завещанию.

<< 186 >> См.: Burnham W. Op. cit. P. 460.

<< 187 >> Первопричины столь щепетильного подхода к использованию точно определенных формулировок при передаче вещно-правовых титулов вновь восходят к истокам феодализма. С момента, когда у потомков земледержателя возникла возможность вступать в наследство, доказав феодалу свою лояльность, и вплоть до принятия статута Quia Emptores всякое такое соглашение между феодалом и вассалом должно было сопровождаться ясной оговоркой о намерении феодала передать данную землю лишь конкретному лицу либо ему и всем последующим его законным правопреемникам (в последнем случае распоряжение должно было содержать слова «N. и его наследникам»). См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 182.

<< 188 >> На практике нередко встречаются также их сочетания, различные вариации и лексические аналоги, не требующие самостоятельного рассмотрения.

<< 189 >> См.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 505.

<< 190 >> См.: Lusk v. Broyles, 694 So.2d 4 (Ala. 1997).

<< 191 >> См.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 216.

<< 192 >> См.: Singer J. W. Introduction to Property. P. 308.

<< 193 >> См, напр.: § 18 гл. 191 Свода общих законов штата Массачусетс, где прямо говорится о том, что в данном регионе вещное право переходит по завещанию в том максимально полном объеме, которым мог законно распорядиться завещатель, если из текста завещания с очевидностью не следует, что завещатель желает передать право в меньшем объеме.

<< 194 >> См., напр.: Cole v. Winnipisseogee Lake Cotton & Woolen Mfg. Co., 54 N.H. 242 (1874); Dennen v. Searle, 149 Conn. 126, 176 A.2d 561 (1961).

<< 195 >> Cм.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 183.

<< 196 >> См. подробнее: Ivey v. Peacock, 56 Fla. 440, 47 So. 481 (1908); De Freitas v. Coke, 380 P.2d 762 (Haw. 1963); McLaurin v. McLaurin, 217 S.E.2d 41 (S.C. 1975).

<< 197 >> Данные различия касаются не только позиции отдельных регионов по вопросу необходимости отмены или сохранения оговорки о наследниках. Серьезные опасения – с учетом того, что в США действует система прецедентов, – вызывает тот факт, что штаты, формально не имеющие разногласий на этот счет, на практике толкуют фразу, упоминающую наследников, совершенно по-разному. В одних случаях суды привычно понимают под ней оговорку об отсутствии обременений. См. например: Smith v. Groton, 147 Conn. 272, 160 A.2d 262 (1960); Noll v. Garber, 336 Ill.App.3d 925, 271 Ill Dec.170, 784 N.E.2d 388 (2003). Другие судьи трактуют аналогичную фразу в качестве приобретательной оговорки. См: Fatheree v. Gregg, 20 Ill.2d 620, 170 N.E.2d 600 (1960); Commerce Union Bank v. Warren County, 707 S.W.2d 854 (Tenn. 1986).

<< 198 >> The Association of American Law Schools. URL: http://www.aals.org/

<< 199 >> См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 107–109.

<< 200 >> В этой связи требует уточнения неоднозначная позиция отдельных российских авторов, утверждающих, что «при разрешении спора абсолютный характер титула выявляется редко, поскольку это не вызывается практической необходимостью, но и в случае определения абсолютного характера титула подобный вывод в значительной степени относителен». См.: Коновалов А. В. Указ. соч. С. 144.

<< 201 >> См., напр.: Seifert v. Sanders, 358 S.E.2d 775 (W. Va. 1987). См. подробнее также: Thompson on Real Property. / ed. Thomas D.A. Charlottesville: LexisNexis, 1994. Vol. 2. § 17.02.

<< 202 >> См.: WendelP. Wills, Trusts, and Estates: Keyed to Dukeminier/Johanson/Lindgren/ Sitkoff. New York: Aspen Publishers, 2005. P. 242.

<< 203 >> См., напр.: Ide v. Ide, 5 Mass. 500 (1809); Sweet v. Arnold, 322 Ill. 597, 153 N.E. 746 (1926).

<< 204 >> Показательными в этом отношении являются дела Kelly v. Meins, 135 Mass. 231 (1883); Sterner v. Nelson, 210 Neb. 358, 314 N.W.2d 263 (1982).

<< 205 >> Комментируя решение суда по делу Fox v. Snow, 6 N.J. 12, 76 A.2d 877 (1950), авторы одного из наиболее прогрессивных исследований по праву собственности на недвижимость в США критикуют судью Вандербильта, признавшего завещание недействительным в той части, которая нарушает правило о несовместимости. Ученые говорят о том, что такое судебное решение «нарушило первоначальные намерения завещателя, не принеся при этом никакой пользы общественному правопорядку». См.: Moynihan C. J., KurtzS. F. Op. cit. P. 41.

<< 206 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., SchillM. H. Op. cit. P. 182.

<< 207 >> К. П. Победоносцев применительно к отечественной концепции собственности также неоднократно обращал внимание на необходимость укрепления прямой связи между объектом собственности и правом на него: «право неразрывно связано с вещью и не отстает от нее, […] прикреплено к ней». См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 187–188.

<< 208 >> Дословно термин fee tail обозначает «усеченный титул» (от фр. tailler – сечь; ограничивать).

<< 209 >> См.: 13 Edward I, ch. 1 (1285).

<< 210 >> См. подробнее: Blackstone W. Op.cit. P. 115–119. Примечательно, что такое состояние английского общества нашло свое отражение и в художественной литературе. Этому, в частности, уделено значительное внимание в произведении Джейн Остин «Гордость и предубеждение» (1813), а также в романе Дафны Дюморье «Ребекка» (1938).

<< 211 >> Наиболее ярким примером этому может служить уже упоминавшееся знаменитое «дело Талтарума». См.: Y.B. 12 Edward IV., fol. 19, pl.25 (1472).

<< 212 >> Следует обратить особое внимание на то, что до 1285 года формулировки тождественные тем, с помощью которых позже стал устанавливаться режим fee tail, квалифицировались английскими судами как крайне специфическая разновидность абсолютного титула – fee simple conditional (простое условное право собственности). Решающим «условием» являлось появление у собственника в период его жизни прямых нисходящих потомков. При наступлении этого события (даже если ребенок погибал тотчас после рождения) собственник приобретал неограниченное право распоряжения имуществом по своему усмотрению (включая право отчуждать имущество в пользу лиц, не являющихся его прямыми нисходящими потомками). Собственник, не имевший прямых нисходящих наследников, был ограничен в праве распоряжения недвижимостью, и в случае его смерти имущество возвращалось первоначальному правообладателю. Данный порядок вызывал резкое недовольство у представителей сословной знати. Феодалы настаивали на том, что земля должна переходить из поколения в поколение, решительно критикуя возможность передачи имущества третьим лицам при наличии прямых нисходящих наследников. В 1258 году в английский Парламент была подана петиция о рассмотрении и удовлетворении жалоб. Долгожданная реакция последовала лишь через 27 лет с принятием Второго Вестминстерского статута, результатом которого стало появление титула fee tail. Невзирая на то что конструкция fee simple conditional фактически перестала действовать в англосаксонском праве более 700 лет назад, два американских штата – Айова и Южная Каролина – по сей день допускают применение данного вещно-правового титула, полагая, что Второй Вестминстерский статут, узаконивший привилегированное положение землевладельческой аристократии, противоречит основным демократическим принципам, действующим в США (см.: Powell R.R. Powell on Real Property / Gen. ed. Wolf M.A. New Providence: Matthew Bender/LexisNexis, 2005. Vol. 2. Ch. 14).

<< 213 >> В структуре настоящей работы вопросы вещных правопритязаний вынесены в отдельный блок, поскольку обладают особым значением для понимания системы сложноструктурных моделей права собственности в США и требуют детального исследования. Поэтому в рамках данной главы правопритязания будут рассматриваться в тех пределах, в которых существенно их значение при характеристике самих вещно-правовых титулов.

<< 214 >> Вместе с тем следует учитывать, что в случае, когда рассматриваемый титул сконструирован по формуле «N. и его прямым нисходящим потомкам, а после прекращения их рода – Z. и его нисходящим потомкам», первоначальный собственник и его наследники утрачивают возможность обратного вступления в свои права на данное имущество до тех пор, пока у Z. остаются прямые нисходящие потомки. У последних, в свою очередь, возникает (в том же порядке, который рассмотрен выше) выжидательная собственность того или иного типа.

<< 215 >> Достаточно красноречивым в этом отношении является классический для американской литературы пример об обращении собственника с зелеными насаждениями, расположенными на принадлежащем ему участке. Режим fee tail позволяет собственнику использовать плоды по своему усмотрению, однако обязывает его обеспечить сохранение деревьев, запрещая их вырубку и иные формы уничтожения. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 111.

<< 216 >> См. подробнее: Stake J. E. Evolution of Rules in a Common Law System: Differential Litigation of the Fee Tail and Other Perpetuities // Florida State University Law Review. 2005. Vol. 32. P. 415–421.

<< 217 >> Роль Томаса Джефферсона в модернизации системы вещных прав США стала предметом отдельных исследований. См., напр.: Katz S. N. Thomas Jefferson and the Right to Property in Revolutionary America // Journal of Law and Economics. 1976. Vol. 19. P. 467–487. Об историческом значении реформы Джефферсона нередко упоминается и в судебных прецедентах (См., напр.: Robins Island Preservation Fund, Inc. v. Southold Dev. Corp., 959 F.2d 409 (2d Cir. 1992)).

<< 218 >> Заслуживает внимания тот факт, что в целом ряде американских регионов существование данного титула и вовсе не признается. В частности, fee tail никаким образом не упоминается ни в статутах, ни в судебных решениях Аляски, Айдахо, Луизианы, Невады, Вашингтона и Юты.

<< 219 >> Например, § 26 ст. 1 Конституции штата Техас прямо запрещает обременение имущества титулом fee tail; аналогичная норма содержится в § 6116 Свода законов штата Пенсильвания. В решении по делу Merrill v. American Baptist Missionary Union, 73 N.H. 414, 62 A. 647 (1905) суд указывает на то, что fee tail отрицается властями штата Нью-Хэмпшир.

<< 220 >> Такой порядок действует в Алабаме, Аризоне, Калифорнии, Джорджии, Индиане, Кентукки, Мэриленде, Мичигане, Миннесоте, Миссисипи, Монтане, Небраске, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Северной Каролине, Северной Дакоте, Оклахоме, Южной Дакоте, Теннеси, Вермонте, Западной Вирджинии, Висконсине, Вайоминге и др. См., напр.: ч. 1.2 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 221 >> В этой связи принципиальное значение имеет тот факт, что пожизненное право собственности возникает лишь у первого правоприобретателя, тогда как его потомки обладают выжидательным правом абсолютной собственности на данное имущество. Подобная концепция реализуется, в частности, в штатах Арканзас, Колорадо, Флорида, Иллинойс, Канзас, Миссури и Нью-Мексико. См.: Stearns v. Curry, 306 III. 94, 137 N.E. 471 (1922); Schee v. Boone, 295 Mo. 212, 243 S.W 882 (1922); Mitchell v. Mitchell, 208 Ark. 478, 187 S.W.2d 163 (1945). Примечательно, что в большинстве случаев к прямым нисходящим потомкам приравниваются и усыновленные дети. Cм.: Sides v. Beene, 327 Ark. 401, 938 S.W.2d 840 (Ark. 1997); Unsel v. Meier, 972 S.W.2d 466 (Mo.Ct.App. 1998).

<< 222 >> См.: § 47–3 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 2131.08 Свода пересмотренных законов штата Огайо. См. также: Chesebro v. Palmer, 68 Conn. 207, 36 A. 42 (1896); Wolf v. Stout, 11 Weekly L. Bull. 236 (Ohio, 1884).

<< 223 >> См.: Разд. 25, § 302 Свода законов штата Делавэр; Разд. 33, § 156 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; §§ 45–47 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 34-4-15, 34-4-16, 34-4-17 Свода общих законов штата Род-Айленд.

<< 224 >> Рассмотренные противоречия усугубляются тем, что при наличии у собственника нескольких нисходящих потомков суды вынуждены сталкиваться с затруднениями в определении порядка наследования – ни одним из статутов не предусмотрен приоритет наследника какой-либо очереди, равно как и не отменен средневековый принцип первородства (primogeniture). Не менее противоречивой видится ситуация, сложившаяся во всех штатах, кроме Делавэра, – кредиторы собственника, которому имущество принадлежит на титуле fee tail, вправе с целью удовлетворения своих требований обратить взыскание на такое имущество в том же порядке, как если бы оно находилось в простой неограниченной собственности. См.: Разд. 14, § 2008 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 34-4-14 Свода общих законов штата Род-Айленд.

<< 225 >> См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 113.

<< 226 >> См. подробнее: Senn M. A. English Life and Law in the Time of the Black Death // Real Property and Trust Journal. 2003. Vol. 38. P. 516–551.

<< 227 >> См.: Restatement of Property § 18 (1936).

<< 228 >> Примечательно, что в зависимости от того, на каком праве имущество принадлежит первоначальному собственнику, одна и та же фраза, указывающая на передачу данного имущества в пожизненную собственность, может толковаться по-разному. Речь идет о случаях, когда имущество передается на праве пожизненной собственности с формулировкой «передаю N. на срок жизни». Поскольку из данной фразы не очевидно, на чей именно срок жизни передается право собственности, суды вынуждены были выработать последовательную практику на этот счет. Так, если лицо, отчуждающее имущество, владеет им на праве абсолютной собственности либо на праве собственности с возможностью передачи прямым нисходящим наследникам, то имущество переходит в пожизненную собственность на срок жизни правоприобретателя. Если же первоначальный собственник сам обладает лишь пожизненным титулом на отчуждаемое имущество, то передача осуществляется на срок жизни данного лица. См.: Turner v. Missouri Pacific Railway Co., 130 Mo. App. 535, 109 S.W. 101 (1908); Brevoort v. Brevoort, 70 N.Y. 136 (1877).

<< 229 >> Подробнее об это см.: PowellR. R. Op. cit. Vol. 2. Ch. 15.

<< 230 >> См.: Robinson v. King, 68 N.C.App. 86, 314 S.E.2d 768 (1984)

<< 231 >> См., напр.: White v. Brown, 559 S.W.2d 938 (Tenn. 1977)

<< 232 >> См.: Pigg v. Haley, 294 S.E.2d 851 (Va, 1982)

<< 233 >> Так, по делу Williams v. Estate of Williams, 865 S.W.2d 3 (Tenn. 1993), суд счел достаточно четкой формулировку «передаю имущество N. во владение и держание в течение всей жизни N., но без права продажи», подтвердив законность режима пожизненного права собственности на указанное имущество.

<< 234 >> См.: Benz v. Fabian, 54 NJ.Eq. 615, 35 A. 760 (1896).

<< 235 >> Исторически в США параллельно действовало несколько подходов к разрешению конфликтов между передаточными фразами и формулировками, определяющими объем правомочий. Некоторые суды указывали на примат granting clause, другие утверждали, что определяющее значение имеет habendum clause (см. соответственно: Dickson v. Wildman, 183 Fed. 398 (5th Cir.1910); Meacham v. Blaess, 141 Mich., 258, 104 N.W. 579 (1905)). Постепенно Соединенные Штаты отходят от механического применения того или иного правила, полагая, что решение должно быть основано на реальных намерениях сторон и исходя из всех обстоятельств дела. Суды, таким образом, рассматривают распоряжение (будь оно оформлено в качестве договора или завещания) как единый инструмент передачи вещно-правового титула, требующий комплексной оценки (см.: Boyer v. Murphy, 202 Cal. 23, 259 P. 38 (1927); Luther v. Patman, 200 Ark. 853, 141 S.W.2d 42 (1940); Swearingen v. McGee, 303 Ky. 825, 198 S.W.2d 805 (1946)). Подобный подход видится наиболее конструктивным.

<< 236 >> См.: Langlois v. Langlois, 326 Mass. 85, 93 N.E.2d 264 (1950). Более того, суды, стремясь соблюсти интересы обеих сторон, оставляют в силе титул пожизненного права собственности даже при его расширении за счет дополнительных правомочий, но только в случае, если из текста договора или завещания с высокой долей очевидности следует намерение установить именно данный режим собственности (см.: Barry v. Austin, 118 Me. 51, 105 A. 806 (1919)).

<< 237 >> См. также: ст. 5 гл. 3 °Cвода общих статутов штата Иллинойс (Акт «О передаче прав» (Conveyances Act)).

<< 238 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 59–60.

<< 239 >> Данное право, также известное как титул супруга «jure uxoris» (лат. – по праву жены), опосредовало патриархальную концепцию главенства мужчины в семье, что, учитывая высокую социальную значимость собственности в период Cредневековья, должно было отражаться и в главенстве мужа над имуществом жены.

<< 240 >> Примечательно, что общее право рассматривало лишь факт рождения живого потомка в качестве основания прекращения estate be the marital right. Появление на свет мертворожденного ребенка не влияло на имущественные отношения супругов.

<< 241 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 69–70.

<< 242 >> Curtesy (совр. англ. – «courtesy») – любезность, учтивость. Выражение «tenancy by curtesy» имело не столько юридическую природу, сколько отражало социально-политические настроения того времени. Считалось, что муж обладает данным вещным правом «из милости общего правопорядка» – это противопоставлялось строгости нормандских и французских законов аналогичного периода. См. подробнее: Garrison M. Toward a Contractarian Account of Family Governance // Utah Law Review. 1998. P. 241, 245.

<< 243 >> См.: Turnipseed T. L. Why Shouldn't I be Allowed to Leave My Property to Whomever I Choose at My Death? (Or How I Learned to Stop Worrying and Start Loving the French) // Brandeis Law Journal. 2006. Vol. 44. P. 742–746.

<< 244 >> Речь в данном контексте идет о том, что фригольдный титул fee tail, на котором имущество могло принадлежать супругу, имел, как отмечалось, несколько специфических разновидностей, в том числе fee tail special – режим, при котором круг наследников ограничивался детьми от определенной жены. Следовательно, другая жена, пусть и родившая супругу потомство, не приобретала пожизненного права собственности на те земли, которые принадлежали мужу на праве fee tail special.

<< 245 >> Титулы estate by curtesy initiate и inchoate dower крайне неоднозначно понимаются как западными теоретиками, так и самими судами. В одних прецедентах данные конструкции рассматриваются как абстрактные и гипотетические, имеющие своей целью не действительное обеспечение имущественных интересов супругов, а лишь создание иллюзии защищенности (См., напр.: Classen v. Heath, 58 N.E.2d 889 (Ill. 1945); Morgan v. Morgan, 1 Ohio Supp. 51 (Ohio Com. Pl. 1936); Meadows v. Belknap, 483 S.E.2d 826 (W.Va. 1997)). Другие суды оценивают эти титулы в качестве «будущих», «резервных» вещных прав (см.: Webber v. Webber, 962 S.W. 2d 345 (Ark. 1998); Wigginton v. Leech's Adm'x, 149 S.W.2d 531 (Ky. 1941); Grubbs v. Leyendecker, 53 N.E. 940, 941 (Ind. 1899)). Нельзя обойти вниманием уникальные случаи, в которых данные категории понимаются как гибрид, сочетающий вещные и обязательственные права (См.: Pawley v. Pawley, 46 So.2d 464, 464 n.2 (Fla. 1950) – в решении указывается, в частности, на то, что титулы содержат в себе элементы залога). Наконец, в литературе и судебной практике – вопреки очевидным рамкам, установленным общим правом на рассматриваемые титулы, – встречаются мнения о том, что estate by curtesy initiate и inchoate dower являются самостоятельными вещными правами, реальными и не требующими наступления каких-либо событий в качестве условий их реализации (см.: Shortall v. Hinckley, 31 Ill. 219 (1863). См. подробнее: Plager S. J. The Spouse's Nonbarrable Share: A Solution in Search of a Problem // University of Chicago Law Review. 1966. Vol. 33. P. 681, 698.

<< 246 >> См.: Hamm v. Piper, 105 N.H. 418, 201 A.2d 125 (1964); Thomas v. Thomas, 245 Ala. 607, 18 So.2d 544 (1944). См. подробнее: SpiesE. G. Property Rights of the Surviving Spouse // Virginia Law Review. 1960. Vol. 46. № 1. P. 157.

<< 247 >> Принцип того, что любая дефектность или условность основного титула супруга распространяется на производные права его вдовы, находит частное отражение в судебной практике. См., напр.: Moriarta v. McRea, 45 Hun, 564 (N.Y.1887); Sullivan v. Sullivan, 139 Iowa 679, 117 N.W. 1086 (1908); Forte v. Caruso, 336 Mass. 476, 146 N.E.2d 501 (1957); Matlack v. Arend, 2 M.J.Super. 319, 63 A.2d 812 (1949).

<< 248 >> См., напр.: Cummings v. Schreur, 239 Mich. 178, 214 N.W. 199 (1927).

<< 249 >> Фундаментальному изучению вещно-правового титула dower и определению его места в общем праве посвящена одноименная монографическая работа Чарльза Харви Скрибнера «A Treatise On The Law Of Dower» (Vol. I, II. Philadelphia: T. & J. W. Johnson & Co., 1883).

<< 250 >> См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 69.

<< 251 >> Спорный характер титулов curtesy и dower усугублялся тем, что предшествующие им выжидательные правопритязания обременяли фригольдную собственность, затрудняя ее свободный оборот. Социально-культурные изменения спровоцировали острую критику вещно-правовых титулов, закреплявших неравенство овдовевших супругов, связанное с гендерными различиями. В результате принятия ряда статутов, вошедших в историю как Законы о собственности замужних женщин (Married Women's Property Acts), титулы estate by marital right, а также estate by curtesy initiate были окончательно упразднены в Англии к XIX веку. Необходимость в использовании оставшихся «вдовьих титулов» естественным образом снижалась. Однако их полная отмена произошла лишь в 1925 году с вступлением в силу Закона об управлении имуществом (Administration of Estates Act).

<< 252 >> Следует в данной связи еще раз оговориться о том, что в первозданном виде система «вдовьих титулов» не сохранилась ни в одной из стран общего права. С введением в действие Законов о собственности замужних женщин Соединенные Штаты вслед за Англией отказались от использования изживших себя estate by marital right и estate by curtesy initiate, а сами титулы dower и curtesy были если не исключены, то модифицированы настолько, что обрели «вторую жизнь» уже совершенно в ином качестве. К штатам, официально признающим хотя бы одно из рассматриваемых вещных прав, на сегодняшний день относятся: Аляска, Арканзас, Гавайи, Кентукки, Массачусетс, Миннесота, Огайо, Пенсильвания, Род-Айленд, Вирджиния и Западная Вирджиния. До недавнего времени аналогичные правопорядки действовали в штатах Алабама, Нью-Джерси и Орегон. В силу отсутствия обратной силы у законов, отменивших «вдовьи титулы» в указанных регионах, curtesy и dower не исчезли бесследно, а продолжают регулироваться прежними актами в рамках отношений, возникших до введения новых правил в действие.

<< 253 >> См., напр.: § 1 гл. 189 Свода общих законов штата Массачусетс. Конституционность данного статута подтверждена, см.: Opinion of the Justices, 337 Mass. 768, 151 N.E.2d 475 (1958).

<< 254 >> См., напр.: § 28-11-301 Свода законов штата Арканзас.

<< 255 >> См., напр.: § 507.02, 525.16 (2), 525.16 (3) Свода статутов штата Миннесота.

<< 256 >> См.: Marino v. Smith, 454 So.2d 1380 (Ala.1984); Wilder v. Mixon, 442 So.2d 922 (Ala.1983); Devers v. Chateau Corp., 748 F.2d 902 (4th Cir.1984).

<< 257 >> Наиболее полно и детализированно вопросы наследования и правопреемства, в том числе с участием овдовевших супругов, урегулированы Единообразным наследственным кодексом США (Uniform Probate Code), принятым в 1969 году, с последними изменениями и дополнениями в 2006 году. Около 20 американских штатов (среди которых – Аляска, Аризона, Колорадо, Флорида, Гавайи, Айдахо, Мэн, Мичиган, Небраска, Нью-Мексико, Северная и Южная Дакота, Южная Каролина, Юта и др.) полностью присоединились к ЕНК, остальные регионы также учли положения данного статута, частично адаптировав его в местном законодательстве. См. подробнее: Tritt L. Technical Correction or Tectonic Shift: Competing Default Rule Theories Under the New Uniform Probate Code // Alabama Law Review. 2010. Vol. 61. № 2. P. 274–336; McCouch G. M. P. Probate Law Reform and Nonprobate Transfers // University of Miami Law Review. 2008. Vol. 62. P. 757–763; Newman A. Incorporating the Partnership Theory of Marriage into Elective-Share Law: The Approximation System of the Uniform Probate Code and the Deferred-Community-Property Alternative // Emory Law Journal. 2000. Vol. 49. URL: http://ssrn.com/abstract=980993

<< 258 >> См., напр.: п. «а» ч. 1.1 ст. 5 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 259 >> См., напр.: § 1 гл. 189 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 260 >> См.: Orr v. Orr, 440 U.S. 268, 99 S.Ct. 1102, 59 L.Ed.2d 306 (1979); Hall v. McBride, 416 So.2d 986 (Ala.1982); Stokes v. Stokes, 271 Ark. 300, 613 S.W.2d 372 (1981).

<< 261 >> С учетом того, что при прекращении пожизненного права одного собственника имущество переходит в собственность иного лица, обеспечение сохранности и невредимости объекта недвижимости является основообразующим принципом. См.: Keesecker v. Bird, 200 W.Va. 667, 490 S.E.2d 754 (1997); Kimbrough v. Reed, 130 Idaho 512, 943 P.2d 1232 (1997).

<< 262 >> См.: Beard v. Hicks, 163 Ala. 329, 50 So. 232 (1909); Brown v. Woodliff, 89 Ga. 413, 15 S.E. 491 (1892); Zimmerman v. Shreeve, 59 Md. 357 (1882); Lee v. Lee, 180 N.C. 86, 104 S.E. 76 (1920).

<< 263 >> Между тем необходимо иметь в виду, что обладатели будущих правопритязаний на имущество, находящееся в пожизненной собственности, имеют перед собственником определенные привилегии относительно всех третьих лиц и, несмотря на право удаления нарушителей из пределов владения (right to exclude), могут без дополнительных разрешений проникать на обремененные их правопритязаниями земли по следующим основаниям: для осмотра недвижимости на предмет наличия повреждений и(или) конструктивных дефектов; для взимания причитающейся арендной платы; для производства ремонтных работ или иных улучшений, обеспечивающих защиту их будущего имущества; для сбора древесины и иных материалов, связанных с землей, но отделенных от нее при обстоятельствах, в которых такие лица имеют законные права на данные объекты; для осуществления любых других действий, нацеленных на предотвращение порчи или утраты имущества либо титула на него. См.: Restatement of Property § 117, комментарий «с».

<< 264 >> См., напр.: § 833 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 г. «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости» (Real Property Actions and Proceedings Law). См. также: Cargill v. Sewall, 19 Me. 288 (1841); Austin v. Hudson River R. Co., 25 N.Y. 334 (1862); Beck v. Lynch, 306 Ky. 738, 209 S.W.2d 58 (1947).

<< 265 >> См.: Haselwood v. Moore, 10 °Colo. 556, 69 P.2d 248 (1937).

<< 266 >> См., напр.: Hair v. Farrell, 21 Tenn.App. 12, 103 S.W.2d 918 (1936).

<< 267 >> См., напр.: Bogart D. B., Makdisi J. Op. cit. P. 34.

<< 268 >> Впервые такая форма отчуждения стала возможна благодаря принятому в Англии в 1677 г. Статуту о мошеннических действиях (Statute of Frauds). Позже это правило было адаптировано и американским законодательством (см.: Restatement of Property § 151, Special Note). См. подробнее: McCaffery E. J. A Life Estate Conception of Property // USC Law School, Olin Working Paper. 1999. Vol. 99. № 15. P. 22–28.

<< 269 >> См.: Mid-State Homes, Inc. v. Johnson, 218 Ga. 397, 128 S.E.2d 197 (1962); Busby v. Thompson, 286 Ark. 159, 689 S.W.2d 572 (1985).

<< 270 >> См.: Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N.E. 791 (1927); Cauffiel v. Cauffiel, 39 Del.Ch. 190, 161 A.2d 432 (1960); Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N.E. 791 (1927).

<< 271 >> См.: Baker v. Weedon, 262 So. 2d 641, 644 (Miss. 1972).

<< 272 >> См.: Blackstone W. Op. cit. P. 109–110.

<< 273 >> См.: Ink v. City of Canton, 212 N.E.2d 574 (1965); Mahrenholz v. County Bd. of School Trustees, 417 N.E.2d 138 (Ill. App. Ct. 1981).

<< 274 >> История развития института собственности в общем праве сопровождалась частыми понятийными изменениями. Это касалось и титула fee simple determinable, пережившего целый ряд переименований (base fee, estate in fee on limitation, estate in fee on conditional limitation). Используемое сегодня обозначение лишено двусмысленности и обладает достаточной четкостью, что позволило ему закрепиться в американском праве и войти в терминологический аппарат Свода норм о праве собственности. См.: Restatement of Property § 44 (1936).

<< 275 >> К вопросу о суспензивных (отлагательных) Условиях см.: Цитович П. П. Труды по торговому и вексельному праву: в 2 т. Т. 1: Учебник торгового права; К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М.: Статут, 2005. С. 356–364.

<< 276 >> Поэтому вторым по распространенности наименованием данного титула является «простое право собственности, зависимое от определенного ограничения» (fee simple subject to a special limitation). См.: Williams v. Watt, 668 P.2d 620 (Wyo.1983).

<< 277 >> См.: Restatement of Property § 44 (1936).

<< 278 >> Если язык распоряжения однозначно свидетельствует о намерении передать имущество именно на титуле fee simple determinable, однако в тексте документа отсутствует прямое указание на possibility of reverter, такое будущее правопритязание первоначального собственника возникает в силу закона. См.: Staack v. Detterding, 182 Iowa 582, 161 N.W. 44, L.R.A.1918C 856 (1917); Bailey v. Eagle Mountain Telephone Co., 202 Tenn. 195, 303 S.W.2d 726 (1957).

<< 279 >> См.: Valer Oil Co. v. Souza, 182 Cal.App.2d 790, 6 Cal.Rptr. 301 (1960); Caldwell v. Brown, 553 S.W.2d 692 (Ky.1977); Brown v. Haight, 435 Pa. 12, 255 A.2d 508 (1969); Saletri v. Clark, 13 Wis.2d 325, 108 N.W.2d 548 (1961).

<< 280 >> См.: Lacer v. Navajo County, 141 Ariz. 396, 687 P.2d 404 (App.1983); Edling v. Stanford Tp., 381 N.W.2d 881 (Minn.1986).

<< 281 >> См., напр.: Williams v. Kirby School District № 32, 207 Ark. 458, 181 S.W.2d 488 (1944); Mt. Gilead Church Cemetery v. Woodham, 453 So.2d 362 (Ala.1984).

<< 282 >> См.: U.S. Trust Co. v. State, 226 N. J. Super. 8, 543 A.2d 457 (App.Div.1988); Little Miami, Inc. v. Wisecup, 13 Ohio App.3d 239, 468 N.E.2d 935 (1984); Indigo Realty Co. v. City of Charleston, 281 S.C. 234, 314 S.E.2d 601 (1984).

<< 283 >> Детальному исследованию различного рода условий, которыми обременяются отменяемые вещно-правовые титулы, уделено немало внимания в работах западных авторов. Особенно глубоко и последовательно этот вопрос изучался Олином Браудером-младшим. См., напр.: Browder O. L., Jr. Testamentary Conditions against Contest // Michigan Law Review. 1938. Vol. 36, № 7. P. 1066–1106; Testamentary Conditions against Contest Re-Examined // Columbia Law Review. 1949. Vol. 49. № 3. P. 320–339.

<< 284 >> См., напр.: Willhite v. Masters, 965 S.W. 2d 406 (Mo. Ct. App. 1998).

<< 285 >> См., напр.: In re Matter of Estate of Romero, 847 P.2d 319 (N.M. Ct. App. 1993).

<< 286 >> См., напр.: Nichols v. Haehn, 187 N.Y.S.2d 773, 775 (App. Div. 1959).

<< 287 >> См., напр.: Griffis v. Davidson Country Metropolitan Government, 164 S.W.3d 267 (Tenn. 2005).

<< 288 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 36–38.

<< 289 >> См.: Hermitage Methodist Homes of Virginia, Inc. v. Dominion Trust Co., 387 S.E.2d 740 (Va.) 498 U.S. 907 (1990). См. также: Restatement (Second) of Property: Donative Transfers, § 8.1–8.3 (1983). См. подробнее: Burton S. J. Racial Discrimination in Contract Performance: Patterson and a State Law Alternative // Harvard Civil Rights – Civil Liberties Law Review. 1990. Vol. 25. P. 431, 433, 446.

<< 290 >> См.: Restatement (Second) of Property: Donative Transfers, §§ 6.1–7.2 (1983).

<< 291 >> См., напр.: Lewis v. Searles, 452 S.W.2d 153 (Mo. 1970).

<< 292 >> См. подробнее: Browder O. L., Jr. Conditions and Limitations in Restraint of Marriage // Michigan Law Review. 1941. Vol. 39. № 8. P. 1288–1336.

<< 293 >> См., напр.: Humble Oil & Refining Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S.W.2d 355 (1947).

<< 294 >> Альтернативное англоязычное обозначение данного правопритязания – right of entry. Встречается также конструкция «power of termination» (право прекращения действия).

<< 295 >> Вместе с тем применительно к fee simple subject to a condition subsequent действуют более строгие правила о включении в тексты распоряжений не только передаточных фраз, но и прямых оговорок о будущих притязаниях. В противном случае американские суды могут ошибочно квалифицировать право, на котором передается имущество как траст, сервитут или обязательство. См.: Skinner v. Shepard, 130 Mass. 180 (1881); Post v. Weil, 115 N.Y. 361, 22 N.E. 145, 5 L.R.A. 422 (1889); Queen City Park Association v. Gale, 110 Vt. 110, 3 A.2d 529 (1983); McKenzie v. Trustees of Presbytery of Jersey City, 67 N.J.Eq. 652, 61 A. 1027, 3 L.R.A.(N.S.) 227 (Err. & App. 1905). Крайне редко (но такая практика заслуживает особого внимания) судьи не признают отменяемого титула, даже если документально подтверждено сохранение за первоначальным собственником возможности вновь ступить в свои права. См.: Second Church of Christ, Scientist v. Le Prevost, 67 Ohio App. 101, 35 N.E.2d 1015 (1941); Scaling v. Sutton, 167 S.W.2d 275 (Tex.Civ.App. 1942).

<< 296 >> См.: DeHart v. Ritenour Consolidated School Dist., 663 S.W.2d 332 (Mo.App.1983). При этом следует учитывать, что лицо, передающее недвижимость на простом титуле, ограниченном резолютивными условиями, фактически не связано необходимостью использования конкретных словосочетаний – фактически любая формула, позволяющая определить событие, с которым связано прекращение данного вещного права, является подходящей. Cм.: Bruce J. W., Ely J. W., Jr. Op. cit. P. 218.

<< 297 >> См.: Restatement of Property, § 45 (1936).

<< 298 >> См. подробнее: Cruise W. A Digest of the Laws of England Respecting Real Property. London: Saunders, 1835. Vol.1. P. 50; Simes L. M., Smith A. F. The Law of Future Interests. St. Paul: Thomson West, 2002. Vol. 1. § 255 at n. 62.

<< 299 >> См., напр.: Mattox v. State, 280 N.C. 471, 186 S.E.2d 378 (1972).

<< 300 >> См., напр.: City of New York v. Coney Island Fire Department, 285 N.Y. 535, 32 N.E.2d 827 (1941).

<< 301 >> См., напр.: Emrick v. Bethlehem Tp., 506 Pa. 372, 485 A.2d 736 (1984).

<< 302 >> См., напр.: Forsgren v. Sollie, 659 P.2d 1068 (Utah 1983). О критике данной формы реализации собственником своего правопритязания см.: John G. Sparankling. Op. cit. P. 119.

<< 303 >> См., напр.: Denver & Santa Fe Railway Co. v. School District, 14 Colo. 327, 23 P. 978 (1890); Pickens v. Daugherty, 217 Tenn. 349, 397 S.W.2d 815 (1965); United States v. 2, 086 Acres of Land, 46 F.Supp. 411 (W.D.S.C.1942); Oldfield v. Stoeco Homes, Inc., 26 N.J. 246, 139 A.2d 291 (1958).

<< 304 >> См. подробнее: Dunham A. Possibility of Reverter and Powers of Termination: Fraternal or Identical Twins? // The University of Chicago Law Review. 1953. Vol. 20. №. 2. P. 215–217.

<< 305 >> См.: Casner A. J. American Law of Property: A Treatise on the Law of Property in the United States. Boston: Little, Brown and Co., 1952. Vol. 1, § 2.6, n. 15–16.

<< 306 >> См., напр.: Storke v. Penn Mutual Life Insurance Co., 390 Ill. 619, 61 N.E.2d 552 (1945); Hardman v. Dahlonega-Lumpkin County Chamber of Commerce, 238 Ga. 551, 233 S.E.2d 753 (1977); Nielsen v. Woods, 687 P.2d 486 (Colo.App.1984).

<< 307 >> См., напр.: Skipper v. Davis, 59 S.W.2d 454 (Tex.Civ.App. 1932); Johnson v. City of Hackensack, 200 N. J. Super. 185, 491 A.2d 14 (App.Div.1985). Вместе с тем следует иметь в виду, что суд исходит из реальных обстоятельств каждого дела, и в целом обладатели отменяемых титулов не имеют никаких преференций перед первоначальными собственниками (См., напр.: Union Missionary Baptist Church v. Fyke, 179 Okl. 102, 64 P.2d 1203 (1937)).

<< 308 >> См.: Entin J. L. Defeasible Fees, State Action, and the Legacy of Massive Resistance // William and Mary Law Review. 1993. Vol. 34. P. 772–773.

<< 309 >> См., напр.: School District v. Hanson, 186 Iowa 1314, 173 N.W. 873 (1919).

<< 310 >> См.: Mills v. Pennington, 213 Ark. 43, 209 S.W.2d 281 (1948); Metropolitan Park District v. Rigney's Unknown Heirs, 65 Wn.2d 788, 399 P.2d 516 (1965).

<< 311 >> См., напр.: ст. 320 Гражданский процессуальный кодекс штата Калифорния; § 500.2 °Cвода статутов штата Миннесота; § 23 гл. 26 °Cвода общих законов штата Массачусетс.

<< 312 >> Ситуация усугубляется тем, что в некоторых регионах действуют нормы статутного права, устанавливающие обязанность собственников периодически информировать местную службу, ведущую кадастровый учет недвижимости, о своих намерениях подать иск с целью восстановления владения в случае наступления события, предусмотренного резолютивным условием. На ряде территорий также применяются законы, ограничивающие сроки исковой давности по делам о восстановлении владельческих правомочий лиц, совершивших передачу недвижимости на титуле fee simple subject to a condition subsequent, в результате чего лицо, противоправно владеющее чужим имуществом, имеет возможность стать ее законным собственником на основании приобретательной давности, если первоначальный собственник не реализует свое правопритязание в установленный срок. См.: § 614.24 Свода законов штата Айова; § 38-41-119 Свода пересмотренных статутов штата Колорадо; § 13-102-3 Свода общих статутов штата Иллинойс.

<< 313 >> См. также: Simmons v. Holliday, 226 Ala. 630, 148 So. 327 (1933); Santmeyer v. Clemmancs, 147 Wash. 354, 266 P. 148 (1928).

<< 314 >> См., напр.: ст. 6–140 Гражданского процессуального кодекса штата Иллинойс.

<< 315 >> Особый интерес в этом отношении представляет подход американских судов к оценке «длительности времени», когда речь идет о реализации первоначальным собственником своего правопритязания. Системных критериев в данной области не установлено, в результате чего срок, о котором идет речь, фактически не ограничен каким-либо диапазоном. Так, например, в деле Jones v. McLain, 16 Tex.Civ. App. 305, 41 S.W. 714 (1897) трехгодичный период превысил, по мнению суда, срок, в который правомочное лицо должно было отреагировать на наступление резолютивных условий с тем, чтобы отменить аннулируемый титул. В то же время в уже упоминавшемся деле City of New York v. Coney Island Fire Dept. суд пришел к выводу о том, что 41 год – вполне разумный срок для реализации аналогичного правопритязания.

<< 316 >> См.: Goodman v. Southern Pacific Cp., 143 Cal.App.2d 424, 299 P.2d 321 (1956); Burr v. Tierney, 99 Conn. 647, 122 A. 454 (1923); Hale v. Elkhorn Coal Corp., 206 Ky. 629, 268 S.W. 304 (1925); Robinson v. Cannon, 346 Mo. 1126, 145 S.W.2d 146 (1940).

<< 317 >> См., напр.: Jeffries v. State, 216 Ark. 657, 226 S.W.2d 811 (1950).

<< 318 >> Вместе с тем встречаются исключительные прецеденты, в которых лицо, владеющее собственностью на отлагательном условии, сумело доказать отсутствие у первоначального правообладателя намерения вновь вступить в свои вещные права, что привело к применению рассмотренной выше концепции estoppel. См.: Humble Oil & Refining Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S.W.2d 355 (1947).

<< 319 >> Буквальный перевод формулы «executory limitation» – ограниченное исполнение в будущем.

<< 320 >> В современной американской литературе бытует мнение о том, что безвозвратная утрата собственником своего права влечет фактическую потерю интереса к имуществу, принадлежавшему лицу на данном титуле. См., напр.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 50–51.

<< 321 >> См.: 27 Henry VIII, ch. 10 (1536).

<< 322 >> Такие условия считались направленными «в пользу незнакомцев» (in favor of strangers), что в корне противоречило феодальным традициям, всякий раз требовавшим прохождения церемонии вступления во владение, несмотря на глубоко личную связь между первичным собственником имущества и правоприобретателем.

<< 323 >> С принятием Статута о пользовании, сопровождавшегося настойчивыми возражениями со стороны парламента, владение, переходившее от одного правоприобретателя к другому по праву справедливости (cestui que use), наконец-то было признано общим правом, в результате чего приобрело юридическую полноценность.

<< 324 >> См.: 32 Henry VIII, ch. 1 (1540).

<< 325 >> См.: Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am. Dec. 725 (1855).

<< 326 >> См.: Pearson v. Easterling, 107 S.C. 265, 92 S.E. 619, Ann.Cas. 1918D 980 (1918); Bradford v. Federal Land Bank, 338 So.2d 388 (Miss. 1976).

<< 327 >> См., напр.: Hall v. Hall, 604 S.W.2d 851, 854 (Tenn.1980).

<< 328 >> См., напр.: Dickson v. Renfro, 263 Ark. 718, 569 S.W.2d 66 (1978); In re Fleck's Estate, 261 Iowa 434, 154 N.W.2d 865 (1967); Jernigan v. Lee, 279 N.C. 341, 182 S.E.2d 351 (1971).

<< 329 >> Чаще всего такое условие нацелено именно на защиту интересов самих законных правопреемников, которые по отношению к первоначальному собственнику и правоприобретателю рассматриваются в качестве третьих лиц, в собственность которых переходит имущество. См., напр.: Warrington v. Chester, 294 Ill. 524, 128 N.E. 549 (1920).

<< 330 >> См., напр.: Pumroy v. Jenkins, 151 Kan. 466, 99 P.2d 752 (1940); Hinton v. Bowen, 190 Tenn. 463, 230 S.W.2d 965 (1950).

<< 331 >> См., напр.: Thomas v. Thomas, 97 Miss. 697, 53 So. 630 (1910); Bailey v. Brannon, 293 Ala. 83, 300 So.2d 344 (1974).

<< 332 >> См., напр.: Lehigh University v. Hower, 159 Pa.Super. 84, 46 A.2d 516 (1946).

<< 333 >> См., напр.: Wise v. Wise, 134 Fla. 553, 184 So. 91 (1938); Scott v. Wilcox, 238 Ga. 184, 232 S.E.2d 59 (1977); Thompson v. Thompson, 237 Ga. 509, 228 S.E.2d 886 (1976).

<< 334 >> См.: Abbott v. Holway, 72 Me. 298 (1881); Jones v. Caird, 153 Wis. 384, 387, 141 N.W. 228, 229 Ann.Cas. 1914A 88 (1913); Lemen v. McComas, 63 Md. 153 (1884)

<< 335 >> См.: Hess v. Jones, 335 Pa. 569, 7 A.2d 299 (1939); Picadura v. Humphrey, 335 S.W.2d 6 (Mo.1960).

<< 336 >> См.: Restatement of Property § 46, комментарий «i» (1936).

<< 337 >> Справедливую критическую оценку на этот счет также высказывает профессор Джон Спранклинг. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 120.

<< 338 >> Данный термин, равно как и стоящая за ним концепция отменяемого вещного права, активно поддерживается профессорами Вашингтонского университета и Университета Миссури (Колумбия). См.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 53–54.

<< 339 >> См., напр.: § 885.020 Гражданского кодекса штата Калифорния.

<< 340 >> См.: Restatement of Property § 47 (1936).

<< 341 >> См., напр.: Brown v. Independent Baptist Church of Woburn, 325 Mass. 645, 91 N.E.2d 922 (1950); Jones v. Burns, 221 Miss. 833, 74 So.2d 866 (1954).

<< 342 >> Правило против бессрочных распоряжений распространяется на условия «ab initio» (как есть). См.: Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am.Dec. 725 (1855); Institution for Savings in Roxbury v. Roxbury Home for Aged Women, 244 Mass. 583, 139 N.E. 301 (1923); City of Klamath Falls v. Bell, 7 OrApp. 330, 490 P.2d 515 (1971).

<< 343 >> См.: Cody v. Staples, 8 °Conn. 82, 67 A. 1 (1907); Nevitt v. Woodburn, 190 Ill. 283, 60 N.E. 500 (1901); Bunting v. Hromas, 104 Neb. 383, 177 N.W. 190 (1920).

<< 344 >> См., напр.: Mouser v. Srygler, 295 Ky. 490, 174 S.W.2d 756 (1943).

<< 345 >> См.: Edwards v. Bradley, 227 Va. 224, 315 S.E.2d 196 (1984).

<< 346 >> См., напр.: Dickson v. Alexandria Hospital, 177 F.2d 876 (4 th Cir. 1949).

<< 347 >> Прежде подобные конструкции использовались с целью обеспечения пожизненной материальной поддержки овдовевших супругов до их повторного вступления в брак. Однако на сегодняшний день такие методы уступают место законодательным мерам, гарантирующим право на получение наследства либо на выдел «принудительной» доли. Кроме того, аннулируемое пожизненное право собственности, привязанное к незамужнему положению овдовевших мужа или жены, нередко признается противоречащим правилам о запрете ограничений на вступление в брак (См., напр.: Estate of Guidotti, 109 Cal. Rptr. 2d 674 (Ct. App. 2001)).

<< 348 >> См.: Ramsey v. Holder, 291 S.W.2d 556 (Ky.1956); Kautz v. Kautz, 365 Pa. 450, 76 A.2d 398 (1950); In re Mattison's Estate, 122 Vt. 486, 177 A.2d 230 (1962). В современной практике фактически отсутствуют примеры, опровергающие данную тенденцию (см.: Hutchinson's Estate v. Arnt, 210 Ind. 509, 1 N.E.2d 585, 108 A.L.R. 530 (1936)).

<< 349 >> См.: Korngold G. For Unifying Servitudes and Defeasible Fees: Property Law's Functional Equivalents // Texas Law Review. 1988. Vol. 66. P. 533–535.

<< 350 >> Тенденции правоприменительной практики складываются таким образом, что достоверно установить исчерпывающий круг оснований, по которым условия, обременяющие титул, могут быть признаны недостаточными для признания имущества переданным на отменяемом праве, практически невозможно. Поэтому всякий раз, принимая решение установить подобный режим права собственности, первоначальный правообладатель вынужден быть готовым к утрате права на переданное имущество в случае возникновения судебного спора. См., напр.: Wood v. Board of County Commissioners, 759 P.2d 1250 (Wyo. 1988); Fitzgerald v. Modoc County, 129 P. 794 (Cal. 1913); Roberts v. Rhodes, 643 P.2d 116 (Kan. 1982); Station Ass'n, Inc. v. Dare County, 513 S.E.2d 789 (N.C. 1999) (во всех случая условия были признаны лишь указывающими на целесообразность использования имущества по определенному назначению, но недостаточными для применения последствий их несоблюдения). См. также: Humphrey v. C.G. Jung Educ. Center, 714 F.2d 477 (5th Cir. 1983) («обещание» использовать имущество в определенных целях не признается ни суспензивным, ни резолютивным условием); Red Hill Outing Club v. Hammond, 722 A.2d 501 (N.H. 1998) (даже при признании титула существующим под определенным условием суд сохраняет за собой право считать некоторые формы нарушения данного условия недостаточными для отмены титула).

<< 351 >> См. подробнее: Jost T. S. The Defeasible Fee and the Birth of the Modern Residential Subdivision // Missouri Law Review. 1984. Vol. 49. P. 695–696.

<< 352 >> См. подробнее: Devonshire P. Possibilities of Reverter and Rights of Re-entry for Condition Broken: The Modern Context for Determinable and Conditional Interests in Land // Dalhousie Law Journal. 1990. Vol. 13. P. 650, 680–682; Waggoner L.W. Reformulating the Structure of Estates: A Proposal for Legislative Action // Harvard Law Review. 1972. Vol. 85. P. 729, 752–753, 759–760.

<< 353 >> По словам известного американского ученого, профессора Джона Спранклинга, в правовой системе США модели права собственности являются «результатом человеческой изобретательности». См.: Sprankling J. G. Understanding Property Law. Newark: LexisNexis, 2008. P. 4.

<< 354 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.4 (1977).

<< 355 >> Так, в деле Wong v. Di Grazia, 6 °Cal.2d 525, 35 Cal.Rptr. 241, 386 P.2d 817 (1963) суд признал действительным условие договора, в соответствии с которым срок аренды начинал исчисляться с момента окончания арендодателем строительства здания на участке, передаваемом арендатору на нефригольдном титуле.

<< 356 >> Данного принципа придерживается большинство американских судов, см.: Idalia Realty and Development Co. v. Norman, 232 Mo. 663, 135 S.W. 47 (1911); Farris v. Hershfield, 325 Mass. 176, 89 N.E.2d 636 (1950); Elm Farm Foods Co. v. Cifrino, 328 Mass. 549, 105 N.E.2d 366 (1952). Однако на разных исторических этапах в судебной системе возникали противоречия в связи с применением такого рода формулировок, устанавливающих срок действия аренды, как, например, «до окончания военных действий». Общая позиция судейского сообщества оставалась прежней, см.: Lace v. Chantler, 1 K.B. 368, 1 All. Eng. L. Rep. 305 (1944); Stanmeyer v. Davis, 321 Ill.App. 227, 53 N.E.2d 22 (1944). Тем не менее в отдельных случаях подобные конструкции признавались достаточными для установления временного права собственности, см.: Rupp Hotel Operating Co. v. Donn, 158 Fla. 541, 29 So.2d 441 (1947); Watkins v. Cohen, 91 N.E.2d 708 (Ohio Com.Pl.1949).

<< 357 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 81.

<< 358 >> Так, например, § 717 Гражданского кодекса штата Калифорния запрещает коммерческую аренду на срок, превышающий 51 год.

<< 359 >> См.: Loitherstein v. I.B.M. Corp., 11 Mass.App.Ct. 91, 413 N.E.2d 1146 (1980).

<< 360 >> См., напр.: Ghoti Estates, Inc. v. Freda's Capri Restaurant, 332 Mass. 17, 123 N.E.2d 232 (1954).

<< 361 >> См. подробнее: Perillo J. M. The Statute of Frauds in the Light of the Functions and Dysfunctions of Form // Fordham Law Review. 1974. Vol. 43. P. 48–64; Stramignoni I. At the Margins of the History of English Law: The Institutional, the Socio-Political and the 'Blotted-Out' // Legal Studies. 2002. Vol. 22. № 3. P. 420–447.

<< 362 >> Charles II, 1677: An Act for prevention of Frauds and Perjuryes (29 Car. II, c. 3).

<< 363 >> См., напр.: § 3 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 364 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 2.1, комментарий «f» (1977).

<< 365 >> См., напр.: 219 Broadway Corp. v. Alexander's, Inc., 46 N.Y.2d 506, 414 N.Y.S.2d 889, 387 N.E.2d 1205 (1979).

<< 366 >> При этом все остальные согласованные сторонами условия, касающиеся размера арендной платы и графика осуществления платежей, а также порядка прекращения арендных отношений, сохраняют силу. См.: Schoshinski R. American Law of Landlord and Tenant. San Francisco: Bancroft-Whitney, 1980. § 2.5.

<< 367 >> Ibid.

<< 368 >> Общее право различало статус временного собственника до и после его вступления во владение. В первом случае вещное право считалось выжидательным (interesse termini), и лишь с момента непосредственного вступления во владение лицо приобретало полноценный нефригольдный титул. В Англии этот подход утратил силу с момента принятия Закона о праве собственности (Law of Property Act, 15 George V, ch. 20, 1925, § 149(1) (2)). Американская доктрина также отказалась от данного принципа, однако память о нем продолжает прослеживаться в отдельных судебных решениях (см., напр.: Simon v. Kirkpatrick, 141 S.C. 251, 139 S.E. 614, 54 A.L.R. 1348 (1927)).

<< 369 >> См. подробнее: § 1.402 Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<< 370 >> См., напр.: Hannan v. Dusch, 154 Va. 356, 153 S.E. 824 (1930). Данная концепция также была воспринята Единообразным законом об аренде жилых помещений (§ 2.103) и Вторым сводом норм о праве собственности (Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 6.2 (1977)), а также местными законами отдельных штатов (см., напр.: § 223-a Закона штата Нью-Йорк от 17.02.1909 «О праве собственности на недвижимость» (N.Y. Real Property Law) (включен в Свод законов штата Нью-Йорк, 2011)).

<< 371 >> См., напр.: Snider v. Deban, 249 Mass. 59, 144 N.E. 69 (1924). Ом. подробнее: Weissenberger G. The Landlord's Duty to Deliver Possession: The Overlooked Reform // University of Cincinnati Law Review. 1977. Vol. 46. P. 937–946.

<< 372 >> Как правило, регистрации подлежит временное право собственности, срок которого превышает один год, однако в некоторых штатах учитываются лишь нефригольдные титулы, действующие в течение семи и более лет (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 2.1, Statutory Note (1977)).

<< 373 >> Незарегистрированное – в нарушение соответствующего порядка – временное право собственности сохраняет полную силу для непосредственных сторон арендных отношений, однако не имеет силы против прав последующих добросовестных приобретателей данного имущества, к которым оно перешло на возмездной основе. Подробнее о системе и порядке регистрации вещных прав на недвижимое имущество в странах общего права см.: Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. С. 145–180.

<< 374 >> См., напр.: § 47–9 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; § 291-с Закона штата Нью-Йорк о праве собственности на недвижимость. См. также: Mister Donut of America, Inc. v. Kemp, 368 Mass. 220, 330 N.E.2d 810 (1975).

<< 375 >> В отечественных исследованиях также переводится как «периодическое владение» (Крассов О. И. Указ. соч. С. 98). Данное обозначение в целом отражает идею, заложенную в основе рассматриваемой модели права собственности, однако требует уточнения с учетом специфики данного титула и порядка его применения в отдельных штатах.

<< 376 >> Restatement of Property § 20 (1936); Restatement (Second) of Property § 1.5 (1977).

<< 377 >> См.: Wagner v. Kepler, 411 Ill. 368, 104 N.E.2d 231 (1951); Spiritwood Grain Co. v Northern Pac. Ry. Co., 179 F.2d 338 (8th Cir.1950).

<< 378 >> См., напр.: Lonergan v. Connecticut Food Store, Inc., 357 A.2d 910 (Conn. 1975).

<< 379 >> Например, в соответствии с § 47a–3d Свода общих статутов штата Коннектикут, устное соглашение об аренде, возобновляющейся на ежемесячной основе, толкуется как договор, по которому вещное право переходит к арендатору лишь на один месяц.

<< 380 >> См.: S.D.G. v. Inventory Control Co., 429 A.2d 394 (N.J. Super. Ct. App. Div. 1981).

<< 381 >> См., напр.: Israel v. Beale, 270 Mass. 61, 169 N.E. 777, 68 A.L.R. 588 (1930); Davidson v. Kenney, 971 S.W.2d 896 (Mo. Ct. App. 1998).

<< 382 >> См., напр.: § 5106 гл. 25 Свода законов штата Делавэр; § 5321.17 Свода пересмотренных законов штата Огайо; §§ 33–341, 33–1375 Свода пересмотренных статутов штата Аризона.

<< 383 >> См., напр.: § 4.301 Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972). См. подробнее: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.5, Statutory Note (1977).

<< 384 >> См., напр.: Mott St. Co. v. Summit Import Corp., 34 A.D.2d 144, 310 N.Y.S.2d 93 (1970); Elliott v. Birrell, 127 Va. 166, 102 S.E. 762 (1920); Bhar Realty Corp. v. Becker, 49 N. J. Super. 585, 140 A.2d 756 (1958).

<< 385 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.4, комментарий «f» (1977).

<< 386 >> См., напр.: § 1.402 Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<< 387 >> См.: Restatement of Property § 21 (1936); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.6 (1977). Дословный перевод термина at will – по воле. Имеется в виду воля сторон, свободных в установлении и прекращении данного имущественного режима.

<< 388 >> Между тем подобные прецеденты также имеют место. См., напр.: Say v. Stoddard, 27 Ohio St. 478 (1875).

<< 389 >> См., напр.: Farris v. Hershfield, 325 Mass. 176, 89 N.E.2d 636 (1950); City of New York v. Utsey, 714 N.Y.S.2d 410 (App. Term. 2000).

<< 390 >> См., напр.: Lepsch v. Lepsch, 275 App.Div. 412, 90 N.Y.S.2d 157 (4th Dept.1949).

<< 391 >> См., напр.: Davis v. Thompson, 13 Me. (1 Shep.) 209 (1836); Ellis v. Paige, 18 Mass. (1 Pick) 43 (1822).

<< 392 >> См., напр.: Martin v. Smith, 7 N.W.2d 481 (Minn. 1942).

<< 393 >> См.: Schoshinski R. Op. cit. § 2.23.

<< 394 >> См. подробнее: Casner A. J. Op. cit. §§ 3.33–3.36.

<< 395 >> См.: Coventry T. Op. cit. Ch. VIII, S. 68–72, PP. 55a–58b.

<< 396 >> См., напр.: Foley v. Gamester, 271 Mass. 55, 170 N.E. 799 (1930); Shorter v. Shelton, 183 Va. 819, 33 S.E.2d 643 (1945).

<< 397 >> См., напр.: Thompson v. Baxter, 107 Minn. 122, 119 N.W. 797 (1909); Putnam v. Davis, 103 N.H. 121, 166 A.2d 469 (1960); Garner v. Gerrish, 63 N.Y.2d 575, 483 N.Y.S.2d 973, 473 N.E.2d 223 (1984).

<< 398 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz, S. F. Op. cit. P. 93–94.

<< 399 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 1.6, Statutory Note (1977).

<< 400 >> См., напр.: Dean v. Simpson, 235 Miss. 162, 108 So.2d 546 (1959); Paddock v. Clay, 138 Mont. 541, 357 P.2d 1 (1960).

<< 401 >> Даже если такие действия были направлены исключительно на немедленное прекращение бессрочного нефригольдного права собственности. См.: Curtis v. Galvin, 83 Mass. (1 Allen) 215 (1861).

<< 402 >> При этом следует иметь в виду, что современное американское право различает полную передачу прав арендатором (assignment), влекущую прекращение рассматриваемого титула, а также сдачу имущества в субаренду (sublease), применение которой допускается. См.: Anderson v. Ries, 222 Minn. 408, 24 N.W.2d 717 (1946), 31 Minn. L.Rev. 620 (1947); Public Service Co. of New Hampshire v. Voudoumas, 84 N.H. 387, 151 A. 81 (1930); Bellis v. Morgan Trucking, Inc., 375 F.Supp. 862 (D.Del.1984).

<< 403 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 95–96.

<< 404 >> См.: Spence v. Reeder, 382 Mass. 398, 416 N.E.2d 914 (1981); Joy v. Daniels, 479 F.2d 1236 (4th Cir.1973).

<< 405 >> См. подробнее: Green S. D. The Public Housing Tenancy: Variation on the Common Law that Give Security of Tenure and Control // Catholic University Law Review. 1994. Vol. 43. P. 681–743.

<< 406 >> См.: Gentile v. Rent Control Bd. of Somerville, 365 Mass. 343, 312 N.E.2d 210 (1974); Guerriera v. Joy, 64 N.Y.2d 747, 485 N.Y.S.2d 979, 475 N.E.2d 446 (1984). См. подробнее: Early D. W. Rent Control, Rental Housing Supply, and the Distribution of Tenant Benefits // Journal of Urban Economics. 2000. Vol. 48. № 2. P. 185–204. О дискуссии на этот счет см.: Myatt A. Getting the Most from a Principles Discussion of Rent Control (November 25, 2003). URL: http://ssrn.com/abstract=485422

<< 407 >> См., напр.: § 2A:18–61.1 Свода статутов штата Нью-Джерси.

<< 408 >> Соответствующее имущественное положение обозначается терминами tenancy at sufferance или holdover.

<< 409 >> Данная концепция, в частности, нашла прямое отражение в судебных решениях по делам St. Regis Pulp & Paper Corp. v. Floyd, 238 So.2d 740 (Miss.1970) и Hill v. Dobrowolski, 125 N.H. 572, 484 A.2d 1123 (1984).

<< 410 >> См.: Coventry T. Op.cit. P. 57b.

<< 411 >> См., напр.: Rise v. Steckel, 59 Or.App. 675, 652 P.2d 364 (1982).

<< 412 >> См., напр.: Rivera v. Santiago, 4 Conn.App. 608, 495 A.2d 1122 (1985). См. также: Small Business Inv. Co. v. Cavallo, 188 Conn. 286, 449 A.2d 988 (1982) (о возможном возникновении неправомочного владения в результате продажи заложенного имущества).

<< 413 >> Признавая таким образом владение незаконным ab initio.

<< 414 >> См., напр.: Commonwealth Building Corp. v. Hirschfield, 307 Ill.App. 533, 30 N.E.2d 790 (1940).

<< 415 >> См., напр.: Herter v. Mullen, 159 N.Y. 28, 53 N.E. 700 (1899).

<< 416 >> См., напр.: Mason v. Wierengo's Estate, 113 Mich. 151, 71 N.W. 489 (1897).

<< 417 >> Примечательно, что подобное решение обладает обратной силой, распространяясь на владение, имевшее место до признания за арендатором нового нефригольдного титула. См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 268.

<< 418 >> См., напр.: Kilbourne v. Forester, 464 S.W.2d 770 (Mo.App.1970).

<< 419 >> См.: Bledsoe v. United States, 349 F.2d 605 (10 th Cir.1965); Gower v. Waters, 125 Me. 223, 132 A. 550 (1926); Baker v. Simonds, 79 Nev. 434, 386 P.2d 86 (1963).

<< 420 >> См., напр.: Brown v. Music, Inc., 359 P.2d 295 (Alaska 1961).

<< 421 >> См., напр.: Rottman v. Bluebird Bakery, Inc., 3 Wis.2d 309, 88 N.W.2d 374 (1958). См. подробнее: Morris J. R. Principles of Landlord and Tenant Law. London: Cavendish Publishing Limited, 1999. P. 53.

<< 422 >> См., напр.: Vandenbergh v. Davis, 19 °Cal.App.2d 694, 12 Cal.Rptr. 222 (1961).

<< 423 >> См.: § 554.135 Свода общих законов штата Мичиган (1948); § 13 гл. 186 Свода общих законов штата Массачусетс; Fisher v. Parkwood, Inc., 213 A.2d 757 (D.C.App.1965); Townsend v. Singleton, 257 S.C. 1, 183 S.E.2d 893 (1971).

<< 424 >> По общему правилу, вне зависимости от того нефригольдного титула, на котором возникает владение, его срок не может превышать одного календарного года, по истечении которого стороны вправе по своему усмотрению пересмотреть условия аренды. См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.4, комментарий «f» (1977).

<< 425 >> См., напр.: A. H. Fetting Manufacturing Jewelry Co. v. Waltz, 160 Md. 50, 152 A. 434 (1930).

<< 426 >> См.: Chappell v. Reynolds, 206 Ark. 452, 176 S.W.2d 154 (1943); Bellows v. Ziv, 38 Dl.App.2d 342, 187 N.E.2d 265 (1962); Crechale & Polles, Inc., v. Smith, 295 So.2d 275 (Miss.1974); William v. King, 247 N.C. 581, 101 S.E.2d 308 (1958).

<< 427 >> См., напр.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 225. Это подтверждается решениями многих американских судей. См., напр.: Margosian v. Markarian, 288 Mass. 197, 192 N.E. 612 (1934); Warehouse Distributors, Inc. v. Prudential Storage & Van Corp., 208 Va. 784, 161 S.e.2d 86 (1968); Bradley v. Gallagher, 14 Ill.App.3d 652, 303 N.E.2d 251 (1973).

<< 428 >> См. подробнее: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 77.

<< 429 >> Английские судьи прямо говорили о том, что «помимо запрета мошеннических действий, не существует закона, препятствующего сдаче внаем полуразрушенного дома» (см: Robbins v. Jones, 15 C.B.(N.S.) 221, 240, 143 Eng.Rep. 768, 776 (1863)). Их американские коллеги также поддерживали данную позицию (см.: Royce v. Guggenheim, 106 Mass. 201, 202–203 (1870); Daly v. Wise. 132 N.Y. 306, 30 N.E. 837 (1892)). Исключение составляла лишь краткосрочная аренда меблированного жилого помещения (furnished dwelling), однако и такая недвижимость должна была соответствовать условиям проживания лишь на момент сдачи ее внаем, и аналогичное требование не распространялось на возможное появление дефектов в дальнейшем (см.: Ingalls v. Hobbs, 156 Mass. 348, 31 N.E. 286 (1892); Davenport v. Squibb, 320 Mass. 629, 70 N.E.2d 793 (1947)). О дискуссии на этот счет см.: Borders v. Roseberry, 216 Kan. 486, 532 P.2d 1366 (1975).

<< 430 >> См.: Stevens v. Piers, 151 Mass. 207, 209, 23 N.E. 1006 (1890).

<< 431 >> См.: Sullivan C. W. Forgotten Lessons From The Common Law, The Uniform Residential Landlord And Tenant Act, And The Holdover Tenant // Washington University Law Review, 2006. Vol. 84. P. 1295–1298.

<< 432 >> См. подробнее: Williston S. A Treatise on The Law of Contracts. New York: Lawyers' Cooperative Publishing, 1962. Vol. 6. § 890.

<< 433 >> См., напр.: Stone v. Sullivan, 300 Mass. 450, 15 N.E.2d 476 (1938); Stewart v. Childs Co., 86 N.J.L. 648, 92 A. 392 (1914); Graham Hotel Co. v. Garrett, 33 S.W.2d 522 (Tex. Civ.App.1930).

<< 434 >> Содержание данной категории, весьма характерной для англо-американской правовой семьи, раскрывается, в частности, в решении МКАС при ТПП РФ от 15.05.2001 по делу № 54/2000.

<< 435 >> См.: Morse v. Goddard, 54 Mass. (13 Metc.) 177 (1847); Fifth Avenue Building Co. v. Kernochan, 221 N.Y. 370, 117 N.E. 579 (1917).

<< 436 >> См.: Smith v. McEnany, 170 Mass. 26, 48 N.E. 781 (1897). См. также: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 6.1, комментарий «h» (1977).

<< 437 >> См.: Dyett v. Pendleton, 8 Cow. 727 (N.Y.1826).

<< 438 >> См.: Hopkins v. Murphy, 233 Mass. 476, 124 N.E. 252 (1919).

<< 439 >> См., напр.: Blackett v. Olanoff, 371 Mass. 714, 358 N.E.2d 817 (1977).

<< 440 >> См.: Automobile Supply Co. v. Scene-In-Action Corp., 340 Ill. 196, 172 N.E. 35, 69 A.L.R. 1085 (1930); Westland Housing Corp. v. Scott, 312 Mass. 375, 44 N.E.2d 959 (1942).

<< 441 >> См.: Lemle v. Breeden, 51 Hawaii 426, 462 P.2d 470 (1969); Old Town Development Co. v. Langford, 349 N.E.2d 744 (Ind. App. 1976); Tonetti v. Penati, 48 A.D.2d 25, 367 N.Y.S.2d 804 (2d Dept.1975); Hilder v. St. Peter, 144 Vt. 150, 478 A.2d 202 (1984).

<< 442 >> См.: Steele v. Latimer, 214 Kan, 329, 521 P.2d 304 (1974); Detling v. Edelbrock, 671 S.W.2d 265 (Mo.1984).

<< 443 >> См.: Charles E. Burt, Inc. v. Seven Grand Corp., 340 Mass. 124, 163 N.E.2d 3 (1959).

<< 444 >> См.: Medico-Dental Building Co. of Los Angeles v. Horton & Converse, 21 Cal.2d 411, 132 P.2d 457 (1942); University Club of Chicago v. Deakin, 265 Ill. 257, 106 N.E. 790 (1914); Ringwood Associates, Ltd. v. Jack's of Route 23, Inc., 166 N.J. Super. 36, 398 A.2d 1315 (1979). См. подробнее: Humbach J. A. The Common Law Conception of Leasing: Mitigation, Habitability, and Dependence of Covenants // Washington University Law Quarterly. 1982. Vol. 60. P. 1213, 1271–1287; Hicks J.F. The Contractual Nature of Real Property Leases // Baylor Law Review. 1972. Vol. 24. P. 443–444.

<< 445 >> Немыслимым, в частности, являлось возложение на лицо, подвергающееся вынужденному выселению из арендуемого жилища (с учетом вероятного отсутствия альтернативных условий для проживания), обязанности оставить владение с тем, чтобы требовать возмещения ущерба – как это было прежде. См. подробнее: Glendon M. A. Op. cit. P. 503.

<< 446 >> См. подробнее: Cunningham R. A. The New Implied and Statutory Warranties of Habitability in Residential Leases: From Contract to Status // Urban Law Annual. 1979. Vol. 16. P. 3–154.

<< 447 >> См.: Jack Spring Inc. v. Little, 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972); Steele v. Latimer, 214 Kan. 329, 521 P.2d 304 (1974); Kline v. Burns, 111 N.H. 87, 276 A.2d 248 (1971); Kamarath v. Bennett, 568 S.W.2d 658 (Tex.1978).

<< 448 >> См.: Birkenhead v. Coombs, 143 Vt. 167, 465 A.2d 244 (1983); Foisy v. Wyman, 83 Wash.2d 22, 515 P.2d 160 (1973); Teller v. McCoy, 162 W.Va. 367, 253 S.E.2d 114 (1978).

<< 449 >> См., напр.: Green v. Superior Court of San Francisco, 1 °Cal.3d 616, 111 Cal.Rptr. 704, 517 P.2d 1168 (1974); Marini v. Ireland, 56 N.J. 130, 265 A.2d 526 (1970).

<< 450 >> См., напр.: Trentacost v. Brussel, 82 N.J. 214, 412 A.2d 436 (1980).

<< 451 >> Наиболее значимым в этом отношении является дело Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C.Cir.1970), в решении по которому суд прямо отразил идеи новой американской концепции аренды. Вместе с тем предпосылки данных преобразований встречались и в более ранних судебных решениях. См.: Delamater v. Foreman, 184 Minn. 428, 239 N.W. 148 (1931); Pines v. Perssion, 14 Wis.2d 590, 111 N.W.2d 409 (1961); Brown v. Southall Realty Co., 237 A.2d 834 (D.C.Ct.App.1968).

<< 452 >> См., напр.: Mease v. Fox, 200 N.W.2d 791 (Iowa 1972). Данная позиция была также воспринята Вторым сводом норм о праве собственности (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 5.5(1) (1977)).

<< 453 >> См.: Martel v. Malone, 138 Conn. 385, 85 A.2d 246 (1951); Nyer v. Munoz-Mendoza, 385 Mass. 184, 430 N.E.2d 1214 (1982).

<< 454 >> См.: King v. G & M Realty Corp., 373 Mass. 658, 370 N.E.2d 413 (1977); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.3 (1977).

<< 455 >> См., напр.: Barash v. Pennsylvania Terminal Real Estate Corp., 26 N.Y.2d 77, 308 N.Y.S.2d 649, 256 N.E.2d 707 (1970). См. подробнее: Browder O.L. The Taming of a Duty— The Tort Liability of Landlords // Michigan Law Review. 1982. Vol. 81. №. 1. P. 99–156.

<< 456 >> См. подробнее: Abbot S. B. Housing Policy, Housing Codes, and Tenant Remedies: An Integration // Boston University Law Review. 1976. Vol. 56. P. 1–146.

<< 457 >> См., напр.: § 4.101(a) Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<< 458 >> Современные законы не обязывают нанимателей освобождать арендуемое помещение в случае, если оно не соответствует условиям проживания, поскольку в некоторых регионах ощущается дефицит жилых площадей. Арендатор вправе обратиться в суд за установлением факта нарушения с тем, чтобы впоследствии использовать данное решение как аргумент при защите от выселения либо в качестве основания для пропорционального уменьшения размера арендной платы. См., напр.: §§ 127C, 127F, 127H гл. 111 Свода общих законов штата Массачусетс; Berman & Sons, Inc. v. Jefferson, 379 Mass. 196, 396 N.E.2d 981 (1979).

<< 459 >> См., напр.: Boston Housing Auth. v. Hemingway, 363 Mass. 184, 293 N.E.2d 831 (1973).

<< 460 >> Сегодня суды используют различные формулы для определения размеров ущерба. В основном при этом учитывается разница между установленной арендной платой и рыночной стоимостью аренды, рассчитываемой с учетом реального состояния недвижимости. Допускается также процентное снижение стоимости аренды, исходя из сужения круга правомочий арендатора, вызванного нарушением договора со стороны арендодателя. Однако следует учитывать, что такой подход применим в основном в ситуациях, когда владение не прекращается. См.: McKenna v. Begin, 5 Mass.App.Ct. 304, 362 N.E.2d 548 (1977); Academy Spires Inc. v. Brown, 111 N. J. Super. 477, 268 A.2d 556 (1970); Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 N.Y.2d 316, 418 N.Y.S.2d 310, 391 N.E.2d 1288 (1979).

<< 461 >> См., напр.: Pugh v. Holmes, 486 Pa. 272, 405 A.2d 897 (1979).

<< 462 >> См., напр.: §§ 47a–14a-g Свода общих статутов штата Коннектикут; Perez v. Boston Housing Auth., 379 Mass. 703, 400 N.E.2d 1231 (1980).

<< 463 >> См., напр.: Robinson v. Diamond Housing Corp., 463 F.2d 853 (D.C.Cir.1972).

<< 464 >> См.: § 5.101 Единообразного закона об аренде жилых помещений (1972).

<< 465 >> С той оговоркой, что арендодатель обязан заранее уведомить арендатора обо всех видимых и скрытых дефектах (latent defects) имущества, предоставляемого в аренду (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.1 (1977)).

<< 466 >> Исключение составляет сдача в аренду недвижимости, использование которой предполагает, согласно договору, предоставление последующего открытого доступа к ней. В таком случае на арендодателя возлагается ответственность за вред, причиненный жизни и здоровью людей, возникший вследствие несоответствия сдаваемого в аренду имущества требованиям безопасности (см.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 17.2 (1977)).

<< 467 >> См.: Buker v. National Management Corp., 16 Mass.App.Ct. 36, 448 N.E.2d 1299 (1983); Cameron v. Calhoun-Smith Distributing Co., 442 S.W.2d 815 (Tex.Civ.App.1969).

<< 468 >> См.: Teodori v. Werner, 490 Pa. 58, 415 A.2d 31 (1980); Great Atlantic & Pacific Tea Co., Inc. v. Yanofsky, 380 Mass. 326, 403 N.E.2d 370 (1980); Davidow v. Inwood North Professional Group-Phase I, 747 S.W.2d 373 (Tex.1988).

<< 469 >> См.: Glenn R. Sewell Sheet Metal, Inc. v. Loverde, 7 °Cal.2d 666, 75 Cal.Rptr. 889, 451 P.2d 721 (1969); Grimm v. Grimm, 153 Ga. 655, 113 S.E. 91 (1922); Gade v. National Creamery Co., 324 Mass. 515, 87 N.E.2d 180 (1940).

<< 470 >> См., напр.: Means v. Cotton, 225 Mass. 313 at 319, 114 N.E. 361 at 363 (1916).

<< 471 >> См., напр.: Suydam v. Jackson, 54 N.Y. 450, 454 (1873).

<< 472 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 12.2, Statutory Note (1977).

<< 473 >> См., напр.: Melms v. Pabst Brewing Co., 104 Wis. 7, 79 N.W. 738 (1899). Примечательно, что нормами отдельных законов может быть установлен особый порядок для осуществления подобного рода изменений. Так, согласно § 803 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 г. Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости» арендатор вправе осуществлять капитальный ремонт и перестройку недвижимости, но лишь после направления соответствующего уведомления арендодателю и только при условии, что такие действия совершаются не позже чем за 5 лет до окончания срока аренды.

<< 474 >> См.: Jordon v. Nickell, 253 S.W.2d 237 (Ky.1952).

<< 475 >> Речь, как правило, идет о случаях, когда наниматель в одностороннем порядке отказывается от соблюдения условий договора и покидает арендуемое помещение.

<< 476 >> См.: Sagamore Corp. v. Willcutt, 12 °Conn. 315, 180 A. 464 (1935); Harden v. Drost, 156 Ga.App. 363, 274 S.E.2d 748 (1980); Employment Advisors, Inc. v. Sparks, 364 S.W.2d 478 (Tex.Civ.App.1964); § 1951.2 Гражданского кодекса штата Калифорния. См. подробнее: Kwall R. R. Retained Jurisdiction in Damage Actions Based on Anticipatory Breach: A Missing Link in Landlord-Tenant Law // Case Western Resere Law Review. 1986. Vol. 37. P. 273–338; Rowley K. A. A Brief History of Anticipatory Repudiation in American Contract Law // University of Cincinnati Law Review. 2001. Vol. 69. P. 565–639.

<< 477 >> См., напр.: People ex rel. Nelson v. West Town State Bank, 373 Ill. 106, 25 N.E.2d 509 (1940); Cooper v. Casco Mercantile Trust Co., 134 Me. 372, 186 A. 885 (1936); Maflo Holding Corp. v. S. J. Blume, Inc., 308 N.Y. 570, 127 N.E.2d 558 (1955).

<< 478 >> См.: Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 12.1, комментарий «j» (1977).

<< 479 >> См.: Hawkinson v. Johnston, 122 F.2d 724 (8 th Cir.1941); Novak v. Fontaine Furniture Co., 84 N.H. 93, 146 A. 525 (1929).

<< 480 >> См.: Hermitage Co. v. Levine, 248 N.Y. 333, 162 N.E. 97 (1928); Vareka Investments, N.V. v. American Investment Properties, Inc., 724 F.2d 907 (11th Cir.1984).

<< 481 >> См., напр.: гл. 735 Свода общих статутов штата Иллинойс; §§ 47a-23-42 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 1–13 гл. 239 Свода общих законов штата Массачусетс; § 701–767 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости».

<< 482 >> См., напр.: Berg v. Wiley, 264 N.W.2d 145 (Minn.1978); § 18 гл. 84 Свода общих законов штата Массачусетс; Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 14.2 (1977).

<< 483 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 124–125; Vallario A. M. Estate Planning Malpractice: Is Strict Privity Here to Stay? // Maryland Bar Journal. 2003. Vol. 36. № 2. P. 18–22.

<< 484 >> См.: Dayenian v. American Nat. Bank & Trust Co. of Chicago, 91 Ill.App.3d 622, 47 Ill.Dec. 83, 414 N.E.2d 1199 (1980); Anchor Holding Co. v. Michaels Coffee Shop, 81 A.D.2d 535, 438 N.Y.S.2d 104 (1981).

<< 485 >> См., напр.: Jaber v. Miller, 219 Ark. 59, 239 S.W.2d 760 (1951); Snow v. Winn, 607 P.2d 678 (Okl.1980).

<< 486 >> Для определения данной связи используется, в частности, критерий того, насколько обязательство «касается» земли и «относится» к ней (touch and concern). См., напр.: Kelly v. Tri-Cities Broadcasting Co., 195 Cal. Rptr. 303 (Ct. App. 1983).

<< 487 >> См. подробнее: Bigelow H. A. The Content of Covenants in Leases // Michigan Law Review. 1914. № 12. P. 639–643; Thomas D. A. How Far Does the Covenant Run? Covenants that Run with the Land in Oil and Gas Transactions // Rocky Mountain Mineral Law Institute. 2007. Vol. 53. Ch. 19. P. 19–1-19-37.

<< 488 >> См.: De Hart v. Allen, 26 Cal.2d 829 at 832, 161 P.2d 453 at 455 (1945); Hamlen v. Rednalloh Co., 291 Mass. 119 at 124, 197 N.E. 149 at 152–153 (1935). В некоторых случаях суд находит, что договоренности между правоприобретателем и арендодателем, возникшие без согласия арендатора, приравниваются к освобождению последнего от арендных обязательств (см.: Net Realty Holding Trust v. Giannini, 13 Mass.App.Ct. 273, 432 N.E.2d 120 (1982); Gerber v. Pecht, 15 N.J. 29, 104 A.2d 41 (1954)).

<< 489 >> См., напр.: A.D. Julliard & Co., Inc. v. American Woolen Co., 32 A.2d 800 (R.I. 1943).

<< 490 >> Разумеется, это не влечет прекращения договорной ответственности данного лица по взятым на себя обязательствам. См., напр.: Reid v. Weissner & Sons Brewing Co., 88 Md. 234, 40 A. 877 (1898); Shoolman v. Wales Manufacturing Co., 331 Mass. 211, 118 N.E.2d 71 (1954).

<< 491 >> См.: Davis v. Vidal, 105 Tex. 444, 151 S.W. 290 (1912); Restatement (Second) of Property: Landlord and Tenant, § 15.1, комментарий «i»; § 16.1 (1977).

<< 492 >> См.: Davidson v. Minnesota Loan & Trust Co., 158 Minn. 411, 197 N.W. 833, 32 A.L.R. 1418 (1924).

<< 493 >> См. подробнее: Curtis J. J., Jr. Assignments and Subleases: An Archaic Distinction // Pacific Law Journal. 1985–1986. Vol. 17. P. 1247–1253.

<< 494 >> См.: Ernst v. Conditt, 390 S.W.2d 703, 706 (Tenn. Ct. App. 1964).

<< 495 >> См. подробнее: Kaiser S. T. Giving Up on Voluntary Surrender: The Rights of a ublessee When the Tenant and Landlord Cancel the Main Lease // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2149–2157.

<< 496 >> См.: Winnisimmet Trust, Inc. v. Libby, 232 Mass. 491, 122 N.E. 575 (1919); United States v. Shafto, 246 F.2d 338 (4th Cir.1957). Статутами отдельных штатов может быть предусмотрена необходимость регистрации уступки права на получение аренды – с тем, чтобы данное право имело силу против требований тех лиц, которым впоследствии право арендодателя перешло целиком. См., напр.: § 4 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 497 >> См.: F. Groos & Co. v. Chittim, 100 S.W. 1006 (Tex.Civ.App.1907).

<< 498 >> См.: Mrotek Enterprises, Inc. v. Dryer, 256 A.2d 557 (D.C.App.1969); P.M.K., Inc. v. Folsom Heights Dev. Co., 692 S.W.2d 395 (Mo.App.1985); § 821 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 223 Закона штата Нью-Йорк о праве собственности на недвижимость.

<< 499 >> См.: Stroshein v. Harbour Hall Inlet Club II Condo. Association, Inc., 418 So.2d 473 (Fla. App. 1982).

<< 500 >> Радуясь владению, мы, кажется, боимся оглядываться на те средства, которыми оно было приобретено. Уильям Блэкстоун. См.: Blackstone W. Op. cit. P. 2.

<< 501 >> Для целей классификации вещных правопритязаний к первоначальному собственнику, как отмечалось, приравниваются его законные наследники и правопреемники.

<< 502 >> См.: Blackstone W. Op. cit. P. 275. Под «определенным» титулом в данном контексте имелось в виду вещное право, меньшее по объему, чем простое неограниченное право собственности (fee simple absolute). Однако следует учитывать, что сегодня возвратное правопритязание в форме reversion сопутствует не всем титулам, отличным от fee simple absolute, а лишь некоторым из них (в частности, пожизненному праву собственности (life estate) и временному нефригольдному праву собственности (state for years)), поскольку иные титулы сопровождаются альтернативными правопритязаниями, о которых будет сказано далее.

<< 503 >> Данный пример приводится не только в связи с наглядностью, но и по причине того, что пожизненное право собственности является титулом, которому анализируемое правопритязание сопутствует исторически дольше, чем иным вещным правам. Дело в том, что общее право не признавало возникновение «reversion» при отчуждении имущества на временном нефригольдном титуле, а современное право, в свою очередь, фактически отказалось от использования конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail), прежде сопровождавшейся данным правопритязанием.

<< 504 >> Особый интерес представляет вопрос о соотношении прав двух пожизненных собственников, поскольку с точностью определить, чей титул является более узким (учитывая отсылку к срокам жизни), представляется затруднительным. Допустим, N., к которому недвижимость перешла на срок его жизни, передает имущество в собственность Z., ограничивая титул сроком жизни Z. Является ли такое распоряжение основанием возникновения правопритязания, закрепляющего за N. право вновь стать собственником недвижимости после смерти Z.? Несмотря на то, что теория разделения вещных прав по объему едва ли применима в подобном случае, сегодня Соединенные Штаты признают за N. соответствующее правопритязание. См.: Restatement of Property, § 154, комментарий «d» (1936).

<< 505 >> Необходимо учитывать, что в ситуации, когда лицо, обладающее возвратным правопритязанием, отчуждает его в пользу третьего лица, reversion сохраняет силу и не приобретает характера «выжидательной собственности», поскольку правопритязание изначально было установлено в пользу первичного собственника и к правоприобретателю переходит в том же формате.

<< 506 >> В прежние времена данное правопритязание сохранялось также за собственником, передававшим недвижимость на простом условном праве собственности (fee simple conditional). Однако сегодня такой порядок продолжает действовать лишь в двух штатах – Айове и Южной Каролине. См.: Restatement of Property, § 154, комментарий «g» (1936).

<< 507 >> Там же, § 154.

<< 508 >> См., напр.: Consolidated School District № 102 of Washington County v. Walter, 243 Minn. 159, 66 N.W.2d 881, 53 A.L.R.2d 218 (1954); Magness v. Kerr, 121 Or. 373, 254 P. 1012 (1927).

<< 509 >> См., напр.: Nichols v. Haehn, 8 A.D.2d 405, 187 N.Y.S.2d 773 (App.Div.1959), 45 Corn. L.J. 373 (1960); Brown v. Independent Baptist Church of Woburn, 325 Mass. 645, 91 N.E.2d 922 (1950).

<< 510 >> См., напр.: ч. 5.1 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности»; Restatement of Property, § 159 (1936). Вместе с тем следует иметь в виду, что на отдельных территориях по-прежнему действуют правила о неотчуждаемости possibility of reverter (См., напр.: § 330.1 Свода общих статутов штата Иллинойс).

<< 511 >> Такой порядок действует, в частности, в Коннектикуте, Флориде, штатах Мэн и Род-Айленд, а также Миннесоте, Небраске, Массачусетсе и Иллинойсе. При этом исчисление оставшегося срока действия притязаний начинается с момента вступления соответствующего статута в силу. См., напр.: § 7 гл. 184A Свода общих законов штата Массачусетс (срок действия возвратного правопритязания possibility of reverter ограничен 30 годами).

<< 512 >> См.: § 614.24 Свода законов штата Айова; § 541.023 Свода статутов штата Миннесота; Presbytery of Southeast Iowa v. Harris, 226 N.W.2d 232 (Iowa 1975); Wichelman v. Messner, 250 Minn. 88, 83 N.W.2d 800 (1957); Board of Education v. Miles, 15 N.Y.2d 364, 259 N.Y.S.2d 129, 207 N.E.2d 181 (1965).

<< 513 >> См., напр.: § 885.040 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 1951–1955, 2111 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1963 «Об исковом производстве и судебном разбирательстве по делам о недвижимости».

<< 514 >> См.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 135.

<< 515 >> Это наименование было воспринято некоторыми законодателями. См: Restatement of Property §§ 24, 45 (1936); ч. 4.6 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 516 >> См.: Goodman v. Southern Pacific Co., 143 Cal.App.2d 424, 299 P.2d 321 (1956); Jefpaul Garage Corp. v. Presbyterian Hospital, in New York, 61 N.Y.2d 442, 474 N.Y.S.2d 458, 462 N.E.2d 1176 (1984).

<< 517 >> Вместе с тем это не лишает арендодателя права расторгнуть соглашение об аренде в случае существенного нарушения договорных условий. См.: Whitehouse Restaurant v. Hoffman, 320 Mass. 183, 68 N.E.2d 686 (1946).

<< 518 >> До принятия Статута об отчуждении собственности (Transfer of Property Act, 7 & 8 Vict. c. 76, § 5 (1844)).

<< 519 >> См. подробнее: Thorne S.E. Sir Edward Coke 1552–1952, Selden Society Lecture. Lincoln's Inn, 15 March 1952. London: Bernard Quaritch, 1957.

<< 520 >> Как правило, right of entry и reversion одновременно принадлежат арендодателю, поскольку он имеет возможность возвратить имущество в собственность сразу по нескольким основаниям. См. подробнее: Emanuel S. L. Property Law Outlines. New York: Aspen Publishers, 2004. P. 70–71.

<< 521 >> Данный принцип применяется в американской судебной практике с давних времен. См., напр.: Stockbridge Iron Co. v. Cone Iron Works, 102 Mass. 80, 84 (1869).

<< 522 >> См., напр.: § 1046 Гражданского кодекса штата Калифорния; § 47–29 Свода общих статутов штата Коннектикут.

<< 523 >> В частности, § 330/1 Свода общих статутов штата Иллинойс не только не допускает, но и прямо запрещает такую передачу, никаким образом не связывая ее с отчуждаемым правопритязанием.

<< 524 >> См., напр.: Rice v. Boston & Worcester Railroad Corporation, 94 Mass. (12 Allen) 141 (1866).

<< 525 >> См.: Restatement of Property §§ 164, 165 (1936); ч. 3.2 и 5.1 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 526 >> См., напр.: § 7 гл. 184А Свода общих законов штата Массачусетс; § 689.18 Свода статутов штата Флорида.

<< 527 >> См.: Restatement of Property § 156(1) (1936).

<< 528 >> См. подробнее: Bordwell P. The Common Law Scheme of Estates and The Remainder // Iowa Law Review. 1949. Vol. 34. P. 401–429.

<< 529 >> Сегодня признаются также правопритязания третьих лиц, следующие за временным нефригольдным правом собственности (estate for years). См.: Restatement of Property § 156 (1936).

<< 530 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1, § 133–141.

<< 531 >> Сегодня подобное отождествление представляется невозможным. См.: Restatement of Property § 9 (1936).

<< 532 >> См., напр.: In re Estate of Houston, 414 Pa. 579, 201 A.2d 592 (1965).

<< 533 >> См., напр.: Moore v. Littel, 41 N.Y. 66 (1869).

<< 534 >> Статуты отдельных штатов даже содержат законодательные определения того или иного режима. См., напр.: ч. 4.10 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 535 >> См.: Restatement of Property § 157 (1936).

<< 536 >> Данный режим допускает также множественность правоприобретателей при условии, что все они являются ныне живущими, и их личности определены.

<< 537 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 158–159.

<< 538 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. The Law of Future Interests. Op. cit. Vol. 1. § 142.

<< 539 >> Как правило, такие лица объединены общими признаками (например, в качестве них могут выступать дети определенного лица).

<< 540 >> В связи с чем альтернативное название правопритязания – выжидательная собственность, «подлежащая открытию» (subject to open).

<< 541 >> См.: Minnig v. Batdorff, 5 Pa. 503 (1847).

<< 542 >> См.: Woodard v. Commissioner of Social Security, 435 Mass. 536, 760 N.E.2d 257 (2002). См. также: § 707 Единообразного закона о материнстве и отцовстве (Uniform Parentage Act, 1973).

<< 543 >> См.: Peters v. Allison, 158 Ohio App.3d 223, 814 N.E.2d 568 (2004).

<< 544 >> См.: Restatement (Second) of Property, § 26.2(1) (1988).

<< 545 >> См., напр.: In re Estate of Earle, 369 Pa. 52, 85 A.2d 90 (1951).

<< 546 >> См.: Restatement of Property § 157 (1936).

<< 547 >> См.: Jones v. Hill, 267 Va. 708, 594 S.E.2d 913 (2004).

<< 548 >> См.: Howard v. Batchelder, 143 Conn. 328, 122 A.2d 307 (1956).

<< 549 >> См. подробнее: Halbach E. C., Jr. Future Interests: Express and Implied Conditions of Survival. Part I. // California Law Review. 1961. Vol. 49. P. 297–300; French S. F. Imposing a General Survival Requirement on Beneficiaries of Future Interests: Solving the Problems Caused by the Death of a Beneficiary Before the Time Set for Distribution // Arizona Law Review. 1985. Vol. 27. P. 801–809.

<< 550 >> См., напр.: In re Matter of Estate of Ellis, 2002 WL 554409 (Tenn.Ct.App.2002).

<< 551 >> Это, в частности, проявляется в ограничениях, установленных в отношении порядка владения и пользования землей предшествующим собственником, поскольку он в своих действиях должен руководствоваться тем, что в будущем такое имущество может перейти во владение еще не рожденного выгодоприобретателя.

<< 552 >> В отдельных случаях американские суды подразумевают, что лицо, в пользу которого установлено данное правопритязание, должно проживать в реальном времени. См.: Lawson v. Lawson, 267 N.C. 643, 148 S.E.2d 546 (1966).

<< 553 >> См.: Dempsey v. Dempsey, 342 Ill.App.3d 969, 277 Ill.Dec. 328, 795 N.E.2d 996 (2003).

<< 554 >> См.: Roe d. Wilkinson v. Tranmer, 2 Wils, 75, 95 Eng.Rep. 694 (1757).

<< 555 >> Или как минимум о принципах, в соответствии с которыми происходит исчисление данного срока (как, например, в случае с пожизненным правом собственности).

<< 556 >> См.: Reeve v. Long, 3 Lev. 408, 83 Eng.Rep. 754 (1695).

<< 557 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1. § 205.

<< 558 >> См. подробнее: Bordwell P. Op. cit. P. 400, 405–406.

<< 559 >> См.: Plucknett T. F. T. Op. cit. P. 362, 569–570.

<< 560 >> См., напр.: Purefoy v. Rogers, 2 Wms. Saund. 380, 85 Eng.Rep. 1181 (1671).

<< 561 >> См.: Duncomb v. Duncomb, 3 Lev. 437 (1697).

<< 562 >> См.: Dormer v. Packhurst, 6 Bro.P.C. 351 (1740).

<< 563 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol. 1. § 207.

<< 564 >> См.: § 9 гл. 184 Свода общих законов штата Массачусетс.

<< 565 >> См., напр.: Hayward v. Spaulding, 75 N.H. 92, 71 A. 219 (1908); Rouse v Paidrick, 221 Ind. 517, 49 N.E.2d 528 (1943); Abo Petroleum Corp. v. Amstutz, 93 N.M. 332, 600 P.2d 278 (1979).

<< 566 >> См., напр.: Jordan v. McClure, 85 Pa. 495 (1878); Love v. Lindstedt, 76 Or. 66, 147 P. 935 (1915); Halleck v. Halleck, 216 Or. 23, 337 P.2d 330 (1959); Blocker v. Blocker, 103 Fla. 285, 137 So. 249 (1931).

<< 567 >> См.: Restatement of Property § 240 (1936).

<< 568 >> См., напр.: Smith v. Groton, 147 Conn. 272, 160 A.2d 262 (1960).

<< 569 >> См.: § 699 Гражданского кодекса штата Калифорния; ч. 5.1 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 570 >> Под делом Шелли имеется в виду знаменитое судебное разбирательство по делу Wolfe v. Shelley, 1 Co.Rep. 93b, 76 Eng.Rep. 206 (1581).

<< 571 >> Однако смешивать две этих самостоятельных доктрины не следует. Правило дела Шелли действует безотносительно того, происходит впоследствии поглощение одного вещного права другим или нет.

<< 572 >> Одним из наиболее ранних прецедентов, основанных на принципе, позже получившем известность благодаря делу Шелли, является решение суда в деле Provost of Beverley, Y.B. 40 Edward III, Hill. pl. 18 (1366).

<< 573 >> Между тем некоторые американские штаты сразу же отказались от применения данного правила. См, напр.: Smith v. Hastings, 29 Vt. 240 (1857); Thurston v. Allen, 8 Hawai’I 392 (1892); Crawford v. Barber, 385 P.2d 655 (Wyo.1963).

<< 574 >> См.: Bishop v. Williams, 221 Ark. 617, 255 S.W.2d 171 (1953); Wilson v. Harrold, 288 III. 288, 123 N.E. 563 (1919); Sybert v. Sybert, 152 Tex. 106, 254 S.W.2d 999 (1953).

<< 575 >> См.: Lydick v. Tate, 380 Ill. 616, 44 N.E.2d 583, 145 A.L.R. 1216 (1942); Belleville Savings Bank v. Aneshaensel, 298 Ill. 292, 131 N.E. 682 (1921). Примечательно, что совместное владение фригольдной собственностью не препятствует действию правила (см.: Bails v. Davis, 241 Ill. 536, 89 N.E. 706 (1909)).

<< 576 >> См.: Hought v. Farmers Bank & Trust Co. of Lancaster County, 359 Pa. 555, 60 A.2d 11 (1948); Baker v. Forsuman, 15 Ill.2d 353, 155 N.E.2d 24 (1958); Evans v. Giles, 83 Ill.2d 448, 47 Ill.Dec. 349, 415 N.E.2d 354 (1980).

<< 577 >> См.: Burnham v. Baltimore Gas & Electric Co., 217 Md. 507, 144 A.2d 80 (1958); City Bank and Trust Co. in Dixon v. Morrissey, 118 Ill.App.3d 640, 73 Ill.Dec. 946, 454 N.E.2d 1195 (1983).

<< 578 >> См., напр.: Taylor v. Cleary, 70 Va. (29 Gratt.) 448 (1877).

<< 579 >> Речь идет о формулировках, которые вместо термина «наследники» содержат альтернативные конструкции (такие, как «потомки» или «преемники»), принципиально не влияя тем самым на содержание распоряжения. См.: Pugh v. Davenport, 60 N.C.App. 397, 299 S.E.2d 230 (1983).

<< 580 >> См., напр.: People v. Emery, 314 Ill. 220, 145 N.E. 349 (1924).

<< 581 >> См.: Restatement of Property § 312, комментарии «f», «g» (1940).

<< 582 >> См., напр.: § 345/0.01 Свода общих статутов штата Иллинойс; § 557.2 °Cвода законов штата Айова.

<< 583 >> См., напр.: § 689.17 Свода статутов штата Флорида.

<< 584 >> См.: Society National Bank v. Jacobson, 54 Ohio St.3d 15, 560 N.E.2d 217 (1990); In re Matter of the Estate of Hendrickson, 324 N. J. Super. 538, 736 A.2d 540 (1999).

<< 585 >> Подобный порядок в той или иной форме существует, в частности, в Арканзасе, Колорадо, Делавэре, Индиане, Луизиане, Нью-Хэмпшире, Северной Каролине и Орегоне.

<< 586 >> См.: Verrall H. E. The Doctrine of Worthier Title: A Questionable Rule of Construction // UCLA Law Review. 1959. № 6. P. 371–377.

<< 587 >> См.: Coventry T. Op. cit. P. 22b.

<< 588 >> Знаковым в этом отношении считается дело Ellis v. Page, 61 Mass. (7 Cush.) 161 (1851).

<< 589 >> При этом лицо, незаконно лишенное владения, не утрачивало прав на восстановление и защиту своих интересов в судебном порядке. См. подробнее: Cornelius J. Moynihan, Sheldon F. Kurtz. Op. cit. P. 200–201.

<< 590 >> См. подробнее: Warren A. Remainder to the Grantor's Heirs // Texas Law Review. 1943. Vol. 22. P. 22–23.

<< 591 >> См. подробнее: Morris J. W. The Wills Branch of the Worthier Title Doctrine // Michigan Law Review. 1956. Vol. 54. P. 451–472.

<< 592 >> См.: Restatement of Property § 314(2) (1940).

<< 593 >> Поворотным в данном отношении стало решение по делу Doctor v. Hughes, 225 N.Y. 305, 122 N.E. 221 (1919).

<< 594 >> См. подробнее: Morris J. W. The Inter Vivos Branch of the Worthier Title Doctrine // Oklahoma Law Review. 1949. № 2. P. 133–145.

<< 595 >> См., напр.: National Shawmut Bank of Boston v. Joy, 315 Mass. 457, 53 N.E.2d 113 (1944); McKenna v. Seattle-First National Bank, 35 Wash.2d 662, 214 P.2d 664 (1950).

<< 596 >> См.: § 314 (1) Restatement of Property (1940).

<< 597 >> См., напр.: ч. 5.9 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности»; § 2517(b) Свода законов штата Пенсильвания; § 22 °Cвода законов штата Арканзас; §§ 33 А, 33 В гл. 184 Свода общих законов штата Массачусетс; § 500.14 (4) Свода статутов штата Миннесота. Кроме того, в отдельных случаях доктрину лучшего титула отказываются применять суды (см.: Hatch v. Riggs National Bank, 361 F.2d 559 (D.C.Cir.1966)).

<< 598 >> Morris J. W. The Worthier Title Doctrine: Does Draft Restatement III of Property Write a Premature Obituary? // Washburn Law Journal. 2006. Vol. 45. P. 387–393; Mattis T., Schellenberg D. The Doctrine of Worthier Title in Illinois: Burying the Dead // John Marshall Law Review. 1989–1990. Vol. 23. P. 81–87.

<< 599 >> См.: Makdisi J. The Vesting of Executory Interests // Tulane Law Review. 1984. Vol. 59. P. 366–372.

<< 600 >> См., напр.: Stoebuck W. B., Whitman D. A. Op. cit. P. 88–92.

<< 601 >> Принятие некоторыми штатами консолидированных законов, объединяющих условную выжидательную собственность и выжидательную собственность, прекращающую действие предыдущего вещно-правового титула, в единую категорию «выжидательное право», не является исключением из вышесказанного, поскольку данные статуты не искусственно привязывают две самостоятельные конструкции друг к другу, а сплачивают их в единый вещно-правовой режим. См., напр.: § 769 Гражданского кодекса штата Калифорния; ч. 3.2. ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности».

<< 602 >> Статут о Пользовании также стал провозвестником современной концепции доверительной собственности (траста). См. подробнее: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. Кн. 3. С. 827–830.

<< 603 >> См: Simpson A. W. B. Op. cit. P. 181, 196–198.

<< 604 >> См.: Pells v. Brown, Cro.Jac. 590, 79 Eng.Rep. 504 (1620).

<< 605 >> Siegel S. A. John Chipman Gray, Legal Formalism, and the Transformation of Perpetuities Law // University of Miami Law Review. 1982. Vol. 36. № 3. P. 445–446.

<< 606 >> Несмотря на то что данная классификация в целом носит общепризнанный характер, некоторые авторы не находят оснований для разделения выжидательной собственности, отменяющей предшествующий титул, на отдельные виды, и рассматривают данное правопритязание как монолитную вещно-правовую конструкцию. См., напр.: Singer J. W. Property Law: Rules, Policies, and Practices. P. 508.

<< 607 >> Более того, данная воля должна быть прямо отражена и надлежащим образом оформлена в соответствующем письменном документе-распоряжении, будь то договор или завещание. См.: Sprankling J. G. Op. cit. P. 193.

<< 608 >> См.: Simes L. M, Smith A. F. Op. cit. Vol.1. § 222.

<< 609 >> Примечательно в этой связи, что суды в некоторых случаях склонны считать выжидательной собственностью, отменяющей действие предыдущего титула, любое правопритязание, установленное в пользу третьего лица и не являющееся полноправной либо условной выжидательной собственностью. Например, в деле Capitol Federal Savings & Loan Association v. Smith, 316 P.2d 252 (Colo.1957) суд, руководствуясь данным принципом, признал юридическую силу правопритязания, подчиненного оговорке о расовом ограничении (racially-restrictive covenant). См. подробнее: Jones-Correa M. The Origins and Diffusion of Racial Restrictive Covenants // Political Science Quarterly. 2000–2001. Vol. 115. № 4. P. 541–568.

<< 610 >> См.: Restatement of Property § 25(1), 158 (1936).

<< 611 >> См.: Stoebuck W. B, Whitman D. A. Op. cit. P. 101.

<< 612 >> См., напр.: Witcher v. Witcher, 231 Ga. 49, 200 S.E.2d 110 (1973); De Ford v. Coleman, 348 Mass. 299, 203 N.E.2d 686 (1965); Silvester v. Snow, 373 Mich. 384, 129 N.W.2d 382 (1964); Gist v. Brown, 236 S.C. 31, 113 S.E.2d 75 (1960).

<< 613 >> См. подробнее: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 237–238.

<< 614 >> См. подробнее: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 251–255.

<< 615 >> См.: Simonds v. Simonds, 119 Mass. 552, 85 N.E. 860, 19 L.R.A.(N.S.) 686 (1908).

<< 616 >> Примечательно, что на практике нередко встречаются случаи, когда выжидательное право собственности отменяет аналогичное правопритязание иного лица (alternative executory limitations). См., напр.: Lee v. Oates, 171 N.C. 717, 88 S.E. 889 (1916).

<< 617 >> См., напр.: Legout v. Price, 318 Ill. 425, 149 N.E. 427 (1925); Hickel v. Starcher, 90 W.Va. 369, 110 S.E. 695, 22 A.L.R. 708 (1922).

<< 618 >> См., напр.: Loats Female Orphan Asylum v. Essom, 220 Md. 11, 150 A.2d 742 (1959); Hayes v. Kershow, 1 Sandf.Ch. 258 (N.Y. 1844).

<< 619 >> См. подробнее: Simes L. M., Smith A. F. Op. cit. Vol.1. § 227.

<< 620 >> См.: Restatement of property §§ 162, 163 (1936); § 71–105 Свода пересмотренных статутов штата Аризона; § 3 ст. 154 Свода пересмотренных статутов штата Мэн; § 554.35 Свода общих законов штата Мичиган; § 500.15 Свода статутов штата Миннесота; § 2131.04 Свода пересмотренных законов штата Огайо; § 230.35 Свода статутов штата Висконсин.

<< 621 >> См., напр.: Rutherford v. Keith, 444 S.W.2d 546 (Ky.1969); Granite State Electronic Co. v. Gidley, 114 N.H. 226, 318 A.2d 486 (1974); Jernigan v. Lee, 279 N.C. 341, 182 S.E.2d 351 (1971); Parker v. Blackmon, 553 S.W.2d 623 (Tex.1977).

<< 622 >> См., напр.: Fletcher v. Hurdle, 259 Ark. 640, 536 S.W.2d 109 (1976); Roper v. Finney, 7 Ill.2d 487, 131 N.E.2d 106 (1955).

<< 623 >> См., напр.: Towns v. Walters, 225 Ga. 293, 168 S.E.2d 144 (1969); Kohl v. Montgomery, 373 III. 200, 25 N.E.2d 826 (1940); Bradley Lumber Co. v. Burbridge, 213 Ark. 165, 210 S.W.2d 284 (1948).

<< 624 >> В основном это относится к условиям, согласно которым правоприобретатель должен пережить предшествующего владельца. См. подробнее: Simes L. Handbook of the Law of Future Interests. St. Paul: West Group, 1966. § 33, 35–36.

<< 625 >> Данный порядок в редких случаях закреплен законодательно (См., напр.: § 46:3–7 Свода статутов штата Нью-Джерси), значительно чаще он опосредуется судебными решениями. См.: Raney v. Smith, 242 Ga. 809, 251 S.E.2d 554 (1979); In re Clayton's Trust Estate, 195 Md. 622, 74 A.2d 1 (1950); Thames v. Goode, 217 N.C. 639, 9 W.E.2d 485 (1940).

<< 626 >> Примеры таких решений сопровождают данный подход с момента его возникновения, свидетельствуя о явном его несовершенстве. См.: Taylor v. Stewart, 18 A. 456 (N.J.Ch.1889); Prince v. Braham, 127 Va. 462, 103 S.E. 626 (1920).

<< 627 >> См.: First Church in Somerville v. Attorney General, 375 Mass. 332, 376 N.E.2d 1226 (1978); Hornets Nest Girl Scout Council, Inc. v. Cannon Foundation, Inc., 79 N.C.App. 187, 339 S.E.2d 26 (1986); Lancaster v. Merchants National Bank, 752 F.Supp. 886 (WD.Ark.1990).

<< 628 >> 3 Ch. Ca. 1, 22 Eng. Rep. 931 (Ch. 1682).

<< 629 >> Подробнее о предпосылках возникновения и истории формирования Правила против бессрочных распоряжений см.: Haskins G. L. Extending the Grasp of the Dead Hand: Reflections on the Origins of the Rule Against Perpetuities // University of Pennsylvania Law Review. 1977. Vol. 126. P 19–27.

<< 630 >> См.: Wildenstein & Co., Inc. v. Wallis, 595 N.E.2d 828 (N.Y. 1992).

<< 631 >> Gray J. C. The Rule Against Perpetuities. Boston: Little, Brown and Co., 1942. P. 191–198.

<< 632 >> Следует также иметь в виду, что в срок жизни может быть засчитан период, когда лицо еще не было фактически рождено, но было зачато. См.: Long v. Blackall, 7 T.R. 100 (1797).

<< 633 >> В зарубежной литературе наряду с общепринятым термином «validating life» используется категория «measuring life». О корректности и целесообразности ее применения см.: Waggoner L. W., Gallanis T. P. Estates in Land and Future Interests in a Nutshell. St. Paul: West Group, 2005. P. 93–94.

<< 634 >> См.: Dukeminier J. A Modern Guide to Perpetuities // California Law Review. 1986. Vol. 74. P. 1867–1871; Leach W. B. Perpetuities in a Nutshell // Harvard Law Review. 1938. Vol. 51. P. 638–640; Idem. Perpetuities in Perspective: Ending the Rule's Reign of Terror // Harvard Law Review. 1952. Vol. 65. P. 721–729.

<< 635 >> См., напр.: Lucas v. Hamm, 364 P.2d 685 (Cal. 1961); Shaver v. Clanton, 26 Cal. App. 4th 568, 570 (1994).

<< 636 >> В связи с этим профессор Лич охарактеризовал Правило против бессрочных распоряжений недвижимостью как «сущий кошмар с точки зрения юридической техники» и «опасный инструмент в руках большинства адвокатов». См. подробнее: Leach W. B. Perpetuities Legislation, Massachusetts Style // Harvard Law Review. 1954. Vol. 67. P. 1349.

<< 637 >> См.: Dukeminier J., Krier J. E., Alexander G. S., Schill M. H. Op. cit. P. 246.

<< 638 >> См., напр.: Connecticut Bank & Trust Co. v. Brody, 392 A.2d 445 (Conn. 1978); City of Klamath Falls v. Bell, 490 P.2d 515 (Or.Ct.App.1971); North Carolina National Bank v. Norris, 203 S.E.2d 657 (N.C. Ct. App. 1974).

<< 639 >> См.: McCrory School District of Woodruff County v. Brogden, 231 Ark. 664, 333 S.W.2d 246 (1960); Warren v. Albrecht, 571 N.E.2d 1179 (Ill.App.Ct. 1991); Fletcher v. Ferrill, 227 S.W.2d 448 (Ark.1950).

<< 640 >> См.: Dickerson v. Union National Bank of Little Rock, 268 Ark. 292, 595 S.W.2d 677 (1980); Accounting of Estate of Isganaitis, 124 Misc.2d 1, 475 N.Y.S.2d 699 (Surr.Ct.1983).

<< 641 >> См. подробнее: Schwartz W. Mr. Justice Kenison and Creative Continuity in Perpetuities Law // Boston University Law Review. 1968. Vol. 48. P. 207, 219; Hoffman S., Morris A. P. Birth After Death: Perpetuities and the New Reproductive Technologies // Georgia Law Review. 2004. URL: http://ssrn.com/abstract=387542.

<< 642 >> См.: § 301.4, 301.5 Свода законов штата Пенсильвания (часть местного Закона о вещных правах (1947)). Hansen v. Stroecker, 699 P.2d 871 (Alaska 1985); In re Estate of Anderson, 541 So.2d 423 (Miss. 1989).

<< 643 >> См.: Newick v. Mason, 581 A.2d 1269 (Me.1990). Следует иметь в виду, что рассматриваемый принцип одобрялся не всеми юристами, в науке по его поводу велись оживленные споры. См., наприм.: Leach W. B. Perpetuities Legislation: Hail, Pennsylvania! // University of Pennsylvania Law Review. 1960. Vol. 108. P. 1124–1129 (в поддержку нового принципа); Simes L. M. Is the Rule Against Perpetuities Doomed? The "Wait and See" Doctrine // Michigan Law Review. 1953. Vol. 52. P. 179–182 (критические отзывы).

<< 644 >> См.: Anderson R. A., Fox J., Twomey D. P. Business Law. Cincinnati: South-Western Pub. Co., 1989. P. 1164.

<< 645 >> См., напр.: Berry v. Union National Bank, 262 S.E. 2d 766 (W.Va. 1980).

<< 646 >> Единообразное правило против бессрочных распоряжений недвижимостью действует, в частности, в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Коннектикуте, Флориде, Джорджии, Индиане, Канзасе, Массачусетсе, Мичигане, Миннесоте, Небраске, Неваде, Нью-Мексико, Орегоне, Теннеси, а также на Гавайях и в штатах Северная и Южная Каролина, Северная и Южная Дакота, Вирджиния, Западная Вирджиния и Юта.

<< 647 >> О дискуссии относительно эффективности принятия данного Единообразного правила см.: Dukeminier J. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: Ninety Years in Limbo // UCLA Law Review. 1987. Vol. 34. PP. 1023–1028; Bloom I. M, Dukeminier J. Perpetuities Reformers Beware: The USRAP Tax Trap // Real Property, Probate and Trust Journal. 1990. Vol. 25. P. 203–207; Waggoner L. W. The Uniform Statutory Rule Against Perpetuities: The Rationale of the 90-Year Waiting Period // Cornell Law Review. 1988. Vol. 73. P. 157–166.

<< 648 >> См., напр.: Moynihan C. J., Kurtz S. F. Op. cit. P. 261.

<< 649 >> См., напр.: § 34.27.075 Свода статутов штата Аляска; § 55–1522 Свода законов штата Айдахо; § 46:2F-9 Свода статутов штата Нью-Джерси. См. также: Riley v. Rowan, 131 Idaho 831, 965 P.2d 191 (Idaho 1998).

<< 650 >> Подробнее о различных мнениях относительно дальнейших перспектив существования и развития Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью см.: Sterk S. E. Jurisdictional Competition to Abolish the Rule Against Perpetuities: R.I.P. for the R.A.P. // Cardozo Law Review. 2003. Vol. 24. P. 2097–2109.

<< 651 >> См.: Holmes O. W. The Path of The Law // Harvard Law Review 1897. № 10. P. 457, 469.

<< 652 >> См. подробнее: Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США. Дис… канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7.

<< 653 >> См., напр.: Мозолин В. П. Модернизация права собственности в экономическом измерении // Журнал российского права. 2011. № 1. С. 27–30; Савельев В. А. Проблема разделенной собственности и современная теория российского гражданского права. // Журнал российского права. 2008. № 4. С. 113–115. Иной позиции придерживается профессор Е. А. Суханов. См., напр.: Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 43–48. Следует отметить, что некоторыми учеными признавалась объективность существования «разделенной собственности» еще в советском праве. Подробнее об этом см., например: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 66.

Table of Contents

Е. Д. Тягай Право собственности на недвижимость в США. Сложноструктурные модели Монография

Вместо предисловия

Глава 1 Формирование и развитие моделей права собственности на недвижимость в США

§ 1. Общая характеристика концепции собственности в США

§ 2. Исторические предпосылки и условия возникновения системы сложноструктурных моделей права собственности в США

§ 3. Эволюция сложноструктурных моделей права собственности в современном праве США

Глава 2 Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

§ 1. Простое неограниченное (абсолютное) право собственности

§ 2. Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам

§ 3. Пожизненное право собственности

§ 4. Сложноструктурные модели отменяемой фригольдной собственности

Глава 3 Сложноструктурные модели нефригольдной собственности в праве США

§ 1. Временная нефригольдная собственность

§ 2. Возобновляющаяся нефригольдная собственность

§ 3. Бессрочная нефригольдная собственность и нефригольдная собственность в силу закона

§ 4. Неправомочно продолжающееся владение

§ 5. Особенности правового положения субъектов нефригольдной собственности

Глава 4 Вещные правопритязания в системе сложноструктурных моделей права собственности в США

§ 1. Возвратные правопритязания первоначального собственника

§ 2. Выжидательная собственность: общие положения

§ 3. Полноправная выжидательная собственно

§ 4. Условная выжидательная собственность

§ 5. Выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущих вещно-правовых титулов и правопритязаний

§ 6. Реализация вещных правопритязаний в свете действия Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью

Заключение

Библиография

Монографические и учебные издания

Периодические издания

Диссертации, авторефераты диссертаций

Материалы судебной практики

Примечания