Annotation

Монография посвящена проблеме формирования эффективных механизмов инновационного развития жилищной сферы. Большое внимание уделено ситуации в этой области экономических отношений. Монография будет интересна студентам и аспирантам экономических, финансовых и строительных вузов, специалистам на рынке недвижимости.

- Н. В. Родионова

- Введение

- Глава 1

- 1.1. Сущность и место жилищной сферы в социально-экономическом развитии общества

- 1.2. Инновации как ключевой фактор развития жилищной сферы

- 1.3. Организационно-экономические аспекты инновационного развития жилищной сферы

- Глава 2

- 2.1. Концептуальные основы развития жилищной сферы

- 2.2. Инфраструктурные аспекты управления развитием жилищной сферы

- 2.3. Совершенствование институциональных механизмов развития сферы жилья

- Глава 3

- 3.1. Государственное регулирование развития сферы жилья

- 3.2. Совершенствование методов управления инновационным развитием

- 3.3. Развитие методики оценки инвестиционной привлекательности жилищной сферы

- ЗАКЛЮЧЕНИЕ

- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Н. В. Родионова

Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере

Монография

ebooks@prospekt.org

Введение

Удовлетворение потребностей населения в жилье – приоритетная задача социально-экономической политики любого государства. Жилье – базисный элемент, который обеспечивает человеческую потребность в безопасности, уверенности в завтрашнем дне, формирует отношение индивидуума к государству, выступает гарантом стабильности и защищенности конституционных прав, влияет на поведение человека в социально-экономической и инновационной среде.

Жилищная сфера, удовлетворяя первичные потребности человека в жилье, стимулирует развитие социальной инфраструктуры (строительство дорог, детских садов, больниц и т. д.); инновационную активность в стране за счет наращения темпов внедрения инноваций в жилищную сферу (применение новых строительных материалов, переход на энергосберегающие технологии, реформирование жилищно-коммунального хозяйства и т. д.).

Основная стратегическая цель социально-экономического развития Российского государства – повышение качества жизни населения – не может быть решена без инновационного развития сферы жилья, предполагающего принятие новых научно обоснованных решений и инициатив. Они способны продвинуть развитие жилищной сферы на принципиально иной качественный уровень, встроить ее в вектор инновационного преобразования общества. Инновационное развитие жилищной сферы активизирует модернизационные процессы в данной сфере на основе применения новых подходов и методов с учетом тенденций развития этой сферы, выступает ключевым элементом решения проблемы обеспечения населения качественным и доступным жильем. Чем более последовательным будет комплексный подход к решению данной задачи, тем эффективнее станет развиваться жилищная сфера, а через нее и социально-экономическая и инновационная сфера всего общества. Вследствие этого актуализируются проблема разработки эффективных методов управления инновационного развития жилищной сферы, анализ тенденций ее развития, их взаимосвязи и взаимозависимости от инновационной активности в обществе и уровня социально-экономического развития страны. Это позволит более обоснованно подходить к разработке стратегии развития сферы жилья, социально-экономической и инновационной стратегии страны. Все это определяет актуальность темы и восполняет пробел в научных исследованиях данной проблемы.

Глава 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ И

ЕЕ РОЛЬ В ФОРМИРОВАНИИ ИННОВАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Сущность и место жилищной сферы в социально-экономическом развитии общества

Жилье – важнейшая социальная гарантия, один из главных стимулов экономической активности и социальной мобильности, ведущий фактор экономического подъема страны, наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и является предметом первой жизненной необходимости. Доступность и качество жилья напрямую влияет на состояние демографических показателей страны, психологическое состояние и здоровье человека, его социальную идентификацию, производственную деятельность, инновационную активность.

Жилье – точка концентрации развития человечества, проявляющаяся в формировании системообразующего элемента среды его жизнедеятельности. В древности оборудование жилья представляло собой приспособление человеком природных образований под свои бытовые потребности или возведение искусственных сооружений в соответствии с особенностями среды обитания: климатом, культурными традициями, экономическими и бытовыми требованиями, привычками человека – и с учетом традиционного уклада жизни общества.

Материальное воплощение жилья – дом. В понимании древних славян он олицетворял структуру мира и символизировал последний этап его сотворения, стал центральным звеном в осознании человеком пространства и Вселенной, определял связь человека с космосом: земля – дом – небо. Специфические черты жилья отражают современный уровень развития общества: потребительское благо – одно из главных условий социального здоровья человека; жилье – это престижный и дорогостоящий товар, характеризующий социальное положение человека в обществе; важнейший элемент социально-экономической структуры общества, включающий в себя все ее основные характеристики и критерии; неотъемлемый элемент жизни человека и его семьи; культурно-эстетический элемент образа жизни человека; индикатор инновационного и производственного потенциала человека.

Жилье – «обитаемое место, где живут люди» [162], характеризуется как «жилище, дом, помещение для житья» [204]. С экономической точки зрения термин «жилье» характеризует сущность отношений в экономике, жилье является материальным благом (оно способно приносить доход своему владельцу), инструментом государственного регулирования, проводником социально-экономической политики в обществе, объектом социального потребления, дорогостоящим и долговечным товаром, привлекательным объектом для инвестирования, (особенно в период политической и экономической нестабильности). Параметры жилья как экономической категории включают в себя следующее: полезность, редкость, ограниченность, спрос, предложение и цена. Экономическая сущность категории жилья представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Экономическая сущность категории «жилье»

Удовлетворение потребностей населения в жилье – один из важнейших приоритетов социально-экономической политики государства. Жилье – базисный элемент, обеспечивающий человеческую потребность в безопасности, уверенности в завтрашнем дне, – формирует отношение индивидуума к государству; он выступает гарантом стабильности и защищенности конституционных прав на жилье, влияет на поведение человека в социально-экономической и инновационной среде, выступает ключевым элементом в структуре социально-экономического развития общества, отражающим отношения между субъектами жилищной сферы и комплекс отношений экономического, экологического, социального, инновационного и культурного характера.

Развитие жилищной сферы оказывает непосредственное влияние на развитие социальной и инновационной инфраструктуры. Удовлетворение первичных потребностей человека в жилье посредством строительства нового и реконструкции старого жилья стимулирует развитие социальной инфраструктуры (строительство дорог, детских садов, больниц и т. д.) и инновационной инфраструктуры через активизацию внедрения инноваций в жилищную сферу (применение новых строительных материалов, переход на энергосберегающие технологии, реформирование жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и др.).

Вопросами функционирования жилищной сферы, развитием рынка услуг и воспроизводства жилья занимались Г. В. Василенко, В. А. Горемыкин, П. Г. Грабовой, А. Н. Ларионов, В. А. Поляков, В. С. Чекалин и др. Жилищная сфера рассматривалась как совокупность отраслей народного хозяйства, включающая в себя строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры; управление жилищным фондом, многообразные виды деятельности [74; 78; 242; 221].

Для исследования понятия «жилищная сфера» необходимо определить, что понимается под термином «сфера» и какова его сущностная характеристика. Сфера (от греч. sphaira – шар) – или шарообразное тело; круг; область, диапазон, охват, окружение, область деятельности. В советский период термин «сфера» упоминается в исследованиях нематериального производства и нематериальной сферы экономики. Народное хозяйство в них представлено как материальное производство; сфера услуг (для населения); прочие непроизводственные сферы.

К сфере нематериального производства относились культура, искусство, управление, наука, просвещение, здравоохранение и физическая культура [27].

В середине XX в. ученые рассматривали сферу общественного производства с точки зрения взаимодействия ее отраслей, выражающегося в закономерностях развития внутренних структурных связей в контексте социально-экономического развития общества. Считалось, что производственная сфера включает в себя отрасли, занимающиеся производством материальных благ, а непроизводственная – виды деятельности и отрасли, непосредственно не участвующие в производстве благ материального характера. Продукт, произведенный производственной сферой, подлежит обмену и потреблению в непроизводственной сфере. В этот период методические вопросы относительно места непроизводственной сферы, в том числе жилищной сферы, в структуре народного хозяйства решены не были. «Продолжающаяся перетасовка отраслей по разным сферам свидетельствует о том, что эта задача пока не решена» [139, с. 108–109].

На современном этапе развития при исследовании непроизводственной сферы ориентируются на следующее определение: «Непроизводственная сфера – условное название отраслей, результаты деятельности которых принимают преимущественно форму услуг, социальная инфраструктура общества. Обычно к непроизводственной сфере относят жилищно-коммунальное и бытовое обслуживание населения; пассажирский транспорт; связь; здравоохранение, физическую культуру и социальное обеспечение; просвещение; культуру; искусство; науку и научное обслуживание; управление; общественные организации» [54]. Сейчас понятие «непроизводственная сфера» редко применяется в научном обороте; его замещает термин «социальная сфера» – совокупность отраслей, предприятий, организаций, непосредственным образом связанных и определяющих образ и уровень жизни людей, их благосостояние, потребление [54].

«Социальная сфера – это вся система жизнеобеспечения человека, начиная от родильных домов и заканчивая культурой погребения. Она представляет собой сложный комплекс различных видов деятельности, который выполняет ряд задач по обеспечению жизнедеятельности человека» [240]. Термин «социальная сфера» в большей мере связан с терминами «экономическая сфера» и «жилищная сфера». Под экономической сферой понимается целостная система всех видов производства, распределения, обмена и потребления материальных благ и услуг, необходимых для жизнедеятельности людей, включающая в себя различные виды предприятий и собственности, различные типы экономической деятельности (производственная, финансовая, торговая и др.), различные типы экономических отношений между отдельными индивидами и их различными общностями (коллективами, объединениями и т. п.).

Эта сфера – воплощение научно-технического прогресса общества, она включает в себя весь комплекс взаимоотношений людей в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных благ, основанный на отношениях собственности; она – катализатор инновационной и экономической активности людей, где реализуются их экономические устремления (основанные на результатах их трудовой деятельности) и раскрываются творческие способности.

Экономическая сфера – некое пространство, где формируется и организуется хозяйственная жизнь общества, осуществляется развитие и взаимодействие различных отраслей хозяйствования, взаимное проникновение их друг в друга. Это область, отражающая различного рода связи всех субъектов и объектов экономической деятельности, основополагающая сфера развития общества, тесно связанная с другими сферами его деятельности.

Таким образом, мы считаем, что термин «жилищная сфера» должен быть представлен как: важнейший элемент социально-экономической структуры общества, отражающий комплекс отношений социально-экономического, организационно-управленческого и инновационного характера, включающий в себя совокупность отраслей народного хозяйства (строительство и реконструкция жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом), а также многообразные виды деятельности, непосредственным образом связанные и определяющие образ и уровень жизни людей, их благосостояние, потребление, способствующие удовлетворению их комплексной потребности в жилье.

Жилищная сфера – комбинация социальных и рыночных элементов (социальные элементы представлены социальным жильем, рыночные – коммерческим жильем), она отражает более сложные связи и противоречия социально-экономического, организационно-управленческого и инновационного характера между субъектами экономических отношений. Между социально-экономической и жилищной сферой формируется тесная связь.

В рамках системного подхода жилищная сфера – это целостная система, сочетающая в себе комплекс взаимосвязанных, взаимообусловливающих и взаимодействующих элементов. Системный подход – объект изучения российских и зарубежных ученых [37; 51; 52; 53; 118; 184], он проявляется в методическом выражении теории систем и принципа системности, методологии моделирования процессов и объектов как систем и основывается на следующих принципах:

– принцип единства – система рассматривается как единое целое и как состоящая из частей;

– принцип развития – изучается динамика изменения состояния компонентов системы и ее способность к развитию и трансформации с учетом динамики изменения внешней среды;

– принцип иерархичности целей – цель системы в целом характеризуется глобальным характером; цели входящих в нее подсистем подчинены глобальной цели, однако могут не являться оптимальными с точки зрения всей системы;

– принцип функциональности – функции подсистем не всегда являются функциями самой системы, однако они рассматриваются всегда во взаимодействии со структурой системы;

– принцип иерархии – подсистемы занимают определенную позицию в системе, имеют свои подсистемы, располагаются на принципе соподчинения и ранжирования структурных элементов;

– принцип децентрализации – наличествуют децентрализованные и централизованные структуры;

– принцип организованности – отражает степень слаженности и выполнения задач, стоящих перед системой и образующих ее подсистем;

– принцип неопределенности – система функционирует в неопределенной среде и необходим учет вероятности наступления благоприятных и неблагоприятных событий [52].

Методология анализа исследуемого объекта с использованием системного подхода строится на элементном, структурном, функциональном, интегративном, коммуникативном и историческом аспектах [36].

Элементный аспект строится на выявлении и анализе элементов, входящих в систему, определении мощности системы и ее общности; структурный аспект базируется на анализе структуры системы – ее типа, определяющих связей и их устойчивости, качественных и количественных зависимостей. Функциональный аспект предполагает изучение функций входящих в систему элементов и самой системы, установление их взаимосвязей и степени соответствия цели, обуславливающей развитие системы. Интегративный аспект предполагает выявление противоречий и поиск способов и методов их устранений, исследование системы с целью выделения основного звена, обеспечивающего устойчивость системы в целом. Коммуникативный аспект заключается в изучении среды, в которой функционирует система, в определении характера связей между исследуемой и другими системами, их близости, координации и субординации. Исторический аспект сконцентрирован на исследовании предпосылок возникновения системы, этапов ее развития и прогноза перспективы ее будущего с учетом истории ее формирования. Познание жилищной системы при посредстве системного подхода предполагает выявление ее связей, свойств, характера взаимодействия подсистемных элементов и теоретическое обоснование структуры в системе социально-экономического развития общества. Понятие «система» достаточно широко распространено в научных кругах и используется в различных областях знаний и сферах деятельности человека. В переводе с греческого systema – целое, соединенное, состоящее из частей. В дальнейшем исследовании под системой мы будем понимать «совокупность объектов, объединенных связями так, что они существуют (функционируют) как единое целое, приобретающее новые свойства, которые отсутствуют у этих объектов в отдельности». Таким образом, понятие «система» гораздо шире и объемнее понятия «сфера». Под сферой мы будем понимать подсистему некой системы, обладающую присущими ей свойствами и функциями, характеризующуюся определенными связями с другими элементами системы.

Исследование системы «жилищная сфера» на основе системного подхода проведено ниже. Общесистемными свойствами жилищной сферы являются следующие свойства системы: целостность, интегративность, структурность и иерархичность. Свойство целостности заключается в неминуемости изменения системы в целом в результате изменения любой из входящих в нее подсистем и, наоборот, в смене входящих в систему элементов при изменении самой системы. Данное свойство также означает, что изменение системы влияет на все ее компоненты и они приобретают свойства, присущие системе в соответствии с ее сущностной природой. Свойство целостности формируется на основе двух постулатов:

1) целое не является простой арифметической суммой его частей;

2) части находятся в зависимости от целого.

Целостность жилищной сферы проявляется в том, что изменение любого входящего в нее структурного элемента непосредственно влияет на другие элементы системы и на функционирование всей жилищной сферы в целом. Например, изменение динамики развития строительной отрасли воздействует на рынок недвижимости, на другие субъекты экономических отношений в данной сфере и в целом на всю жилищную сферу. Верно и обратное утверждение: изменение жилищной сферы вызывает трансформацию структуры, связей, степени влияния друг на друга и изменение поведения структурных элементов системы (рынка недвижимости, отрасли строительства, ЖКХ и др.).

Интегративность заключается в том, что система обладает свойствами, которыми не обладают входящие в нее элементы. Элементы системы также могут обладать свойствами, не присущими системе в целом. С точки зрения жилищной сферы это означает, что, например, перенесение на нее свойств рынка недвижимости неверно. То же самое и в отношении структурных элементов системы: перенесение свойств жилищной сферы на рынок недвижимости некорректно. Отсюда важный вывод: при планировании стратегии развития жилищной сферы в целом или рынка недвижимости в частности необходимо ориентироваться на присущие именно им свойства и функции, а особенности других элементов системы должны стать ограничивающими параметрами разрабатываемой стратегии на перспективу.

Структурность и иерархичность состоят в том, что сама система может входить в состав другой системы, более обширной, а составные части системы могут сами быть системами низших уровней и включать в себя другие подсистемы, стоящие на более низкой ступени иерархии. Так, жилищная сфера входит в структуру социально-экономической системы, а рынок недвижимости – элемент жилищной сферы – может быть разделен, например, на жилой и нежилой фонд, землю, жилой фонд – на рынок жилой и нежилой недвижимости, а рынок жилой недвижимости, в свою очередь, – на рынок первичного и вторичного жилья и т. д. Все системы по отношению друг к другу обладают структурными связями на различных уровнях иерархии. К ним может быть применен принцип декомпозиции, когда цели структуры более высокого порядка расщепляются и декомпозируются на цели более низкого порядка, а те спускаются на следующую ступень иерархии и декомпозируются на структурные элементы более низкой ступени. Структурные элементы различных уровней иерархии различных подсистем системы могут взаимодействовать между собой и влиять друг на друга через структурные и иерархичные связи.

Система «жилищная сфера» – динамическая сложная система, не поддающаяся точному и детальному прогнозу, она имеет определенную структуру, характеризующуюся системными связями с другими системами, является самоорганизующейся системой, имеет нечеткие границы, проявляющиеся в том, что экономические субъекты жилищной сферы могут участвовать в процессах развития одновременно нескольких подсистем жилищной сферы, быть структурными элементами различных подсистем и внешней среды одновременно.

Вместе с тем жилищная сфера – подсистема социально-экономической системы:

– открытая система. В результате происходит ее проникновение в сферу социально-экономического и инновационного развития общества, и наоборот. Формируются тесные связи внутри социально-экономической системы между ее подсистемами; от степени их взаимодействия зависит качество условий жизни индивидуума в обществе;

– одна из самых важных подсистем социального развития общества; она может выступать как катализатором, так и сдерживающим фактором социальной напряженности в обществе;

– основа экономического развития страны – за счет удовлетворения первичных потребностей в безопасности и жилище, повышения качества жизни населения, что влечет за собой активизацию трудовой деятельности, творческой и исследовательской инициативы;

– имеет тесную связь с категориями рождаемости и миграции населения, что необходимо учитывать при разработке стратегии социально-экономического развития общества в целом и жилищной сферы в частности;

– развивается во взаимодействии с природной средой, что находит свое отражение в экологических аспектах социально-экономической системы;

– существенно влияет на инновационное развитие общества за счет активизации разработки и внедрения различного рода инноваций в жилищную сферу и через нее в другие сферы народного хозяйства;

– активизирует инвестиционную активность экономических субъектов (населения, организаций, частных инвесторов, государства); является проводником бюджетно-фискальной политики государства.

Место жилищной сферы в социально-экономической системе развития общества показано на рис. 1.2.

Рис. 1.2. Место жилищной сферы в социально-экономической системе развития общества

Нарушение связей между элементами системы может привести и приводит к разрушению всей системы.

Основной фактор, обеспечивающий устойчивость системы, ее функция – смысл существования системы, ее предназначение, цель существования, необходимый атрибут. Функция присваивается системе извне и определяет ее роль по отношению к системе более высокого порядка, в которую она включена. При этом другие системы того же порядка являются по отношению к системе внешней средой. Отсюда вывод: импульсом к изменению системы может быть как ее внутренняя, так и внешняя среда [44; 241].

Сущность жилищной сферы определяется выполняемыми ею функциями, реализуемыми экономическими субъектами. Отличный друг от друга уровень эффективности выполнения этих функций различными субъектами определяет асимметрию развития жилищной сферы, а через нее асимметрию всей социально-экономической системы страны.

Одна из самых важных функций жилищной сферы – удовлетворение потребностей людей в качественном и доступном жилье. Спектр этих функций с отражением характеристик каждой из них приведен в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Функции жилищной сферы

Жилищная сфера как система имеет свою организационную структуру, которую можно рассматривать с точки зрения идей сбалансированной системы показателей [115].

Данная система состоит из финансовой, клиентской, функциональной (внутренней) составляющих и составляющей обучения и развития.

Финансовая составляющая определяет эффективность функционирования всей системы, отражает рост ее производительности, а через него рост благосостояния всех субъектов экономических отношений не только исследуемой системы, но и смежных с ней структур.

Клиентская составляющая определяет усилия системы по созданию дифференцированной устойчивой ценности создаваемого системой продукта для ее потребителей, основывается на категориях спроса и предложения; это проводник эффективности функционирования всей системы.

Функциональная составляющая базируется на процессах управления, инновационных, а также законодательных и социальных процессах. Процесс управления направлен как на внутреннюю среду системы (реализуется через создание определенного продукта), так и на внешнюю среду, объектом воздействия которого выступают потребители данной системы. Инновационные процессы предполагают разработку и развитие инноваций внутри системы и транслирование их на системы другого уровня, что способствует развитию и проникновению системы в другие структурные элементы. В результате система разрастается и усложняется. Законодательные и социальные процессы функционируют в соответствии с такими критериями, как окружающая среда, трудовая миграция, здоровье и безопасность, инвестиции в развитие общества.

Четвертая составляющая – обучение и развитие – описывает организационные нематериальные активы и их стратегическую роль [58, 115]. Она включает в себя следующее:

– человеческий капитал – ноу-хау, таланты, умения, необходимые для развития системы;

– организационный капитал – возможности системы поддерживать свое развитие и трансформацию с целью достижения цели функционирования системы;

– информационный капитал – инфраструктурное обеспечение функционирования системы, каналы связи для передвижения информационных потоков.

Организационная структура системы «жилищная сфера» с учетом четырех организационных блоков представлена в табл. 1.2.

Таблица 1.2

Организационная структура системы «жилищная сфера»

Данная структура – цепочка взаимосвязанных и взаимозависимых причинно-следственных связей. Их близость и корреляция определяют мощность всей системы, ее способность к трансформации и гибкости. Распределение целей по блокам организационной структуры достаточно условно; каждая из них пронизывает все блоки структуры, расщепляется на подцели и транслирует свои задачи на все элементы системы.

Исследование исторических предпосылок возникновения и становления жилищной сферы выявило несколько этапов ее развития.

Жилищная сфера как подсистема социально-экономической системы зародилась с момента возникновения городов и массового переселения в них людей. В конце XIX – начале ХХ в. в России бурное развитие жилищной сферы было прервано начавшейся Гражданской войной. Жилищная сфера пришла в значительный упадок, как и большинство городов.

В начале 1920-х гг., в период перехода к новой экономической политике государства, началось восстановление жилищной сферы. Это связано с экономическим оживлением, вызванным успешной финансовой и экономической реформой, возвратом к рыночным механизмам в экономике и восстановлением твердой российской валюты. Однако уже к концу 1920-х гг. экономические преобразования по всем векторам развития народного хозяйства стали сворачиваться, в том числе и в жилищной сфере. Дееспособность данной сферы строилась на методах неэкономического принуждения и централизованного распределения. Стала преобладать командно-административная модель управления.

Начиная с 1930-х гг. начинается подъем, и уже в 1950-е гг. наблюдается устойчивое развитие жилищной сферы, совпавшей с периодом урбанизации. В 1957 г. принято постановление ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству. В стране ускоренными темпами начала развиваться жилищная сфера, начали внедряться новые технологии строительства и другие инновации.

1990-е гг. – переходный период в данной сфере. Его характерные черты – система государственного распределения жилья, существовавшая долгие десятилетия, разрушена; тарифы на жилищно-коммунальные услуги стали расти большими темпами; появился рынок недвижимости и начали развиваться приватизационные схемы в жилищной сфере; ослаблены государственной контроль и регулирование в данной сфере; трансформировались организационно-правовые формы предприятий и организаций жилищной сферы.

В начале XXI в. с внедрением рыночных механизмов в российскую экономику произошли существенные изменения. Начал функционировать и развиваться высокими темпами рынок недвижимости, трансформировалась структура жилищной сферы по формам собственности. Однако и на сегодняшний день в жилищной сфере достаточно нерешенных проблем.

Таким образом, жилищная сфера воплощает в себе сложные связи и противоречия социально-экономического, организационно-управленческого и инновационного характера между субъектами экономических отношений, обладает общесистемными свойствами (целостность, интегративность, структурность и иерархичность), является динамической сложной системой, не поддающейся точному детальному прогнозу, имеет определенную структуру, нечеткие границы, как самоорганизующаяся система обладает свойствами изменяться во времени с учетом исторических особенностей развития общества, как подсистема социально-экономической системы имеет свои специфические структурные особенности, ей присущи определенные функции, уровень эффективности выполнения которых определяет асимметрию ее развития, а через нее асимметрию всей социально-экономической системы страны.

1.2. Инновации как ключевой фактор развития жилищной сферы

Исследование сущности и особенностей жилищной сферы показало: данная категория неразрывно связана с инновационной сферой развития общества. Вследствие этого актуализируется задача перевода вектора развития жилищной сферы в инновационную плоскость. Инновации – одно из направлений исследования экономической теории – изучаются с конца XVII в., когда были заложены первые элементы экономической теории инноваций. Они исследовались К. Марксом, А. Смитом, Г. Мангольдом, Р. Кантильоном, Д. Рикардо [153; 193; 182]. В работах этих авторов затронуты вопросы предпринимательства, различные типы инноваций, сберегающие ресурсы, проблемы технического и экономического прогресса. Основой экономической теории, изучающей инновации, стали взгляды Й. Шумпетера. Он первый ввел термин «инновации» в научный оборот в 1934 г. Инновации – «сгустки реальности, в которых осуществляются новые комбинации изменений в развитии» [226]. Дополнили и расширили понятие «инновации» Э. Тоффлер, П. Сорокин, Д. Белл. Э. Тоффлер рассматривал инновации как фундамент структурной перестройки общества и характеризовал их как «сдвиг власти» [200]; П. Сорокин видел в инновациях инструмент трансформации индустриального общества [195], Д. Белл – механизм, обеспечивающий развитие технологической революции [47].

«Современный экономический словарь»: «Инновации – нововведения в области техники, технологии, организации труда и управления, основанные на использовании достижений науки и передового опыта, а также использование этих новшеств в самых разных областях и сферах деятельности». «Википедия»: «Инновация (англ. innovation) – это внедренное новшество, обеспечивающее качественный рост эффективности процессов или продукции, востребованное рынком». В научной литературе это понятие рассматривается с экономической и социальной точек зрения, с точки зрения управления и формирования политики, в связи с коммерциализацией и технологиями. Существует широкий спектр подходов к его трактовке с позиций различных сфер деятельности. С точки зрения сферы общественно-экономических отношений инновации – это:

– идея, доведенная до практического применения и приносящая доход или социально-полезный результат;

– изобретение или открытие новых возможностей для решения производственных, экономических и других проблем;

– объект, внедренный в производство в результате научного исследования или открытия, качественно отличный от предшествующего аналога;

– общественно-технико-экономический процесс; через практическое использование идей и изобретений он приводит к созданию лучших по свойствам изделий, технологий и может приносить добавочный доход;

– явление, лежащее в сфере спроса, а не предложения, т. е. оно изменяет ценность и полезность, извлекаемые потребителем из ресурсов [94];

– целенаправленный и организационный поиск изменений, систематический анализ их как источника социальных и экономических изменений;

– целенаправленная деятельность, спланированная и организованная при высокой степени предсказуемости намеченных и вероятных результатов;

– новые исследования и разработки, имеющие прикладное значение, форма проявления научно-технического прогресса;

– ноу-хау – незапатентованные и неопубликованные знания или опыт научного, технического, управленческого и иного характера [77, с. 112].

Развитие теории инноваций в дальнейшем строилось по различным направлениям – изучались формы, свойства, структура и содержание инноваций, исследовалась их природа и роль в экономическом развитии общества.

Инновационные преобразования в обществе и развитие новых инновационных систем в экономке осуществляются на циклической основе. Таких взглядов придерживались, например, Н. Д. Кондратьев, М. Фридмен и Ф. Хайек. В основу преобразований инновационного характера они закладывали интеллектуальные технологии [124; 215; 216], С. Кузнец – эпохальные инновации [133], А. Тойнби – социальные инновации [199], а Г. Менш – технологические [235].

Проблемы инновационного развития общества исследованы в работах Л. И. Абалкина, В. Н. Архангельского, К. А. Багриновского, И. А. Баева, А. В. Будариной, В. С. Буланова, М. В. Егорова, Б. Н. Кузыка, В. И. Кушлина, А. Н. Фоломьева, А. Г. Фонотова, А. И. Шинкевича, Ю. В. Яковца, Е. Г. Ясина [25; 38; 34; 238; 239; 134; 211; 212; 225; 234], Г. Александера, И. Х. Ансоффа, Дж. Бейли, П. Друкера, С. Каплана, Ф. Котлера, М. Э. Портера, М. Томаса, Дж. Форестера, Р. Фостера, У. Шарпа. Они рассматривали вопросы теории и методологии развития инноваций, проблемы формирования различных инновационных систем [30; 96; 125; 175; 213]. Определенный вклад в изучение и разработку основ инновационной политики внесли В. М. Аньшин, Г. К. Леонтьев, М. Р. Сафиуллин [32; 186]. Финансовое обеспечение инвестиций в инновационные разработки, инновационной деятельности освещены в трудах К. В. Балдина, И. И. Передеряева, Р. С. Голова, Л. П. Гончаренко, В. В. Гришина [41; 72; 85]. Стратегическое управление инновационной деятельностью экономических субъектов рассмотрены в работах И. Г. Дежиной, Б. Г. Салтыкова, А. А. Шумского [89; 227]. Инновационное развитие жилищной сферы – предмет изучения Я. Н. Дранева, И. М. Лемешкиной, Л. Н. Чернышова [95; 140; 222].

Институциональную среду формирования инновационной деятельности исследовали Б. Лундвилл, Р. Р. Нельсон, К. Фримен [236; 158; 237].

Однако вопросам формирования эффективных механизмов развития жилищной сферы в условиях инновационной экономики не уделялось достаточного внимания (нет взаимосвязи с инновационной деятельностью.) Такой подход позволяет сформировать единую (целостную) понятийную систему, отражающую различные аспекты, факторы и условия ее развития в условиях инновационного развития общества, методическую базу ее развития на основе создания системы организационных и экономических механизмов с учетом инновационных предпосылок в экономике.

Жилищная сфера – целостная система. Изменение любого из ее структурных элементов непосредственно влияет на другие элементы системы и на функционирование всей этой сферы. Ее инновационное развитие предполагает и структурную трансформацию всей системы в целом. Сначала инновационное развитие происходит на более низких уровнях системы, в ее элементах; затем – через структурные связи – инновации распространяются и изменяют саму систему, придавая ей новые качества и свойства. Это теоретико-методологическое положение формирует логику инновационных преобразований в обществе и в жилищной сфере: инновации внедряются в отдельных отраслях хозяйствования жилищной сферы (строительство, ЖКХ, производство), а затем охватывают всю жилищную сферу. Происходит трансляция и взаимный обмен инновациями в различных отраслях внутри данной сферы: через нее диффузные потоки знаний проникают сначала в смежные сферы деятельности, а затем распространяются на всю экономику страны.

Для четкого определения места инноваций в жилищной сфере необходима их классификация. Это позволит выделить инструменты управления инновационной деятельностью в жилищной сфере и должно способствовать более рациональной организации инновационного процесса.

Классификацию осуществляют по различным признакам, используя различные классификационные схемы. Так, классификацией инноваций занимались А. Н. Цветков [217], разделявший по группам понятия «научно-технические нововведения» и «новшества»; А. В. Васильев и П. Н. Завлин [102], классифицировавшие инновации по области применения, этапам научно-технического прогресса, степени интенсивности, темпам осуществления, масштабам, результативности инноваций, эффективности; Е. А. Кретова и В. В. Горшкова [28], заложившие в основу классификации целевые изменения (производственные, технологические, торговые, экономические, управленческие и социальные инновации) и структурную характеристику (инновации «на входе» в предприятие, инновации «на выходе» из предприятия, инновации структуры предприятия); Н. И. Морозова и Э. А. Уткин [203], в качестве классификационной основы учитывающие причины возникновения инноваций, сферу их реализации, характер потребностей, удовлетворяемых инновациями и др.

Представленные в литературе классификации достаточно разнообразны. Они учитывают разные параметры и имеют разные сферы приложения. Анализ сущности и различных подходов к классификации инноваций позволил нам разделить их на несколько основных групп. В табл. 1.3 приведена классификация инноваций по сферам применения, характеру внедрения, характеру потребностей, предмету приложения, степени радикальности, глубине изменений, временному признаку, масштабу распространения, ролевому признаку, характеру научных связей, механизму возникновения, степени воздействия. Все группы инноваций достаточно тесно связаны и переплетены друг с другом. Поэтому приведенное деление на группы достаточно условно и субъективно. Тем не менее оно позволяет более глубоко исследовать место жилищной сферы в инновационном развитии общества.

Таблица 1.3

Классификация инноваций

Современная жилищная система формирует качество жизни населения страны, среду его жизнеобеспечения и характеризуется как система инновационного типа, развитие которой включает в себя взаимосвязанные и взаимообусловливающие процессы.

Во-первых, ее инновационное развитие рассматривается как процесс внедрения продуктовых, процессных, производственно-технологических и других типов инноваций в хозяйственную деятельность предприятий отраслей жилищной сферы, что является основой модернизационных преобразований в стране.

Во-вторых, характерная особенность инновационного развития жилищной сферы – внедрение организационно-управленческих инноваций, отражающих новые подходы и методы в управлении на различных уровнях хозяйствования.

Инновации организационно-управленческого типа отражают стратегические аспекты управления развитием жилищной сферы как системы и соответствующих отраслей хозяйствования как ее элементов. Встает объективная задача формирования механизмов инновационного развития данной сферы, поиск методов и практических мер стратегического управления жилищной сферой и процессом внедрения инноваций в данной области.

Структурные сдвиги, произошедшие в производственных отношениях за последнее десятилетие в отраслях жилищной сферы, несколько опережают темпы внедрения новых подходов в организации и управлению на предприятиях и в организациях этих отраслей. Особенно четко это прослеживается на примере предприятий ЖКХ. Там дисбаланс процессов управления и построения организационных структур с одной стороны и технического оснащения и перевооружения с другой стороны особенно заметен. Эти диспропорции влияют на качество и темпы внедрения инноваций в жилищную сферу и на инвестиционную привлекательность соответствующих отраслей хозяйствования.

Для выявления подходов к активизации внедрения инноваций и повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы необходимо определить понятие «инновации в жилищной сфере».

Под инновациями в жилищной сфере мы понимаем нововведения в области техники, технологии, организации труда и управления, основанные на использовании достижений науки и передового опыта, внедренные в различных отраслях жилищной сферы и обеспечивающие качественный рост эффективности социально-экономических процессов, благосостояния населения посредством распространения нововведений через структурные системные связи на все элементы сферы жилья.

В одной плоскости с приведенным выше определением лежат такие понятия, как «инновационная сфера» и «инновационная жилищная сфера». В монографии под инновационной сферой мы понимаем «область деятельности производителей и потребителей инновационной продукции, включающую создание и распространение инноваций».

Понятие «инновационная жилищная сфера» до настоящего времени не встречалось в литературе. Анализ публикаций на тему инноваций в жилищной сфере позволяет утверждать, что данное понятие еще не введено в научный оборот. В свете проблемы, исследуемой нами в данной работе, необходимо определить данный термин и строить дальнейшее исследование с учетом этой категории.

Рассматривая сущность понятий «инновации в жилищной сфере» и «инновационная жилищная сфера», следует отметить, что последнее более объемное. Оно затрагивает более широкие пласты понятийного аппарата, отражающего инновационные аспекты деятельности общества, пересекается с понятием инновационной экономики – типом экономики, основанной на потоке инноваций, на постоянном технологическом совершенствовании, на производстве и экспорте высокотехнологичной продукции с очень высокой добавленной стоимостью и самих технологий. При этом прибыль создает интеллект новаторов и ученых, информационная сфера, а не материальное производство и не концентрация финансов.

В литературе с понятиями «инновации» и «жилищная сфера» связывают такие категории, как инновации в сфере ЖКХ, инновационные жилищные проекты, инновационные решения в сфере жилья, жилищные инновации, инвестиционно-инновационное развитие жилищной сферы и др. В обиходе встречается термин «инновационная жилищная среда». Например, глава Белгородской области Е. С. Савченко по итогам рабочего совещания, посвященного строительству первой очереди «Аврора-парка» на юго-западе Белгорода, подчеркнул: «…У нас в основном все уделяют внимание бизнес-центрам, бизнес-паркам, бизнес-инкубаторам. А мы, не забывая и про эти направления, считаем, что должна быть прежде всего инновационная жилищная среда. Мы занимаемся созданием такой среды, которая бы побуждала народ к творчеству». Однако инновационная жилищная среда – это отдельная категория, отличная от инновационной жилищной сферы, поскольку в большей мере характеризует ее окружение, разделяется на внутреннюю и внешнюю составляющие и интерпретируется как макро- и микросреда соответственно. Вместе с тем сфера характеризуется структурной сущностью и к ней применимы свойства системы, поскольку сфера – подсистемный элемент с присущими ему свойствами и функциями, характеризующимися определенными связями, обеспечивающими его связь с другими элементами системы.

С учетом сущности и предложенной интерпретации понятий «жилищная сфера» и «инновации в жилищной сфере» мы считаем, что инновационная жилищная сфера – важнейший элемент в структуре социально-экономического развития общества, основанный на потоке инноваций, внедренных в различные отрасли жилищной сферы, распространяемый через структурные системные связи на все элементы сферы жилья и обеспечивающий качественный рост эффективности социально-экономических процессов и благосостояния населения.

Достижения основной стратегической цели социально-экономического развития современного государства – повышения качества жизни населения – невозможно достичь без инновационного развития жилищной сферы. Отрасль данной сферы с наибольшим весом влияния на рост качества жизни – ЖКХ. Инновационное развитие ЖКХ сегодня строится на повышении конкурентоспособности, технической модернизации, совершенствовании методов и подходов в управлении. Однако эта отрасль характеризуется в России технической отсталостью и моральным износом объектов коммунальной инфраструктуры, внушительными показателями дебиторской и кредиторской задолженности предприятий в сфере ЖКХ, низким платежным спросом потребителей услуг данной сферы, недостатком финансовых ресурсов.

На всех этапах своего исторического развития ЖКХ оставалось наименее наукоемкой сферой народного хозяйства. Инновационные процессы, протекающие в ЖКХ, идут низкими темпами. На современном этапе перед этой отраслью стоит задача преодоления технологического разрыва. Чрезвычайно медленное ее развитие негативно влияет на развитие всей жилищной сферы, создает перекосы и дисбаланс внутри системы, расшатывает ее и создает угрозу распада. Одно из обязательных условий развития ЖКХ – обеспечение длительного цикла жизни продуктов данной отрасли за счет создания гибкого производства, способного оперативно реагировать на изменения внешней среды, перестраивать свою организационную структуру и обеспечивать рост профессиональной компетенции персонала на предприятиях отрасли.

Инновационное развитие жилищной сферы – неравномерный и нестационарный процесс. Обязательное условие ее развития – распад старого технологического уклада, на месте которого образуется новый с более развитой инфраструктурной составляющей, обеспечивающий формирование новых производственных сил. Все управленческие решения на различных уровнях власти должны подчиняться принципу рациональности и экономической оправданности с позиций удовлетворения потребностей населения и повышения качества их жизни. На основе данного вывода и изучения структуры и сущности инновационной деятельности в жилищной сфере нами выделены основные факторы, тормозящие темпы ее инновационного развития. Факторы, влияющие на инновационное развитие жилищной сферы, приведены в табл. 1.4.

Таблица 1.4

Факторы, влияющие на инновационное развитие жилищной сферы

Важнейшая категория инновационных процессов в обществе – инновационная активность, отражающая результативность инновационного процесса и ее динамику, темп научно-технического прогресса. Активизация инновационной деятельности должна строиться на основе комплексного подхода с учетом ее стратегии и ориентироваться на долгосрочную перспективу.

Государственное регулирование инновационной активности в современной России имеет краткосрочную природу. Инновации в жилищной сфере недостаточно удовлетворяют потребности общества в развитии данной области хозяйствования. Необходимо обеспечить инновационное развитие отраслей, входящих в жилищную сферу, на основе комплексных долгосрочных моделей. Решение данных проблем возможно только с применением комплексного подхода на всех уровнях власти и при условии разработки эффективных механизмов стимулирования инновационной деятельности на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Таким образом, обеспечение доступным и комфортным жильем населения должно осуществляться в тесном взаимодействии различных уровней власти. Большое значение в настоящее время приобретает практика привлечения других субъектов экономической деятельности для решения такого рода задач на условиях частно-государственного партнерства (ЧГП), а также развитие института ипотечного кредитования.

Высокие темпы инновационного развития страны обеспечиваются соответствующей инновационной активностью субъектов экономической деятельности, достигаемой увеличением доходов населения и повышением качества их жизни. Рост заработной платы запускает механизм сбережения, активизирующий рост инвестиций. Чем дороже рабочая сила, тем выгоднее производителям модернизировать производство с целью применения более капиталоемкой техники. С другой стороны, чем выше заработная плата, тем выше потребности людей в улучшении их жилищных условий и повышении качества жизни. Наблюдается взаимный посыл к развитию на основе взаимовыгодных интересов (государство, производители и потребители), который замыкается в спираль инновационного развития жилищной сферы. Простое желание индивидуума улучшить свои жилищные условия способствует увеличению ВВП всей страны и инновационной активности смежных с жилищной сфер хозяйствования.

Тенденции развития и внедрения инноваций в жилищную сферу обусловлены следующим:

– интенсификация внедрения информационных технологий и современных финансовых инструментов и схем финансирования;

– сочетание бюджетных и внебюджетных источников финансирования; бюджетные инвестиции – катализатор роста объема частных инвестиций;

– инфраструктурная обеспеченность жилищной сферы и зависимость от институциональных факторов и структуры;

– появление и развитие новых субъектов инновационно-инвестиционной деятельности (бизнес-ангелы, венчурные фонды, институциональные инвесторы).

Инновационно-инвестиционные проекты должны базироваться на применении оборудования нового технологического уклада и методов технологической реконструкции всех систем обеспечения. Необходима стройная система активного внедрения инноваций в жилищную сферу, позволяющая обеспечить следующее:

– строительство экологических, энергосберегающих зданий нового поколения;

– разработка, производство и использование в строительстве и реконструкции жилых зданий энергосберегающих и теплосберегающих материалов;

– прокладку инженерных сетей нового поколения и использование автономных систем регуляции затрат энергии и воды;

– модернизацию и реконструкцию существующих инженерных сетей и систем энергоснабжения;

– использование альтернативных источников энергии и установление новейших систем отопления.

Система разработки и распространения инноваций должна строиться на внедрении точечных инноваций различного свойства и формировании инновационного пространства в масштабах страны и на региональном уровне. На региональном уровне формирование инновационного пространства должно строиться с учетом территориальных, экономических и социально-политических особенностей региона на принципах кластеризации. Кластерный подход к жилищной сфере подразумевает кооперацию предприятий, работающих в данной сфере. Причина взаимодействия – все более явное размывание и стирание отраслевых границ вследствие диверсификации капитала, рабочей силы. Сейчас отрасли хозяйствования характеризуются противоречивостью и конфликтностью интересов субъектов экономической деятельности, несоответствием технического и инновационного потенциала предприятий, работающих в этих отраслях. Кластеризация способствует нивелированию слабых сторон предприятий за счет других экономических субъектов отрасли и усилению сильных. При этом существенно сокращаются внутриотраслевые риски и риски предприятий, активизируется диффузия инноваций внутри кластеров, обеспечивается непрерывность процесса инновационного развития, растет эффективность функционирования всей жилищной сферы.

Необходимо обеспечить рассеивание инновационно активных точек по всей территории страны созданием инфраструктуры поддержки инновационной деятельности с учетом особенностей регионального развития. Данная инициатива реализуется, например, строительством технопарков, центров технологий, технополисов. На базе данных структур следует наладить целенаправленное последовательное создание инновационной продукции в жилищной сфере, произвести модернизацию строительной отрасли, обеспечивающую возведение новых, современных жилых и нежилых объектов, возрождать отрасли промышленности, занимающиеся производством строительных материалов, наладить трансфер технологий внутри этих отраслей и в рамках хозяйственной деятельности всей страны.

Внедрение и диффузия инновационных разработок в жилищной сфере влияет на социально-экономическую и инновационную сферы деятельности общества. Это влияние проявляется в следующих аспектах:

– социальный – предоставление более качественных услуг, обеспечение социальной защищенности населения за счет строительства недорогого жилья, которое может себе позволить приобрести большее количество людей, строительство более комфортабельного жилья, что должно способствовать росту удовлетворенности населения, уверенности в завтрашнем дне и, соответственно, обеспечению социальной стабильности в стране;

– экономический – внедрение инноваций способствует росту эффективности использования всех производственных ресурсов (материалов, электроэнергии, рабочей силы, оборудования и др.); создается продукт более высокого качества и по приемлемой для потребителя стоимости (что способствует росту спроса со стороны потребителей), а также с большей добавленной стоимостью (что позволяет производителям продолжать модернизацию, расширять производственные мощности; государство получает прирост налоговых поступлений в бюджет, растет ВВП и т. д.);

– экологический – применение новых более экологичных материалов в строительстве, энерго- и теплосберегающих технологий уменьшает нагрузку на окружающую среду. Это отражает на состоянии здоровья нации, непосредственно влияет на систему здравоохранения, способствует качественной трансформации всей экологическом инфраструктуры;

– политический – на федеральном уровне активная инновационная деятельность страны способствуют увеличению ее авторитета на мировой арене; на региональном уровне происходит укрупнение политического веса наиболее инновационно активных регионов; они становятся стратегически важными для страны. В них могут вводиться различного рода налоговые послабления для субъектов экономической деятельности, что способствует экономическому процветанию региона и еще большей активизации инновационной деятельности;

– инновационный – инновации сами по себе порождают новые инновации, спираль инновационного развития закручивается, и создается мощный импульс к следующему этапу научно-технического прогресса в обществе, инновационные круги спирали становятся все более краткими по времени, концентрируются и в конечном счете сходятся в точке выброса. В точке выброса инновации множатся, появляются совершенно новые формы и области развития общества, образуются новые спирали. Спираль инновационного развития общества представлена на рис. 1.3.

Рис. 1.3. Спираль инновационного развития общества

Каждая новая инновация, внедренная в одну из отраслей жилищной сферы, вынуждает другие отрасли данной сферы активизировать работу по созданию инноваций в их области. Существующая в настоящее время конкурентная среда не позволяет стоять на месте – это может привести и приводит к потере конкурентных преимуществ и деградации отраслей. Например, если в отрасли производства строительных материалов создается новый более совершенный и экономичный материал, отрасль строительства вынуждена будет менять свои технологии на соответствующие новым материалам и их свойствам. Сфера обслуживания ЖКХ должна учитывать новые свойства жилых построек из новых материалов (изменение их теплоемкости, теплопроводности и других свойств) и регулировать подачу тепла, электроэнергии, что также может потребовать инновационных разработок с целью особого контроля потребления ресурсов. Ремонтные организации вынуждены будут менять свою технологию, подстраиваясь под новые условия. Обслуживающие организации изменят свои бизнес-процессы, и это повлечет внедрение управленческих инноваций и т. д. Каждая новая инновация в этих отраслях будет воздействовать на смежные отрасли и тем самым провоцировать создание в них своих инноваций, которые также будут подталкивать смежные отрасли к новым разработкам. Инновации начинают множиться и в конечном итоге происходит «выброс» – новый скачок технического прогресса в жилищной сфере, потребующий уже принципиально новых разработок. Накапливаясь и множась, они снова приведут к новому «выбросу», и так бесконечно. Данное свойство можно наблюдать в целом по обществу, когда новый технологический уклад сменял старый и начинался новый этап развития человечества.

Экономический аспект действия спирали состоит в том, что в условиях глобализации, усиления конкуренции и сокращения экономических циклов только отрасли, нацеленные на инновационное развитие, смогут выжить. Более того, любая отрасль, не внедряющая инновации, станет тормозом для экономического развития всей сферы, в которой она функционирует. Поэтому чем больше внедряется инноваций, тем устойчивее становится отрасль и тем выше потенциал ее экономического развития, в том числе за счет повышения инвестиционной привлекательности. В момент «выброса» существующие отрасли жилищной сферы нуждаются в модернизации, и возможно появление новых отраслей хозяйствования, вызванное новыми требованиями технологического прогресса.

Таким образом, жилищная сфера непосредственно влияет на инновационное развитие общества, а инновации, в свою очередь, становятся ключевым фактором ее развития. Инновационное развитие субъектов экономической деятельности в жилищной сфере на основе взаимовыгодных интересов замыкается в спираль инновационного развития. Закручиваясь, она приводит к «выбросам» – появлению принципиально новых разработок, разрастанию инноваций и их проникновению в другие сферы хозяйствования. Система распространения инноваций в жилищной сфере должна строиться на внедрении точечных инноваций различного свойства и формировании инновационного пространства как в масштабах страны, так и на региональном уровне.

1.3. Организационно-экономические аспекты инновационного развития жилищной сферы

В условиях растущей глобализации и интеграции рынков труда, капитала и инвестиций одним из важнейших факторов, обеспечивающих устойчивость развития страны, является обеспечение эффективной реализации стратегии социально-экономического развития общества, в том числе на основе усиления инновационного потенциала развития жилищной сферы. Одной из важнейших категорий этой сферы выступает недвижимость – одна из составляющих национального достояния любой страны, главный экономический ресурс.

На законодательном уровне понятие недвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 130): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

Понятие «недвижимость» рассматривается с различных концептуальных позиций и с учетом различных подходов. Так, Н. Г. Волочков считает, что недвижимость – это товар [62, с. 17], И. Т. Балабанов, напротив, видит в недвижимости капитал в вещной форме, собственность, способную приносить прибыль [39, с. 13]. С. Н. Максимов, И. А. Бузова и Н. В. Васильева утверждают, что недвижимость может выступать одновременно как реальный и как финансовый актив [151]. И. В. Смирнова считает, что недвижимость может проявляться в виде объекта, права и услуги [192]. В виде объекта недвижимость проявляется как здание, сооружение, земля и т. д. Право содержит в себе право субъекта на недвижимость, а услуга характеризуется набором услуг, представляемых объектами недвижимости. Наиболее существенно для понимания значимости категории «недвижимость» в структуре жилищной сферы определение А. Н. Асаула, М. А. Горенбургова, Ю. М. Горенбургова, П. Г. Грабового, А. Б. Крутика и др., характеризующих недвижимость как редкое экономическое благо, имеющее (в зависимости от условий) три способа использования: как товар, капитал (источник дохода) и объект для удовлетворения собственных потребностей (производственных и личных) [35; 129; 79]. Понятие «недвижимость» в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая – юридические [48]. Таким образом, понятие недвижимости многогранно и является синтезом физических, экономических, правовых и социальных свойств (см. рис. 1.4).

Рис. 1.4. Недвижимость как совокупность физических, экономических, правовых и социальных свойств

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Например, местоположение недвижимости влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность, и таким образом ее физические свойства определяют и самым непосредственным образом влияют на экономические свойства. Социальные свойства также зависят от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и т. д. Местоположение недвижимости влияет и на правовой режим ее использования.

Достаточно тесно с понятием «недвижимость» связано понятие «собственность», поскольку поступление ее в экономический оборот невозможно без передачи прав на нее. Данный правовой акцент нашел отражение в п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами» [1]. Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), либо (чаще всего) с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др. Понятие собственности неоднозначно и представляет собой одну из самых спорных научных дефиниций. Изучением данного термина занимались Аристотель, Дж. Локк, Д. Рикардо, А. Смит, Ф. Кэнэ и др. [33; 146; 135]. Аристотель в своем труде «Политика» акцентировал внимание на том, что собственность – это часть некого целого, например, часть дома, т. е. связывал понятие собственности больше с физической сущностью. Дж. Локк указывал, что земля – главный объект собственности, благо общего пользования и включает в себя все другие объекты собственности. Человек может обладать только личной собственностью, выражающейся в его личном труде. Дж. Локк разделил понятие собственности на отдельные составляющие, связанные с собственностью на землю и личной собственностью. Прилагая труд с целью улучшения земли и присвоения ее, не только индивидуум улучшает свое личное богатство, но и, с позиций того, что индивидуум является отдельной экономической единицей, происходит перераспределение благ. В этом свете собственность выступает уже инструментом проведения социально-экономической политики государства. Тем самым Дж. Локк положил начало учениям таких экономистов, как Д. Рикардо и А. Смит, в области политической экономии. Заслуга Ф. Кэнэ в том, что он выделил два основополагающих постулата понятия «собственность», до настоящего времени поддерживаемых исследователями природы этого понятия. Первый постулат – в основе любой собственности лежит человеческий труд. Второй постулат определяет, что отношения на правах собственности носят общественный характер и возможны только в обществе. Чтобы некий объект стал собственностью, недостаточно только владение им; важно, чтобы другие субъекты общества признавали право индивидуума на данный конкретный объект, его право пользования именно этим объектом. Ф. Кэнэ особое значение придавал вопросам защиты права собственности и считал, что данная функция основополагающая в цивилизованном развитии общества. Вклад в теорию собственности внес немецкий философ Г. Гегель [65]. Он первый сделал вывод о том, что для эффективного функционирования собственности необходимо закреплять переход права на него договором. Договорные отношения должны строиться на принципе обоюдного желания сторон. Данный вывод – основа становления системы права собственности, когда субъекты экономической деятельности приходят к обоюдному согласию, что они могут выражать свое право на владение объектом собственности, вкладывая свою волю в эти объекты определенным образом и становясь собственниками. Затем в обществе формируется определенная традиция на основе всеобщего признания данного права. Эта традиция закрепляется в законодательных актах в виде законов, норм и правил, охраняемых государством.

Собственник может получать от объекта, находящегося у него в собственности, выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворение личных потребностей. Таким образом, право собственности определяет отношение физических и юридических лиц как к своей или как к чужой недвижимости. Правовые отношения субъектов и объектов права собственности представлены на рис. 1.5.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

– право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

– право пользования – основание для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, если объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств;

– право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т. е. продавать, сдавать в аренду, завещать и даже уничтожать.

Основные виды собственности – частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.) [1].

Рис. 1.5. Правовые отношения субъектов и объектов права собственности

Недвижимость, вовлекаясь в рыночный оборот, образует самостоятельный рынок – рынок недвижимости, систему экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду, доверительного управления, ипотеки и т. д. – сложную структуру, цель которой – свести покупателей и продавцов. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров, услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Рынок недвижимости – инфраструктурная составляющая инновационной, коммерческой и производственной деятельности – создает условия для эффективного функционирования данных сфер. Возникновение рынка недвижимости в нашей стране началось с принятия законов «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в 1991 г. и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» в 2001 г. [3; 5]. В своем становлении российский рынок недвижимости прошел несколько стадий: начальная (1991–1993 гг.), продвинутая (1994–1995 гг.) и завершающая (1996–2001 гг.). Первая стадия характеризовалась неразвитостью законодательной базы, достаточно узким спектром операций на рынке; неурегулированностью прав на недвижимое имущество. На второй стадии наращивалась активность рынка. Однако цели потребителей, как правило, замыкались больше на удовлетворении собственных потребностей, чем на видении недвижимого имущества в качестве инвестиционного актива. Наблюдалась слабая связь этого рынка с финансовым рынком. Завершающая стадия связана с развитием института управления собственностью и ипотеки. Недвижимое имущество все чаще стало восприниматься как инвестиционный актив; возникла необходимость в его оценке, что способствовало развитию института оценки. Эта стадия характеризовалась значительным увеличением количества операций с недвижимостью; на этом рынке стали активно функционировать посреднические структуры – брокеры, риелторы, т. е. начала формироваться сфера посреднических услуг в жилищной сфере в рамках рынка недвижимости. Активизация операционной деятельности на рынке недвижимости способствовала развитию других отраслей и подотраслей жилищной сферы: ЖКХ, отрасли строительства, производства строительных материалов и др.

Сейчас темпы приватизации замедлились. Однако и сейчас приватизация остается одним из активно используемых инструментов развития жилищной сферы в целом и рынка недвижимости в частности.

Каждый из субъектов приватизации придерживается определенных норм и правил делового оборота, имеет свои цели и потребности. Поэтому на практике в Российской Федерации приватизация осуществляется на основе нескольких основных моделей (см. табл. 1.5).

Таблица 1.5

Основные модели приватизации в РФ

В приватизации государственного имущества участвуют четыре группы субъектов. Их классификация приведена на рис. 1.6.

Рис. 1.6. Классификация субъектов приватизации

Приватизация – один из инструментов экономического развития страны – дает толчок инновационной активности субъектов экономической деятельности, поскольку при получении права собственности у индивидуума меняется психология отношения к объекту собственности, он начинает воспринимать данный объект как нечто, принадлежащее именно ему, возникает потребность в улучшении и развитии этого объекта.

Рынок недвижимости воздействует на все стороны жизни и деятельности людей, тем самым значительно влияет на жилищную сферу; он наделен определенными функциями, вытекающими из его сущности и особенностей развития. Выделение этих функций с целью осмысления степени влияния рынка недвижимости на развитие жилищной сферы приведено ниже.

1. Экономическая функция проявляется в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, о хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства, инновационной активности жилищной сферы и т. д.

2. Регулирующая функция – рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части защиты отечественных производителей, конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем, активизации инновационных процессов в обществе и др.

3. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

4. Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и инновационно слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости повышает устойчивость жилищной сферы и способствует экономическому росту всего общества.

5. Информационная функция – уникальный рыночный способ оперативного сбора и распределения обобщенной объективной информации позволяет продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение с учетом своих интересов.

6. Посредническая функция – рынок выступает совокупным посредником места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов. Устанавливается связь между ними, и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

7. Инвестиционная функция: рынок недвижимости – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала, который способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

8. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества [82; 131].

9. Стимулирующе-инновационная функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного инновационного управления капитальной собственностью.

Таким образом, функции рынка недвижимости тесно переплетаются с функциями жилищной сферы, тем самым идентифицируя рынок недвижимости как подсистему жилищной сферы, состоящую из подсистемных элементов. Она наделяется свойствами и функциями этих элементов, и наоборот, свойства и функции самой системы могут транслироваться на свойства и функции ее подсистем.

Рынок недвижимости – одна из самых важных подсистем жилищной сферы – непосредственно и достаточно сильно влияет на эффективность развития жилищной сферы, поскольку затрагивает как социальные, так и экономические и инновационные векторы ее развития, тем самым обеспечивая устойчивость данной системы. Сформированный рынок недвижимости значительно влияет на жилищную сферу, таким образом он воздействует и на социально-экономическую и инновационную сферы развития общества. Рынок недвижимости, вливаясь в социально-экономический аспект развития общества, имеет определенную прогнозируемую связь и тенденцию развития данной связи с инновационным развитием страны и непосредственно регионов, если рассматривать связь рынка недвижимости с инновационным потенциалом развития в региональном разрезе.

Одна из ключевых задач государства в области жилищной политики – формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, что влияет на состояние демографических показателей страны, прирост ее населения. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики – длительные очереди на жилье негативно влияют на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывают граждан к месту постановки на жилищный учет, препятствуют свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны. Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. Бездействие в этом направлении – серьезный тормоз экономического роста, источник социальной напряженности в обществе.

Российским государством проводится активная политика реформирования жилищной сферы, затронувшая в последнее десятилетие ЖКХ, строительный сектор, градостроительное регулирование и землепользование. Трансформированы правовые акты, регламентирующие деятельность экономических субъектов в жилищной сфере, система жилищного финансирования, инфраструктура жилищной системы. Активно внедряется политика модернизации предприятий производственной сферы, в том числе занимающихся производством строительных материалов. Вектор развития страны нацелен на инновационный путь; реформирование и модернизация осуществляется по всем направлениям народного хозяйства. Активно реформируются стратегически важные отрасли хозяйства, огромное значение придается активизации инновационной активности секторов жилищной сферы.

Доступность жилья – сложный многогранный индикатор, отражающий ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную и инновационную направленность. Но он связан с общим течением социально-экономических, инновационных процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Возможность улучшить жилищные условия – сложная категория. В ней тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания, политики повышения инновационного потенциала страны.

В России сокращается численность населения. По оценкам экспертов, население страны может уменьшиться до 100 млн. человек к 2020 г. и до 50–55 млн. к 2075 г. Особенно интенсивно сокращается численность населения восточных регионов. В основе снижения рождаемости, особенно в прошедшем десятилетии, – снижение качества жизни большинства населения, в том числе ухудшение условий проживания. Социологические исследования выявили основные причины, по которым молодые семьи не желают заводить детей, – отсутствие перспектив улучшения жилищных условий и низкий уровень доходов. Тенденции сужения воспроизводства населения можно преодолеть только изменением его демографического поведения, в первую очередь молодого поколения, проведением соответствующей политики государства на всех уровнях власти. Государственную поддержку молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возможно реализовать, принимая следующие меры:

1) предоставление субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;

2) компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;

3) выделение строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);

4) предоставление многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;

5) воссоздание или организация в отдельных субъектах РФ новых форм содействия решению жилищных проблем молодежи, подобных молодежным жилищным комплексам и жилищно-строительным кооперативам.

Сейчас в России действует федеральная целевая программа «Жилище», утвержденная в 2002 г., рассчитанная на 2002–2010 гг. (продлена на 2011–2015 гг.). Ее главная цель – формирование в стране рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности [15; 16]. В соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [20], правительство планирует к 2020 г. до 60 % российских семей обеспечить доступным и комфортным жильем, добиться снижения ставки по ипотечным кредитам до уровня не выше 2,2 %, а также снижения стоимости жилой недвижимости до 20 % за счет строительства более экономичного жилья; нарастить объем ипотечных кредитов до 815 тыс. в год, объем капиталовложений в тепло- и водоснабжение, очистки сточных вод увеличить до 30 % за счет заемных источников финансирования.

На региональном уровне также принимаются программы, цель которых – обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Так, в Москве действует городская программа «Жилище» [17]. Ее цель – формирование долгосрочной жилищной политики с учетом применения новых форм и методов создания экономических, правовых, социальных и организационных предпосылок стимулирования строительства доступного жилья в условиях социально-ориентированного вектора развития рыночной экономики. Эта программа включает в себя комплекс мероприятий, направленных на изменение подходов и форм хозяйствования, основанных на инновационных принципах реформирования и модернизации жилищной сферы.

В России приняты законодательные акты, регламентирующие учет объектов недвижимости, созданы информационные базы данных, в частности следующие:

– Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Этот кадастр является федеральным государственным информационным ресурсом [11];

– Регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, который учитывает все строящиеся жилые дома вне зависимости от формы собственности; строящиеся жилые дома с периода, когда выдано разрешение на строительство, до момента полного оформления всей документации на объект [18];

– Единый государственный реестр прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях [12].

Можно утверждать, что сейчас проводится активная политика развития рынка недвижимости и жилищной сферы. Рынок недвижимости в настоящее время как экономическая система сформирован, но для дальнейшего его развития необходима активизация процесса последующей трансформации инфраструктуры и институциональной среды жилищной сферы. Инфраструктура должна выстраиваться на фундаменте инновационного преобразования. В этот процесс должны вовлекаться самые передовые инновации, преимущественно организационно-управленческой направленности.

Таким образом, организационно-экономические аспекты развития жилищной сферы сосредоточены в трех определяющих плоскостях роста – рынке недвижимости, правовом поле и инфраструктурной составляющей (см. рис. 1.7).

Рис. 1.7. Плоскости развития жилищной сферы

Под инфраструктурой в настоящем исследовании понимается совокупность подходов, обеспечивающих развитие жилищной сферы. Инфраструктура призвана стать фундаментом инновационного развития жилищной сферы за счет развития входящих в нее инфраструктурных областей (строительной, производственной, обслуживающей, регулирующей, инвестиционной и инновационной).

Правовое поле включает в себя законодательную базу и государственные программы развития жилищной сферы на федеральном и региональном уровнях власти.

Рынок недвижимости на рис. 1.7 представлен в традиционном классификационном разрезе с разделением на жилой, нежилой фонды и землю. К жилому фонду относятся все жилые помещения независимо от формы собственности, в том числе жилые дома, квартиры, общежития, помещения в строениях, пригодных для проживания. К нежилому фонду относятся здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке и зарегистрированные в установленном законом порядке. К нежилому фонду можно отнести производственные, складские, офисные, торговые и иные помещения.

Плоскости роста жилищной сферы тесно взаимодействуют между собой, влияют друг на друга, определяют общий вектор своего развития. Однако неравномерность в развитии этих плоскостей создает перекосы в структуре самой жилищной сферы. Отсюда множество проблем, связанных с недостаточной развитостью и несоответствием законодательной базы современным инновационным процессам на рынке недвижимости, в инфраструктурной составляющей жилищной сферы, с отставанием обслуживающих отраслей хозяйствования от активности отраслей строительства и производства строительных материалов, с недостаточной развитостью рынка услуг в жилищной сфере и т. д. Преодоление этих проблем возможно путем создания эффективных механизмов инновационного развития жилищной сферы. Все плоскости роста жилищной сферы следует развивать в направлении роста их инновационного потенциала. Инновации должны пронизывать плоскости роста жилищной сферы и диффузными потоками проникать во все сферы инновационного развития страны.

Глава 2

МЕХАНИЗМЫ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

2.1. Концептуальные основы развития жилищной сферы

Развитие жилищной сферы предполагает выбор определенной концепции, основывающейся на эволюционных и системных закономерностях и учитывающей вектор инновационного развития общества и специфику его социально-экономического потенциала.

Регулирование жилищной сферы, осуществляемое через призму социально-экономического развития, должно обеспечивать выбор оптимальных для решения задач инновационной трансформации общества решений. Цена ошибки здесь достаточно высока, поскольку данные решения затрагивают вопросы социальной безопасности, качества и условий жизни населения. Новые научно обоснованные решения и инициативы способны продвинуть развитие жилищной сферы на принципиально иной качественный уровень, встроить его в вектор инновационного преобразования общества.

Концепция – генеральный замысел, руководящая идея, которая определяет стратегию действий; система взглядов на явления в мире, в природе, в обществе; определенный способ понимания (трактовки, восприятия) какого-либо предмета, явления или процесса; основная точка зрения на предмет, руководящая идея для его систематического освещения, комплекс взглядов, связанных между собою и вытекающих один из другого, система путей решения выбранной задачи. Концепция развития жилищной сферы призвана обозначить ключевые точки, узлы и направления ее преобразования, определить модель управления и механизмы трансформации.

Жилищная сфера концентрирует в себе общественные и частные интересы. Концепция ее развития должна учитывать в том числе задачи снижения количества конфликтов между ними. Поэтому необходимо выстраивать концепцию развития жилищной сферы таким образом, чтобы она имела основным вектором своего движения инновационную направленность, интегрировала частные и общественные интересы в единую многоуровневую систему, отражающую различные слои государственного управления (макро- и микроуровень) социально-экономическим развитием общества.

Сейчас важное значение имеет следующее: экономический рост страны в целом; обеспечение снижения асимметричности развития различных систем, определяющих социально-экономическое и инновационное преобразование общества; выравнивание уровня развития систем; перенаправление и концентрация административных, управленческих, финансовых, человеческих и иных ресурсов в наиболее развитых системах с последующим проникновением инновационной активности в другие системы. Жилищная сфера – одна из самых важных составляющих социально-экономической системы, развиваясь, она будет транслировать свою инновационную активность на смежные с ней системы и преобразовывать входящие в нее подсистемы, в том числе рынок недвижимости.

При разработке такой концепции следует принимать во внимание изменчивость процессов социально-экономического и политического характера, учитывать вероятностный ход событий, сдвиги структурной политики и научно-технического прогресса. Поэтому концепция должна строиться на долгосрочных прогнозах в сфере экономики, политики и исследованиях изменчивости макросреды, динамики производства и потребления, уровня жизни населения, инновационной активности в обществе, структурных связей между различными сферами хозяйствования и тенденций развития жилищной сферы.

В рамках концепции развития жилищной сферы (как программного документа) должна разрабатываться стратегия ее долгосрочного развития с выделением приоритетов рыночной системы в данной области. Положения, на которых должен базироваться выбор направлений приоритетного развития жилищной сферы, таковы:

– жилищная сфера, составляющая социально-экономической системы общества, структурные элементы которой влияют на ее трансформацию и развитие и обладают только присущими им свойствами, которая сама является системой и включает в себя ряд подсистем, во взаимодействии с ними развивается и трансформируется, что порождает множество субъектов и объектов управления, нуждающихся в различных методах и механизмах управления, которая значительно влияет на развитие определяющей ее системы (социально-экономической) и зависима от смежных с ней систем (инновационной), вследствие чего ее трансформация влияет на инфраструктурную и институциональную среду данных систем;

– механизмы управления развитием жилищной сферы, которые должны учитывать взаимосвязи всех взаимодействующих с ней элементов, строиться на непротиворечивой основе, учитывать цели социально-экономического и инновационного развития общества.

Роль стратегии заключается в определении общей цели развития жилищной сферы и обеспечивающих ее целей, направленных на повышение благосостояния граждан и экономического развития всего общества. Современное гражданское общество ставит перед собой цель повышения качества жизни. Ее реализация должна осуществляться посредством применения различных методов и инструментов государственного управления.

Концепция современного развития жилищной сферы должна быть направлена на сращение науки, производства и потребностей индивидуума и реализовываться через решение задач, определяемых поставленными стратегическими целями. Стратегические цели определяются стратегией развития и предусматривают поэтапное их достижение, закрепленное в стратегическом плане. Стратегия развития жилищной сферы – системная программа, определяющая мероприятия и действия в сфере жилья для достижения глобальных социально-экономических целей развития общества с учетом вектора его инновационной трансформации. Цель такой стратегии – обеспечение благоприятных экологических, социальных, экономических, политических условий и соответствующего инновационно-инвестиционного климата, влияющих на развитие жилищной сферы, на повышение уровня социально-экономического развития общества в целом, для укрепления экономического потенциала страны, повышения благосостояния и качества жизни населения.

Главная цель концепции развития жилищной сферы должна отражать единое с ее стратегией направление преобразований и быть ориентирована на повышение качества жизни населения за счет повышения инновационной активности в жилищной сфере с учетом стратегии социально-экономического развития страны. Эта главная цель преобразования жилищной сферы декомпозируется на цели более низкого порядка. Их целесообразно представить в разрезе финансового, клиентского, функционального параметров и параметра «обучение и развитие», отражающих систему сбалансированных показателей. Концептуальная схема развития жилищной сферы приведена на рис. 2.1.

В общем виде разработка и реализация стратегии осуществляется в три этапа.

На первом этапе проводится ретроспективный анализ динамики развития жилищной сферы; выделяются основные тенденции такого развития; идентифицируются возможности и угрозы внешней среды воздействия на данную сферу, сильные и слабые стороны самой жилищной сферы методом SWOT-анализа (позволяющего наметить приоритетные пути развития и сформировать цели трансформации жилищной сферы). На этом этапе используются метод «Дельфи», модель пяти конкурентных сил по М. Портеру, ПЭСТ-анализ, экспертные оценки и др.

Рис. 2.1. Концептуальная схема развития жилищной сферы

На втором этапе определяются главная и второстепенные цели преобразования жилищной сферы на перспективу, формируются принципы и задачи развития, выделяются приоритетные направления развития, выбирается тип реализуемой стратегии (агрессивная, умеренная, консервативная) и метод ее реализации. Также на данном этапе происходит моделирование и прогнозирование различных сценариев стратегического преобразования жилищной сферы, оценка и выбор наиболее приемлемого варианта.

На третьем этапе формируются механизмы, обеспечивающие достижение поставленных целей и реализацию стратегии; разрабатываются программа стратегического развития (с выделением мероприятий и целевых ориентиров стратегического развития жилищной сферы), методы оценки эффективности внедряемой и реализуемой стратегии и механизм внесения корректировок.

Реализация стратегии развития жилищной сферы должна осуществляться на всех уровнях власти (федеральном, региональном, муниципальном) за счет декомпозиции целей и задач стратегического развития. На каждом уровне власти целесообразно разрабатывать отдельную стратегию развития жилищной сферы, учитывающую региональные и муниципальные особенности и предпосылки развития того или иного территориального образования, и увязывать их непосредственно с общей стратегией развития жилищной сферы.

Таким образом, общая стратегия развития жилищной сферы декомпозируется на стратегии более низкого порядка, транслируя цели, задачи и принципы своего развития на региональный и муниципальный уровень и обеспечивая возможность соответствующим органам управления эффективнее воздействовать на процесс ее формирования и реализации.

Декомпозиция целей и задач разрабатываемой стратегии возможна с помощью «дерева целей» – инструмента, предусматривающего разложение каждой цели на отдельные цели. Глубина разложения цели на более мелкие определяется экспертно с учетом факторов воздействия окружающей среды на изучаемый объект и соблюдением принципа достаточности. Каждая ветвь дерева целей «оцифровывается», т. е. необходимо оценить в соответствующих единицах целесообразность проведения того или иного мероприятия и выбрать необходимый комплекс целевых ориентиров и сопровождающих их действий по достижению каждой цели.

Стратегия, разрабатываемая в рамках концепции развития, должна четко определять приоритетные направления развития жилищной сферы и должна быть направлена на решение жилищной проблемы.

При разработке и стратегии развития жилищной сферы целесообразно учитывать опыт промышленно развитых стран, практически решивших жилищную проблему. В этих странах происходит следующее:

– жилищный фонд распределен таким образом, что только 10–15 % от него находится в собственности у государства; остальные же 85–90 % находятся в коллективной или частной собственности;

– небольшая доля населения представляет собой собственников помещений, в которых они проживают; остальные граждане арендуют жилье в муниципальном или частном фонде;

– на собственников помещений возложена обязанность по его содержанию, восстановлению и ремонту; собственники самостоятельно несут все расходы по содержанию своего жилья, уплачивают налоги и страховые взносы на недвижимость;

– собственники помещений (частные лица и муниципалитет) полностью покрывают свои затраты на его содержание в случае сдачи этого жилья в аренду; частные домовладельцы имеют прибыль с этих операций;

– муниципальные органы власти при посредстве косвенных экономических рычагов и механизмов регулируют арендные ставки на жилую недвижимость любых форм собственности;

– субсидии на содержание жилой недвижимости предоставляются ограниченной части населения с низким уровнем душевых доходов;

– уровень доходов населения, как правило, позволяет ему нанимать жилье и полностью его оплачивать или содержать (если владение осуществляется на праве собственности), а также финансировать строительство нового жилья и уплачивать проценты по жилищным кредитам;

– жилье приобретается, как правило, в кредит, выдаваемый на длительный срок (до 25 лет), при этом могут использоваться различные схемы кредитования (наиболее популярна ипотека под залог недвижимости);

– весь объем работ по строительству, реконструкции, ремонту и содержанию жилья определяется собственником. С учетом существующих в соответствующем муниципальном образовании норм и правил он самостоятельно осуществляет данные работы, привлекая подрядные организации на договорной основе, или нанимает управляющую компанию с полномочиями по управлению своей жилой недвижимостью;

– сфера строительства и дальнейшая сдача внаем жилой недвижимости является коммерчески эффективной и достаточно привлекательной для частных вложений сферой.

На практике для реализации описанной выше системы необходимо обеспечение следующих условий:

– высокий и стабильный уровень дохода большинства населения страны;

– функционирование развитого рынка жилой недвижимости и подрядных организаций;

– наличие развитой правовой основы функционирования жилищной сферы и рыночных механизмов;

– развитые механизмы долгосрочного кредитования населения, инвестирования и страхования;

– экономическая и политическая стабильность в стране.

Перечисленные условия должны найти выражение и в разрабатываемой социально-экономической стратегии и стратегии инновационного развития страны.

Решение жилищной проблемы обусловлено совокупностью взаимосвязанных условий и факторов, являющихся следствием социально-экономического и политического положения в стране. Можно выделить ряд процессов, непосредственно влияющих на решение жилищного вопроса. На рис. 2.2 представлена общая структура и обозначены взаимосвязи базовых элементов системы, составляющей суть процесса обеспечения населением жильем.

Рис. 2.2. Система обеспечения населения жильем – общая структура и взаимосвязи ее базовых элементов

Каждый элемент этой системы характеризуется текущим (прогнозным) состоянием, прямо или косвенно связан с другими элементами, находится под воздействием совокупности факторов, определяет специфику жилищной проблемы.

Особенности процесса обеспечения населения жильем и форма его проявления определяются установленными на государственном уровне принципами, нормами и правилами.

Для успешной реализации стратегии преобразования жилищной сферы и вывода ее на новый виток развития необходим целый комплекс обеспечивающих мер. Без их глубокой значительной проработки поставленные в стратегии цели, предусматривающие инновационное развитие жилищной сферы, могут быть не достигнуты.

К числу таких мер относится организационно-экономическое обеспечение инновационного развития жилищной сферы, предполагающее решение следующих задач, непосредственно влияющих на достижение поставленной стратегической цели:

– продвижение идей строительства экологических домов в обществе, наращивание объемов строительства частных и малоэтажных построек, переход на использование современных материалов и технологий, внедрение в практику европейских стандартов в строительстве, обеспечивающих высокое качество жилых построек;

– формирование культуры инновационной ориентации развития жилищной сферы, внедрение различного рода поощрений и стимулирование разработки инновационных идей, снижение уровня расслоения населения по уровню доходов;

– привлечение финансовых ресурсов в жилищную сферу через механизм частно-государственного партнерства, развитие практики предоставления государственных гарантий под инновационные проекты развития, развитие отношений собственности на базе формирования различных видов и форм собственности, переход к организационно-правовым формам, основанным на различных комбинациях прав и видов собственности;

– разработка и реализация федеральных целевых программ развития жилищной сферы по основным целевым направлениям (экологическое, социальное, экономическое, политическое, инновационное), усиление системы государственного регулирования в жилищной сфере, обеспечение защиты прав собственности, других вещных прав на объекты жилой недвижимости, совершенствование законодательной базы, регулирующей функционирование сферы жилья в целом и различных отраслей хозяйствования в данной сфере;

– наращение темпов модернизации отраслей хозяйствования жилищной сферы; трансфер технологий и инноваций из других областей хозяйствования, зарубежных стран в жилищную сферу;

– развитие малого предпринимательства, ипотечного кредитования, создание инфраструктуры в жилищной сфере, поддерживающей активизацию инновационной активности в данной области, децентрализация власти и передача на муниципальный уровень полномочий по управлению и контролю проводимых преобразований в жилищной сфере, наделение их полномочиями по разработке эффективных стратегий и механизмов развития отраслей хозяйствования и институциональной среды жилищной сферы на муниципальном уровне с учетом генеральной цели их развития, определяемой на высших уровнях власти, информатизация общества и формирование совокупности систем информационной поддержки жилищной сферы, обеспечивающих непрерывный сплошной учет информации о сделках на рынке недвижимости, создание реестров муниципальной и государственной собственности, развитие кадастров объектов недвижимости и земельных участков.

Для успешного решения этих задач предлагается к федеральной целевой программе «Жилище» разработать подпрограмму «Стимулирование инновационного развития жилищной сферы». Ее цель – рост инновационной и инвестиционной активности в жилищной сфере. Задачи этой подпрограммы следующие:

– продвижение идей экологического домостроения в обществе; мероприятия, способствующие популяризации проблем строительства экодомов, внедрения энергосберегающих технологий, вопросов экологической безопасности жилища и других проблем, связанных с экологическим домостроением, освещение данных вопросов в СМИ, Интернете, на телевидении и т. д.;

– наращение строительства малоэтажных экодомов. В подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» предусмотрено развитие строительства жилья эконом-класса, отвечающего стандартам экологичности и энергоэффективности. Однако, по мнению автора, предлагаемая подпрограмма, предусматривающая строительство малоэтажных экодомов, должна быть направлена на строительство жилья эконом-класса, но по новейшим технологиям, с элементами строительства «зеленых домов»;

– внедрение европейских стандартов строительства. Для обеспечения поступательного инновационного развития жилищной сферы необходимо внедрять самые передовые стандарты строительства. Без реализации данной инициативы внедрение новых материалов и технологий будет происходить недостаточными темпами;

– формирование культуры инновационного развития жилищной сферы посредством создания консультационных центров на базе вузов. Цель их деятельности – информационная поддержка населения, организаций по вопросам экологического домостроения, новых стандартов строительства. Консультационные центры должны стать эффективным связующим информационным звеном между органами региональной, местной власти и застройщиками, организациями сферы жилья, населением, они должны обеспечивать сокращение времени принятия решений посредством практической помощи в разработке инновационных проектов, их продвижении и согласовании;

– формирование инновационной инфраструктуры в жилищной сфере, что обеспечит трансфер технологий из других сфер хозяйствования и из зарубежных стран, будет способствовать инновационному развитию сферы жилья. Государство должно предоставлять гарантии под инновационные проекты развития, а роль координирующего и связующего органа должна быть отведена венчурной компании поддержки инноваций в жилищной сфере;

– развитие трехстороннего частно-государственного партнерства (ЧГП) в данной сфере (ЧГП в жилищной сфере: государство – частный сектор – научное сообщество), создание кластеров в жилищной сфере, инновационное развитие;

– стимулирование инновационных разработок в жилищной сфере посредством предоставления налоговых каникул, льготного налогообложения организаций жилищной сферы, занимающихся внедрением инноваций и входящих в жилищные кластеры, обеспечения мер по получению такими организациями кредитов на льготных условиях. Данную инициативу можно реализовать следующим образом: льготные кредиты предоставляются банками, входящими в кластер, а возмещение им недополученного дохода осуществляется за счет снижения налоговой нагрузки на эти операции или предоставления по ним налоговых каникул.

Инновационному развитию сферы жилья и реализации предложенной концепции должно способствовать следующее: развитие малого предпринимательства в целом и в жилищной сфере; развитие института ипотечного кредитования, развитие отношений собственности (институализация арендных отношений, совершенствование законодательной базы в жилищной сфере). Это должно найти выражение в стратегии инновационного и социально-экономического развития. Необходимо обеспечить условия для децентрализации власти посредством внедрения практики формирования стратегии развития жилищной сферы на региональном и муниципальном уровнях.

Наиболее важная задача сферы жилья – начать разработку методов управления инновационного развития жилищной сферы. Приоритетность данной задачи обусловлена необходимостью перехода ЖКХ на самофинансирование, что повлияет на функционирование всей жилищной сферы. Реформирование системы ЖКХ заставит другие отрасли хозяйствования данной сферы перестраиваться под новые условия, затронет схему движения денежных потоков во всей жилищной сфере.

Суть жилищного финансирования – накопление и распределение (перераспределение) финансовых средств в целях последующего инвестирования в жилищную недвижимость.

Сейчас в жилищной сфере отсутствуют механизмы, обеспечивающие эффективное инвестирование капитала в объекты сферы жилья.

Субъектами финансирования в этой сфере на рынке недвижимости ныне выступают институциональные инвесторы в лице государства, банков, страховых организаций и пенсионных фондов; население, желающее получить объект жилой недвижимости для личного пользования; юридические лица, инвестирующие в жилую недвижимость с целью получения коммерческого дохода.

Объект жилищного финансирования на рынке – комплекс хозяйственных операций, связанных с созданием, содержанием, эксплуатацией и оборотом недвижимости.

Направления финансирования, предназначенного для инвестирования в жилье, таковы: инвестирование в жилье на вторичном рынке, включая реконструкцию; жилищное строительство; содержание и эксплуатация жилья; перераспределение ресурсов, аккумулируемых на рынке капитала, в жилищный сектор; распределение бюджетных средств через систему государственного субсидирования и регулирования.

Особенности взаимодействия субъектов жилищного финансирования рынком жилья приведены на рис. 2.3.

К располагаемым финансовым ресурсам государства относятся объемы финансирования по целевым социальным и жилищным программам, соответствующие расходным статьям государственного бюджета.

Финансовые ресурсы юридических лиц аккумулируются в виде нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений и в формируемых организацией резервах и фондах специального назначения.

К располагаемым собственным финансовым средствам граждан относятся финансовые накопления и сбережения, а также имеющийся в собственности граждан жилищный фонд в текущей рыночной оценке.

Собственные средства населения, увеличенные в результате взаимодействия с финансово-кредитной системой и системой государственного субсидирования, образуют платежеспособный спрос, реализующийся в виде инвестиций в объекты жилья и формируемые им жилищные услуги.

Рис. 2.3. Особенности взаимодействия субъектов жилищного финансирования с рынком жилья

Важная задача инновационного развития жилищной сферы – развитие инфраструктуры, обеспечивающей эффективность процессов функционирования данной сферы. Такая инфраструктура должна учитывать инновационную направленность трансформации сферы жилья и гарантировать бесперебойность различных процессов, протекающих в данной сфере, в первую очередь в сфере ЖКХ, на рынке жилой недвижимости и в отраслях, обеспечивающих новое жилое строительство.

2.2. Инфраструктурные аспекты управления развитием жилищной сферы

Организационно-экономические аспекты инновационного развития жилищной сферы сосредоточены в трех определяющих плоскостях роста – на рынке недвижимости, в правовом поле и в инфраструктурной составляющей.

Рынок недвижимости как экономическая система в настоящее время в России сформирован. Но для дальнейшего его развития необходима активизация последующей трансформации инфраструктуры и институциональной среды жилищной сферы.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников субъектов можно условно объединить в три группы – экономические субъекты, институциональные и неинституциональные участники.

1. Экономические субъекты рынка недвижимости – покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей функционирует рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. Продавцом может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур (профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации).

2. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

– органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

– организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотвода);

– федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

– органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

– органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Регулирующие функции государства и организаций на рынке недвижимости:

– законодательное установление правил и ограничений;

– учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

– контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.).

3. Неинституциональные участники:

– предприниматели – юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);

– риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

– девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

– редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок;

– проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

– юристы;

– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

– оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов недвижимости собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям;

– финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

– аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Субъекты инвестиционной деятельности на рынке недвижимости – физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РФ, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации – выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества. Виды деятельности неинституциональных участников рынка приведены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Виды деятельности неинституциональных участников рынка недвижимости

Факторы, определяющие величину спроса на объекты жилой недвижимости – физические, юридические, экономические и социальные – представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Факторы, определяющие величину спроса на объекты жилой недвижимости

На рынке жилой недвижимости действуют экономические законы, аналогичные таковым, действующим на большинстве других рынков. Сила и вектор их влияния могут отличаться, например, в силу инерционности реакции самого рынка на внешние и внутренние воздействия. Однако в целом рынок недвижимости живет и развивается в русле общемировой экономической теории, но с определенной поправкой на национальные особенности.

Институциональные участники рынка недвижимости представлены государственными органами. Начиная с 1930-х гг. жилищная сфера начала встраиваться в административную систему государственного регулирования и представляла собой неотъемлемую составляющую государственной жилищной системы, включающей в себя в том числе инвестирование производственных объектов недвижимости.

Жилищная сфера при посредстве административно-командной системы управления стала инструментом принуждения населения к выполнению трудовых функций, закрепления его за определенными предприятиями и ограничения его мобильности. В условиях преобладания государственной собственности при формировании инфраструктуры жилищной сферы, обеспечивающей ее инновационное развитие, следует учитывать следующее:

– основное целевое назначение института собственности на государственной основе – это удовлетворение первичной потребности в жилье населения с низким уровнем дохода;

– отсутствие инвестиционных механизмов инновационного развития жилищной сферы, обеспечивающих наиболее эффективное ее развитие. Государство как основной заказчик строительства социального жилья стремится к минимизации своих издержек за счет строительства более дешевых и менее качественных объектов жилой недвижимости, при строительстве которых не применяются передовые инновационные технологии. В долгосрочном периоде эти постройки требуют более существенных затрат на обслуживание и нейтрализацию негативных последствий воздействия на окружающую среду;

– значительное превышение спроса на жилье над предложением в условиях порождает перекосы в системе государственного распределения жилья с преобладанием неформальных правил и неэффективность инфраструктуры жилищной сферы.

В условиях постиндустриализации инфраструктура развития жилищной сферы должна развиваться равномерно с самой этой сферой, чтобы исключить перекосы и недоразвитость отдельных структур всей жилищной системы. Она должна эволюционировать в направлении производственной и непроизводственной инфраструктуры.

В результате условий, сложившихся в нашей стране, инвестирование в строительство жилой недвижимости и развитие услуг в данной сфере не стали комплементарными процессами. Следствие этого – неэффективное развитие сферы жилья, выражающееся в следующем: рост стоимости услуг; низкий уровень экологичности жилья и всей жилищной сферы; отсутствие инновационно-инвестиционных механизмов воспроизводства основных фондов. Весь инновационно-инвестиционный процесс расчленен на ряд обособленных процессов, его участники не взаимосвязаны между собой, каждый из них преследует свою цель. Одни участники определяют, когда и что строить; другие определяют финансовый лимит на строительство, заработную плату и ресурсы; третьи отслеживают выполнение градостроительных норм; отдельные цели преследуют участники – поставщики оборудования, строительные компании, проектировщики и т. д.

Таким образом, единого координационного центра, обеспечивающего согласование и синхронизацию целей различных участников инновационно-инвестиционного процесса, сейчас нет. Этот процесс не сформирован как единая система, в которой функционируют различные участники, объединенные одной главной целью, достижение которой обеспечит всем участникам системы экономическую выгоду.

Обеспечить инновационную трансформацию жилищной сферы можно при посредстве следующего: формирование соответствующей инфраструктуры ее развития; развитие существующих и формирование новых институтов развития; развитие инновационной культуры в обществе, ориентированной на понимание неизбежности инновационной трансформации сферы жилья; построение эффективной экономической системы.

Современная жилищная сфера в России перестала быть инструментом улучшения жилищных условий населения, она трансформируется в объект инвестиционных и спекулятивных манипуляций, в том числе незаконных, которые не сообразны с целями и потребностями субъектов экономических отношений жилищной сферы. Утрачивается сама идея необходимости ее инновационного преобразования.

Уровень развития инфраструктуры напрямую воздействует на трансформацию жилищной сферы и темпы решения проблемы повышения качества жизни населения. Инфраструктурная архитектура страны определяет размещение производственных сил, структуру потребления ресурсов и мобильность рабочей силы.

Инфраструктура жилищной сферы должна подчиняться целевым ориентирам концепции и стратегии ее развития и включать в себя экологическую, социальную, экономическую, политическую и инновационную инфраструктуру (см. рис. 2.4).

Рис. 2.4. Инфраструктура жилищной сферы

Экологическая инфраструктура выделена в отдельный блок в связи с тем, что современное развитие общества невозможно без решения задачи повышения экологической безопасности жилищной сферы. Происходившие в прошлом технологические кризисы привели к пониманию необходимости выстраивания системы обеспечения воспроизводства окружающей среды и поддержания ее качественного состояния. Экологическая инфраструктура – составляющая производственной инфраструктуры, но ее выделение в отдельную систему позволит продвигать идеи строительства экологических домов, обеспечит наращивание строительства малоэтажных и частных построек, применение современных европейских стандартов в строительстве. Реализацию данных инициатив можно осуществить путем создания и развития соответствующих институтов и обеспечивающих структур, например при помощи организации, координирующей и продвигающей идеи строительства жилой недвижимости на принципах экологичности, привлекающей средства инвесторов для финансирования проектов экологического домостроения.

Инновационная инфраструктура представлена субъектами поддержки инновационной деятельности – технопарками, бизнес-инкубаторами, бизнес-ангелами, научно-исследовательскими и образовательными структурами. Основные цели данной инфраструктуры – модернизация отраслей хозяйствования жилищной сферы, обеспечение трансфера технологий и инноваций из других областей хозяйствования и зарубежных стран. Она представляет собой важнейший фактор активизации инновационной деятельности в жилищной сфере и обеспечивает ее адаптацию к темпам инновационного преобразования других сфер экономики страны, реализацию эффективных инновационных проектов в жилищной сфере на основе привлечения необходимых объемов финансовых ресурсов и организации взаимодействия различных субъектов инновационной инфраструктуры и других видов инфраструктуры жилищной сферы. Формирование эффективной инновационной инфраструктуры является необходимым условием достижения поставленных стратегических целей и реализации долгосрочной концепции развития сферы жилья. Целесообразно создание института развития для поддержки инноваций в жилищной сфере в форме венчурной компании. Ее основные цели – поддержка реализации инновационных проектов в жилищной сфере; взаимодействие с другими структурами поддержки инноваций в различных сферах хозяйствования; обеспечение концентрации и практической реализации жилищных инноваций. Данная структура должна иметь отраслевую ориентацию и включаться в общую инновационную инфраструктуру страны путем формирования соответствующих информационных и финансовых потоков, иметь многоуровневую структуру (федеральный, региональный и муниципальный уровни) и вести работу по данным направлениям, тесно взаимодействовать с другими венчурными фондами, осуществлять организацию финансирования совместных инновационных проектов, предполагающих развитие одновременно нескольких сфер хозяйствования. Схема функционирования инновационной инфраструктуры в форме венчурной компании для поддержки инноваций приведена на рис. 2.5.

Рис. 2.5. Схема функционирования инновационной инфраструктуры в жилищной сфере в форме венчурной компании для поддержки инноваций

Любые экономические процессы в жилищной сфере определяются эффективностью построенной инфраструктуры ее развития. Переплетаясь с экологической инфраструктурой, инновационная инфраструктура должна способствовать реализации проектов экологического домостроения, привлекая средства частных и институциональных инвесторов и поддерживая инвестиционный процесс на всех его стадиях.

Социальная инфраструктура должна обеспечивать повышение качества жизни населения за счет развития транспорта, энергетики, информационных сетей, связи, здравоохранения, образования, ЖКХ и др. Повышение качества жизни – мощный стимул инновационного и социально-экономического развития общества, движущая сила научно-технического прогресса, развития личности и повышения творческого потенциала населения. Удовлетворяя первичные потребности, индивидуум становится более независим в своих поступках и суждениях, приобретает экономическую свободу, что способствует развитию института частной собственности, ипотечного кредитования, системы частно-государственного партнерства и снижению остроты жилищной проблемы в стране.

Поэтапное развитие общества сопровождается появлением новых видов инфраструктуры в жилищной сфере. Рыночные отношения обусловили возникновение экономической инфраструктуры, включающей в себя информационную и финансово-кредитную структуры, необходимого компонента современного общества и экономических отношений.

Экономическая инфраструктура направлена на повышение эффективности деятельности субъектов жилищной сферы путем привлечения финансовых ресурсов через механизм частно-государственного партнерства, предоставления государственных гарантий под инновационные проекты развития, развития отношений собственности.

Политическая инфраструктура представлена государственными структурами, регулирующими деятельность жилищной сферы (Комитет по жилищной политике и ЖКХ, Комитет по строительству, Комитет по предпринимательству и др.), она обеспечивает совершенствование законодательной базы в сфере жилья, усиление государственного регулирования, разработку и реализацию федеральных целевых программ в жилищной сфере.

Инфраструктура жилищной сферы, представленная взаимосвязанными элементами в форме отдельных функциональных структур, интегрирована в единую целостную систему, формирующую и воспроизводящую устойчивые хозяйственно-экономические связи между субъектами этой сферы и оказывающую значительное влияние на функционирование сферы жилья, достижение целей стратегии развития и решение проблем в жилищной сфере.

2.3. Совершенствование институциональных механизмов развития сферы жилья

Развитие жилищной сферы в современной России, если анализировать ее в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичной сферы на Западе, идет в верном направлении – от стихийного к уравновешенному цивилизованному состоянию. Стабильная и надежная жилищная сфера с благоприятным инвестиционным климатом показывает в среднем рост основных показателей ее оценки на уровне 5–10 % в год. Такие показатели, характерные для стран Западной Европы, остаются основным ориентиром при определении потенциала инновационного развития сферы жилья и решения жилищной проблемы в нашей стране.

В России 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями, 2/5 семей проживают в плохом и очень плохом жилье, среднее время ожидания в очереди на получение жилья – 15–20 лет.

В настоящее время в арендованных квартирах проживает 50 % европейского населения. Собственным жильем владеют только состоятельные люди. Жилье, стоимость которого нужно погашать в течение 20–30 лет (при этом общая сумма по ипотеке с учетом процентов составляет астрономическую величину (для граждан России)), доступным быть не может.

Доступное жилье – это жилье арендное, его можно получить в течение нескольких дней, имея небольшую сумму. Арендное жилье бывает двух видов: частный доходный дом и муниципальный арендный дом. Доходный дом (действующий на условиях коммерческой аренды) – эффективный вид жилья и очень перспективный для России, где из-за низких доходов приобрести собственное жилье – даже по ипотеке – могут немногие. Такой вид жилья может снизить криминальную ситуацию на российском рынке недвижимости. Частный доходный дом приносит доход в госбюджет. Малообеспеченные люди решают свои жилищные проблемы в частном доходном доме [79].

В промышленно развитых странах существует три вида многоквартирных домов: частный доходный дом; кооперативный; муниципальный арендный дом. В результате приватизации квартир в государственных домах в России появился четвертый вид многоквартирного дома – не имеющий признаков системности, т. е. внесистемный. Основной признак такого дома – смешанная форма собственности разнородных собственников. Среди собственников квартир – существенная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали малоимущие граждане. В таких многоквартирных домах разнородные по уровню дохода жители не способны объединиться для совместного владения и управления домом. Российский многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо, имеющий неопределенную форму собственности, можно именовать конгломератом.

Российский конгломерат оказался устойчивой и жизнеспособной формой. Большинство построенных и вновь строящихся многоквартирных домов (80 %) – это конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими; нежилые помещения продаются юридическим лицам. Среди собственников квартир быстро происходит социальное расслоение. Сейчас только около 5 % многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо и взять управление домом в свои руки.

За все время реформ в России не построено ни одного частного доходного дома; при этом существует огромный спрос на арендное жилье. Однако рынок собственников узок, нелегален, предложение невелико, поэтому характеризуется высокими ценами. Фактически коммерческая аренда квартиры в России доступна только для семей с высокими доходами. Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также отсутствует.

В настоящее время структура городского жилья по формам собственности жилых домов распределилась таким образом, что в целом по России она представлена частным односемейным домом (20 %), кооперативом (10 %) и конгломератом (70 %). Москва характеризуется некоторыми отличиями от показателей всей России: структура городского жилья представлена только кооперативом (10 %) и конгломератом (90 %). Структура городского жилья по формам собственности приведена в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Структура городского жилья по формам собственности жилых домов

В Институте проблем управления Российской академии наук на основе математических моделей и экспертных оценок проведено исследование эффективности 5 видов жилых домов по 20 критериям. Среди них – доступность жилья; мобильность жильцов; уровень расходов и доходов бюджета на содержание дома; качество жилищно-коммунального обслуживания; степень криминогенности; безопасность. В результате общей оценки эффективности каждого вида жилого дома получены следующие результаты: частный односемейный дом – 2,45 балла; кооператив – 1,90 балла; частный доходный дом – 8,50 балла; муниципальный арендный дом – 1,15 балла; российский конгломерат – 1,00 балла.

Таким образом, наиболее эффективным среди всего городского жилья показал себя частный доходный дом; самым неэффективным – конгломерат. Эти результаты подтверждаются мировой практикой: в структуре городского жилья в промышленно развитых странах наибольшую долю (50 %) занимает наиболее эффективное жилье – частный доходный дом; нигде не встречаются конгломераты, они не выживают в рыночной среде, погибают, превращаются в трущобы. Выживание возможно только с финансовыми вливаниями из бюджета, что в зарубежных странах не практикуется [112; 143; 174].

Сложившаяся в России структура жилого фонда по формам собственности неэффективна. Институализация арендных отношений в жилищной сфере должна сформировать новый инвестиционный инструмент, позволяющий активизировать инвестиционную активность субъектов жилищной сферы и повысить ее социально-экономическую эффективность.

Под институализацией арендных отношений автор понимает формирование и закрепление на государственном уровне норм и правил, регулирующих экономические отношения арендодателя и арендатора в жилищной сфере путем издания соответствующих нормативных актов, обеспечивающих достижение их инвестиционных целей.

Субъектами арендных отношений в сфере жилья со стороны арендодателя могут быть:

– физические лица – когда жилье приобретается ими в инвестиционных целях для возможности получения дополнительного дохода и прибыли;

– частные фирмы, заинтересованные в создании и развитии экономически эффективного бизнеса в сфере жилой недвижимости (риелторы, агентства недвижимости, институциональные инвесторы, финансово-кредитные организации, строительные компании и др.);

– региональные, муниципальные органы государственной власти, заинтересованные в реализации политики социально-экономического развития региона и инвестирующие в сферу жилья, тем самым развивая государственное предпринимательство.

Со стороны арендатора могут выступать следующие группы субъектов в зависимости от целей и социально-экономических предпосылок:

– группы мобильных и не стремящихся к приобретению в собственность жилого помещения людей – молодые люди, не состоящие в браке, бизнесмены, молодые специалисты;

– молодые семьи, имеющие возможность приобрести собственное жилье, но по определенным причинам не желающие этого делать; одинокие люди;

– группы населения, имеющие желание, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность из-за высоких цен на него или отсутствия достаточного уровня дохода, но при этом имеющие возможность ежемесячного внесения арендной платы за арендуемое жилое помещение.

Арендные отношения и операции на рынке аренды жилой недвижимости выполняют экологическую, социальную, экономическую, политическую и инновационную функции, необходимые для активизации инновационно-инвестиционного развития всей жилищной сферы (см. рис. 2.6).

Рис. 2.6. Функции арендных отношений в жилищной сфере

Развитие института собственности, рынка жилья и услуг в жилищной сфере породило новые противоречия между субъектами сферы жилья в процессе их инвестиционной деятельности и формирования экономических отношений. Однако на практике фактический недостаток государственного регулирования и механизмов, обеспечивающих цивилизованное развитие арендных отношений, приводит к перекосам в данной области и во всей жилищной сфере, поскольку наращение объемов сделок с арендой жилья влияет на результаты функционирования всей сферы.

Развитая система арендных отношений в жилищной сфере, практикуемая во многих промышленно развитых странах, не прижилась в России. Основные причины этого таковы: отсутствие четких механизмов, регулирующих отношения собственности между арендодателем и арендатором; отсутствие до недавнего времени заинтересованных потребителей таких услуг; размытость экономических интересов инвесторов. В результате эта рыночная ниша практически не освоена. В настоящее время, когда наблюдается значительная активизация и трансформация данной области функционирования сферы жилья, необходима институализация арендных отношений. Это обеспечит поэтапное эффективное развитие сектора отношений аренды жилой недвижимости, стабилизирует жилищную сферу, ликвидирует перекосы ее социально-экономического развития, вызванные хаотичным функционированием рынка аренды жилья.

Предпосылки для осуществления институализации арендных отношений в жилищной сфере следующие:

– отсутствие достаточного объема инвестиционной жилой недвижимости, необходимого для активизации процесса развития арендных отношений через привлечение высококвалифицированных трудовых ресурсов, наращение инновационных процессов;

– увеличение объема сделок в сфере аренды жилья на теневом рынке, совершаемых в условиях неформальных договоренностей и высокого риска для арендодателя и арендатора;

– увеличение издержек транзакционного характера для частных фирм и физических лиц, вызванных несовершенством законодательной базы, регулирующей сферу жилья, и асимметричность информационных источников;

– актуализация целей диверсификации инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов в современных рыночных условиях с целью сохранения своих конкурентных преимуществ и обеспечения выживаемости фирмы.

Институализация арендных отношений позволит легализовать сделки на рынке аренды жилья, обеспечит приток в государственный бюджет дополнительных финансовых ресурсов, снизит риски на рынке недвижимости и во всей жилищной сфере, обеспечит устойчивый источник финансирования для реализации программ развития жилищной сферы и решения жилищной проблемы.

Для успешной институализации арендных отношений необходимо следующее:

1) формирование необходимого объема арендного жилья в объеме не менее 30 млн. кв. м в год [231]. Рост спроса на арендное жилье в достаточно долгосрочном периоде снизит цены на его аренду. Население будет выбирать место жительства, руководствуясь не только экономическими соображениями, но и перспективами проживания в том или ином районе с учетом структуры семьи, престижности района, наличия, доступности необходимой для жизни инфраструктуры, изменений в ожидаемых объемах потребления коммунальных услуг и т. д.;

2) обеспечение стоимости арендной платы на жилую недвижимость ниже теневых расценок на аренду. Сейчас стоимость аренды на теневом рынке зачастую равна или выше среднедушевого дохода населения в ряде регионов. В результате возрастает социальная напряженность в обществе, усиливаются миграция населения и деградация отдельных территориальных единиц. Формирование приемлемых для населения цен на аренду жилой недвижимости сократит данное проблемное поле в жилищной сфере России;

3) налаживание информационной поддержки процесса институализации арендных отношений путем формирования доступной разъясняющей базы, организации консультационных центров для населения, создания основ соответствующей культуры в стране. Последнее особенно актуально для нашей страны, поскольку ментальность населения, политическая и социально-экономическая ситуация в стране такова, что пока граждане предпочитают приобретать жилую недвижимость в собственность, поскольку только владение жильем на правах собственности ассоциируется в современной экономической среде со стабильностью и безопасностью;

4) обеспечение государственного стимулирования потенциальных инвесторов для финансирования строительства доходных домов и инвестирование бюджетных средств в такие проекты.

Необходимость государственного участия в институализации арендных отношений неоспорима. Государственные органы власти могут дополнительно способствовать актуализации данного процесса за счет следующего:

– непосредственного участия в строительстве доходных домов с использованием механизма государственно-частного партнерства;

– строительства бюджетных социальных объектов или выделения из существующего жилого фонда доходных домов с дальнейшей передачей их для управления частным структурам;

– создания косвенных стимулов для частных инвесторов с целью увеличения объемов финансирования проектов по строительству доходных домов (предоставление на льготных условиях земельных участков, снижение налогового бремени, выделение субсидий и др.);

– формирования условий для вывода арендного жилья из теневого сектора экономики путем повышения рентабельности сделок по сдаче в аренду жилой недвижимости за счет внедрения в практику инициативы по привлечению в качестве управляющих компаний инвестиционных фондов, имеющих льготы по налогообложению, установленные Налоговым кодексом РФ и Федеральным законом № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» [2; 13].

Развитие отношений собственности в жилищной сфере – обязательное условие ее инновационного преобразования, что особенно ярко проявляется в сфере ЖКХ. Эффективность функционирования ЖКХ значительно повысится, если обеспечить условия, позволяющие населению активнее участвовать в принятии решений, связанных с управлением своей и общей собственностью. Наряду с уже проведенным внедрением в практику товариществами собственников жилья необходимо обеспечить возможность населения стать собственниками управляющих компаний, провести их акционирование. Это снизит уровень мошенничества в этих структурах, что достоверно подтверждается зарубежной практикой.

Как показывает богатый опыт зарубежных стран, еще один перспективный подход к решению жилищной проблемы – кредитование населения, в том числе развитие института ипотечного кредитования.

На современном этапе развития общества жилье стало одним из инструментов сбережения наряду с банковскими вкладами, ценными бумагами, драгоценными металлами, антиквариатом и наличными деньгами, одной из базовых ценностей, обеспечивающих граждан ощущением экономической стабильности и безопасности. Ипотечное кредитование – одна из главных форм обеспечения населения доступным и комфортным жильем и решения целого ряда социально-экономических проблем в обществе.

Покупка жилья через ипотечное кредитование – один из самых надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, проверенный в мировой практике. Ипотека позволяет согласовать разнообразные интересы: населения – в улучшении жилищных условий; коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе; строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства; государства – в общем экономическом росте и инновационном развитии, которым будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. hypotheke – залог) – вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило земля и строения на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

До 1754 г. в России не существовало кредитных учреждений, предоставляющих кредит под залог недвижимого имущества. Но многие дворяне, нуждающиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Нормальной считалась ставка 20 % годовых. В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, в законодательном порядке ликвидировало ростовщичество и установило новую предельно допустимую законом ставку – 6 % годовых.

В 1754 г. в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская контора Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1786 г. Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и соответствующие учреждения в Петербургском порту при Коммерц-коллегии были реорганизованы в Государственный заемный банк. В его функции входило также предоставление ссуд под залог недвижимости землевладельцам. Это первое настоящее кредитное учреждение, где кредиты выдавались на длительный срок (20 лет) под 8 % годовых.

В 1786 г. при заемном банке образована Страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Предусматривалось страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая – 3/4 стоимости имущества, а страховая премия – 1,5 % установленной страховой суммы. На страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания с соломенной или камышовой кровлей – так банки старались минимизировать страховые риски, связанные с ущербом, причиняемым огнем.

В 1860–1880 гг. сложилась национальная система ипотечных учреждений – государственных, частных, кооперативных – функционировавшая при участии и под контролем государства.

В 1861 г. произошли отмена крепостного права и новый этап развития ипотеки. 22,5 млн. бывших ранее крепостными крестьян должны были выкупить земельные участки общей стоимостью 544 млн. руб. Для этого государство предоставляло им ссуду в размере 80 % от стоимости надела; оставшиеся же 20 % крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6 % годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка появились частные кредитные учреждения – земские банки. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданное в том же году, – первая частная организация, предоставлявшая кредиты на длительный срок.

В 1864 г. открываются первые акционерные коммерческие банки.

В 1872 г. создаются акционерные земельные банки.

В 1882 г. создан Крестьянский поземельный банк, выдававший ссуды исключительно крестьянам на покупку земли у землевладельцев.

В 1885 г. открыт Дворянский банк (исключительно ипотечный) для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет всего под 5 % годовых). С 1890 г. здесь можно было получить кредит на 66,5 г.

Наибольшего расцвета ипотечная система в России достигла к 1914 г. Из всей частной земли к тому времени в залоге находилось 60 %.

В 1917 г. в России были 21 земской банк, Государственный поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного дворянского банка, 18 частных банков. В результате революции, национализации и закрытия банков, отмены частной собственности на землю понятие «ипотека» забыли на 70 с лишним лет [58; 129].

Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала, ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, такими как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на 1 млрд. руб. золотом. Кредитные общества давали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов выпуском облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Затем наступил резкий спад ипотечного кредитования, и до начала 1990-х гг. оно почти отсутствовало.

В отличие от других видов кредитования ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья. Основное обеспечение по нему – залог (ипотека) приобретаемого жилья. Обычный кредит подразумевает двусторонние отношения «кредитор – заемщик».

Ипотечный кредит – только одна из составляющих ипотечной системы. Структура ипотечной системы представлена на рис. 2.7.

Рис. 2.7. Структура ипотечной системы

Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, сейчас исчисляется десятками и постоянно растет. Соответственно, увеличивается и число предлагаемых ими схем кредитования. Стандартной считается программа, при которой заемщик обязан внести первый взнос в размере около 30 % от стоимости приобретаемого на кредитные средства жилья; оставшиеся 70 % оплачиваются кредитом. Возврат кредита осуществляется равными платежами в течение 10–15 лет. Процентная ставка фиксирована на весь срок кредитования и колеблется в зависимости от валюты кредита, банка, предоставляющего кредит, экономического положения заемщика. Если приобретается жилье в строящемся доме, проценты, как правило, выше. Банки налагают определенные ограничения, касающиеся видов жилья, которое можно приобрести с помощью кредита, возраста, рода деятельности и размера дохода заемщика. Платежи по кредиту не должны превышать 40 % дохода заемщика после налогообложения.

Ипотечный кредит предполагает, что жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, т. е. клиент становится собственником приобретаемого жилья, но в случае невыплаты кредита банк имеет право продать его и вернуть свои деньги. Если банк не оформляет жилье, на покупку которого идут деньги в залог (ипотеку), такой кредит является целевым кредитом на покупку жилья. Такой кредит приближается к ипотечному по срокам – до 15 лет. Гарантией возврата средств выступает не заложенное жилье, а привлеченные поручители.

Основные требования банков к заемщику: наличие средств до 25–30 % от стоимости будущего жилья; размер заработной платы, позволяющий, чтобы ипотечный взнос составлял не более 40 % от ее размера; гарантия расчета по кредиту до достижения пенсионного возраста.

Для разрешения жилищного кризиса государственные органы вынуждены участвовать в развитии ипотечного кредитования в России. Однако в различных регионах ипотечные схемы выглядят по-разному. Единый федеральный стандарт реализации ипотечных программ в России и в ее регионах отсутствует. Развитие ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям: централизованное внедрение схем ипотеки государством; разработка и внедрение разнообразных моделей в российских регионах. Эти направления недостаточно взаимосвязаны в методологическом плане. Поэтому необходима стройная система поддержки ипотечного кредитования, в рамках которой можно создать единое правовое и информационное поле, обеспечивающее успешное функционирование институционального механизма развития сферы жилья на основе внедрения управленческих инноваций и формирования инновационной организационной структуры соответствующих институтов развития.

Многие российские регионы стремятся собственными силами реализовать программы социальной ипотеки – появилось множество подходов и программ в этой сфере. В Москве разработана схема приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, сочетающая ипотечные кредиты, бюджетные безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья, а также собственные средства граждан.

Тем, кто по решению местных властей отнесен к категории средне-обеспеченных граждан (т. е. имеющих доходы выше, чем у малоимущих), предлагают покинуть очередь на квартиру и прибегнуть к единовременной беспроцентной помощи из местного бюджета для улучшения жилищных условий. Если у муниципальных властей найдутся деньги, их выделят нуждающимся в жилплощади в качестве адресных субсидий; получившие их отправятся в банк, чтобы оформить договор социальной ипотеки. Так государство попытается дать шанс стать самостоятельными достаточно большому числу граждан.

Ранее по этим программам заемщики по социальным ипотечным кредитам дотировались из регионального бюджета «живыми деньгами» Сегодня в соответствии с федеральной программой «Жилище» на 2011–2015 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050, «организационные мероприятия включают в себя совершенствование единой системы предоставления за счет средств федерального бюджета социальных выплат на приобретение жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством, с использованием механизма выдачи государственных жилищных сертификатов» [16]. Общий объем финансирования по данной программе – 620,69 млрд. руб.

В рамках мероприятий «научно-исследовательские работы» (объем финансирования 99,3 млн. руб.) предполагается создание единой системы взаимодействия федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» и государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в целях разработки и реализации региональных программ развития жилищного строительства, обеспечивающей гармонизацию спроса и предложения на жилищном рынке [16]. Эти мероприятия должны способствовать развитию жилищной сферы и интеграции в нее различных институтов развития. Необходимо также предусмотреть создание единого координационного центра, чтобы обеспечить синхронизацию и согласованность действий, направленных на инновационное развитие сферы жилья и решения жилищной проблемы в России.

Ипотека в России будет развиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный рынок; покупку жилья без использования кредитного инструмента будет просто невозможно себе представить. Рынок ипотеки в нашей стране очень молод, но за последние 6–7 лет существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки [106; 128; 163].

Законодательные инициативы Правительства РФ сыграли положительную роль в развитии ипотеки. Во многом новые законы решают проблемы, выявленные участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы. Отменено обязательное нотариальное удостоверение ипотеки, укрепился институт добросовестного приобретателя, упрощена процедура, связанная с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника, и т. п.

Жилищный фонд в России в находится в плачевном состоянии, жилье ветшает с каждым днем. Такими темпами, какими сейчас идет привлечение инвестиций в строительство, ситуацию не исправить. При низком уровне благосостояния населения не обойтись без участия государства в развитии ипотеки. Но она не единственный способ решения жилищной проблемы, хотя и остается важной и незаменимой [49; 142; 191].

Поэтому совершенствование институтов развития жилищной сферы и ее институциональной среды должно находиться в центре внимания и интересов политики государства, соответствовать принципам и подходам государственного регулирования развития прав собственности, социально-экономической политике в стране, перспективам инновационного развития различных сфер хозяйствования и российских регионов.

Глава 3

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

3.1. Государственное регулирование развития сферы жилья

В условиях рыночной экономики государство вмешивается в естественный ход событий для преодоления «провалов рынка» (достижения экономической эффективности), для перераспределения доходов (достижения социальной справедливости).

Ситуации, относимые к «провалам рынка» в жилищном секторе, и способы, какими государство может им противостоять, следующие.

1. Несовершенство информации. Проблема соответствия реакции строительного сектора на изменения в структуре спроса весьма серьезна.

Недоброкачественные исследования рынка, проводимые в частном секторе специализированными агентствами и домохозяйствами (самостоятельно с целью приобретения жилья), могут привести к серьезным просчетам в прогнозировании спроса и снизить эффективность использования ресурсов в экономике.

Проблема высокого инвестиционного риска в жилищной сфере отчасти связана с информационной средой. Неустойчивость макроэкономических параметров, нестабильная политическая ситуация в стране, недостаточно проработанная правовая база в области жилищного кредитования могут значительно снизить вероятность вложения инвесторами денежных средств в жилищное строительство. Это может спровоцировать стагнацию в этой сфере, «инновационную деградацию», снижение темпов роста жилого фонда, инвестиции, и в этом смысле потребитель и продавец во многом зависят от финансового рынка. В случае неразвитости системы кредитных институтов необходимые средства становятся недоступными по причине завышенных процентных ставок, обусловленных переоценкой рисков.

2. Зависимость от субсидий. Во многих странах основное направление государственной поддержки развития сферы жилья – субсидирование в той или иной форме расходов на жилье для контингента населения, которое не в состоянии покрывать их самостоятельно. В данной области эффективность субсидиарных программ должна быть максимальной, особенно в странах с переходной экономикой. Там чрезмерные расходы на социальные программы могут стать слишком тяжелым бременем для государственного бюджета.

3. Слабая инновационная направленность. Недостаточная финансовая поддержка инновационных процессов в жилищной сфере приводит к застою основных отраслей, обслуживающих данный сектор, – строительства, производства строительных материалов, ЖКХ. В результате страдает сфера жилья, замедляются процессы социально-экономического развития общества. Наращение инновационного потенциала жилищной сферы позволит рассеивать инновации в различные сферы хозяйствования, одновременно улучшая социально-экономический климат в стране и повышая благосостояние и ощущение стабильности и безопасности у населения.

Перечисленные выше проблемы обусловливают необходимость постоянного контроля над жилищным сектором со стороны государства, проведения в этой области сбалансированной политики поддержки и развития. Первоочередные задачи государства в нашей стране: совершенствование законодательной базы и обеспечение защиты прав собственности в области жилищного строительства и кредитования; проведение эффективной политики субсидирования и налогообложения; систематизация и администрирование в области планирования нового строительства в целях обеспечения максимальной согласованности спроса и предложения на рынке.

Государственное регулирование реализуется на федеральном и местном (региональном и муниципальном) уровнях управления (см. рис. 3.1).

Рис. 3.1. Уровни управления в жилищной сфере

Форма и характер проявления общих норм и правил на местном уровне определяют эффективность местного управления жилищным рынком. В сфере влияния региональных властей – контроль над состоянием параметров жилищной сферы и регулирование (коррекция) процессов, связанных с ее функционированием, что предполагает создание условий для эффективного обеспечения граждан доступным жильем.

Государственное регулирование в жилищной сфере включает в себя следующее: субсидирование на рынке предложения жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных); субсидирование на рынке спроса жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных); льготирование на рынке спроса и предложения; регламентирование (административный фактор).

Для решения жилищной проблемы существенным признается достижение сбалансированной и адекватной текущим условиям системы государственного регулирования. Она ориентирована на устранение негативного суммарного воздействия факторов и создание благоприятных условий на жилищном рынке. Имеется в виду, что:

– объем обращающихся со сложившейся доходностью инвестиционных ресурсов распределяется на жилищном (ипотечном, строительном) рынке между частными инвесторами и государством. Поэтому любой рост доли участия государства обусловит сокращение частных инвестиций, и наоборот;

– вхождение государства в зону секторов спроса коммерческих интересов влечет за собой поступательное снижение доходности и создает условия для оттока ресурсов с жилищного (ипотечного, строительного) рынка предложения, расширяя зону ответственности государства;

– присутствие государства на рынке предложения жилья и жилищных услуг с неконкурентными условиями обеспечит отток частных инвестиций с рынка жилищных операций и расширение зоны ответственности государства; на рынке спроса оно вызовет реакцию последовательного роста платежеспособности, цен, доходности и притока на рынок предложения частных инвестиций с сокращением зоны ответственности государства;

– при создании искусственных (административных) ограничителей на конкуренцию, приток частных инвестиций, на допуск к осуществлению жилищных операций возникнет эффект поэтапного роста цен с последующим переходом населения в зону ответственности государства;

– при использовании нерыночных (административных) методов и механизмов регулирования при совершении жилищных операций рыночные регуляторы перестают действовать в этой части, вызовут искажения и диспропорции на данном рынке.

Снижение государственного жилищного строительства благоприятно для регионов, где жилищные рынки привлекательны для коммерческих инвестиций (Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская, Самарская, Тюменская области и др.).

В регионах, где коммерческие инвестиции практически отсутствуют, государственное жилищное строительство должно оставаться, так как зона интересов коммерческих инвестиций затрагиваться не будет. Эффективным выглядит перераспределение государственных федеральных бюджетных инвестиций в регионы с низкой коммерческой активностью (Ивановская область, Тыва, Бурятия и др.). Региональные государственные строительные инвестиции благоприятны в коммерчески непривлекательных регионах.

Аналогично участие государства в операциях жилищного ипотечного кредитования на рынке предложения. Когда государство предлагает на рынке жилищных ипотечных кредитов выгодные некоммерческие условия кредитования, частные инвесторы из-за невозможности конкуренции с государством вынуждены либо сокращать свое присутствие на региональном рынке, либо вовсе отказываться от работы в данном сегменте. Такое государственное регулирование отрицательно влияет на решение жилищной проблемы населения. Этот эффект в особенности проявляет отрицательный эффект, когда государственное ипотечное кредитование на рынке предложения кредитов осуществляется в отношении населения «зоны коммерческих интересов».

Государственное присутствие на рынке предложения жилищных услуг (возмещение части квартплаты, услуг на ремонт и содержание жилья) увеличивает доходы населения и стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги. Осуществление в массовом порядке субсидирования жилищных услуг беднейших слоев населения и обеспеченных граждан создает условия для роста цен на жилье и жилищные услуги. Стимулированное государством повышение цен на жилье обеспечивает благоприятные условия для увеличения объемов строительства качественного жилья, но это будет положительным фактором, если жилищное строительство не испытывает каких-либо ограничений. Но сейчас это отсутствует на практике, поэтому такая политика государства только обостряет жилищную проблему.

Другой отрицательный результат политики субсидирования – ограничение притока частных инвестиций на рынок жилищных услуг (ремонт, содержание жилья и др.), так как этот сектор занят в существенной части государством и имеет место захват платежеспособных секторов спроса. Итогом стал недостаток финансирования содержания жилья, что способствует его ускоренному обветшанию и дальнейшему снижению стоимости жилищного капитала населения. Сэкономленные населением (в основном платежеспособной его частью) средства от оплаты жилищных услуг трансформируются в расширенный спрос на дополнительные жилищные услуги и увеличивают давление на цены. Постоянное субсидирование – своего рода натуральный доход с тенденцией к возрастанию в зависимости от качества и размеров занимаемого жилья. Наибольшую часть натурального дохода получают более обеспеченные граждане, поскольку они занимают лучший жилищный фонд.

Перераспределение денежных потоков в результате роста цен на жилищно-коммунальные услуги происходит в доход организаций-монополистов на рынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой, теплом). Государство, имея значительную финансовую нагрузку на бюджет, ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения.

Отрицательный результат присутствия государства на рынке предложения услуг по эксплуатации жилья – отсутствие частных инвестиций на рынке аренды жилья «средней» категории. Частные инвесторы по уровню доходности арендных операций не могут конкурировать с населением, субсидируемым государством. Поэтому развитие арендного бизнеса происходит только в высокодоходных секторах спроса, так как предложение населением высококачественного арендного жилья практически отсутствует. Итог – резко сужен рынок предложения «дешевого» арендного жилья и ограничен сектор его спроса высокими ценами. Наличие дешевого доступного арендного жилья на рынке способно снять остроту проблемы обеспечения населения жильем.

Государственное субсидирование спроса населения на ремонт, строительство и покупку жилья в долгосрочной перспективе способно снизить цены на жилье в результате стимулирования роста его предложения, что будет благоприятствовать решению жилищной проблемы преимущественно среднего класса населения. Существенный для решения жилищной проблемы – вопрос выбора направлений, по которым государству следует стимулировать спрос на строительство нового жилья и финансирование определенных слоев населения. Государственное субсидирование населения на строительство и приобретение жилья влияет на объемы предложения жилищного фонда и цены. При решении проблемы жилья для малоимущих слоев населения представляется неоднозначной необходимость стимулирования строительства и приобретения дешевого, в том числе государственного, жилья низкого качества. При субсидировании или финансировании жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов. Это приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Население с более низкими доходами получит возможность приобрести жилье среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной «фильтрации» жилье более низкого качества освободится и его предложение на рынке увеличится, следовательно, цены на него упадут. Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота, тем самым будет освобождено место для жилья более высокого качества. В условиях высокой доли ветхого и аварийного жилья (3,2 % по России) такая целенаправленная политика приобретает особое значение. Она влияет на процесс самостоятельного переселения граждан без участия бюджетных средств, что в условиях исполнения государственной подпрограммы по переселению населения из ветхого и аварийного жилья является благоприятным фактором. При этом эффект будет действенным только при наличии достаточных темпов жилищного строительства. С увеличением предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедлится процесс перехода высококачественного жилья на уровень жилья среднего качества. Это приведет к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения. Применение субсидирования среднего класса населения благоприятно для решения жилищной проблемы, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами с максимальным, но длительным эффектом.

Основополагающий фактор в системе государственного субсидирования – разграничение сфер влияния государства и коммерческих инвестиций на жилищном рынке спроса и на рынке предложения. Это напрямую повлияет на интенсивность решения жилищной проблемы населения.

Разграничение зон влияния в жилищной сфере показано на рис. 3.2.

Рис. 3.2. Разграничение зон влияния в жилищной сфере

Любое перемещение государственного участия на рынке предложения в зону влияния коммерческих инвестиций приведет к их сокращению и расширению зоны государственной ответственности. Это однозначно вступит в противоречие с ограниченностью ресурсов, которыми располагает государство. Сужение доли государственного участия на рынке предложения приведет к обратному процессу – расширению зоны коммерческих инвестиций и сужению зоны государственной ответственности.

Государственная система льготирования аналогична субсидированию. Она имеет адресную направленность – расширение ресурсных возможностей малоимущего населения, но существенно не влияет на состояние рынка платежеспособного спроса на жилье. Административное воздействие автоматически аннулирует в этой части действие рыночных регуляторов [43; 58; 144; 205; 180].

По данным Росстата, на начало 2011 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн. семей (5,5 % от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2011 г. 244 тыс. семей (8,6 % от числа, состоявших на учете на начало 2011 г.).

В их числе: 82,1 тыс. семей участников Великой Отечественной войны и членов семей погибших (умерших) участников Великой Отечественной войны, что в 2,8 раза превышает число семей указанных категорий, состоявших на учете на начало 2011 г.; 9,2 тыс. семей ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (4,2 % от их числа, состоявших на учете на начало 2011 г.). Число молодых семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, составило 29,2 тыс. (на 4,3 % меньше, чем в 2010 г.), из них 10,6 тыс. (более 1/3 от числа молодых семей) – проживающие в сельской местности. В 2011 г. из 10,8 тыс. семей молодых специалистов, проживающих в сельской местности и состоявших на учете в качестве нуждающихся, получили жилые помещения и улучшили жилищные условия более 2 тыс. семей. За счет реализации государственных жилищных сертификатов, выданных гражданам, уволенным с военной службы, органов внутренних дел, и приравненных к ним лиц, в 2011 г. приобретено 3,1 тыс. квартир (на 62,8 % больше, чем в 2010 г.).

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников жилищной сферы и целенаправленном воздействии на сферу в целом, состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении.

Основные цели государственного регулирования в жилищной сфере таковы: реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество; установление норм и условий работы в жилищной сфере, отвечающих интересам участников данной сферы в целом и рынка недвижимости в частности; обеспечение свободного ценообразования; создание условий для инвестирования в жилищную недвижимость; защита участников жилищной сферы от мошенничества и преступных действий; оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы; создание инновационной среды функционирования сферы жилья; справедливое налогообложение.

Основные функции, выполняемые государством в жилищной сфере, следующие: разработка концепции развития жилищной сферы и ее законодательное оформление; инвестирование в инфраструктуру жилищной сферы, жилищное строительство и социально-культурную сферу. В рамках выполняемых функций государство выступает как профессиональный участник рынка недвижимости при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами, как эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости, как верховный арбитр в спорах между участниками жилищной сферы через систему судебных органов, как гарант устойчивости и безопасности жилищной сферы через регистрацию прав и сделок с жилой недвижимостью, как источник идеологической и законодательной инициативы в жилищной сфере, как инвестор в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу, как контролер устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью) и т. д.

В организационном плане государственное регулирование в жилищной сфере осуществляется путем прямого вмешательства (административные методы регулирования), косвенного воздействия (экономические методы регулирования).

Прямое административное регулирование включает в себя:

– создание нормативной базы – законов, постановлений, правил, инструкций, положений, регулирующих функционирование сферы жилья;

– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований и правил, установленных в жилищной сфере;

– контроль за соблюдением всеми субъектами жилищной сферы установленных норм и правил;

– регистрацию прав на объекты жилой недвижимости и сделок с ними;

– лицензирование деятельности в сфере жилья;

– поддержание правопорядка в жилищной сфере.

Административное регулирование не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций, основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы регулирования жилищной сферы включают в себя:

– налогообложение объектов недвижимости и субъектов жилищной сферы, предоставление льгот;

– выпуск и обращение жилищных сертификатов;

– реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

– реализацию государственных целевых программ, касающихся жилья, развития малых и средних городов, приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилья и т. д.

Один из экономических методов – взимание налога на недвижимость, обязательного безвозмездного платежа в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности или оперативном управлении физического или юридического лица. Налог на имущество физических лиц регулируется Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» [4]. Основные положения налогообложения имущества физических лиц приведены на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Основные положения налогообложения имущества физических лиц

Государственное регулирование жилищной сферы осуществляется на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с соответствующими органами управления (министерствами, департаментами, комитетами и др.) в соответствии с их функциями [107; 142; 160].

Государственное (федеральное) управление жилищной сферой осуществляется правительством в интересах народа через механизмы налогообложения (акцизы, сборы, пошлины и налоги), приватизацию (продажа государственной собственности), бесплатную передачу в собственность жилья, управление федеральной и зарубежной недвижимостью (аренда, продажа, залог, строительство, управление пакетами акций), рыночное законодательство (расширение налогооблагаемой базы, создание конкурентной среды, сокращение льгот). Управлением в той или иной степени занимаются все министерства.

Региональный уровень управления – субъекты Российской Федерации, осуществляющие управление посредством федеральных и местных (не противоречащих федеральным) законов, указов, постановлений, решений и других актов объектами, относящимися к их ведению (местные налоги, управление объектами недвижимости, строительство, приватизация).

Городские, районные, сельские органы власти осуществляют управление посредством постановлений, предписаний, распоряжений, решений через механизмы купли-продажи, аренды, конкурса, строительства, выдачу лицензий, управление пакетами акций, ипотеки и т. д.

В условиях экономики переходного периода государство обязано выступить активным участником и на рынке капитала, организовав систему целевого аккумулирования денежных средств. Без этого создание системы инновационного развития жилищной сферы невозможно. В условиях недостаточного развития финансовой системы и низкого уровня капитализации финансовых институтов расширение и инновационная трансформация сферы жилья проблематична. Финансирование инновационных проектов развития в данной сфере связано с инвестированием длинных денег, что невозможно без привлечения дополнительных объемов долгосрочного капитала. В этом случае наиболее эффективным источником средств выступают сбережения граждан. В условиях российской действительности значительные суммы населения хранятся «под матрасами», что означает неэффективное использование накоплений, поскольку эти финансовые средства (капитал) не вовлечены в хозяйственный оборот, не участвуют в создании добавочной стоимости. Единственный метод решения такой проблемы в краткосрочном периоде – создание целевой системы аккумулирования средств.

Механизм, позволяющий в течение относительно непродолжительного периода привлечь их для финансирования реального сектора экономики – создание системы жилищного кредитования, что гарантирует целевое использование и увеличение аккумулированных средств. Это единственный экономический агент, который в качестве координирующего и контролирующего института может обеспечить формирование и эффективное внедрение подобного инструмента. Предоставление кредита под приобретение жилья образует механизм воздействия на экономику. Его функционирование на начальном этапе в условиях становления рыночной экономики невозможно без активного участия государства в выработке соответствующих законодательных норм и контроле над их исполнением.

Только активное вмешательство государства как координирующего органа в секторе строительства, производства строительных материалов, ЖКХ и в сфере аккумулирования сбережений позволит создать эффективную систему инновационного развития жилищной сферы. Жилищный сектор по своей сути – инвестиционный сегмент экономики; повышение его привлекательности для вложения средств за счет наличия платежеспособного спроса создает предпосылки для экономического роста всей страны.

3.2. Совершенствование методов управления инновационным развитием

жилищной сферы на основе кластеризации и применения инструмента

частно-государственного партнерства

Как показывает международный опыт, трансформация жилищной сферы и перевод экономики страны на путь модернизации невозможно осуществить только посредством государственных ресурсов. Проекты частно-государственного партнерства (ЧГП) предполагают особую форму сотрудничества между государством и частным сектором в области реализации крупных инвестиционно-инновационных проектов, предусматривающих крупные финансовые вложения. Финансирование подобных проектов возможно только при партнерстве государства и частного бизнеса. Частный бизнес берет на себя обязанность по разработке, финансированию, строительству и обслуживанию объектов строительства в соответствии со стандартами и параметрами, установленными государством.

Сейчас в России реализуются крупнейшие инвестиционно-инновационные проекты в рамках ЧГП: строительство комплекса нефтехимических предприятий в Нижнекамске общей стоимостью 5,0 млрд. долл., создание транспортной инфраструктуры в Читинской области (5,4 млрд. долл.), строительство скоростной дороги Москва – Санкт-Петербург (2,1 млрд. долл.) и др.

Проекты ЧГП в социальной инфраструктуре получили широкое распространение в практике Китая, Франции, Великобритании, где их доля составляет около 30 % от ВВП. Становление и развитие института партнерства между частным сектором и государством связано с изучением масштабных строительно-инвестиционных проектов и основывается на имеющемся опыте использования инструментов в сфере управления крупными проектами в форме ЧГП с 1980-х г.

Отечественный опыт в области разработки и реализации проектов в рамках ЧГП недостаточный. Формирование института ЧГП в России началось относительно недавно, что свидетельствует о недостаточной проработанности вопросов формирования эффективных механизмов в данной области.

Мероприятия государственного воздействия на активизацию инновационной деятельности в жилищной сфере в форме ЧГП включает в себя следующее:

– финансирование инновационных проектов в форме целевого кредитования, размещения государственного заказа, долевого участия, предоставления государственных гарантий;

– косвенное участие путем формирования соответствующей налоговой и тарифной политики;

– формирование инфраструктуры и институциональной среды, активизирующей инновационную активность в жилищной сфере путем создания инновационных и инвестиционных частно-государственных фондов, стимулированием различных форм сотрудничества между хозяйствующими субъектами, обеспечением единого информационного поля.

Принципы ЧГП реализуются через заключение концессионных договоров и государственных контрактов, организацию технопарков и создание особых экономических зон. ЧГП позволяет привлечь частные инвестиции к финансированию инфраструктурных проектов, проектов по строительству жилых комплексов, использовать частный бизнес в целях повышения эффективности управления инфраструктурой жилищной сферы. Некоторые принципы ЧГП успешно использовались еще в царской России. Например, концессии, когда государственное имущество предоставлялось на определенных условиях в пользование частному бизнесу. В США используется дифференцированная форма ЧГП, при которой, например, в области энергетики внедрение передовых инновационных производственных технологий осуществляет созданный специально при Министерстве энергетики департамент. В его функции входит содействие частным компаниям и властям штатов в проведении научных исследований и конструкторских разработок в области энергетики и внедрении результатов исследований в практическую деятельность.

Инвестиционно-инновационные проекты жилищной сферы должны основываться на применении принципиально новых методов и подходов технологической модернизации системы жизнеобеспечения людей путем использования современного инновационного оборудования, материалов и технологий. В этих целях в рамках ЧГП необходима реализация проектов, направленных на следующее: строительство на принципах экологичности современных комфортабельных энергосберегающих домов, отвечающих последним требованиям экологической безопасности; создание и использование в строительстве принципиально новых материалов и технологий, обеспечивающих строительство жилых домов нового поколения; формирование автономных систем энергосбережения с внедрением повсеместно счетчиков и терморегуляторов (в каждом жилом частном доме и квартире); модернизация систем энергоснабжения за счет проведения капитального ремонта существующих систем и замены морально устаревшего оборудования; внедрение в хозяйственную практику новых альтернативных экономичных источников тепла и электроэнергии.

В рамках концепции и стратегии инновационного развития жилищной сферы актуально формирование трехстороннего партнерства: государство – частный сектор – научное сообщество. Структура такого партнерства представлена на рис. 3.4.

Рис. 3.4. Структура трехстороннего партнерства «государство – частный сектор – научное сообщество» в жилищной сфере

В рамках данного партнерства должно происходить взаимодействие на различных управленческих уровнях: федеральном, региональном и местном. Целесообразна диверсификация региональных трехсторонних партнерств в межрегиональную среду с целью повышения эффективности своей деятельности с использованием принципов кластеризации. Данная инициатива должна способствовать созданию новых территорий, «островов» инновационного развития, активизации предпринимательства и развитию новых видов хозяйствования.

Эффективное инновационное партнерство должно строиться на принципах взаимной поддержки и сотрудничества без включения в цепочку координационного центрального звена, основываться на тесном взаимодействии партнеров, согласованности их интересов и действий вопреки разнородности элементов структуры, на активном взаимодействии как в горизонтальном (между партнерами или такими же региональными, местными структурами), так и в вертикальном направлении (на макро-, мезо- и микроуровнях).

Государство как член инновационного партнерства выявляет и закладывает в стратегию развития страны принципы инновационного развития, задает направление такого развития, формирует и реализует концепцию инновационного развития жилищной сферы, обеспечивает благоприятный инвестиционный климат в целом по стране и в жилищной сфере, участвует в финансировании инновационных проектов, проводит политику активизации инновационной деятельности, расширяет информационную и укрепляет нормативную и законодательную базу в данной области, создает эффективную инфраструктуру развития жилищной сферы, формирует условия для повышения доступности жилья для большинства населения нашей страны.

Государство – один из важнейших элементов инновационного партнерства в жилищной сфере, главный идейный вдохновитель ее инновационного развития. Без его поддержки и создания соответствующей мотивационной среды поддержки прогрессивных идей, инновационного предпринимательства, формирования культуры отношения к инновациям, воспитания нового поколения людей, ориентированных на научный прогресс, невозможно достичь общественного успеха.

Классическая схема ЧГП формируется в результате следующего сочетания целей и задач развития партнеров: цели государства вкупе с механизмами для предпринимательства обеспечивают привлечение инвестиций из частного сектора в жилищную сферу. Однако сейчас в России действует иная схема: цели предпринимательства вкупе с механизмами для предпринимательства обеспечивают внедрение инвестиционных проектов в жилищной сфере. Развитие ЧГП в России тормозит недостаточная проработанность механизмов для предпринимательства. Они должны быть направлены на решение частных задач бизнеса, поддерживать цели развития страны, обеспечивать реализацию планов государства.

Необходима активная позиция государства в инновационном партнерстве «государство – частный сектор – научное сообщество». В этом партнерстве наличествует следующее:

– государство ответственно за социальную безопасность и стабильность в обществе, за последствия внедрения инноваций в жилищную сферу, за сохранение и усиление инновационно-инвестиционного потенциала сферы жилья, за повышение конкурентоспособности малого бизнеса в данной области, за экологическое состояние и социально-экономическое развитие страны;

– на государство возложена обязанность формирования благоприятного инновационно-инвестиционного климата. В современных экономических условиях инновационные проекты развития носят все более рискованный характер, что обусловливает необходимость активного участия государства в реализации инновационных проектов в жилищной сфере путем учреждения ЧГП. Цель этой инициативы – формирование предпосылок и условий для минимизации рисков, повышения экономической, социальной и бюджетной эффективности проектов, привлечения больших объемов частных инвестиций.

В период перехода России к рыночным отношениям инновационно-инвестиционный климат характеризовался как неблагоприятный, государственная поддержка жилищной сферы практически отсутствовала, не была проработана соответствующая новым условиям законодательная база, что привело к значительному обветшанию и износу жилищного фонда, снижению качества жизни населения, обострению жилищной проблемы.

Создание благоприятного инновационно-инвестиционного климата в жилищной сфере должно способствовать более активной модернизации, трансформации сферы жилья, повышению инновационной и инвестиционной активности. Это станет базисом для решения жилищной проблемы в нашей стране. Благоприятный инновационно-инвестиционный климат предполагает предоставление предприятиям и организациям, участвующим в модернизации жилищной сферы, реализации инновационных проектов развития, создании системы страхования рисков, преференций в форме налоговых льгот, налоговых каникул, субсидий на возмещение части затрат и др.

Наметилась тенденция увеличения значимости разработки и внедрения инноваций в нерыночном секторе экономики (альтернативные источники тепла и света, энергосберегающие технологии, инфраструктура коммунального хозяйства и др.). В данных областях роль государства в системе ЧГП трудно переоценить. Необходимо обеспечить синхронизацию развития областей хозяйствования жилищной сферы с целью ликвидации и предупреждения перекосов ее развития. В условиях невысокой экономической эффективности инновационных проектов развития в нерыночном секторе государство должно стать основным инициатором и катализатором реализации таких проектов, обеспечить мотивацию членов ЧГП за счет, например, разработки соответствующей налоговой политики в отношении предприятий и организаций – участников проектов, позволяющей обеспечить экономическую эффективность их деятельности не столько в рамках данных проектов, сколько в целом в хозяйственной деятельности.

Разработка и внедрение инноваций в рыночном секторе экономики предполагает реализацию долгосрочных высокорисковых проектов (новые технологии в строительстве и разработка новейших строительных материалов, инновации в области реконструкции и др.), требующих привлечения значительных финансовых ресурсов. Это не всегда возможно осуществить частному бизнесу в условиях высокой конкурентоспособности и инфляции. Поэтому данные проекты недостаточно привлекательны для частного бизнеса. Чтобы обеспечить поступательное инновационное развитие жилищной сферы, необходимо создать условия для привлечения частного бизнеса в такие проекты. Предлагается следующий механизм: создается ЧГП, в котором на начальном этапе государство является единственным инвестором. Частный бизнес заинтересован в укреплении конкурентоспособности через инновационное развитие. Поэтому, имея своего рода гарантии государства (через инвестиции) в отношении инвестиционного проекта, он будет готов реализовывать данный проект с привлечением научного сообщества. Государство – главный инвестор – приобретает в собственность акции нового предприятия (30–50 %), тем самым оно положительно влияет на конкурентоспособность данного проекта, способствует снижению предпринимательских рисков. После того как проект внедряется в производство и налаживается выпуск инновационной продукции, государство отчуждает свою долю в уставном капитале нового предприятия в пользу частного бизнеса. Формируется эффективная схема ЧГП, при которой реализуются цели государства при одновременной реализации задач и целей частного бизнеса и научного сообщества.

В условиях постиндустриализации и инновационной направленности развития общества актуализируется проблема подготовки специалистов новой формации, ориентированных на инновации и научный прогресс, способных работать в новых экономических и научно-технических условиях. ЧГП в данной области способствует наращению темпов подготовки и переподготовки персонала для инновационных малых и средних предприятий, для работы в конкретных проектах и программах.

ЧГП в сфере инновационной деятельности играет огромную роль в установлении эффективных долгосрочных связей и контактов между государством, частным сектором и научным сообществом, определении вектора развития жилищной сферы и формировании культуры партнерства. Такое сотрудничество возможно, если между партнерами существует высокий уровень доверия, заинтересованность в реализации общей цели, понимание важности и приоритетности этой цели и нет противоречий между общей целью создания ЧГП и частными целями партеров. Партнеры должны быть достаточно гибкими при принятии своих и общих решений и учитывать интересы других сторон.

Таким образом, партнерство основывается в первую очередь на доверии как между участниками ЧГП, так и на доверии общества к участникам ЧГП и политике государства в вопросах развития жилищной сферы. Общество способно кардинально влиять на эффективность социально-экономического развития страны и сферы жилья. Гражданское общество избирает представителей власти, тем самым непосредственно влияет на инновационно-инвестиционную политику в стране, на вектор развития жилищной сферы и темпы инновационного преобразования. Создание соответствующей культуры, направленной на внедрение инноваций в сферу жилья, на ее преобразование, информатизация общества, обеспечение прозрачности сделок на рынке недвижимости и совершенствование законодательной базы – благоприятная почва для обеспечения поддержки общества при реализации стратегии развития жилищной сферы.

Научное сообщество – первоисточник нововведений в жилищной сфере. Научно-исследовательские институты, вузы, научные организации, научное сообщество – генераторы инновационных идей и разработок. Государство, частный сектор и научное сообщество, объединившись, способствуют созданию локальных зон инновационного развития и трансфера технологий, формируют межотраслевые и межтерриториальные кластерные группы и комплексы.

Кластеры – объединение реальной и виртуальной интеграции между предприятиями и организациями смежных отраслей или территорий, они создаются при участии государства с целью минимизации транзакционных издержек хозяйственной деятельности за счет оптимизации логистических цепочек, достигаемой благодаря прозрачности экономических связей между субъектами кластера, повышения конкурентоспособности групп смежных отраслей или отдельных территорий за счет следования единому вектору развития при создании и выпуске на рынок новой продукции или достижении иных целей.

При повсеместном активном инновационном развитии роль кластеров в экономике существенно возрастает. Крупные предприятия зачастую ограничены в потенциале своей конкурентоспособности. Поэтому средние и малые предприятия – необходимый и существенный элемент в экономической структуре рынка. Объединяясь с крупными игроками, они усиливают свое конкурентное положение, способствуют развитию и повышению конкурентоспособности крупных предприятий и организаций. Более мелкие организации, как правило более гибкие, быстрее трансформируются под новые условия рынка, диктуемые научно-техническим прогрессом. Крупные игроки обладают недостающей более мелким игрокам ресурсной мощью. При их объединении с мелкими предприятиями происходит взаимное проникновение конкурентных преимуществ, основанное на синергетическом эффекте, что положительно влияет на развитие предприятий, входящих в кластерные группы. Через них идет развитие экономики всей страны и отдельных сфер хозяйствования.

Кластеры начали появляться еще в 1970-х гг. в США. Кластерную политику в конце ХХ в. стали реализовывать Дания (1989–1990 гг.), Япония, Великобритания, Австрия (1990 г.), Франция, Финляндия (1995 г.), Венгрия (1996 г.).

Успех промышленно развитых стран в жилищной сфере и решении жилищной проблемы населения обусловлен созданием условий внешней среды (политических и экономических), обеспечивающих формирование и укрепление различных объединений в сфере жилья, – крупных интегрированных структур с высокой производственной и ресурсной мощностью и способных к воспроизводству достаточного объема жилищного фонда, соответствующего современным потребностям общества. Примеры такой интеграции – создание крупных финансово-промышленных групп, холдингов, корпораций, включающих в себя производственные предприятия и организации финансово-кредитной системы, юридические, консалтинговые и консультационные фирмы. На долю таких объединений в зарубежных странах приходится до 60 % ВВП; в них задействовано до 50 % всей рабочей силы.

К основным стратегическим целям большинства российских технологически и социально важных отраслей относятся восстановление и приумножение экономических и производственных связей, утерянных с времен распада СССР, укрепление этих связей и интеграция отраслей с целью обеспечения трансфера технологий и инноваций из наиболее развитых отраслей хозяйствования в менее развитые, усиления конкурентные преимущества целых регионов и отраслевых групп.

Кластерный подход обеспечит создание эффективной цепочки ценности для достижения мультипликативного эффекта при условии соблюдения принципов сотрудничества и следования единой цели, направленной на усовершенствования конечного продукта.

Кластер в жилищной сфере – горизонтально и вертикально интегрированная структура, объединяющая организации производственной, финансовой, социальной и инновационно-инвестиционной деятельности (подчиненные единой конечной цели решения жилищной проблемы в стране, действующие на принципах партнерства и сотрудничества) и обеспечивающая рациональное потребление различного рода ресурсов, открытость и прозрачность отраслей жилищной сферы, внедрение и диффузию инновационных разработок. В кластерах жилищной сферы выделяют:

– материально-организационную составляющую, включающую в себя весь жилищный фонд и инфраструктуру развития (производственную и непроизводственную), в том числе ассоциации, профессиональные союзы, общественные организации;

– экономико-инновационную составляющую, представленную объединениями предпринимательских структур (предприятия производственной сферы, ремонтно-строительные организации, эксплуатационные организации и др.) и научных организаций (научно-исследовательские институты, вузы, конструкторские бюро и т. д.), деятельность которых связана с жилищной сферой;

– инвестиционно-финансовую составляющую, включающую в себя финансово-кредитные учреждения, инвестиционные фонды и других поставщиков услуг на инвестиционно-финансовом рынке;

– институциональную составляющую – государственные, региональные и муниципальные органы власти и подвластные им структуры.

Модель кластера в жилищной сфере представлена на рис. 3.5.

Рис. 3.5. Модель кластера в жилищной сфере

Кластер в жилищной сфере – это все хозяйствующие субъекты, функционирующие в этой сфере со стороны государства, частного бизнеса и научного сообщества: жилищно-эксплуатационные организации, строительно-ремонтные организации, организации по коммунально-бытовому, сервисному, транспортному обслуживанию, по благоустройству территорий, управляющие организации (товарищества собственников жилья, управляющие компании, жилищно-строительные кооперативы), кредитные учреждения, страховые организации, гарантийные, инвестиционные и иные фонды, проектные, научно-исследовательские институты, вузы, научные организации, технопарки, бизнес-инкубаторы, консультационные центры и др. Входящие в кластер предприятия и организации должны тесно взаимодействовать с региональными законодательными и исполнительными органами власти, в том числе с Торгово-промышленной палатой и Союзом поддержки предпринимателей. Данные структуры сейчас слабо связаны между собой, их действия неорганизованны и разрозненны. Решение данной проблемы возложено на создание координационного органа в форме саморегулируемой организации, обеспечивающей согласованную работу всех членов кластера, способствующего реализации инновационных проектов развития, который обеспечивал бы доходную часть бюджета региона. Координационные органы кластеров в форме саморегулируемой организации должны взаимодействовать с венчурной компанией поддержки инноваций инновационной инфраструктуры развития в жилищной сфере. Необходимость их тесного сотрудничества обусловлена потребностью в привлечении достаточного объема финансовых средств для реализации и отбора наиболее важных и эффективных инновационных проектов и обеспечения инновационного развития регионального кластера в жилищной сфере.

Важные преимущества жилищного кластера состоят в том, что потребность в жилье и его обслуживании не исчезнет никогда, кластер образуется вокруг определенной территории, обеспеченной системой гарантированного потребления продуктов и услуг жилищного кластера, его формирование позволяет развивать отдельные территории, осваивать новые рыночные ниши и создавать новые малые, средние предприятия с более низким предпринимательским риском, нацеленными на современные условия рынка.

Установление тесных партнерских отношений между производителями, потребителями и поставщиками обеспечивает базис для заключения договоров в форме ЧГП и развития данной формы сотрудничества. В рамках кластеров целесообразно формировать ЧГП как по отдельным проектам, так и в целом по кластерной структуре. Жилищный кластер, сформированный по территориальному или отраслевому признаку, не способствует конкуренции между его участниками. Наоборот, каждый из участников кластера обслуживает свой сегмент рынка и при общности взаимных интересов создает благоприятные возможности для улучшения продукта или услуги, предлагаемой другим его участником.

Дифференциация жилищных кластеров зависит от территориальной расположенности, первоначальных экономических условий, наличия и степени совершенства инфраструктуры развития жилищной сферы, состояния производственно-технической системы, уровня инновационной активности в регионе и особенностей культурной среды.

Жилищная сфера – одна из важнейших сфер общественной жизни, она значительно влияет на другие сферы жизнедеятельности общества. Экономическая роль кластеров в жилищной сфере заключается в активизации процесса создания кластеров в других областях. В процессе функционирования и развития кластера в жилищной сфере достигается мультипликативный эффект: рост эффективности жилищного кластера способствует росту качества продукции, услуг и производительности других кластеров и отраслей различных сфер хозяйствования.

Формированию жилищного кластера предшествует следующее:

– анализ отраслей территориального образования, внутренней и внешней деловой среды, тенденций развития и ограничений жилищной сферы;

– анализ ресурсной базы территориального образования: инновационно-инвестиционного потенциала, наличия и качества трудовых ресурсов, производственных ресурсов, источников привлечения финансовых ресурсов, инфраструктуры развития;

– оценка уровня государственной поддержки жилищной сферы территориального образования и потенциала поддержки жилищного сектора;

– отбор предприятий (организаций) для включения в жилищный кластер.

В общем виде стадии, предшествующие формированию кластера в жилищной сфере, представлены на рис. 3.6.

Рис. 3.6. Стадии, предшествующие формированию кластера в жилищной сфере

Кластеры в России могут создаваться:

– на базе предприятий и организаций, работающих в смежных отраслях;

– на базе рынка трудовых или производственных ресурсов, природных условий, научно-технической базы и инновационных технологий.

Жилищный кластер должен создаваться на основе современных инновационных технологий, затрагивающих область производства строительных материалов, непосредственно ремонтно-строительный сектор и сферу услуг в жилищной сфере, сферу управления данными областями деятельности. Такую двойственную направленность следует учитывать, чтобы устранить возможные перекосы развития всей сферы жилья, когда, например, сегмент обслуживания жилищной сферы не соответствует темпам развития строительной отрасли и тем самым тормозит инновационное развитие всех участников кластера.

Оценить эффективность функционирования кластера можно не ранее чем через 7–10 лет. Поэтому необходима параллельная разработка стратегии инновационного развития жилищной сферы и развития жилищных кластеров. Стратегия инновационного развития жилищной сферы должна учитывать цели и задачи развития кластеров, и наоборот, стратегия развития кластеров должна основываться на стратегии инновационного развития сферы жилья и в то же время подчиняться ей.

Разработка стратегии развития кластеров должна предусматривать следующее:

– анализ и формирование наиболее эффективной структуры жилищного кластера, исследование силы и особенностей влияния кластера на инновационное развитие жилищной сферы и решение жилищной проблемы;

– создание информационного поля и площадки для привлечения потенциальных участников кластера, научно-исследовательских центров, работа в направлении привлечения некоммерческих организаций для активизации темпов формирования кластеров;

– разработка и реализация программ подготовки и переподготовки кадров, способных работать в новых экономических условиях, реализовывать задачи, лежащие в основе создания кластеров;

– формирование управляющих структур, основная функция которых должна заключаться в согласовании действий участников кластера и обеспечении интересов всех партнеров в рамках ЧГП;

– создание условий и механизмов коммерциализации научных исследований и разработок в жилищной сфере;

– формирование инфраструктуры развития и институциональной среды функционирования жилищных кластеров, обеспечение интеграции кластеров и диффузии инновационных технологий между различными кластерами.

Таким образом, для государства отводится особая, главенствующая роль при формировании и развитии кластеров в жилищной сфере. Оно должно обеспечить следующее:

– создание предпосылок для формирования новых кластеров;

– поддержку существующих кластеров;

– продление жизнедеятельности созданных кластеров;

– создание особой информационной среды, позволяющей запустить механизмы саморегулирования в области кластеризации.

3.3. Развитие методики оценки инвестиционной привлекательности жилищной сферы

Инвестиционная активность юридических лиц, реализуемая в жилищной сфере, зависит от прибыльности предприятий, являющейся основой для финансовой устойчивости и притока инвестиционных ресурсов в жилищную сферу, уровня доходности различных операций с жильем, доступности заемных источников финансирования, выраженной в уровне процентной ставки и сроках кредитования операций в жилищной сфере, размера и форм государственных налоговых и иных стимулирующих льгот, в первую очередь связанных с жильем (льготы по налогу на имущество, льготирование НДС по некоторым жилищным операциям и др.), объемов государственного финансирования, административного фактора, степени развитости земельного рынка.

Прибыльность предприятий отражает их способность к осуществлению инвестиционных операций и определяет потенциальный объем финансовых ресурсов, который при наличии благоприятных условий может быть направлен на жилищное инвестирование. Инвестиционный потенциал предприятий по некоторым регионам России в 2013 г. приведен на рис. 3.7.

Рис. 3.7. Инвестиционный потенциал предприятий по некоторым регионам России в 2013 г.

Показатель инвестиционных возможностей учитывает текущий размер собственных средств юридических лиц, отражает их региональные предпочтения при размещении средств (средства на депозитах учтены по месту размещения). Как правило, денежные средства предприятий размещаются в банках тех регионов, где они предполагаются к использованию.

Рис. 3.7 отражает наличие существенных разрывов в инвестиционном потенциале регионов и степени их инвестиционной привлекательности, сложившихся по совокупности факторов влияния региональных условий.

Инвестиции в жилье станут объектом доходной эксплуатации только после того, как экономические ниши торговых и строительных операций каждого последующего сектора спроса будут исчерпаны.

Торгово-посреднические операции на вторичном рынке готового жилья характеризуются самой быстрой окупаемостью финансовых вложений и наименьшим объектом необходимых стартовых инвестиций. Операции по доходной эксплуатации жилья (доходные дома) имеют самый длительный период окупаемости вложений и требуют от инвесторов существенного объема располагаемых дешевых и долгосрочных источников финансирования (прибыль, дешевые долгосрочные кредиты).

Высокоразвитые жилищные рынки характеризуются достаточным предложением дешевого арендного жилья, т. е. наличием предложения достаточного количества эксплуатируемых доходных домов различных категорий. Уровень развития региональных жилищных рынков в России позволяет утверждать, что в экономически развитых регионах (Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область и ряд других) имеют место активные операции на первичном строительном рынке жилья. Наибольшей степенью развития жилищного рынка характеризуется Москва, где начал развиваться бизнес по эксплуатации доходных домов, но пока только для высокодоходных секторов платежеспособного спроса населения (дома категории «люкс»).

Современный уровень развития региональных жилищных рынков России пока не формирует необходимых условий для возникновения в ближайшее время рынка дешевого арендного жилья. Это существенно препятствует решению жилищной проблемы, но является результатом действия экономической закономерности.

Доходность жилищных операций влияет на интенсивность притока инвестиций на жилищный рынок, так как является результатом ее сравнения с доходностью от вложений в иные секторы экономики (формируется на рынке капитала). Доходность каждого вида жилищных операций связана с уровнем конкуренции, широтой доступного сектора платежеспособного спроса (емкость рынка) и соотношением располагаемых инвестиционных ресурсов (собственные и привлеченные источники финансирования). Доходность жилищных операций тем выше, чем выше доля собственных источников финансирования. Доходность строительных операций на рынке жилья по России достаточно высока, однако распределена по регионам неравномерно (см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

Доходность операций по строительству жилья в 2012 г.

В целом жилищные строительные операции очень доходны, за исключением некоторых регионов.

Присутствие государства на рынке финансово-кредитных услуг на нерыночных условиях создает базу для оттока коммерческих инвестиций с регионального рынка. Повышает платежеспособность предприятий наличие налоговых и иных стимулирующих льгот, связанных с жильем (льготы по налогу на имущество, льготирование НДС по ряду жилищных операций и др.). Чем значительнее объем предоставленных налоговых и иных государственных льгот, тем выше платежеспособность в результате роста прибыльности предприятий и тем шире приток инвестиций в жилищную сферу.

Фактором, влияющим на объемы и направления жилищных инвестиций, выступает государственное финансирование. Чем больше объем государственного финансирования жилищной сферы и чем шире его охват секторов спроса населения, тем меньше объем частных инвестиций. Участие государства на рынке предложения жилья и жилищных услуг автоматически сокращает участие на этом рынке коммерческих предприятий. Это утверждение верно для всех секторов рынка предложения жилья и жилищных услуг (строительство, реконструкция и продажа, рынок аренды, или жилищного найма).

Административный фактор влияния на платежеспособность предприятий и приток инвестиций в жилищную сферу выражается в применении установленных государством процедур, норм, правил и нормативов. Увеличение и усложнение необходимых для работы в жилищной сфере процедур (выдача разрешений, регистраций, согласований и т. д.), повышение стоимости «административных» услуг, рост различного рода ограничений снижает общую доходность жилищных операций, мотивируя предприятия к сокращению инвестиций в жилищную сферу (отток инвестиций). Использование «непрозрачных» схем расчетов, «административные» услуги и нерыночные механизмы предоставления земельных участков, выдачи строительных подрядов и разрешений искусственно ограничивают конкуренцию на рынке предложения жилья.

Необоснованное влияние административного фактора на жилищную сферу сокращает объемы частных инвестиций, усиливает давление платежеспособного спроса населения с одновременным последовательным сокращением его платежеспособности, обусловленным увеличением цен предложения на объекты жилья.

Неразвитость земельного рынка – существенный ограничитель присутствия инвестиционных ресурсов в жилищной сфере – влияет на стоимость объектов недвижимости на рынке предложения. Участвуя в механизме ценообразования строящегося жилья, стоимость земельных ресурсов во многом определяет уровень затрат на строительство жилья и цену его предложения. Применение нерыночных механизмов оценки и распределения земельных участков под застройку (действие административного фактора) исключает важный рычаг рыночного регулирования – элемент эффективного конкурентного землепользования, ограничивает конкуренцию застройщиков, снижает объем инвестиций на рынке предложения, искажает реальную стоимость предлагаемого на рынок жилья.

Создание условий для привлечения достаточного объема инвестиций в данный сектор экономики – ключевой фактор в решении проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильем и развития жилищной сферы.

Инвестиционная привлекательность с точки зрения экономики – это категория, отражающая экономические характеристики определенного субъекта (страны, отрасли, региона, рынка, предприятия и т. д.), выражающиеся в уже достигнутом финансовом положении и уровне будущей выгоды от инвестирования. Более широко инвестиционную привлекательность можно охарактеризовать как оценку положения объекта оценки с позиций его экономических, социальных, политических, организационных, правовых предпосылок, определяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в тот или иной объект. Характеристика инвестиционной привлекательности получает отражение через систему соответствующей экономической информации. Многообразие факторов и условий, под воздействием которых происходит развитие экономических субъектов, обусловило создание множества методик оценки их инвестиционной привлекательности, нацеленных на следующее: повышение эффективности использования инвестиций из бюджета (в целом по стране и в региональном разрезе); формирование потоков инвестиционных ресурсов в соответствующие сферы хозяйствования, инвестиционной политики государства как в целом по стране, так и в региональном, отраслевом разрезах; разработку стратегии развития отраслей, регионов, страны; привлечение сторонних инвесторов за счет создания понятных и прозрачных инструментов и механизмов оценки эффективности инвестиций и снижения рисков для кредиторов.

Существующие методики оценки инвестиционной привлекательности различных субъектов хозяйствования основываются на использовании различных подходов и показателей оценки. Условно их можно разделить на три группы: методики оценки инвестиционной привлекательности отраслей (регионов); методики оценки инвестиционной привлекательности предприятий, отдельных инвестиционных проектов. Отдельно выделим оценку инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости.

При анализе инвестиционной привлекательности таких объектов потенциальный инвестор изучает следующее: параметры инвестиционной политики отрасли (региона); инвестиционные и другие риски изучаемой сферы; законодательно-правовую базу; налоговый климат; динамику показателей социальной сферы (среднюю заработную плату, прирост населения, площадь жилья, приходящуюся на одного человека и др.); динамику объема инвестиций в производство, строительство.

Оценка привлекательности региона или отдельной территории для проживания людей и рынка труда – один из важнейших элементов инвестиционной привлекательности жилищной сферы. Помимо этого, инвестиционная привлекательность жилищной сферы складывается из инвестиционной привлекательности конкретного региона, отраслей жилищной сферы, отдельных ключевых и значимых с точки зрения инвестирования предприятий, инвестиционных проектов (строительства и реконструкции), характеристик функционирования инфраструктуры жилищной сферы, оценки стоимости жилой недвижимости в отдельных территориальных образованиях.

Таким образом, при оценке инвестиционной привлекательности жилищной сферы учитывают огромное количество параметров и слагаемых. Поэтому автор считает нецелесообразным описывать все существующие методики оценки этих параметров, однако в целях разработки направлений и мероприятий повышения инвестиционной привлекательности жилищной сферы следует выделить основные подходы, комплексно включающие основные методики, применяемые в нашей стране.

Первый подход – выделение основополагающего комплексного фактора, на основе которого оценивается инвестиционная привлекательность объекта. Таким параметром может служить, например, динамика ВВП, динамика объема производства промышленной продукции или национального дохода. Этот подход достаточно прост в применении, поскольку имеется обширная база статистической информации, используются достаточно несложные методики расчета. Однако он не учитывает сложные связи с другими элементами социально-экономической системы, поэтому применение его ограничено общими оценками.

Второй подход – выделение ряда факторов, имеющих примерно равное влияние на инвестиционную привлекательность жилищной сферы. При этом каждый из факторов характеризуется рядом показателей. В рамках второго подхода оцениваются экономический потенциал, социальные, политические, правовые, технологически-производственные, организационно-управленческие, экологические параметры, инфраструктурная составляющая. Мы считаем, что такой подход имеет ряд преимуществ: он позволяет оценить перспективы инвестиционной привлекательности жилищной сферы, основывается на статистических методах расчета, базируется на официальных статистических данных, позволяет подтвердить и обосновать достоверность проводимой оценки с выявлением корреляционных зависимостей и связей. Однако он также не лишен недостатков – возникают отдельные возражения по обоснованности включения в пул показателей оценки отдельных числовых параметров и показателей. Данный подход мы рассматриваем как недостаточно прозрачный.

Третий подход, базирующийся на анализе множества факторов, отличается от второго сведением их в два параметра: инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Инвестиционная привлекательность, таким образом, определяется на основе агрегированного показателя. Этот подход обладает неоспоримыми преимуществами: он знаком и понятен иностранным инвесторам, поскольку является общепринятой системой мониторинга и оценки (одной из самых известных методик этого подхода является методика рейтингового агентства «Эксперт РА»), основывается на достоверных источниках данных, базируется на значимых показателях инвестиционного потенциала и риска. Недостатки данного подхода – возможность субъективности экспертных оценок, отсутствие ясности и прозрачности при сведении в единый интегральный показатель частных параметров оценки инвестиционного потенциала и инвестиционного риска.

Описанные выше подходы включают в себя различные методы оценки. Их условно можно разделить на три большие группы: экономико-статистические (математические); факторные; экспертные.

В группу экономико-статистических методов входят методы регрессионного, корреляционного и дисперсионного анализа, математического моделирования, методы оптимизации и др.

Факторный метод основывается на группировке большого количества исходных показателей (данных) с близкой по смыслу экономической природой в отдельные блоки (факторы), которые в дальнейшем и подвергаются изучению и анализу.

В особую группу выделены экспертные методы. В настоящее время они широко применяются в различных областях исследования; они основываются на мнении привлекаемых экспертов в той или иной области. Основное их преимущество – использование не только статистической информации (ее иной раз бывает недостаточно для всестороннего изучения объекта исследования), но и другой качественной информации, поступающей нерегулярно, но позволяющей составить полную картину об инвестиционной привлекательности того или иного объекта.

Все методы оценки инвестиционной привлекательности имеют как преимущества, так и недостатки. Они не в достаточной степени учитывают влияние инноваций на инвестиционную привлекательность жилищной сферы. Это может привести к искажению выводов и результатов оценки, поскольку фактор влияния инноваций на уровень развития жилищной сферы и ее инвестиционный потенциал в условиях современной экономики – один из важнейших элементов в структуре развития всей социально-экономической сферы страны.

Без внедрения инноваций невозможно представить ни одну сферу хозяйствования, в том числе жилищную сферу. Уравнения регрессии, описывающие влияние инноваций на развитие данной сферы, показывают степень такого влияния и подтверждают вывод, что без инноваций развитие жилищной сферы невозможно. Жилищная сфера развивается как под прямым воздействием инноваций, так и опосредованно – через их влияние на социально-экономические показатели.

Чем больше инновации влияют на показатели, характеризующие развитие жилищной сферы, тем сильнее через них (инновации) можно воздействовать на трансформацию сферы жилья. Трансформируясь, жилищная сфера развивается, повышается конкурентоспособность, прибыльность ее отраслей и предприятий. Это повышает инвестиционную привлекательность и активизирует вовлечение в оборот финансовых средств частных и институциональных инвесторов. Инвестиции в инновации жилищной сферы способствуют еще большему наращению инновационной и инвестиционной активности. Происходит циркуляция экономических механизмов и рычагов воздействия на сферу жилья – вкладывая инвестиции в инновации, инвестор развивает жилищную сферу, приумножая в ней инновационную активность, которая, в свою очередь, дает посыл к новым инвестициям. В результате происходит наращение инвестиционной привлекательности сферы жилья, она развивается, что способствует решению жилищной проблемы в нашей стране.

Отсюда вывод: чем больше инновации влияют на показатели развития жилищной сферы, тем быстрее она развивается, тем более привлекательной становится для инвесторов. Поэтому при оценке инвестиционной привлекательности жилищной сферы следует учитывать «фактор инноваций». Существующие методики оценки инвестиционной привлекательности жилищной сферы достаточно подробно проработаны и направлены на различные объекты хозяйственной деятельности: регионы, отрасли, предприятия, объекты недвижимости и т. д. Все они могут и должны использоваться в практике. Более того, реализуя различные цели, инвесторы должны сами выбирать наиболее приемлемые и удовлетворяющие их потребностям методики оценки. В рамках макроэкономического анализа инвестиционной привлекательности жилищной сферы крайне важно учитывать инновации и степень их влияния на сферу жилья при принятии инвестиционных решений.

Автором разработан «коэффициент инновационности в жилищной сфере». Он рассчитывается на основе уравнений регрессий, описывающих влияние инноваций на показатели сферы жилья:

В = b_1 + b_2 + b_3 + … + b_13, (3)

где B – коэффициент инновационности в жилищной сфере; b_1; b_2; b_3… b_13 – коэффициенты регрессии, характеризующие наклон прямой, описывающей предсказанное значение результирующего показателя (описывающего состояние сферы жилья) при влиянии на него факторного показателя (описывающего инновационную активность).

В процессе макроэкономического анализа инвестиционной привлекательности жилищной сферы при расчете коэффициента инновационности в жилищной сфере предлагается использовать уравнения регрессии, выведенные автором параметры, характеризующие при анализе влияние инноваций на развитие сферы жилья.

Таким образом, можно рассчитать «коэффициент инновационности» по данным на конец 2012 г.:

B = 0,00019 + 0,000012 + 0,00005–15,006 + 0,0001 + 0,0019 + + 0,00035 + 0,0012 + 520,10 + 0,705 + 6788,6 + 0,0211 + 10 225 = = 17 519,42.

И по данным на конец 2013 г.:

B = 0,00002 + 0,000009 + 0,00002–15,522 + 0,0002 + + 0,0029 + 0,0005 + 0,0013 + 526,16 + 0,7213 + 6811,7 + + 0,0237 + 10431 = 17 754,088.

Для интерпретации полученных данных необходимо полученный коэффициент сравнивать во временном разрезе. Увеличение его за заданный отрезок времени характеризует рост инвестиционной привлекательности жилищной сферы; снижение показателя во времени – уменьшение влияния инноваций на показатели сферы жилья, замедление темпов инновационного развития, т. е. сигнализирует о снижении инвестиционной привлекательности.

Из приведенных выше расчетов видно, что по сравнению с 2012 г. в 2013 г. произошел рост этого показателя. Это означает активизацию инновационной деятельности в жилищной сфере, увеличение ее инвестиционного потенциала.

Предложенный показатель полезен при оценке инвестиционной привлекательности жилищной сферы в региональном разрезе. Для этого необходимо рассчитать уравнения регрессии, описывающие влияние инноваций на сферу жилья по регионам. На основании этих расчетов можно определить коэффициенты инновационности и оценить инвестиционную привлекательность жилищной сферы того или иного региона.

Этот показатель целесообразно рассчитывать и при разработке стратегии социально-экономического и инновационного развития страны (или региона). Параметры, включаемые в расчет коэффициента инновационности не исчерпывающие. В расчет можно включить дополнительные параметры, характеризующие влияние инноваций на развитие жилищной сферы. В работе выделены не только уравнения регрессии, описывающие прямое воздействие инноваций на сферу жилья, но и уравнения регрессии, характеризующие опосредованное воздействие инноваций на жилищную сферу через социально-экономические показатели. Коэффициент инновационности, рассчитанный по данным уравнениям регрессии, дает более полную картину инвестиционной привлекательности жилищной сферы и позволяет более обоснованно формировать стратегию социально-экономического и инновационного развития страны, расширить информационное поле для принятия достоверных инвестиционных решений в жилищной сфере.

Жилье может покупаться и арендоваться. Его стоимость и размер арендной платы связаны: арендная плата рассчитывается как произведение цены жилья и рыночной ставки процента.

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, количества потребителей услуг и размера их дохода. Число потребителей и их доход зависят от состояния экономики.

Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход; и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. Доходность равна отношению арендной платы к стоимости жилья.

Когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет положительным. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной по сравнению с другими финансовыми активами, решение об инвестировании будет отрицательным.

Другие факторы, влияющие на решение об инвестировании в жилье:

– стабильность дохода. Для недвижимости стабильность выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но доходность ниже;

– независимость доходности от инфляции. Для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая – вместе с инфляцией растет арендная плата;

– уровень налогов на недвижимость, повышающих арендную плату и снижающих спрос;

– ставка процента по долгосрочным займам, обычно используемым для инвестирования в недвижимость. Рост ставки снижает спрос;

– риски, связанные с владением недвижимостью, приводящие к необходимости страхования, что понижает спрос;

– рост доходности государственных ценных бумаг, ведущий к оттоку инвестиций в недвижимость; спрос, а вместе с ним цена падают. Падение спроса и цены приводит к превышению предложения над спросом на рынке недвижимости и имеет следствием (с определенной задержкой) сокращение производства строительных материалов, оборудования. С ростом доходов, увеличением денежной массы и ожиданий потребителей спрос на недвижимость растет, и рынок недвижимости становится «точкой роста» для смежных рынков: финансового рынка, рынка подрядных работ, строительных материалов, машин и др. [29; 219], а также для всей жилищной сферы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать соответствующие теоретические обобщения, выводы и рекомендации прикладного характера.

1. Определено, что инновационная жилищная сфера – важнейший элемент в структуре социально-экономического развития общества, представляющий собой целостную систему всех видов производства, распределения, обмена и потребления материальных благ и услуг, необходимых для жизнедеятельности людей, основанную на потоке инноваций в области техники, технологии, организации труда и управления, обеспечивающих качественный рост эффективности социально-экономических процессов, благосостояния, и включающий в себя совокупность отраслей народного хозяйства, различные виды предприятий и собственности, а также многообразные виды деятельности, непосредственным образом связанные и определяющие образ и уровень жизни людей, способствующие удовлетворению их комплексной потребности за счет внедрения инноваций в различных отраслях жилищной сферы.

2. Сущность жилищной сферы определяется выполняемыми ею функциями, которые реализуются экономическими субъектами. Отличный друг от друга уровень эффективности выполнения этих функций определяет асимметрию развития жилищной сферы, а через нее – всей социально-экономической системы страны. Жилищная сфера как система имеет свою организационную структуру, которую можно рассматривать с точки зрения идей сбалансированной системы показателей, состоящую из финансового, клиентского, функционального блоков и блока обучения и развития.

3. Инновационное развитие общества предлагается рассматривать в виде спирали, при котором инновации сами по себе порождают новые инновации, спираль инновационного развития закручивается и создается мощный импульс к следующему этапу научно-технического прогресса в обществе, инновационные круги спирали становятся все более короткими по времени, концентрируются и в конечном счете сходятся в точке «выброса». В точке «выброса» инновации множатся, появляются совершенно новые формы и области развития общества, образуются новые спирали.

4. Выявлено, что организационно-экономические аспекты развития жилищной сферы сосредоточены в трех определяющих плоскостях роста: на рынке недвижимости, в правовом поле и в инфраструктурной составляющей. Данные плоскости тесно взаимодействуют между собой, оказывая влияние друг на друга и определяя общий вектор развития, однако неравномерность в развитии этих плоскостей создает перекосы в структуре жилищной сферы. Отсюда вытекает множество проблем, связанных с недостаточной развитостью и несоответствием законодательной базы современным инновационным процессам как на рынке недвижимости, так и в инфраструктурной составляющей жилищной сферы, с отставанием обслуживающих отраслей хозяйствования от активности отраслей строительства и производства строительных материалов, с недостаточной развитостью рынка услуг в жилищной сфере и т. д. Преодоление этих проблем представляется возможным в результате создания эффективных механизмов инновационного развития жилищной сферы.

5. Выявлены диспропорции и недостаточная интенсивность в развитии жилищной сферы. Медленное встраивание сферы жилья в инновационную траекторию развития объясняется следующими факторами, характеризующими тенденции ее развития:

– экологические – высокая степень загрязненности окружающей среды, недостаточный уровень финансирования затрат на охрану окружающей среды, нерациональное и неэффективное использование природных богатств, неразвитость экологического домостроения;

– экономические – высокие показатели старения и выбытия жилищного фонда, недостаточная благоустроенность жилищного фонда, недостаточная поддержка государства, снижение объемов строительства жилья;

– социальные – низкие доходы населения, высокая степень расслоения населения по уровня дохода, демография населения, низкий уровень доступности жилья, неразвитость института ипотечного кредитования;

– общественно-политические – недостаточные темпы проводимой реформы ЖКХ, высокие административные барьеры в строительном секторе, слабые рыночные механизмы в сфере жилищных операций, несоответствие правовой базы потребностям жилищной сферы;

– инновационные – недостаточный уровень инвестиционной активности, неразвитость инновационной инфраструктуры, недостаточная связь между наукой и производством, недостаточная поддержка государством инноваций в жилищном секторе.

6. Предложена и обоснована концепция развития жилищной сферы, которая основывается на трансформации жилищной сферы через цепочку развития: инновации – экономический рост – развитие жилищной сферы, подтверждая, что сегодня мировые тенденции диктуют необходимость ускорения технологического развития, эффективность развития жилищной сферы напрямую зависит от эффективности реализуемой в стране инновационной политики, способной нейтрализовать негативные факторы «сырьевого» сценария развития, перераспределив фокус экономики страны на инновации. Экономическое развитие позволит нарастить объем инвестиций в фундаментальную науку, человеческий капитал, поддержку инноваций, тем самым обеспечив мультипликативный эффект инновационного развития в стране. При этом темпы инновационного преобразования и экономический рост будут все более взаимосвязаны и взаимозависимы.

7. В процессе исследования проанализировано влияние уровня инновационной деятельности в стране на степень развития жилищной сферы через призму социально-экономического развития общества. Установлена тесная взаимосвязь как между показателями, характеризующими уровень инновационного развития и жилищной сферой, так и между показателями, характеризующими социально-экономическое состояние и состояние сферы жилья; составлена карта зависимости развития жилищной сферы от уровня инновационной деятельности в стране с учетом показателей социально-экономического развития, которая позволила составить шесть цепочек взаимного влияния факторов «инновации – экономический рост – развитие жилищной сферы». Выявленные цепочки развития позволят более обоснованно формировать стратегию развития жилищной сферы с учетом стратегии социально-экономического развития страны и одновременно с этим при формировании стратегии социально-экономического развития (учитывая влияние социально-экономических параметров на жилищную сферы) строить ее таким образом, чтобы максимально учесть зависимость между данными сферами и усилить точки их взаимодействия, что даст возможность при посредстве механизмов социально-экономического развития общества более эффективно воздействовать на сферу жилья.

8. Сформирована система рискообразующих факторов воздействия на инновационное развитие жилищной сферы. К ним относятся: экологические (высокая степень загрязненности окружающей среды, низкий уровень финансирования затрат на охрану окружающей среды, низкая активность в области экологического домостроения), социальные (неудовлетворительный уровень обеспеченности населения жильем, низкий уровень покупательской способности населения, рост цен на жилье, низкий темп роста среднедушевых доходов, высокий уровень расслоения населения по уровню доходов), экономические (старение и выбытие жилищного фонда, снижение объема финансирования капитального ремонта жилых зданий, низкий уровень благоустройства жилого фонда, снижение объема строительства жилья, низкая доходность жилищных операций), политические (низкие темпы модернизации ЖКХ, несбалансированность системы государственного субсидирования, слабая информационная база в сфере жилья, высокие административные барьеры в строительном секторе, слабость рыночных механизмов в сфере жилищных операций), инновационные (низкий уровень инновационной активности в жилищной сфере, слабая связь между наукой и производством, неразвитость инновационной инфраструктуры жилищной сферы, низкий уровень создания и использования технологических инноваций, невовлеченность в финансовый оборот страховых организаций и пенсионных фондов).

9. Сформированы направления стратегического развития жилищной сферы с учетом взаимного влияния факторов, характеризующих инновационное, социально-экономическое развитие и отражающих развитие сферы жилья на основе выявленных цепочек развития: при увеличении удельного веса инновационных товаров, работ, услуг в общем объеме отгруженных товаров на 10 % объем введенной в действие общей площади жилых домов увеличится до 200 млн. кв. м, количество построенных квартир увеличится до 2385,74 тыс. единиц; увеличение числа используемых передовых производственных технологий на 10 единиц позволит сократить численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума на 0,001 % и обеспечить увеличение доли общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя до 31,23 %, а также обеспечить увеличение числа построенных квартир до 1818 тыс.; увеличение числа используемых производственных технологий позволит сократить снижение ВВП в расчете на душу населения на 0,02 % (при условии увеличения числа используемых передовых производственных технологий на 10 единиц), и каждый процент, на который будет увеличиваться данный показатель в расчете на душу населения, обеспечит дополнительные 12,64 млн. руб. жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам; также увеличение числа используемых передовых производственных технологий на 10 единиц позволит сократить темпы снижения объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами на 0,014 %, и каждый 1 млрд. руб. дополнительно отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами обеспечит дополнительные 147,33 млн. руб. жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам.

10. Предложена концептуальная схема развития жилищной сферы, главная цель которой отражает единое со стратегией направление преобразований и ориентирована на повышение качества жизни населения за счет повышения инновационной активности в жилищной сфере с учетом стратегии социально-экономического развития страны. Главная цель декомпозируется на цели более низкого порядка, которые представлены в разрезе финансового, клиентского, функционального параметров и параметра «обучение и развитие», отражающих систему сбалансированных показателей.

11. Предложена подпрограмма «Стимулирование инновационного развития жилищной сферы» к федеральной целевой программе «Жилище», направленная на реализацию предложенной концепции развития сферы жилья, целью которой должен быть рост инновационной и инвестиционной активности в жилищной сфере; обозначены ее задачи и механизмы реализации. Механизмами предложенной концепции, нашедшими отражение в предложенной подпрограмме, являются следующие: продвижение идей экологического домостроения в обществе посредством их освещения в СМИ, сети Интернет, на телевидении, в общественно-политических журналах и т. д.; наращение строительства малоэтажных экодомов; внедрение европейских стандартов строительства, способствующих более высоким темпам внедрения новых материалов и технологий; формирование культуры инновационного развития жилищной сферы посредством создания консультационных центров на базе вузов, целью деятельности которых должна стать информационная поддержка населения, организаций по вопросам экологического домостроения, новых стандартов строительства и практическая помощь в разработке инновационных проектов, их продвижении и согласовании; формирование инновационной инфраструктуры в жилищной сфере; учреждение частно-государственного партнерства, кластеров в жилищной сфере; предоставление налоговых каникул, льготное налогообложение предприятий и организаций жилищной сферы, разрабатывающих и внедряющих инновации. Помимо того, для инновационного развития сферы жилья необходимо отражение в стратегии инновационного и социально-экономического развития страны мероприятий по развитию малого предпринимательства, института ипотечного кредитования, отношений собственности (институализация арендных отношений, совершенствование законодательной базы в жилищной сфере).

Реализация концепции и стратегии развития жилищной сферы должна осуществляться на всех уровнях власти (федеральном, региональном, муниципальном), что достигается за счет декомпозиции целей и задач стратегического развития. На каждом уровне власти целесообразно разрабатывать отдельную стратегию развития жилищной сферы, учитывающей региональные и муниципальные особенности и предпосылки развития того или иного территориального образования и увязывать их непосредственно с общей стратегией развития жилищной сферы.

Основными механизмами реализации предложенной концепции должны стать формирование инновационной инфраструктуры развития сферы жилья, учреждение трехстороннего частно-государственного партнерства и кластеров в жилищной сфере.

12. Установлено, что инфраструктура жилищной сферы представлена взаимосвязанными элементами, выступающими в форме отдельных функциональных структур, интегрированных в единую целостную систему, основная функция которых – формирование и воспроизводство устойчивых хозяйственно-экономических связей между субъектами жилищной сферы. Она подчиняется целевым ориентирам концепции и стратегии ее развития и включает экологическую, социальную, экономическую, политическую и инновационную инфраструктуру. Основная задача инновационной инфраструктуры – это модернизация отраслей хозяйствования жилищной сферы, обеспечение трансфера технологий и инноваций из других областей хозяйствования и зарубежных стран. Экологическая инфраструктура призвана продвигать идеи строительства экологических домов, обеспечивать наращивание строительства малоэтажных и частных построек, применение современных европейских стандартов в строительстве. Социальная инфраструктура должна обеспечивать повышение качества жизни населения за счет развития таких отраслей, как транспорт, энергетика, информационные сети, связь, здравоохранение, образование, ЖКХ и др. Экономическая инфраструктура включает в себя в том числе информационную и финансово-кредитную структуры, которые являются необходимыми компонентами современного общества и экономических отношений. Политическая инфраструктура направлена на обеспечение совершенствования законодательной базы в сфере жилья, государственное регулирование, разработку и реализацию федеральных программ в жилищной сфере.

13. Выявлено, что трансформация жилищной сферы и перевод экономики страны на путь модернизации невозможно осуществить только посредством государственных ресурсов. Необходима реализация проектов частно-государственного партнерства, которые предполагают особую форму сотрудничества и формирование трехсторонних партнерств: государство – частный сектор – научное сообщество, в рамках которых должно происходить взаимодействие на различных управленческих уровнях: федеральном, региональном и местном.

14. Целесообразна диверсификация региональных трехсторонних партнерств в межрегиональную среду с целью повышения эффективности своей деятельности с использованием принципов кластеризации. Данная инициатива будет способствовать созданию новых территорий и «островов» инновационного развития, активизации предпринимательства и развитию новых видов хозяйствования. Под кластерами автор понимает горизонтально и вертикально интегрированные структуры, объединяющие предприятия и организации производственной, финансовой, социальной и инновационно-инвестиционной деятельности (подчиненные единой конечной цели решения жилищной проблемы в стране, действующие на принципах партнерства и сотрудничества) и обеспечивающие рациональное потребление различного рода ресурсов, открытость и прозрачность отраслей жилищной сферы, внедрение и диффузию инновационных разработок. Предложена модель кластера в жилищной сфере и схема проведения поэтапной диагностики состояния и предпосылок формирования кластера в территориальном образовании.

15. Сделан вывод, что чем большее влияние оказывают инновации на показатели развития жилищной сферы, тем быстрее развивается данная сфера и тем более привлекательной она становится для инвесторов. Данные выводы обосновали необходимость при оценке инвестиционной привлекательности жилищной сферы учитывать «фактор инноваций», в связи с чем разработан и предложен для целей макроэкономического анализа инвестиционной привлекательности сферы жилья «коэффициент инновационности в жилищной сфере», который рассчитывается на основе уравнений регрессий.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 июля 2012 г.).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (ред. от 30 марта 2012 г.).

3. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541–1 (ред. от 11 июня 2008 г.)«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

4. Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003–1 (ред. от 29 июня 2012 г.)«О налогах на имущество физических лиц».

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 7 декабря 2011 г.)«О приватизации государственного и муниципального имущества».

6. Федеральный закон от 4 июля 2003 г. № 95-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

7. Федеральный закон Российской Федерации от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

8. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»” и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”».

9. Федеральный закон от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий».

10. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий».

11. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 8 декабря 2011 г.)«О государственном кадастре недвижимости».

12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 29 июня 2012 г.)«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

13. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ (ред. от 28 июля 2012 г.)«Об инвестиционных фондах».

14. Послания Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации (2001, 2002, 2004, 2006, 2007, 2008, 2009 гг.).

15. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2002–2010 гг.».

16. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе “Жилище” на 2011–2015 гг.».

17. Постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. № 782 «О московской городской программе “Жилище”».

18. Постановление Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации».

19. Постановление Правительства РФ от 11 октября 2001 г. № 717 (ред. от 22 июня 2006 г., с изм. от 20 октября 2006 г.)«О федеральной целевой программе “Сокращение различий в социально-экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002–2010 гг. и до 2015 г.)”».

20. Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

21. Распоряжение Правительства РФ от 2 февраля 2010 г. № 102-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы “Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010–2020 гг.”».

22. Распоряжение Правительства РФ от 8 декабря 2011 г. № 2227-р «Об утверждении Стратегии инновационного развития Российской Федерации на период до 2020 г.».

23. Инструктивно-методические указания по взиманию платы за загрязнение окружающей природной среды (утверждены Минприроды РФ 26 января 1993 г.) (ред. от 15 февраля 2000 г., с изм. от 12 июля 2011 г.).

24. Статистический бюллетень 2013. Федеральная служба государственной статистики.

25. Абалкин Л. И. Россия: поиск самоопределения. 2-е изд. М.: Наука, 2005.

26. Аверченко В. А., Р. Весели, Г. Наумов [и др.] Принципы жилищного кредитования. М., 2006.

27. Агагабабьян Э. Нематериальная сфера экономики в условиях развитого социализма // Э. Агагабабьян. Вопросы экономики. 1982. № 2. С. 18.

28. Агарков С. А., Кузнецова Е. С., Грязнова М. О. Инновационный менеджмент и государственная инновационная политика. М.: Академия естествознания, 2011.

29. Алексеев А. А. Механизм регулирования жилищной политики крупного города. М., 2002. 176 с. Ансофф И. Х. Новая корпоративная стратегия: при содействии Э. Д. Макдонелла / И. Х. Ансофф. СПб.: Питер Ком, 1999. 416 с. (Теория и практика менеджмента.).

30. Антонов Н. Г., Пессель М. А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: Финстатинформ, 2000. 272 с. Аньшин В. М. Менеджмент инвестиций и инноваций в малом и венчурном бизнесе / В. М. Аньшин, С. А. Филипп. М.: Анкил, 2003. 359 с. Аристотель. Политика // Аристотель. Соч.: в 4 т. Т. 4. М.: Мысль, 1983. 381 с. Архангельский В. Н., Кушлин В. И., Бударина А. В. [и др.] Государственное регулирование рыночной экономики: учебник. 3-е изд., доп. и перераб. М.: Издательство РАГС, 2008. 616 с. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 2-е изд. СПб.: СПбГАСУ; М.: АСВ, 2004. 384 с. Афанасьев В. Г. Моделирование как метод исследования социальных систем // Системные исследования. Методологические проблемы: ежегодник. М.: Наука, 1982.

31. Афанасьев В. Г. Общество: системность, познание, управление / В. Г. Афанасьев. М.: Политиздат, 1981.

32. Багриновский К. А. Исследование и моделирование основных механизмов в национальной инновационной системе России / К. А. Багриновский [и др.]. М.: ЦЭМИ РАН, 2007. 63 с. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

33. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. Краткий курс. СПб.: Питер, 2001.

34. Балдин К. В., Передеряев И. И., Голов Р. С. Инвестиции в инновации. М.: Дашков и К, 2011. 238 с. Барнгольц С. Б., Мельник М. В. Методология экономического анализа деятельности хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика, 2003. 240 с. Батракова Л. Г. Экономический анализ деятельности банка: учебник для вузов. М.: Логос, 2000. 344 с. Бачуринская И. А. Регулирование регионального рынка недвижимости: инфраструктурный и институциональный аспекты: монография. СПб.: СПбГИЭУ, 2009.

35. Белкина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе // Вопросы экономики. 2004. № 7.

36. Белкина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. 2004. № 10.

37. Белл Д. Грядущее постиндустриальное общество: опыт социального прогнозирования: пер. с англ. / под ред. В. Л. Иноземцева. М.: Academia, 1999. 956 с. Белоглазова Г. Н. Банковское дело: учебник / под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2003. 592 с. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2001.

38. Беляева С. Г. Управление портфелем недвижимости. М. Закон и право: Юнити, 2004.

39. Берталанфи Л. Ф. История и статус общей теории систем // Берталанфи Л. Ф. Системные исследования: ежегодник. М.: Наука, 1973. 168 с. Блауберг И. В. Становление и сущность системного подхода / И. В. Блауберг, Э. Г. Юдин. М.: Политиздат, 1973. 272 с. Богданов А. А. Тектология (Всеобщая организационная наука): в 2 кн. Кн. 1 / под ред. Л. И. Абалкина; отделение экономики АН СССР, Институт экономики АН СССР. М.: Экономика, 1989. 304 с. Борисов А. Б. Большой энциклопедический словарь. М.: Книжный мир, 2003. 895 с. Боровкова Вал., Боровкова Вик., Мокин В. [и др.] Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2007. 416 с. (Серия «Учебник для вузов».).

40. Братцев В. И. Налогообложение недвижимости. М.: РЭА, 2005.

41. Буевич С. Ю., Королев О. Г. Анализ финансовых результатов банковской деятельности: учебное пособие. М.: Кнорус, 2005. 160 с. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы: учебное пособие. М.: Инфра-М, 2001. (Серия «Высшее образование».).

42. Букато В. И., Львов Ю. И. Банки и банковские операции в России. М.: Финансы и статистика, 2000. 336 с. Бунич Г. А. Маркетинг в отраслях и сферах деятельности. М.: Дашков и К, 2009.

43. Быстров А. В. [и др.] Недвижимость. Практическая энциклопедия / под ред. И. С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005.

44. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.

45. Воронцовский А. В. Инвестиции и финансирование: методы оценки и обоснования. СПб.: Университет, 2003.

46. Гальперин В. М. Теория потребительского поведения и спроса. СПб.: Экономическая школа, 2003. 380 с. Гегель Г. В. Ф. Философия права: пер. с нем. М.: Мысль, 1990. 128 с. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: учебное пособие. М., 2000.

47. Герасимова Е. Б. Феноменология анализа устойчивости кредитной организации. М.: Финансы и статистика, 2006. 392 с. Глазьев С. Пути преодоления инвестиционного кризиса // Вопросы экономики. 2003. № 11.

48. Головин Ю. В. Банки на рынке недвижимости. М.: РИМ, 2001.

49. Головин Ю. В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.

50. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. М.: Менеджер, 2004.

51. Гончаренко Л. П. Менеджмент инвестиций и инноваций. М.: Кнорус, 2009. 160 с. Горбунов А., Кулибанов В. [и др.] Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. СПб.: ИСЭП РАН, 2005.

52. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. М.: Юрайт-Издат, 2010. 896 с. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость. Регистрация прав сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филин, 1998.

53. Горемыкин В. А. Недвижимость: Экономика, управление, налого-обложение, учет: учебник. М.: Кнорус, 2006. 662 с. Горемыкин В. А. Экономическая стратегия предприятия: учебное пособие. Изд. 3-е, испр. и доп. М.: Альфа-Пресс, 2007. 544 с. Грабовой П. Г. Организация, планирование и управление строительным производством. М.: Информ, 2006. 304 с. Грабовой П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового. М.: АСВ, 1999.

54. Грабовский П. Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник. М., 2003.

55. Грабовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

56. Гранова И. В. Оценка недвижимости: учебное пособие. СПб.: Питер, 2001.

57. Григорьев В. В. [и др.] Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты: учебное пособие. М.: Инфра-М, 2003.

58. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001.

59. Гришин В. В. Управление инновационной деятельностью в условиях модернизации национальной экономики. М.: Дашков и К, 2010. 368 с. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных российских городах. М.: Инфра-М, 2002.

60. Гуртов В. К., Марголин А. М., Чагай К. А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд-во РАГС, 2003.

61. Гусев А. Ф., Стерник Г. М. Индексы рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов. 2005.

62. Дежина И. Г., Салтыков Б. Г. Механизмы стимулирования коммерциализации исследований и разработок. М.: ИЭПП, 2004.

63. Довидиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: Юнити, 2005.

64. Доничев О. А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. Владимир, 2002.

65. Доничев О. А. Создание результативной инновационно-воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов. М.: МАИЭС, 2004. 388 с. Доничев О. А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. М. Стройиздат, 2005.

66. Дракер П. Классические работы по менеджменту. М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. 220 с. Дранев Я. Н. Кластерный подход к экономическому развитию территорий. М.: Сканрус, 2001.

67. Друкер П. Инновации и предпринимательство / П. Друкер. М.: Экономика, 1992. 343 с. Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г. И. Микерина и др. М.: Российское общество оценщиков, 2003. 258 с. Есипов В. Е., Попов А. В., Маховикова Г. А. [и др.] Ипотечно-инвестиционный анализ: учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002.

68. Жилище: комплексный взгляд / под ред. А. В. Черняка и В. З. Черняка. М.: АВЧ, 2001.

69. Жилищный кредит (ипотека): учебно-практическое пособие / под ред. Ю. Ф. Симионова. М.: МарТ, 2004.

70. Завлин П. Н., Васильев А. В., Кноль Н. И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы). СПб.: Наука, 2004.

71. Завлин П. Н. Основы инновационного менеджмента (теория и практика): учебное пособие. 2009.

72. Зубков Г. С., Стаханов В. Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д.: Изд-во Ростовского государственного строительного университета, 1997.

73. Зыкин Б. Н. Эффективность региональной экономики. М.: Наука, 2003.

74. Иванов А. Н. Банковские услуги: зарубежный опыт и российский опыт. М.: Финансы и статистика, 2002. 176 с. Иванов В. В. Ипотечное кредитование. М.: Изд-во РДЛ, 2002. 272 с. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости: учебно-методическое пособие. 3-е изд. М.: Изд-во МГТУ, 2003.

75. Идрисов А. Планирование и анализ эффективности инвестиций. ПРО-Инвест Консалтинг. М., 2004.

76. Ипотека в России / под ред. А. В. Толкушина. М.: Юристъ, 2002.

77. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004.

78. Казак А. Ю., Калинина Т. Н., Шатковская Е. Г. Теория и практика формирования ресурсной базы коммерческого банка: учебное пособие. Екатеринбург: Изд-во УГЭУ, 2000. 99 с. Казимагомедов А. А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 2000. 256 с. Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. М.: Книга сервис, 2005.

79. Каменецкий М. И., Донцова Л. В., Печатникова С. М. Ипотечное кредитование на рынке жилья. М., 2006.

80. Каплан Р. С., Нортон Д. П. Стратегические карты. Трансформация нематериальных активов в материальные результаты: пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 2005. 512 с. Кинделеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

81. Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Ось-89, 2004.

82. Клейнер Г. Б. Эволюция институциональных систем / Г. Б. Клейнер, ЦЭМИ РАН. М.: Наука, 2004.

83. Ключников М. В., Шмойлова Р. А. Коммерческие банки: экономико-статистический анализ. М., 2004. 248 с. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2003.

84. Колесников Л. П. Банковское дело: учебник / под ред. В. И. Колесникова, Л. П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2000. 480 с. Колобов С. С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К, 2002.

85. Кольев А. А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз. РАН. 2005.

86. Кондратьев Н. Д. Большие циклы конъюнктуры и теория предвидения / Н. Д. Кондратьев; Международный фонд Н. Д. Кондратьева [и др.] М.: Экономика, 2002.

87. Котлер Ф. Маркетинг-менеджмент: анализ, планирование, внедрение, контроль / Ф. Котлер. 2-е русск. изд. СПб.: Питер Ком, 1999. 896 с. (Теория и практика менеджмента.).

88. Красноглазов Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: Фининвест, 2002.

89. Краснянский Л. Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. М.: Экономика, 2003.

90. Кричевский Н. А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Дашков и К, 2006. 228 с. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001. 480 с. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: учебное пособие. М.: Высшая школа, 2003.

91. Кужелев И. Д., Стаханов В. Н., Чернышев М. А. Управление недвижимостью. Ростов н/Д.: Изд-во Ростовского государственного строительного университета, 2000.

92. Кузин Н. Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений: учебное пособие. М.: АВС, 1998.

93. Кузнец С. Перераспределение населения и экономический рост: Соединенные Штаты, 1870–1950: в 3 т. 2003.

94. Кузык Б. Н. Россия-2050: стратегия инновационного прорыва / Б. Н. Кузык, Ю. В. Яковец. М.: Экономика, 2005. 624 с. Кэнэ Ф. Избранные экономические произведения. М.: Соцэкгиз, 1960.

95. Лаврушин О. И. Банковские операции: учебное пособие / под общ. ред. О. И. Лаврушина. Ч. I. М.: Инфра-М, 2000. 96 с. Лаврушин О. И. Банковское дело: учебник / под ред. О. И. Лаврушина. М.: Финансы и статистика, 2005. 576 с. Ларионов В. Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья. М., 2003.

96. Левичева В. Ф. Материальное и идеальное в общественном производстве / В. Ф. Левичева, В. Ф. Щербина. Л.: Изд-во ЛГУ, 1984. 176 с. Лемешкина И. М. Социально-экономическое развитие жилищной сферы России // Инновационное развитие экономики России: национальные задачи и мировые тенденции: международная конференция; Москва, МГУ им. М. В. Ломоносова, экономический факультет: сборник статей: в 2 т. Т. 2. М.: Макс Пресс, 2008. С. 295.

97. Леонтьев В. Предисловие // Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика: сб. статей. СПб.: Лимбус-пресс, 2004.

98. Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. М.: Диалог-МГУ, 2004.

99. Лимаренко В. И. Моделирование системы управления ипотечным кредитованием в условиях переходной экономики России // Экономика строительства. 2000. № 6. С. 2–13.

100. Лимонов Л. Э. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб.: Лимбус-пресс, 2004.

101. Литвиненко А. Н. Формирование современной жилищной сферы. М., 2003.

102. Локк Дж. Соч.: в 3 т. Т. 3. М.: Мысль, 1988.

103. Максимов С. А. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000. 272 с. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб: Питер, 2003. 256 с. Максимов С. Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости / сост. С. Н. Максимов. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.

104. Максимов С. Н. Развитие отношений собственности в современной экономике России: монография / С. Н. Максимов, И. А. Бузова, Н. В. Васильева [и др.]; под общ. ред. С. Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.

105. Максимов С. Н. Управление недвижимостью: учебник / С. Н. Максимов, И. А. Бузова, Н. В. Васильева [и др.]; под ред. С. Н. Максимова. М.: Дело, 2008.

106. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: учебное пособие / С. Н. Максимов, И. В. Смирнова, И. А. Бузова. СПб.: СПбГИЭУ, 2007. 170 с. Маркс К. Капитал. Кн. 1. Процесс производства капитала / К. Маркс // Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения / Институт марксизма-ленинизма при ЦК КПСС. 2-е изд. М.: Государственное издательство политической литературы, 1960. Т. 23.

107. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / А. В. Марченко. Ростов н/Д.: Феникс, 2007. 448 с. Марченко А., Мачульская О. Инвестиционный рейтинг регионов России: проблемы составления и результаты // Рынок ценных бумаг. 2002.

108. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр Пресс, 2003.

109. Мокин В. Н. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.: СПбТЭИ, 2004.

110. Нельсон Р. Р. Эволюционная теория экономических изменений / Р. Р. Нельсон, С. Дж. Уинтер; пер. с англ. М. Я. Каждана. М.: Дело, 2002. 536 с. Нетревожко Т. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи. М.: Книжный мир, 2002.

111. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

112. Новое в жилищном законодательстве: сборник нормативных правовых актов. М.: Омега-Л, 2005.

113. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Словарь русского языка / под ред. чл. – корр. АН СССР Н. Ю. Шведовой. 20-е изд., стереотип. М.: Рус. яз., 1989. 750 с. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

114. Озеров Е. С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта: учебное пособие. СПб.: СПбГПУ, 2004. 389 с. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Ассоциация риэлторов и домостроителей Санкт-Петербурга. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 2001.

115. Орешкович Е. В. Рынок жилья в переходный период. Киров, 2003. 690 с. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.

116. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2001.

117. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М., 2004.

118. Печатникова С. М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? // Финансовый менеджмент. 2004. № 5.

119. Побегайлов О. А. Комплексная оценка стоимости недвижимости: Ростов н/Д.: Новая книга, 2004.

120. Покопцева Е. Б. [и др.] Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. М.: ГроссМедиа, 2004.

121. Пономарев В. В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России: XXI век. 2003. № 11.

122. Попов Г. В. Оценка недвижимости. Ч. II. М.: Российское общество оценщиков,1995.

123. Портер М. Э. Международная конкуренция: конкурентные преимущества стран / Портер М.; пер. с англ. И. В. Квасюка и др.; предисл. В. Д. Щетинина. М.: Международные отношения, 1993. 898 с. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России: учебное пособие / под ред. В. С. Ема. М.: Статут, 2003.

124. Рахман И. А. Методы ценообразования объектов недвижимости в строительстве. М.: Макс Пресс, 2004.

125. Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2003.

126. Рекитар Я. А. Инвестиционный кризис и отраслевая экономическая наука: сборник МАИЭС. М., 2004.

127. Ресин В. И. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: Дело, 2003.

128. Ресин В. И. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 2001.

129. Рикардо Д. Начало политической экономии и налогового обложения // Рикардо Д. Соч. Т. 1. М., 1955.

130. Рогожин М. Ю. Жилищная ипотека – приобретение квартиры в кредит. СПб.: Питер, 2004.

131. Садовский В. Н. Основания общей теории систем: логико-методологический анализ / В. Н. Садовский. М.: Наука, 1974. 276 с. Саулин А. Оценка инвестиционного потенциала недвижимости. СПб.: Лимбус-пресс, 2004.

132. Сафиуллин М. Р. Государственная инновационная политика: региональный аспект // Инновации. 2010. № 5. С. 112–117. (Инновационная деятельность в регионах.).

133. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка // Юридический бюллетень предпринимателя. М., 2004.

134. Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов экономических вузов. М.: МарТ, 2004.

135. Селюков В. К. Анализ спроса и предложения на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Маркетинг в России и за рубежом. 2005. № 6.

136. Селюков В. К., Гончаров С. Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. М.: МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2001.

137. Смирнов В. В., Лукина З. П. Оценка недвижимости: правовые основы, договор аренды, регистрация аренды, риски в арендных операциях, страхование, образцы документов. М.: Ось-89, 2001.

138. Смирнова И. В. Экономика недвижимости: учебное пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 451 с. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит. М.: Наука. 1992. 572 с. Современный экономический словарь. М.: Инфра-М, 1997.

139. Сорокин П. Социологические теории современности: по общеакадемической программе «Человек, наука, общество: комплексное исследование» / П. А. Сорокин; пер. и предисл. С. В. Карпушиной; АН СССР; ИНИОН; Всесоюзный межведомственный центр наук о человеке при президиуме АН СССР. М.: ИНИОН, 1992. 193 с. Стерник Г. М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. 2004.

140. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб: Изд-во СПбГТУ, 2001.

141. Тен В. В., Герасимов Б. И., Тен А. В. Управление рисками банковской деятельности. М.: Машиностроение-1, 2003. 120 с. Тойнби А. Дж. Постижение истории. Сборник / пер. с англ. Е. Д. Жаркова. М.: Рольф, 2001. 640 с. Т. II. Генезис цивилизаций. Вызов-и-Ответ. Тоффлер Э. Третья волна / Э. Тоффлер; пер. с англ. М.: АСТ, 1999. 261 с. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: учебник / под ред. В. А. Швандера. М.: Юнити-Дана, 2005.

142. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. 228 с. Уткин Э. А. Менеджмент. М.: ТЕИС, 2003.

143. Ушаков Д. Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М.: Альта-Принт, 2007. 1248 с. Федоров А. Е. [и др.] Оценка недвижимости в Москве: сборник нормативных и правовых актов и других документов. М., 2005.

144. Федоров А. Е. [и др.] Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие. М.: Дело, 2003.

145. Федоров А. Е. Стоимость недвижимости. М.: Книга и бизнес, 2003.

146. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. М.: Тандем, 2000.

147. Фетосов Г. Г. Устойчивость коммерческого банка и рейтинговые системы ее оценки. М.: Финансы и статистика, 2000. 168 с. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М.: Финансы и статистика, 2002. 1168 с. Фоломьев А. Н. О прогрессе в теории развития хозяйственных систем инновационного типа // Экономист. 2005. № 8. С. 40–45.

148. Фонотов А. Г. Россия, инновации и развитие / А. Г. Фонотов. М., 2010. 431 с. Форрестер Д., Форрестер Дж. Основы кибернетики предприятия (Индустриальная динамика). M.: Прогресс, 1970.

149. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. М.: Дело, 2000.

150. Фридман М. Капитализм и свобода. М.: Новое издательство, 2006. 240 с. Хайек Ф. Дорога к рабству // Новый мир. 1991. № 7. С. 188–195.

151. Цветков А. Н. Менеджмент. СПб., 2009. 176 с. (Серия «Завтра экзамен».).

152. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

153. Цукерман Г., Блевинс Д. Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития: пер с англ. М.: Диамант Меркурий, 2000.

154. Цылина Г. А. Ипотека – жилье в кредит. М.: Экономика, 2003.

155. Чекалин В. С. Экономика городского хозяйства: учебник для студентов высших учебных заведений / В. С. Чекалин; Министерство образования и науки Российской Федерации; Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет. СПб.: СПбГИЭУ, 2010. 240 c.

156. Чернышов Л. Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1999. 272 с. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. М.: РДЛ, 2000.

157. Шахназаров А., Ройзман И. Инвестиционная привлекательность регионов и региональные особенности государственной инвестиционной политики // Инвестиции в России. 2003. № 9.

158. Шинкевич А. И. Совершенствование институциональной системы инновационного развития регионального промышленного комплекса (на примере Республики Татарстан) / А. И. Шинкевич. Казань: Изд-во Казанского университета, 2005. 244 с. Шумпетер Й. Теория экономического развития: исследование предпринимательской прибыли, капитала, кредита, процента и цикла конъюнктуры / пер. с нем. В. С. Автономова и др.; общ. ред. А. Г. Милейковского. М.: Прогресс, 1982. 455 с. Шумский А. А. Системы управления знаниями как инструмент инновационного менеджмента // Интеллектуальные системы в управлении, конструировании и образовании / под ред. А. А. Шелупанова. Томск, 2001. С. 144–148.

159. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.

160. Щетинин М. В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. М., 2006.

161. Щетинин Я. В. Спрос и предложение на рынке недвижимости. М., 2005.

162. Щукин А. Ипотека доступна, а недвижимость – нет // Эксперт. 2008. № 3. С. 45.

163. Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России (на основе анализа моделей зарубежных стран, опыта дореволюционной России). Тверь: Тверская областная типография, 2004.

164. Яковлева И. Н. Справочник по финансовой стратегии и тактике. М.: Профессиональное издательство, 2009. 336 с. Ясин Е. Г. Структурный маневр и экономический рост // Вопросы экономики. 2003. № 8. С. 4–31.

165. Mensch G. Stalemate in Technology-Innovations Overcame the Depression. New York: Ballinger Publishing Company, 1979.

166. Lundvall B. – Е., Interakummerd P., Lauridsen J. V. (eds.) Asia’s innovation systems in transition. London: Elgar, 2006.

167. Freeman C. Technical Innovation, Diffusion and Long Wave // 1987.

168. Баев И. А. Экономическая оценка резервов использования ЭВМ и вычислительных систем в управлении предприятиями: теория и методология: автореф. дис. … д-ра экон. наук / И. А. Баев; Уральский политехнический институт. Свердловск, 1990. 40 с. Егорова М. В. Механизмы формирования и функционирования региональной инновационной системы: автореф. дис. … д-ра экон. наук: / М. В. Егорова. Казань, 2009. 38 с. Пиддэ А. Л. Социально-экономические основы и механизмы институциональных преобразований здравоохранения в современной России: дис. … д-ра экон. наук:. М., 2003. 357 c.

169. Ерохина Е. А. Теория экономического развития: системно-синергетический подход. М., 2005.

170. Ларионов А. Н. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе: учебное пособие / А. Н. Ларионов, В. Г. Поляков, Г. В. Василенко. Волгоград: Издательство Волгоградского государственного университета, 1999. 267 с.

Table of Contents

Н. В. Родионова Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере Монография

Введение

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ И ЕЕ РОЛЬ В ФОРМИРОВАНИИ ИННОВАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКИ

1.1. Сущность и место жилищной сферы в социально-экономическом развитии общества

1.2. Инновации как ключевой фактор развития жилищной сферы

1.3. Организационно-экономические аспекты инновационного развития жилищной сферы

Глава 2 МЕХАНИЗМЫ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

2.1. Концептуальные основы развития жилищной сферы

2.2. Инфраструктурные аспекты управления развитием жилищной сферы

2.3. Совершенствование институциональных механизмов развития сферы жилья

Глава 3 ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

3.1. Государственное регулирование развития сферы жилья

3.2. Совершенствование методов управления инновационным развитием жилищной сферы на основе кластеризации и применения инструмента частно-государственного партнерства

3.3. Развитие методики оценки инвестиционной привлекательности жилищной сферы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ