Текст бизнес-книги "Настольная книга посуточника. Старт"

Автор книги: А. Морозов

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Выбор подходящей локации

Мы разобрали анализ рынка посуточной аренды в твоем городе, ты посчитал, сколько квартир всего сдается, сколько однушек, двушек и трешек, узнал среднюю стоимость. Посмотрел, какие сайты работают, узнал о сезонности и об особенностях города. Надеюсь, после этого ты понял, что в твоем городе можно работать.

Следующим шагом будет выявление максимально подходящей локации. Квартира должна стать твоей добытчицей и кормилицей, чтобы на нее была очередь из желающих. Как в торговом центре во время «черной пятницы».

И в этом тебе очень поможет правильная локация!

Поверь, иногда достаточно сдвинуться всего на 200—300 метров вправо или влево от некоей точки – и квартира, которую ты снял, приносит денег меньше, чем та, которая попала в яблочко. Location, как говорит одна наша коллега, – это очень важная деталь при выборе квартиры. Безусловно, квартира под посутку – это комплекс характеристик и нюансов, при соблюдении которых ты будешь выжимать с квартиры по максимуму. И наша задача – поделиться с тобой всеми этими нюансами.

Часто даже неказистые квартиры сдаются нормально, потому что они расположены возле метро, у вокзала или аэропорта. Это факт, как ни крути. А квартиры с хорошей локацией и при этом с хорошими ремонтом и мебелью сдаются еще лучше.

Для того чтобы мы были на одной волне и понимали друг друга, мы и проговариваем эти вроде очевидные, но в то же время очень важные вещи. У нас у самих, особенно поначалу, были ошибки с локацией. Наверное, в бизнесе от них никуда не деться. Однако мы хотим, чтобы ты совершил их как можно меньше.

Хорошие квартиры – те, рядом с которыми есть перечисленные ниже «магниты»:

1). Бизнес-центры, крупные и мелкие предприятия, заводы, выставочные залы и конференц-центры. В общем, любые места, в которые люди приезжают по рабочим целям. Это могут быть как разовые командировки на предприятие (например, люди приезжают на повышение квалификации), так и постоянные, когда командированный сотрудник с периодичностью приезжает в твой город.

2). Памятники архитектуры и достопримечательности. В России много красивых городов. И это не только «Золотое кольцо». Туристы приезжают изучить историю города, страны, народов. Подумай, какие в твоем городе есть интересные достопримечательности?

3). Учебные заведения. Заочники приезжают на сессию, селятся рядом с университетами. А абитуриенты, пока поступают и ищут квартиру на длительный срок, будут жить у тебя.

4). Медицинские учреждения. Это тоже хорошие «магниты». Особенно такие, где есть амбулаторное лечение, когда люди приезжают на два-три месяца. Сроки бывают разными, но, как правило, это минимум неделя. В Питере мы снимаем квартиры рядом с медучреждениями. В одном из районов все квартиры забиты, потому что рядом две больницы.

5). Спортивные учреждения. Спортсмены приезжают, чтобы готовиться к соревнованиям. Они, как правило, приезжают не на неделю, не на две, а на два-четыре дня. Но это ведь тоже прекрасно!

6). Военные части. Родители приезжают на присягу, девушки приезжают к своим парням. Просто сами солдаты снимают. В казарме совершенно другие условия, а парням хочется нормально пожить, помыться, почувствовать себя людьми.

7). Банальные вещи – близость к метро, аэропорту, вокзалу. Даже не знаем, что тут добавить.

8). Хорошая транспортная развязка. Бывает, что кому-то просто нужно, чтобы квартира была рядом с дорогой. Есть гости, которые принципиально не селятся в центре, потому что потом проблемно выбираться из города по пробкам.

Мы расписали самые основные пункты, по которым ты должен выбирать локацию. Наверняка ты что-то знал сам или догадывался. Что с этим делать? Тебе нужно промониторить места в твоем городе с максимальной концентрацией перечисленных «магнитов». Чтобы квартира была нужна максимальному количеству клиентов. Составь мини-карту и ищи квартиру в пределах подходящей локации.

Подбор квартиры по критериям

После анализа рынка, выявления хорошей локации и ведения переговоров с владельцами квартир ты назначил первый просмотр! Ура-а-а! Поздравляем, ты это сделал. Договорился-таки глянуть квартирку.

И тут у тебя возникает вопрос: вот приду я на просмотр, мне все понравится, буду готов брать квартиру, но точно ли она подходит под посутку? Как это понять? На что обратить внимание? Что самое важное? Не парься, мы подготовили для тебя список критериев, благодаря которым ты точно сможешь понять, подходит квартира или нет. А в конце списка ты узнаешь самый главный критерий, без которого никуда.

20 критериев хорошей квартиры для посуточной аренды

1. Хорошая локация

Мы только что подробно ее разобрали.

2. Адекватная рыночная цена

Пожалуй, самый важный критерий, про который забывают 90% новичков. Когда находишь первую квартиру, эмоции переполняют и ты начинаешь мыслить неразумно, на уровне ощущений – «крутая квартира, по любому будет сдаваться». Квартира, может, и офигенная, но если цена на нее выше рынка, то ты будешь каждый месяц терять часть своей прибыли. Все логично. Например, есть квартира с ценой выше рыночной на 2000 рублей в месяц. Ты же помнишь, что считать нужно по году, то есть умножая на 12 месяцев?! Получается уже 24 000 рублей недозаработанных денег. А если квартир пять, то это уже 120 000 рублей в год! Внушительная сумма, на нее можно снять еще одну квартиру или в отпуск сгонять. Так что отбрасывай эмоции, включай логику и обязательно соотноси стоимость аренды квартиры и стоимость, по которой ты будешь ее сдавать.

Если по твоим подсчетам получается, что аренда отбивается больше, чем за 12—14 дней, то по такой цене аренды брать не стоит. Либо торгуйся, либо продолжай поиски. Или бери на себя ответственность за риск при такой аренде и работай с этой квартирой.

3. Новый дом

Желательно. Понятно, что есть города, в которых с новостройками беда. Если у тебя как раз такой город, то не обращай на этот пункт внимания. Смотри квартиры в домах любого года постройки и не запаривайся.

Если же в твоем городе все хорошо с новостройками, то в первую очередь рекомендуем обратить внимание на них. Почему? Все просто: в новых домах современный ремонт, хорошие лифты, есть консьерж и видеонаблюдение.

А самое главное, что в недавно сданных домах соседи друг друга практически не знают. Это значит, что не будет никаких расспросов по поводу смены жильцов. В отличие от хрущевок и сталинок, в которых есть риск, что баба Дуся и тетя Глаша будут донимать твоих гостей, ведь они живут в этом доме с конца семидесятых и раньше их не видели.

4. Современная техника

В идеале, чтобы телевизор, стиральная машина и холодильник были в квартире или их можно было купить в счет аренды. Важно, чтобы эта техника была не 1970-х годов. Конечно, еще тебе для работы обязательно понадобятся утюг, чайник, микроволновка. Если это уже есть в квартире – круто! Если нет, прикидывай сразу, что тебе придется это покупать. Есть еще список необязательной бытовой техники, наличие которой добавляет квартире плюсиков: тостер, посудомойка, пароварка, кофемашина, блендер. Сейчас в тренде полезное питание, поэтому можно даже добавить в описание квартиры, что есть блендер или пароварка. Для узкого числа гостей это может являться значительным преимуществом. Когда есть посудомойка – это тоже очень круто. Ею не пользуется примерно 50% гостей, но те, кто пользуется, очень довольны.

5. Современная мебель

Хорошо, когда все в одном тоне или даже из одной коллекции. Тогда на фото квартира будет выглядеть конфеткой. А бывает так, что мебель современная, но выглядит как «сборная солянка»: комод белый, кровать черная, тумбочки коричневые, а полки зеленые. Это выглядит аляповато и безвкусно.

Происходит это из-за того, что владельцы свозят старую мебель в арендную квартиру, чтобы «добро не пропадало». Особенно забавно это смотрится, когда приходишь смотреть квартиру в новом доме, сданном два года назад, заходишь, а там как будто бабуля всю жизнь жила. На вопрос: «Ребята, а что с мебелью?» хозяева отвечают: «А что с ней? Все нормально, она же работает, функционирует». Да, она, конечно, функционирует, но эстетики и удобства в ней минимум. Вы же ездите не на жигулях, вы ездите на BMW, хотя по функционалу они одинаковы. Так что обращай на это внимание и не бери квартиры с обшарпанной старой мебелью.

6. Если старый дом, то первый и второй этажи

Это относится даже больше не к старым домам, а к тем домам, в которых нет лифта. Рекомендуем брать первый и второй этажи, потому что на пятый этаж с чемоданами проблематично подниматься. Если пролеты невысокие, то еще можно попытаться. Плюс к этому – на первых этажах всегда больше всего трафика людей, это значит, что смена жильцов не будет бросаться в глаза.

У нас есть квартиры на пятом этаже без лифта, но это студии, рассчитанные больше на молодежь. В описании этих квартир мы обязательно указываем, что у нас нет лифта. Но гости не всегда внимательно читают объявления. Поэтому при бронировании еще раз обговариваем этот момент, чтобы не было конфликтов.

7. Адекватный собственник

Человек, с которым ты будешь работать, вести финансовые отношения в течение длительного времени, должен быть адекватным, то есть после общения с ним у тебя не должно оставаться неприятного осадка. При просмотре или подписании договора не всегда понятно – нормальный человек или нет. Твоя задача его немного разговорить, показать свою открытость, наладить контакт и понять, что он за фрукт.

У нас часто бывало такое, что изначально человек нам не нравился, а при общении мнение менялось. Мы налаживали контакт и заключали договор.

Обрати внимание на социальный и финансовый статус владельца. Очень сложно будет договориться о покупке мебели или о ремонте, например с бабулей, у которой квартира – это единственный дополнительный доход. И которая, скорее всего, сама живет в обычной квартире. Для нее квартира и так кажется прекрасной, и что-то докупать в нее она не захочет. Гораздо проще будет договориться обо всем с обеспеченным человеком, который сам живет в хорошей квартире и понимает, что нужно для комфорта. Конечно, бывают и исключения, не забывай об этом.

Есть два основных типа арендодателей.

1). Квартиру купили для инвестиции, относятся к ней как к доходной недвижимости.

Не «обожествляют» квартиру, с такими собственниками приятно иметь дело. Они не сильно докучают и спокойно относятся к нормальной амортизации квартиры во время ее сдачи.

Среди них есть те, кто купил квартиру в ипотеку и пытается ее хоть как-то отбить, но не хочет вкладываться. Им говоришь: «Нужно купить сюда стол». Они отмахиваются: «Не-не, сами покупайте, мне кажется, что тут уже всего хватает». А смотришь – там комната пустая. С такими людьми нужно быть аккуратнее, иначе возможны значительные дополнительные вложения в запуск квартиры.

Идеальные собственники – это предприниматели, которые сами ведут бизнес. Они не относятся к своей квартире как к любимому детищу, и с ними проще вести диалог.

2). Квартира досталась по наследству или куплена для подрастающих детей.

Как правило, такие владельцы слишком пекутся о своей квартире и переживают за нее. С ними мы не рекомендуем работать, они будут выедать мозг даже по мелочам.

Хотя есть и третий тип:

3). Это, как правило, люди обеспеченные, в их квартире хороший ремонт. Классно, когда изначально делают под себя, а потом решают сдавать.

Если удалось заполучить такую квартиру, считай, что ты вытянул счастливый билет. Как правило, такое жилье сдается лучше всего и гости любят возвращаться именно сюда.

8. Хороший, современный ремонт

Думаем, тут все понятно. Эра «бабушкиных вариантов» и абы каких квартир канула в Лету. Сейчас все хотят жить в нормальных квартирах с хорошим ремонтом.

9. Хороший вид из окна

Желательно. Это пункт больше относится к центру Питера, где вид бывает на стену или помойку. Или во двор-колодец без дневного света. Этот фактор больше влияет на общую оценку квартиры, но он не основополагающий. В спальных районах и в новых домах, как правило, проблем с видом нет. При просмотре не забудь заглянуть в окошко и посмотреть, куда же оно выходит.

10. Наличие балкона будет преимуществом

Желательно. В новых домах практически везде есть балконы. Балкон нужен для того, чтобы гости там курили, а не выходили на площадку и не травмировали своим дымом соседей. Напоминаем: закон, запрещающий курение в общественных местах, давно принят. В домах с нормальными жильцами вывешивают предупреждающие объявления, штрафуют нарушителей и всячески борются с курением. Проблемы с соседями тебе не нужны, поэтому балкон – это оптимальное место, где можно курить.

11. Максимальное количество спальных мест

В пределах разумного. Если в квартире пять диванов и три двухъярусные кровати, то это не очень хорошая идея. В однушке в идеале должно быть четыре спальных места – диван и кровать. В двушке – 4—6 мест, включая минимум одну кровать. В трешке – 6—8 спальных мест, в идеале две кровати.

Может быть так, что изначально спальных мест установлено меньше, чем нужно. В этом случае главное, чтобы площадь квартиры позволяла самостоятельно установить кровать или диван. За свои деньги или в счет аренды.

12. Удобные спальные места

Хороший сон повышает качество жизни. Поэтому крайне важно иметь удобные спальные места. В идеале, чтобы на кровати лежал ортопедический, а не пружинный матрас. Диван тоже должен быть удобный для сна. Когда будешь на просмотре квартиры, не стесняйся попробовать полежать на кровати и на разобранном диване. Так ты поймешь, насколько удобны спальные места.

Конечно, когда гости бронируют квартиру, они редко спрашивают про удобство спальных мест. Но при проживании для них это важно. У нас был случай, когда люди съехали из квартиры, потому что не могли нормально выспаться. Пришлось менять матрас, ведь когда мы сами полежали на нем полчаса, мы их поняли.

13. Минимум вложений в запуск

Очень круто, когда приходишь и понимаешь, что в квартире есть почти все, что тебе нужно. А докупить нужно только белье и всякие мелочи по кухне. Конечно, такое бывает нечасто, но бывает. При просмотре квартиры, кроме всего прочего, тебе надо прикинуть примерную сумму вложений. Тут все просто: чем меньше, тем лучше. Ведь если ты сэкономишь на запуске одной квартиры, у тебя остаются деньги, чтобы быстрее снять вторую квартиру. А чем больше квартир, тем больше профит.

14. Без тамбура/предбанника на две квартиры

Предбанник на пять-шесть квартир – это нормально. Но если тамбуром отделены всего две квартиры, могут быть конфликты с соседями. Гости могут оставить мусор за дверью или хлопать дверью, а соседей это будет напрягать. Люди привыкают чувствовать себя хозяевами на территории тамбура и считать ее своей, поэтому могут тебе вставлять палки в колеса. Да и частой смене жильцов они будут не рады. Особенно, если в соседней квартире живет семья с тремя детьми, а ты тут водишь всяких, деньги зарабатываешь.

У нас бывали квартиры с тамбурами, причем трешки. С ними сложилось 50/50: в одних все было отлично, соседи не ругались, им вообще было все равно. А в двух других соседи были недовольны, периодически «допрашивали» гостей и иногда звонили собственникам с выдуманными претензиями.

15. Чистый и безопасный подъезд

Довольно важный для многих гостей пункт. У нас была квартира с отличным ремонтом, но когда гости заходили в парадную, им становилось страшно. Вся обшарпанная, без лампочек – ощущение, что попал в катакомбы и за углом тебя ждет неприятный сюрприз.

Были такие, кто разворачивался и уходил, говоря нам: «Мы здесь не будем жить, потому что грязно и страшно». И их можно понять, особенно женщин. Поэтому обращай внимание на то, чтобы подъезд был чистый.

В некоторых случаях мы сами делали ремонт, тратили на это 5000—10 000 рублей. Но мы точно понимали, что эти траты быстро окупятся – за счет того, что квартира хорошая. Если квартира не очень, да еще и парадная убитая – ремонт делать не нужно.

16. Видеонаблюдение

Желательно. Все люди хотят чувствовать себя в безопасности, согласно все той же пирамиде Маслоу, это первая ступень – базовые потребности. И видеонаблюдение людям добавляет спокойствия, хотя и не всегда помогает. Поэтому если есть видеонаблюдение – хорошо. Нет – ничего страшного. А вот домофон, естественно, обязателен, потому что даже тебе самому будет комфортно, когда не нужно будет постоянно спускаться вниз за гостями.

17. Отсутствие шумных соседей

При просмотре квартиры обязательно узнай у владельца, кто соседи. Знаком ли он с ними, были ли конфликты или беспокойство с их стороны. Мотивируй это тем, что твои гости приезжают по работе и лишний шум со стороны соседей им не к чему. Конечно, владелец может не знать, кто его соседи, или солгать тебе. Но не все же вруны, довольно часто люди честно говорят, что к чему.

Вообще, обращай внимание на то, какие у соседей двери. Если обшарпанные на вид, то это может означать, что квартира коммунальная. А в коммуналках довольно часто живут неблагополучные слои населения.

18. Не должно быть долгов за коммунальные платежи

Конечно, может быть небольшая задолженность, но точно не должно быть такого, что за «коммуналку» не платили больше трех месяцев. Потому что ТСЖ при наличии задолженности может прийти и отключить тебе воду или свет. Как раз в тот момент, когда у тебя гости заехали. И получится очень неприятная ситуация. Да, конечно, деньги на погашение сразу найдутся, но не факт, что ты сможешь быстро решить все проблемы.

У нас такая история была недавно летом. Отрубили свет. А когда его отрубают, то дня на три вылетаешь из графика в связи с ожиданием приезда мастеров. У нас тогда сутки стоили 10 000 рублей. Пришлось переселять людей в другую квартиру. Это был наш косяк, просто забыли оплатить. Какие-то квартиры оплачивали, а какие-то нет. Из-за этого пришлось терпеть убытки.

Но было и такое, что однажды мы сняли квартиру с огромным долгом за свет – около 500 000 рублей. Правда, мы изначально об этом не знали. Узнали, когда нам так же отрубили свет. У владельца таких денег не было, и пришлось химичить с подключением. И сидеть как на пороховой бочке в разгар сезона.

Чтобы у тебя такого не произошло, обязательно посмотри последние оплаченные квитанции за коммунальные услуги. Если долг больше, чем за три месяца, – стоит задуматься.

19. Наличие бойлера/водонагревателя

Желательно. Когда летом отключают воду, будет хорошо, если твои гости смогут нормально помыться. Централизованно, а не с помощью тазика с ковшиком. Когда владельцы делают хороший ремонт в квартире, то бойлер, как правило, предусматривается. Но даже, если его нет, не беда – сейчас много предложений проточных водонагревателей. На две недели в году они вполне сгодятся. И стоят не так дорого. Правда, они потребляют много электроэнергии.

20. Хорошая шумоизоляция

Желательно. Думаем, все знают, что в сталинках хорошая шумоизоляция, а в хрущевках нет. С новыми домами другая история. Есть дома с хорошей шумоизоляцией, как правило, это премиум-класс, есть со средней, а есть ну прямо ужас – слышно храп соседа. При просмотре, конечно, сложно это понять. Но прислушаться можно, вдруг что услышишь.

Самый главный критерий

Для ориентира и понимания мы дали тебе 20 критериев подбора квартиры. Какие-то из них действительно важны, какие-то второстепенны, но их наличие добавляет преимуществ. Суть в том, что при выборе квартиры у тебя самого должно появиться желание остановиться в ней. Тебе нужно вжиться в роль твоего будущего гостя и понять все плюсы и минусы квартиры. Понять, что существенно и что будет влиять на желание жить в этой квартире, а что нет. Ведь гости, которые к тебе приедут, – это обычные люди, которые вдали от дома хотят чувствовать себя комфортно.

Глава 2 Юридический аспект

КОММЕНТАРИИ К «ЗАКОНУ ХОВАНСКОЙ»