Текст бизнес-книги "Ипотека в вопросах и ответах"

Автор книги: Алевтина Кириенко

Раздел: Личные финансы, Бизнес-книги

Примерный перечень документов для оформления ипотеки

Документы, необходимые заемщику/поручителю, работающему по найму, для получения ипотечного кредита:

1) копия паспорта заемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);

2) копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/поручителя (при наличии);

3) копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

4) копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/поручителя;

5) документы, подтверждающие семейное положение заемщика/поручителя:

копия свидетельства о браке;

копия свидетельства о расторжении брака;

6) документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/ поручителя:

военный билет;

водительское удостоверение заемщика/поручителя

7) документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/поручителя:

копия трудовой книжки заемщика/поручителя, заверенная работодателем (печать компании-работодателя на каждой странице копии);

справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);

краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

копия трудового контракта (при наличии);

При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме № 3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);

8) информация об активах заемщика/поручителя:

копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и проч.);

копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и проч.);

документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и проч.) – выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и т. д.;

документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг);

9) документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/поручителя:

копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа, договоров поручительства) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита;

10) документы, подтверждающие кредитную историю заемщика:

копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Заемщики, являющиеся аффилированными лицами юридического лица (директор, генеральный директор, финансовый директор, президент, управляющий и проч., главный бухгалтер), дополнительно предоставляют:

1) копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

2) копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

3) копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;

4) копию договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

Для заемщиков или созаемщиков[1]1
  При отсутствии трудовой занятости созаемщика предоставляется только копия паспорта созаемщика (далее аналогично)


[Закрыть], работающих по найму:

1) копии паспортов[2]2
  В случае, если заемщик является иностранным гражданином, осуществляющим трудовую деятельность в РФ, дополнительно кроме копии паспорта предоставляется также копия вида на жительство, либо копия разрешения на временное проживание, либо копия разрешения на работу в соответствии с ФЗ РФ от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ». (далее аналогично)


[Закрыть] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы);

4) справку с места работы о размере дохода (форма № 2-НДФЛ и запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах) за последние 12 календарных месяцев;

5) копию трудового договора (при наличии);

6) при наличии дополнительных доходов от работы в других организациях: трудовой контракт и документ, подтверждающий получение дохода от работы по совместительству за последние 12 календарных месяцев;

7) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита;

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос;

9) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств, и др.) (при наличии).

Для заемщиков и/или созаемщиков[1]1
  При отсутствии трудовой занятости созаемщика предоставляется только копия паспорта созаемщика (далее аналогично)


[Закрыть], являющихся владельцами или совладельцами бизнеса:

1) копии паспортов[2]2
  В случае, если заемщик является иностранным гражданином, осуществляющим трудовую деятельность в РФ, дополнительно кроме копии паспорта предоставляется также копия вида на жительство, либо копия разрешения на временное проживание, либо копия разрешения на работу в соответствии с ФЗ РФ от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ». (далее аналогично)


[Закрыть] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы);

4) копию трудового договора (при наличии);

5) справку с места работы о размере дохода (форма 2-НДФЛ) за последние 12 календарных месяцев (если применимо);

6) копию справок по форме 3-НДФЛ за предыдущие 2 календарных года (если применимо);

7) копию бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках (с подписью и печатью компании) за 8 последних кварталов;

копии налоговых деклараций за 2 последних налоговых периода (если применимо);

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос.

9) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита (при наличии);

10) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств и др.) (при наличии);

11) копии учредительных документов (устав, договор, свидетельства, лицензия, сертификаты, патенты).

Для заемщиков и/или созаемщиков[1]1
  При отсутствии трудовой занятости созаемщика предоставляется только копия паспорта созаемщика (далее аналогично)


[Закрыть], являющихся предпринимателями без образования юридического лица (ПБОЮЛ):

1) копии паспортов[2]2
  В случае, если заемщик является иностранным гражданином, осуществляющим трудовую деятельность в РФ, дополнительно кроме копии паспорта предоставляется также копия вида на жительство, либо копия разрешения на временное проживание, либо копия разрешения на работу в соответствии с ФЗ РФ от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ». (далее аналогично)


[Закрыть] (все страницы) и (при наличии) свидетельств о регистрации по месту пребывания;

2) копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);

3) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (заполненные страницы) (если применимо);

4) копию трудового договора (при наличии);

5) справку с места работы о размере дохода (форма 2-НДФЛ) за последние 12 календарных месяцев (если применимо);

6) копию справок по форме 3-НДФЛ за последние 2 календарных года (если применимо);

7) копии налоговой декларации по единому налогу за последние 2 календарных года (если применимо);

8) документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, от продажи которой планируется сформировать первоначальный взнос;

9) копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т. п.) за три последних месяца, предшествующих дате подачи заявления на получение ипотечного кредита (при наличии);

10) документы, подтверждающие кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств, и др.) (при наличии);

11) копии свидетельства о регистрации предпринимателя; необходимых лицензий для занятий лицензируемой деятельностью; патента.

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы – документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями), и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.

Как избежать штрафных санкций банка

12) Своевременно оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.

Ежемесячные платежи по кредиту подлежат оплате в платежный период/день в соответствии с условиями кредитного договора.

Будьте внимательны, по прошествии даты платежа либо последнего дня платежного периода, согласно кредитному договору, с вас может взиматься пеня. Обязательно информируйте банк о причинах, приведших к невозможности исполнения вами обязательств по кредитному договору.

1. Своевременно оплачивать ежегодные страховые взносы. Договор страхования, который Вы заключили до оформления сделки, предусматривает защиту от рисков повреждения приобретаемой квартиры, ущемления ваших прав как собственника, значительного ухудшения здоровья.

Несвоевременная оплата ежегодных страховых взносов приводит к потере этой защиты.

13) Осуществление досрочного погашения.

Если в соответствии с условиями вашего кредитного договора вам разрешено досрочное погашение кредита, пожалуйста, уведомьте банк, не позднее чем за 10 дней до начала платежного периода (дня), предоставив соответствующее заявление.

14) Своевременно информировать банк о существенных изменениях.

Не забывайте, что для своевременной доставки вам почтовой корреспонденции и оперативной связи с вами нужно в письменном виде уведомлять банк об изменении контактных телефонов, адреса для корреспонденции, места жительства, места работы. Также рекомендую извещать банк о смене паспорта, изменении семейного положения, о предстоящих длительных отъездах.

15) Предварительно согласовывать с банком намерение произвести любые действия с приобретенной квартирой.

Для этого вам необходимо направлять в банк соответствующие запросы и заявления.

Глава 3. Вопросы – ответы

Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит – это деньги, которые банк предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств.

Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

Когда заключаются договоры?

При положительном решении кредитора и подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, проводится оценка предмета ипотеки, а затем заключаются договоры купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитный договор и договор ипотеки между заемщиком и кредитором.

В чем основное содержание кредитного договора?

В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т. д.

Какие права и обязанности порождает договор ипотеки?

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества. Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.

В чем заключаются обязательные условия договора ипотеки?

В договор ипотеки включаются следующие условия:

предмет ипотеки;

цена передаваемого в ипотеку имущества;

размер кредита и процентов;

срок исполнения основного обязательства;

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца «на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства», а также «право залога на имущество, обремененное ипотекой». После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

В какой валюте возможно получение ипотечного кредита?

Сегодня все большее количество банков предоставляет ипотечные кредиты по выбору клиента (заемщика) в российских рублях и долларах США.

Каковы минимальные и максимальные сроки ипотечного кредитования для физических лиц?

Если принимать во внимание средний показатель по банкам города Москвы, то такие сроки будут колебаться в интервале от 3 до 27 лет.

Каков порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов?

Сумма долга по ипотечному кредиту, как правило, подлежит погашению в рассрочку, согласно условиям кредитного договора, на протяжении нескольких лет равными ежемесячными платежами. Размер ежемесячного платежа в данном случае не должен превышать 50 % от суммы совокупного семейного дохода заемщика.

Является ли поручительство третьих лиц обязательным?

Совсем недавно требование о поручительстве было обязательным при ипотечном кредитовании физических лиц, однако теперь целый ряд банков готов работать с клиентом (заемщиком) и без поручителей при условии удовлетворения конкретной кандидатуры условиям банка.

Кто может стать заемщиком?

Заемщиками по схеме ипотечного кредитования могут стать граждане РФ, имеющие стабильную занятость, стабильную зарплату или предпринимательский доход, первичные накопления в размере 5—30 % стоимости жилья, лица, у которых срок окончания ипотечного договора наступает до достижения ими пенсионного возраста.

Что такое «регистрация ипотеки в силу закона»

Порядок регистрации ипотеки в силу закона устанавливается в Федеральном законе Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в разделе VI приказа «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом права требования по ипотечным кредитам».

Отменено ли на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено с 01.04.2005 г.[3]3
  Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292, в «Парламентской газете» от 13 января 2005 г. № 3–4, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 42


[Закрыть]

Возможно ли получение ипотечного кредита в городе Москве, если в собственности уже есть квартира в другом городе?

Наличие собственности никак не будет отрицательно влиять на возможность получения ипотечного кредита, скорее, наоборот, для банка это дополнительный показатель платежеспособности клиента.

Возможно ли при получении ипотечного кредита в одном городе в качестве обеспечения поместить под залог уже имеющуюся недвижимость в другом городе?

Законодательство никаких ограничений на этот счет не устанавливает, однако сегодня далеко не все банки готовы кредитовать на таких условиях.

В случае, когда в договоре купли-продажи квартиры предусмотрено условие о том, что квартира приобретается за счет средств ипотечного кредита и с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру считается находящейся в залоге у банка, могут ли банк и учреждение юстиции настаивать на заключении отдельного договора залога квартиры?

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона от 17 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и приказу Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам»[4]4
  Текст приказа от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 опубликован в «Российской газете» от 23 ноября 2000 г. № 225, в еженедельном приложении к газете «Финансовая Россия» от 29 ноября 2000 г. № 45, в Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 27 ноября 2000 г. № 48, в приложении к «Российской газете» 2000 г. № 46, в Бюллетене Министерства юстиции Российской Федерации 2000 г. № 12, в журнале «Экспресс-Закон», декабрь 2000 г. № 48, в Информационном бюллетене «Нормирование в строительстве и ЖКХ» № 6 2000 г., в журнале «Бюллетень Строительной Техники» 2001 г. № 2, в Вестнике управления ценообразования и сметного нормирования в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве, выпуск 3, Москва, 2000 г.


[Закрыть] ни банк, ни учреждение юстиции не вправе требовать заключения дополнительного договора залога такой недвижимости.

Должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона.

Что будет с жильем в случае внезапно возникшей нетрудоспособности лица?

Согласно статье 3 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» профессиональная трудоспособность – способность человека к выполнению работы определенной квалификации, объема и качества[5]5
  Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 12 августа 1998 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г., № 31, ст. 3803


[Закрыть]. Что касается потери трудоспособности, большинство банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, одним из условий предоставления кредита указывают обязательное страхование рисков, в том числе и потерю трудоспособности должником. Так что в случае наступления страхового случая платить будет страховая компания.

Какие виды доходов учитываются при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита?

В расчет могут приниматься любые виды подтвержденных доходов семьи. Чем больший доход вы заявите, тем на больший размер кредита вы можете претендовать. Доходы могут быть подтверждены различными способами: по форме 2-НДФЛ, в свободной письменной форме или устно в зависимости от требований банка.