Текст бизнес-книги "Дарение. Пособие для нотариусов"

Автор книги: Андрей Ушаков

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

Последствие несоблюдения требований п. 2 ст. 574 ГК РФ предусмотрено непосредственно в данном – установлено, что в случаях, предусмотренных в данном пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен, т. е. недействителен независимо от признания его таковым судом. Такой договор является недействительным по основанию, предусмотренному статьей 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» части первой ГК РФ (названная статья приведена выше). Согласно разъяснениям, данным в п. 73 Постановления Пленума ВС России от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу п. 1 указанной статьи является оспоримой. Из этих же разъяснений следует, что договор дарения, совершенный в случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 574 ГК РФ, устно, все же ничтожен, поскольку данный пункт содержит прямое указание на это. При этом не вполне понятна причина, по которой норма п. 2 ст. 574 ГК РФ (в отличие от нормы п. 3 ст. 572 данного Кодекса) в указанных разъяснениях не упомянута.

Общие же положения о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки закреплены в ст. 162 части первой ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Согласно п. 2 указанной статьи в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Соответственно, один из таких случаев и предусмотрен в п. 2 ст. 574 ГК РФ.

Пункт 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Соответственно, в п. 2 ст. 573 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст. 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Положение п. 3 ст. 574 ГК РФ являлось нововведением, в связи с чем в ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривалось, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьей 574 (как и статьями 550, 560) ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Соответствующим законодательным актом явился Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[28]28
  СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594.


[Закрыть], действующий с 31 января 1998 г. Соответственно, до указанной даты подлежала применению Инструкция «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утв. Приказом Министерство коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83[29]29
  СПС.


[Закрыть]. На замену названного Закона принят Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[30]30
  pravo.gov.ru, 2015, 14 июля.


[Закрыть], действующий с 1 января 2017 г.

Положение п. 3 ст. 574 ГК РФ закреплено соответственно первоначальной редакции нормы п. 1 ст. 164 «Государственная регистрация сделок» части первой ГК РФ, которой устанавливалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[31]31
  pravo.gov.ru, 2012, 31 декабря.


[Закрыть] с 1 марта 2013 г. в ГК РФ внесены изменения, в том числе отменяющие систему двойной государственной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, предусмотренную статьей 131 части первой ГК РФ, рядом статей части второй ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ наряду с прочим в часть первую ГК РФ введена статья 8¹ «Государственная регистрация прав на имущество», в п. 1 которой установлено следующее:

в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации;

государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра;

в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Соответственно изменениям, внесенным Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ названная выше статья 164 ГК РФ изложена полностью в новой редакции, в п. 1 которой установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В части 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (в ред. Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ[32]32
  pravo.gov.ru, 2013, 4 марта.


[Закрыть]) установлено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 574 (как и в ст. 558, 560, 584) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона, т. е. после 1 марта 2013 г.

Вместе с тем, в письме Росреестра от 1 марта 2013 г. № 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»[33]33
  СПС.


[Закрыть] с учетом того, что требование о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сохранено (ст. 8¹ и 131 ГК РФ), в связи с отменой требования о государственной регистрации указанных договоров об отчуждении объектов недвижимости, заключенных с 1 марта 2013 г., предложено учитывать, что:

с 1 марта 2013 г. в отношении указанных договоров в ЕГРП не заполняется подраздел II-2 о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества, поскольку договоры, указанные в названных статьях ГК РФ, не регистрируются;

соответственно, с 1 марта 2013 г. на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека);

правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило ст. 35 СК РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).

В этом же письме Росреестра среди прочего отмечалось следующее:

кроме того, поскольку законом не установлено иное, договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 1 марта 2013 г. (например, 28 февраля 2013 г., равно как и 28 февраля 2012 г. и т. п.), будут подлежать государственной регистрации после 1 марта 2013 г., так как требование об их государственной регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК РФ, действовавшими до 1 марта 2013 г. (т. е. на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры, если иное не установлено федеральным законом, считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а положения ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (п. 5 ст. 2 данного Закона);

вместе с тем, принимая во внимание, что соглашение об изменении (расторжении) договора, о переводе долга, уступке прав требования также являются сделками, на основании которых возникают, изменяются, прекращаются права и обязанности, полагаем, что с учетом положений п. 5, 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, положений ГК РФ, в том числе п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391, заключаемые после 1 марта 2013 г. соглашения об изменении (расторжении) зарегистрированных до 1 марта 2013 г. договоров, о переводе долга, уступке прав требования по зарегистрированной до 1 марта 2013 г. сделке не подлежат государственной регистрации после 1 марта 2013 г., так как требование о государственной регистрации сделок, предусмотренных статьями 558, 560, 574, 584 ГК РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ отменено.

При этом необходимо учитывать, что упомянутые статьи 389 и 391 ГК РФ изложены Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ[34]34
  pravo.gov.ru, 2013, 23 декабря.


[Закрыть]