Текст бизнес-книги "Случайное блуждание на Уолл-стрит. Испытанная временем стратегия успешных инвестиций"

Автор книги: Бертон Мэлкил

Раздел: Ценные бумаги и инвестиции, Бизнес-книги

Биржевые аналитики всегда могут отыскать причины для оптимизма. Обычно на десять рекомендаций покупки акций приходится всего одна рекомендация продажи. Однако во время бума это соотношение выросло до 100:1. Но, когда «пузырь» лопнул, знаменитые аналитики столкнулись с крупными неприятностями и даже судебными преследованиями. В их компаниях были проведены служебные расследования, результатом чего стали крупные денежные штрафы, наложенные Комиссией по ценным бумагам и биржам. Газета New York Post присвоила Блоджету новое прозвище – Принц Клоунов. Грабмен подвергся издевательской критике в комиссии конгресса за протекционизм в отношении компании WorldCom, а генеральный прокурор штата назначил расследование его деятельности по сознательному изменению рейтингов акций для стимулирования инвестиций. И Блоджету, и Грабмену пришлось распрощаться со своими компаниями. Журнал Fortune выразил общее мнение, поместив на обложке фотографию Мэри Микер под заголовком «Сможет ли Уолл-стрит когда-нибудь восстановить доверие к себе?».

Новые методы оценки

Чтобы оправдать постоянное повышение цен на акции интернет-компаний, аналитики прибегли к новым методам оценки их стоимости. Ведь акции новой экономики были совершенно уникальными в своем роде. Их нельзя было мерить по замшелым стандартам, применявшимся к традиционным компаниям «старой экономики». Такие критерии, как отношение цены акции к доходу по ней, были отброшены за ненадобностью.

Каким-то образом оказалось, что в новом мире интернета объем продаж, доход и прибыль потеряли всякое значение. Вместо этого для оценки интернет-компании аналитики стали учитывать количество людей, посетивших ее веб-сайт. Особую важность приобретали посещения, которые длились три минуты и больше. Мэри Микер с энтузиазмом отмечала успехи компании Drugstore.com, поскольку 48 процентов посетителей подолгу задерживались на ее сайте. Никого не интересовало, разглядывали эти посетители картинки или действительно покупали что-то у компании. На самом пике бума в 2000 году акции Drugstore.com достигли отметки 67,5 доллара. В следующем году, когда бум прошел и основным критерием опять стала прибыль, эти акции можно было купить уже за сущие копейки.

Еще одним нефинансовым методом оценки стало так называемое «совпадение мнений» (на мой взгляд, совпадение мнений было только в том, что инвесторы одновременно лишились разума). Например, финансовая компания Morgan Stanley в октябре 2000 года усиленно рекомендовала фирму Homestore.com, занимавшуюся торговлей недвижимостью через интернет. Основанием для такой оценки служило то обстоятельство, что 72 процента времени, проведенного пользователями интернета на сайтах недвижимости, было посвящено изучению домов и земельных участков, которыми торговала Homestore.com. Однако такое «совпадение мнений» вовсе не означало, что пользователи Сети совершали у этой компании покупки, и оно не спасло Homestore. com от краха в 2001 году, когда ее акции упали в цене на 99 процентов.

Специальные методы оценки были установлены и для телекоммуникационных компаний. Аналитики ползали по туннелям, подсчитывая, сколько миль оптико-волоконного кабеля в них проложено, вместо того чтобы проверить, какое количество данных через них фактически передается. Телекоммуникационные компании получали деньги без счета, и проложенные ими кабели имели такую протяженность, что ими можно было обернуть земной шар 1500 раз. Провайдер интернета компания PSI (ныне банкрот) даже присвоила свое имя футбольному стадиону в Балтиморе. Когда цены на их акции взлетели на неимоверную высоту, нарушая все стандарты оценки, биржевые аналитики сделали то, что неоднократно проделывали до этого и раньше, – изменили стандарты.

Легкость, с которой большинство телекоммуникационных компаний получали деньги от Уолл-стрит, привела к их избыточному финансированию. Было проложено слишком много оптико-волоконных кабелей, закуплено слишком много компьютеров и создано слишком большое количество компаний. В 2002 году признала себя банкротом всесильная компания WorldCom. А компании, занимавшиеся производством крупного оборудования, например Lucent и Nortel, ввязавшиеся в сомнительные финансовые сделки, понесли громадные убытки. Во время бума в телекоммуникационные компании было вложено около триллиона долларов. Бо́льшая их часть бесследно испарилась. В 2001 году в интернете гуляла следующая шутка:

Совет недели

Если бы в прошлом году вы купили акции компании Nortel на 1000 долларов, то сегодня у вас осталось бы от них 49 долларов.

Если бы год назад вы купили на 1000 долларов Budweiser (не акции, а пиво), все это выпили и сдали банки в металлолом, то получили бы 79 долларов.

Поэтому наш совет – начинайте пить.

Следует лишь добавить, что к осени 2002 года от 1000 долларов, вложенных в акции Nortel, осталось всего три.

Роль СМИ

Возникновению и расцвету бума немало способствовали средства массовой информации, которые превратили американцев в нацию торговцев. Как и фондовый рынок, журналистика подчиняется закону спроса и предложения. Раз уж инвесторам понадобилось больше информации о возможностях вложения денег в интернет, то пресса охотно удовлетворила эту потребность. А поскольку читатели не были заинтересованы в скептических анализах, то они предпочли публикации, обещавшие им легкую дорогу к богатству. К примеру, журналы, специализировавшиеся на освещении мира биржи, давали информацию об «акциях, которые удвоятся в цене в ближайшее время». По меткому замечанию Джейн Брайант Куинн, это была «инвестиционная порнография – не слишком откровенная, но тем не менее».

Немедленно появилось множество новых журналов, посвященных бизнесу и технологиям и призванных утолить стремление публики к информации. Журнал Wired именовал себя авангардным изданием цифровой революции. The Industry Standard стал новым еженедельником по вопросам интернет-экономики, а его колонки с публикациями данных о первичном размещении акций приобрели большую популярность. Business 2.0 гордо именовал себя оракулом новой экономики. Быстрый рост числа публикаций являлся классическим признаком спекулятивного «пузыря». Историк Эдвард Ченселлор отмечал, что в 1840-е годы зарождение новой железнодорожной индустрии освещало всего четырнадцать еженедельных и два ежедневных издания. Во время финансового кризиса 1847 года многие из этих изданий исчезли. Когда такая же судьба в 2001 году постигла The Industry Standard, газета New York Times написала в своей редакционной статье: «Туда ему и дорога вместе с той шумихой, которую он породил».

Еще одним фактором, подпитывавшим бум, являлись интернет-брокеры. Их услуги были дешевле традиционных, во всяком случае, если говорить о размере комиссионных. На самом-то деле они были дороже, чем заявляли многие интернет-брокеры, так как значительная часть расходов кроется в «ножницах» между предложением продавца, то есть ценой, за которую один из клиентов готов продать акции, и спросом, то есть ценой, за которую другой клиент готов эти акции купить. Дисконтные брокерские конторы широко рекламировали свою деятельность и создавали впечатление, что с их помощью можно легко победить традиционную биржу. В одном из рекламных роликов клиентка такой конторы заявляет, что она хочет не просто победить рынок, а растоптать его и заставить умолять о пощаде. В другой популярной телевизионной рекламе подкованный в компьютерах подчиненный уговаривает своего старомодного босса сделать первое приобретение акций в режиме онлайн, а когда тот говорит, что ничего не смыслит в акциях, предлагает: «Давайте я вас научу». Всего одна манипуляция на клавиатуре – и поумневший босс мгновенно покупает первую сотню акций.

Такие кабельные сети, как CNBC и Bloomberg, стали настоящим культурным феноменом. Во всем мире телевизоры в местах отдыха, в аэропортах, барах и ресторанах были постоянно настроены на CNBC. За событиями на бирже наблюдали так же, как за спортивными состязаниями, причем здесь, как и в спортивных передачах, присутствовали доматчевые интервью (рассуждения об ожиданиях в преддверии открытия торгов), собственно игра (текущие сводки с биржи) и анализ после игры (обзор дневных событий и подготовка инвесторов к очередному дню). CNBC утверждал, что если вы будете смотреть его передачи, то всегда сможете «опережать соперников на виражах». Ведущим канала CNBC не надо было напоминать, что собака, кусающая ребенка, долго в семье не задержится. Скептикам, которые портили высокие рейтинги, на канале места не было.

Биржа стала более популярной темой, чем секс. Даже Говард Стерн все чаще стал прерывать свои разглагольствования о порнозвездах и описания различных частей тела, чтобы порассуждать об акциях каких-нибудь интернет-компаний.

В результате оборот фондового рынка достиг небывалых высот. Появилось 10 миллионов так называемых «дневных трейдеров», многие из которых бросили работу, чтобы разбогатеть более легким путем. Максимальный срок, на который задерживались у них акции, составлял несколько часов. Это было сродни лунатизму. Люди, которые обычно целыми часами взвешивали все за и против, чтобы купить какой-нибудь кухонный прибор стоимостью 50 долларов, вдруг начинали рисковать десятками тысяч долларов, руководствуясь всего лишь советами, полученными в чате. Профессор экономики Терренс Один, изучающий поведение инвесторов, пришел вместе с коллегами к выводу, что большинство интернет-трейдеров потеряли большие суммы денег еще во время бума, систематически покупая и продавая не те акции, которые нужно. В среднем дневным трейдерам редко удавалось продержаться на плаву больше шести месяцев.

Мошенничество губит рынок

Спекулятивные мании вроде «пузыря» интернета вскрывают самые негативные аспекты нашей системы. Давайте не будем заблуждаться: именно мания новой экономики стала причиной целой серии скандалов, которые до основания потрясли всю капиталистическую систему.

Самым ярким примером может служить взлет и последующее банкротство компании Enron, одно время входившей в семерку крупнейших корпораций Америки. Крах этой фирмы, связанный с потерей 65 миллиардов долларов ее рыночной стоимости, может быть понят только в контексте громадного «пузыря» новой экономики и ее влияния на фондовый рынок. Акции Enron пользовались огромным спросом, так как эта компания доминировала не только на рынке энергоснабжения, но и специализировалась на коммуникации, электронной торговле и коммерции.

Enron принадлежала к числу явных фаворитов аналитиков Уолл-стрит. Журнал Fortune сравнивал старые энергетические компании со «сборищем старых дев, все еще танцующих под песни Гая Ломбардо». Enron же сравнивалась с молодым Элвисом Пресли, ворвавшимся в эстраду подобно метеору. Журналист, правда, не упомянул в своей статье, чем закончил Элвис. В компании Enron были установлены стандарты нетрадиционного творческого мышления, которые, к сожалению, привели к широкомасштабной дезинформации и обману.

Один из трюков, на которые пошло руководство этой компании, состоял в установлении множества сложных партнерских отношений с другими фирмами, которые скрывали истинное финансовое положение компании и создавали впечатление о ее сверхдоходах. Вот как, к примеру, действовала одна из самых простых схем. С фирмой Blockbuster Enron создала совместное предприятие по распространению кинофильмов через интернет. Спустя несколько месяцев эта затея лопнула.

Однако вскоре после образования совместного предприятия Enron тайком установила партнерские отношения с одним канадским банком, который выдал ей кредит на 115 миллионов долларов в обмен на будущие прибыли от этого предприятия. Разумеется, сделка с фирмой Blockbuster не принесла ни цента, но Enron записала в свои доходы 115 миллионов. Аналитики Уолл-стрит были в восторге и присвоили президенту компании Кену Лэю звание «самой светлой головы года». Аудиторская фирма Артура Андерсена проверила отчетность Enron и пришла к выводу о том, что компания достоверно отражает свое финансовое положение. А Уолл-стрит с удовольствием потирал руки, наблюдая за таким «творческим» отношением к партнерству.

Обман стал образом жизни в Enron. Газета Wall Street Journal писала, что высшие руководители компании Кен Лэй и Джефф Скиллинг лично организовали фальшивый торговый сайт, чтобы произвести впечатление на аналитиков Уолл-стрит. Для этого закупили самое современное оборудование и распределили между сотрудниками роли участников торговых сделок. Вся деятельность компании строилась в соответствии с хитроумно разработанным сценарием. В 2006 году Лэй и Скиллинг были осуждены по обвинению в заговоре с целью мошенничества. Сломленный Кен Лэй умер в том же году.

Один из служащих, который в результате банкротства Enron потерял и работу, и все сбережения, основал свою фирму, которая через интернет предлагала на продажу майки с надписью: «Enron выгнала меня на улицу».

Однако Enron была лишь одной из многих компаний, искажавших свою финансовую отчетность с целью обмана ничего не подозревавших инвесторов. Многие телекоммуникационные компании завышали свои доходы, предоставляя услуги оптико-волоконной связи по раздутым ценам. Компания WorldCom признала, что завысила свои прибыли на 7 миллиардов долларов, проводя в учете обычные расходы как капитальные инвестиции, которые не вычитались из доходов при подведении баланса. Во многих случаях в этих аферах были замешаны первые лица компаний.

Все эти скандалы поколебали доверие инвесторов и к самим компаниям, и к контролю над ними со стороны советов директоров, аудиторов и финансового сообщества. Они стали причиной ряда реформ, которые призваны сгладить конфликты интересов между менеджерами, аудиторами, руководством компаний и биржевыми аналитиками.

Должны ли мы были предвидеть опасность?

Оставив в стороне случаи явного мошенничества, следует признать: да, мы обязаны были предвидеть, что вложение денег в новые технологии зачастую представляет опасность для инвестора. В 1850-е годы было широко распространено мнение, что железные дороги резко повысят эффективность путей сообщения и коммерции. Так оно и произошло в действительности, но это повышение никак не оправдывало цен на акции железнодорожных компаний, которые поднялись до заоблачных высот, прежде чем рухнули в августе 1857 года. Столетием позже самолетостроительные и телевизионные компании преобразовали нашу страну, но многие из первых инвесторов в эти отрасли потеряли последнюю рубашку. Основным критерием при вложении денег должно быть не то, как новая отрасль повлияет на наше общество и какие у нее перспективы роста, а то, способна ли она приносить стабильную прибыль.

История учит нас тому, что любые рынки повинуются законам тяготения. Мой личный опыт подсказывает, что постоянно проигрывают на рынке те, кто не способен устоять перед искушением очередной «тюльпанной лихорадки». Заработать деньги на бирже нетрудно. Как мы увидим позже, инвесторы, которые покупают и держат у себя широкий спектр акций, в результате имеют достаточно большой и стабильный доход на длительную перспективу. Однако порой трудно бывает удержаться от искушения выбросить деньги на какую-нибудь спекулятивную акцию, сулящую быстрое обогащение.

В подобных историях можно найти немало виновников. Это и недобросовестные предприниматели, выносящие на биржевые торги всякий хлам, и биржевые аналитики, рекомендующие покупать заведомо негодные акции, и руководство фирм, «творчески» подходящее к финансовой отчетности для искусственного завышения своей прибыли. Но главной причиной возникновения «пузырей» всегда является неистребимая алчность инвесторов, готовых клюнуть на любую сомнительную схему с целью быстрого обогащения.

И этой истории нет конца. У меня есть друг, который вложил свои скромные сбережения в казначейские обязательства, недвижимость и акции «голубых фишек», тем самым обеспечив себе стабильный доход. Однако душа его не находила покоя. За коктейлем он постоянно сталкивался с людьми, рассказывавшими ему о том, как утроились в цене акции интернет-компаний и удвоились акции телекоммуникационных фирм. Ему тоже не терпелось в этом поучаствовать. На глаза ему попались акции компании Boo.com, занимавшейся розничными поставками эксклюзивной одежды через интернет, причем без всяких скидок. Одежда была такой дорогой, что мало кто мог себе ее позволить. Однако мой друг прочитал в Time статью, где было написано о том, что покупки через интернет совершаются быстрее, дешевле и надежнее, что престижная компания JP Morgan вложила в эту фирму миллионы, а журнал Fortune назвал ее одной из лучших компаний 1999 года.

Мой друг попался на крючок и поспешил купить акции этой компании. Прежде чем обанкротиться, компания за два года умудрилась потратить 135 миллионов долларов. Один из ее соучредителей, отвечая на обвинения в излишнем расточительстве, заявил: «Я всего три раза летал на „Конкорде“, и то это были специальные предложения со скидкой». Конечно же, мой друг купил акции, когда цены на них были на самом пике. В результате, когда фирма обанкротилась, он потерял все свои сбережения. Умение избегать таких роковых ошибок – самый главный фактор, позволяющий сохранить и приумножить свой капитал. Этот урок совершенно очевиден, но почему-то он постоянно игнорируется.

Хотя «пузырь» интернет-компаний был, возможно, самым масштабным на американском фондовом рынке, история с ценами на жилые дома, происшедшая в начале нового тысячелетия, оказалась самой значительной на рынке недвижимости за всю историю США. Более того, этот бум и последующий коллапс цен оказали на среднестатистического американца намного большее влияние, чем любые пертурбации на бирже. Дома, предназначенные для одной семьи, являются самым крупным активом в портфелях рядовых инвесторов, поэтому падение цен на них немедленно сказывается на благосостоянии семьи. Дефляция «пузыря» недвижимости едва не обрушила финансовую систему США (а заодно и всего мира) и стала причиной острой и болезненной глобальной рецессии. Чтобы понять, как формировался этот «пузырь» и почему он причинил такой далеко идущий ущерб, необходимо разобраться в фундаментальных изменениях, происшедших в банковской и финансовой системах.

В анекдоте, который я хочу вам рассказать, идет речь о женщине средних лет, перенесшей серьезный сердечный приступ. Лежа в приемном отделении больницы, она переживает клиническую смерть и предстает перед Богом. «Неужели это все? – спрашивает она. – Я умерла?» Бог заверяет ее, что она останется в живых и проживет еще тридцать лет. И действительно, она выживает, ей устанавливают стенты, расширяющие артерии, и болезнь отступает. И тогда женщина говорит себе: «Раз уж мне осталось жить еще тридцать лет, то надо воспользоваться этим в полной мере». Поскольку она все равно находится в больнице, то решает воспользоваться услугами пластической хирургии. После операции она выглядит просто великолепно. Легкой походкой женщина выходит за двери больницы, и ее тут же сбивает автомобиль скорой помощи. Попав в рай, она снова встречается с Богом и спрашивает: «В чем дело? Я ведь была уверена, что мне жить еще тридцать лет». «Ужасно сожалею, мадам, – отвечает Бог. – Я вас просто не узнал».

Новая банковская система

Если бы какой-нибудь финансист после 30-летнего сна вдруг очнулся в начале 2000-х годов, то существующая финансовая система показалась бы ему совершенно неузнаваемой. При старой системе, которая руководствовалась принципом «что сам создал, с тем и живи», банк выдавал ипотечный (или деловой, или потребительский) кредит и это было исключительно его заботой вплоть до момента выплаты. В конце концов, если бы заемщик оказался неплатежеспособным, то с клерка, который выдал кредит, спросили бы со всей строгостью. В такой обстановке от человека, обращавшегося за кредитом, требовали залог и документы, которые подтверждали бы его платежеспособность.

В начале 2000-х годов банковская система претерпела кардинальные изменения и стала руководствоваться другим принципом: «отдай на сторону то, что создал». Банки (и крупные специализированные ипотечные компании), как и раньше, выдавали кредиты на покупку жилья, но буквально в течение нескольких дней перепродавали возникшую задолженность инвестиционному банку. Инвестиционный банк собирал пакет из нескольких таких задолженностей и выпускал на его основе ипотечную ценную бумагу – деривативное долговое обязательство, в качестве гарантии которого выступал залоговый договор на недвижимость. Такая взаимно обеспеченная ценная бумага даже давала доход, который складывался из поступлений от выплаты процентов по кредиту и основного долга.

Чтобы еще больше осложнить ситуацию, это долговое обязательство не привязывалось напрямую к какому-то конкретному договору залога. Его делили на несколько траншей, каждый из которых имел свой приоритет платежей и зависящий от него рейтинг. Все это называлось финансовым инжинирингом. Даже если лежащий в основе всего договор залога не отличался надежностью, рейтинговые агентства с готовностью присваивали этим долговым обязательствам высший рейтинг – ААА. Такую систему правильнее было бы назвать финансовой алхимией. Такая же алхимия наблюдалась и в отношении других долговых обязательств, в основе которых лежали задолженности по кредитным картам и по кредитам на покупку автомобилей. Затем эти деривативные ценные бумаги продавались по всему миру.

Дальше – больше. На основе деривативов, возникших из долговых ипотечных обязательств, создавались деривативы второго порядка – кредитные дефолтные свопы, которые должны были играть роль своего рода страховых полисов в случае неплатежей по кредитам. Если вкратце, то свопы позволяли обеим сторонам сделки (контрагентам) делать ставки на выполнение или невыполнение долговых обязательств. Например, если у меня на руках долговое обязательство, выпущенное General Electric, и я начинаю беспокоиться по поводу кредитоспособности этой компании, то у меня есть возможность купить страховой полис, скажем компании AIG (крупнейшего эмитента дефолтных свопов), и получить по нему возмещение убытков, если GE окажется неплатежеспособной. Вся проблема в том, что у страховых компаний типа AIG не хватило бы денежных резервов для выплаты всех компенсаций, если бы вдруг что-то пошло не так. Любой человек, независимо от страны проживания, мог купить такую страховку, даже не имея на руках долгового обязательства. В конечном итоге общая сумма кредитных дефолтных свопов порой в десять раз превышала стоимость лежащих в их основе долговых обязательств. Ситуация, в которой деривативы во много раз превосходили по стоимости базовые ценные бумаги, являлась главной отличительной чертой новой финансовой системы, которая из-за этого становилась намного более рискованной.

Размывание стандартов кредитования

Завершая описание этой опасной картины, упомянем еще и созданные финансистами так называемые структурированные инвестиционные продукты (СИП), благодаря которым деривативные ценные бумаги можно было не отражать в своей финансовой отчетности. Под такую структурированную ценную бумагу можно было взять в долг деньги, необходимые для покупки деривативов, а в баланс инвестиционного банка записать только средства, потраченные на приобретение СИП. В прошлом регулятор отметил бы слишком длинное кредитное плечо как фактор повышения риска, но в новой финансовой системе на это закрывали глаза.

Новая система вела к тому, что стандарты предоставления кредитов банками и ипотечными компаниями становились все более неопределенными. Ведь риск неуплаты долга по ипотеке сводился для кредитора всего к нескольким дням, пока он не перепродаст закладную инвестиционному банку. Поэтому он и не беспокоился о кредитоспособности заемщика. Требования к договорам ипотеки резко снизились. Когда я в первый раз заключал ипотечный договор, кредитор настаивал на предоплате в размере как минимум 30 процентов. Но в новой системе такие сделки заключались вообще без гарантий в надежде на то, что цены на жилье будут расти вечно. Обычным явлением стали так называемые субстандартные кредиты, которые выдавались людям, не имевшим ни дохода, ни работы, ни имущества. У них даже не спрашивали никаких документов, которые могли бы подтвердить их платежеспособность. Это были так называемые договоры без документального обеспечения. Деньги на приобретение жилья выдавались свободно, а цены на недвижимость стремительно росли.

Правительство играло активную роль в надувании «пузыря» недвижимости. Под давлением конгресса, настаивавшего на повышении доступности жилья, Федеральное управление жилищного строительства взяло на себя гарантии по ипотечным договорам для заемщиков с низким уровнем дохода. Разумеется, почти две трети невозвращенных долгов было выкуплено в начале 2010 года правительственными агентствами. Правительство не просто провалилось в роли регулятора финансовых учреждений, но и своей политикой прямо способствовало разрастанию «пузыря». В любом непредвзятом описании истории «пузыря» недвижимости вина возлагается не только на «хищных кредиторов», но и на правительство, своими руками создававшее условия для получения ипотечных кредитов людьми, которые не в состоянии были их вернуть.

«Пузырь» жилой недвижимости

Сочетание правительственной политики и изменившихся правил кредитования привело к колоссальному росту спроса на жилые дома. Благодаря доступным кредитам цены на них быстро взмыли вверх. Но это лишь увеличило число покупателей. Покупка жилья, казалось, не таила в себе никаких рисков, потому что его стоимость непрерывно росла. Некоторые покупатели приобретали дома не потому, что им негде было жить. Их цель состояла в том, чтобы быстро перепродать дом по повышенной цене.

График, приведенный на странице 129, демонстрирует размеры «пузыря». Данные взяты из индекса цен на жилье Кейса – Шиллера. Проведенная коррекция состояла в том, что если цена на дом выросла на 5 процентов при инфляции, составлявшей также 5 процентов, то повышение цены не учитывалось. Если же цена поднялась на 10 процентов, то на графике это отмечено как 5-процентное повышение.

Данная иллюстрация показывает, что в течение ста лет, начиная с конца 1800-х и до конца 1900-х годов, цены на жилье с учетом инфляции были стабильны. Они немного росли, но только вместе с общим уровнем цен. Во время Великой депрессии 1930-х годов они упали, но в конце века находились уже на том же уровне, что и в начале. Однако начиная с 2000-х годов они удвоились. Индекс цен на жилье составляется из показателей двадцати городов. В некоторых из них цены поднялись даже выше, чем в среднем по стране.

О «пузырях» нам известно то, что все они рано или поздно лопаются. На следующем графике показан нанесенный ущерб. Падение цен было широкомасштабным и катастрофическим. Многие владельцы обнаруживали, что сумма долга по кредиту, подлежащая выплате, намного превышала стоимость дома. Участились случаи неуплаты и возвращения домов кредиторам.

Влияние на экономику оказалось разрушительным. Когда рынок жилья рухнул, многие владельцы домов просто прекратили платежи. То же самое касалось и тех, кто взял кредиты под залог жилья.

Падение цен на жилые дома уничтожило ценность ипотечных ценных бумаг, основанных на долговых обязательствах заемщиков. Финансовым компаниям пришлось расхлебывать кашу, которую они же и заварили. Они остались с токсичными активами на руках. Началась серия громких банкротств, и правительству пришлось спасать самые крупные финансовые учреждения. Круг замкнулся. Кредитные организации прекратили ссужать деньги малому бизнесу и индивидуальным заемщикам. Последовавшая рецессия в Соединенных Штатах была болезненной и продолжительной, уступая в этом отношении лишь Великой депрессии 1930-х годов.