Текст бизнес-книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Автор книги: Борис Бирюков

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

Российские статистические сборники

Российский статистический ежегодник содержит в том числе показатели жилищных условий населения: состав и структуру жилищного фонда; показатели жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства жилищного фонда. На сайте www.gks.ru доступны электронные версии сборника начиная с 2001 г.

Статистический сборник «Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения» Росстат выпускает раз в 3 года, издается он с 2002 г. Предпоследний выпуск был в 2007 г., последний – в 2010 г. На сайте доступны все электронные версии сборника начиная с 2002 г.

Основные показатели жилищных условий населения Российской Федерации

На сайте публикуются данные текущего учета по всем основным показателям. Например, представлена информация, характеризующая состав и структуру жилищного фонда.

Основные показатели жилищных условий населения РФ (на конец 2009 г.):

♦ жилищный фонд Российской Федерации – 3176,6 млн м²;

• в том числе ветхий и аварийный жилищный фонд – 99,5 млн м²;

• удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда – 3,1 %;

♦ общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, всего – 22,4 м², из нее:

• в городской местности – 22,1;

• в сельской местности – 23,1;

♦ число квартир, всего – 59,5 млн, из них:

• однокомнатных – 13,9;

• двухкомнатных – 23,7;

• трехкомнатных – 17,3;

• четырехкомнатных и более – 4,6;

♦ средний размер одной квартиры – 52,4 м² общей площади жилых помещений;

• однокомнатной – 33,3;

• двухкомнатной – 46,9;

• трехкомнатной – 62,8;

• четырехкомнатной и более – 100;

♦ удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года) – 5 %;

♦ капитально отремонтировано жилых домов за год – 17342 тыс. м² общей площади;

♦ приватизировано жилых помещений (с начала приватизации), всего – 27 657 тыс., в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации – 73,2 %.

На сайте также представлена информация о вводе нового жилья по годам и вводе (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения (табл. 6.1, 6.2).

На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (www.housing.mos.ru) представлены статистические данные по жилым строениям Москвы на 1 января 2010 г.

Обеспеченность жилыми помещениями

Чуть более 3 млрд м² составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома – около 60 % от всего городского фонда, кирпичные – примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем – 22,4 м² на человека.

Таблица 6.1. Построено жилья по годам в России (млн м²)

Таблица 6.2. Ввод (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения по РФ

Обеспеченность жильем в России очень низкая. Она меньше в два раза, чем в Европе, и более чем в три раза по сравнению с США. На одного человека в США приходится 65 м², в Европе – свыше 40. При этом значительную долю в России составляет ветхое и аварийное жилье. По данным Госстроя, сегодня более 3 % населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье, почти половина жилого фонда – это устаревшие, обветшавшие, давно не ремонтировавшиеся дома.

Потребность в новом жилье чрезвычайно высока: специалисты считают, что почти 80 % населения России нуждаются в улучшении жилищных условий.

Нужны не обещания, а реальные квадратные метры. Новое жилье в дефиците даже на региональном рынке, где есть и земля, и рабочие руки, и строительные материалы. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, кто готов платить наличными. Увы, это печальные последствия социалистической системы хозяйствования, перестройки, неэффективной системы управления, созданной «демократами». К этому, конечно, можно добавить мировой финансово-экономический кризис.

В последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилищного строительства: в 2006 г. в России было построено около 50 млн м² жилья, в 2010 г. планировалось построить около 80 млн м². Много это или мало? Например, в достаточно хорошо обеспеченной жильем Европе ежегодно строится жилья по 1 м² на человека, а в сверхобеспеченных США – по 2 м².

Однако даже этим, не слишком амбициозным планам не суждено было реализоваться. России с ее населением, чтобы хотя бы не увеличивать темп отставания от европейских стран, нужно ежегодно строить не менее 140 млн м² жилья.

Критерии доступности жилья

Проблему доступности жилья рассматривают обычно с точки зрения возможности приобретения его в собственность, и в этом направлении имеется немало методических проработок и информационных материалов.

В мировой практике используют, как правило, следующие критерии доступности жилья:

♦ срок (количество лет), в течение которого средней семье придется

копить на среднюю же квартиру;

♦ соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты в соответствующей местности. Это так называемый индекс доступности жилья.

Он определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м²) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы;

♦ доля населения, которая может купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.

По всем этим критериям Россия значительно (почти вдвое) отстает от так называемых развитых стран. Для Москвы эти показатели выглядят вообще удручающе. По данным Московской ассоциации риелторов, московской семье нужно около 12 лет не есть, не пить, не одеваться, не тратить ни рубля на другие потребности, чтобы накопить деньги на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве около 12 лет, притом что в других, как мы обычно говорим, развитых странах этот показатель находится в пределах 5 лет.

В Подмосковье ситуация не намного лучше. Средняя цена квадратного метра превышает средний доход в шесть раз. Индекс доступности жилья – более 8,5 года. Рост доходов не успевает догнать цены, в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95 % населения.

Введение ипотеки не решило проблему: по подсчетам специалистов Московской ассоциации риелторов, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года, с учетом того что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40 % дохода семьи.

Для москвичей в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м² к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.

Планировалось, что реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, приведет к установлению в конце 2010 г. среднего значения индекса доступности жилья 7 лет, а срок «состояния в очереди на социальное жилье» не будет превышать 10 лет.

Однако жизнь в очередной раз опровергла эти радужные расчеты: количество граждан, состоящих на жилищном учете на получение социального жилья, с 2000 г. практически не уменьшилось, а индекс доступности жилья увеличился с 7,1 в 2000 г. до почти 10 в 2007 г. и 12 в 2010 г.

Нестандартные условия проживания

В отдельную категорию можно отнести людей, проживающих в жилищах, не подходящих под официальное определение «жилое помещение» и не зарегистрированных в качестве таковых. Таким «жильем» могут быть:

♦ подвалы, сараи, чердаки, автотранспортные средства;

♦ «вагончики», бытовки, установленные на месте работы, или просто производственные помещения;

♦ списанные с баланса дома, предназначенные под снос, нелегально занятые дома и т. д.

Как правило, в таких «жилых помещениях» селятся приезжие гастарбайтеры, работающие на стройках, рынках дворниками, разнорабочими в разных российских городах, особенно крупных.

Легализуются они достаточно просто: регистрируются (с помощью соответствующего ООО) в «резиновом» доме, получают койко-место в ночлежке – и вперед, на работу.

В СМИ периодически появляются материалы, рассказывающие о таких ночлежках-муравейниках. Например, в газете «Комсомольская правда» от 28 августа 2008 г. вышла статья журналистки Евгении Супрычевой «Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома». В газете «Московский комсомолец» также был большой материал, посвященный данной теме, и т. д.

Где эти «места проживания», сколько этих мест, сколько там жильцов, статистика не знает: никто их не считал. Заинтересованные лица стараются не уделять этим данным излишнего внимания. Недаром МВД и органы Федеральной миграционной службы не могут назвать точную цифру работающих в России гастарбайтеров, причем речь идет о разбежке в несколько миллионов человек. Скорее всего, в наведении порядка никто не заинтересован, поскольку эксплуатация гастарбайтеров и сдача внаем «некондиционного» и неучтенного жилья превратилась в неплохой бизнес для различного рода чиновников и должностных лиц. Об этом пишут СМИ, об этом знают практически все.

Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы

Нормативы потребительской корзины

Федеральный закон от 31 марта 2006 г. № 44-ФЗ (ред. от 8 декабря 2010 г.) «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации» установил следующие нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг (табл. 7.1).

Таблица 7.1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг

Федеральный закон от 8 декабря 2010 г. № 332-ФЗ продлил действие установленных нормативов до 2012 г.

Учетная норма площади жилого помещения

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (п. 5 ст. 50 ЖК).

Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими

порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы (п. 6 ст. 50 ЖК).

В Москве учетная норма установлена в размере 10 м² площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 м² площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти Москвы разным семьям (п. 3, 4 ст. 9 закона г. Москвы № 29).

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п. 1 ст. 50 ЖК).

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (п. 2 ст. 50 ЖК).

Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления (п. 3 ст. 50 ЖК).

В Москве норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 м² на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза. Размер площади жилого помещения, предоставляемого на семью данного состава и численности, составляет:

♦ на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 м²;

♦ на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 м²;

♦ на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 м²;

♦ на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 м²;

♦ на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 м² на одного члена семьи.

Семьям, в составе которых имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечень которых установлен федеральным законодательством, предоставляются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире. Не подлежат удовлетворению требования о предоставлении дополнительной площади, если они обеспечены отдельным изолированным жилым помещением в квартире.

Жителям Москвы, страдающим заболеваниями опорно-двигательного аппарата, а также инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, жилые помещения предоставляются в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации (п. 4–6 ст. 20 закона Москвы № 29).

Закон Москвы № 29 установил ряд норм и стандартов ЖКХ:

♦ перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в г. Москве (приложение 1);

♦ перечень правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья (приложение 2);

♦ нормативные правовые акты, устанавливающие перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях (приложение 2.1);

♦ размер субсидий для граждан, состоящих на учете нуждающихся, в улучшении жилищных условий (приложение 3, табл. 1 и 2). Размер субсидии на приобретение жилого помещения определяется исходя из следующих размеров площади жилого помещения (п. 5 ст. 31 закона Москвы № 29):

♦ 18 м² на одного гражданина;

♦ 36 м² на одиноко проживающего в занимаемом жилом помещении гражданина или единственного гражданина, состоящего на учете, проживающего в составе семьи в жилом помещении;

♦ 50 м² на двух граждан;

♦ 70 м² на трех граждан;

♦ 85 м² на четырех граждан;

♦ по 18 м² на пятерых и более граждан.

В Московской области нормативы устанавливаются распоряжениями муниципальных властей. Например, муниципальное образование (МО) «Город Дзержинский» решением Совета депутатов от 1 декабря 2005 г. № 8/22 установило учетную норму не более 9 м² общей площади, а норму предоставления —16 м² общей площади. МО «Коломенский район» постановлением Совета депутатов от 21 октября 2005 г. № 77 установило учетную норму в размере 8 м², а норму предоставления – в размере от 14 до 18 м². В МО «Ступинский район» Совет депутатов решением от 28 июля 2005 г. № 793/521 установил норму предоставления 12 м² и т. д.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 м² жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 105 ЖК).

Стандарты стоимости жилья

Министерство регионального развития определило, сколько может стоить квадратный метр жилья, приобретаемого в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в 2011 г. Так, для Ленинградской области и Санкт-Петербурга «квадрат» оценили в 30 тыс. руб. Для других регионов Северо-Западного федерального округа установлена следующая стоимость: Ненецкий автономный округ – 30 тыс. руб., Карелия – 30 тыс. руб., Калининградская область – 30 тыс. руб., Коми – 30 тыс. руб., Псковская область – 28,9 тыс. руб., Архангельская область – 28,75 тыс. руб., Вологодская область – 28,55 тыс. руб., Новгородская область – 27 тыс. руб., Мурманская область – 25,2 тыс. руб.

Распоряжением Министерства экономики Московской области от 28 декабря 2010 г. № 102-РМ «Об утверждении предельной стоимости 1 м² общей площади жилья в Московской области на I квартал 2011 г.» на территории Московской области закреплена предельная стоимость квадратного метра общей площади жилья в разрезе муниципальных образований субъекта РФ на I квартал 2011 г. Указанная величина подлежит использованию в качестве предельной цены приобретения жилья за счет средств регионального бюджета, выкупной цены единицы общей площади жилых помещений в аварийных многоквартирных домах и предельной цены помещений, приобретаемых для предоставления взамен изымаемых.

Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг

В целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, Правительство Российской Федерации постановлением от 29 августа 2005 г. № 541 (ред. от 16 декабря 2006 г.) установило следующие федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг:

♦ федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере 100 % экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;

♦ федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22 %;

♦ федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м² общей площади жилья на одного гражданина;

♦ федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 м² общей площади жилья в месяц. Указанный федеральный стандарт используется только для определения объема субвенций, предоставляемых бюджетам субъектов Российской Федерации из Федерального фонда компенсаций на предоставление мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан;

♦ федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м² общей площади жилья в месяц.

Размеры федеральных стандартов, указанных в предпоследнем и последнем пунктах, ежегодно устанавливаются Правительством Российской Федерации в среднем по РФ, а также по субъектам РФ.

Правительство РФ постановлением от 28 сентября 2010 г. № 768 утвердило Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по Российской Федерации в целом и по субъектам Федерации на 2011–2013 гг.

В целом по РФ федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 м² общей площади в месяц составит:

♦ на 2011 г. – 81,2 руб., рост на 12,4 %;

♦ в 2012 г. – 88,3 руб., рост на 8,7 %;

♦ в 2013 г. – 96,0 руб., рост на 8,7 %.

В приложении 2 к постановлению приведены стандарты для каждого субъекта Федерации.

Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м² общей площади в месяц составит:

♦ на 2011 г. – 5,6 руб., рост на 7 %;

♦ в 2012 г. – 6,1 руб., рост на 8,7 %;

♦ в 2013 г. – 6,6 руб., рост на 8,2 %.

Приказом Федеральной службы по тарифам от 28 октября 2010 г. № 267-Э/2 установлены предельные индексы максимально возможного увеличения действующих тарифов на водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод на 2011 г. Индексы определены в среднем по субъектам Российской Федерации и применяются к тарифам с учетом надбавок к ним.

Наибольший рост стоимости названных услуг (20 %) предусмотрен в Белгородской, Волгоградской, Калужской, Мурманской, Рязанской и Сахалинской областях, Ненецком автономном округе, Республике Марий Эл, Красноярском и Камчатском краях, г. Байконуре. Наименьшее увеличение (10 %) ожидает Кемеровскую область. В Москве и Московской области тарифы возрастут на 18 %, Санкт-Петербурге – на 19 %, Твери – на 17,1 %, Ленинградской области – 14,9 %.