Текст бизнес-книги "Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость"

Автор книги: Дмитрий Пушин

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Глава 4. Управление рисками

Взять под контроль и управлять рисками вам помогут 6 мероприятий:

– Анализ риска

При покупке объекта можно заранее просчитать и проанализировать возможные риски. По каждому виду и типу коммерческой недвижимости есть свои, сформировавшиеся рынком допустимые нормы риска. На основе статистических данных, опыта предыдущих сделок и экспертного мнения.

У каждого инвестора есть свои допустимые нормы риска, обусловленные системой налогообложения, возможностями по привлечению заемных средств, объему собственных средств и прочее.

– Диверсификация

Вложение средств в разные объекты коммерческой недвижимости, позволяет снизить среднее значение риска.

Объекты можно диверсифицировать:

– По типам (торговые помещения формата street retail, офисные помещения в бизнес – центрах, гостиничная недвижимость);

– По подтипам (для торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные центры; Многофункциональные комплексы; Street retail; Объекты стационарной и мобильной торговли);

– По площади помещений;

– По видам бизнеса арендаторов (продукты, общепит, банки, аптеки и так далее);

– По географии (разные районы города, разные города и регионы).

Хорошо, когда объект имеет возможность перепрофилирования (например, перевод гостиничной недвижимости в жилой фонд и наоборот).

– Страхование

Классический вид управления рисками. Можно застраховать как сам объект недвижимости, так и ответственность перед третьими лицами, контрагентами и подрядчиками.

– Распределение риска

Риск можно распределить между собственником и арендатором, продавцом и покупателем. И предусмотреть соответствующие пункты в договоре аренды / купле-продаже недвижимости.

Например, инфляционные риски можно сократить путем указания в договоре условий по индексации ставки аренды на уровень инфляции.

Можно, например, переложить ответственность за повреждения помещения на арендатора и при этом застраховать объект. При этом в случае наступления страхового случая арендатор сам и восстанавливает помещение, а собственник получает дополнительно выплату от страховой компании.

– Выбор формы владения

На кого будет оформлено помещение. На физическое лицо, организацию или ИП. Выбор организационно-правовой формы влияет на личную ответственность собственника помещения или инвестора перед кредиторами и законом.

– Проверка объекта, продавца и документов перед сделкой

Всесторонняя проверка объекта, продавца, договора купли-продажи, доверенностей и прочих документов перед покупкой также помогут снизить потенциальные риски. Подробно этот вопрос будет рассмотрен в главе 13.

Таким образом, при выборе объекта, кроме показателей окупаемости и доходности важно оценивать потенциальные риски, которых как вы убедились достаточно много. Но при грамотном управлении их можно свести к минимуму.

При этом важно понимать, что более высокая доходность, как правило связана с большими рисками. И баланс между риском и доходностью каждый инвестор устанавливает сам.

Глава 5. Классификация коммерческой недвижимости

Понимание классификации коммерческой недвижимости поможет вам при выборе объектов, их сравнении и оценке.

Рынок недвижимости можно разделить на три группы:

– Жилая;

– Индустриальная;

– Коммерческая.

Жилая недвижимость – предназначена для постоянного проживания людей.

Индустриальная недвижимость – предназначена для промышленного производства и хранения товаров.

Коммерческая недвижимость – предназначена для извлечения прибыли из бизнеса, посредством продажи товаров или услуг.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.

На основе этих требований, формируется классификация офисной недвижимости. При этом стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.

Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.

Актуальная классификация применительно к российском рынку недвижимости была разработана в 2018 году компаниями «большой четверки», работающими в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL.

Эта классификация разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С.

Проясним отдельные характеристики:

Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (не обязательно в центре города);

Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.

Эффективная (свободная) планировка — это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.

Высота офисных помещений в центрах класса А – не менее 2,8 метров в чистовой отделке.

Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга;

Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.

Электроснабжение. Первая категория надежности – 2 независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности – 1 ввод с источником бесперебойного питания.

Фальшпол – вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.

Обеспеченность парковочными местами. Для БЦ класса А – 1 место на 80 – 150 кв. м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.

Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А) – Необходимо для сохранения концепции объекта и качественного управления и эксплуатации. При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет.