Текст бизнес-книги "Как выгодно оформить ипотеку. Все, что нужно знать, чтобы выгодно оформить ипотеку и избежать отказа"

Автор книги: Дмитрий Заборовский

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Условия предоставления ипотеки на покупку готового жилого дома с земельным участком практически во всех банках отличаются от программы на покупку готовой квартиры. Некоторые банки вообще не предоставляют ипотечный кредит на покупку домов. Связано это, в первую очередь, с более низкой ликвидностью (возможностью последующей реализации) такой недвижимости.

Основные отличия по программам кредитования домов от квартир:

– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку дома с земельным участком выше (обычно на 1—2%), чем на покупку квартиры.

– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку квартиры, и составляет 30—40% вне зависимости от способа подтверждения дохода и категории заемщика2121
  Подробнее о категориях заемщиков в главе 1.3.


[Закрыть].

– Способ подтверждения дохода. Часть банков предоставляет ипотеку на покупку дома только при документальном подтверждении дохода заемщиком. Соответственно, в этих кредитных организациях программа кредитования без подтверждения дохода на дома не распространяется.

– Категория заемщика. Некоторые банки не предоставляют ипотеку на покупку дома определенным категориям граждан. Например, собственникам бизнеса, индивидуальным предпринимателям, иностранным гражданам и другим. Кредитуют по этой программе только наемных работников.

К приобретаемым домам, как и к квартирам, у банков есть определенные требования. Рассмотрим основное, на что нужно обратить внимание:

– Назначение земельного участка, на котором находится дом (особенно если дом не в черте города). В некоторых банках есть условие, чтобы назначение земли было исключительно ИЖС (индивидуальное жилое строительство), некоторые допускают ДНП (дачные участки).

– В собственности или в аренде земельный участок. Если земля в аренде, то не все банки такие объекты кредитуют. Также нужно учитывать, что некоторые кредиторы выдают ипотеку на покупку дома с земельным участком в аренде на срок, не превышающий договор аренды.

– Материал постройки дома. Большинство банков не кредитуют деревянные дома.

– Год постройки. В банках существуют ограничения по году постройки и степени износа дома.

– Коммуникации. Существуют различные требования по наличию коммуникаций в доме, таких как газ, свет, канализация и т. д. В разных банках разные требования.

– Удаленность от города. В случае приобретения в ипотеку загородной недвижимости нужно уточнить в банке, на каком максимальном расстоянии от города может находиться приобретаемый объект недвижимости.

Вывод: ипотеку на покупку дома предоставляют не все банки. Условия кредитования и требования к заемщику могут отличаться от программ кредитования квартир. Нужно учитывать требования банка к предмету ипотеки.

Достаточно часто клиенты, кроме покупки готового дома, интересуются возможностью построить дом самостоятельно с использованием ипотеки. Банков, предоставляющих такие кредиты, крайне мало. Условия кредитования на строительство обычно отличаются от условий на покупку.

Основные отличия ипотеки на строительство от ипотеки на покупку жилого дома:

– Первый взнос. Размер минимального первоначального взноса может быть выше, чем по стандартным программам (в среднем 20—30%).

– Процентная ставка. Как правило, процентная ставка по ипотеке на строительство выше на 1—2 процентных пункта.

– Наличие земельного участка в собственности либо в аренде (срок аренды обычно должен быть не меньше срока действия ипотеки). Земельный участок должен быть без обременений (не в кредите). Ипотеку на покупку земли и одновременно на строительство на нем жилого дома банки, как правило, не выдают. Также необходимо обращать внимание на назначение земельного участка. Некоторые банки выдают ипотеку на строительство только на землях ИЖС.

– Получателем кредитных средств, как правило, является подрядная организация, осуществляющая строительство.

Разберем крайний пункт более подробно. По большинству действующих ипотечных программ на строительство банк перечисляет кредитные средства строительной организации, а не заемщику. Более того, обычно кредит выдается траншами (частями, как правило, тремя), а не сразу. Как это выглядит на практике: заемщик сначала получает одобрение в банке, согласовывает имеющийся в собственности земельный участок и получает подтверждение от банка, что на нем можно строить дом по ипотечной программе. Далее, исходя из одобренного кредитного лимита, клиент выбирает строительную организацию и определяет смету на строительство жилого дома (строить самостоятельно банки в основном не разрешают). Затем смета согласовывается с банком, и кредитор частями выдает кредитные средства, перечисляя их на счет строительной организации. Как правило, выдача кредита делится на три этапа: на строительство фундамента, на строительство коробки дома, на внутреннюю отделку. Для того чтобы получить новый транш, заемщик со строителями должен отчитаться перед банком о целевом использовании ранее полученных денег. После того как дом построен, заемщик обязан оформить залог в пользу банка-кредитора на созданный дом и земельный участок.

Важно! Проектно-сметная документация должна быть оформлена надлежащим образом и соответствовать действующим нормативам и требованиям (нормы и требования лучше запросить в банке, в котором планируете оформить ипотеку, так как требования у кредиторов могут различаться). Срок окончания строительства должен соблюдаться и соответствовать документации. Дом должен быть построен в строгом соответствии с утвержденным банком проектом.

Вывод: оформить ипотеку на строительство жилого дома возможно при условии наличия земельного участка и частично собственных накоплений. Нужно привлекать строительную организацию. После постройки дом и земельный участок будут в залоге у банка до момента выплаты ипотеки.

Как мы помним, оформить ипотеку можно не только на покупку, вполне возможно получить кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Нецелевой ипотечный кредит подразумевает собой получение заемщиком денежных средств от банка с возможностью использовать их по своему усмотрению (не нужно отчитываться перед банком на что потратил).

Такой кредит, как и ипотека в целом, имеет ряд преимуществ перед стандартными кредитами наличными. Основные преимущества нецелевого кредита под залог:

– Сниженная процентная ставка. Обычно ставка по кредитам под залог близка к ставке по ипотеке на покупку (больше на 1—2%).

– Срок кредита. Обычно срок кредита такой же, как и по стандартным ипотечным программам в банке. Можно оформить хоть на 30 лет, только нужно учитывать максимальное ограничение по возрасту заемщика.

– Увеличенная сумма. Максимальная сумма кредита под залог обычно значительно больше, чем по программам кредитования без обеспечения.

– Более лояльное рассмотрение заявки. Так как кредит обеспечен залогом, вероятность одобрения значительно выше, чем по кредиту наличными без обеспечения.

Кроме преимуществ, у нецелевой ипотеки есть и недостатки:

– Переплата. Как и по любой ипотечной программе, при оформлении нецелевого кредита на длительный срок (более 5 лет), несмотря на сниженную процентную ставку (по сравнению с беззалоговым кредитом наличными), размер переплаты будет внушительным.

– Сумма кредита ограничена ценой залога. Большинство банков по нецелевым кредитам предоставляют ипотеку в размере 50—70% от рыночной стоимости залога, даже если платежеспособность клиента позволяет оформить кредит на большую сумму.

– Предмет ипотеки. Большинство банков выдает нецелевой кредит только под залог квартиры. Небольшое количество банков кредитует по этой программе дома. Очень мало банков выдают нецелевой кредит под залог коммерческой недвижимости.

– Категория заемщика. В некоторых банках существуют ограничения по нецелевому кредитованию под залог определенных категорий граждан. Чаще всего по этой программе банки готовы кредитовать наемных работников и не выдают такие кредиты собственникам бизнеса и индивидуальным предпринимателям (либо значительно увеличивают процентную ставку для таких категорий).

– Дополнительные расходы. При оформлении нецелевого кредита под залог в большинстве случаев потребуется делать отчет об оценке и оформлять страхование жизни и объекта (иногда еще и титула). Также за регистрацию договора ипотеки необходимо будет оплатить государственную пошлину. Все это удорожает стоимость кредита и увеличивает итоговую переплату.

– Продажа объекта недвижимости. Если заемщик решит продать объект недвижимости, который выступает залогом по нецелевому кредиту, то сначала нужно будет полностью погасить ипотеку, снять обременения и только после этого будет возможна сделка купли-продажи.

Как происходит выдача нецелевого кредита

под залог

С момента обращения в банк до момента получения денег по нецелевым кредитам под залог может пройти значительный промежуток времени. Алгоритм выдачи кредита следующий: сначала банк одобряет ипотеку заемщику, затем согласовывает предмет ипотеки, далее заемщик подписывает кредитную документацию и сдает ее на государственную регистрацию, после регистрации предоставляет в банк документы (выписку из ЕГРН2222
  Подробнее о выписке из ЕГРН в главе 2.2.1.


[Закрыть] и зарегистрированный договор ипотеки), подтверждающие регистрацию залога в пользу банка, и только после этого банк выдает кредит заемщику. Нужно это учитывать, если деньги требуются срочно.

Важно! Есть банки, которые выдают кредит после сдачи документов на государственную регистрацию. Как правило, для получения денег достаточно предоставления описи о приеме документов (МФЦ либо Росреестром). Таких банков крайне мало!

Для получения нецелевого кредита под залог не обязательно в качестве обеспечения предоставлять свой объект недвижимости. Банки выдают такие кредиты и под залог третьих лиц.

Вывод: нецелевой кредит под залог – «это ипотека, только наоборот». Ставки по такому кредиту немного выше, чем по стандартным ипотечным программам. В банках могут быть ограничения по категориям заемщиков и по объектам недвижимости, принимаемым в качестве залога. Деньги обычно выдают после регистрации обременения.

Рефинансирование ипотеки (перекредитование) подразумевает погашение действующего кредита новым. Как правило, оформляют такой кредит для получения более выгодных условий кредитования либо для получения дополнительных денежных средств. Рефинансируют, как правило, ипотеку в альтернативном банке (то есть оформляют кредит в другом банке и погашают с помощью него действующий займ). Но есть кредитные организации, которые проводят рефинансирование собственных, ранее выданных ипотек (таких банков не много). Делается это обычно для удержания клиента либо для выдачи дополнительной суммы кредита.

Большинство банков рефинансируют ипотеку, по которой заемщик уже сделал 6 платежей. По рефинансируемой ипотеке не должно быть текущей просроченной задолженности. Большая часть банков рефинансирует ипотеку стороннего банка только при условии отсутствия просрочек (даже на 1 день) за последние 6—12 месяцев (зависит от банка).

Существуют программы кредитования, по которым при рефинансировании ипотеки банк может выдать заемщику дополнительную сумму денег (кроме той, которая необходима для погашения действующей ипотеки). В такой ситуации общая сумма кредита (сумма на рефинансирование + новые деньги) может составлять до 85% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Основным преимуществом является то, что дополнительная сумма выдается на тех же условиях (процентная ставка и срок кредита), что и сумма для рефинансирования.

Преимущества программы рефинансирования:

– Возможность снизить процентную ставку и, как следствие, итоговую переплату, является основной причиной оформления рефинансирования для большинства заемщиков. Обратите внимание: чтобы уменьшить переплату, нужно снизить ставку и при этом сохранить оставшийся срок ипотеки. Например, первоначально ипотека оформлялась на 15 лет. Год уже оплатили. Чтобы сократить переплату при рефинансировании под меньшую ставку, нужно новую ипотеку оформлять на 14 лет (по остатку первоначальной ипотеки) или еще больше сократить срок.

– Возможность изменить кредитную нагрузку. При оформлении рефинансирования по новой ипотеке можно самостоятельно выбрать новый срок кредитования (в рамках одобренного банком решения). Это дает возможность заемщику сократить ежемесячный платеж либо срок кредита.

– Возможность изменить кредитора. Заемщики могут стремиться изменить кредитора по самым разным причинам. Чаще всего это удобство обслуживания. Например, если в регионе закрылись отделения банка, либо заемщик – участник зарплатного проекта нового банка-кредитора. Иногда ипотеку переводят в конкретный банк для формирования в нем положительной кредитной истории, так как планируют в этом банке кредитоваться в будущем.

– Упрощенный пакет документов. Существуют программы рефинансирования, для рассмотрения заявки по которым достаточно только паспорта заемщика и документов на объект недвижимости, включая кредитную документацию. Обязательным условием по таким программам является отсутствие факта просроченной задолженности по рефинансируемой ипотеке, как правило, за последние 12 месяцев.

Перекредитовать можно ипотеку как на готовое жилье, так и на новостройку (на этапе строительства ипотеку рефинансируют не все банки). При этом очень мало банков рефинансируют нецелевые кредиты под залог недвижимости.

Вывод: с помощью рефинансирования можно изменить условия ранее полученной ипотеки, такие как: процентная ставка, срок кредита, размер ежемесячного платежа и, соответственно, размер итоговой переплаты. Существуют программы кредитования, позволяющие, помимо перекредитования, получить дополнительные денежные средства.

С помощью ипотеки возможно приобретать не только жилые объекты недвижимости, но и коммерческие. Такие кредиты выдают, конечно, не все банки, но если клиент решил приобрести нежилое помещение с использованием ипотеки, то это вполне реально. Кредитных организаций, выдающих коммерческую ипотеку, достаточно (по крайней мере, в крупных городах).

Первое, с чем нужно определиться, это со статусом клиента как заемщика для подачи заявки на ипотеку. Речь идет о том, в качестве кого выступает заемщик: как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель. Коммерческую ипотеку для индивидуальных предпринимателей предоставляет большинство банков. Для физических лиц кредиторов крайне мало. Для подачи заявки на рассмотрение в банк на коммерческую ипотеку заемщик предоставляет, как правило, такой же пакет документов, как и на ипотеку для покупки жилья2424
  Подробнее в главе 1.4.


[Закрыть].

Основные отличия коммерческой ипотеки от жилой:

– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку нежилого помещения значительно выше (обычно на 3—5%), чем на покупку квартиры.

– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку жилья, и составляет от 30% стоимости объекта недвижимости.

– Срок кредита. В некоторых банках есть ограничения по максимальному сроку предоставления коммерческой ипотеки (например, до 10 лет).

– Сумма кредита. Размер минимальной суммы коммерческой ипотеки в большинстве банков больше, чем по жилой. Так, например, некоторые кредиторы выдают коммерческую ипотеку на сумму от 4 млн рублей.

К приобретаемым нежилым помещениям у банков могут быть определенные требования. Основное, на что нужно обратить внимание:

– Кредит на этапе строительства. Многие банки не выдают коммерческую ипотеку на этапе строительства объекта, в том числе на покупку нежилого помещения в строящемся многоквартирном доме.

– Этаж. Большинство банков не кредитуют подвалы и чердаки. Также подходят не все цокольные помещения (цоколи многие кредиторы рассматривают индивидуально). Часто обязательным требованием банка является расположение объекта недвижимости на полноценном первом этаже (либо выше, если это многоэтажное здание).

– Назначение объекта. Существуют ограничения по кредитованию определенных объектов. Например, банк выдает ипотеку на покупку торговых помещений и не кредитует складские помещения.

Важно! Апартаменты во многих банках считаются нежилым помещением. Несмотря на схожесть по функционалу, метражу и многим параметрам с квартирой или комнатой, законом такое помещение считается нежилым. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться (прописаться). Только временно и максимум на 5 лет (далее временную регистрацию можно продлить). Налог на имущество рассчитывается по ставке выше, чем ставка налога на квартиру (рассчитывается, исходя из назначения земельного участка, на котором расположены апартаменты. Например, гостиница, общественно-деловое здание и т. д.). Налоговый вычет2525
  Подробнее о налоговом вычете в главе 4.2.6.


[Закрыть] оформить нельзя (ни на покупку, ни на проценты, уплаченные по ипотеке). Не все банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, особенно на этапе строительства.

Вывод: коммерческую ипотеку может получить как юридическое, так и физическое лицо. Процентные ставки по коммерческой ипотеке выше, чем по жилой. Требования к приобретаемому объекту недвижимости в банках могут сильно различаться.

Стандартные ипотечные программы предусматривают наличие у заемщика первоначального взноса. Однако есть ситуации, при которых возможно оформление ипотеки без предоставления собственных средств. Рассмотрим подробнее:

– Специальные программы кредитования от застройщиков.

Существуют различные программы, акции и специальные предложения от застройщиков по приобретению квартиры в новостройке без первоначального взноса. Как правило, эти программы действуют в крупных городах и распространяются на надежные строительные компании. О наличии таких программ можно узнавать в отделах продаж застройщиков.

– Дополнительный залог.

Есть программы ипотечного кредитования, по которым в качестве первоначального взноса может выступить дополнительно залог. Как правило, в качестве дополнительного залога банки принимают объекты недвижимости (в основном квартиры) и транспорт (в основном легковые автомобили). Например, клиент хочет приобрести жилой дом стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос требуется в размере 1 млн рублей, вместо наличных средств заемщик предоставляет в залог банку уже имеющуюся в собственности квартиру. Таким образом, банк получает в залог квартиру вместе с домом и выдает ипотеку на полную стоимость приобретаемого жилья.

– Материнский капитал2626
  Подробнее о материнском капитале в главе 1.3.1.


[Закрыть].

Возможно приобретение жилья в ипотеку при наличии в качестве первоначального взноса только материнского капитала. При этом сумма материнского капитала должна быть больше либо равна минимальной сумме первоначального взноса по ипотечной программе банка. Например, квартира стоит 3 000 000 рублей, размер минимального первоначального взноса составляет 15%, соответственно, сумма материнского капитала должна быть не менее 450 000 рублей (3 000 000 * 15% = 450 000). Если сумма меньше либо минимальный размер первоначального взноса больше, то разницу нужно будет доплатить из собственных средств.

– Различные субсидии и госпрограммы.

Существуют различные государственные программы поддержки населения. Средства по жилищным сертификатам и аналогичным госпрограммам банки учитывают как первоначальный взнос. Сумма средств по сертификату должна быть больше либо равна требованиям по минимальному первоначальному взносу, аналогично как в ситуации с материнским капиталом.

– Залоговое имущество банка.

Иногда банки дают возможность приобрести в ипотеку собственное залоговое имущество без первоначального взноса. При этом банк может предложить пониженную процентную ставку. Список реализуемого залогового имущества обычно размещен на сайте банка. Там же указаны способы приобретения и контакты сотрудников для уточнения подробной информации. Обращаю внимание, что такие условия кредитования (без первоначального взноса) предлагают редко. В большинстве случаев даже для приобретения залогового объекта заемщику необходимо оплатить часть его стоимости за счет собственных средств (обычно от 10%).

– Завышение стоимости.

При соблюдении определенных условий возможно искусственное увеличение цены объекта недвижимости по договору купли-продажи. В такой ситуации сумма ипотеки может быть равна реальной стоимости приобретаемого жилья. Этот способ покупки в ипотеку считается «серой схемой» и банками не приветствуется, однако на практике применяется. Нужно учитывать, что не все объекты подходят под такие условия кредитования.

Вывод: купить жилье в ипотеку без первоначального взноса возможно как на первичном, так и на вторичном рынке. Для этого нужно знать условия кредитования в банках, специальные акции и программы кредитования от застройщиков, уметь правильно выбирать подходящий объект недвижимости.