Текст бизнес-книги "Азбука земельного юриста. Настольная книга специалиста по недвижимости"

Автор книги: Екатерина Иванова

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Выписка из Похозяйственной книги

Выписка из Похозяйственной книги – документ, который выдается в местной администрации по установленной форме и является самодостаточным, чтобы зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства или любой иной вид разрешенного использования такая выписка не подойдет, однако, например, может пригодиться в суде для подтверждения факта владения участком определенной площади, по конкретному адресу или конкретным человеком.

Гаражная амнистия

Гаражная амнистия – Федеральный закон от 5 апреля 2021 года №79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («О гаражной амнистии»), в соответствии с которым до 1 сентября 2026 года установлен упрощенный порядок оформления права собственности на гаражи и земельные участки под ними.

Гараж можно оформить при одновременном соблюдении трех условий: – гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землёй,

– гараж построен до введения в действие действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 29.12.2004),

– гараж НЕ признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.

Для оформления земельного участка под гаражом необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, далее подать в орган местного самоуправления заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (срок принятия решения – 30 дней), далее необходимо повторно обратиться к кадастровому инженеру для формирования межевого плана, с этим межевым планом обратиться в МФЦ для постановки участка на государственный кадастровый учет, получить выписку из ЕГРН и повторно обратиться в администрацию для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

С этим решением повторно обратиться в МФЦ и зарегистрировать право собственности на земельный участок и на гараж. На гараж должен иметься старый технический паспорт или вновь подготовленный технический план.

Что делать, если гараж не капитальный?

Во-первых, земля под ними не оформляется в собственность или в аренду.

Муниципалитет утверждает схему размещения некапитальных гаражей на своей территории, где отражаются места размещения этих гаражей. Порядок разработки этой схемы и включения в нее некапитальных гаражей устанавливается регионом.

По закону в эту схему могут входить и существующие некапитальные гаражи. По вопросу включения Вашего гаража в муниципальную схему требуется обратиться в муниципалитет.

Во-вторых, следует учесть, что размещение некапитальных гаражей осуществляется за плату, размер которой устанавливается органами власти в зависимости от того, на участке федеральной, региональной или неразграниченной государственной собственности.

Существует одна особенность, которая распространяется на гаражные кооперативы, которые сохранили свои права на землю (которые ранее были наделены правом постоянного (бессрочного) пользования), где расположены некапитальные гаражи.

В частности, для граждан, владеющих некапитальными гаражами в таких кооперативах, закон также предусмотрел возможность БЕСПЛАТНОЙ приватизации земельных участков.

Также для инвалидов закон «о гаражной амнистии» предусмотрел новый вид льготы в виде возможности первоочередного права на предоставление земельного участка для размещения гаража

Данное право предусматривает, что инвалиду для строительства нового гаража свободный земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов. При этом арендная плата не может быть выше земельного налога.

Обратите внимание: законом установлена возможность предоставления земельного участка, на котором расположен гараж, независимо от перечня видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки.

При этом в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации при предоставлении земельного участка под гаражом следует учитывать, что он не может быть предоставлен в случае, если:

– его правовой режим не соответствует ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территории (охранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны затопления и подтопления и т.д.);

– имеется утвержденный проект межевания территории, который не предусматривает образования земельного участка под гаражом (имеются препятствия для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории).

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ, который нужен для получения разрешения на строительство или для получения дополнительной к выписке из ЕГРН, Генерального плана и ПЗЗ информации о земельном участке. Выдается органом местного самоуправления (в некоторых субъектах – комитетом (министерством) по архитектуре области) и содержит информацию:

– о допустимом пятне застройки с учетом необходимых отступов от границы участка до будущего объекта недвижимости в каждом конкретном случае и с учетом различных охранных и прочих зон с особыми условиями использования территории,

– о допустимом проценте застройки (например, может быть установлено, что застройке всеми объектами недвижимости на участке подлежит 20% площади, а остальное нужно использовать под озеленение и благоустройство),

– о допустимой высоте будущего здания,

– о допустимых видах разрешенного использования участка (из Градостроительного плана вы сможете понять на какой вид разрешенного использования можно изменить при необходимости текущий вид разрешенного использования земельного участка),

– о территориальной зоне в которой согласно Правил землепользования и застройки находится земельный участок.

Обратите внимание:

– срок действия градостроительного плана для целей получения разрешения на строительство 3 года, однако он может утратить актуальность и раньше, если менялись Правила землепользования и застройки.

Генеральный план

Генеральный план – местный нормативный правовой акт, который определяет будущее территориальное планирование территории муниципального образования и отдельно взятых населенных пунктов. Состоит из текстовой и графической частей, принимается по общему правилу на срок 25 лет, однако частота внесения в него изменений юридически не ограничена. По процедуре как правило внесение изменений в Генеральный план занимает год-полтора. В Генеральном плане определяются функциональные зоны, которые в общих чертах указывают для чего принципиально предназначена та или иная территории (например, зона промышленности, зона рекреации и т.д.). Более детально зонируют территорию Правила землепользования и застройки. Генеральный план – это одновременно еще и документ, которым устанавливаются границы населенного пункта.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент – перечень основных, вспомогательных и условно-разрешенных видов использования земельных участков в конкретной территориальной зоне согласно Правил землепользования и застройки. Градостроительный регламент также еще определяет допустимую высотность зданий в конкретной зоне, процент застройки участков объектами недвижимости, нормы озеленения, минимальное количество парковочных мест, предельные минимальные и максимальные размеры образуемых земельных участков для конкретного вида разрешенного использования.

Границы земельного участка

Границы земельного участка – установленные при межевании координаты (Х,Y) границ земельного участка, которые позволяют измерить площадь участка, подлежат внесению в сведения ЕГРН и которые можно восстановить на местности с помощью геодезического оборудования даже при отсутствии забора. Границы участка бывают юридическими (которые внесены в ЕГРН) и фактическими (которые либо не внесены в ЕГРН вообще, либо отличаются от сведений в ЕГРН).

Обратите внимание:

– при разрешении земельных споров всегда на разрешение эксперта-землеустроителя ставится вопрос: соответствуют ли фактические границы участка сведениям ЕГРН и правоустанавливающих документам. Если нет – в чем именно выражается такое несоответствие и за счет каких границ уменьшилась или увеличилась площадь земельного участка;

– при формулировании исковых требований можно просить суд установить только смежную границу между спорным участками, однако невозможно просить установить иные границы, местоположение которых не затрагивает прав истца;

– старые правоустанавливающие документы, свидетельства, государственные акты на право пользования землей, карточки БТИ, генеральные планы садоводств, могут содержать линейные размеры границ, однако не иметь привязки к местности, поэтому необходимо заранее определиться, на каких иных доказательствах (фототаблицы, свидетельские показания и т.д.) Вы будете строить защиту клиента, так как одна и та же фигура с одними и теми же размерами может быть по-разному размещена в пространстве.

Границы муниципального образования

Границы муниципального образования – внесенные в ЕГРН границы муниципального образования или текстовое описание таких границ, закрепленное в законе субъекта РФ об административно-территориальном делении. Запрещается пересечение границ земельных участков и границ муниципальных образований. Если это произошло – границы в части пересечения с конкретным земельным участком могут быть признаны судом недействительными.

Границы населенного пункта

Границы населенного пункта — внесенные в ЕГРН границы населенного пункта или графическое описание таких границ в Генеральном плане муниципального образования. Запрещается пересечение границ земельных участков и границ населенных пунктов. Если это произошло – оспаривайте Генеральный план в судебном порядке именно в части пересечения границ с участком клиента.

Границы территориальных зон

Границы территориальных зон – внесенные в ЕГРН границы территориальных зон в соответствии с Правилами землепользования и застройки или графическое описание таких границ в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования. Запрещается пересечение границ земельных участков и границ территориальных зон. Если это произошло – оспаривайте Правила землепользования и застройки, т. к. Такое пересечение исключает получение разрешения на строительство и может повлечь штраф за нецелевое использование земель.

Границы зон с особыми условиями использования территории

Границы зон с особыми условиями использования территории – внесенные в ЕГРН границы зон в соответствии с карта (планом) – специальным документом, аналогом межевого плана. Если в ЕГРН зона не внесена, то особый режим использования участка все равно действует в силу закона (приаэродромные территории, санитарно-защитная зона, охранная зона газопровода и т.д.). Допускается пересечение границ земельных участков и границ зон с особыми условиями использования территории. То есть если границы территориальных зон не могут пересекать границы участков, то границы зон с особыми условиями использования территории могут их пересекать.

Дата кадастрового учета

Дата кадастрового учета – это дата присвоения кадастрового номера земельному участку.

Для ранее учтенных земельных участков дата кадастрового учета в выписке из ЕГРН совпадает с датой выдачи правоустанавливающих документов. Например, для земельного участка, выданного по старому свидетельству 10.12.1993 года, дата учета будет указана 10.12.1993 года, хотя в то время кадастровые номера еще не присваивались.

Дачная амнистия

Дачная амнистия – бытовой термин, обозначающий упрощенную, специальную процедуру регистрации прав граждан на отдельные земельные участки (для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства, огородничества, а также садовые и жилые дома.

Доказательства

Доказательства — полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Обратите внимание:

– не каждый документ или сведения можно расценивать как доказательства. Доказательства подтверждают и доказывают только определенные, ключевые для конкретного дела факты. Не приобщайте в материалы дела бумаги, которые никак не влияют на правовую оценку спора;

– при отсутствии оригинала документа копия не может расцениваться как доказательство,

– показания свидетелей могут быть оценены судом критически, не во всех случаях свидетели вообще чем-либо могут помочь. Например, если речь идет о границах и свидетелю задать вопрос менялась или не менялась граница между участками, ответить на этот вопрос свидетель может лишь зная и понимая по каким конкретно признакам он увидел эти изменения (например, изменилось расстояние до дома, до яблони на участке и т.п.);

– фотографии в материалы дела могут быть приобщены только в случае их оформления в виде фототаблицы с указанием когда, кем, на какую модель телефона/фотоаппарата проводилась съемка, что именно изображено на том или ином фото, что именно то или иное фото доказывает;

– если кто-либо из свидетелей или участников процесса не может присутствовать в суде, у нотариуса можно оформить заявление, изложив в нем необходимые факты и события и заверив нотариально подпись. При этом помните, что нотариус удостоверяет на таком заявлении именно подпись, но не факты.

Документация по планировке территории (ДПТ)

Документация по планировке территории (ДПТ) – проекты планировки и проекты межеваний территории, подготавливаемые в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Решение о подготовке ДПТ может приниматься:

– органами местного самоуправления поселения, городского округа. В этом случае до их утверждения подлежат ДПТ подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (за некоторыми исключениями, предусмотренным в Градостроительном кодексе РФ).

– иными лицами без участия органов местного самоуправления. В этом случае ДПТ не утверждается, а согласовывается уполномоченным органом.

Например, Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно:

1) лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

2) правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, на территории, определенной в ПЗЗ для комплексного развития территории;

3) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции;

4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

Жалоба

Жалоба – документ, который направляется в вышестоящий или контролирующий орган в целях внесудебного пресечения нарушений действующего законодательства. Например, на Управление Росреестра по субъекту можно подать жалобу как прокуратуру по субъекту, так и в центральный аппарат Росреестра в Москве. Если Центральный аппарат Росреестра в Москве бездействует – следующая ступень – это жалоба в Минэкономразвития, далее – в Правительство РФ.

Обратите внимание:

– всегда используйте механизм внесудебного обжалования, даже если дело уже в суде. Часто незаконные действия могут быть пресечены в порядке самоконтроля. В договор на юридические услуги всегда включайте бонусы (гонорар успеха) за досрочное внесудебное решение вопроса, чтобы итоговая сумма за работу была не меньше той, на которую Вы рассчитывали при заключении договора.

Заявление

Заявление – документ, который направляется в конкретный уполномоченный орган для получения необходимой для разрешения дела информации или для совершения определенного действия (заявление о присвоении адреса земельному участку, заявление о предоставлении заверенной органом местного самоуправления копии утраченного документа и т.п.)

Заключение кадастрового инженера

Заключение кадастрового инженера – раздел межевого плана, в котором кадастровый инженер в свободной форме отражает значимые для формирования земельного участка сведения. Также заключение кадастрового инженера может составляться в виде отдельного документа (не в составе межевого плана) в качестве заключения специалиста для предоставления в суд в целях подтверждения необходимых для разрешения дела обстоятельств и фактов (например, кадастровый инженер может на картинке показать отличия в метрах, сантиметрах, фактических и юридически границ земельного участка, площадь наложения соседних участков между собой в случае выявления реестровой ошибки, сделать вывод о том является ли такое наложение допустимой погрешностью и т.п.). Заключение кадастрового инженера по своему статусу является заключением специалиста, то есть содержит специальные познания в области землеустройства и кадастровой деятельности.

Земельный налог

Земельный налог — вид обязательной платы за землю для собственников земельных участков. Относится к местным налогам. Налоговая база – это кадастровая стоимость земельного участка. Чем выше кадастровая стоимость – тем выше земельный налог. Налоговая ставка – это процент от кадастровой стоимости, который необходимо оплатить за год в качестве земельного налога. В зависимости от вида разрешенного использования земельного участка составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости. На местном уровне возможно устанавливать иные ставки, или освобождать отдельные категории собственников от уплаты земельного налога, однако пределы, установленные в Налоговом кодексе РФ, изменить нельзя.

Земельный пай (доля)

Земельный пай (доля) – доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В 90-х годах размер доли определялся в особой единице – балло-гектарах. Эта единица означала, что более плодородной земли участник долевой собственности может выделить меньше по площади, а неплодородной – больше по площади. Сколько в среднем в одном балло-гектаре обычных гектаров определялось при отводе земли сельхозпредприятию. В настоящее время если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности свыше пяти лиц, то для выдела своей доли необходимо соблюсти ряд условий:

– подготовить проект межевания;

– утвердить его общим собранием участников долевой собственности (или через публикацию в газете);

– подготовить межевой план;

– обратиться за постановкой выделяемого участка на кадастровый учет.

Обратите внимание:

– размер выделяемого земельного участка должен быть не меньше минимального размера, установленного в субъекте РФ, иначе кадастровый учет не проведут;

– заранее надо определиться с доступом к участку: есть ли к участку непосредственный доступ от земель общего пользования, или надо устанавливать сервитут, или надо проектировать и согласовывать с Автодором съезд с автомобильной дороги;

– не допускайте зарастания земельного участка – за неиспользование участка сельскохозяйственного назначения ответственность может быть вплоть до изъятия;

– если нужно продать участок категории «земли сельскохозяйственного назначения» в обязательном порядке за месяц до сделки необходимо уведомить Правительство субъекта РФ (или уполномоченный комитет), так как субъект РФ имеет преимущественное право покупку участка сельскохозяйственного назначения. В некоторых регионах вместо субъекта нужно уведомлять администрацию муниципального образования.

Если соответствующего уведомления с отметкой о приеме (или отправке) не окажется в составе документов, предоставляемых на регистрацию права – в регистрации права на основании договора купли-продажи будет отказано.

Лайфхак: это правило не распространяется на дарение – дарение можно осуществлять без уведомления субъекта РФ.