Текст бизнес-книги "Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника"

Автор книги: Екатерина Ованова

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Как купить новостройку

Процесс покупки новостройки гораздо проще процедуры покупки вторички. Почему? Дело в том, что когда вы покупаете новостройку, проблематичность с юридической стороны упирается именно в проверку застройщика. Насколько он надежен, насколько соблюдает сроки строительства, не экономит ли он на материалах, законно ли использование того участка земли, на котором возводится объект, который вы выбрали. А все это – открытая информация.

При покупке вторички основное время уходит на проверку юридической «чистоты» квартиры. И это связано с запросом множества документов, готовности которых приходится дожидаться.

В новостройке купить квартиру проще, поскольку у крупных компаний есть уже грамотно оформленный договор долевого участия, часто проверенный всеми банками, у которых аккредитован этот объект. Это не значит, что его не надо проверять. Все равно надо.

Есть у застройщика и понимание собственной ответственности перед дольщиками. Это и страхование строящегося жилья, и правильно составленная проектная декларация, и брендирование строящегося объекта, и забота об имидже и авторитете компании, и работа по 214-ФЗ, который на данный момент максимально, хотя и не полностью гарантирует вам, по крайней мере, то, что вашу квартиру не продадут еще кому-то.

Итак, вы выбираете квартиру, приезжаете в офис продаж застройщика непосредственно на объект, чтобы посмотреть квартиру (квартиры) или хотя бы место, где они будут построены. Внимательно все обследуете по той схеме, которую я дала в главе «Как подобрать застройщика», и бронируете выбранную вами квартиру.

Эти три дня, на которые вам дается бесплатная бронь, используете на то, чтобы прочувствовать еще раз, нужна ли вам эта квартира, уже просто представляя, как вы ее преобразуете в нужное вам жилье.

В случае если вы опасаетесь, что выбранную вами квартиру может кто-то купить, а вы знаете, что деньги у вас будут только через неделю, или вы ждете оформления ипотеки, можно забронировать квартиру платно. У разных застройщиков немного различаются сумма и сроки бронирования. Обычно это 1 процент от фактической на момент заключения предварительного договора стоимости квартиры и месяц времени.

Утвердившись в решении купить эту квартиру, вы заключаете договор долевого участия с застройщиком, сдаете его в Росреестр и – обычно через две недели – получаете зарегистрированный договор с отметкой «обратно». Теперь ваше дело – ждать окончания строительства, при этом контролируя застройщика по срокам и этапам строительства, принятым в проектной декларации.

То есть, чтобы он в срок заканчивал каждый этап и начинал следующий. После завершения строительства, после приемки квартиры у застройщика вы вступаете в права собственника и можете (по новым условиям) получить в Росреестре выписку, подтверждающую ваше право на владение этой квартирой.

Как можно еще помочь себе? Вы можете подать заявку на ипотеку в любой банк, а еще лучше – в банк, у которого этот объект уже аккредитован. И банк дополнительно проверит ваш договор долевого участия. Это еще одна гарантия правильности его составления.

Почему лофты дорогие

Недавно в нашу речь вошло слово «лофт», и пока еще не все знают, что это такое. Лофты – это такие жилые помещения, которые переоборудуются, переделываются из промышленных помещений. То есть берется какой-то старый заводик или фабрика, и из него путем реконструкции, трансформации пространства и правильного первоначального ремонта делается жилое помещение.

Обычно такие помещения большие по площади, с огромными оконными проемами, что очень привлекательно и интересно может быть оформлено. Для внутренней отделки используются такие винтажные материалы, как открытый недекорированный кирпич, бетонные плиты, которые обрабатываются специальным образом, не закрываются штукатуркой и шпаклевкой, не покрываются никакими отделочными материалами. То есть максимально используется характерная для здания фактура.

Почему же эти странные помещения, в которых практически не видно ремонта, так дорого стоят?

Во-первых, они большие по площади.

Во-вторых, они часто находятся в исторических и близких к центру города районах, соответственно, стоят на дорогой земле.

В-третьих, в них огромные потолки (четыре метра и более), которые позволяют еще увеличить площадь этих помещений за счет организации новых уровней.

В-четвертых, это модно. Этот пункт не подлежит анализу. Мода лежит за гранью рационального восприятия. Моден необычный ремонт. Модно из фабрики, «заброшки» делать жилье. И модно брать большие пространства для воплощения неуемной дизайнерской фантазии.

Понятно, чем больше пространство, тем труднее с ним работать, приводя к одному стилю и гармонично организуя каждый угол. Для человека без опыта это практически непосильная задача. А это значит, что, в-пятых, к стоимости лофта прибавляется еще и вознаграждение дизайнеру.

Действительно, очень красиво смотрится высокий потолок. Он рождает массу необычных идей, поскольку он многоуровневый, то тут могут быть использованы разнообразные декоративные элементы. Огромные, иногда панорамные окна дают много света, который можно использовать, играть с его интенсивностью в течение дня, преломлять в зеркалах, декорировать самим оконные проемы в стиле всего лофта или вообще оставлять практически голыми.

Вот почему лофты дорогие. Чаще всего постройки, которые преобразуются в лофты, стоят на дорогой земле. Например, старая фабрика почти в центре Москвы. Какая здесь земля? Конечно, очень дорогая. Соответственно, это огромное помещение, в каком бы состоянии оно ни было, нуждается в реконструкции.

А опыт показывает, что в конце XIX – начале XX веков строили крепче, чем зачастую в начале XXI-го. Кирпич, скрепленный особым связующим раствором, образует несокрушимые стены, которые невозможно разобрать, и дробятся они с большим трудом. Кирпичик к кирпичику стоят до сих пор. Как ростовский завод «РОЛЬМА», например, – бурьяном порос, а стоит!

Старые промышленные помещения стоят на дорогой земле, и это способствует существенному удорожанию объекта.

И все-таки лофт – это стильно, красиво, престижно, это пространство дает вам возможность развернуть свою дизайнерскую фантазию и почувствовать себя хозяином скорее замка, чем квартиры.

Как купить новостройку без обмана

В чем может быть обман при покупке новостройки? В какой момент он может обнаружиться и испортить вам жизнь? Ответ: в любой.

Приведу пример. Одно крупное агентство недвижимости, имеющее представительство в городе у моря, назовем его Z, предлагает приобрести квартиры объекта N.

Очень красиво снят ролик – со всех возможных ракурсов, даже сверху, с высоты птичьего полета. Ярко расписаны преимущества расположения этого объекта, перечислены все плюсы данной новостройки, изнутри показаны квартиры разной планировки в предчистовой отделке. Аккуратно, избегая неудачных элементов. В глянцевом ролике вам никогда не покажут минусы объекта. Я облазила эту новостройку сверху донизу и знаю, что в ней есть квартиры с очень неудачной планировкой, где окно выходит между двумя стенами, как будто в тоннель.

Некоторые окна выходят с одной стороны – на крыши складов, а с другой – на центральную магистраль города, часть окон – на второе крыло этого же дома.

До моря далеко, придется ездить на такси или машине, поскольку остановка общественного транспорта далеко не рядом с домом. В довершение всего – это почти окраина города.

Другая организация, которая тоже продает этот объект, квартиры с вышеописанной планировкой спихивает по акции людям из других городов, которые покупают их не глядя. Потом человек приезжает, смотрит, может, даже ужасается своей покупке, но, как говорится, поезд уже ушел. Бронь оплачена.

Вот почему я вас предостерегаю от акций и скидочных компаний: их устраивают неспроста. Обычно это квартиры, которые «не идут», их не покупают, они не пользуются популярностью. И чтобы привлечь к ним покупателей, на них делают скидки.

При покупке такой квартиры человек даже может видеть план и все-таки не понимать реального расположения стен внутри нее и снаружи. Не видя самой квартиры, не побывав в ней, человек перечисляет сумму за бронь на нее. И это в лучшем случае. А в худшем – сразу вносит аванс.

Бывает так, что неудачную планировку можно исправить хитростями дизайна или перепланировкой. Но на внешние стены вы повлиять никак не сможете. Например, если окно выходит в тоннель. Это не один-два метра, это все пять!

Некоторые компании устраивают такие скидки волной. Например, в течение месяца на квартиры определенной планировки действует скидка. На следующий месяц устанавливается скидка на квартиры другой планировки и т. д.

Одним словом, обман может заключаться в том, что вам предоставляют не всю информацию. Или не предоставляют ее вообще. Например, уже купив квартиру и заканчивая ремонт, мы случайно узнали, что УК не планирует подачу горячей воды в доме до того, как в него заселится достаточное количество проживающих. Поэтому мы в срочном порядке установили водонагревательный котел. А если бы мы это не узнали вовремя?

Обманываться люди могут и ввиду своей неосведомленности в вопросах, напрямую касающихся покупки новостройки. Например, многие считают, что Федеральный закон 214-ФЗ является абсолютным гарантом того, что они вступят в права собственности, превратятся из дольщиков в полноценных хозяев приобретенного жилья, что бы ни случилось с застройщиком. Но это не так. Почему, я подробно рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ».

Обман может подстерегать вас на каждом этапе работы с новостройкой. Чтобы не попасться на удочку и выстоять в «схватке» с застройщиком, внимательно читайте эту книгу и участвуйте в увлекательном квесте «Найти квартиру своей мечты в новостройке». Записывайтесь на личные консультации.

Покупка новостройки, вообще сделки с недвижимостью – это всегда риск, потому что речь идет о больших суммах, на кону вопрос: будет ли у вас крыша над головой? И ответ должен быть всегда утвердительным.

Как влияет район застройки на ее коммерческую стоимость

Ясно, что новостройки одинаковых типов в разных районах стоят по-разному. Мы должны понимать, какой будет стоимость квартиры завтра, через полгода, год, пять лет. Уметь предположить с максимальной долей вероятности рост или падение ее стоимости. Вы скажете, что это невозможно. В каком-то смысле вы правы, но мы попробуем.

Нам важно приобрести объект, квартиру, которая будет дорожать со временем или хотя бы не будет дешеветь. Каким-то хитрым, фантастическим образом, с помощью интуиции, а также обработки и сопоставления информации, имеющейся в данный момент, мы с вами должны это предвидеть и просчитать. Хотя бы попробовать это сделать!

Районы застройки бывают промышленные, спальные и исторические. В зависимости от того, где возводится новостройка, предполагается образ жизни ее обитателей – люди, которые купят там квартиру, ориентированы либо на работу, либо на проживание около парка, леса, в относительной тишине, либо на имидж, престиж и долгосрочное вложение на годы вперед.

Покупка квартиры в историческом районе (центре города, в местах, близких к историческим памятникам и культурным объектам) нереально поднимает ее стоимость.

Это уже секторы не эконом и стандарт, а премиум и люкс. Поэтому, планируя приобрести квартиру в новостройке, мы с вами должны отдавать себе отчет в том, какую цель преследуем.

В промышленном районе мы покупаем квартиру тогда, когда она предназначена для сдачи в аренду тем людям, которые в этом районе работают, или когда вы сами не хотите тратить время на дорогу.

Если квартира предназначена для личного пользования, то вы точно знаете, что вам нужно, и что является главным фактором, основным приоритетом. Когда вы планируете сдавать жилье, то должны встать на место арендатора, представить, каким будет ваш будущий клиент. Все это нужно делать заранее, до покупки, заранее просчитывать, заранее понимать.

При покупке квартиры в спальном районе аватар вашего клиента уже другой. Такая квартира больше подходит для жизни с семьей, для людей, которые не связаны каждодневными поездками в центр города, у которых есть возможность работать рядом с домом или на дому. Это могут быть школы, детские сады, близлежащие магазины, государственные организации и другие учреждения.

Спальные районы – это часто зеленые районы с парками, лесопарками, зонами отдыха. Но добраться из них до центра города, если вы работаете там, или передвигаться из одного конца большого города в другой будет затруднительно и отнимет очень много времени.

Квартира в историческом районе – это вопрос имиджа. Такие покупаются с намерением передать их по наследству, это уже капитал, это то жилье, которое будет расти в цене безусловно, потому что такие постройки возводятся в премиум– и люкс-сегментах из лучших материалов, по индивидуальным проектам, следовательно, с нестандартными планировками.

Таким жильем можно гордиться, оно даст вам ощущение статусности, это то самое чувство, когда вы ходите по квартире с панорамными окнами на Кремлевскую набережную и понимаете, что добились-таки чего-то в жизни.

Повторяю, прежде всего вы отвечаете себе на вопрос: «Для чего мне новая квартира в этом доме? С какой целью я хочу ее приобрести?». Не просто «ндравится и все», а – каков план ее использования? Мы тратим на это деньги – свои или банка, и должны точно понимать, зачем нам это нужно, выгодна ли эта затея, и насколько.

Эмоции являются важной составляющей покупки – они должны быть положительные. И все-таки эмоциями нужно управлять. План использования должен быть прописан вами от и до: стоимость покупки, откуда пришли деньги на покупку, сколько планируете потратить на ремонт (см. главу «Как правильно рассчитать ремонт»).

Если вы купили квартиру для себя, то предполагаются только расходы. Потому что удовольствие от проживания в новом жилье трудно измерить в финансах. Это то, что называется инвестицией в себя.

Если квартира приобретена для аренды – посчитайте, когда окупятся расходы. В зависимости от этого срока мы делаем вывод, выгодно или нет брать эту квартиру для этой цели.

Виды новостроек: немного истории

Нас волнует этот вопрос в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством, продолжительностью службы, фасадами, разными технологиями строительства и комфортом внутри.

Есть некоторые нюансы, которые нам нужно знать для того, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, в котором перепланировка просто невозможна. Как, например, в некоторых видах блочных и панельных новостроек.

Самый дешевый вид новостроек – это так называемая «панелька». Внешне она выглядит как квадратик с окошком. Сейчас существует с десяток типов «панелек». Они претерпели колоссальные изменения с 1970-х годов, тем более с 1960-х, когда впервые массово стали использоваться в строительстве. Первый панельный дом был возведен в Магнитогорске в 1951 году, он больше похож на «сталинки» того времени.

Конечно, у нас перед глазами стоят несчастные пятиэтажечки, многие из которых сейчас подлежат сносу. В 60-е годы они решили вопрос жилья для многих семей, но срок их службы составляет 50–60 лет. Они не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать, панели приходят в негодность, и дома из них считаются ветшающим, а в некоторых случаях аварийным жильем.

Сейчас панельные дома – весьма распространенный вид жилья, относящийся к классам эконом и стандарт. Оно часто имеет весьма красивую внешнюю отделку, а внутри обеспечивает просторное жилье разнообразных планировок. В квартире могут быть два санузла, то есть два стояка, которые дают возможность поделить большую квартиру на студии, если надо, отойти от планировки, которую предлагает застройщик.

Тем не менее, мы должны понимать, что срок службы «панельки», хоть она и стала более комфортной и красивой, ограничен 60–70 годами.

Самые интересные варианты с точки зрения перепланировки – это монолитно-кирпичные и кирпичные. Такие дома чаще всего сдают со свободной планировкой. Межкомнатные перегородки мы строим сами, и наша дизайнерская фантазия может здесь потешить себя. Только от нас будет зависеть, как тут все спланировать. В основном люди привыкли к делению квартиры на конкретные комнаты, конкретные помещения.