Текст бизнес-книги "Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2"

Автор книги: Коллектив авторов

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

Переходим от анализа того, чем регулируется поэтажная собственность, к рассмотрению того, как она структурируется.

В Германии WEG 1951 г. ввел сразу две конструкции: Wohnungseigentum («жилищная собственность») и Teileigentum («частичная собственность»). Дело осложняется тем, что среди немецких юристов нет единства мнений относительно структуры этих конструкций.

Жилищная собственность представляет собой (исходя из буквы закона) некое системное единство двух прав: Sondereigentum («особая собственность») и Miteigentumsanteil («доля в долевой собственности»). Первое право распространяется на жилье, а именно на определенные помещения и принадлежащие к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, созданы или упразднены без повреждения имущества, входящего в общую собственность, или прав других собственников, или без изменения архитектурного облика здания[50]50
  § 5 Wohnungseigentumsgesetz.


[Закрыть]. Таким образом, над тем, что попало в особую собственность, возвышается единоличный собственник (Alleineigentümer)[51]51
  Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 163.


[Закрыть]. Доля в общем имуществе является основным элементом этой составной правовой конструкции, потому что именно к ней «крепится» особая собственность, о чем постоянно напоминает текст закона. Относительно этого права управомоченное лицо считается долевым сособственником (Miteigentümer)[52]52
  Wilhelm J. Sachenrecht. Berlin, 2007. S. 764–765. Автор приводит пример конкретного дела, которое разбиралось в BayObLG (Высший земельный суд Баварии). В рамках жилищной собственности были созданы доли в общем имуществе, к которым привязывались права «особой собственности». Затем в пределах одной из этих долей и связанной с ней особой собственности произошло установление долевой собственности на отдельные помещения в одном жилье. Получилась некая «правовая матрешка», которую в немецкой литературе называют Mit-Sondereigentum. В данном деле суд побоялся суперсложных отношений и не признал их (что правильно, ведь это явно противоречит императивной норме § 3 II S. 1 WEG). Но на практике такие отношения возникают достаточно часто. В итоге, как говорит Weitnauer, такие неясные отношения ведут к дурной славе Stockwerkeigentum.


[Закрыть].

Но в литературе с таким подходом к закону не соглашаются, например, Bärmann и Müller. Так, оба говорят о «трехчленном единстве» (dreigliedrige Einheit) жилищной собственности, третьим элементом выделяя членство в обществе собственников (Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft)[53]53
  См.: Müller K. Sachenrecht. Berlin, 1997. S. 686; Bärmann J., Pick Е. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. München, 1994. S. 35–37. Полностью заимствована именно эта концепция в Китае при создании condominium property (см.: Bu Y. Chinese Civil Law. München, 2013. P. 219–224).


[Закрыть]. Последний из них говорит о том, что каждому обладателю «особой собственности» должно обеспечиваться членство, ведь это требуется для эффективности ее использования. Через заключение различных соглашений и принятие решений может изменяться ценность использования помещений. Соответственно, членство в обществе собственников по управлению – необходимая составная часть вещной правовой позиции.

Еще один немаловажный аспект дискуссий в немецкой литературе – это вопрос о том, за каким из этих компонентов закрепляется преимущество. Одна из позиций (Bärmann) заключается в том, что ни один из них не имеет преимущества. Börner исходит из экономического доминирования «особой собственности», она находится на переднем плане. Junker представляет последнюю возможную вариацию[54]54
  См. подробный анализ точек зрения: Brehm W., Berger C. Sachenrecht. Tübingen, 2006. S. 378–381. Авторы смогли предложить еще одну: для жилищного собственника экономически на переднем плане стоит особая собственность, но в правовом смысле доля на общее имущество важнее, ведь жилищная поземельная книга (Wohnungsgrundbuch) создается по § 7 WEG изначально для нее, а лишь затем туда вносится особая собственность как ограничение долевой.


[Закрыть]: приоритет за долей в общем имуществе. Исходя же из истории возникновения института жилищной собственности, его целей и задач, а также § 3 WEG, где «особая собственность» рассматривается лишь как ограничение долевой собственности, можно сделать вывод (и в целом господствующее мнение в Германии его делает[55]55
  Erman W. Handkommentar zum Bürgerliches Gesetzbuch. Köln, 2008. S. 152. То же: Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 162–164.


[Закрыть]), что приоритет остается за долей на общее имущество. «Особая собственность» допустима только в связи с этой долей, она образует лишь «придаток» (Anhängsel)[56]56
  Brehm W., Berger C. Op. cit. S. 378.


[Закрыть] долевой собственности. По мнению немецких авторов, экономические отношения только подтверждают это, ведь части здания, находящиеся в долевой собственности, имеют большую стоимость, чем помещения в особой собственности.

Teileigentum по содержанию и смыслу не отличается от Wohnungseigentum, п. 6 § 1 WEG и вовсе говорит о распространении действия норм о жилищной собственности на «частичную собственность». Пункт 3 § 1 WEG различает их по предмету: в «частичной собственности» право особой собственности устанавливается на не служащие жилищным целям помещения зданий в связке с долей на общее имущество[57]57
  Niedenführ W., Kümmel E., Vandenhouten N. WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg, 2010. S. 29–33. Авторы говорят о том, что отличие только целевое, но не правовое.


[Закрыть]. Напрашивается вывод о бессмысленности такой дифференциации[58]58
  Müller K. Op. cit. S. 686.


[Закрыть] (поэтому на практике их и не различают). Может сложиться ситуация, когда в одном единстве помещений (Raumeinheit) будут одновременно жилые помещения и любые нежилые. Неужели мы назовем это Wohnungs – Teileigentum? Erman пишет, что вообще не важно наличие или отсутствие цели жилищного пользования. Поэтому безобидны даже ошибочные обозначения в поземельных книгах, и суды тоже допускают их смешение. Часто на практике при регистрации термином «жилищная собственность» охватывают любые помещения[59]59
  Erman W. Op. cit. S. 153.


[Закрыть], а Teileigentum не используется.

Одним из наиболее близких к немецкому правопорядков по модели поэтажной собственности является Италия. В этой юрисдикции существует кондоминиум (condominio negli edifici), который, сохраняя общие части в общей собственности, выделяет отдельные помещения в индивидуальную собственность[60]60
  § 1117 ГК Италии.


[Закрыть].

Такой же институт кондоминиума известен и американскому праву с тем отличием, что собственник в кондоминиуме получает титул fee simple absolute, т. е. максимально возможное господство над объектом, а не вещное право в его континентальном понимании[61]61
  В США существует целый список титулов на недвижимость. Причем так же, как и в английском праве, их список варьируется от автора к автору. Так, Finkel говорит о шести титулах: fee simple absolute, fee simple determinable, fee simple on condition subsequent, life estate, estate for years и estate at will (см.: Finkel D.F. Practical Real Estate Law. Delmar, 2000. P. 9–13). Понятно, что эта система сложилась в основном еще в средневековой Европе и была привезена первыми колонистами (см.: Merrill T.W., Smith H.E. The Oxford Introductions to U.S. Law: Property. Oxford; New York, 2010. P. 99).


[Закрыть]. Кондоминиум является институтом real property, в то время как другая американская конструкция, кооператив, относится к системе personal property[62]62
  Деление исторически вытекает из системы общего права и основано на различных способах защиты: первое давало право на real action (возвращение в натуре, по сути, виндикационный иск), второе – только на возмещение в денежном эквиваленте.


[Закрыть]. В кооперативе сама корпорация является собственником земельного участка, зданий, помещений и общего имущества. Лица, желающие владеть определенными объектами, покупают акции (shares of stock), которые дают право на заключение долгосрочных договоров аренды с корпорацией на отдельные объекты. Следовательно, лицо является собственником акций кооператива и арендатором объекта (и акциями, и правом аренды оно может распорядиться)[63]63
  Starchild A. How to Develop and Manage a Successful Condominium. New York; Hong Kong, 2001. P. 17–20. Ключевые отличия на практике между кондоминиумом и кооперативом заключаются соответственно в следующем: индивидуальная ответственность по ипотечному финансированию против солидарной; свобода распоряжения или необходимость получения одобрения; голос на общем собрании пропорционально доле объекта в площади всего кондоминиума против всегда одного голоса в кооперативе. Наконец, собственник в кондоминиуме обычно платит меньшие налоги и платежи на обслуживание и ремонт, чем член кооператива.


[Закрыть].

Сущность австралийского strata title[64]64
  В литературе используется также термин «community title» (Sherry C. Op. cit. P. 18).


[Закрыть] идентична кондоминиуму. Ныне действующие акты штатов говорят о способе деления земельного участка на части (lots) и общую собственность (common property). Собственником является лицо, записанное в реестре как уполномоченный субъект на estate in fee simple (нужно учитывать, что в Австралии действует регистрационная система Торренса).

В Испании собственник помещений имеет абсолютное право над пространством с достаточно определенными границами и предназначенным для независимого использования (отдельный вход), вместе с архитектурными элементами и оборудованием, использующееся исключительно для нужд этих помещений. Одновременно устанавливается общая собственность на оставшиеся общие части и оборудование. Эти права не отчуждаются и не обременяются по отдельности, т. е., как и в Германии, существуют в связке. Интересно, что эта статья находится в главе ГК Испании, посвященной общей собственности.

Статья содержит очень детальное и подробное описание того, что находится в общей собственности субъектов[65]65
  Этот список настолько широкий, что получается: в собственность конкретного лица попадает только «кубическое пространство» между стенами. Так, например, к общей собственности относятся: земельный участок, фундамент, крыша, балки, несущие и обычные стены, коридоры, лестницы, балконы и террасы. Даже окна, их вид и конфигурация относятся к совместной собственности (см.: Lopez F.L. Commonhold Law in Spain. Horizontal Property Act 49/1960. Text, cases and materials. Madrid, 2010. P. 53–55).


[Закрыть].

Швейцарский правопорядок – классический представитель «неподлинной поэтажной собственности» (unechte Wohnungseigentum). Изначально в режиме долевой собственности вещь делится на идеальные доли. Miteigentum образует «фундамент» или «ствол и ветви»[66]66
  Ottiker M. Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum. Bern, 1972. S. 24. Видимо, это расхожее выражение у швейцарских юристов, так как оно часто встречается у разных авторов (см.: Егоров А.В. Указ. соч. С. 164).


[Закрыть], на котором «строится» или «вырастает» поэтажная собственность. Долевая собственность является родовым понятием по отношению к поэтажной.

Понятие поэтажной собственности дано в ст. 712а ГК Швейцарии, которая определяет ее как долю в праве собственности на земельный участок, дающая сособственнику «особое право» (Sonderrecht) исключительно (или эксклюзивно) пользоваться и благоустраивать (оборудовать) определенную часть здания. Исходя из этого, видно, что никакого дополнительного единоличного права собственности («особой собственности»), как в Германии, тут не создается. Поэтажная собственность в Швейцарии – это особым образом оформленная долевая собственность с ограниченным вещным правом пользования (Sondernutzungsrecht)[67]67
  Ottiker M. Op. cit. S. 25.


[Закрыть]. Законодатель через предоставление возможности создать такое право стремится ослабить режим долевой собственности.

Английский институт commonhold заключается в том, что собственник (unit-owner или unit-holder) является обладателем титула freehold estate на свои помещения или иные объекты[68]68
  В статуте используется термин commonhold unit, в литературе иногда – термин flat.


[Закрыть], в то время как общие части здания находятся в собственности ассоциации (commonhold association), которая создается в форме компании с ограниченной гарантиями ее членов ответственностью (company limited by guarantee) согласно Закону о компаниях 1985 г. (Companies Act). Каждый собственник является в силу закона членом этой ассоциации. В литературе commonhold обычно[69]69
  Например, см.: Duddington. Op. cit. P. 2–7. Об этом же говорит и Smith – commonhold основан на freehold fee simple с дополнительными правилами, которые и создают его специфику (см.: Smith R.J. Property Law: Cases and Materials. Harlow, 2012. P. 601–610).


[Закрыть] классифицируют как подвид freehold. Freehold estate[70]70
  Пация Т.М. Указ. соч. С. 42–43. Автор называет отличительными признаками по английскому праву этого титула отчуждаемость (alienation), передаваемость по завещанию (devisable), возможность наследования по закону (descendible).


[Закрыть] близок к праву собственности в континентальном понимании.

Вопрос о конструкции поэтажной собственности в российском праве не получил такого широкого обсуждения, как, например, в Германии. Мы остановимся на нескольких точках зрения по данному вопросу. Например, А.В. Егоров в своей работе указывает на специфику поэтажной собственности, проявляющуюся в двойственности прав на фактически одно и то же имущество[71]71
  Егоров А.В. Указ. соч. С. 162–192.


[Закрыть]. Его понимание базируется на идее единой вещи и ее составных частей, реализация которой произошла в ст. 133 ГК РФ. Соответственно, по мысли автора, только земельный участок вместе со зданием в целом может быть объектом собственности нескольких лиц, и лишь к этой общей собственности присоединяются эксклюзивные права на пользование отдельными помещениями. Отмечая неестественный путь образования поэтажной собственности в России, автор подчеркивает неверность его последствий: в нашем правопорядке определяющим стало право индивидуальной собственности, в то время как главным правом должно быть право общей собственности по причине его первичности во времени.

По нашему мнению, А.В. Егоров изложил абсолютно верно и определенно одну из точек зрения на поэтажную собственность, а именно швейцарскую и австрийскую (поэтому он и ссылается на швейцарский опыт). Но, как было показано выше, эта точка зрения является далеко не единственной, более того, она применяется в меньшинстве правопорядков. Можно утвердительно сказать, что такая конструкция имеет меньше всего догматических недостатков, она является по-настоящему классической и базируется на принципах римского права и пандектистики. Однако нам представляется, что, во-первых, автор не указывает на практический эффект от возможного перехода на данную конструкцию (кроме теоретической чистоты). Недаром даже соседний и родственный немецкий правопорядок пошел другим путем (что отрицает А.В. Егоров, как нам кажется, несправедливо). Во-вторых, позволим себе не согласиться с утверждением, что общая собственность всегда предшествует индивидуальной из-за первоначального объединения вкладов будущих сособственников. Во многих правопорядках (да и в России) часто сначала застройщик производит строительство, обладая индивидуальным правом на здание, далее дробит его на помещения и затем отчуждает. Кроме того, в популярной форме долевого участия в строительстве, где как раз происходит такое объединение капиталов, сначала возникают права лишь у застройщика, вкладчики же, будучи связаны, по сути, договором купли-продажи будущей вещи[72]72
  Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 10. С. 56–71.


[Закрыть], имеют лишь обязательственные права, но не вещные. Так что этот пример возможен только в крайне редких случаях, а также в кооперативной форме.

Другой представляется точка зрения Е.А. Суханова[73]73
  Суханов Е.А. Указ. соч. С. 346–365.


[Закрыть]. Его взгляд абсолютно верно покоится на историческом отсутствии в отечественном правопорядке категории составной части вещи и на реалиях появления поэтажной собственности в России в 1990-е годы. Автор относит нынешнее регулирование к правопорядкам «подлинной поэтажной собственности» (echtes Stockwerkeigentum), но отмечает, что, несмотря на существование в России неразрывного соединения права собственности на помещение и доли в праве общей собственности на общее имущество дома, в отличие от немецкого права последняя категория имеет лишь вспомогательное значение[74]74
  И в этом отношении Россия очень близка к балканским правопорядкам, в особенности к Болгарии.


[Закрыть], так как ее объявление формально, ибо доля не дает традиционных прав, принадлежащих обычному собственнику, а определяет лишь объем его обязанностей. Е.А. Суханов отмечает прекращение юридического существования здания, которое рассматривается лишь как совокупность отдельных помещений и становится объектом технического учета. Кроме того, он отмечает и беспрецедентное развитие поэтажной собственности, ведь эта конструкция была распространена и на нежилые помещения. В качестве заключения Е.А. Суханов говорит о возможности по действующему законодательству объединить все помещения в здании в один объект недвижимости путем регистрации права общей долевой собственности на здание в целом (по желанию самих собственников).

Стоит только поприветствовать предложение Е.А. Суханова проводить реформу «мягким» путем, т. е. без императивного изменения существующих отношений, а с разрешением автономного принятия решения собственниками и одновременного сосуществования сразу нескольких вариантов поэтажной собственности. Последнее предложение особенно ценно, ведь одной из главных задач гражданского права является предоставление участникам рынка наиболее широкого и разностороннего правового инструментария для урегулирования собственных отношений. Чем больше будет адекватных правовых конструкций в российском частном праве, отвечающих запросам существующих экономических отношений, тем лучше для всех[75]75
  Как выше было показано, это вполне естественная практика, например, в США.


[Закрыть].

Абсолютно верным является особое подчеркивание того факта, что российское право изначально пришло к единоличной собственности на помещения. Это является нашей особенностью, появившейся в ходе приватизации жилого фонда: европейские правопорядки шли от долевой собственности с большим или меньшим ее отрицанием. В связи с этим в отечественном правопорядке возникают теоретические и практические сложности ввиду отсутствия в течение 70 лет научной разработки и судебной практики. В силу такой неестественности у нас сложилось и нетипичное расселение людей: за рубежом состав жильцов одного объекта обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления, – к примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т. д[76]76
  Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. № 4. С. 35–37.


[Закрыть].

Одним из немногих утверждений, с которым мы позволим себе не согласиться, является ограничение сферы действия поэтажной собственности только жилыми помещениями. Существующая мировая практика показывает, что институт поэтажной собственности работает и с жилыми, и с нежилыми помещениями, а также с коттеджными поселками и прочими сходными объектами.

Заканчивая обсуждение вопроса о конструкциях поэтажной собственности, попытаемся сформулировать свое собственное мнение. Проведя сравнительно-правовое исследование, мы можем сказать, что в мире существует как минимум четыре[77]77
  Van der Merwe выделяет только две: унитарную и дуалистическую. Первая применяется в тех странах, которые не решились на полный отход от римского принципа superficies solo cedit и подошли максимально гибко к институту общей собственности, лишь добавив эксклюзивные права на занятие помещений. Право общей собственности остается фундаментальным и главенствующим. Эти страны – Швейцария, Голландия, Норвегия и др. Вторая система (дуалистическая) подразумевает наличие двух более самостоятельных прав, но не автономных. Они комбинируются в совершенно новую форму права собственности – composite ownership (составное, или комбинированное, право собственности). Причем большинство таких правопорядков выводит на первое место индивидуальную собственность, что, конечно, противоречит техническому устройству здания. Но исторические, социологические и психологические предпосылки как раз и создают основу для восприятия индивидуальной собственности как первичного элемента. Так проявляется требование эксклюзивности правовой позиции (см.: Van der Merwe C. European Condominium Law. Cambridge, 2015. P. 5–6).


[Закрыть] конструкции института поэтажной собственности: «подлинная»[78]78
  В эту категорию попадают сразу три очень близких подвида, различия между которыми заметны лишь в деталях: немецкий, российский и кондоминиум. В первом на основной план выходит долевая собственность, во втором, наоборот, единоличное право собственности, в третьем – превалирование одного элемента над другим зависит от конкретного правопорядка и законодательного решения.


[Закрыть] (комбинация единоличного права собственности и общей собственности), «неподлинная» (долевая собственность вкупе с правом пользования), «кооперативная» (собственность на объект недвижимости у корпорации, в то время как ее члены арендуют отдельные помещения) и «английская» (право собственности на помещение одновременно с членством в ассоциации, являющейся собственником общего имущества). При этом все они действуют эффективно в своих правопорядках при наличии достаточной законодательной техники, квалифицированной подготовки судейского корпуса, а также должного уровня правосознания участников оборота. Все они на самом деле достаточно близки, разница зачастую обусловлена лишь теми или иными особенностями, продиктованными историческими, социально-экономическими или юридико-техническими условиями развития. Главное, что все они преследуют одну цель – предоставить эксклюзивное право на объект.

Попытаемся дать правовую оценку данного института, ведь нечасто можно встретить такие «связки прав». Сложность догматического объяснения заключается в том, что поэтажная собственность охватывает различные объекты (земельный участок, жилые помещения, иное имущество), правомочия (право голосовать на общем собрании жилищных собственников), обязанности (нести расходы по содержанию и управлению).

В немецкой литературе приводятся следующие мнения. Wilhelm[79]79
  Wilhelm J. Op. cit. S. 756–761.


[Закрыть] описывает такую систему координат, в которой есть две крайности: обычная собственность на земельные участки (Grundstückseigentum) и обременения ее (самые различные виды залогов, сервитутов и т. д., в целом – ограниченные вещные права). Посередине находится категория «прав, схожих с правами на земельные участки» (die grundstücksgleichen Rechte). К ней он относит жилищную собственность, «частичную собственность» (Teileigentum), наследственное право застройки и Bergwerkseigentum[80]80
  Ограниченное вещное право, предметом которого выступают полезные ископаемые, изначально не принадлежащие собственнику земельного участка.


[Закрыть]. Такое название оправдывается тем, что на эти права распространяются предписания о праве собственности на земельные участки. Относительно каждого отдельного права добавляются специальные нормы, заводятся отдельные поземельные книги для жилищной и «частичной» собственности.

Рассуждая о природе жилищной собственности, автор говорит о том, что жилищная собственность – это обозначение объединения прав собственности, одно из которых сохраняется в состоянии идеального деления (обычная долевая собственность), а второе право уже выведено из идеального в реальное деление объекта[81]81
  Wilhelm J. Op. cit. S. 762.


[Закрыть].

Сходной позиции придерживается Wieling[82]82
  Wieling H.J. Op. cit. S. 380–381. С ним соглашается и Merle.


[Закрыть], который относит жилищную собственность к «правам, равным праву собственности на землю» (grundeigentumsähnliche Rechte), включая в это родовое понятие все те же четыре права плюс права пользования (Nutzungsrechte)[83]83
  Эти права родом из ГДР и продолжают существовать, даже если не занесены в поземельные книги.


[Закрыть], существовавшие в ГДР (права на здание на чужой земле). Эти права дают обширное и постоянное или долговременное право пользования земельным участком. Кроме того, юридически они приближены к праву собственности на земельный участок посредством ведения отдельных поземельных книг.

Традиционный подход к сущности жилищной собственности говорит о том, что жилищная собственность – это развившаяся долевая собственность sui generis, так как «область индивидуальной собственности предоставляется только в рамках долевой собственности на земельный участок и здание»[84]84
  Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 162–164. То же: Wolf M., Wellenhofer M. Sachenrecht. München, 2010. S. 32 – «особая форма долевой собственности». Müller K. Op. cit. S. 686: жилищная собственность все больше вычленяется из общей системы вещного права, слишком уж много отступлений от общих принципов.


[Закрыть]. Eichler, ссылаясь дополнительно на Paulick, говорит, что «жилищная собственность – это ослабевшая долевая собственность с одновременно укрепившейся особой собственностью». И в этом смысле жилищная собственность, развиваясь, дает своему обладателю «истинное единоличное право собственности» (echtes Alleineigentum)[85]85
  Такого же мнения придерживаются W. Brehm и C. Berger: Brehm W., Berger C. Op. cit. S. 375. «Подлинная» собственность на помещения соответствует § 903 ГГУ, но идет вразрез с § 93, 94. Более подробный анализ теорий жилищной собственности см. S. 380–382. Из нерассмотренных теорий там содержится, например, представление о жилищной собственности как об особым образом оформленном обществе долевых сособственников (Weitneuer).


[Закрыть].

Немецкие авторы видят «подлинное право собственности» в правах и обязанностях[86]86
  § 13, 14 WEG подробно описывают права и обязанности жилищного собственника. Главная его обязанность – это поддерживать помещения, находящиеся в его особой собственности, в надлежащем состоянии и пользоваться общим имуществом только таким образом, который никак не вредит другим собственникам.


[Закрыть], которые имеет обладатель жилищной собственности. Право жилищной собственности может отчуждаться и обременяться, сдаваться в аренду и наем, переходить по наследству. В случае отчуждения приобретатель вступает во все права и обязанности прежнего жилищного собственника, становится членом общества жилищных собственников автоматически. По общему правилу собственнику не нужны одобрения других собственников или третьих лиц (например, управляющего) для отчуждения. Однако может быть принято соглашение (которое ради вещного эффекта вносится в реестр), по которому такое одобрение необходимо[87]87
  Жилищная собственность, как уже понятно, это «сборник» отступлений от классических норм и представлений ГГУ. Поэтому и здесь заметен отход не только от норм по долевой собственности, но и, например, от § 137 ГГУ. На практике требование получения одобрения устанавливается часто для защиты от нежелательных соседей-покупателей и в ситуациях обременения с правом длительного жилищного пользования (Dauerwohnrecht), а также с ипотекой или поземельным долгом. В двух последних случаях устанавливается одобрение, ведь может состояться принудительная продажа с торгов объектов жилищной собственности и появятся новые собственники.


[Закрыть]. Если одобрение не получено, то и обязательственная, и вещная сделки недействительны[88]88
  Müller K. Op. cit. S. 716–717.


[Закрыть]; если же отказали без существенного основания, то продавец может обратиться в суд и получить его принудительно.

Существуют определенные различия между обременением обычной долевой собственности и жилищной собственности. В первой конструкции обременение затрагивает других сособственников, хотя бы тем способом, что кредитор при обращении взыскания на долю может (в определенных случаях) требовать продажи с торгов вещи в целом[89]89
  Wilhelm J. Op. cit. S. 756.


[Закрыть]. При жилищной собственности такого права у кредитора нет, права каждого отдельного собственника самостоятельны.

Жилищная собственность может быть обременена сервитутом, залогом, узуфруктом, вещными обременениями, правом преимущественной покупки и другими вещными правами. Причем в некоторых случаях обременение может устанавливаться не только на имущество отдельных собственников, но и на всех сразу[90]90
  Если жилищные собственники обременили (или обременение существовало еще до создания жилищной собственности) весь земельный участок ипотекой, возникает Gesamthypothek на все доли, но не на земельный участок в целом, ведь его не существует юридически, раздел в поземельной книге закрыт. То же с Gesamtgrundpfandrecht (см.: Baur J.F., Stürner R. Op. cit. S. 337).


[Закрыть].

Жилищный собственник обладает правомочием по защите своего права: виндикационное требование (§ 985), деликтные иски (§ 823, 249 и др.), требования об устранении нарушений и требования о воздержании от определенных действий (Beseitigungsanspruch и Unterlassungsanspruch, § 1004) и др.

Еще одним правом жилищного собственника является право на совместное с другими пользование общим имуществом, осуществлять его необходимо с должным уважением прав других собственников. Для этого создается общество[91]91
  Так как правовые отношения интенсивнее, чем при долевой собственности, то и общество жилищных собственников – это больше, чем просто объединение долевых сособственников (см.: Baur J.F., Stürner R. Op. cit. S. 334). § 10 WEG предоставляет такому обществу правоспособность: оно может приобретать и осуществлять права и исполнять обязанности, имеет собственное название, выступает истцом и ответчиком в суде. В Швейцарии такое общество наделяется некоторыми признаками юридического лица, но таковым не становится. К такому обществу субсидиарно применяются нормы ГК Швейцарии об обществах (см.: Ottiker M. Op. cit. S. 26). Автор пишет, что «общество поэтажных собственников – это общество с сильными стремлениями в сторону юридического лица». Относительно правомочий по управлению и организации данное общество перешагнуло порог юридического лица, а относительно имущественных правомочий – нет. В Америке застройщик обязан создать перед началом продаж в кондоминиуме condominium homeowners association, задачей которой будет управление объектом в целом. Это юридическое лицо в форме nonprofit corporation. Застройщик сохраняет на практике за собой контроль над ассоциацией до продажи всех «юнитов» или определенного процента от них (обычно 75 %).


[Закрыть] жилищных собственников с органами управления: собранием (Wohnungseigentümerversammlung) и управляющим (Verwalter), который назначается собранием на пять лет, управляет общим имуществом, исполняет решения собрания, ведет текущие дела общества, представляет его во вне, ежегодно составляет отчеты по расходам на управление и содержание общего имущества, которые принимаются собранием. Может появляться факультативный орган: управляющий совет (Verwaltungsbeirat) с совещательной функцией.

Праву пользования общим имуществом соответствует обязанность нести бремя расходов: затраты на ремонт, замену оборудования, вывоз мусора и страховые взносы по договорам имущественного страхования. Расходы распределяются пропорционально долям в общем имуществе без учета реального использования (исключение – коммунальные услуги: отопление, вода и пр.). В том же порядке делятся доходы от рекламных конструкций или сдачи помещений в аренду.

На последние доводы часто ссылаются в американской литературе[92]92
  См., например: Finkel D.F. Op. cit. P. 39–41.


[Закрыть], когда обосновывают максимально возможную свободу собственников: они свои объекты содержат сами и платят с них налоги как с индивидуальных домов. Общее же имущество содержат, страхуют и платят налоги с него совместно. Для этого собственники должны (ежемесячно или с другой периодичностью) уплачивать платеж (assessment). Также создается определенный фонд для проведения ремонта общих частей.

Собственники сами решают, когда его проводить. В случае нехватки денежных средств в фонде собственники обязаны осуществить дополнительное финансирование.

В швейцарской литературе рассуждения о квалификации следующие. Авторы указывают, что особое право пользования определенным изолированным помещением и отсутствие в законе преимущественного права покупки[93]93
  Закон не дает права преимущественной покупки (Vorkaufsrecht) другим сособственникам, но это можно сделать в Begründungsakt (акт о создании этажной собственности) или последующих соглашениях (Vereinbarung) и внести в поземельную книгу.


[Закрыть] – это практически единственное, что глобально отличает поэтажную собственность от обычной долевой[94]94
  Ottiker M. Op. cit. S. 25.


[Закрыть]. В пользу признания поэтажной собственности подвидом долевой выдвигается аргумент об ограничениях собственника правами других: он не может осуществлять свои права, «затрудняя или нанося вред общим частям здания и оборудованию, внешнему виду строения»[95]95
  Пункт 2 ст. 712а ГК Швейцарии.


[Закрыть]. Кроме того, он обязан поддерживать свои помещения в таком состоянии, которое необходимо для сохранения в исправном положении и хорошем внешнем виде здания в целом.

Прагматическое решение предлагается китайскими авторами, которые признают право единоличной собственности на помещения. Относительно вопроса о том, какой вид собственности устанавливается на общие части здания (долевая или совместная), пишут, что спор не имеет практического значения, ведь законодательство содержит детальное регулирование и не оставляет места для применения общих положений о совместной или долевой собственности. Поэтому авторы[96]96
  Bu Y. Op. cit. P. 220–221.


[Закрыть] допускают существование института «общей собственности sui generis».

Итак, на наш взгляд, необходимо четкое понимание следующего момента, который зачастую упускается отечественным правопорядком. Большинство юрисдикций под концепцией поэтажной собственности понимает единство трех компонентов: право единоличной собственности на помещения, право общей собственности на земельный участок и общие части здания, членство в ассоциации собственников. Важно понимать, что первые два компонента регулируются вещным правом, в то время как третий относится к области корпоративного права[97]97
  Van der Merwe C. Op. cit. P. 5. Использует термин law of association. Об этом же говорит T. Zerres: Zerres T. Bürgerliches Recht. Berlin, 2009. S. 397–398.


[Закрыть].

Итак, в качестве промежуточного вывода можно сказать, что, во-первых, поэтажная собственность – это институт гражданского права, позволяющий делить недвижимую вещь горизонтально с целью создания новых объектов гражданских прав и установления на них эксклюзивных[98]98
  Эксклюзивность субъективного частного права понимается нами как предоставленная возможность исключительного характера управомоченному субъекту (подробнее см.: Третьяков С.В. Некоторые аспекты формирования основных теоретических моделей структуры субъективного частного права // Вестник гражданского права. 2007. № 3. С. 242–260).


[Закрыть] прав участников гражданского оборота. Во-вторых, это «комбинированное», или «составное», субъективное право[99]99
  Поэтажная собственность отвечает всем принципам вещных прав, приводимым в литературе (см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография. М., 2011. С. 32–35). Такое название (составное или комбинированное право) предлагаем вслед за composite ownership из европейской литературы (см.: Van der Merwe C. Op. cit.).


[Закрыть], состоящее из права единоличной собственности на объект недвижимости, права общей собственности на общее имущество и права членства в ассоциации собственников. В-третьих, это особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, юридически разделенной на отдельные самостоятельные части и «общую часть», каждая из которых становится объектом вещного права[100]100
  Суханов Е.А. Указ. соч. С. 355.


[Закрыть].