Текст бизнес-книги "Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья"

Автор книги: Коллектив авторов

Раздел: Отраслевые издания, Бизнес-книги

2.2. По правовому статусу: свободные и обремененные квартиры

Обременение недвижимого имущества – ограничения в праве собственности, которые не дают свободно распоряжаться жильем.

Виды обременений

1. Ограничением является арест имущества (он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения иска в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений), запрет совершать определенные действия с жильем (обычно это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры). Продажа такой жилплощади исключена.

2. Наиболее распространенным обременением, влекущим за собой ряд проблем после приобретения жилплощади, является факт регистрации в ней так называемых третьих лиц (имеющих право пользования квартирой, но не являющихся ее собственниками). Если на момент сделки не проследить за тем, чтобы все когда-либо зарегистрированные в помещении жильцы были выписаны (или отразили соответствующее обязательство в договоре купли-продажи и подписали нотариальное обязательство об освобождении жилплощади), то через определенное время добросовестного покупателя может ждать неприятный сюрприз: бывшие жильцы (фактически продолжающие ими оставаться) могут предъявить свои права на проживание в квартире, и суд признает их требования вполне законными, обязав нового собственника потесниться. До недавнего времени список лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи, был весьма широк. В настоящее время согласно действующему законодательству граждане, в том числе супруг, дети и родители собственника, имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья, а также при реализации жилого помещения. При этом в Жилищном кодексе РФ предусмотрено исключение из этого правила: лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, однако по каким-то причинам не стали ее собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации), не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем недвижимости.

3. Существует и такой вид обременения, как рента, которая возникает при заключении договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственник жилплощади передает ее другому, но при этом новый владелец будет обязан платить ренту в виде определенной денежной суммы указанному в договоре лицу либо предоставлять ему содержание в какой-либо другой форме. При этом бывший собственник может (чаще всего так и случается) проживать в прежней квартире. Как правило, подобные сделки проводят пенсионеры, которые не в состоянии себя содержать. Причем существует немалый риск того, что договор ренты будет в любой момент расторгнут через суд, если вдруг рентополучатель решит, что другая сторона сделки не выполняет всех обязательств по договору. Свободное владение недвижимостью наступает только после смерти иждивенца. Новый владелец может продавать жилье, сдавать его в аренду, передавать в залог, но лишь заручившись согласием получателя ренты. После продажи такой квартиры все обязанности по содержанию получателя ренты или по выплате ему рентных платежей переходят на нового собственника.

4. Аренда тоже налагает ограничения на распоряжение недвижимостью. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договорных обязательств, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, а покупатель получает свободное от обременения жилье.

5. Пожалуй, самое распространенное сейчас обременение (ограничение) права собственности на недвижимость – залог. Оно и понятно: ипотечное кредитование становится все популярнее, а до момента полного погашения ссуды, взятой на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Один из главных плюсов ипотеки – квартира переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления и государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода прав собственности. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем: владелец вправе в нем жить, оформить регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. Можно даже продать, обменять или подарить, но в данном случае – только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами кредитного учреждения, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты ссуды. Впрочем, все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается и согласование с банком не потребуется.

О мерах профилактики и полной свободе

Очевидно, что не выявленные заранее ограничения в праве собственности гарантируют головную боль новому владельцу недвижимости, а то и вовсе могут привести к признанию сделки недействительной и к невосполнимым материальным (о моральных и говорить не приходится!) потерям. Вот почему так важно тщательно проверять юридическую историю приобретаемой жилплощади (в Корпорации «ИНК0М-недвижимость» разработана система, позволяющая отследить такие «мины замедленного действия» на самых ранних этапах подготовки к сделке и предупредить неблагоприятное развитие событий). Кстати, все виды обременения, если таковые имеются, обязательно указываются в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Но лучший вариант – приобрести жилье без всяких обременений (так называемое юридически свободное) и быть уверенными в незыблемости своих прав на него.

2.3. По типу жилья: типовое и индивидуальной планировки

Сталинские дома 1930-1950-х годов

Дома сталинской застройки условно поделены на жилье для номенклатуры и рядовых граждан. Квартиры для партийной элиты очень неплохие даже по современным меркам: с высокими (более 3 м) потолками, широкими подоконниками, раздельными санузлами, большими холлами, подсобными помещениями, мусоропроводами на кухне, лифтами в подъездах и просторными лестничными клетками. Запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки, даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего от 15 до 25 кв. м, иногда 30 кв. м. Правда, простым советским трудящимся предлагались куда менее помпезные и комфортабельные условия: дома (кирпичные или облицованные кирпичом) не были оборудованы лифтами, квартиры проектировались с совсем маленькими кухнями и часто без ванной комнаты, а принцип их расположения на лестничной клетке вошел в историю термином «коридорный».

Характерная особенность домов жилого фонда того времени – практически полное отсутствие однокомнатных квартир. Что важно, есть возможность перепланировки, поскольку здания построены по каркасному принципу и в помещении нет межкомнатных несущих стен. Основной стройматериал – кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Что касается перекрытий, то наряду с деревянными использовались и железобетонные (фрагментарно или полностью), это, собственно, и позволило домам дожить до наших дней.

К достоинствам сталинских домов, без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, красивый фасад. Добавим сюда их выгодное местоположение – в прежние годы не было необходимости экономить землю, поэтому дома строили в лучших местах. Несомненное достоинство – грамотная планировка жилых и нежилых помещений (кстати, жители последних этажей могут создать в своих квартирах второй уровень – мансарду).