Текст бизнес-книги "Налоги. Считай, снижай, плати"

Автор книги: Марат Самитов

Раздел: О бизнесе популярно, Бизнес-книги

Как правильно принимать квартиру в новостройке у застройщика?

При приеме квартиры нельзя подписывать документы без тщательного осмотра. Это важнейший этап покупки, который требует изучения документации и всех помещений. Дольщиков уведомляют о завершении строительства заказным путем, также компания может прислать СМС либо связаться с помощью звонка.

Подготовка к осмотру

Обязательно стоит подготовиться. Пригодится фонарик, также лучше договориться на светлое время суток. С собой стоит взять:

• ручку, мел, блокнот. Пригодятся для того, чтобы отметить и записать минусы, а бумага – при проверке вентиляции;

• электроприбор для проверки розеток, лампочка для тестирования цоколей;

• уровень, лазерный дальномер или другие приборы для проверки ровности стен.

Также можно заранее пообщаться с новыми соседями и узнать об обнаруженных ими недочетах. При необходимости можно привлечь специалиста, существуют специальные экспертные службы. Они могут реализовать проверку документации, изучение помещения. За доплату также можно заказать исследования с применением индикатора радиоактивности, газоанализатора.

Проверка документов

Изначально необходимо сверить документы, для чего следует взять оригинал паспорта. При невозможности присутствия всех дольщиков нужна нотариальная доверенность. Именно на этом этапе часто просят подписать акт, ссылаясь на ускорение процесса. В случае размещения подписей в акте приема-передачи все недочеты станут вашей проблемой.

Важно убедиться в наличии почтового адреса у новостройки; при срыве сроков покупатель имеет право требовать выплату неустойки. За 10 дней обязаны дать ответ, нередко компенсация предлагается в досудебном порядке.

Осмотр общей территории

Добиться устранения недочетов в общих зонах также можно, в том числе это касается подъезда. Также при наличии трещин в стенах, отколотой плитки и других недочетов в подъезде стоит ожидать недобросовестности в самой квартире. Стоит проверить лифты, качество окраски и штукатурки.

Если вы купили квартиру на первом уровне, добивайтесь осмотра подвала: при наличии текущих труб и сторонних запахов можно столкнуться с неприятными проблемами. Для последнего уровня стоит выполнить проверку технического этажа или чердака.

Осмотр квартиры без отделки

Такие квартиры также следует тщательно осматривать. В ДДУ предусмотрена глава с характеристиками работ, все должно соответствовать действительности.

Важные этапы:

1. Сфотографировать и записать показания счетчиков внутри квартиры и на лестничной клетке. Сверьте номера счетчиков с прописанными в документах.

2. Дверные конструкции должны с легкостью закрываться, открываться, плотно прилегать. На входном полотне должен быть замок.

3. Стяжка проверяется с применением уровня, не должно быть пузырей воздуха. Установить наличие пустот можно с помощью каблуков либо молотка.

4. Положение стен по вертикали проверяется грузиком на нитке, отклонения свыше 5 мм недопустимы. Уточняется соответствие плану и площади.

5. На потолке не должно быть трещин, пустот, перепадов в области стыков.

6. Стеклопакеты должны быть целыми, без трещин; проверьте качество прилегания к раме, закрепление элементов, работу ручек. На лоджиях должен присутствовать козырек.

7. При установленных приборах проверяется их рабочее состояние, однако в квартирах без отделки понадобится лампочка и отвертка-тестер либо прибор, работающий на электричестве.

8. Отопление, вентиляция, канализация также проверяются. Изучите плотность закрытия кранов; недопустимо наличие подтеков на стояках. Важна надежность закрепления радиаторов: убедитесь, что болты затянуты. Лист бумаги подносится к вентиляции: если он прилип, то вентиляция функционирует.

Прием квартиры с отделкой

В готовых к заезду квартирах можно проверить практически все, что перечислено выше. Дополнительно проверяются использованные материалы и качество отделочных работ. Часто в документации уже указаны материалы, убедитесь в соответствии. К примеру, при обещании ламината на полу не должно быть линолеума.

При наличии предметов меблировки стоит осмотреть не только открытые, но и «спрятанные» поверхности. Все покрытия должны быть ровными, без дефектов. Плитка не должна иметь сколов, покраски дефектов и видимой разницы по цвету, блеску и т. д.

Что делать, если обнаружены недочеты?

Если все хорошо, то подписывается соответствующий акт, а если минусы обнаружены, необходимо заполнение дефектного акта. В него прописывают адрес, данные по застройщику, и этот документ должен подписать представитель застройщика. Один экземпляр оставляется у себя, второй отдается компании.

Впоследствии застройщик приглашает на повторный осмотр, и если недочеты остались, акт не подписывают до устранения. При отклонениях в размере площади стоит обратиться к застройщику для компенсации, а при его отказе можно подать жалобу в суд.

Застройщик не имеет права ограничивать дольщика в осмотре, поскольку по закону предусматривается возможность составления смет и других действий для проверки качества объекта. При этом застройщик не имеет права угрожать односторонней сдачей и выгонять из квартиры. В ином случае стоит привлечь свидетелей и зафиксировать нарушение.

Облагается ли налогом квартира, полученная по завещанию?

За сам факт перехода квартиры в вашу собственность по наследству налог на доходы платить не нужно, потому что согласно п. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ наследство в натуральной и денежной форме НДФЛ не облагается. Платить нужно только за авторские вознаграждения и выплаты по патентам, но это не про квартиры. И не имеет значения ни очередность наследования, ни степень родства с умершим владельцем квартиры. Если вы вовсе не родственник, а получили квартиру по завещанию, все равно налога не будет.

А вот если вы соберетесь продавать квартиру, полученную в наследство, то все зависит от того, сколько вы ею владели до продажи:

• если 3 года и дольше – НДФЛ платить не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Причем 3 года отсчитываются не с момента вступления в наследство, а со дня смерти наследодателя, потому что по ст. 1113 ГК РФ дата открытия наследства – это день смерти. То есть если, например, родственник умер в ноябре 2016 г., а наследство вы оформили только через несколько месяцев, то все равно уже в ноябре 2019 г. можно продать квартиру без налога;

• если меньше трех лет – НДФЛ платить нужно всем, в том числе пенсионерам, но любой может получить вычет по ст. 220 НК РФ в сумме 1 млн руб. и налог заплатить только с разницы.

Причем если наследников больше одного, но квартиру продают целиком по одному договору, вычет будет один на всех. А вот если каждый продаст свою долю по отдельному договору, то каждый сможет воспользоваться вычетом в миллион рублей.

Бывает, что одной частью квартиры наследник владеет больше 3 лет, а другой – меньше. Например, муж с женой много лет владели квартирой пополам, а потом кто-то из них умер и второй стал владельцем всей квартиры. Нужно ли платить налог, если при этом продать квартиру раньше 3 лет с даты смерти – в законах прямо об этом не говорится. Но Минфин в многочисленных разъяснениях пишет, что нет, не нужно, поскольку право собственности на квартиру у человека появилось еще с момента приобретения первой части доли, а после смерти другого владельца просто изменился состав доли. Например, такое разъяснение Минфин дает в Письме от 07.05.2015 №03-04-05/26531. По этой логике получается, что даже если вы владели хоть 1/10 частью в квартире больше 3 лет, вы все равно считаетесь собственником и можете продавать квартиру без налога хоть сразу после того, как получили ее в наследство полностью.

Как только вы стали наследником квартиры, у вас появляется обязанность платить ежегодный налог на имущество за эту квартиру. Причем платить вы будете тоже со дня смерти родственника, а не с того момента, как вступили в наследство.

Какие платежи нужно совершить вступающему в наследство?

Наследник должен получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. За это нужно заплатить пошлину, предусмотренную пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. А чтобы заплатить пошлину, квартиру нужно оценить и получить документ о стоимости имущества. В расчет можно брать не только рыночную стоимость, но и инвентаризационную или кадастровую – какая вам выгоднее (ст. 333.25 НК РФ). Услуги по оценке оплачивает наследник.

Размер пошлины за получение свидетельства о праве на наследство зависит от степени родства наследника с умершим:

• дети (в том числе усыновленные), супруги, родители, полнородные братья и сестры платят 0,3% от стоимости квартиры, но не больше 100 тыс. руб.;

• все остальные платят 0,6%, но не больше 1 млн руб.

Причем если наследников не один, а несколько, то каждый платит пошлину отдельно исходя из стоимости своей доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). В соответствии с п. 5 ст. 333.38 освобождаются от пошлины наследники, которые: на момент смерти проживали в квартире вместе с наследодателем и продолжают проживать после его смерти; на момент открытия наследства были несовершеннолетними; страдают психическими заболеваниями и над ними оформлена опека.

Инвалиды I и II групп платят только 50% от пошлины.

Также в ст. 333.35 перечислены льготники, которые всегда освобождаются от пошлины. Кроме пошлины и оценки придется потратиться на услуги нотариуса (вскрытие и прочтение завещания, оформление доверенностей, заверение подписей, нотариальные запросы и т.д.). Их устанавливает сама нотариальная контора, но Федеральная нотариальная палата ежегодно утверждает предельные размеры платы за нотариальные услуги. Когда наследство будет оформлено, нужно заплатить пошлину за государственную регистрацию прав собственности. Для физлиц это 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как быстрее выплатить кредит?

Начну с того, что кредит надо изначально правильно взять, чтобы он обошелся дешевле и была возможность потом его быстрее погасить.

Поэтому если вы еще только думаете взять кредит, дам несколько советов, как не переплатить.

1. Выбирайте дифференцированные платежи, а не аннуитетные.

При аннуитетной системе платежи по кредиту всегда одинаковые, а при дифференцированной – сначала большие, а потом все ниже и ниже, так как проценты начисляются на остаток долга, а он с каждым месяцем все меньше.