Текст бизнес-книги "ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом"

Автор книги: Павел Кузнецов

Раздел: Управление и подбор персонала, Бизнес-книги

Павел Кузнецов
ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Дизайн обложки С. Хозин

© Кузнецов П., текст, фотографии, 2016

© ООО «Альпина Паблишер», 2016

Все права защищены. Произведение предназначено исключительно для частного использования. Никакая часть электронного экземпляра данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для публичного или коллективного использования без письменного разрешения владельца авторских прав. За нарушение авторских прав законодательством предусмотрена выплата компенсации правообладателя в размере до 5 млн. рублей (ст. 49 ЗОАП), а также уголовная ответственность в виде лишения свободы на срок до 6 лет (ст. 146 УК РФ).

Предисловие Леонида Волкова

В 2009 году я стал депутатом Екатеринбургской городской думы, выиграв выборы в одномандатном округе. 90 % вопросов, которые задавали мне избиратели на встречах во время предвыборной кампании, касались сферы ЖКХ. «А вы нам почините отопление? А перерасчета добьетесь? А можно сделать так, чтобы управляющая компания перед нами отчитывалась?» – спрашивали бабушки и молодые мамы, отставные военные и предприниматели.

И я каждый раз терпеливо объяснял: «Порядок в сфере ЖКХ начинается с самоорганизации жильцов. По одиночке вы бесправны, а, создав ТСЖ, сможете добиваться справедливости и осуществлять свои права собственников жилья. Да, на это придется тратить какое-то время, но иначе вас и дальше будут обманывать, предоставляя услуги ненадлежащего качества».

Став депутатом, я открыл общественную приемную в округе. Поток избирателей с жалобами не уменьшался, и вопросы были все те же: ЖКХ, ЖКХ, ЖКХ… Вместе с помощниками мы написали небольшую книжку-методичку с примерами документов и расчетами по созданию ТСЖ, продолжая убеждать жителей округа: быть собственником – это почетная обязанность, управление имуществом требует времени, участия в процедурах. Только вместе жильцы могут повысить свое качество жизни. Мы помогли создать ТСЖ в полутора десятках домов, и я считаю это своим главным достижением как депутата. Нашу брошюру скачали из Интернета несколько тысяч человек, и даже через несколько лет мы получали письма с просьбой поделиться материалами о создании ТСЖ.

Почему много лет спустя после начала реформы ЖКХ эта тема продолжает оставаться такой важной? Ответа два: деньги и инициатива. Постоянно растущие коммунальные платежи в масштабах крупного города представляют собой многомиллиардный рынок, лакомый кусок для игроков – добросовестных и недобросовестных. Увы, практика показывает, что коммунальные платежи крадут легко и зачастую весьма нагло. Управляющая компания может просто месяцами не перечислять платежи поставщикам коммунальных ресурсов, а у тех руки выкручены: не оставишь же людей без света и тепла, особенно зимой… Мало на каком другом рынке подвизается столько мошенников, жуликов; встречается столько случаев рейдерства и откровенного криминала. Угрозы, подделка документов, двойные квитанции – все это случается постоянно при попытке собственников квартир провести общее собрание, сменить управляющую компанию, организовать ТСЖ или просто разобраться, какие деньги, кому и за что они платят. Столкновения между активистами домового самоуправления и коррупционерами из управляющих компаний нередко заканчиваются проколотыми шинами автомобилей или сломанными руками, а бывает и чем похуже.

Большие деньги любят тишину: так с ними удобнее проворачивать разные неприглядные операции. Недобросовестные управляющие компании очень заинтересованы в деньгах и очень не заинтересованы в инициативе снизу. Если жильцы хотят взять власть в свои руки, разобраться в структуре платежей, осветить фонариком темные уголки коммунального хозяйства – воровать становится гораздо труднее. Поэтому мошенники заинтересованы в том, чтобы инициативу победить. Победить страхом. Поэтому среди многих собственников жилья бытует мнение, что создание ТСЖ, переход к самостоятельному управлению своим имуществом – дело рискованное, трудное, затратное, проблемное. На самом деле это навязанный стереотип и обычный страх перед неизвестностью. Люди годами терпят воровство и некачественные коммунальные услуги, потому что не решаются сделать первый шаг.

Чтобы победить страх, нужно видеть всю картину. Когда выстроена четкая последовательность шагов, понятны риски и препятствия, легче оценить свои силы и тронуться в путь. Особенно, если ясно понимаешь зачем. Ведь собственники жилья зачастую просто не знают, что они могли бы:

• получать на счет дома деньги за размещение на крыше и чердаке коммуникационного оборудования провайдеров и антенн сотовой связи;

• сдавать в аренду пустующие подвальные нежилые помещения;

• управлять размещением наружной рекламы на их общедомовой собственности – наружных стенах дома;

• самостоятельно определять порядок проведения текущего и капитального ремонта, выбирать подрядчиков и материалы;

• провести межевание придомовой территории, установить шлагбаум или как-то иначе определить порядок использования своей земли.

И так далее и так далее.

Надо только начать разбираться, и окажется, что есть много способов сделать управление многоквартирным домом эффективным: собирать больше денег (и не «дяде», а на общий счет), разумно вкладывать их в развитие инфраструктуры дома, в повышение качества жилья и жизни, а следовательно, в повышение стоимости своего недвижимого имущества. И первый шаг на этом пути – осознать себя полноправным собственником и начать процесс создания ТСЖ.

Вот почему мне так радостно было увидеть книгу Павла Кузнецова. Он пошел куда дальше, чем мы с помощниками в наших скромных попытках пятилетней давности, написав обстоятельную работу о теории и практике создания ТСЖ – объемное справочное руководство, пошаговое и понятное, с актуальными формами документов, с подробным объяснением всех нюансов и подводных камней. Это нужно сотням тысяч людей, задумывающихся о том, чтобы взять управление многоквартирными домами в свои руки, сделать его прозрачным и эффективным.

С создания ТСЖ, с наведения порядка на лестничной клетке, в своем подъезде, в своем доме и дворе начинается гражданское правосознание и гражданское общество. Рад, что книга Павла Кузнецова будет способствовать этому.

Леонид Волков,

менеджер проектов Фонда борьбы с коррупцией,

депутат Екатеринбургской городской думы в 2009–2013 гг.

Предисловие Сергея Филимонова

Бытует мнение, что управлять многоквартирным домом может и домохозяйка. Так обычно рассуждают «диванные» эксперты, которые приобретают профессиональные знания путем просмотра телевизионных передач. В действительности все обстоит иначе.

Начнем с того, что лица, осуществляющие управление многоквартирным домом (МКД), должны исполнять требования более 450 нормативных правовых актов. При этом финансовое обеспечение исполнения этих требований возложено на собственников помещений в МКД, которые физически не могут оплатить их исполнение. Поэтому деятельность по управлению МКД – это искусство не войти в конфликт с собственниками, органами публичной власти, контрольными и надзорными органами и при этом не стать банкротом.

Деятельность товарищества собственников жилья (ТСЖ) по объемам обязательств и ответственности ничем не отличается от деятельности управляющей организации. Если ТСЖ управляет многоквартирным домом самостоятельно, оно несет ответственность за предоставление всего набора жилищных и коммунальных услуг. Если товарищество заключает договор управления с управляющей организацией, тогда ТСЖ осуществляет контроль за исполнением договора.

В любом случае реальность такова, что большинство председателей правления ТСЖ не имеют опыта и знаний, необходимых для управления многоквартирным домом, и это впоследствии приводит такие товарищества к краху. В ряде регионов страны органы публичной власти помогают готовить председателей правления ТСЖ, но такое обучение носит формальный характер и порой сводится к чтению вслух требований жилищного законодательства. Как реально управлять домом, как рассчитать экономику управления, как вступать в договорные отношения с третьими лицами, как сформировать заказ на жилищно-коммунальные услуги и как принять исполнение такого заказа – эти и многие другие вопросы пока остаются за рамками обучения. Добавим, что на книжном рынке до сих пор нет изданий нужного уровня, из которых можно почерпнуть жизненно необходимые знания. Каждый председатель правления ищет ответы на ключевые вопросы самостоятельно – и не всегда удачно.

Чем интересна эта книга? Автор и его единомышленники самостоятельно прошли путь от создания ТСЖ до профессионального управления многоквартирным домом и написали книгу, которую можно считать путеводителем в лабиринте жилищного законодательства. Практические советы, которые вы найдете на этих страницах, позволят всем энтузиастам ТСЖ избежать тупиковых ситуаций и конфликтов интересов.

Сергей Филимонов,

президент НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса», соавтор трех комментариев к Жилищному кодексу РФ, член рабочей группы по написанию Жилищного кодекса РФ, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации РФ

От автора

Так получилось, что наш дом внезапно остался без управляющей организации. Обычный многоквартирный дом, не слишком давно построенный. За четыре года, пока хозяйничала управляющая организация, все пришло в полный упадок: бордюры были разбиты снегоуборочной техникой, асфальт перекопан экскаваторами, пандусы потрескались, цоколь облупился, часть плафонов и окон была разбита… И так далее.

Позже выяснилось, что и внутренние инженерные системы также находились в плачевном состоянии: пожарная сигнализация не работала, не были проведены поверки общедомовых счетчиков, срок годности трансформаторов истек, а ключ от контроллера учета тепла вообще был потерян. И все это в доме, находящемся на гарантии у застройщика! Нужно было иметь недюжинный талант, чтобы довести новое имущество до плачевного состояния, и наша управляющая компания им определенно обладала.

Однако после того, как ее у нас не стало (а не стало потому, что жилищная инспекция внезапно признала протокол, на основе которого ранее осуществлялось управление, недействительным), положение еще больше ухудшилось: перед домом выросла гора мусора, лифт был отключен, а подъезд, и прежде не отличавшийся чистотой, окончательно зарос грязью.

Что делать в подобной ситуации: идти еще в одну такую же управляющую организацию или попытаться создать товарищество собственников жилья и управлять домом самостоятельно? После двух месяцев анархии и споров победила идея ТСЖ. И мы с нуля начали то, чем раньше не занимались. Мы никогда не управляли домами. Пришлось учиться на ходу.

Не все было гладко и идеально. Конечно, мы делали ошибки, какие-то решения принимали скоропалительно. И уже на этапе создания товарищества столкнулись с главной проблемой – дефицитом толковой литературы. Большая часть книг из серии «как создать ТСЖ» представляла (и до сих пор представляет) простую перепечатку норм Жилищного кодекса РФ с комментариями. Сразу выяснилось, что этой информации недостаточно, особенно непрофессионалу в сфере ЖКХ.

Поэтому и возникло желание написать книгу, которая бы обобщила и систематизировала опыт создания ТСЖ и эффективного управления общедомовым имуществом. Это руководство могло бы обучить заинтересованного читателя, указать ему на типичные ошибки, которых можно избежать.

Хочу подчеркнуть, что делюсь собственным опытом в сфере ТСЖ-менеджмента, опытом, который дополняет и развивает нормы жилищного законодательства и помогает в принятии решений. И вместе с тем замысел книги – написать универсальное справочное пособие, рассчитанное на жителей, желающих создать ТСЖ; на председателей и управляющих, которые найдут здесь ответы на ключевые вопросы, связанные с практикой товариществ собственников жилья.

Если эта книга поможет вам в решении проблем с управлением общедомовым имуществом, я буду считать свою задачу выполненной.

Введение

Качество управления многоквартирными жилыми домами в настоящее время находится на очень низком уровне. Собственники не слишком заинтересованы что-либо менять в лучшую сторону, а управляющие организации умело пользуются этим равнодушием.

Чаще всего жители домов довольствуются минимальным набором жилищных и коммунальных услуг: лишь бы работал лифт, вывозился мусор и горели лампочки в подъезде. У значительной части россиян идея обустройства ограничивается стенами собственной квартиры. Ограниченность зоны комфорта и приводит горожанина к ужасному качеству жизни в собственном доме.

Скажем прямо: управляющие компании (УК), которые оказывают нам жилищные и коммунальные услуги, – это организации прежде всего коммерческие. Их задача вовсе не в том, чтобы сделать жизнь жителей дома лучше, а в том, чтобы заработать деньги. Неудивительно, что эти организации ограничиваются базовым (он же минимальный) набором услуг часто весьма низкого качества. К тому же равнодушие собственников помещений и их нежелание участвовать в управлении собственным имуществом открывают широкие возможности для злоупотреблений и воровства.

Нередко управляющие организации составляют акты об оказании услуг, которые на самом деле не оказывались. Например, жильцы платят за мытье подъезда три раза в неделю, тогда как на деле его моют раз в месяц. Недобросовестные УК давно освоили дорогостоящие процедуры вроде покраски цоколя дома, деревьев и бордюров и иные способы, позволяющие «загнать» как можно больше денег в странные, несвоевременные или вообще ненужные работы.

Качество жизни в вашем доме может быть высоким – при условии, что вы приложите усилия. Эффективный менеджмент общедомового имущества способен не только улучшить качество жизни в доме, но и привести к существенной экономии, что отразится на кошельке каждого собственника.

Проблемы управления многоквартирными жилыми домами в России может и должно решить массовое создание товариществ собственников жилья.

Глава 1
Зачем нужно ТСЖ и чем оно лучше других форм управления домом

Действующее жилищное законодательство предполагает следующие способы управления общедомовым имуществом многоквартирных домов (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

1. Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) собственниками помещений.

Собственники помещений могут непосредственно управлять своим имуществом, но лишь в том случае, если в их доме не более 30 квартир. Чаще всего это маленькие ветхие двухэтажные «сталинки», которые возводились начиная с 1930–1940-х гг. Иногда менее 30 квартир насчитывают жилые дома премиального класса, но в них скорее всего имеется управляющая организация – покупателям такого жилья недосуг заниматься управлением МКД.

При непосредственном управлении многоквартирным домом оказание жилищных услуг, то есть работа по содержанию и ремонту общедомового имущества, осуществляется на основании решений общего собрания собственников помещений МКД. В этом случае собственники (или активная их часть), принявшие решение о заключении договора на управление домом с той или иной организацией, выступают стороной договорных отношений.

В части коммунальных услуг договоры (горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопления/теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении) заключаются от своего имени каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление домом. Следует подчеркнуть, что управляющие организации сами не производят ни горячую, ни холодную воду, не подают в дом отопление, газ или свет. Поставку всех необходимых потребителю коммунальных ресурсов, которые, попадая в дом, превращаются в коммунальные услуги, осуществляют ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми управляющая компания (УК) заключают договоры ресурсоснабжения. Фактически УК осуществляют мелкий бытовой подряд в многоквартирном доме.

Преимуществом непосредственного управления МКД являются минимальные издержки, поскольку в этом случае не нужно содержать штат сотрудников. Чаще всего в домах до 30 квартир нет лифта, а объем вывозимого мусора невелик, что также снижает затраты на текущее содержание и ремонт.

При этом существенным недостатком непосредственного управления МКД является психологический фактор, попросту – разногласия между собственниками. Чтобы сгладить их, необходимо найти компромиссную фигуру управляющего, которая бы устроила большинство жителей дома. Его полномочия удостоверяются простой письменной доверенностью (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), выдаваемой всеми либо большинством собственников МКД.

2. Управление силами управляющей организации (компании).

Это самый распространенный способ содержания общедомового имущества. Управляющие организации могут именоваться по-разному: дирекция единого заказчика жилищно-коммунального хозяйства (ДЕЗ ЖКХ), жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ) и пр. Можно выделить два типа управляющих организаций:

• управляющие организации, унаследовавшие жилой фонд, построенный в советское и досоветское время (серии домов, относимые к «хрущевкам», «брежневкам», многочисленные «панельки» в спальных районах и т. д.);

• организации, которые управляют новыми и вновь построенными жилыми домами, обычно эти компании аффилированы с застройщиком, который порой без соблюдения установленных законом конкурсных и иных процедур передает вновь построенные дома «прикормленной» УК. Управление жилым фондом через «свою» УК является частью бизнеса застройщика.

Поскольку согласно п. 5 и 5.1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» новый дом находится на гарантии (по технологическому и инженерному оборудованию она составляет три года, а по объекту долевого строительства в целом 5 лет), застройщику выгодно иметь собственную УК, которая обеспечит базовый минимум в управлении МКД и не будет конфликтовать с застройщиком по поводу тех или иных гарантийных обязательств.

Собственники тех МКД, в которых имеется четыре и более квартиры, но не выбран способ управления в виде ТСЖ, ЖСК или потребительского кооператива (то есть управление осуществляется УК), с 04.06.2011 г. обязаны создавать Совет многоквартирного дома (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД не является юридическим лицом, регистрировать его не требуется. Он должен быть создан по инициативе собственников МКД в течение календарного года. Если Совет многоквартирного дома так и не был создан, орган местного самоуправления по своей инициативе собирает общее собрание (в трехмесячный срок по прошествии календарного года), на котором жильцам предлагают либо создать Совет МКД, либо организовать ТСЖ. Срок полномочий Совета МКД – два года (либо досрочное сложение полномочий в случае ненадлежащей работы) (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Задачи Совета МКД – организация взаимодействия между собственниками МКД и УК, определение порядка пользования общим имуществом и земельным участком, контроль качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Функция Совета МКД – контрольно-надзорная, то есть контролирование УК, ведение с ней диалога от имени жителей дома, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

3. Управление МКД жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья.

Действующее законодательство допускает возможность управления многоквартирными домами силами жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

При всем сходстве с такой формой управления, как ТСЖ, перед ЖСК изначально стоят двоякие цели: в первую очередь это удовлетворение потребностей граждан в жилье (строительство) и только потом – управление многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Члены ЖСК участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ). ЖСК обычно действуют:

• в «кооперативных» МКД советской постройки, с самого начала управлявшихся ЖСК;

• в ситуациях, когда застройщик начал строить дом, но не достроил (например, прекратил существование) и «обманутые дольщики» объединились в кооператив, чтобы достроить дом и управлять им;

• если отдельные собственники (числом от 5 человек и более) создают кооператив, чтобы построить либо приобрести МКД (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

ЖСК может управлять домом эффективно (управление ЖСК похоже на управление ТСЖ), однако факт управления МКД силами ЖСК носит вторичный характер (первично приобретение или постройка дома). Не случайно ЖСК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).

Создав товарищество собственников жилья, жители на общем собрании определяют политику управления МКД. Обратите внимание: п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ объединяет практику управления МКД товариществами собственников жилья и жилищными и иными специализированными кооперативами, распространяя на них одни и те же правила.

Закон допускает, что ТСЖ может привлекать для управления своим имуществом УК. Собственники, создавшие ТСЖ, могут выбрать управляющую организацию, заключив с ней договор. Если собственники хотят поменять УК, они могут это сделать, выбрав другую управляющую организацию или делегировав эту обязанность вновь зарегистрированному ТСЖ. Однако на практике такое случается редко, как правило, ТСЖ создается не для того, чтобы уйти от одной УК к другой, а для того, чтобы изменить качество жизни в доме.

С момента государственной регистрации ТСЖ – это полноценное юридическое лицо, которое несет установленные законом права и обязанности. Оно вправе заключать договора, открывать расчетный счет в банке и принимать платежи, вести кадровую и учетную политику. При этом у ТСЖ есть принципиальное отличие от управляющей организации: ТСЖ – это некоммерческая организация (п. 1 ст. 135 ЖК РФ), то есть юридическое лицо, которое не ставит себе задачу получения прибыли в качестве уставной цели. ТСЖ создается исключительно для управления общим имуществом собственников.

Перечислим преимущества ТСЖ:

1. Собственники помещений МКД сами принимают решение о способах и мерах по эффективному управлению общедомовым имуществом.

2. Собственники помещений МКД сами определяют ценовую политику в части платы за жилое помещение.

3. Собственники МКД самостоятельно формируют перспективный план развития ТСЖ, определяя меры по улучшению качества жизни в доме.

4. В отличие от управляющей организации ТСЖ не платит налоги с денежных средств, поступающих от собственников, которые являются членами товарищества.

Главное преимущество ТСЖ перед другими способами управления МКД состоит в том, что решения, от которых зависит управление общедомовым имуществом, принимают сами собственники. Фактически ТСЖ – это «государство в миниатюре», общие собрания – народные референдумы, а собственники – народ, который осуществляет свою власть непосредственно, путем прямого голосования.

В экономической науке считается, что самым неэффективным собственником является государство, а самым эффективным – частный инвестор. Это правило применимо и к жилищной сфере. Никто не может управлять жилым фондом лучше собственников помещений, заинтересованных в качественной эксплуатации и сохранности общедомового имущества и знающих проблемы своего дома. Именно в этом состоит главное преимущество ТСЖ как способа управления многоквартирными домами.