Текст бизнес-книги "Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря"

Автор книги: Сергей Прокофьев

Раздел: Недвижимость, Бизнес-книги

Плюсы и минусы вторичной недвижимости

Посмотрим на плюсы и минусы вторичной недвижимости по сравнению с первичной.

✓ Инфраструктура. Она такая, какая уже есть, вы можете лично убедиться насколько она развита. Вам не нужны никакие уговоры продавца, не нужно слушать сказки, достаточно обойти микрорайон и посмотреть – вот как есть, так оно и будет.

✓ Соседи. Вы можете посмотреть на соседей. Даже постучаться в квартиру и познакомиться: “Добрый день, я планирую купить квартиру в этом подъезде на третьем этаже, хочу с вами познакомиться”. В большинстве случаев, жильцы любезно с вами поговорят. Кстати, когда начнете общаться с местными, то увидите, что сочинцы гораздо спокойнее и открытее, чем москвичи. Главное, вести себя тоже естественно и спокойно и с вами будут разговаривать прохожие, будут показывать дорогу, будут отвечать на ваши вопросы. Так что с соседями стоит поговорить.

✓ Шум. Если рядом нет новой стройки, то внешнего шума будет мало. Хотя, как вы знаете, в Сочи никто не может гарантировать, что старый дом рядом с вами не снесут и на этом месте не начнут строить какую-то высотку. Такие случаи бывали не раз, поэтому даже страховая компания не даст вам гарантии, что строительного шума не будет, если в момент покупки ничего в микрорайоне не строилось.

✓ Если вы покупаете вторичную квартиру, у которой сменилось несколько владельцев, то нужно проверять историю перехода права, чтобы через несколько лет после покупки на пороге не появился некто со словами: “Вы знаете, я претендую на проживание в этой квартире”. Такие случаи бывали, поэтому проверка – вопрос, к которому следует отнестись серьезно.

Шаг третий. В домах, отобранных вами (их конечное количество – не тысячи вариантов, когда вы ищете по всему городу), вы просматриваете все предложения на продажу, находящиеся в рамках ваших интересов по видовым характеристикам, по цене, по площади.

Если предложений много, отбрасываете те, которые подозрительно дешевые. Не тратьте на них время. Отсеивайте дистанционно. Когда посмотрите все варианты какие есть, можно уже определятся и идти на личный осмотр. Не обязательно сразу “живьем” смотреть все квартиры. Если таких квартир 50, то ножками обходить 50 квартир не надо, можно по телефону их отсеять. Просто для того чтобы сузить поиск. А когда квартир становится около десятка, то их, конечно, нужно посмотреть глазами.

Я работаю в CRM-системе Lotinfo, там есть галочка «только от собственника». Если объектов очень много, то я на первом этапе сокращаю количество просмотров и не смотрю предложения от агентов. В двух словах, как программа вычисляет собственников: если на один телефон стоит больше, чем два объекта, значит это точно риэлтор. И они не показываются в этой выборке. Если объектов мало, то я смотрю и обзваниваю все объекты.

Затем опрашиваем соседей в этих домах, а не продается ли какая-нибудь квартира в вашем доме. Они называют квартиру и, если вы ее еще не смотрели, то идете в эту квартиру и, опять же, через соседей ищите контакты собственника, как с ним связаться и посмотреть квартиру.

Еще один способ. Вы обходите в светлое время суток вокруг дома и переписываете в блокнот все телефоны со всех баннеров вокруг тех домов, которые есть в вашем списке. Но, перед тем как им звонить, вы ищете эти телефоны в Яндекс и, если появляется больше двух объектов недвижимости на этот телефон – скорее всего это риэлтор. Звоните туда в последнюю очередь. Возможно, это просто рекламный баннер, который собирает звонки, так же как и объявления с заниженной ценой. В первую очередь, звоните только по тем баннерам, где, как вы выяснили, не риэлтор.

Будьте готовы к тому, что когда вы позвоните по баннеру, люди представятся отделом продаж застройщика, но потом окажутся риэлторами. У меня такое бывает часто. Представляются отделом продаж, приезжают на встречу – выясняется, что это риэлторы и начинают убалтывать: «Давай мы тебе другие объекты покажем». Я им говорю: «Нет друзья, только этот дом. Я вас спрашивал на 6 м этаже квартира есть? Вы мне по телефону ответили, что есть, а сейчас говорите, что показать ее нельзя и предлагаете показать что-нибудь еще. Нет, по другим домам не поеду».

Если к вам приехали на дорогой машине, в костюмах в 30-ти градусную жару, мальчик с девочкой, значит вас будут у-бал-ты-вать! Профессионалу не нужен напарник на показе. Если вас собираются катать, да еще и вдвоем, тогда готовьтесь снимать «лапшу с ваших ушей».

Шаг четвертый. Вы отобрали все варианты, которые вам подходят. Если среди них 2–3 объекта, похожие на квартиру вашей мечты, то переходим к четвертому этапу, который называется «Торг».

В Сочи, если вы не будете торговаться, вас просто уважать не будут. Поэтому, торговаться надо и сторговать можно. Например, в моей практике был случай когда клиент утвердил квартиру за 13,7 млн. рублей. Мне удалось найти квартиру в этом же доме, с такими же потребительскими качествами за 13,3 млн. рублей и сторговать от этой цены еще 400 тыс. рублей. Экономия и выгода для моего клиента-покупателя получились ощутимая. Поэтому, торговаться в Сочи можно и нужно, но надо уметь.

Не буду раскрывать все свои профессиональные секреты, но одну фишку я вам подарю. Реально торговаться по цене квартиры вы можете если у вас есть две-три квартиры, которые вам примерно одинаково нравятся. Вы торгуетесь по одной из них, понимая, что у вас есть запасные варианты, если здесь не получится сбить цену.

Параллельно с торгом вы выполняете пятый шаг – проверку квартиры. У вторичной квартиры есть история, у первичной – вероятность задержки строительства, долгостроя, репутация застройщика.

Если Вам интересна эта тема – посмотрите видеоматериалы на моем канале YouTube “Сергей Прокофьев” или в магазине риэлтора. По вторичке – арт.113 Экспертиза документов по вторичной сделке[1]1
  арт.113 Вадим ШАБАЛИН Экспертиза документов по вторичной сделке VIDEOKNIGA.TV/113


[Закрыть] и арт.122 Анализ истории недвижимости в интересах добросовестного приобретателя[2]2
  арт.122 Андрей МАЛЮТИН Анализ истории недвижимости в интересах добросовестного приобретателя VIDEOKNIGA.TV/122


[Закрыть].

Следующий, шестой шаг – внесение аванса (иногда задатка).

Вы сторговались. Приняли решение на семейном совете, что да, вот эту квартиру, вот за эти деньги мы берем. Проверку квартира прошла, это лучший вариант из всего что мы нашли. Можно вносить аванс или задаток.

Давайте разберемся, что выгоднее для покупателя. Мы сейчас говорим о покупке квартиры, значит, с точки зрения того, кто будет платить, выгоднее задаток или выгоднее аванс?

Аванс – это сумма которая возвращается. Задаток – это сумма которую вы теряете, если вдруг передумаете покупать квартиру. Например, вы внесли 100 000 рублей задатка и передумали покупать квартиру. У вас изменились условия или кто-то заболел, что-то очень жалостливое, но вы передумали. Вам его не вернут, совершенно законно. Потом вы можете обращаться в суд, какие-то силовые методы придумывать – вы его проиграли по-любому, потому что задаток не предполагает возврат, если вы передумали. Но, если продавец передумал, то вы можете с него получить, и рассчитывайте получить, в двойном размере.

Давайте будем реалистами. Если сумма небольшая, 50-100 тысяч рублей, то из-за этой суммы судиться вы пойдете вряд ли. А иначе, чем через суд, вы с него в двойном размере эти деньги не получите. Поэтому для покупателя лучше аванс. Маленькая возвратная сумма. Чем меньше, тем лучше.

Вносим аванс, либо задаток. Составляем предварительный договор, чтобы на сделке, на эмоциях, просто ее не развалить. Все мельчайшие детали – в каком месте, в какое время, какая последовательность действий – все прописывается на одном-двух листочках предварительного договора, для того чтобы в нервозной ситуации сделки не поссориться.

День сделки. Седьмой шаг – вы заключаете договор купли-продажи, либо договор долевого участия, если дом еще находится в стадии строительства. И на восьмом шаге вы осуществляете оплату.

Восьмой шаг – безопасная передача денег. Немаловажный вопрос.

На восьмом шаге вы осуществляете оплату. Тут вопрос идет о миллионах, как их не потерять? Банковская ячейка с распиской, аккредитив – это самые безопасные способы передачи денег. Самые надежные способы.

Встречается, когда продавцы говорят: «Отдай деньги, а потом мы придем с документом на регистрацию». Это – опасный способ передачи денег, потому что по закону, человек может написать заявление: “Прошу приостановить регистрацию” и все. Потом вы с ним судитесь, разбираетесь или ищите его. Опасно передавать деньги до государственной регистрации перехода права собственности.

Если вы не умеете работать с ячейкой или аккредитивом, заходите в магазин риэлтора, там есть специальное занятие этому посвященное – арт.163 Безопасная передача денег[3]3
  арт.163 Вадим ШАБАЛИН Безопасная передача денег VIDEOKNIGA.TV/163


[Закрыть].

Девятый шаг – государственная регистрация.

Есть случаи, когда государственная регистрация приостанавливается, например, по той причине, что вы подали один некорректный документ в пачке документов. Как правило, это 5-10 документов которые мы сдаем в окошко. Никакого криминала нет, но какую-то бумажку вы не довнесли. Если хоть один из этих документов вызовет сомнения у регистратора, могут регистрацию приостановить сроком на месяц. Для участников сделки это месяц головной боли, бессонных ночей, переживаний.

Мой совет: вы можете экономить на чем угодно, только не на государственной регистрации. Например, в Москве, уже давным-давно ни одно агентство недвижимости самостоятельно не занимается регистрацией сделок. Услуга профессионального посредника, который проверяет документы на корректность, вносит их сам, без очереди, в окошко в регистрационной палате, стоит от 7 до 12 тысяч рублей. Если, вдруг, происходит приостановка, он бегает вместо вас для того, чтобы в течение одного дня урегулировать вопрос и не допустить приостановки регистрации на месяц. Поэтому, я рекомендую на этом не экономить.