Текст бизнес-книги "Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью"

Автор книги: Вадим Шабалин

Раздел: Недвижимость, Бизнес-книги

Глава 1.2. Оценщики недвижимости

Где можно найти действительно независимого оценщика недвижимости? Сколько стоят его услуги?

На рынке оценочной деятельности предложение опережает спрос: в настоящее время к вашим услугам большое количество специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение (отчет) или выдать оценочный лист (справку) по любому объекту недвижимости.

Чтобы оградить себя от некомпетентных экспертов и откровенных мошенников, рекомендуем обращаться в саморегулируемые общественные организации (СРО), такие как Российское общество оценщиков, Межрегиональный союз оценщиков, Национальный совет по оценочной деятельности и др. (их адреса и телефоны приведены, например, на сайте ocenchik.ru).

Стоимость услуг действительно независимых оценщиков низкой назвать нельзя: в среднем это 4—10 тыс. руб. за оценку квартиры, 6—15 тыс. руб. за загородную недвижимость (цена выше потому, что необходимо выезжать на место). Гонорар при оценке нежилого помещения, здания или комплекса зданий определяется по соглашению эксперта и заказчика.

Какие документы выдают заказчику оценщики? Признаются ли они государственными органами? Действительно ли отменено лицензирование оценочной деятельности?

Начнем с последней части вашего вопроса. Действительно, в соответствии с изменениями и дополнениями к Закону РФ «О лицензировании»[2]2
  Федеральный закон № 80-ФЗ от 02.07.2005 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности…» (в ред. от 08.06.2015 г.).


[Закрыть] с 01.01.2008 г. оценочная деятельность более не входит в число лицензируемых. Однако это нововведение не отменяет основных положений Закона об оценке[3]3
  Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ (в ред. от 02.06.2016 г.).


[Закрыть], который по-прежнему устанавливает единые профессиональные стандарты для выполнения всех видов оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Согласно ныне действующим Федеральным стандартам оценки (ФСО-1… 11; утверждены приказом МЭРТ РФ № 254 от 20.07.2007 г. с дальнейшими изменениями), право на оценку имеют юридические лица, в штате которых по трудовому договору работает минимум два оценщика, а также индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой. Квалификационные требования к этим специалистам таковы: прохождение профильного обучения и переподготовки (раз в три года), членство в саморегулируемой организации оценщиков, страхование профессиональной ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

Все многообразие сертификатов, отчетов, заключений и прочих бумаг можно свести к двум основным типам:

1) оценочный лист (справка) – выдается в случае выполнения оценки комнаты, квартиры, земельного участка или частного домовладения. Заверяется подписью эксперта и печатью организации, от имени которой он работает. Образцы оценочных листов приведены в Видеоприложении 1;

2) экспертное заключение (отчет) – составляется оценщиком или группой специалистов при определении стоимости нежилого помещения, здания, комплекса зданий, при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, внесении имущественных паев в уставные фонды предприятий и других сложных видах оценки (в основном по заказу юридических лиц).

В отдельных случаях (подробнее об этом – в главе 1.6) продавец хочет показать покупателю, что назначенная цена на квартиру – не его блажь, а жилплощадь на самом деле столько стоит. Или, наоборот, покупатель пытается с научной точки зрения объяснить продавцу, что запрашиваемая последним стоимость объекта слишком велика и не грех еще немного поторговаться. Во всех указанных выше случаях одна из сторон (а иногда обе вместе или порознь) приглашает специалиста-профессионала. Естественно, что отчет, составленный в соответствии с Законом об оценке, должен признаваться любыми государственными органами и коммерческими организациями. При этом весьма распространенная на местах практика направления клиента только к своему оценщику является незаконной.

Продаем свою квартиру через риэлторскую фирму и никак не можем сойтись в цене: сотрудники агентства утверждают, что жилплощадь не стоит запрашиваемых нами денег. Чтобы разрешить спор, ведущий сделку агент пригласил за свой счет «независимого эксперта», который назвал почти ту же сумму, что предлагает фирма. Часто ли бывают случаи сговора риэлторов и оценщиков?

Вы правильно подметили сущность явления: в рассматриваемом случае агент и эксперт действительно работали «на один карман». Это распространенный психологический прием среди риэлторов, не слишком озабоченных своей репутацией и добрым именем.

Внимание! Никогда не доверяйте независимым оценщикам, которых пригласила противоположная сторона по сделке!

Относитесь с сомнением и к тем из них, кто просит за свои услуги символическую цену (условно ниже 0,05 % от называемой стоимости квартиры, участка или дома) или выдает оценочные листы (справки о стоимости) бесплатно. О том, как найти действительно компетентного специалиста и сколько ему платить, мы уже говорили при ответе на предыдущий вопрос.

Насчет того, что сотрудники фирмы утверждают, будто ваша квартира не стоит запрашиваемых денег, – это вопрос спорный.

Попробуйте самостоятельно оценить свою жилплощадь по методике, приведенной в Видеоприложении 1 (на сайте videokniga.tv).

Но помните, что дорогая недвижимость всегда в цене. Только у продавцов, а не у покупателей.

Часто ли на практике распространена «заказная» оценка по принципу «чего изволите»? Можно ли привлечь такого «специалиста» к ответственности за сознательное искажение результата?

К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки лукавой оценки, когда независимый эксперт (кстати, чем он более «независим» в рекламном объявлении и чем красивее у него сертификаты, дипломы и удостоверения, тем чаще это встречается) сознательно завышает или занижает стоимость оцениваемого объекта, а в отдельных случаях выводит необходимую сумму «от обратного», то есть заранее уже знает результат. Разумеется, такие действия недобросовестных специалистов вводят в заблуждение участников рынка недвижимости. Однако привлечь к какой-либо ответственности (материальной, административной или уголовной) их практически невозможно.

Российская судебная практика пока не имеет ни одного соответствующего прецедента, ибо в действиях лжеоценщика невозможно доказать состав преступного умысла. Другое дело, если коммерческий оценщик работает без регистрации или не соответствует квалификационным требованиям (ст. 171, 173.1 УК РФ), уклоняется от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ). Однако наказания по данным статьям чисто символические, да и возбудить уголовное дело по ним малореально.

Существует несколько видов «лукавой» оценки:

1) с недооценкой – используется при сговоре оценщиков и риэлторов, стремящихся дешевле приобрести соответствующий объект недвижимости у клиента;

2) с переоценкой – применяется в случае сговора оценщика с клиентом против потенциального приобретателя объекта (покупателя или арендатора) с целью получить с последнего большую сумму денег. Переоценка очень распространена при кредитовании под залог недвижимости, страховании, внесении имущественных паев в уставные фонды юридических лиц, составлении бизнес-планов;

3) от обратного – оценщик приглашается, чтобы сообщить клиенту уже заранее известный результат, выгодный подлинному организатору лжеоценки. В этом случае специалист, отталкиваясь от указанной суммы, составляет лживое экспертное заключение, которое доводит до сведения клиента.

Внимание! Как показала практика экспертизы оценочной деятельности по разным сегментам рынка недвижимости, на сегодняшний день порядка 60–70 % всех оценочных действий относятся к «лукавым».

Если уж вы решили заказать услуги оценщика, то обращайтесь в хорошо зарекомендовавшие себя организации, о которых шла речь выше, и старайтесь контролировать действия экспертов.

Хочу стать оценщиком недвижимости. Где можно пройти профессиональную подготовку? Как сертифицируется и аттестуется соответствующая деятельность?

Работа оценщика требует разносторонних знаний, а также коммуникабельности, ведь его деятельность – контакт с реальными участниками рынка недвижимости. Лучшими «предшествующими профессиями» для оценщика являются: брокер недвижимости, строитель (девелопер), юрист, экономист-статистик, сметчик, архитектор-планировщик.

При этом формально необходимо иметь высшее образование и пройти профессиональную подготовку по всем видам оценочной деятельности в одном из вузов, аккредитованных при Минимуществе (более подробно об этом, например, можно узнать на сайте ocenchik.ru).

Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат – помощь заказчику оценки в определении реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики, о которых шла речь ранее в этой главе. Крупные оценочные фирмы, как правило, не размениваются на подобную мелочь, поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.

Как уже отмечалось выше, для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать»: риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15–20 % от суммы, получаемой риэлтором с заказчика (конечно, при условии, что оценщик «с регалиями» никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные: достаточно пройти краткосрочную переподготовку, а также овладеть рассматриваемыми методиками оценки на практике (или хотя бы научиться правильно выполнять онлайн-оценку).

Профессиональные инструменты оценщиков

здесь: VIDEOKNIGA.TV/405

Блиц

Насколько законен тот факт, что банки при ипотечном кредитовании предлагают обращаться к оценщикам, «аккредитованным» при них?

Конечно, незаконен, и это требование банка можно проигнорировать, но тогда заемщику будет назначен более высокий процент. Аналогично обстоит дело и при выборе страховщика по ипотечной сделке.

Зачем нужно членство оценщика в СРО?Ведь оно элементарно покупается.

Согласен, это профанация. Однако таковы требования Закона 135-ФЗ об оценке.

Беру ипотеку. Подобрал интересный вариант, но там несанкционированная перепланировка. Меня это устраивает (цена тоже), но банк требует оценочный альбом (отчет об оценке – прим. авт.). Есть ли оценщики, которые сделают такой без выезда, только по фотографиям?

Конечно есть, ведь оценщик, даже аккредитованный при банке, – представитель очередной «древнейшей профессии» и за дополнительную плату сделает вам что угодно. Просто обзвоните весь представленный банком список и скажите откровенно: «Без выезда на объект». Фотографии, кстати, можно сделать в соседней квартире или даже съездить «на просмотр» аналогичного жилья в другом районе. Ни банк, ни страховщики подобный отчет проверять не станут.

Можно ли отдавать готовый отчет на экспертизу другому оценщику?

Да, можно. Это называется «отзыв на отчет». Лучше всего обращаться в проверенные СРО оценщиков, например РОО, упомянутое выше.

Действительно ли сейчас оценщик должен проходить профессиональную переподготовку раз в три года?

Да, с 02.06.2016 г. такое требование обязательно (на основании Федерального закона № 172-ФЗ от 02.06.2016).

Глава 1.3. Наем риэлтора и юриста

Хочу обменять квартиру (улучшить жилищные условия). Трезво взвесив собственные возможности, решил обратиться в риэлторское агентство. Как его выбрать?

Основные критерии выбора таковы:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос в своем кругу, особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы, – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.