Текст бизнес-книги "Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку"

Автор книги: Вадим Шабалин

Раздел: Недвижимость, Бизнес-книги

Вадим Шабалин
Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку. Часть 5

Агентство СIР РГБ

Под редакцией С. В. Прокофьева

Сведения об авторе и редакторе:

Шабалин В. Г. – кандидат юридических наук, практикующий юрист на рынке недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью». www.zsrd.ru, тел. (495) 506-20-90

Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok.ru

От редактора

Обычно новостройки покупают решительные и позитивные люди. И они рассчитывают на то, что с их приобретением никаких проблем не будет. Мы желаем всем своевременного получения ключей от квартиры и оперативной регистрации права собственности в едином государственном реестре. Но не упомянуть в книге про проблемные новостройки было бы не правильно.

В качестве примера возьмем жилой комплекс «Ямайка» в городе Сочи. Это серьезная беда для нашего курорта – шесть многоэтажных домов, построенных под крышу, которые не будут достроены никогда. На балконах и фасаде вывешены плакаты с обращением к руководству города и даже страны с просьбами помочь. Но, независимо от того, что обманутые покупатели написали на плакатах, помочь им практически невозможно.

У Вас в руках заключительная, пятая часть серии «Сам себе риэлтор». Эта книга известного юриста и бизнес-тренера Вадима ШАБАЛИНА предназначена для тех, кто решает свой квартирный вопрос, приобретая новостройку. На этом пути много «подводных камней», которые вы, уважаемые читатели, успешно преодолеете совместно с автором и в скором времени справите замечательный семейный праздник – новоселье!

С уважением,

Сергей ПРОКОФЬЕВ, автор проектов:

«Переезд в Сочи» и «103 вебинара риэлтору»

Часть V
Как приобрести новостройку

Глава 5.1. Типы домов и застройки

Кирпич, монолит, панель… Понятно, что первые две категории домов лучше, но насколько принципиально? Соображения престижности не рассматриваю. Только в части проживания.

Действительно, дома-новостройки можно разделить на несколько типов.

1. «Чистый» кирпич.

Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости (минимум 45 тыс. руб./м² без учета «инвестиционной» составляющей). Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно – по данным 2016 г. (для Московского региона) она составляет менее 2 %. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков (строительная себестоимость – 25–28 тыс. руб./м²) и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы, о которых речь пойдет ниже, в главе 5.16.

2. Монолит.

Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (по данным 2016 г. в Москве – 88 % от общих площадей, в Петербурге – 76 %, в Подмосковье – 74 %). К тому же себестоимость таковых (35–40 тыс. руб./м² без учета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «монолитом».

Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная). Одновременно с этим организуется растворный узел по изготовлению бетона со специальными температурными и быстроотвердевающими добавками, который укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается) арматурой. Таким образом возводится монолитный «скелет» дома (колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции (наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича, правда, в отдельных случаях для удешевления проекта используются пеноблоки. Для отдельных монолитных зданий также используется технология «вентилируемого фасада». Подобные конструкции имеют ряд существенных преимуществ перед крупнопанельными (см. таблицу 5.1): во-первых, в квартирах возможны свободные планировки (несущими конструкциями являются не внутренние стены, а колонны); во-вторых, монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом несущих конструкций (8—12 м по сравнению с 3–6 в «панели»), что делает квартиры более просторными; в-третьих, кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустойчивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины помещений, применения качественных стройматериалов). Кроме того, большинство таких домов строится по индивидуальному проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также используются для «точечной» застройки (подробнее об этом далее). Безусловно, «кирпич-монолит» превосходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за исключением, к сожалению, цены: как и относительной (одного квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади квартир).

Также в монолитных домах зачастую «хромает» качество строительства – ради удешевления процесса недобросовестные подрядчики применяют низкосортный цемент, арматурный пруток заменяют обычным, нарушают технологию монтажа фасада, особенно оштукатуриваемого или вентилируемого. А при производстве панелей на крупных ДСК контроль качества все-таки существеннее.

Таблица 5.1

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПАНЕЛЬНЫХ И МОНОЛИТНЫХ ДОМОВ

3. Улучшенная панель (комфорт).

Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наибольшей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне риэлторов – «типовушки», однако количество площадок, выделяемых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки «типовая панель» уже практически не используется.

Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже около 60 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий (videokniga.tv/142). Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлторов даже появился термин «улучшенная панель» – это дома усовершенствованных серий с весьма приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10–15 м², комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т. д.). Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:

Подробную информацию о сериях и типах новых домов можно найти на сайте tipdoma.ru, а также на нашем диске, посвященном экспресс оценке квартир (VIDEOKNIGA.TV/142).

• модернизированные советские

К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП-46С; П-55М; П-3М (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других. В их основе – хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону».

СОВРЕМЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПАНЕЛЬНЫМ ДОМАМ

• Варьирование этажности здания, позволяющее создавать комфортную жилую среду в рамках жилого района:

– должна быть предусмотрена возможность организации секций переменной этажности;

– должна быть предусмотрена технологическая возможность возведения секций от 6 до 25 этажей.

• Архитектурно-планировочные решения:

– обеспечить возможность организации свободной планировки внутри квартиры;

– обеспечить возможность организации нескольких вариантов типовых этажей в рамках одной секции;

– разработать варианты планировок угловых секций.

• Разнообразие фасадных решений, формирующее комфортную жилую среду с разнообразием фасадных решений в рамках одной секции:

– обеспечить фасады архитектурной выразительностью и разнообразить пластику фасадов (в том числе угловых секций);

– предусмотреть места для размещения кондиционеров в плоскости фасадов, сохранив их архитектурную выразительность;

– разработать варианты отделки фасадов (в рамках одной секции в том числе).

• Градостроительная грамотность планировки квартала:

– обеспечить возможность размещения секций со смещением друг относительно друга.

Открытые благоустроенные общественные пространства вдоль фронта застройки, включающие предприятия торговли и обслуживания с непосредственным входом с улицы на первый этаж, обеспечивающие комфортную и безопасную среду:

– обеспечить возможность свободной планировки на первых этажах зданий с целью размещения объектов социальной инфраструктуры;

– обеспечить первые этажи зданий объектами социальной инфраструктуры;

– обеспечить вход в жилую часть здания с улицы и со двора, в общественную часть – только с улицы;

– фасадные решения первых этажей секции должны предусматривать больший процент использования светопрозрачных конструкций, чем остальные этажи.

Строительная себестоимость этих серий (для Московского региона – в пределах 28–33 тыс. руб./м²) самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию велики.

• экспериментальные и новые «московские»

Эти здания серий ГМС; БМС; ЕвроПа, ЛСР, Нарострой, ДомМОС, ТА-714 и ряд других по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 2000-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость (30–35 тыс. руб./м² без учета инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.

• «подмосковные» и «военные»

Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111(М); С-222; И-1723, 1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства (25–30 тыс. руб./м²). Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столице они конкурируют с местными ДСК). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).

* * *

О достоинствах и недостатках панельных домов у нас уже шла речь выше (см. таблицу 5.1), однако эта технология еще не исчерпала себя, хотя количество «типовых домов» медленно, но неуклонно сокращается (по данным 2016 г., их доля в Москве была 14 % от общих площадей, в Петербурге – 26 %, в Подмосковье – 25 %). Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.

Читаю проектную декларацию застройщика. Дом планируется монолитный с вентфасадом. Что это такое?

Это современная технология выполнения фасада, причем в домах любой конфигурации и этажности. Ее основой является легкий металлокаркас (специальные рейки из оцинковки, нержавейки или алюминия), которые через минераловатный или пенополистирольный утеплитель крепятся к несущему слою стены, а сверху на них с зазором 20–50 мм навешиваются декоративные панели (большая плитка, сайдинг, керамогранит, стеклопанели и многое другое, вплоть до солнечных батарей). Все это позволяет потокам воздуха циркулировать между облицовкой и утеплителем, высушивая попадающую влагу.

Основные преимущества вентфасада:

– широкий выбор облицовки по типу, фактуре и цвету;

– хорошая тепло– и звукоизоляция фасада;

– быстрый и недорогой монтаж системы;

– относительно длительный срок службы (до 50 лет);

– сокращение расходов на отопление здания.

В последнее время все больше застройщиков, в первую очередь при возведении домов комфорт-класса, прибегают к указанной технологии, за которой, надеемся, большое будущее.

Чем пригородная застройка отличается от коттеджной? Что такое мультиформатные поселки?

Указанный термин подразумевает застройку, в основном заново (аналог массовой) на территории подмосковных (или пригородных в других мегаполисах) малых городов, поселков городского типа (ПГТ) или даже сельских поселений. В эту же группу входит и коттеджное строительство, включая таунхаусы, смешанные поселки и многоквартирные дома в «лесной» зоне. Обычно выделяются два вида пригородной застройки:

• в малых городах

Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формально район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полутора езды от крупного города (например, для Подмосковья это Железнодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское, Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щелково). Обычно используются серии домов местных ДСК, присутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная застройка. Единственной серьезной проблемой строительства в малых и средних городах является неразвитость инфраструктуры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых домов (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 5.10). К этой же группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т. е. возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов (обычно – бизнес– и даже премиум-класса) в экологически чистых и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками, домами отдыха или санаториями (при строительстве используются их коммуникации). Однако широкого распространения подобные проекты пока еще не получили.

• коттеджная застройка

Представляет из себя строительство пригородных поселков (коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сельскохозяйственных землях, полностью или частично выведенных (переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, инфраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым покрытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех «городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация), благоустройство территории, а также социальную и рекреационную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе (магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлиника и даже вертолетная площадка).

По второй части вашего вопроса. Мультиформатными называют коттеджные поселки (ОКП) с комплексной застройкой, в основном тремя типами жилья: собственно коттеджи, дуплексы; таунхаусы; малоэтажные дома. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5.16.

Где сейчас в Москве ведется массовая застройка? Какие, на ваш взгляд, районы считаются перспективными с точки зрения инвестиций?

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2016–2017 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 5.2), однако ее существенное преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно увеличивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако через несколько десятилетий ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.

Вроде в крупных городах-миллионниках точечная застройка старых жилых кварталов запрещена. Но все равно строят. Как же это так?

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 5.2). На практике строительства в крупных городах обычно встречается несколько разновидностей точечной застройки:

Таблица 5.2

СРАВНЕНИЕ МАССОВОЙ И ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ

• внутриквартальная (уплотняющая)

Новые жилые, нежилые и социально значимые здания возводятся внутри уже сложившихся кварталов, зачастую на месте отдельных сносимых домов, на пустырях, непрочных насыпных грунтах, и, что самое печальное, на части внутригородских парков и скверов. Естественно, такое строительство вызывает активный протест местных жителей, вплоть до открытых актов гражданского неповиновения. Такая мешающая застройка характерна для небольших городов (например, подмосковные Реутов, Химки, Красногорск, Балашиха; а также практически весь Сочи), где сильно коррумпированная администрация пытается получить с подведомственных территорий все, что только можно и нельзя.

• комплексная реконструкция жилых кварталов

В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. официальный портал городского стройкомплекса stroi.mos.ru), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.

Существует и коммерческая разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.

• реконструкция и вывод промзон

Еще одним вариантом получения площадок для точечной застройки является вывод за пределы крупных городов промышленных коммунальных и складских объектов, особенно по престижным направлениям и инвестиционно-привлекательным местам. Например, по данным НИИ Генплана Москвы, в столице имеется 25 промзон, при этом в городе действует, правда с переменным успехом, программа перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей. Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам промзон или даже на территории бывших заводов и фабрик, имеет ряд существенных недостатков: не очень хорошая экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная» архитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преимущественно маргинальным населением и ряд других.

• высотное строительство

Возведение небоскребов – традиционный вариант для всех мегаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако с реализацией общегородских программ, подобных столичной «Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы с высоты птичьего полета станут более доступными по цене. Правда, в условиях суровой российской действительности очень остро стоят вопросы безопасности обитателей подобных объектов – небоскребы уязвимы в пожарном и террористическом отношении, да и к тому же качество их строительства оставляет много лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке – дело, как говорится, на любителя.

Блиц

Что такое металлокаркасный дом?

Это строение, чаще всего индивидуальное, собранное (смонтированное) из специальных металлических (обычно оцинкованных) элементов, на которые монтируются перекрытия, утеплитель, наружная и внутренняя отделка. В России эта технология пока еще не получила широкого распространения.

Чем панельные дома отличаются от блочных?

Панели (стеновые) полностью изготовляются в ДСК, в них вставляется столярка (сейчас – стеклопакеты), они доставляются на стройплощадку и там монтируются. Блоки же – это своего рода большие кирпичи, из которых и складываются наружные стены дома.

Стены из какого материала считаются самыми теплыми?

Для многоквартирных домов (МКД) это чистый кирпич и вентфасад, для индивидуальных – сэндвич-панели.

Как отличить чисто кирпичный дом от кирпично-монолитного?

Обычно – по году постройки (например, в Москве «чистый кирпич» прекратили строить в 1996 году). Внешне это можно сделать и по «рисунку» стен. У кирпича-монолита снаружи видны «полоски» междуэтажных перекрытий.

Дом строительной серии П-44Т относится к панельным или кирпичным?

Конечно, к панельным. «Кирпичная» отделка в нем чисто декоративная.

Прочитал объявление: застройщик предлагает квартиры по относительно низкой цене. Но… на территории бывшей промзоны, там раньше был химзавод. Стоит ли связываться?

При реновации промзон, где раньше были опасные и вредные производства (химия, металлургия, переработка вторсырья и т. д.), застройщик обязан снять верхний слой почвы и засыпать площадку безопасным грунтом. Однако на практике, особенно в кризис, этого не делается. Так что если вы планируете там жить сами (квартира не инвестиционная и не под сдачу), то лучше с такими объектами не связываться.

Какие из городов ближнего Подмосковья на сегодняшний день считаются самыми проблемными с точки зрения транспортной доступности? Работаю в центре Москвы, но пока заработал только на жилье в пригороде, и то в ипотеку.

Своего рода «антирейтинг» таких городов на момент написания книги возглавляют Балашиха, Щелково, северная часть Реутова, Лыткарино, Дзержинский, Видное.

Во дворе наших домов началась точечная застройка двух многоэтажек. На заборе висит издевательский плакат: «Приносим извинения за неудобства». А эти извинения как-то можно материализовать? Например, пусть застройщик компенсирует нам квартплату…

Ваша мысль весьма интересна, но на практике, конечно, труднореализуема.

Рядом с домом строят крытый каток (якобы социальный объект). Проводились слушания, размещен информационный стенд. Но с двух сторон катка уже возведены явно офисные этажи. Обратились к застройщику. Были вежливо посланы (помещения якобы предназначены под мини-спортзалы). Но уже висит баннер «Аренда». Куда на них жаловаться?

В случае отказа предоставления ИРД на пристроенные этажи необходимо отправить запросы (лучше коллективные) в органы госстройнадзора (подробнее об этом в главе 5.10), а также создать общественный «резонанс»: обратиться к областному и федеральному депутатам, в профильный комитет Госдумы РФ, в приемные политических партий, а также запостить информацию в соцсетях и на форумах.