Текст бизнес-книги "Жилищное право"

Автор книги: Ольга Ковалева

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

Существуют также мероприятия, пусть и совершенно другого свойства, при проведении которых также ограничивается право на неприкосновенность жилища. Такими мероприятиями являются, прежде всего, осмотр жилища, обыск и выемка, два последних производятся только на основании судебного решения, а осмотр, помимо этого, допускается и при наличии выраженного согласия проживающих лиц. Это закрепляется в ст. 12 УПК РФ.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред1212
  Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – С.17.


[Закрыть].

Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. В данном случае, гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.

Самоуправным является занятие жилого помещения без законных на то оснований. Документами, подтверждающими юридическое право на вселение в жилое помещение, могут являться ордер на вселение (сейчас не выдается), договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.

Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на лиц, которые вселились в жилье самоуправно, если это подтверждено соответствующим судебным решением.

Следует также отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность предусмотренная статьей 139 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Целый ряд положений основополагающих международных правовых актов посвящен праву на неприкосновенность жилища. Прежде всего здесь стоит упомянуть Всеобщую декларацию прав человека 1948 г, статья 12 которой провозглашает, что «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств. Аналогичную формулировку содержит в себе и Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 г. (ст. 17). Кроме того, Российская федерация совместно с другими странами, входящими в состав Содружества Независимых Государств, указала в Конвенции о правах и основных свободах человека 1995 г. на то, что «каждый человек имеет право на уважение… его жилища (п. 1 ст. 8). Однако есть установленные границы, за пределами которых это право может ограничиваться со стороны государственных органов. Сюда относятся случаи, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц (п. 2 ст. 8).

Европейский суд по правам человека играет также очень важную роль в толковании вышеуказанных норм. В своих решениях он называет ограничения права на неприкосновенность жилища в правомерных целях объективно необходимыми условиями обеспечения справедливого баланса между интересами индивидуума и всего общества в целом, а необходимость их использования в каждом конкретном случае должна быть четко установлена. Также Европейским судом была изложена позиция расширенного толкования терминов:

– «жилища», к которому он относит помимо жилых, еще и служебные помещения, учитывая невозможность четкого разграничения этих понятий. Такой подход предоставляет возможность правовой защиты по ст. 8 Конвенции лицам, чья профессиональная и непрофессиональная деятельность тесно переплетены;

– «вмешательства со стороны государственных органов» в осуществление лицом права на неприкосновенность жилища, куда Европейский суд относит и традиционные формы ограничения (такие, как обыск), и ряд других форм (например, уничтожение силами безопасности страны жилых домов посредством их поджога или ввод в эксплуатацию предприятия по переработке отходов в непосредственной близости от жилища, вследствие чего оно было покинуто).

4 Свобода осуществления жилищных прав

Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других федеральных законов или существа соответствующих отношений (ч.1 ст. 1 ЖК РФ) 1313
  Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон: [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. – М: Рид Групп, 2013. – С. 45.


[Закрыть].

Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в т.ч. распоряжаются ими. Могут пользоваться жилым помещением, вселять в него других граждан, обменивать жилое помещение занимаемое по договору социального найма.

Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все всегда различались и будем отличаться с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения юридической – субъекты равны.

Во-вторых, в гражданском праве равенство характеризует правовое положение (статус) участников гражданских правоотношений. Они не имеют никакой принудительной власти по отношению друг к другу, даже если в этом качестве выступает публично-правовое образование. Напротив, все они обладают одинаковыми юридическими возможностями и на их действия по общему правилу распространяются одни и те же гражданско-правовые нормы. В гражданском праве имеются и необходимые изъятия из названного принципа. Так, гражданское законодательство в некоторых случаях устанавливает специальные правила для предпринимателей, предъявляя к ним как к профессиональным участникам оборота более жесткие, повышенные требования. Для граждан – потребителей в их взаимоотношениях с предпринимателями, наоборот, предусматриваются дополнительные правовые гарантии соблюдения их интересов (как это, например, происходит при заключении так называемых публичных договоров в соответствии с правилами ст. 426 ГК РФ)1414
  Гражданское право: в 2 т.: учебник / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. – М.: БЕК, 2011. – Т. II. Полутом 1. – С. 45.


[Закрыть].

В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновении спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д.

В-четвертых, из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или из существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

5 Принцип свободы передвижения

Свобода передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации – в соответствии с Конституцией РФ и международными актами о правах человека каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, других федеральных законов1515
  Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. – М.: Дашков и К, 2009. – С. 12.


[Закрыть].

В статье 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (ред. от 06.12.2011) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" содержится перечень оснований ограничения права граждан РФ на свободу передвижения, а также на выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России может быть ограничено: а) в пограничной полосе – данное положение регулируется Законом РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации". Статья 17 этого Закона предписывает осуществлять въезд (проход) лиц и транспортных средств в пограничную зону по документам, удостоверяющим личность, индивидуальным или коллективным пропускам, выдаваемым пограничными органами и пограничными войсками на основании личных заявлений граждан или ходатайств предприятий и их объединений, организаций, учреждений и общественных объединений; б) в закрытых военных городках; в) в закрытых административно-территориальных образованиях – в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" на указанных территориях установлен особый режим безопасного функционирования предприятий и (или) объектов. Он включает в себя ограничения на въезд и (или) постоянное проживание граждан на его территории. Граждане, проживающие, работающие и вновь прибывающие в закрытое административно-территориальное образование, должны быть ознакомлены с условиями особого режима и ответственностью за его нарушение; г) в зонах экологического бедствия – например, Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (ст. 6) основывается, в частности, на следующих требованиях:

– на необходимости завершения обязательного отселения граждан из населенных пунктов, указанных в Единой государственной программе по защите населения Российской Федерации от воздействия последствий чернобыльской катастрофы;

– на положении о том, что гражданин, проживающий на загрязненной радионуклидами территории за пределами зоны отчуждения и зоны отселения, из которых население подлежит обязательному отселению, имеет право на основании предоставляемой ему объективной информации о радиационной обстановке, дозах облучения и возможных их последствиях для здоровья самостоятельно принимать решение о дальнейшем проживании на данной территории или переселении на другое место жительства; д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; е) на территориях, где введено:

– чрезвычайное положение согласно ст. 11 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении". В этом случае должны быть установлены ограничения на свободу передвижения по указанной территории, а также введен особый режим въезда на указанную территорию и выезда с нее, включая установление ограничений на въезд на указанную территорию и пребывание на ней иностранных граждан и лиц без гражданства;

– военное положение в соответствии со ст. 7 Федерального конституционного закона от 30 января 2002 г. № 1-ФКЗ "О военном положении". На территории, на которой введено военное положение, вводится и обеспечивается особый режим въезда и выезда с нее, а также ограничение свободы передвижения по ней.

6 Принцип доступности пользования жилым фондом

Данный принцип содержится в части 3. ст. 40 Конституции РФ. Этот принцип определяет, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных права в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из них обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

7 Использование жилого помещения по назначению

Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах установленных ЖК РФ. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилого помещения влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ.

Следует отметить, что требование об использовании жилого помещения по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения. Санкция за невыполнение собственником этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.

Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ И ГК РФ, – это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Напомним, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания.

Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит императивный характер. В данном случае это ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. В противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждены Правительством РФ.

По нашему мнению, в Жилищный кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ необходимо внести конкретные изменения, касающиеся запрета размещения различных производств, в жилых и нежилых помещениях жилого дома, а не только в жилых помещениях жилого дома. В настоящее время в жилых домах размещаются различные мастерские, рестораны и их работа в большинстве случаев мешает гражданам, проживающим в этих домах.

8 Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты1616
  Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 190.


[Закрыть]. Гарантия на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ), что было подтверждено в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением Верховного Совета РСФСР 22.11.1991 г. № 1920-1.

Согласно ч.2 ст.1 ЖК РФ, граждане, осуществляя жилищные права и обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.

Жилищные права граждан охраняются законом. Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением. Таким образом, соблюдение гражданами этих обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.

Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место в случаях использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное), а также переустройства и реконструкции жилого помещения, вселения поднанимателей и временных жильцов без соблюдения условий, установленных законом.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.

Если соответствующие решения и действия нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Административный порядок защиты жилищных прав (то есть обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь в том случае, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Тем не менее, соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.

Примерный перечень способ защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы определен в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами. В п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ речь идет о национальном законодательстве. Однако следует напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к национальному закону. Поэтому необходимо иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). К примеру, Европейский Суд по правам человека – постоянно действующий суд, образованный государствами – участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4.11.1950 г., в целях обеспечения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30.03.1998 г.

Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств – участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Однако суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда1717
  Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 40.


[Закрыть].

Таким образом, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется различными судебными органами в пределах их компетенции, подсудности и подведомственности. Кроме того, судебная защита жилищных прав осуществляется сначала на национальном уровне, а затем уже на международном уровне, если все возможные способы защиты предусмотренные национальным законодательством исчерпаны.