Текст бизнес-книги "Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома"

Автор книги: Павел Кузнецов

Раздел: Управление и подбор персонала, Бизнес-книги

Легенды и мифы о ТСЖ

Тема создания ТСЖ в многоквартирных домах носит несколько спекулятивный характер. Давайте разберем некоторые ошибочные аспекты его восприятия. ТСЖ ненавидят и идеализируют одновременно.

Итак, основные мифы о ТСЖ состоят в следующем.

1. При ТСЖ мы будем платить меньше, чем платим при управляющей компании.

Создание ТСЖ не влечет автоматического уменьшения платы за «коммуналку». В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

– плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

– взнос на капитальный ремонт;

– плату за коммунальные услуги.

Из этих трех пунктов ТСЖ может частично влиять на ценообразование только частично первого, поскольку тариф на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается государством, так же как и размер взноса на капитальный ремонт и за коммунальные услуги.

То есть фактически в руках у ТСЖ находится ценообразование только в сфере содержания жилого помещения. На общем собрании собственники вправе установить абсолютно любой размер такого тарифа, хоть 100 руб. за 1 м², хоть 1 руб. за 1 м ². Главное, чтобы при установленном тарифе дом смог полноценно обслуживаться по тем требованиям, которые устанавливает закон.

За счет чего достигается экономия при ТСЖ? Размер платы за коммунальные услуги или за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, можно снизить благодаря правильному коммерческому учету.

Если инициативная группа собственников создает в доме ТСЖ, она должна максимально довести до всех остальных жителей: цель ТСЖ – взять управление домом в свои руки и осуществлять роль полноценного заказчика услуг. В этом случае ТСЖ выполняет ту функцию, которую неспособен выполнить совет дома. Плюсы от ТСЖ в этом случае очевидны:

– ТСЖ не является коммерческой организацией, и все, что ранее уходило в прибыль управляющей организации, останется на счете ТСЖ и будет использовано на нужды дома;

– ТСЖ – это субъект, который будет относиться к дому по-хозяйски, а не как временщик до очередного преднамеренного банкротства;

– ТСЖ переведет дом на специальный счет по капитальному ремонту, и не нужно будет ждать четверть века, пока дом будет отремонтирован;

– ТСЖ повышает комфорт и качество жизни в доме, а не только выполняет минимальный перечень работ и услуг.

2. После создания ТСЖ органы власти услышат наши чаяния и пойдут нам навстречу.

Эта позиция – полностью ошибочна и идет вразрез с реальностью. Органы власти всех уровней не любят ТСЖ, поскольку видят в нем форму гражданской самоорганизации снизу, «рассадник вольнодумства».

Более того, принятые законы последних лет могут привести к тому, что ТСЖ полностью прекратит свое существование. А на рынке останутся только крупные управляющие организации. Например, за последние годы ужесточились требования к организации:

– содержания лифтового хозяйства;

– содержания внутридомового газового оборудования;

– онлайн-касс, эквайринга.

Такое лавинообразное количество изменений требует колоссальных специальных знаний у тех, кто занимается управление многоквартирным домом. А у администрации ТСЖ этих знаний часто нет.

Власти не любят ТСЖ по простой причине: с ним сложно договариваться, а заставить что-либо сделать в угоду власти практически невозможно. ТСЖ не любят не только власти, но и застройщики, поскольку практически у каждого застройщика имеется своя управляющая компания, «забирающая» вновь построенные дома согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ (модель «Управляющая организация от застройщика»). Такая схема, помимо заработка на новом доме, дает застройщику возможность скрыть строительный брак.

Экспертами высказывается мнение, что в связи с ужесточением требований к долевому строительству качество вновь возводимых домов будет падать. В этой ситуации «своя» управляющая компания жизненно необходима застройщику, чтобы в рамках гарантийного строка (3 года на инженерное оборудование и 5 лет на дом в целом) сокрыть любой строительный брак, допущенный застройщиком.

3. Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, надзорные органы будут снисходительны к ТСЖ.

Надзорные органы не будут делать никаких поблажек ТСЖ в связи с тем, что оно вновь созданное юридическое лицо, у которого (пока что) нет достаточно денег на выполнение всех необходимых обязательств. В первые 3 месяца создания ТСЖ абсолютно по всем домам я всегда проходил через несколько проверок жилищной инспекцией и прокуратурой. Как правило, причины таких проверок – надуманные жалобы от противников ТСЖ, «науськанных» прежней управляющей компанией. С одной стороны, такое поведение и мелкое пакостничество – это демонстрация слабости и злости, т. к. дом «ушел». С другой стороны, надзорному органу будут безразличны ваши доводы, что «мы только что создали ТСЖ и ничего не успели сделать». Отвечать за неисполнение обязательств будет тот, кто управляет домом в данный момент.

Не стоит рассчитывать, что ТСЖ поддержит муниципальный депутат района или округа. Муниципальным депутатам гораздо удобнее работать с управляющими компаниями и прочими казенными бюджетными учреждениями. Кроме того, у депутатов могут быть свои интересы в сфере ЖКХ в районе (вполне может получиться так, что депутат будет являться конечным владельцем или иным бенефициаром управляющей организации, у которой вы планируете «уводить» свой дом). Так, в нашей практике была ситуация, когда за три месяца мы пережили три попытки захвата дома, в котором было создано ТСЖ, тремя разными управляющими компаниями. Одна из них принадлежала муниципальному депутату (впрочем, все попытки провалились, и люди поддержали ТСЖ). Таким образом, с момента создания ТСЖ попадает в крайне агрессивную внешнюю среду, в которой плавают «акулы и пираньи», которые его не любят.

4. Жители увидят нашу инициативу, поддержат, одобрят и помогут.

Такая позиция имеет право на существование, но с рядом оговорок. Жители, конечно же, могут первоначально поддержать ТСЖ, но если качество администрирования будет ненадлежащим, то они могут быстро от него отвернуться. У нас была история, когда мы пять месяцев, начиная с июня по октябрь, «воевали» с управляющей организацией, которая не хотела отпускать дом в ТСЖ. Это действительно было похоже на боевые действия. Пять месяцев подряд были двойные квитанции с одновременной неразберихой в коммерческом учете коммунальных услуг, оспаривание протокола о создании ТСЖ в суде и признании его недействительным (чего управляющей компании сделать не удалось).

В этой ситуации жители огромного дома находились под ударом, поскольку они просто не понимали, «кто здесь власть» и кому нужно платить. Весь тот хаос сопровождался еженедельным срезанием замков, например, на лифтовых и электрощитовых, что прямо угрожало безопасности жителей. Такие ситуации необходимо просчитывать наперед и максимально доносить свою точку зрения до всех жителей.

«Соловья баснями не кормят» – гласит известная поговорка. Невозможно рассказывать жителям, какие крутые социальные проекты мы развернем в микрорайоне, и при этом не проводить перерасчеты и не налаживать коммерческий учет коммунальных ресурсов.

Жители в вашей работе будут видеть только вершину айсберга, и вам будет сложно объяснить, какую именно колоссальную работу вы ведете. Большинство людей в нашей стране не разделяет понятия жилищных и коммунальных услуг и называет все это общим словом «коммуналка». А это значит, что без предварительной работы с людьми, вы получите сотни упреков. Поэтому необходимо объяснять жителям каждый свой шаг.

Главный вывод тут такой: ТСЖ нельзя идеализировать и видеть в ТСЖ панацею от всех проблем. Любые сложности и неурядицы решают только сами собственники. Описывая мошеннические схемы, которые реализуют управляющие компании, мы уже поняли, что главная беда в российской системе ЖКХ – отсутствие эффективного заказчика работ и услуг. ТСЖ, так же как и управляющаяся компания, может работать неэффективно и обворовывать людей. Задача состоит в том, чтобы в органы власти ТСЖ вошли порядочные собственники, пользующиеся общественным доверием других жителей. Тогда у дома есть шанс на лучшую жизнь.

За что ТСЖ отвечает

Объем ответственности ТСЖ сопоставим с объемом ответственности управляющей организации. В соответствии. с п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ:

1. Несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями:

– Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень от 03.04.2013 № 290);

– Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила от 13.08.2006 № 491);

– иных нормативных и подзаконных актов.

2. Предоставляет, приостанавливает и ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (за исключением ситуации, когда коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация в порядке ст. 157.2 ЖК РФ).

В отличие от управляющей организации ТСЖ для управления многоквартирным домом не нужна лицензия. Во всем остальном набор работ и услуг для ТСЖ тот же, что для управляющей компании.

Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг

Законом предусмотрена конструкция, при которой многоквартирный дом, создавший ТСЖ, может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Некоторые работники ЖКХ называют такую модель ТСЖ «ленивой». Однако такая формулировка не вполне верна. Скорее, такую модель можно назвать «аутсорсинговой».

Алгоритм работы ТСЖ на аутсорсинге таков:

1. В многоквартирном доме создается ТСЖ, которое регистрируется как юридическое лицо, открывает счет в банке, имеет круглую печать и лицо, осуществляющее контрольно-распорядительные функции.

2. На общем собрании собственники принимают решение о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на ведение данного вида предпринимательской деятельности.

3. В силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении такого договора ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать установленным в законе требованиям.

Надо сказать, что управляющие организации такую модель не любят и неохотно соглашаются на нее. Причины этого понятны: с советом многоквартирного дома договориться гораздо легче, чем с законно избранным и зарегистрированным как юридическое лицо правлением ТСЖ. Именно такая модель работы с управляющими компаниями, на мой взгляд, является единственно правильной. Ее преимущества:

1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.

3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.

Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.

Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.

4. Кроме текущего и капитального ремонта, ТСЖ необходимо решать целый комплекс дополнительных вопросов: от установки шлагбаума до создания различных резервных фондов. Например, фонда доходов ТСЖ от сдачи в аренду общего имущества (реклама в лифтах, реклама на фасаде здания и т. п.). В противном случае все эти деньги пойдут не в фонды ТСЖ, а в прибыль управляющей организации.

Эти проблемы нельзя решить на базе совета многоквартирного дома из-за отсутствия у него полномочий, его низкой эффективности, а временами – коррумпированности. Поэтому заключение договоров управления многоквартирным домом от ТСЖ (а не от собственников, 50 + 1 %, которые выступают как сторона типового договора «ни о чем») – это крайне важная и полезная практика. Она способна сформировать полноценного заказчика услуг ЖКХ.

По всей видимости, необходима законодательная работа в данном направлении для стимулирования застройщиков и управляющих компаний оказывать поддержку в создании ТСЖ (с последующим заключением договора управления).

Как быстро сделать ТСЖ в новостройке

Наиболее тяжелой с точки зрения организации является практика проведения общих собраний по выбору способа управления домом в новостройках. Причины этих сложностей лежат на поверхности: собственники не знают друг друга, максимально разобщены, и главное для них – сделать ремонт, а не заниматься вопросами того, какая управляющая компания будет управлять их домом.

Такая ситуация в общем-то плачевна. Застройщик, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных, откажется передавать информацию о дольщиках (собственниках) нового дома тем, кто хочет создать ТСЖ. Однако обязательно сделает это неофициально – для своей управляющей организации (модель «управляющая организация от застройщика» через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

С 11.01.2018 в связи с принятием закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ дольщики и собственники помещений в новостройках получили право выбирать способ управления до момента официальной регистрации права собственности на помещение.

Принимая квартиру в новом доме по акту от застройщика, многие дольщики не спешат регистрировать право собственности на помещение (иногда на это нет времени, а иногда просто нет денег, такая процедура стоит в среднем около 5 тыс. руб. в ценах 2019 года).

С 11.01.2018 законодатель официально признал Акт приема-передачи в качестве официального документа, дающего право на участие в общих собраниях собственников.

Для того чтобы изменить навязанный застройщиком способ управления, необходимо соблюсти три условия:

– иметь акт приема-передачи жилого помещения от застройщика к дольщику;

– иметь акты приема – передачи, подписанные не менее 50 % собственников от общего числа, иначе общее собрание не будет иметь кворума, что противоречит п. 3 ст. 45 ЖК РФ;

– с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти не более 1 года (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

При смене способа управления в новостройке не требуется уведомлять собственников об общем собрании заказными письмами с уведомлением о вручении. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ такой порядок уведомления распространяется на собственников. В том случае если право собственности не является зарегистрированным, голосование осуществляется на основе актов приема-передачи помещения в доме.

Если часть собственников уже успели зарегистрировать свое право на помещение и информация отражена во ФГИС ЕГРН, то их необходимо уведомлять в общем порядке, предусмотренном в п. 4 ст. 45 ЖК РФ (заказным письмом каждого собственника за 10 дней до даты проведения собрания).

Слабая сторона такого пути – отсутствие закрепленной в законе обязанности для застройщика предоставлять инициаторам проведения общего собрания в новостройке информацию о лицах, подписавших акты приема-передачи. Поэтому всю организацию процедуры смены способа управления должны взять на себя новые собственники.

Глава 2
Как взять в управление многоквартирный дом

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Для того чтобы начать управлять многоквартирными домами, необходимо иметь лицензию. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Лицензия необходима только для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. Для некоммерческих организаций, осуществляющих управление домом (ТСН, ТСЖ, ЖСК), получения лицензии не требуется (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Штраф за отсутствие лицензии при управлении многоквартирными домами может достигать 250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП).

В том случае если управляющая организация занимается не управлением многоквартирным домом, а его техническим обслуживанием, получения лицензии для нее не требуется. В первом варианте управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, к набору работ по которому применяются специальные правила и требования (выполнение Минимального перечня).

В ситуации технического обслуживания к договаривающимся сторонам применяются положения ГК РФ о договорах возмездного оказания услуг. Набор и состав работ по таким договорам определяются договаривающимися сторонами и могут отличаться от того, который установлен законом при договоре управления домом.

Несмотря на кажущуюся сложность этого рынка услуг, создание своей управляющей организации – довольно простой процесс, не требующий особых затрат и капитальных вложений. Достаточно получения лицензии для начала активной предпринимательской деятельности.

Орган выдающий лицензии, – жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Окончательное решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссии субъекта РФ, которая контролирует процедуру соответствия управляющей организации установленным государством лицензионным требованиям. Этот порядок прописан в Положении от 28.10.2014 № 1110.

На 2019 год к управляющим организациям предъявлялось 12 лицензионных требований, установленных в п. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения от 28.10.2014 № 1110:

1. Лицензиат должен быть зарегистрирован на территории РФ. Таким образом, иностранные организации (зарегистрированные вне российской юрисдикции) к управлению многоквартирными домами не допускаются.

2. Различие названия соискателя лицензии или лицензиата и названия управляющей организации, которой ранее была выдана лицензия («отсутствие тождественности или схожести до степени смешения»). Это полностью правильное требование, потому что на практике на смену одному условному ООО «Ромашка» приходит ООО «Ромашка 2». Слабой стороной здесь является непроработанность критериев такого смешения названий (например, непонятно, отвечают ли лицензионным требованиям названия ООО «Домоуправ» и ООО «Домоуправ района»).

В соответствии с п. 8 ст. 5 Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, если у управляющей организации, получившей лицензию, имеется тождественное название с иной управляющей организацией, она обязана внести изменения в свои учредительные документы до 111.07.2018 года и переименоваться. Однако процедура контроля этого требования является слабой, и вопрос может уйти на долгие судебные разбирательства и экспертизы о восприятии тождественности.

3. У должностного лица – лицензиата или соискателя лицензии должен быть квалификационный аттестат.

В Интернете на многих ресурсах есть возможность пройти тестирование по вопросам аттестации (например, на сайте РосКвартала). В нашей практике мы заставляем получать квалификационные аттестаты практически всех сотрудников, поскольку жилищная инспекция позволяет бесплатно получить дополнительный документ о квалификации. Экзамен проводится в жилищной инспекции. Квалификационный аттестат выдается сроком на 5 лет (п. 3 и 6 ст. 202 ЖК РФ).

4. Отсутствие у должностного лица-лицензиата, должностного лица – соискателя лицензии непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

5. Отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о лицензиате.

6. Отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии.

7. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в системе ГИС ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

8. Лицензиат несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

9. Лицензиат исполняет все обязанности по договору управления многоквартирным домом, которые определены в договоре и в ст. 162 ЖК РФ.

10. Лицензиат ведет и актуализирует реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии); полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

11. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Пока этот перечень лицензионных требований является максимально полным. Однако мы видим тенденцию к их росту.

Для получения лицензии в жилищную инспекцию подается:

– заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 28.10.2014 за № 657/ пр;

– копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

– копия квалификационного аттестата должностного лица – соискателя лицензии;

– копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;

– опись прилагаемых документов;

– документ об оплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб. (в соответствии с п. 134 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Законом допускается подача такого заявления через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) при наличии электронной цифровой подписи.

Срок рассмотрения поданных документов не должен превышать 30 рабочих дней. После проверки всей полноты сведений и представленных документов принимается решение о выдаче лицензии (либо об отказе в выдаче лицензии с мотивировкой этого). Отказ в выдаче лицензии не препятствует повторной подаче заявления на ее получение.

Таким образом, входные барьеры на рынок услуг ЖКХ являются минимальными: для начала работы необходимы базовые знания по теме ЖКХ (ответы на 200 вопросов по выдаче квалификационного аттестата) и соблюдение выдвигаемых государством лицензионных требований к соискателю.