Текст бизнес-книги "Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»"

Автор книги: Михайло Мондровський

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

– Постанові Верховної Ради України «Про запровадження мораторію на ліквідацію, відчуження, перепрофілювання оздоровчих закладів (дитячих, професійних тощо)» від 17.03.2009 №1137-VI, в якій рекомендовано органам державної влади та органам місцевого самоврядування, засновникам (власникам) оздоровчих закладів тимчасово, до схвалення відповідного закону, припинити прийняття рішень та призупинити виконання вже прийнятих рішень про ліквідацію, відчуження, перепрофілювання, передачу в оренду оздоровчих закладів для провадження діяльності, не пов'язаної з оздоровленням та відпочинком.

– Постанові Верховної Ради України «Про запровадження мораторію на виселення творчих спілок» згідно якої, органам виконавчої влади, органам місцевого самоврядування тимчасово до схвалення відповідного закону необхідно не допускати практики безпідставного розірвання чи припинення договорів оренди з творчими спілками, а також закріпити за ними переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Слід також звернути увагу на те, що Закон України «Про оренду державного та комунального майна», визначаючи порядок оренди державного та комунального майна, нічого не говорить про те, чи переходить автоматично у користування земельна ділянка, розміщена під майном, яке передається в оренду орендареві.

Відповідно до частини першої статті 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Водночас згідно з частини першої статті 9 ЦК України положення даного Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових і сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими законодавчими актами.

Беручи до уваги, що земля є природними ресурсом, вбачається те, що при врегулюванні пов’язаних з нею орендних відносин мають застосовуватися положення Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року №2768—1П та Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року №161 -XIV.

Так, згідно з частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. З огляду на це, вбачається, що Земельний кодекс України притримується позиції стосовно того, що в оренду земельна ділянка може передаватися виключно на основі договору оренди.

Натомість відповідно до статті 796 ЦК водночас з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. При цьому в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Разом з тим, якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

З іншого боку, чатина друга статті 2 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Беручи до уваги те, що відповідно до частина першої статті 4 Закону України «Про оренду державного або комунального майна» цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, вбачається, що приналежною складовою цілісного майнового комплексу є земельна ділянка, на якій він розташований. Крім того, схоже положення містить Цивільний кодекс України. Так, згідно зі статтею 191 ЦК підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Враховуючи зазначене вище, є підстави говорити про те, що при передачі цілісного майнового комплексу державного або комунального майна в оренду земельна ділянка, на якій він розташований, переходить у користування орендаря автоматично з укладенням договору оренди, а тому укладати додатково договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Водночас дана позиція не є повністю беззаперечною, а тому на практиці існує проблема співставлення та різнопланового тлумачення положень Земельного кодексу України та Законів України «Про оренду землі» та «Про оренду державного та комунального майна».

Додатково звернемо увагу на те, що відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що не можуть бути об’єктом оренди водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми), у зв’язку з чим вбачається, що об’єктом оренди також можуть бути гідротехнічні споруди рибогосподарської технологічної водойми, що визначені статтею 1 Закону України від 18.09.2012 №5293-VI «Про аквакультуру».

Звертаємо увагу, що відповідно до статті 1 Закону України «Про аквакультуру» гідротехнічними спорудами вважаються об’єкти нерухомого майна (земляні греблі та дамби, водозабірні споруди, повеневі водоскиди, донні водовипуски, водопостачальні, скидні та рибозбірноосушувальні канали, рибовловлювачі, камери облову, причали, водоскиди, бистротоки, перепади, перегороджувальні рибозахисні та інші споруди), що є інженерними спорудами, які призначені для управління водними ресурсами (підготовка, постачання, збереження, транспортування води та водовідведення), а також для запобігання шкідливій дії вод.

На практиці часто виникають проблемні питання коли орендар укладає лише договір оренди водного об’єкту та при цьому використовує гідротехнічну споруду без укладеного договору чи навпаки укладає договір гідротехнічної споруди не уклавши при цьому договору оренди землі, що тягне за собою відповідальність відповідно до законодавства та стягнення шкоди.

Варто зазначити, що вказані обставини виникають, зокрема, через те, що питання оренди водних об’єктів залишається неврегульованим. Це призводить до безсистемного надання в оренду водних об’єктів окремими районними адміністраціями, виникнення конфліктних ситуацій між суб’єктами господарювання, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування. Відповідно до Закону України «Про аквакультуру» та статті 51 Водного кодексу України встановлено порядок надання водних об’єктів (їх частин) в користування на умовах оренди для цілей аквакультури.

Статтею 14 Закону України «Про аквакультуру» встановлено, що при передачі юридичній чи фізичній особі в оренду рибогосподарської технологічної водойми такій особі одночасно можуть передаватися в користування гідротехнічні споруди.

Особливості використання рибницьких ставів та їх активними елементами – гідротехнічними спорудами, чинним законодавством України фактично не враховані. Гідротехнічні споруди є специфічними інженерними спорудами рибницьких ставків, які потребують їх сезонного використання через нерозривний процес циркуляції місцевих талих та річкових вод. У разі, коли гідротехнічні споруди не експлуатуються відповідно до Правил експлуатації гідротехнічних споруд рибоводних господарств, стави не заповнюються водою до належного рівня, відбувається їх швидке заростання трав’яною та жорсткою рослинністю, замулення, порушується водообмін, що в свою чергу призводить до руйнування гідроспоруд, порушення екосистеми прилеглої території.

У зв’язку з наведеним, вважаємо, що наявна необхідність встановлення, у пункті 33 Типового договіру оренди водних об’єктів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 №420, окрім іншого, зобов’язання щодо оформлення в оренду гідротехнічних споруд, зазначених у пунктах 3 та 4 цього договору.

Крім того варто зазначити, що надання рибогосподарської технологічної водойми в користування на умовах оренди для цілей аквакультури здійснюється органом, який здійснює розпорядження земельною ділянкою під водою (водним простором) відповідно до Земельного кодексу України, за договором оренди за наявності паспорта рибогосподарської технологічної водойми та/або технічного проекту рибогосподарської технологічної водойми.

Порядок розроблення паспорта водного об’єкта затверджено наказом Міністерства екології та природних ресурсів від 18.03.2013 №99 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18.05,2013 за №775/23307.

У зв’язку з наведеним зауважимо, що при проведенні оцінки майна – гідротехнічної споруди, суб’єкту оціночної діяльності необхідна наявність вищевказаного паспорту, тому є підстави вважати, що укладення договору оренди водного об’єкту має передувати укладенню договору гідротехнічної споруди.

Стаття 5. Орендодавці

Статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статтею 287 Господарського кодексу України в імперативному порядку визначено коло суб’єктів, яким надано право виступати орендодавцями щодо державного та комунального майна, це:

1). Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва;

2). органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки

Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном;

3). державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами;

4). підприємства, установи та організації.

Відповідно до статті 5 Закону та пункту 1 статті 287 ГК України Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва виступають орендодавцями щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам.

Статус, організація, повноваження та порядок діяльності Фонду державного майна України визначено Законом України «Про Фонд державного майна України» від 09.12.2011 №4107-VI.

Пунктом 4 частини першої статті 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» визначено повноваження Фонду державного майна України у сфері оренди державного майна, за якими Фонд:

виступає орендодавцем цілісних (єдиних) майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств у процесі приватизації (корпоратизації), що перебувають у державній власності;

здійснює контроль за надходженням до Державного бюджету України плати за оренду державного майна;

проводить інвентаризацію, оцінку цілісних (єдиних) майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, що передаються в оренду Фондом державного майна України, а також нерухомого майна та майна, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств, утворених у процесі приватизації (корпоратизації), або виступає її замовником, укладає договори на проведення оцінки зазначеного майна та затверджує акти оцінки (висновки про вартість майна);

здійснює контроль за використанням орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, виконанням умов договорів оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств;

бере участь у здійсненні контролю за поверненням цілісних майнових комплексів державних підприємств до сфери управління уповноважених органів управління після закінчення строку дії договорів оренди;

Наказом Фонду державного майна України від 15.05.2012 №678 затверджено Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України та Положення про представництво Фонду державного майна України в районі, місті, згідно яких регіональні відділення та представництва виступають орендодавцями нерухомого майна.

Абзацом третім статті 5 Закону та пунктом 2 статті 287 ГК України передбачено, що органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляють майном, виступають орендодавцями щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно зі статтею 327 ЦК України, в комунальній власності перебуває майно, що належить територіальній громаді. Управляють таким майном безпосередньо сама територіальна громада та створені нею органи місцевого самоврядування.

Як вбачається, законодавець не встановлює переліку майна, що може бути об’єктом права комунальної власності, обмежившись загальною нормою, згідно з якою в комунальній власності є майно, в тому числі грошові кошті, яке належить територіальній громаді. Тобто, можна дійти висновку, що у власності територіальної громади, як і в держави, може бути будь-яке майно. Однак насправді це не так. Поза сумнівом, у комунальній власності не можуть бути об’єкти виключної власності й деякі інші об’єкти, покликані забезпечувати лише загальнодержавні інтереси та державну безпеку.

Згідно зі статтею 142 Конституції України, матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме й нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об’єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Отже, наведена конституційна норма містить певні критерії для визначення переліку об’єктів права комунальної власності. Відповідно вона знайшла майже повне, але з деякими редакційними особливостями, відображення у статті 16 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні».

Визначальні принципи управління майном, що є в комунальній власності, полягає в тому, що правомочності власника здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Порядок здійснення цих прав певною мірою визначається Законом «Про місцеве самоврядування в Україні».

Здійснювати права суб’єкта права комунальної власності безпосередньо можуть лише невеликі територіальні громади, зокрема сіл. В інших випадках ці та інші функції здійснюють сформовані в установленому порядку сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад, сіл, селищ, міст. Органи місцевого самоврядування є юридичними особами й наділяються законом власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність.

Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання прийняття рішень про створення, ліквідацію, реорганізацію підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Поки що в Україні немає спеціального законодавчого акта, який би детально визначав обсяг прав комунальних підприємств, установ та організацій щодо закріплюваного за ними майна. В період, коли комунальна власність була різновидом державної власності, ці правомочності визначалися нормами, що стосувалися державних підприємств, установ та організацій, а відтак за комунальними підприємствами майно закріплювалося на праві повного господарського відання, а за комунальними установами та організаціями – на праві оперативного управління. Така практика збереглася і після відокремлення комунальної власності від державної у зв’язку з прийняттям Конституції України.

Разом із тим зауважимо, що згідно зі статтею 143 Конституції України і згідно з частиною четвертою статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальні громади самостійно управляють комунальним майном, тож вони мають право самі визначати перелік документів, необхідний для укладення договору оренди.

У кожному регіоні України є нормативні акти органів місцевого самоврядування, що регулюють ці питання на рівні регіону. Як зазначалося раніше відповідними радами органів місцевого самоврядування приймаються Положення про оренду майна, Положення про порядок розрахунку плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади, Порядок нарахування та розподілу плати за оренду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) місцевої комунальної власності, які в цілому дублюють норми діючого законодавства.

Відповідно до абзацу четвертого статті 5 Закону та пунктом 4 статті 287 ГК України передбачено, що державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами виступає орендодавцем щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні.

Необхідно зазначити, що на виконання Указу Президента України від 12 вересня 1994 року №517 «Про программу розміщення дипломатичних представництв, консульських установ іноземних держав і представництв міжнародних організацій в Україні» і з метою створення належних умов для здійснення їх функцій Кабінетом Міністрів України постановою від 27 лютого 1995 року №146 затверджено Положення про порядок розміщення дипломатичних представництв, консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних та іноземних організацій в Україні.

Згідно пункту 5 вказаного Положення розміщення представництв і установ у місті Києві здійснює Київська міська державна адміністрація через Генеральну дирекцію по обслуговуванню іноземних представництв (ГДІП), а у Автономній Республіці Крим, областях і місті Севастополі – Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і Севастопольська міська державні адміністрації.

Відповідно до пункту 8 Положення дипломатичні представництва, консульські установи та міжнародні міжурядові організації, які мають намір для свого розміщення орендувати споруди та приміщення повинні письмово сповістити про це МЗС, а міжнародні неурядові організації та іноземні організації інформують про відповідні свої наміри ГДІП, Раду міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Севастопольську міську державні адміністрації.

З приводу порядку надання майна вказаної категорії в оренду ми повернемося згодом.

Стаття 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в абзаці п’ятому та пункт 3 ГК України передбачає, що підприємства, установи та організації виступають орендодавцем щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Нагадаємо, що в колишній редакції Закону також було таке саме обмеження щодо площі, але без словосполучення «на одне підприємство». Тому було не зовсім зрозуміло, як цю норму застосовувати. Тепер ясно, що одне підприємство має право самостійно укласти один або декілька договорів оренди на нерухомість загальною площею до 200 кв. м.

Незважаючи на це, варто зауважити на необхідності погоджувати з Фондом державного майна України розрахунки орендної плати відповідно до пункту 2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, за якою передбачено погодження з ФДМУ або його РВ розрахунків орендної плати за будь-яке державне майно.