Текст бизнес-книги "Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»"

Автор книги: Михайло Мондровський

Раздел: Юриспруденция и право, Наука и Образование

Стаття 6. Орендарі

Орендарями згідно частини першої статті 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

З приводу господарських товариств, створених членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу варто згадати таке поняття як орендне підприємство.

Зазначимо, що стаття 115 ГК України, до моменту її виключення на підставі Закону №3269-VI від 21.04.2011, визначала поняття орендного підприємства.

За змістом вищевказаної статті ГК України орендним підприємством визначалося підприємство, створене орендарем на основі оренди цілісного майнового комплексу існуючого державного або комунального підприємства чи майнового комплексу виробничого структурного підрозділу (структурної одиниці) цього підприємства з метою здійснення підприємницької діяльності.

Відповідно до частини другої вказаної статті ГК орендарем є юридична особа, утворена членами трудового колективу підприємства чи його підрозділу, майновий комплекс якого є об’єктом оренди.

Можливість створення орендних підприємств в Україні зберігалася протягом усього періоду чинності Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» аж до 14 березня 1995 року, коли він був змінений та одержав назву «Про оренду державного майна». Легальною базою створення орендних підприємств стали статті 15 та 27 Закону про оренду майна (у початковій редакції), відповідно до яких орендар набув права самостійно обирати організаційну форму підприємницької діяльності на основі орендованого майна, затверджувати статут створюваного ним підприємства та наділяти останнє правом повного господарського відання на закріплене, орендоване та інше майно.

3 самого початку, у відповідності зі статтею 6 Закону України «Про оренду майна державних підприємств і організацій» (1992), у ролі пріоритетного ініціатора створення орендного підприємства передбачалася «організація орендарів».

Організації створювалися членами трудового колективу державного підприємства, організації або структурних підрозділів з їх ініціативи. Підставою для створення такої організації слугувало рішення трудового колективу державного підприємства, організації про оренду майна державного підприємства, організації. Для цього було потрібно більше половини голосів його членів.

У разі прийняття членами трудового колективу рішення про укладення договору оренди особи, які бажали стати орендарями, створювали організацію орендарів.

З дня державної реєстрації організація орендарів набувала права юридичної особи і, тим самим, можливість укласти договір оренди державного майна. Створена трудовим колективом організація орендарів мала переважне, перед іншими фізичними та юридичними особами, право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, організації, де вона створена.

З прийняттям нових редакцій цього Закону, який спершу одержав назву «Про оренду державного майна» (від 14 березня 1995 року), а потім – «Про оренду державного та комунального майна» (від 23 грудня 1997 року) організація орендарів у числі можливих орендарів більше не згадується, її роль покликані виконувати господарські товариства, створювані членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу.

Частиною другою статті 8 цього Закону (98/95-ВР) визначено, що після прийняття рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство. Закон не встановлює заборони щодо входження до складу такого господарського товариства іншої юридичної особи.

Також слід зазначити, що Законом України «Про господарські товариства» (1576—12), яким встановлено правила створення господарських товариств, їх діяльності, права і обов’язки учасників та засновників, не передбачено обмежень щодо складу засновників (учасників) для господарських товариств, які створюються для взяття в оренду цілісного майнового комплексу.

Щодо порядку прийняття рішень трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу повернемося згодом.

З приводу орендарів фізичних осіб зазначимо, що по 27 липня 2004 року діяла норма, що зобов’язує фізичних осіб – орендарів до укладення договору оренди державного майна зареєструватися як суб’єкти підприємницької діяльності.

На даний час ця норма трохи змінена. Так відповідно до абзацу другого частини першої статті 6 Закону фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

Тобто, з даної норми слідує, що реєстрація фізичної особи як фізичної особи-підприємця необхідна тільки в тому випадку, якщо державне майно орендується нею з метою використання в підприємницькій діяльності. Тому, якщо майно буде використовуватися в інших цілях, то й статус фізичної особи-підприємця орендареві не потрібен.

Таким чином, орендарями державного та комунального майна можуть бути: юридичні особи, фізичні особи і приватні підприємці.

Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону (2269—12) «іншими юридичними особами» слід розуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об’єднань, які передбачалися статтями 2 і 3 Закону України «Про підприємства в Україні», а зараз відображені у Господарському кодексі України.

За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого майна може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

Прямої заборони орендувати державне або комунальне майно для підприємств з іноземними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об’єднань Закон не вміщує.

Особливості оренди майна для здійснення підприємницької та іншої діяльності громадянами та юридичними особами іноземних держав та особами без громадянства визначаються законодавством України, що передбачено частиною другою статті 6 Закону.

Так, Закон України «Про режим іноземного інвестування» визначає особливості режиму іноземного інвестування на території України, виходячи з цілей, принципів і положень законодавства України.

Згідно статті 4 цього Закону іноземні інвестиції можуть вкладатися в будь-які об'єкти, інвестування в які не заборонено законами України.

При укладенні договору оренди з іноземними суб’єктами необхідно також звернутися до Закону України «Про міжнародне приватне право», який встановлює порядок урегулювання приватноправових відносин, які хоча б через один із своїх елементів пов’язані з одним або кількома правопорядками, іншими, ніж український правопорядок.

Згідно статті 32 Закону України «Про міжнародне приватне право» зміст правочину може регулюватися правом, яке обрано сторонами, якщо інше не передбачено законом.

У разі відсутності згоди сторін договору про вибір права, що підлягає застосуванню до цього договору, застосовується право відповідно до частин другої і третьої статті 32 цього Закону, при цьому стороною, що повинна здійснити виконання, яке має вирішальне значення для змісту договору, є наймодавець – за договорами найму (оренди).

Стаття 42 цього Закону передбачає захист права власності та інших речових прав. Захист права власності та інших речових прав, які підлягають державній реєстрації в Україні, здійснюється відповідно до права України.

Стаття 7. Ініціатива (пропозиція) щодо оренди майна

Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ініціатива щодо оренди майна може виходити як від орендарів, так і від орендодавців.

При цьому орендарями можуть бути (ч. 1 ст. 6 Закону) як юридичні особи, так фізичні особи. Законодавство не забороняє бути орендарями держмайна також іноземним особам. Орендодавцями можуть бути суб’єкти визначені статтею 5 цього Закону. Орендодавець може оголосити про передачу майна в оренду в порядку, встановленому цим Законом.

Порядок укладення договору оренди та послідовність дій із передачі майна в оренду розглянемо пізніше (Стаття 9).

Якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить не від трудового колективу, орендодавець відповідно до частини другої статті 7 Закону повинен у триденний строк повідомити про неї трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, стосовно якого подано заяву про оренду.

Трудовий колектив протягом п’ятнадцяти днів, враховуючи день отримання повідомлення про наявність заяви (ініціативи) щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, має право прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, утворити господарське товариство та подати орендодавцю у встановленому порядку заяву щодо оренди відповідного майна.

Порушення трудовим колективом цього строку позбавляє його переваги перед іншими бажаючими взяти це майно в оренду, але не виключає можливості брати участь у конкурсі претендентів (абзац перший частини сьомої статті 9 Закону). Тому під «відсутністю заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства чи його структурного підрозділу» слід розуміти відсутність такої заяви протягом передбачених частиною третьою статті 7 Закону п’ятнадцяти днів.

Частиною четвертою статті 7 Закону передбачено, що Фонд державного майна України щодо державного майна, а органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування, щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим, або комунального майна формують щороку на підставі інформації органів, уповноважених управляти відповідним майном, переліки цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передано в оренду.

Зазначені переліки оприлюднюються в засобах масової інформації та на офіційних веб-сайтах орендодавців. Потенційним орендарям рекомендується попереднє уточнення актуальності відповідних пропозицій у орендодавців, оскільки нормативними вимогами до оприлюднення відповідних переліків не передбачено виключення з них приміщень, вже наданих у користування протягом відповідного періоду.

Стаття 8. Порядок прийняття рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу

Відповідно до статті 252—1 Кодексу законів про працю трудовий колектив підприємства утворюють усі громадяни, які своєю працею беруть участь у його діяльності на основі трудового договору (контракту, угоди), а також інших форм, що регулюють трудові відносини працівника з підприємством. Повноваження трудового колективу визначаються законодавством.

Трудовому колективу, що забезпечує експлуатацію цілісного майнового комплексу, надається перевага при вирішенні питань, пов’язаних з орендою відповідного майна, однак за умови дотримання певного порядку та вимог.

Згідно з частиною першою статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі, якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить від трудового колективу його структурного підрозділу, рішення повинно прийматись простою більшістю голосів членів всього трудового колективу підприємства.

Відтак, коли ж йдеться про оренду майна структурного підрозділу підприємства, згода трудового колективу всього підприємства не потрібна, достатньо простої більшості голосів членів трудового колективу цього структурного підрозділу.

У разі недотримання вимоги з приводу кількості голосів, переваги відповідно будуть відсутніми, незважаючи на наявні трудові відносити колективу з підприємством.

Після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство, адже орендарем може бути, як згадувалося раніше, фізичні або юридичні особи, тому трудовому колективу необхідно створити організацію з правами юридичної особи.

Законом не передбачено жорстких вимог з приводу виду такого товариства.

Згідно статті 1 Закону України «Про господарські товариства» господарським товариством є юридична особа, статутний (складений) капітал якої поділений на частки між учасниками.

Господарськими товариствами цим Законом визнаються підприємства, установи, організації, створені на засадах угоди юридичними особами і громадянами шляхом об'єднання їх майна та підприємницької діяльності з метою одержання прибутку.

До господарських товариств належать: акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, товариства з додатковою відповідальністю, повні товариства, командитні товариства.

До реєстрації у встановленому порядку статуту господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань».

Створене членами трудового колективу господарське товариство, у статутному (складеному) капіталі якого частка внесків членів трудового колективу становитиме відповідно до статуту товариства більш як 50 відсотків, має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, де створене це товариство. Заява господарського товариства про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди подається орендодавцю до проведення конкурсу на право оренди цього майна.

Стаття 9. Порядок укладення договору оренди

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» досить детально регламентує процедуру укладання договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 9 Закону фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі – матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності затверджено наказом Фонду державного майна України №201 від 15.02.2013.

Комплект документів, що подається ініціатором оренди орендодавцеві, залежить від виду орендованого майна, однак незважаючи на це, в усіх випадках цей пакет документів включає:

– заяву про намір взяти в оренду майно із зазначенням найменування, місцезнаходження та платіжних реквізитів заявника;

– проект договору оренди об'єкта;

– інформація про відсутність застосування до заявника санкцій відповідно до законодавства (у довільній формі).

Разом із заявою про оренду цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його (її) структурного підрозділу та документами зазначеними вище подаються копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені – для нерезидентів).

В окремих випадках, передбачених законодавством, подається рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу та щодо створення господарського товариства.

Разом із заявою про оренду нерухомого майна, що перебуває на балансі підприємства (установи, організації), господарського товариства подаються копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені – для нерезидентів).

В окремих випадках, передбачених законодавством, подаються:

– інформація про орендаря, зареєстрованого згідно з вимогами законодавства та внесеного органами державної податкової служби в установленому порядку до Реєстру неприбуткових організацій та установ;

– погодження органу охорони культурної спадщини (у разі належності об’єкта оренди до об’єктів культурної спадщини, що є пам’ятками).

Разом із заявою про оренду іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває на балансі підприємства (установи, організації), господарського товариства подаються такі документи:

звіт про незалежну оцінку іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна з висновком про вартість об’єкта оренди (у разі якщо майно знаходиться на балансі господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), але не увійшло до його статутного (складеного) капіталу, звіт про незалежну оцінку не подається);

копії установчих документів орендаря/копії сторінок паспорта для фізичної особи (сторінки 1, 2 та сторінка із зазначенням останнього місця проживання) (легалізовані та перекладені – для нерезидентів);