Текст бизнес-книги "Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание"

Автор книги: Сергей Агафонов

Раздел: Руководства, Справочники

Глава 2.
Заключаем ДДУ: обязательные и незаконные условия

В данной главе речь пойдет о договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), его понятии, существенных условиях и многом другом, что, безусловно, пригодится дольщику при подписании такого договора.

2.1. Что такое ДДУ?

Сначала необходимо определиться с понятием.

Согласно ст. 4 ФЗ-214 (Договор участия в долевом строительстве):

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается всегда в письменной форме и подлежит государственной регистрации, а считается заключенным он только с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 ФЗ-214). Также в указанной статье перечислены существенные условия ДДУ и прямо указано, что при отсутствии в договоре таких условий – договор считается незаключенным, поэтому обратите на это особое внимание при заключении договора.

2.2. Какие условия обязательно должны быть в ДДУ?

Существенными (обязательными) условиями ДДУ являются:

1) Предмет договора – определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (ст. 6 ФЗ-214).

3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Допускается ее определение, как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ст. 5 ФЗ-214).

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования) устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 7 ФЗ-214).

5) Условие привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214.

Ранее вместо данного условия был указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ, но с принятием Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ – п. 5 изменен с 27 июня 2019 г. на вышеуказанный.

6) При строительстве и реконструкции социальной инфраструктуры за счет дольщиков в ДДУ обязательно указываются условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 ФЗ-214:

– назначение объекта социальной инфраструктуры;

– цели затрат застройщика и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

– цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пп. 8—10 и 12 ч. 1 ст. 18 ФЗ-214 и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

– сведения об указанных в частях 3 и 4 ст. 18 ФЗ-214 договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении (ст. 18.1 ФЗ-214).

Таким образом, как показано выше, ДДУ в обязательном порядке должен содержать пять обязательных условий (шестое условие обязательно не всегда). Без наличия хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным.

Следовательно, дольщику при заключении ДДУ с застройщиком необходимо проверить наличие всех перечисленных условий и внимательно их прочитать.

2.3. Какие условия ДДУ являются незаконными?

Далее после проверки ДДУ на наличие существенных условий вам необходимо внимательно прочитать весь его текст. Зачастую застройщик включает в него ущемляющие права дольщика пункты, а иногда и вовсе противозаконные условия, например:

1) Навязывание дополнительных услуг, например, заключить договор на оказание услуг (как правило, с другой фирмой) по регистрации ДДУ, либо регистрации права собственности после принятия дольщиком квартиры.

Это прямо противоречит ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300—1 «О защите прав потребителей» (далее также – Закон РФ «О защите прав потребителей»), где, в частности, сказано:

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

2) Уведомительный порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства.

Такое условие также является незаконным в силу прямого его противоречия нормам ФЗ-214 и Гражданского кодекса РФ (далее также – ГК РФ).

Об этом уже высказывал свою позицию Верховный Суд РФ в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.:

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

А также в п. 5 указанного Обзора:

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N ФЗ-214.

3) Обязанность подписать соглашение о переносе сроков.

Такое условие является незаконным. Дольщик не обязан подписывать какое-либо дополнительное соглашение к ДДУ (в т.ч. о переносе срока передачи квартиры) без своего на то желания.

Да, конечно, ст. 451 ГК РФ предусматривает случай, когда сторону могут обязать изменить договор, но для этого требуется доказать наличие существенного изменения обстоятельств. А это происходит, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вот как об этом высказался Верховный Суд РФ в п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Следовательно, включать в ДДУ безусловную обязанность дольщика заключить дополнительное соглашение – незаконно.

4) Привязка срока передачи квартиры к сроку ввода дома.

Очень часто застройщик в ДДУ указывает не совсем четкий и понятный дольщику срок передачи квартиры. Например, застройщик обязуется построить дом в I квартале текущего года, а передать квартиру не позднее 3 месяцев с даты получения акта ввода дома в эксплуатацию.

Такой пункт ДДУ также можно считать незаконным. Потому что связывание срока передачи квартиры дольщику только лишь с моментом получения акта ввода дома в эксплуатацию фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком и освобождало бы его от ответственности перед дольщиком.

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении от 05.06.2018 г. №4-КГ18—38, где, в частности, указал:

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.

Следовательно, при заключении ДДУ дольщику всегда необходимо настаивать на том, чтобы в договоре была указана конкретная дата передачи объекта долевого строительства.

5) Уменьшение своей ответственности застройщиком.

Ответственность застройщика предусмотрена ФЗ-214, и уменьшать ее в ДДУ по соглашению сторон нельзя.

Такова позиция Верховного Суда РФ, выраженная им в п. 21 вышеуказанного Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

21. Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Руководствуясь принципом свободы договора стороны, разумеется, вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако, он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

6) Право застройщика на удержание квартиры.

Зачастую застройщики указывают в ДДУ условие, согласно которому застройщик имеет право не передавать квартиру дольщику до ее полной оплаты.

Данное условие является незаконным, застройщик не вправе удерживать квартиру.

Застройщик, согласно ст. 5 ФЗ-214, вправе только:

– отказаться от ДДУ в случае просрочки дольщиком оплаты по договору более чем на два месяца (при обязанности единовременной оплаты), либо в случае систематического нарушения сроков оплаты (более трех раз в течение года) в случае обязанности оплачивать по периодам;

– предъявить дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следовательно, права удержания объекта долевого строительства, как меры обеспечения обязательств по ДДУ застройщик не имеет.

7) Изменение площади квартиры более чем на 5% признать несущественным недостатком.

Согласно п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ-214 (случаи для расторжения ДДУ по суду):

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, в случае отклонения фактической площади вашей квартиры от той, которая указана в ДДУ, более чем на 5%, вы вправе отказаться от такой квартиры и через суд расторгнуть ДДУ, вернув свои деньги и проценты.

8) Обязанность платить за содержание квартиры до ее передачи.

Очень часто застройщики включают в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан оплачивать содержание объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи.

Данное условие прямо противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее также – ЖК РФ), согласно которому:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

9) Обязанность оплатить коммунальные услуги вперед.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив).

Следовательно, оплата коммунальных услуг авансом действующим законодательством не предусмотрена.

10) Уведомление о готовности квартиры путем размещения информации на сайте застройщика.

Этот пункт не имеет юридического значения, так как прямо противоречит порядку уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства, который подробно описан в ст. 8 ФЗ-214, а именно:

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку…

Следовательно, никакой иной способ уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства законом не предусмотрен, а обязанность доказать факт такого уведомления всегда лежит на застройщике.

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия (п. 11 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

11) Определение подсудности по месту нахождения застройщика, либо в определенном третейском суде.

Очередной незаконный пункт ДДУ, который противоречит следующим нормам закона.

Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также – ГПК РФ):

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Данный подход был сформулирован и в п. 4 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Следовательно, право дольщика на выбор суда не может быть ограничено в ДДУ.