Текст бизнес-книги "Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание"

Автор книги: Сергей Агафонов

Раздел: Руководства, Справочники

2.4. Что нужно знать при заключении ДДУ?

Разумеется, приведенный перечень незаконных пунктов, включаемых застройщиками в ДДУ, не является исчерпывающим. Застройщики постоянно «совершенствуются» и придумывают что-то новое, поэтому дольщику необходимо знать следующее.

Во-первых, согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Но не нужно абсолютизировать данную норму закона, так как она не отменяет принцип свободы договора, на который так любят ссылаться застройщики после того, как они ввели в заблуждение добродушного дольщика и он все подписал. Хотя необходимо признать, что в большинстве случаев суды встают на сторону потребителя (дольщика).

В частности, согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»:

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Во-вторых, согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В-третьих, согласно ч. 2 ст. 14.8 (Нарушение иных прав потребителей) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (далее также – КоАП РФ):

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Об этом при необходимости можно напомнить самому застройщику, возможно, он этого не знает или забыл.

Также застройщику можно напомнить, что Федеральным законом от 01.05.2016 №139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ введена новая статья:

Статья 200.3. Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Тем не менее, представляется более правильным не рисковать и предельно внимательно заключать ДДУ с застройщиком, а лучше делать это с юристом, в опыте и квалификации которого вы не сомневаетесь, ведь сделку по приобретению недвижимого имущества вы совершаете не каждый день.

2.5. Если вместо ДДУ заключили другой договор?

Необходимо помнить, что ваша цель – заключить (подписать и зарегистрировать) с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Именно наличие у вас такого договора сможет в полной мере распространить на вас действие ФЗ-214 со всеми предусмотренными данным законом гарантиями для дольщика.

Конечно, при возникновении споров с застройщиками, когда дольщик заключил иной договор (а иногда и вовсе купил вексель), суды в настоящее время во многом руководствуются позициями Верховного Суда РФ, неоднократно занимавшего сторону дольщиков, в частности:

– Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 №78-КГ15—15:

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, вывод суда о неприменении к спорным отношениям положений Закона об участии в долевом строительстве является ошибочным.

– п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

– п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.:

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона №ФЗ-214, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В то же время представляется более правильным не рисковать и заключать с застройщиком только договор участия в долевом строительстве, это избавит дольщика от многих недобросовестных, а порою и незаконных действий застройщика, и, впоследствии, в случае спора поможет отстоять свои права.

2.6. Обязательно ли регистрировать ДДУ?

После того как вы проанализировали текст ДДУ и вас все устраивает, можно его подписывать и нести на регистрацию.

Помните, что согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ-214, договор участия в долевом строительстве – подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. И только когда такая регистрация прошла успешно и у вас на руках зарегистрированный ДДУ с синей отметкой регистратора, можно смело производить оплату вашего объекта долевого строительства. Ведь согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ-214, оплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Документы по оплате, разумеется, нужно сохранить.

Следовательно, сделка совершена, вы свои обязательства исполнили, остается ждать, когда ваша недвижимость будет построена.

Таким образом, выше мы разобрали, что такое договор участия в долевом строительстве (ДДУ), какие обязательные условия он должен содержать, а какие условия являются незаконными и что нужно знать при заключении ДДУ.

Безусловно, данная информация должна помочь дольщику в разговоре с застройщиком и уменьшить риск совершения ошибки при заключении ДДУ.

Глава 3.
Уступка прав по ДДУ – особенности

3.1. Что такое уступка?

Согласно ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Порядок совершения договора уступки (цессии) урегулирован также в ФЗ-214, в частности согласно ст. 11:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступить свои права по ДДУ возможно, начиная с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Если свои права на объект долевого строительства уступает юридическое лицо, то оплата по такому договору уступки возможна только после государственной регистрации такой уступки, в этом случае такое юридическое лицо и несет всю ответственность за несоблюдение данного правила.

Таким образом, договор уступки – это такая сделка, по которой один дольщик (цедент) за плату уступает свои права на объект долевого строительства другому дольщику (цессионарию), который и становится вместо первого стороной ДДУ.

Реализация квартир по договорам уступки (цессии) в настоящее время имеет весьма распространенный характер. Особенно часто этим способом «продают» квартиры подрядные организации, с которыми застройщик и расплачивается не денежными средствами, а квартирами. Нередко так реализуют квартиры и дольщики – физические лица, которые, как правило, изначально приобретали их для последующей продажи за более высокую цену.

Следовательно, приобретение того или иного объекта долевого строительства по договору уступки (цессии) является вполне нормальным и распространенным явлением, но в то же время дольщику необходимо знать о некоторых особенностях такой сделки.

3.2. В чем заключается особенность уступки по ДДУ?

Особенности уступки (цессии) по ДДУ заключаются в следующем.

Во-первых, при заключении договора уступки прав по ДДУ вам необходимо максимально тщательно проверить права цедента (того, кто вам уступает). В частности, последний должен вам показать зарегистрированный в Росреестре ДДУ, по которому он и является дольщиком. Также, если уступка совершается без одновременного перевода на вас долга по ДДУ, то вам необходимо не менее тщательно проверить факт исполнения таким цедентом его обязательств по оплате за уступаемые права. Нелишним будет самостоятельно обратиться к застройщику и узнать, исполнил ли данный дольщик перед ним свои обязательства по оплате. В идеале у вас должны быть копии банковских документов, прямо свидетельствующих о такой оплате. В противном случае вы можете столкнуться с проблемой, что цедент не оплатил квартиру и, следовательно, не имел права уступить вам свои права на квартиру, которую он не оплатил.

Если цепочка уступок состоит из двух, трех и более (теоретически количество уступок может быть бесконечным), вам нужно проверить соответствующую оплату по всем сделкам, так как в случае признания недействительной хотя бы одной сделки таковыми могут признать все последующие. Следовательно, вполне возможна ситуация, когда вы оплатили цену квартиры цеденту, а потом выяснилось, что он не имел права вам ее уступать. В таком случае права на квартиру остаются у застройщика, а вам придется взыскивать все деньги с недобросовестной стороны сделки, зачастую это бывает очень непросто сделать.

Но если вам повезет и такую уступку вы заключили с платежеспособным лицом, то имейте в виду, что ваш договор уступки не является автоматически недействительным и вы вправе все взыскать с виновной стороны, в том числе все убытки. Именно такая правовая позиция была сформулирована в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»:

8. По смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора. Например, если стороны договора продажи имущественного права исходили из того, что названное право принадлежит продавцу, однако в действительности оно принадлежало иному лицу, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных убытков (пункты 2 и 3 статьи 390, статья 393, пункт 4 статьи 454, статьи 460 и 461 ГК РФ), а также применения иных предусмотренных законом или договором мер гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, первое, что нужно сделать, это проверить права цедента (того, кто вам уступает права по ДДУ) на уступку им своих прав в вашу пользу.

Если вы сами являетесь цедентом и реализуете свою квартиру путем уступки прав на нее – данный пункт для вас неактуален.

Во-вторых, при необходимости, обеспечить письменное согласие застройщика на сделку по уступке (цессии).

Если вы приобретаете квартиру по договору уступки прав по ДДУ и в таком ДДУ написано, что письменное согласие застройщика на уступку обязательно, то требуйте от цедента предоставить вам такое согласие и обязательно потом удостоверьтесь в его подлинности, что можно легко сделать у застройщика. Такое согласие вам нужно не потому, что уступка без такого согласия всегда недействительна, а потому, что, чем большим количеством бумажек вы запасетесь, тем лучше. В данной ситуации все это нелишнее, а значит, лучше иметь.

Если же вы уступаете права на свою квартиру, и ДДУ предусматривает обязательное согласие застройщика на такую сделку, то необходимо рассмотреть вопрос о законности такого пункта ДДУ, так как он может существенно усложнить вам сделку, тем более, если по ДДУ такое согласие застройщика для вас платное.

Порядок и условия уступки прав по ДДУ регулируются специальной нормой (ст. 11 ФЗ-214) и общими нормами ГК РФ, в частности главой 24.

Указанная специальная норма допускает реализацию права дольщика на уступку только после уплаты им цены договора, либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Следовательно, если вы оплатили только часть стоимости своей квартиры (иного объекта долевого строительства), вы все равно вправе уступить свои права, но с одновременным переводом оставшегося долга на нового дольщика. И в этом случае (так как застройщик ваш кредитор, а не только должник) вы обязаны получить согласие застройщика, ведь согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Что же касается случая, когда вы полностью оплатили стоимость своей квартиры по ДДУ, то здесь по общему правилу ч. 2 ст. 382 ГК РФ:

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 17 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

17. Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна независимо от того, знал или должен был знать цессионарий о достигнутом цедентом и должником соглашении, запрещающем или ограничивающем уступку (пункт 3 статьи 388 ГК РФ).

Об исключении из такого общего правила говорится в том же п. 17, где речь идет о случае, когда стороны уступки совершают ее исключительно с целью причинить вред должнику (застройщику), и вот такая уступка может быть признана недействительной (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Также представляется правильным отнести обязательства застройщика и дольщика по ДДУ к денежным обязательствам, это, в частности, следует из п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому денежное обязательство – обязательство, в котором денежные средства используются, как средство платежа.

Таким образом, запрет на совершение уступки по ДДУ без согласия застройщика является незаконным. В то же время в случаях, когда получение такого согласия не обусловлено дополнительными финансовыми затратами для дольщика – его лучше все-таки получить.

Что же касается случая установления застройщиком платы за согласие на совершение уступки по ДДУ (либо за переоформление документов и т.п.), то здесь необходимо однозначно сказать о ее противозаконности и полном праве дольщика ничего застройщику не платить кроме стоимости за объект долевого строительства.

Более того, в судебной практике имеются прецеденты, когда на застройщика налагали административный штраф за подобные случаи. В частности, в своем Постановлении от 14.08.2015 г. по делу № А41—24949/15 Десятый Арбитражный Апелляционный Суд напомнил застройщику следующее:

Ни Законом No214 – ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом No2300 – 1 не предусмотрено взимание дополнительной платы, помимо основного обязательства.

Статьей 16 Закона No2300—1 установлено, что запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Довод застройщика со ссылкой на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) судом был отклонен, так как не учитывает императивных требований Закона РФ «О защите прав потребителей», направленных на защиту потребителей – физических лиц (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, если условие ДДУ о наличии обязательного согласия застройщика на совершении уступки, так или иначе, имеет право на существование, то обязанность дольщика за это платить носит явно незаконный характер.

В-третьих, при заключении уступки дольщику нужно получить все документы, удостоверяющие право требования цедента.

Очень часто в практике встречаются случаи, когда дольщик приобрел квартиру по уступке, но кроме такой уступки на руках у него нет никаких документов. Это неправильно. У вас как минимум должен быть оригинал ДДУ, а также оригиналы всех уступок, если их было несколько.

Согласно ч. 3 ст. 385 ГК РФ:

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Таким образом, требуйте от лица, уступающего вам права требования, все документы, удостоверяющие его такие права. Если это подрядная компания, получившая от застройщика много квартир по одному ДДУ и он у нее один – требуйте нотариальную (в худшем случае заверенную этой компанией) копию такого ДДУ.

В-четвертых, не забудьте уведомить застройщика о совершенной уступке.

Если согласие застройщика на уступку может вызывать определенные дискуссии, то его уведомление о свершившейся сделке не вызывает споров.

Согласно ч. 3 ст. 382 ГК РФ:

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Согласно ст. 385 ГК РФ:

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Таким образом, уведомлять застройщика необходимо, и лучше, чтобы это сделал первоначальный дольщик (цедент). А вам необходимо иметь подтверждение такого уведомления. Нелишним будет, если еще и вы отправите застройщику такое уведомление.

Конкретный текст уведомления законом не предусмотрен, но очевидно, что он должен содержать полный объем информации о предмете уступки, реквизитах ДДУ, по которому произошла уступка, реквизитах сторон (контакты для связи и т.п.), также к такому уведомлению нелишним будет приложить копии ДДУ и уступки.

Вот что об этом говорит Верховный Суд РФ в п. 21 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

21. По смыслу статьи 385 ГК РФ уведомление о переходе права должно содержать сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав. Если указанных в уведомлении сведений недостаточно для совершения должником исполнения новому кредитору, должник, по общему правилу, вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору или приостановить исполнение и потребовать представления соответствующих сведений от первоначального кредитора.

Уведомить можно по почте либо лично передать уведомление, на котором застройщик поставит отметку о получении такого уведомления со всеми прилагаемыми документами.

Все вышеуказанное – это общие правила относительно уведомления застройщика о совершенной уступке, но в ДДУ могут быть предусмотрены еще какие-то условия. Такие условия нужно знать и по возможности (если они не носят явно незаконный и обременительный для вас характер) их также соблюсти.

Не забудьте зарегистрировать договор уступки (цессии) прав по ДДУ, он также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.