Текст бизнес-книги "Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание"

Автор книги: Сергей Агафонов

Раздел: Руководства, Справочники

3.3. Что будет, если не указать в уступке цену договора?

Действительно, весьма часто на практике возникает вопрос, а нужно ли указывать цену в уступке, если, например, она происходит между родственниками.

В целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену.

Конечно, при отсутствии в уступке цены ее нельзя признать недействительной или квалифицировать как договор дарения (для этого нужны основания). Но в случае спора стоимость уступаемого права будет определена по ст. 424 ГК РФ, согласно которой:

«исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Такой вывод содержится в п. 3 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

3. В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ).

Таким образом, в целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену. Это будет иметь значение и при последующем разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Ведь если выяснится, что это не уступка, а дарение одному из супругов, то такое имущество не войдет в состав совместно нажитого и разделу подлежать не будет. Но тут необходимо помнить, что переквалифицировать цессию в дарение можно лишь в одном случае – если доказано, что цедент намеревался одарить цессионария.

Следовательно, если заключаете уступку, всегда указывайте ее цену.

3.4. Если у первого дольщика был открыт счет эскроу?

Такое возможно, но бояться этого не следует.

Согласно ст. 15.4 ФЗ-214:

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее – счет эскроу).

Денежные средства на счет эскроу вносятся дольщиком только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 10 ст. 15.5 ФЗ-214:

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Таким образом, факт применения в ДДУ счета эскроу никак не ухудшает положение нового дольщика, а только дополнительно гарантирует его права.

Застройщик сможет получить деньги со счета эскроу от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры будут нарушены и у вас появятся основания для одностороннего отказа от ДДУ, вы можете забрать эти деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки по ДДУ вы получаете все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

3.5. Если уступка прав осуществляется не по ДДУ?

Заключать договор уступки (цессии) по иному договору, кроме ДДУ, крайне нежелательно и слишком рискованно. Вы элементарно можете стать жертвой мошенников, которые используют так называемые «двойные продажи». Такое возможно, когда сделки не подлежат обязательной государственной регистрации, а квартиры реализуются по предварительным договорам, в связи с чем недобросовестные лица «переуступают» право на квартиру несколько раз разным покупателям. Как правило, судебная практика в подобных случаях идет по пути признания права, перешедшего к тому дольщику, который приобрел квартиру по уступке первым, или тому, кто уже успел принять ее у застройщика по акту.

Такой вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.10.2016 N 67-КГ16—15:

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Также следует опасаться заключения уступки прав по инвестиционному договору.

На совершение таких уступок в ч. 3 ст. 1 ФЗ-214 имеется прямой запрет:

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

3.6. Если в ДДУ и уступке разная цена квартиры?

Разумеется, дольщику необходимо также обратить внимание на цену ДДУ, а не только на цену договора уступки, так как именно цена ДДУ имеет юридическое значение и от нее отталкивается ФЗ-214.

Например, именно цена ДДУ имеет значение при определении неустойки за нарушение срока передачи квартиры и именно цену ДДУ вы вправе потребовать с застройщика при расторжении впоследствии такого договора.

3.7. Распространяется ли закон РФ «О защите прав потребителей» на случаи уступки прав по ДДУ между юридическими лицами?

Да, распространяется.

Об этом сказано в п. 4. вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей».

3.8. Если в ДДУ и уступке разные сроки передачи квартиры?

К сожалению, такие ситуации на практике весьма распространены. Часто дольщик замечает, что в ДДУ указан один срок передачи квартиры, а в уступке другой, как правило, более поздний.

Данное обстоятельство должно вас насторожить.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, применению подлежит тот срок, который указан в ДДУ, и, следовательно, уступкой условия ДДУ менять нельзя. Для этого необходимо заключать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока – п. 5 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.:

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N ФЗ-214.

Но здесь необходимо учитывать следующее.

До передачи вам прав требований, первоначальный дольщик мог заключить какое угодно дополнительное соглашение к договору с застройщиком (перенести срок или что-то иное). И в связи с тем, что к вам переходят права и обязанности первоначального дольщика, такое (такие) дополнительное соглашение сохранит силу и в том случае, если вы о нем не знали. Это может быть основанием для оспаривания договора уступки, но не изменит установленных таким соглашением отношений с застройщиком.